中海地产建安成本控制要点

中海建安成本控制要点一、按照成本科目，逐一分析各项成本。1.20-50谢谢阅读元／m2。这项费用，与设计环节无关。它与项目占地面积大小有关，精品文档放心下载与总建筑面积的关联不大。场地的现状，直接决定它的成本水平。精品文档放心下载（1）比如，如果存在“场地土方工程”这一项的话，比如坡地精品文档放心下载项目，或未能进行三通一平交地的项目，其造价水平就高。感谢阅读（2）感谢阅读数量大，造价也相应地高于市区项目。精品文档放心下载精品文档放心下载办法来降低这一部分的造价？因后面讲到地下室还会涉及到土方工感谢阅读程，这个问题留到后面一并解决与回答。谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载感谢阅读感谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载1精品文档放心下载质，当然局部需要营销包装，有些地区的围墙全是方管支撑+镀锌铁感谢阅读皮，平均2.5米高，每延长米单价高达1300元/m，部分营销宣传路精品文档放心下载段是6米高，想想是比较奢侈的事情。谢谢阅读谢谢阅读地块的道路交通系统设计的情况下，必然要兴建一定数量的临时道感谢阅读路、临时围墙、临时绿化等等设施，花费相当大。这是不可取的。精品文档放心下载2.基础工程：对于桩基工程，以总建筑面积为单位计算，目谢谢阅读前的造价水平是80－120精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读工程量清单时，混在一起，剥离不开，这是不科学的。谢谢阅读精品文档放心下载以建筑物基底计算的桩基础工程，其造价为600－800元／m2。谢谢阅读基础工程的造价水平，显得较为刚性。（1）地基处理：这项费用，完全与场地的地质条件有关，运气谢谢阅读不好的，将付出大笔金钱，运气好的，支出很少，甚至不发生费用。精品文档放心下载精品文档放心下载精品文档放心下载2谢谢阅读谢谢阅读地区特征，不是每个城市都可以效仿的。（2）桩基础：它的造价水平与桩的种类有关。而桩的种类在多精品文档放心下载精品文档放心下载精品文档放心下载是不便选用人工挖桩的，在工期和经济上都没有优势。除桩型之外，感谢阅读谢谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读替，经济性显著。在桩基础工程施工中，需注意桩机数量、打桩顺序与桩长记录，感谢阅读感谢阅读的打桩记录汇总而来，不能仅依靠监理去验收，与我们自己人相比，精品文档放心下载监理的诚信度差得太远。谢谢阅读谢谢阅读价超过400谢谢阅读谢谢阅读谢谢阅读意识！3（3）非桩基础：如果能够避免独立的筏板基础的话，基础工程精品文档放心下载谢谢阅读感谢阅读柱基，是很经济的。3.2,200－3,000元／m2。谢谢阅读目前有不少地区的地下室造价已经达到4,000的水平了，非常可怕！精品文档放心下载影响地下室造价的因素很多：（1）地下室面积：单个地下室的面积越小，整体造价水平就越精品文档放心下载精品文档放心下载谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读请设计部门在评审方案时多加注意。（2）地下室的层数：一般来说，地下室的层数多一些，比如2感谢阅读－31层要好，因为底板和顶板这些造价高昂的构感谢阅读谢谢阅读坑费用加大，将会增加地下室的单方造价，同时，施工周期也较长，谢谢阅读感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载我们还很少遇到对地下室层数的讨论，因为影响地下室层数的因素，谢谢阅读谢谢阅读4精品文档放心下载精品文档放心下载精品文档放心下载向地底下要空间。（3）设计的经济性：具体地体现上钢筋和砼的用量指标上，这精品文档放心下载谢谢阅读1.0m3/m2感谢阅读板厚度。有500mm厚的，也有1000mm厚的。当然跟层数也有关系，精品文档放心下载层数多，摊销下来的指标就很底。想说明的是，我们在08年8月底感谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读谢谢阅读谢谢阅读谢谢阅读间：项目名称地下室钢筋含量地下室砼含量（kg／m2）（m3／m2）华南区深圳康城花园B区130.981.30广州璟晖华庭二期145.001.09佛山金沙湾东区一期154.401.25中山翠林兰溪园三期B区华东区及上海南京凯旋门项目235.001.745宁波雍城世家一期194.001.98星湖国际项目二期B区201.001.38杭州钱塘山水项目189.001.31上海瀛台二期223.001.10华北区北京中海城R4地块180.000.99天津御湖翰苑项目170.001.20济南紫御东郡项目一期180.00（预测）1.40（预测）精品文档放心下载北方区长春国际社区一期179.821.16沈阳国际社区一期180.000.90大连中海华庭项目160.001.04青岛中海熙岸项目151.001.21西部成都翠屏湾190.001.70西安国际社区4#地119.251.36重庆北滨一号二期600.45（4）顶板覆土：这个因素，影响很大。不少项目，因为地下室谢谢阅读感谢阅读1.0－2.0m感谢阅读响到顶板部位的梁的高度和板的厚度，以及配筋加大。因为梁加高，精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载度，在地下室顶板部位，不要安排消防通道和大型苗木。6（5）基坑支护：涉及到经济性，在能够保证安全的情况下，尽感谢阅读量优化方案，追求最大的经济性。安全性必须要由施工单位来承诺，精品文档放心下载谢谢阅读感谢阅读单位牵着鼻子走。（6）土方工程：对于土方工程量较大的项目分期，土方管理是精品文档放心下载谢谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载25-50元/m3感谢阅读谢谢阅读A地的土去填B地，两边收钱。（7）地下室的豪华程度：中海地下室，很豪华。有很多甲级写谢谢阅读字楼和五星级酒店，它的地下室水平，远远没有我们中海的水平高，谢谢阅读精品文档放心下载表现。从设计角度来说，功能齐全，用料经久耐用，在使用过程中，精品文档放心下载精品文档放心下载精品文档放心下载感谢阅读感谢阅读档楼盘都这么做。建设只有高档楼盘才考虑面层处理。（8）人防工程：影响造价较为明显，但因为具体的表现形式是感谢阅读7精品文档放心下载受的设计，想不建都不行。（9）防水工程：一般来说，我们只设计外防水。在外防水上，谢谢阅读谢谢阅读谢谢阅读JS谢谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载自己管理上的漏洞。地下室哪些部位在设计上做法上可以优化？（1）方柱比圆柱便宜。涉及到模板、抹灰等工序。每平方米的谢谢阅读模板和抹灰至少节省10元，甚至15元。（2）谢谢阅读虽然涂料用量可能会增加，但腻子工序更贵。当然，地下室地涂料，感谢阅读也不必用好的，一般档次的就行。目前腻子的造价是6－8元／m2。感谢阅读（3）天花不要抹灰，直接做涂料（有些地区天花不抹灰也不刷谢谢阅读精品文档放心下载感谢阅读筑面积的1.5倍。每平方米的抹灰造价按12元／m2计算，对于感谢阅读10,000m2的地下室，如果天花抹灰面积是15,000m2，仅此一项就可精品文档放心下载以节省18万，够发两个骨干员工的一年工资。（4）少设计几盏灯。灯火通明是浪费。8（5）如果能做成自然通风的地下室，那么在机电工程上，将会精品文档放心下载精品文档放心下载谢谢阅读大。（6）地下室的门窗工程，主要是防火门，它的数量是按规范确感谢阅读定的，刚性很强，想在设计环节上节省，不容易。（7）地下室的机电工程，机电成本可以说是个无底洞，管理得感谢阅读感谢阅读承建范围接驳，所以在设计上需要注意以下几点：a.做好管线综合平衡，防止不必要的设计变更和现场修改，以谢谢阅读致造成浪费；b.对于电气部分，有条件的机电图纸最好能和电力设计院的外精品文档放心下载精品文档放心下载这样防止两者之间的差异较大，而使机电成本无法控制；c.合理设置水泵房、消防等控制中心位置，以最适合的位置以感谢阅读减少各管路长度；d.感谢阅读精品文档放心下载材也是，PVC-U排水管不需要用加厚的就不要用加厚的；消火栓和喷精品文档放心下载淋给水管能用国标镀锌钢管的就不要使用加厚镀锌钢管等等。精品文档放心下载4.地面以上建筑：以住宅层的单体造价为例，目前一般是谢谢阅读1,650－1,8502006年平均水平高出感谢阅读9300-400元/m2。住宅层

项目名称竣工时间

单方成本（元／m2）多层1,119.94

深圳月朗苑小高层1,352.062006年10月

高层1,400.53谢谢阅读成都格林威治城

1,499.962006年11月

（高层）精品文档放心下载小高层1,570.39

成都常春藤花园2007年05月

高层1,487.82谢谢阅读小高层1,463.84

西安中海华庭2007年06月

高层1,368.14谢谢阅读小高层1,244.70

佛山万锦豪园一期2006年12月

高层1,310.09感谢阅读谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读在钢筋和砼的含量上相异不明显；但是对于别墅这类低层建筑来说，谢谢阅读感谢阅读住宅比不带地电梯的住宅每平方米高50元／m2（1）建筑工程：此处的建筑工程，已经剥离了外立面装饰、外感谢阅读感谢阅读谢谢阅读感谢阅读谢谢阅读10谢谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载感谢阅读断成本本身的合理性。目前的水平，钢筋45－60kg/m2，砼感谢阅读0.35-0.45m3／m2。目前钢筋的施工单价约为5.50-6.00元／kg，每谢谢阅读节约5kg的钢筋，就可以节省成本约30元／m2。C30砼的价格约为精品文档放心下载3500.1m3/m235精品文档放心下载谢谢阅读（2）防水工程：此项摊至地上建筑面积一般约为20-30元/m2精品文档放心下载感谢阅读防水，造价增加至少40元／m2。但是，外墙是不是一定要做防水？谢谢阅读精品文档放心下载的情况，少见。（3）入户门工程：如果是木质入户门，其造价与木材的种类有精品文档放心下载精品文档放心下载反如果是多块木片叠合而成，则相对便宜。这一项费用，刚性明显，精品文档放心下载因为数量固定，每户一樘，目前来讲一般均价在2000-3000元/樘，精品文档放心下载高档一点的可能一樘门的一套锁都需要1500元/樘，整樘门可能在感谢阅读5000谢谢阅读联排别墅的3万/樘。（4）外立面门窗工程：这一项刚性和弹性都很明显。目前，外精品文档放心下载感谢阅读约为0.25-0.3（北方一般在0.25精品文档放心下载控制在0.25,是比较恰当的。门窗造价的刚性就体现在这个比例上，感谢阅读感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载施工，将出现附框的费用，相当于每平方米建筑面积增加造价10－谢谢阅读元。目前普通型材、粉末喷涂、双玻、较好的五金配件，门窗的谢谢阅读平均单价是350元／m2；断桥隔热大约是500元／m2左右，塑钢门感谢阅读窗（双玻）大约在350-400元/m2左右。（5）谢谢阅读感谢阅读其档次上注意节约，比如不轻易使用氟碳喷涂，LOW-E感谢阅读精品文档放心下载是普通的3倍（以350元/m20.3的窗积比计算，相谢谢阅读当于地上物业的单方造价将增加210感谢阅读谢谢阅读人血拼的倾向，这种不顾项目定位、档次、售价等因素的攀比心理，精品文档放心下载要不得。（6）保温工程：属于地方性工程，与地区气候条件有关。目前精品文档放心下载以50mm-110mm苯板保温为主，华东地区是采用内外两道保温砂浆，谢谢阅读总的来讲，每平方米建筑面积的造价在80－100元／m2。总体上说，感谢阅读12南方地区节省了这部分费用。（7）外立面装饰：这是影响建筑物单体造价水平的又一个重要精品文档放心下载精品文档放心下载普遍的数字是1.6－1.8谢谢阅读1.8-2.1之精品文档放心下载谢谢阅读谢谢阅读现在的集中采购的普通档次的面砖，是22元／m2，面砖施工的单价谢谢阅读为45671.2折算成感谢阅读80.40元／m2。如果墙积比提高到感谢阅读增加建筑面积的造价是13元，与门的造价，或防水工程（不包括外精品文档放心下载感谢阅读外墙砖，比如台资厂或日资厂，材料价格估计是50元／m2，相当于精品文档放心下载增加建筑面积造价33.6元／m2谢谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载谢谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载13看，高档的联排别墅整项造价以地上建筑面积计约350元/m2以下，精品文档放心下载110元/m2160感谢阅读元/m2左右。目前此项造价的“最高记录”是520元/m2，当然只是谢谢阅读精品文档放心下载感谢阅读和售价。（8）栏杆工程：目前来说，影响造价水平不大。一是栏杆不可谢谢阅读感谢阅读谢谢阅读钢，造价影响就不大。常规来讲栏杆每延米造价约在300-450元/米精品文档放心下载范围内，而整项栏杆工程的造价摊至建筑面积约为30-40元/m2。感谢阅读（9）大堂装饰：影响不大，因为一栋建筑只有一个大堂。装饰精品文档放心下载档次，豪华装饰一个需要50万元，普通装饰，一个只需要不到5万谢谢阅读元。目前《限额审批意见》中提到的档次标准是3500、2500、1500谢谢阅读元/m2，此项的单方指标受层数的影响较大，但一般在10-20元/m2，精品文档放心下载最高不超过25元/m2。（10）公共部位装饰：主要是电梯厅。目前我们的装饰标准一般精品文档放心下载谢谢阅读50－60元／m2谢谢阅读980感谢阅读料多，再就是公共部分较多，一般来讲电梯厅面积在10m2左右比较精品文档放心下载20-30m2，这需要我们在设计时尽量减少公共谢谢阅读14感谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载不得使用木质扶手。（11）机电系统工程：对于毛坯住宅来说，造价显得刚性。合计感谢阅读约为200元／m2以下，不包括特殊地区的采暖、中水等系统。在电谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载文章可做，一是管材的材质，比如排水系统要选用UPVC，而不是金感谢阅读精品文档放心下载功能要讲究，比如同层排水造价昂贵，不要选用。（12）直饮水工程：意义不大。多数情况下是开发商掏钱，运营感谢阅读感谢阅读也得有。目前的造价水平每户是1000－1500元不等，推销到总建筑谢谢阅读面积里去，相当于10元／m2。（13）安防工程：造价有相当的弹性。主要表现在功能上，有不谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载要为那么“摆设”去花那么多的钱。15（14）电梯工程：其造价高低一是功能，太多的功能，未必能够谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读感谢阅读谢谢阅读谢谢阅读谢谢阅读谢谢阅读一个10层左右的小高层来说，如果是一梯两户，其电梯摊销的成本谢谢阅读100精品文档放心下载50元／m2精品文档放心下载别项目，十几层高，电梯摊销超过200元／m2。（15）精品文档放心下载每栋5感谢阅读精品文档放心下载了让物业多掏一些电费以外，能起到什么作用？5.配套设施：因为物业的类型、用途不一，不好一概而论，感谢阅读目前我们控制的标准是学校1600元／m2全包，会所3500－4000元谢谢阅读／m26.配套工程：这一项费用，显得较为刚性。具备一些弹性的感谢阅读精品文档放心下载KVA为指感谢阅读16标，每一单位的成本是2000元／KVA左右。但是，其造价水平，又谢谢阅读与地方土政策有关，可注意以下几点：（1）高低压柜和元器件在品牌和厂家选择上很重要，能用合资精品文档放心下载精品文档放心下载精品文档放心下载然后修改设计是最好的；（2）对于电缆，能用四芯满足要求的就不要用五芯电缆（包括精品文档放心下载谢谢阅读（3）对于地库面积很大的地库，如果单独设置一个发电机房，感谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读是要减少很多的，对于具体怎么分当然需要在设计过程中进行论证。谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读谢谢阅读谢谢阅读谢谢阅读电挖，乱成一团。7.室外工程：造价具有相当的弹性。表现在两方面，一是景精品文档放心下载观工程，二是小区围墙工程。（1）景观工程，是现代地产行业的一张王牌！十年前的任何楼谢谢阅读17谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读感谢阅读精品文档放心下载感谢阅读这两个性质，可以让钱贬值！目前室外工程的造价水平，我们一般控制在每平方米建筑面积感谢阅读100－120400谢谢阅读－5004张或5张100块的谢谢阅读谢谢阅读可能在550-750元/m2。如何控制景观工程的造价：a.软的多，硬的少：软景与硬景的比例，要尽量偏于软景。硬精品文档放心下载谢谢阅读b.普通的多，名贵的少：对于植物，品种和规格的价格差异非感谢阅读常大。一颗海枣要几万甚至10万，而一颗本地的榕树或樟树，估计精品文档放心下载就是3－5000精品文档放心下载谢谢阅读感谢阅读了水漂，而3000块的树死了，花费不多就可以更换。名贵的树木，谢谢阅读18精品文档放心下载之一。c.谢谢阅读（2）小区围墙工程：要注意用料尽量地少，漏空多一些，灯光谢谢阅读少一些。此外就是注意门楼。门楼也可以说是无底洞，一个门楼花感谢阅读100多万，并不罕见。一、相关部门工作中存在的问题（一）设计管理环节1.精品文档放心下载精品文档放心下载决，一味地往后推，给施工单位创造索赔机会。2.图纸修改也很有意思，很多情况是刚刚定标，图纸就全面感谢阅读谢谢阅读对工程造价控制极为不利，同时人为地增加了其他部门的工作量。谢谢阅读3.分批出图，人为地将本可整项发包的工程分割成若干个小精品文档放心下载工程，而最终被施工单位通过议标的形式将整个工程“蚕食”下来，谢谢阅读这样在总造价上肯定是对施工单位有利。4.感谢阅读感谢阅读感谢阅读多少冤枉钱与设计单位无关！所以对于设计图纸作全面认真的审查，感谢阅读感谢阅读19谢谢阅读花掉了。5.对于施工单位提出的更改，缺乏应有的警惕，轻易地同意精品文档放心下载感谢阅读后，或是工程结算时，才发现实际造价较大幅度地突破了合约总价。感谢阅读感谢阅读更改不妥，造成返工浪费。6.对工程的建设标准不能做到恰如其分的把握，材料、工艺感谢阅读谢谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载谢谢阅读设计或施工任务而已，而业主则是需要在控制造价的前提下完成任感谢阅读务。（二）合约管理环节1.感谢阅读年主包无图分判的面积不得超过感谢阅读感谢阅读感谢阅读工程这些非主包工程还在进行无图分判，尽管图纸不由合约部负责，谢谢阅读精品文档放心下载执行不力；2.投标单位少，竞标力度不够，各家有各家的理由，大城市精品文档放心下载精品文档放心下载20谢谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读50谢谢阅读了北方就要80-120精品文档放心下载的问题，这样才能找到症结所在；3.招标分判范围，各标段、分期之间，前后工序搭接上对于谢谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载注不清将会引起后期现场管理的混乱；4.策略性不够，一个工程分判几个标段一开始就告知给投标谢谢阅读人，容易引起投标单位的挑肥拣瘦；5.不注重合同图纸管理，图纸更换频繁，就把合同图纸是哪精品文档放心下载谢谢阅读套盖章后的图纸分别交项目部、施工单位与自己存档；6.对于设计或施工现场易出现的问题预见性不够，合约部是谢谢阅读谢谢阅读能提前防患，过程中及时发现后也应立即提出来，加强与公司领导、谢谢阅读各部门之间的沟通，引导大家解决问题。（三）施工现场管理环节1.项目部单方面更改材料或工艺，或对具体的材料和工艺认谢谢阅读感谢阅读21谢谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读精品文档放心下载空子。2.对于施工机械（如人货梯、塔吊或桩机）数量、场地平面精品文档放心下载谢谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读谢谢阅读些要求事实上未能或无法执行下去。3.为抢工期，人为地改变施工顺序，尤其当两个工艺分别由精品文档放心下载谢谢阅读损，从而引发索赔事件。4.不具备施工条件时，强逼施工单位进场，以致于施工单位感谢阅读精品文档放心下载位增加额外支出，直接刺激施工单位的索赔热情。5.受施工单位的提议影响或引诱，确认施工单位的方案时不精品文档放心下载作出关于造价方面的说明，给对方以索赔的机会。6.谢谢阅读感谢阅读感谢阅读弃土的，地盘口头就通知施工单位全部外运了。7.不经合约规定程序，随意安排施工单位之间代工，或者是感谢阅读指定其他施工单位修复质量缺陷，而不将费用支出及时告知责任单精品文档放心下载22位，引起合约纠纷。8.现场签证控制不严，大多数现场签证的数量，只要是可以感谢阅读谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载感谢阅读感谢阅读法判定对方的工作量到底做了多少。9.不了解合约原则，空口许诺，一是容易引发我方与施工单谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载10.对我方本可以向施工单位索赔的事实没有意识，如工工期精品文档放心下载精品文档放心下载谢谢阅读在造价控制上陷入被动。二、如何增强合约和成本意识精品文档放心下载感谢阅读感谢阅读时间内完成，那么分配到项目发展各个环节上的工作时间就可能不感谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读23谢谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载退而求次，无法做到严格要求。谢谢阅读变的。精品文档放心下载部门的工作方法、加强部门之间的协作配合、锻炼员工的个人素质、精品文档放心下载谢谢阅读径来克服。1.遵重合约。任何人、任何部门都不要擅自更改合约范围，精品文档放心下载精品文档放心下载行。个人和部门都不得越权行事。2.一旦合同确立，对于施工单位，我们首先要抱着合作的态谢谢阅读谢谢阅读成工程施工任务，这才是我们的共同目标。3.项目部管理人员在工程管理过程中不要越权，该