浙江海宁某工程项目建议书

目录TOC\o"1-3"\u一、项目概况--2-二、立项理由、目目的、意义--2-三、国家及省*****建设现状-4-1、*******的概念和作作用-4-2、国家及我省省*******建设现状-5-四、市场分析--6-五、项目选址及及建设条件分分析-7-1、自然环境--7-2、气候条件--8-3、地震烈度--8-4、交通条件--9-5、项目选址意意向-9-六、工程建设方方案-9-1、项目功能定定位-9-2、建设规模--10--3、功能设置--10--七、工程项目实实施进度-11-八、投资估算及及资金筹措--11--九、财务及社会会效益初步分分析-122-1、财务分析--12--2、社会效益分分析-155-十、结论-116-附件01：嘉兴兴市各县（市市、区）*******情况对比-17-附件02：周边边交通条件图图-17-附件03：规划划设计条件书书-17-附件04：规划划用地红线图图-17-附件05：用地地意向文件--17--附件06：*****项目投资估估算表-117-附件07：***号文件-117-附件08：海宁宁市人民政府府专题会议纪纪要第21期-17-附件09：收入入、成本费用用及盈余估算算表表-117-附件10：运营营期还款资金金来源证明--17--附件11：合作作协议-117-一、项目概况项目名称：海宁宁市****建设地点：海宁宁市经济开发发区南北大道道西侧、斜桥桥港南侧区域域项目主管单位：：**局建设单位：海宁宁市****投资有限公公司（拟设立立）项目性质：新建建该项目建设于海海宁经济开发发区，总占地地面积100亩，投资总总额约249885万元，总建建筑面积约8万平方米。其其中一期占地地约60亩，建筑面面积5万平方米（18层科研办公公综合楼3万平方米、孵孵化楼及配套套设施2万平方米），投投资额约18996万元。二期期占地约40亩，建筑面面积3万平方米（孵孵化楼），投投资额约5989万元。海宁市*****投资有限公公司（拟设立立）作为项目目建设主体，注注册资金6000万元，其中中海宁****投资公司出出资3600万元，海宁宁市**投资开发有有限公司出资资2400万元，双方方约定注册资资金一年内到到位。目前正正在办理公司司设立报批手手续。二、立项理由、目目的、意义2005年，我我市采用租用用社会场地的的方式设立了了海宁市*******（留学人员员创业园）。经过近三年运行，**建设取得了初步成效，形成了项目层次较高、资助力度较大、服务意识强的孵化特色。但由于场地受限、在孵企业较少，****对全市高新技术产业发展的推动作用还不明显，与建设创新型城市的标准和要求还有较大差距。2007年上半年，分管副市长率领由科技、经贸等部门负责人组成的调研组，对我市及周边地区的****运行和发展建设情况进行了专题调研，对我市****扩容和未来发展提出了相关建议。****扩容建建设意义和必必要性主要体体现在以下几几方面。1、贯彻党的十十七大精神和和省委十二届届二次全会精精神的需要。为促进国民经济济又好又快发发展，党的十十七大报告对对提高自主创创新能力、加加快转变经济济发展方式提提出了更高的的要求。浙江江省委《关于于认真贯彻党党的十七大精精神，扎实推推进创业富民民创新强省的的决定》要求求“加快建设企企业研发机构构、博士后科科技创新基地地、科技企业业孵化器、留留学人员创业业园区等创新新载体”，并对“两创”战略作了全全面部署。当当前中央和省省委已把自主主创新和“创新创业”这个主题摆摆到了十分突突出的位置。结合海宁实际，推推进“两创”战略，加快快创新型城市市建设，全面面推动第三次次跨越，必须须更加突出创创新发展，把把创新创业作作为发展的根根本驱动力。推推动市****扩容升级，是是当前推动创创新创业工作作的一个重要要抓手。2、调整产业结结构和发展高高新技术产业业的需要。海海宁市产业以以工业为主，工工业又以纺织织、皮革等传传统产业为支支柱，传统产产业发展驱动动力不足，致致使全市经济济总量增速不不快、后劲不不足。而高新新技术产业发发展步伐缓慢慢，一直是海海宁市工业经经济发展的一一块软肋，与与慈溪、余姚姚等经济发达达县市在高新新技术新兴产产业推动下，经经济整体持续续走强形成较较大反差。因因此，海宁市市在着力提升升传统支柱产产业的同时，必必须考虑推进进高新技术产产业发展，必必须加快创新新创业平台的的建设。3、竞争日趋激激烈和形势发发展的需要。近年来，由于******（科技企业孵化器）在促进科技成果转化，孵化和培育科技型中小企业等方面发挥着日益重要的作用，成为各地竞相发展的创新创业载体。周边县市在建设时间、规划起点、规模等方面都已走前海宁前面。例如，嘉善****占地面积113亩，一期投资7500万元，建筑面积3.7万平方米，目前正计划启动2幢28层、1幢20层的二期建设。秀洲、桐乡、平湖等地的****也都达到了较大规模，而且都在推进新一轮建设。再如，绍兴县正在建设面积3万平方米、高18层的科技创新大厦;慈溪正在建设面积35000平方米、投资1亿元的****服务**。本****建设设项目的落成成有利于对我我市****扩容升级，改改善环境条件件，扩大规模模容量，增加加孵化企业，把******真正建设成为我市推动调整产业结构、转变经济发展方式的重要基地，成为培育高新技术企业的孵化基地，成为吸引海内外高智人才落户海宁、服务海宁、建设海宁的重要平台。三、国家及省*****建设现状1、*******的概念和作作用******，也也称科技企业业孵化器，是是以促进科技技成果转化、培培养高新技术术企业和企业业家为宗旨的的****服务机构。其其主要功能是是：以种子期期和初创期科科技型中小企企业为服务对对象，为入孵孵企业提供研研发、中试生生产、经营的的场地，通讯讯、网络和办办公等方面的的共享设施，提提供政策、管管理、法律、财财务、融资、市市场推广和培培训等方面的的服务，以降降低创业企业业的创业风险险和创业成本本，提高企业业的成活率和和成功率。*******在推动高新新技术产业的的发展，孵化化和培育科技技型中小企业业等方面发挥挥了巨大作用用。2、国家及我省省*******建设现状自1987年66月武汉诞生生第一个科技技企业孵化器器（*******）起，我国国孵化器事业业已走过了20个年头。20年的实践表表明，科技企企业孵化器作作为连接科技技创新源头和和高新技术产产业的桥梁，培培育科技型企企业和企业家家的平台，已已成为提高科科技自主创新新能力的关键键环节，成为为创新成果商商品化和产业业化的重要载载体。“十五”期间，我我国孵化器事事业高速发展展，新建的孵孵化器超过过过去10年的总和，孵孵化能力和孵孵化服务质量量显著提高，对对经济和社会会发展的作用用显著体现。至2006年底，全国拥有各类科技企业孵化器近600家，其中国家级169家。全国孵化器的在孵企业达到42000家，在孵企业年技工贸总收入实现1625亿元，创造直接就业机会72万多个，已累计毕业企业达15931家，已培养出境内外上市公司50余家。2006年1月，胡锦涛总书记在视察厦门火炬创业服务**时，充分肯定和强调了孵化器在培育科技企业和科技企业家方面的重要作用。我国以《中小企业促进法》、《国家中长期科技发展规划纲要》等法规明确了科技企业孵化器的法律地位。《科技企业孵化器“十一五”发展规划纲要》具体阐明了国家对孵化器的支持方向。以传统制造业、民民营经济为主主要特征的浙浙江省，在科科技企业“孵化器”的建设上呈呈现出蓬勃发发展的态势，孵孵化器建设对对全省科技、经经济和社会的的作用和意义义日益明显。茅茅临生副省长长多次在全省省科技工作会会议上高度评评价科技企业业孵化器建设设工作，要求求将此作为全全省科技战线线围绕经济工工作主战场、发发挥科技有力力支撑的重中中之重来抓。2005年省政府出台台了《关于加加快科技企业业孵化器建设设与发展的若若干意见》（浙浙政发〔2005〕38号）的政策策文件。至2006年底，浙江江省共有各类类科技企业孵孵化器64家，总孵化化面积达到136万平方米，在在孵企业近2200家，在孵企企业从业人员员超过3万人，总收收入近40亿元，累计计毕业企业300多家。一个个以综合性孵孵化器为主体体，以专业孵孵化器为特色色，大学科技技园、留学生生创业园、软软件创业园、中中俄科技合作作园并存，布布局合理、功功能齐全、类类型多样、主主体多元的具具有浙江特色色的科技企业业孵化器发展展格局正在形形成，已成为为造就新生科科技型企业的的重要源头。嘉兴市从20000年开始有了了第一家科技技企业孵化器器——嘉兴市****服务**，此后各县县（市、区）基基本建成了孵孵化器。目前前全市孵化器器共拥有孵化化场地20万平方米，在在孵企业273家，总收入2.3亿元。嘉兴兴市和嘉善县县*******已成为国家家级孵化器，秀秀洲区、海盐盐县****分别成为省省级孵化器，桐桐乡市****扩容升级后后正在争创省省级孵化器。为为进一步推进进嘉兴市科技技企业孵化器器建设与发展展，嘉兴市政政府出台了2007（37）号文件《关关于加快科技技企业孵化器器建设与发展展的若干意见见》，提出了了加快科技企企业孵化器建建设与发展的的指导思想、基基本原则与目目标任务。嘉兴市各县（市市、区）*******情况对比[附件：01]四、市场分析我市现有*******经过三年的的运行，已取取得了初步成成效，但由于于场地较小，容容纳孵企业有有限。这种局局面不但制约约了我市一些些急需政策和和技术支持的的中小型高新新技术企业的的发展，同时时也限制了我我市高新技术术产业的发展展。为了惯彻彻省市《关于于加快科技企企业孵化器建建设与发展的的若干意见》有有关规定，加加强对中小型型高新技术企企业的扶持力力度，推进“两创”战略实施，加加快我市创新新型城市建设设，我们决定拟投投资新建海宁宁市****项目。本项目与传统的的工业园区相相比有以下优优势，对中小小型高新技术术企业具有很很强吸引力：：周边交通便利，客货运输通畅；建设标准高，内内部功能设置置合理，配套套设施齐全，容容积率低，绿绿化率高，环环境优美；有浙江大学海宁宁科技发展研研究**、各类大专专院校及大企企业的科研机机构入驻我**，为孵化企企业提供技术术支撑；进驻本**的孵孵化企业可以以申请获得5-20万元的创业业创新种子资资金，其科技技项目可以优优先申报各级级各类科技计计划项目；财政贡献奖励：：进驻本**的孵化企业业在孵化期内内及孵化期满满后，所得税税地方留成部部分可以按企企业对地方财财政的贡献大大小享受财政政奖励；市财政对进驻本本**的孵化企业业给予1～3年房屋租金金补贴，同时时本项目租金金较周边同类类型房屋低2元/（㎡·月）。五、项目选址及及建设条件分分析1、自然环境本项目坐落在我我市经济开发发区内，南北北大道边上。该该地区地处长长江三角洲杭杭嘉湖平原，地地势平坦，陆陆地高程4米～8米（吴淞高高程）。我市市属北亚热带带海洋性湿润润气候区，气气候温和，雨雨量较丰，日日照充足，四四季分明。2、气候条件该地区属属于热带季风风气候，全年年温和湿润，四四季分明，日日照充足，降降水充沛。其其历年平均气气象资料如下下：2.1气温：平均气湿湿：16.9℃极端最低气温：：-5.4℃极端最高气温：：36.9℃2.2相对湿湿度年平均相相对湿度为80%。2.3降雨雨量年平均总总降雨量为1032..4㎜。2.4气压压年平均气气压为1016..5㎜。2.5日照照全年日照照时数为1585..6h，日照百分分比为36%。2.6风速速年平均风速为22.6m/ss。3、地震烈度根据《中国地震震烈度区划图图（1990）》，本项项目所在地区区抗震设防烈烈度为6度。按建设设部《建筑抗抗震设计规范范》GBJ111-89的规定，按6度设防。4、交通条件本项目坐落在我我市南北大道道边上，交通通便利，客货货运输通畅。海海运方面上海海港、宁波港港环抱周围。航航空方面距上上海浦东机场场车程1.5小时、虹桥桥机场车程1小时，杭州州萧山机场车车程40分钟。公路路有沪杭甬高高速、杭浦高高速、320国道越境而而过，01省道横贯全全境[附件：02]。5、项目选址意意向本项目选址于海海宁市经济开开发区内，南南北大道西侧侧、斜桥港南南侧区域（天天通装备工业业园以北）[附件：04]，总用地面面积100亩，一期工工程用地60亩，二期工工程用地40亩，用地性性质初定为科科研与商办用用地。以上选选址用地已具具备出让条件件[附件：05]。六、工程建设方方案1、项目功能定定位本项目建成后满满足全市创业业创新需求，为****企业提供场地、咨询、管理、配套设施等公共服务，建成集研发、中试、产业化、现代服务业和商务办公于一体的公共创业服务平台。力争建成后五年年内，达到国国家级综合性性孵化器的标标准，成为我我市培育高新新技术企业和和现代服务企企业的示范基基地，辐射、带带动全市高新新技术产业和和现代服务业业的发展。2、建设规模征地100亩（一一期60亩，二期40亩），建筑面面积8万m2，一次规划、分分步实施。建筑形态：188层高层不超超过3万平方，食食堂、宿舍5000平方左右，其其余均为标准准厂房型的孵孵化用房（4或5层），具体体如下：一期项目：建筑筑面积5万m2。建筑形态态以高层建筑筑为主（适合合智力服务型型和研发型企企业入驻），包包括1幢18层主楼及3层裙房/300000m2，3幢5层孵化楼/150000m2，1幢5层公寓楼/50000m2，公寓楼包包含食堂、宿宿舍等设施。二期项目：建筑筑面积3万m2。建筑形态态孵化楼为主主（适合生产产型高新技术术企业入驻），包包括6幢5层孵化楼/300000m2。3、功能设置高新技术企业中中试和产业化化场地建筑面面积450000m2：用于电子子信息、光机机电一体化、新新材料、新能能源等领域孵孵化企业的研研发、办公和和生产。容纳纳此类企业50家左右。研发和现代服务务业场地建筑筑面积150000m2：用于研发发型企业实验验、办公，电电子商务、创创意设计、软软件设计、科科技中介等智智力服务型企企业的办公、经经营，国内外外大公司设立立的技术支持持、咨询机构构办公场所。容容纳此类企业业50家左右。技术市场、会议议、展示、综综合服务场地地建筑面积150000m2：浙江大学学海宁发展研研究**，引进各类类大专院校及及大企业的研研究机构和小小型实验室，会会议**、技术培训训交流**、产品展示**，管理用房房等。配套设施建筑面面积5000mm2：宿舍、食食堂等。七、工程项目实实施进度本工程计划在33年左右完成成，具体工程程进度安排如如下:1、2008年年7月20日～2009年2月28日，完成可可行性研究、初初步设计和施施工图设计等等前期工程筹筹建工作。2、2009年年5月17日～2011年5月17日，完成一一期建安工程程及智能化施施工。3、2011年年5月17日～2011年12月31日，完成二二期建安工程程施工；完成成建筑装修、市市政工程、园园林绿化工程程的招标及施施工。八、投资估算及及资金筹措1、项目总投资资估算：本项目总投资224985万元，其中中一期投资18996万元，二期期投资5989万元[附件：06]2、资金筹措：：自筹资金金:149885万元商业银行行申请贷款:100000万元。其中中一期贷款7000万，二期贷贷款3000万元根据协议及财政政局、科技局局、经发区管管委会三方签签署备忘录，双双方股东按比比例（60%：40%）落实建设设资金，首期期安排注册资资本6000万，剩余资资金投入根据据工程进度计计划进行安排排。银行贷款款，业主现已已着手与银行行商谈。具体体资金安排见见下表建设期资金来源源表序号部门建设期(万元))合计(万元)07～080910111企业自筹150001.1****投资公公司(科技经费)180018002700270090001.2**投资开发有有限公司120012001800180060002商业贷款100002.1商业贷款0200030005000100003合计25000九、财务及社会会效益初步分分析1、财务分析（1）财务评价价依据该单位执行《企企业会计制度度》，自负盈盈亏；依法缴缴纳各项税金金及附加，经经营期暂定自自2011年至至2021年。（2）主营业务务收入估算a、一期项目直直接经济收益益除去公用配套设设施及公摊面面积后，一期项目实际际可出租面积积约352500m2，其中主楼22500㎡，孵化楼12750㎡，同时需需保留20%的空房，以以便做到随时时可以引进项项目。出租达达到高峰后，每每年租金收入入维持在379万元左右。详细估算如下表表：年度主楼孵化楼租金合计出租率出租面积（m2）租金（万元）出租率出租面积（m2）租金（万元）120％45007020％22502292250％1125017650％637561237380％1800028180％1020098379480％1800028180％1020098379[注：该地段主主楼租金按每每平方每月13元计算，孵孵化楼租金按按每平方每月月8元计算]b、二期项目直直接经济收益益除去公用配套设设施及公摊面面积后，二期项目实际际可出租面积积约255000m2，同时需保保留20%的空房，以以便做到随时时可以引进项项目。出租达达到正常年份份收入维持在在196万元左右。详细估算如下表表：年度出租率出租面积（m22）租金（万元）120％510049250％12750122380％20400196480％20400196（注：孵化楼租租金按每平方方每月8元计算）c、经计算在暂暂定经营期内内共可收取租租金51988万元（3）科技经费费及配套资金金根据协议及承诺诺，海宁市科科技局每年拨拨入科技经费费1500万元元，**投资开发有有限公司投入入配套资金每每年10000万元，预计计合计250000万元。（4）经营成本本估算经营期间经营成成本费用估算算合计184442万元，其其中：税金及及附加9155万元，固定定资产折旧110922万万元，无形资资产<土地使用权>426万元,管理费用7330万元,应付贷款利利息54499万元。相关成本费用计计算说明：营业税按租金收收入的5%计缴，城建建税按流转税税的7%计缴，教育育费附加按流流转税的3%计缴，地方方教育附加费费按流转税的的2%计缴，房产产税按租金收收入的12%计缴。“固定资产—房房屋建筑物”的折旧提取取，均按照税税法的规定年年限20年，年折折旧率4.775%,残值率为5%进行提取。“无形资产—土土地使用权”按50年进行分分摊。管理费用的预算算，均按100名管理人员员及其他费用用进行匡算。贷款利息的匡算算，均按照长长期贷款的基基准利率7..83%，上浮20%进行计算。（5）财务效益益分析对2011年至至2021年的的经营期进行行财务预测分分析，根据测测算收入合计计301988万元，成本本费用支出合合计184442万元，盈盈余11756万元，可用用于还贷100000万元元；由于盈余余结余均为科科技经费及配配套资金结余余，所以所得得税费均未考考虑。详见后后附《收入、成成本费用及盈盈余估算表》。（6）借款偿还还期为10.01年Pd=（11--1）+17/11773=110.01（年）（7）不确定性性分析对项目财务状况况进行分析，经经营期租金收收入51988万元，难以以维持正常的的企业运作。该该项目是否能能够持续经营营，主要是科科技经费及配配套资金是否否能保证及时时、足额到位位。（8）财务评价价结论综上所述，该项项目的经济效效益主要是体体现在社会效效益上，为**企业提供场场地、咨询、管管理、科技服服务，推动产产业结构调整整与优化，实实现经济的第第三次飞跃。随随着我国对科科技的扶持力力度不断加大大，只要确保保科技经费及及配套资金的的足额投入，从从财务角度