2021年我国土地市场量减价涨 限价政策抑制土地泡沫

Word年我国土地市场量减价涨限价政策抑制土地泡沫新年伊始，各地土地市场争相“开闸”。虽然政策因素影响下，2021年楼市走向尚不明朗，一定程度上影响了开发商拿地热情，但地方政府依然保持供地节奏，热点城市土地市场依然是开发商的必争之地。

2021年土地量减价涨

国土资源部近日发布的2021年国土资源统计数据显示，全国土地出让面积20.82万公顷，同比下降5.9%;合同成交价款3.56万亿元，同比增长19.3%，呈现量减价涨态势。业内预计，随着去年9月份至今的多轮调控落地，今年地价涨幅或将收窄，部分城市地价可能下调。

数据显示，2021年全国国有建设用地供应51.8万公顷，同比略降2.9%。其中，工矿仓储用地12.08万公顷，同比下降3.2%;房地产用地10.75万公顷，同比下降10.3%;基础设施等用地28.97万公顷，同比增长0.2%。

专家表示，2021年建设用地供应总量略有减少，其中存量建设用地供应超六成，已成为土地供应的主要来源，这种现象在特大城市中尤为突出。

北京市有关负责人年初表示，将每年减少城乡建设用地存量30平方公里，减到30平方公里以上的才是当年新增建设用地的规模。上海市近期发布的“十三五”规划建议也提出，上海建设用地已到“天花板”，建设用地将实行减量化。5年内，上海新增建设用地只有约60平方公里。杭州市国土资源局提供的一份资料显示，2021年杭州市中心城区规划面积400平方公里，但到2021年底，中心城区建设用地面积已经达到385平方公里，人均建设用地面积85平方米，剩余空间有限。

与此同时，因三线特别是四线城市土地库存量大，为消化库存，去年这些城市供地量相对不大。

2021-2021年中国城市土地行业市场需求与投资咨询报告数据显示，2021年第四季度末，全国105个主要监测城市综合地价为每平方米3826元，环比增长1.43%;商业地价每平方米6937元，环比增长0.96%，住宅每平方米5918元，环比增长2.18%，工业地价每平方米782元，环比增长0.64%。值得关注的是，住宅地价环比、同比增速高于商业、工业地价。中国土地勘测规划院地价所所长赵松表示，与经济密切相关的商服、工业地价上涨较慢。但另一方面，因资金充沛，杠杆率高，住宅地价环比上升较快。

专家表示，住宅地价增速持续扩大，反映了“去库存”政策效果显现，房地产市场回暖，同时也预示局部市场可能出现过热的迹象。在中央经济工作会议提出“房子是用来住的、不是用来炒的”房地产定位，且热点城市调控密集收紧的背景下，热点城市开发投资节奏将有所放缓，或将带动地价向下。

与此同时，未来土地供应结构将继续优化。在严把产能过剩行业用地的同时，继续支持新动能、新产业用地。年初国土资源部发布《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》，对可以使用划拨土地的能源、环境保护、保障性安居工程、养老、教育、文化、体育及供水、燃气供应、供热设施等项目，鼓励以出让、租赁方式供应土地，对于这些行业中原本无法获得划拨用地的经营性机构，是一个有力的扶持措施。

限价政策抑制土地泡沫

春节假期结束，上海土地市场随即热闹起来。紧接的2、3两个月，即将有16幅经营性用地(不含动迁、科研、仓储、加油、其他商服用地)上市出让，总建111.3万平方米;其中住宅类用地14幅，住宅体量近99.4万平方米，核心分布于临港新城、小昆山、金山区。其中临港片区5幅宅地，建筑面积合计30.2万方，占后期出让总体量的三分之一，短期内成为上海重点投资区域。百万方宅地集聚2、3月，将是战略聚焦于外环外的房企极佳的投资时期。可以预见，在一线城市住宅用地依然紧缺、购房需求却始终高涨的情况下，上海宅地争夺必将依然激烈。

2月9日，广州市国土资源和规划委员会发布白云新城飞翔公园AB2910024地块的国有土地使用权公开出让预公告，拟于近期出让该地块国有土地使用权，地块预申请期限从预公告发布之日起至宗地公开出让公告发布之日止。

值得注意的是，目前不少地方政府均采用了“限地价、竞配建”的竞买方式，旨在抑制高溢价地块的诞生。同在2月9日，广东省佛山市公共资源交易网挂牌顺德区陈村镇佛陈路金锠(国际)金属交易广场南侧04-08地块，该地块出让将采用“限地价，竞配建”的网上挂牌方式确定竞得人。该地块挂牌出让限定“土地交易最高价格”147937万元，在土地竞买价格未达到147937万元前，向上竞地价(增幅竞价)，并以报价最高且不低于底价的原则确定竞得人;当土地竞买价格达到147937万元(或当前报价增加一个增价幅度后会超过“土地交易最高价格”)时，竞买方式转为竞配建人才住房。

这一竞价方式也出现在天津。2月8日，天津土地交易中心春节后首次推地，将挂牌出让北辰区两地块，编号为津北辰高(挂)2021-008号地块(含A地块、C地块)与编号为津北辰高(挂)2021-009号地块。这两块地均进行了限价，出让最高限价分别为54亿元和28亿元，超过最高限价后，土地交易中心设置了两次竞报阶段：一是当挂牌竞买报价达到最高限价时，不再接受更高报价，转为竞报自持规划商业建筑面积阶段;二是若竞报自持规划商业建筑面积达到面积上限时，转为竞报自持规划住房建筑面积阶段。

有行业研究认为，随着监管机构限制开发商获得在岸融资，土地市场或将迎来降温，相比设定价格上限这样的行政调控手段，筹资渠道的收窄或能更有效地遏制地价泡沫。不过，在很多