限购退市补贴出手等政策 让房地产重沐“冬日阳光”

Word限购退市补贴出手等政策让房地产重沐“冬日阳光”随着上周央行降息，公积金贷款也将相应降低，加之今年以来江西、浙江、山东、安徽等省的20多个城市在取消楼市“限购令”后，先后出台了购房补贴、契税补贴等一系列提振当地房地产市场的措施，业内预计，市场有望回暖。

限购退市补贴出手

继今年6月呼和浩特率先取消限购后，绝大多数限购城市已跟进解禁。针对楼市新变化，一些地方又频出新招，改“限市”为“托市”。据宇博智业研究中心调查指出，地方政府购房补贴方式主要有三种：

调整普通住宅标准。近期，北京、上海等城市相继调整了普通住宅标准。同策咨询研究部总监张宏伟认为，调整普通住宅标准后，契税优惠惠及面扩大，更多的刚需及改善购房群体将少缴纳税费，并获得贷款优惠利率。以上海内外环之间一套总价为260万元的房源为例，调整前总价超过200万元的住宅属于非普通住宅，契税标准为3％，即7.8万元；调整之后，其总价低于310万元属于普通住宅，税率将按1.5％缴纳，购房者仅需交税3.9万元。

政府直接给予契税优惠或减免。即通过对特定产品类型楼盘，如精装修、绿色建筑项目、90平方米以下户型等的成交给予契税减免优惠。例如，安徽宿州出台政策，从10月17日-11月20日，对个人购买新建商品住房或二手房缴纳契税的，该市财政按所缴纳契税额的100％给予住房补贴。山东潍坊10月19日宣布，个人购买90平方米以下且属首套房者，政府给予其契税100％补贴；90平方米以上、144平方米以下的，或者用于创业的300平方米以下商业、办公用房，契税予以50％补贴。江西则发文通知，各地可对二手房交易契税、营业税给予适当补贴等。

政府直接发放货币补贴。如沈阳在冬季房交会期间，特别为购房者提供货币补贴：90平方米以下每平补30元，90－144平方米每平方米补贴50元，144平方米以上的每平方米补150元。江西有关部门也发文通知，除基本解除限购外，各地可对交易契税、营业税适当补贴。

行政“托市”引发公平质疑

近年来一些地方政府对楼市的干预不少，初衷均是为避免市场大起大落，但一系列行政化举措却引发对公平性的质疑。

人为影响市场预期。由于行政之手伸得过长，消费判断往往与市场走向相悖，出现“宁愿买涨不愿买跌”的怪圈。一些接受采访的市民表示，“政府救市”表明房价处于下行空间，将继续观望。业内人士也反映，政府行为让他们研判后市面临不确定因素。

财政补贴、免税有失公允。“那些购房者并非住房保障对象，凭啥拿纳税人的钱来帮他们买房？”沈阳李先生对财政补贴买房直呼不解。而对于沈阳大户型补得多、中小户型补得少的购房补贴政策，更有人质疑其“济富力度大，济贫力度小”。网友议论，政府出台政策时应该约束好权力边界，不能顾此失彼，“乱作为”。

有为特定对象牟利之嫌。今年5月，媒体披露杭州要求商品住宅售价应与备案价一致，一旦降幅超过15％就需重新申报备案，被解读为杭州对房价的“限降令”。

楼市去行政化路有多远

一些业内人士和专家表示，“托市”手段亦应一分为二地看待。如对调整普通住宅标准和契税优惠的做法普遍表示赞同，认为其是顺应市场变化、让利于民的举措。

以上海为例，普通住宅标准调整后，全市普通住宅比例扩增至88.9％。业内人士表示，普宅调整是顺应市场的必然趋势。“随着近两年房价上涨，原先的普通房标准已不适用，适时调整普通住房标准十分必要。本轮普通住宅标准认定进一步降低后，中低端购房者在税收方面的负担有所减少，对于刚性购房者而言是个利好消息，预计将有10％以上的住宅交易因此受益。”

而直接用地方财政对购房者进行货币补贴做法却值得商榷。专家认为，这是地方政府对微观经济的一种直接干预。财政部财政科学研究所税收政策研究室资深研究员梁季表示，公共财政对弱势群体可以通过转移支付进行补贴，用财政资金来补贴非固定对象购房者，显然是不规范的，有失公平性。

公共财政可以通过转移支付对住房困难群体进行补贴，但是用财政资金来补贴商品房购房者，显然不规范，有失公平性。随意对税费减免缓，也会对微观经济运行造成直接干预。

政府对楼市伸出行政之手，显然并非治本之策。专家建议，政府每出台一项公共政策时，应该约束好权力边界，不能顾此失彼，显失公平“乱作为”。地方政府应在完善多层次住房保障体系同时，如何尽量减少对市场的行政干预，积极促进城镇化和房地产