房地产经济学

房地产经济学第一章导论1.2土地的特性：自然特性（具有生产力、固定性、有限性、耐久性）经济特性：1、供给稀缺性（土地的价值取决于供需条件）土地利用方式的相对分散性（固定性，要求搞好交通运输，提高综合利用效益）土地利用方向变更的困难性（开发成本高）土地利用报酬递减的可能性（边际报酬迟早会下降）2.1房地产的定义：土地及地上定着物和同地上利用相联系的地下改良物；同时，还包括以上组成部分所衍生的各种权利。*（解释）2.2.2房地产的经济特性：1．土地供给的稀缺性（社会发展，需求增大，面积有限性，导致供需的矛盾）2．高价值性（源自稀缺性、固定性和异质性）3．保值增值性（保值性：投入房地产的资金其增值速度能抵消货币的贬值速度）4．产权分割性（所有权、使用权、占有权、抵押权可以由不同权利人支配)5．难以变现性（价值大、异质性、固定性、难以迅速兑换成现金）6．互相影响性（经济学的外部性）2.3.1房地产分类（P6了解）*(必考)2.3.2开发程度分类:生地（完成征收，未开发、不具城市基础设施。如：荒地、农地）毛地（具有一定城市基础设施，但尚未经过拆迁、安置、补偿，不具备基本建设条件）熟地（具有完善的城市基础设施，进行过平整，能在上面进行房屋建设）在建工程（尚未完全建成，未能达到交付使用条件）现舍（建筑物已建成，可以直接使用的房地产包括一手房二手房）3.1房地产基本活动领域：土地开发和再开发（居住用房、商业用房、工业用房的开发）地产经营（土地使用权的出让、转让、租赁、抵押）房地产经营（房产的出让、转让、租赁、抵押）房地产中介服务（买卖、租赁、抵押、典当）物业管理（家居服务、保安、维修、绿化）房地产金融(信贷、保险、投资)（选择题）3.2房地产业特性：基础性和先导性高度综合性和高度关联性（解释）区域性受国家相关政策的影响大3.3产业属性：第三产业（1.房地产的投资开发组要从事的是资源整合、组织和管理等服务活动，并不直接建造房屋本身2.房地产销售经营活动直接从属于流通领域3.房地产中介等服务行业属于第三产业）3.4房地产业的作用：国民经济的基础性产业（带动相关行业，促经济，提高就业）国民经济的先导性产业（该产业的产业相关联度达到一定强度，它的繁荣萧条，成为其他相关产业生产经营的机遇、市场空间和条件，从而具有导向的功能）国民经济的支柱性产业（必考简答）3.4.1房地产业成为支性产业的依据：房地产业为社会提供的房地产商品，是国民经济各行业最基本和最重要的生产资料，是社会活动不可缺少的物质条件和空间场所。我国城市人均住房面积不高，且建筑质量差，配套率低。（需求）一些国家的发展史表明，随着社会生产水平的不断进步，第一产业的比重下降，第三产业的比重呈上升趋势，房地产业作为生产和服务的第三产业，对国民经济的贡献度较其他行业更大。房地产业对其他相关行业所产生的关联度大。*关联度表征两个事物之间的关联程度4.1房地产经济：是指以房地产为对象，即围绕房地产的生产、分配、交换和消费所发生的人与人之间的经济关系，是房地产经济关系与房地产生产力的有机结合。换言之，房地产经济是房地产在生产、流通和消费过程中所发生的各种经济活动及其条件的总称。4.2房地产经济学的研究对象：房地产经济运行规律及其表现形式的学科房地产资源配置效率的学科房地产在生产过程中各种经济利益关系相互协调的学科4.3房地产经济学的研究内容：房地产经济的基本理论。（产权理论、区位理论、地租理论、地价理论）房地产经济活动及其运行的基本规律和互相关系。（房地产市场运行规律、房地产业经济活动基础规律、房地产市场供求关系和产权关系）房地产运行的制度保障与政策环境。（土地制度、住房制度、房地产产权制度、税收和市场政策）第二章房地产经典理论地租理论是房地产经济学的核心内容，是房地产价值、价格理论和房地产经济运行规律的理论基础。1.1地租的含义（土地收益的资本化）地租的占有是土地借以实现的经济形式。（地租是土地所有权的实现形式，一切形式的地租，都是土地所有权在经济上实现的形式。）（选择）1.2地租的类型：一、按地租的物质形态：劳役地租（无酬剩余劳动）实物地租C、货币地租二、按经济学的观点：马克思主义地租：绝地地租B、次级地租C、垄断地租西方经济学地租:契约地租B、经济地租C、竞标地租1.3(P17)地租理论的演变：19世纪初，古典政治经济学的地主理论（配第、杜尔哥、亚当斯密、安德森、李嘉图、杜能）》》》19世纪上半叶，庸俗资产阶级政治经济学的地租理论（萨伊、马尔萨斯）》》》19世纪下半叶，新古典经济学的地租理论（卡拉克、马歇尔）》》》19世纪末二十世纪初，现代西方地租理论（阿隆索、萨缪尔森、巴洛维）西方经济学的地租理论：资产阶级古典政治经济学的早期地租理论：威廉·配第：最早提出地主理论，对地租理论做出了开拓性贡献。在其《赋税论》中提出：劳动是财富之父，土地是财富之母最早提出级差地租理论，奠定了级差地租理论基础，地租理论研究的先驱者魁奈：提出了剩余价值是由生产领域创造出来的但其理论缺陷在于用自然恩赐解释地租是不恰当的杜尔哥：认为出租土地可以取得地租，土地是一切财富首要的、唯一的来源把配第的“自然的恩赐”转化为农业劳动者的劳动剩余劳动认识到“纯产品”转化为地租被土地所有者占有是土地私有权的结果比魁奈更进一步的说明了地租的本质和根源斯密、李嘉图、安德森和杜能的地租理论：大卫·李嘉图：运用劳动价值理论研究地租，建立了级差地租理论的初步体系，但否认绝对地租的存在认为地租来源是劳动创造的价值的一部分，并与土地投资的利润、土地资本的利息区别开进一步发展了级差地租理论詹姆斯·安德森：A、认为是土地产品的价格决定地租而不是相反的。（错误的）资产阶级庸俗经济学的地租理论：萨伊“生产三要素”（劳动、资本、土地）成为地租理论的基础认为生产不是创造物质而是创造效用，人所创造的也不是物质，而是效用。从生产三要素转向三位一体的分配论。为现代西方经济学的地租理论奠定基础。马尔萨斯土地恩赐论，地租的增长是社火发展和繁荣的表征。站在封建贵族的立场马克思主义地租理论：马克思通过分析资本主义地租的两种形态：级差地租和绝对地租级差地租Ⅰ:由于土地肥力和位置差异所产生的超额理论转化级差地租Ⅱ：由于生产资料和劳动追加在同一土地上所产生的超额理论转化成级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ的联系：都是由产品的个别生产价格低于社会生产价格而产生的超额利润并转化为地租，级差地租Ⅰ是级差地租Ⅱ的基础。绝对地租：种子任何土地都必须向土地所有者缴纳地租。这种由于土地私有化的垄断而形成的地租就是绝对地租。（必背）1.4城市地租：城市绝对地租：城市土地所有权由国家垄断，任何企业、单位、个人要使用土地，都必须向土地所有者交纳地租。这个由于所有权的垄断而比必须缴纳的地租就是城市绝对地租。城市垄断地租：城市中某些特殊地块的稀有功能带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化来的地租。（背）2.1区位：区位是指某一空间场所，是自然界的地理要素和人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。2.2(P43)韦伯工业区位论：区位因子体系理论前提与构建步骤运费指向论原料指数（Mi）＞1（或区位重量＞2）时，工厂区位在原料地原料指数（Mi）＜1（或区位重量＜2）时，工厂区位在消费地原料指数（Mi）＝1（或区位重量＝2）时，工厂区位在原料地、消费地都可劳动费指向论2.2.1韦伯区位论缺陷：韦伯工业区位论中的运费，是重量和距离的函数，成比例增加。韦伯假设的完全竞争条件也是非现实的。就工厂经营而言，有生计性的经营和企业性的经营。工厂区位是由工厂经营者所选定的。技术进步交通发展其他诸如地域政策因素2.3克里斯塔勒中心地理论克里斯塔勒认为，在市场原则下形成的中心地系统，各中心地的市场区域比其低一级的中心地市场区域大三倍。也就是说等级m（m＞1）中心地的城市区域内包括含着2各等级m-1中心1地市场区域。中心地系统也称为K=4的中心地系统。1.3.9.27.81……在交警原则基础上形成上形成的中心地系统也称为K=4的中心地系统。1.3.12.48.192……（了解P40）4.1房地产宏观区位的选择：主要涉及工业用房地产，取决于全国非为内工业（项目）的宏观空间分布。这一优区位被称为工业部门的布局指向。它一般分为原材料指向、能源指向、市场指向、原料与市场双重指向、科技指向等。（了解P40）4.2城市房地产中观区位的选择：分为居住用房地产和非居住用房地产两大类，而非居住房地产又可分为商业用房地产、工业用房地产、办公用房地产的。商业区：中央商业区、城区商业区、街区商业区工业区（根据各种工业的特点）居住区（环境、教育、治安、娱乐、医疗）（了解P41）4.3房地产微观区位选择：商业房地产项目的区位选择零售业区位选择批发业区位选择专业性服务业区位选择住宅项目的区位选择综合效益原则社区及邻里原则舒适性及休闲性原则工业房地产项目的区位选择第三章房地产市场1.1.1（了解P44）土地市场的特点：与商品市场同：土地交换活动是在土地国家所有制的基础上进行土地交换活动是有计划地进行的，是社会主义市场经济的重要组成部分土地市场供求受市场机制以及其他因素的影响与商品市场异：一般市场交易是商品所有权，土地市场交易的是土地使用权一般市场对售出的商品用途不加限制，土地使用则严格执行规划区的规定、不能用于建造不符合城市规划规定的建筑一般商品市场的卖方可以是多种经济形式的任何单位和个体经营者，但土地的商品化经营通常由政府主管部门或其允许的土地开发公司，其经营、控制和管理要比一般商品市场严格。1.1.2（了解P45）土地市场的分类：城市土地租赁市场城市土地出让市场城市土地转让市场城市地产抵押市场1.2.1（简单了解P46）土地市场不同结构比较：完全竞争型的土地市场垄断型的土地市场垄断竞争型的土地市场1.2.2（简单了解P47）土地市场结构特征：一级土地市场：政府主管部门向用地单位出让土地使用权二级土地市场：用地单位横向转让土地使用权～～1.3.1土地市场的调控手段：A、经济手段B、行政手段C、法律手段2.1～～房地产市场的含义：是指房地产商品交换的领域和场所，是房地产交换或流通关系的总和，它是由市场主体、客体、中介组织、价格、运行机制等要素构成的一个系统。房产市场是房产权利(如:所有权、使用权、抵押权)通过价格准则进行交易的一种制度安排，是房地产物品配置的一种重要机制，资源配置的方式多种多样。2.3房地产市场的特征：供给调节的滞后型需求的消费投资性交易的复杂性房地产市场交易是权益交易市场的区域性与金融关联度高竞争不充分政府干预性强（必考）2.4房地产市场的分类（按市场运行层次划分）：一级市场：土地出让市场，国家通过指定部门将城市或农村集体土地征收为国有后出让二级市场：增量房地产市场，生产者和经营者把新建、初次使用的房屋向消费者转移，主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为。三级市场：存量房地产市场，购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场，也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。2.5房地产市场运行的功能：交换功能信息传递功能激励引导功能资源配置功能利益调节功能2.6.1（了解P57）房地产市场的影响因素：内部因素：时滞（建造时滞和咨询时滞）心理因素（投机心理）技术和理念革新外部因素：政治制度国民经济政策法律措施金融业发展状况通勤技术、信息、通讯和交通设置等通勤技术的提高人文社会环境自然环境7.1房地产 市场指标：供给指标：竣工房屋面积、施工房屋面积、新开工房屋面积、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、平均建设周期、竣工房屋价值、房地产开发投资需求指标：国内生产总值（GDP）、人口、就业人员数量、城市登记失业率、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、商品零售价格指数、城市居民消费价格指数市场交易指数：销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数3.1房地产需求的类型：生产性需求消费型需求投资性需求2.1房地产的潜在需求:指居民对房地产商品消费的欲望按目前社会一般生活水平计算的房地产商品应有的需求量，即指过去和现在尚未转变为实际的房地产购买力、但在未来可能转变为房地产购买力的需求。房地产的有效需求：是指消费者在一定时间内，在每一价格的水平上愿意而且能够购买的商品量，即有支付能力的需求。3.3影响房地产需求的主要因素：房地产价格国民经济发展水平居民收入水平和消费结构城市化水平国家有关经济政策消费者对未来的预期3.4房地产的需求价格弹性：房地产的需求价格弹性：房地产需求量对房地产价格变化的敏感度。需求量变化的百分比除以价格变化的百分比，Ed=（△Q/Q)/(△P/P）,P为价格，Q为需求量。如果需求价格弹性系数小于1，价格上升会使销售收入增加；如果需求价格弹性系数大于1时，那么价格上升会使销售收入减少，价格下降会使销售收入增加；如果需求价格弹性系数等于1，那么价格变动不会引起销售收入变动。决定因素：替代品的数量和接近程度房地产的用途房地产在消费者预算中所占比例的大小选择房地产时期的长短4.1房地产供给的特点：城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性房地产供给的层次性房地产供给的时滞性房地产供给的时期性4.4房地产供给弹性：Es=（△Q/Q)/(△P/P）在短期内价格无弹性，而在长期内住房供给完全有弹性。一般来说标准厂房、标准住宅需要6个月以上，豪华商业大厦需要3~5年。（大题必考，分析P77）5.2房地产市场实现均衡的四象限模型分析：第一象限：租金形成机理第二象限：利用资本化率来确定法国地产资产价格第三象限：房地产新开发建设量的确定第四象限：房地产存量的确定第四章房地产价格1.1土地价格的含义：是指地租的购买价格，是地租的资本化。在我国，城镇土地的所有权归国家所有，用地者只有使用权。（了解）1.2土地价格的特征：土地价格构成具有双源性土地价格具有区位性土地价格具有权益性土地价格形式具有双重性土地价格受市场需求影响大土地价格具有增值性土地价格具有明显的地域性和个别性土地价格不是土地价值的货币表现，其价格高低不由生产成本决定土地价格有较强的计划性无成本性（1988年，《宪法》才规定，土地可以依照法律转让。）1.3.1目前土地出让的方式有招标、拍卖、挂牌和协议。1.3.2基准地价：在某一城市的一定范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出各地价区段在某一时点的平均价格。基准地价是由国家和政府有关主管部门直接规定的土地价格，具有强制执行的法律效力。1.3.3标定地价：标定地价是指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地价格。标定地价即可以用比较法、收益法、剩余法等方法评估，也可以在基准地价基础上进行修订评估。***基准地价和标定地价都是由政府部门评估并公布。1.4土地价格构成：土地征收费6、销售费用前期费用7、应纳税费土地开发费8、不可预见费管理费9、开发利润财务费用1.4.1三通一平费：施工临时用的道路、电和水的安装和修建以及平整场地的费用，依据设计概算计算。七通一平费：给水、排水、电、讯、路、燃气、热力、场地平整2.3房地产价格的影响因素（了解）：宏观因素：行政（土地制度、住房制度、城市规划、房地产价格政策、税收、交通管制、特殊政策）、经济（经济发展、财政收入、收入水平、储蓄额、建材价格、建筑人工费、银行利率）、社会（政治安定、房地产投机、城市化、社会治安程度）、人口（人口数量、人口素质、家庭结构）、心理、国际区域因素：商服繁华程度、交通条件、基本设施、区位环境条件微观因素：物理因素、微观环境条件（噪音、空气污染、视觉、清洁）3.1房租的形态及其构成因素：生产成本租金及构成因素（折旧费、修缮费、管理费）经营成本租金及其构成因素理论租金（折旧费、修缮费、管理费、利息、税收、利润、保险费）3.3.3依商品化程度划分：商品租金：折旧费、管理费、维修费、地租、保险费、税金、利息、利润成本租金：折旧费、管理费、维修费、利息、利润准成本租金：维修费、管理费、折旧费补贴租金：租房改革过程中提租加补贴形成的过渡性租金形式廉租房租金3.4（讨论题P100）：租售比与利息率的关系租售比是房租占房价的百分比P=R/r房价、租金、房租率利息率是利息额占存款额的百分比租售比<利息率时，促进租房租售比>利息率时，促进买房第五章房地产周期与房地产泡沫2.4（讨论题P110）房地产周期波动的过程：房地产业复苏与增长阶段房地产业繁荣阶段房地产危机与衰退阶段房地产萧条阶段2.7房地产周期测度方法：单指标法:单一房地产销售面积扩散指数法（DI）C、合成指数法（CI）2.8（P117）房地产周期与宏观经济周期的关系：正相关，波动大体一致。3.1房地产泡沫的意义:房地产市场价格严重背离其价值，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。3.2房地产过热及诱因：房地产过热：指市场上的需求增长赶不上新增公积增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。诱因：开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈、非理性行