房地产开发项目可行性讲义

第7章房地产开发项目可行性研究1.掌握房地产开发项目投资与收入估算，房地产开发项目的财务评价的基本概念和指标体系，主要技术经济指标，财务评价报表的编制；2.熟悉房地产开发项目可行性研究的主要内容与投资决策分析；3.了解房地产开发项目可行性研究的含义、作用、依据、工作程序，可行性研究报告的编制单位，房地产开发项目国民经济评价，房地产开发项目社会影响分析。房地产开发与经营FANGDICHANKAIFAYUJINGYING本章学习要求7.1房地产开发项目可行性研究概述7.1.1房地产开发项目可行性研究含义

房地产开发项目的可行性研究就是在投资决策前，运用技术、经济、管理、社会学等多学科相关知识，对拟开发项目进行技术经济分析和综合比较论证的科学。其基本任务是通过对工程、技术、经济、社会和环境等有关方面进行深入细致的调查研究，综合论证开发项目技术上是否先进适用、经济上是否合理、财务上是否盈利、建设上是否可行、是否促进社会和环境可持续发展，从而为投资决策提供科学的依据。7.1.2房地产开发项目可行性研究的作用和依据房地产开发项目可行性研究是项目投资决策、申请有关建设许可文件、申请金融信贷、指导规划设计工作的依据。（1）国家和地区的经济、房地产市场状况及相关政策；（2）项目所在城市的规划条件；（3）项目所在地的社会文化、自然环境等基础资料；（4）项目建议书、开发商的基本构想和项目规划设计方案；（5）有关工程技术的标准、规范、指标和要求等；（6）房地产市场调研资料，各项成本依据、经济评价参数和指标体系。1.房地产开发项目可行性研究的作用2.房地产开发项目可行性研究的依据7.1.3房地产开发项目可行性研究的工作程序接受委托与建立研究组织收集资料并进行市场调研设计研究项目投资方案编制可行性研究报告并提交7.1.4可行性研究报告的编制单位可行性研究报告可由开发商自行编制，但不适用于向金融机构申请贷款的情况。通常情况下，由开发商委托具有相应资质的工程咨询机构来编制完成。7.2房地产开发项目可行性研究与投资决策①项目概况②市场研究⑥结论及建议④项目经济评价⑤社会影响分析③项目开发方案可行性研究的主要内容7.2.1可行性研究的主要内容投资决策就是在综合分析项目建设的可行性基础上，做出的是否可以投资的决定和安排。在投资决策分析中应当注意的是：应当重视市场研究和市场研究方法的创新；在开发实践工作中，定性分析正变得越来越重要。房地产开发项目的投资决策分析7.2.2房地产开发项目的投资决策分析7.3房地产开发项目投资与收入估算7.3.1房地产开发项目投资估算1.土地费用2.前期工程费与城建费用3.基础设施建设费4.建筑安装工程费5.公共配套设施建设费6.开发间接费7.管理费8.销售费用9.不可预见费10.税费11.其他费用12.建设期利息市场法成本法收益法假设开发法长期趋势法7.3.2招标、拍卖、挂牌方式下的土地价格测算确定租售方式确定可租售面积及可分摊建筑面积确定售价（租金）水平安排租售进度编制租售计划表7.3.3房地产开发项目租售方案的制定资金来源渠道资本金预租售收入借贷资金7.3.1房地产产开发项目的资金金筹措房地产项目应根据据可能的建设进度度和将会发生的实实际付款时间和金金额编制资金使用用计划表。资金投放次序先使用资本金之后考虑使用预租租售收入的再投入入最后可安排使用借借贷资金资金筹措计划表的的编制7.4房地产开开发项目财务评价价财务评价是根据国国家现行财税制度度和价格体系，分分析、计算项目直直接发生的财务效效益和费用，编制制财务报表，计算算评价指标，考察察项目的盈利能力力、清偿能力以及及外汇平衡等财务务状况，据以判别别项目的财务可行行性。房地产开发项目的的财务评价指标最最常用的分类方式式是静态评价指标标和动态评价指标标。7.4.1财务评评价的基本概念和和指标体系静态经济评价指标标动态经济评价指标标清偿能力分析财务评价的主要技技术经济指标静态投资回收期成本利润率投资利润率动态投资回收期财务内部收益率借款偿还期利息计算财务净现值7.4.2财财务评价的主要技技术经济指标财务评价指标的计计算与评价不确定性与风险分分析财务评价指标的计计算与评价编制基本财财务报表测算财务基基础数据，，编制辅辅助财务报报表7.4.3房地产开开发项目财财务评价报报表的编制制1.财务评评价基本程程序房地产开开发项目目财务评评价辅助助报表一一般包括括：总投资估算表1销售收入和销售税金及附加表2投资计划与资金筹措表3借款还本付息计算表42.财务务评价辅辅助报表表的编制制通过财务务评价基基本报表表，可以以计算反反映项目目盈利能能力的主主要财务务评价指指标，如如财务净净现值、、财务内内部收益益率等。。财务评价价基本报报表一般般包括：：现金流量表1损益表2资金来源与运用表3项目投资资现金流流量表项目资本本金现金金流量表表3.财务务评价基基本报表表的编制制财务分析基本报表财务评价指标静态指标动态指标财务盈利能力分析项目投资现金流量表投资回收期投资回收期财务净现值财务内部收益率项目资本金现金流量表

投资回收期财务净现值财务内部收益率损益表投资利润率投资利税率资本金利润率

清偿能力分析资金来源与运用表借款偿还期

4.财务务分析及及评价指指标的对对应关系系7.5房房地产开开发项目目国民经经济评价价房地产开开发项目目国民经经济评价价，是指指根据国国民经济济长远发发展目标标和社会会需要，，采用影影子价格格、影子子汇率、、社会折折现率等等国民经经济评价价参数，，从国家家整体角角度考察察项目的的效益和和费用，，计算并并衡量房房地产开开发项目目对社会会经济发发展战略略目标的的实际贡贡献。评价角度不同评价对象不同评价采用的价格不同评价的标准和参数不同7.5.1房地产开开发项目目国民经经济评价价的概念念7.5.2房房地产开开发项目目国民经经济评价价与财务务评价的的主要区区别进行效益益和费用的调调整第一步国民经济济评价中中项目效效益是指指房地产产项目对对区域经经济的贡贡献，分分为直接接效益和和间接效效益。第二步第三步效益和费费用数值的调调整编制表格格并计算评价价指标通过影子子价格、、影子工工资、影影子汇率率、影子子运费、、影子里里率等调调整建设设投资成成本、前前期费用用、流动动资金、、销售（（租赁））收入及及经营费费用等。。编制全部部投资的的国民经经济效益益费用流流表，并并据此计计算全部部投资的的经济内内部收益益率和经经济净现现值指标标。7.5.3房房地产开开发项目目国民经经济评价价的基本本步骤7.6房房地产开开发项目目社会影影响分析析项目对区域域远景规划划的影响对提高人民民物质文化化生活及社社会福利的的影响项目对区域域经济发展展的