写字楼租售情况分析北京上海写字楼市场情况新版

写字楼租售情况分析北京上海写字楼市场情况新版第1页/共76页研究目的研究目的：

对发达地区CBD核心区的商务市场发展及典型案例进行研究，找到其商务市场发展规律及租售模式变化。研究对象：北京、上海等商务市场；主要案例：国贸中心、华贸中心、银河SOHO，国金中心、环球金融中心、金茂大厦第2页/共76页上海市场研究北京市场研究总结第3页/共76页典型案例研究北京商务市场发展小结第4页/共76页北京商务市场商务市场与CBD发展历程第一阶段（1993-2000年）：基本是处于一种自发成长的状态，商务办公设施达到一定规模，初具商务中心区雏形。第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段第二阶段（2000-2003年）：政府推动全面建设，促进主导产业发展，北京CBD国际形象和区域功能渐趋突出。第三阶段（2003-2005年）：标志性项目大量开发，以央视为代表的文化产业开始落成，带动产业聚集效应。第四阶段（2005-2009年5月）：由规划建设为主过渡为产业促进和品牌培育为主，功能完善的国际化现代商务中心区加快形成。第五阶段（2009年5月至今）：CBD东扩方案获批，北京CBD发展第二战役打响。CBD发展的五个阶段199319942000200120022003200420052006200720082009201019981999199319942000200120022003200420052006200720082009201019981999第一个高速发展北京商务市场发展阶段由于改革开放，市场的发展，外商、外资的大量进入促进了北京写字楼市场的发展，使北京写字楼市场迎来了第一个高潮。写字楼的寒冬由于受东南亚金融危机的影响，及国家宏观调控政策影响。北京写字楼市场开始走向低谷，写字楼大量空置，市场一片萧条景象。寒冬过去的春天随着美国金融危机对我国实体经济的冲击，写字楼市场已经步入了下降通道。从第三季度开始写字楼市场出现了租售价格下滑、成交量下降、空置率持续攀升的态势，并一直延续到年终。跌宕起伏的一年全面复苏繁荣2009年，在中国经济率先复苏及一系列刺激政策之下，房地产行业走过了由水深火热到繁荣复兴的历程，开始出现量价齐升的大好局面1999年11月，中美签署世贸双边准入协议。同时，由于经济状况的进一步好转，消化了大面积写字楼，北京写字楼市场开始渐渐向春天走来。第5页/共76页北京商务市场CBD发展与人均GDP当北京人均GDP接近3000美金时，CBD概念正式推出，人均GDP达到10000美金时，CBD基本形成，北京CBD从开始酝酿到基本形成耗时15年。数据来源：国家经济普查数据中等偏下中等偏上富裕2000年，北京CBD概念正式推出第一个标志性项目——北京财富中心正式开工2009年，北京市政府专题会同意北京CBD东扩地标性建筑国贸三期开工建设中央电视台新址开工、普化永道落户北京财富中心北京电视台新址开始建设1998年《北京市中心地区控制性详细规划》北京商务中心区规划范围调整蓝图阶段炒作阶段实施阶段基本形成CBD发展阶段第6页/共76页3000美金6000美金10000美金度假游全民休闲时代汽车消费爆发式增长3口之家拥有2辆车逐渐成为主流，汽车成为普遍代步工具旅游汽车城市人口消费诉求奢侈品/精神享受衣食住行/大宗商品音乐会/演奏会/文化艺术类展会/特色的文化酒吧海外人士大规模主动回流海外人士部分主动回流股市房地产投资成为常态基金保险教育黄金艺术品和收藏品投资理财侈奢品汽车消费新一轮增长拥有多辆车的家庭增长，汽车消费个性化、多元化本地及近周边区县人为主外省人增多境外人增多本地人为主少量海外人士休闲游私家车数量稳步上升普遍人持可望不可及的心态，对汽车缺乏品牌意识房地产投资趋热房地产是居住品中上等收入国家中低等收入国家高收入国家收入3000美金现象人均GDP突破10000美金后，意味着步入高收入国家水平，经济发展更进一步，境外人士增多，外资企业大量入驻,给商务市场带来大量机会。第7页/共76页北京商务市场入驻企业分析金融业、咨询服务业为东部CBD核心区高端写字楼的主力入驻企业，制造、加工、研发行业开启商圈外移趋势。内资公司在市场中的重要性随着其租金预算的提高及对高品质、大面积办公场所需求的上升而日益增加，其在甲级写字楼租户中的比例亦持续上升。尤其以来自金融、IT、能源和建筑等行业的公司居多，代表性公司包括葛洲坝集团、百度、中国农业银行和国家电网等。多元行业跨国公司的写字楼需求在2011年依旧处于高位，主力行业包括金融、汽车、IT、能源、专业服务、电子、医药和制造业。值得关注的是，由于核心区域空置面积短缺且租金巨涨，许多大型跨国企业已经选择迁址到非核心区域或更分散之地区，索尼、惠普、默沙东和英特尔既系列代表性案例，其租赁面积在5000只30000㎡不等。交通压力租金压力形象压力扩张压力北京写字楼市场主要入驻企业趋势分析：第8页/共76页北京商务市场CBD入驻企业分析CBD形成早期，由于入驻门槛高，以引进大型企业为主，随着经济发展，许多企业对办公品质要求提高，CBD入驻企业呈多元化。北京CBD历年新增企业情况：租赁面积1万㎡以上租赁面积5000㎡以下租赁面积5000-1万㎡2011年默克丰田沃尔沃华夏银行伊顿海航人寿拜耳医药大众人民网中信2010年数据来源：南丰智库北京写字楼年度报告阳狮拜耳甲骨文松下阿里巴巴金杜律师方达律师丰田上海银行中龙国际酷6黑莓手机2009年盛京银行渣打诺和诺德SOHO中国中国中期投资2008年SK中国万通地产淡马锡控股索爱丰田2007年复地集团民生人寿北京控股集团宝钢东亚银行富士通珠宝商会惠普2006年高盛投资美林正大泰康保险蒙牛三星中油国际宝马北京移动2005年凯德置地中财保险摩根士丹利6000美金10000美金第9页/共76页由于核心区域空置面积短缺且租金巨涨，许多大型跨国企业已经选择迁址到非核心区域或更分散之地区。北京商务市场CBD企业变迁英特尔于2012年出由CBD核心区的嘉里中心搬迁至北三环的环球贸易中心英特尔甲骨文、路透社甲骨文和路透社把部分办公面积搬迁到上地奥林巴斯、燕宝汽车奥林巴斯和燕宝汽车将部分迁址酒仙桥惠普惠普由CBD搬迁至中关村诺基亚诺基亚中国总部从盈科中心B座搬入北京南部的亦庄地区第10页/共76页北京商务市场供求分析写字楼净吸纳量呈上升趋势，人均GDP突破10000美金后新增供应量开始减少，吸纳量持续上升，市场空置率也随之降低，说明市场仍存在较大需求。人均GDP3000美金人均GDP6000美金人均GDP10000美金2009年经济开始复苏，房地产出现量价齐升的局面2008年金融危机导致房地产市场受挫。2000年写字楼市场走出寒冬，逐渐走向春天，CBD概念正式推出。第11页/共76页050100150200250300154148152158166162149131169268租金售价2002-2011年北京甲级写字楼租金与售价走势图人均GDP6000美金人均GDP10000美金北京商务市场租售价格走势写字楼租售价格总体呈上扬趋势，08年受经济危机印象有所下降，人均GDP突破10000美金后，又呈现大幅上升趋势，说明甲级写字楼市场情况较好。第12页/共76页北京商务市场各物业租金收益对比随着房地产市场的不断成熟，写字楼及住宅的租金收益都成下降趋势，但甲级写字楼的平均租金收益水平仍然居各物业之首，甲级写字楼存在投资价值。甲级写字楼、高档公寓及高档别墅租金收益率，Q1/2000-Q4/2011第13页/共76页北京商务市场历年新推甲级写字楼租售情况2002年北京写字楼主要以售为主，只租不售的写字楼比例较小。阳光工场13800元/㎡租赁销售租售模式：左岸工社11500元/㎡科技财富中心11000元/㎡数码大厦B座15000元/㎡中关村科技贸易中心13800元/㎡数富海中心11700元/㎡新世界正仁大厦12000元/㎡名商大厦12000元/㎡摩码大厦8080元/㎡帝恒写字楼12800元/㎡韦伯时代中心12700元/㎡建外SOHO16500元/㎡佳境天城8680元/㎡尚座大厦8300元/㎡平安发展大厦15800元/㎡中国证券大厦14000元/㎡嘉都中心13000元/㎡佳汇中心11300元/㎡东方银座18000元/㎡富凯大厦15600元/㎡皇冠大厦15000元/㎡住邦200012000元/㎡清华同方科技广场13000元/㎡中关村方正大厦5.4元/㎡·天世纪金源中心4.3元/㎡·天国航大厦5.0元/㎡·天德胜新风大厦3.5元/㎡·天金泰大厦4.2元/㎡·天2002年度北京新推甲级写字楼共计260万方第14页/共76页北京商务市场历年新推甲级写字楼租售情况2005年，北京人均GDP接近6000美金，写字楼市场租售比例拉小。租赁销售租售模式：中环世贸中心27000元/㎡富力城双子座4.5元/㎡·天远洋国际中心10588元/㎡万达广场24000元/㎡通用国际中心13000元/㎡万通中心22000元/㎡琨莎中心12500元/㎡百富国际大厦19100元/㎡银泰中心20000元/㎡天辰大厦13000元/㎡博雅国际中心8500元/㎡瑞安大厦11800元/㎡SOHO尚都20000元/㎡LG大厦6.5元/㎡·天北京·国际13000元/㎡富海大厦11800元/㎡中铝大厦3.5元/㎡·天上地6号6800元/㎡中国外文大4.5元/㎡·天北环中心11000元/㎡华杰大厦9000元/㎡科实大厦6600元/㎡清华科技园科技大厦13500元/㎡电子大厦理想中心5.4元/㎡·天文化大厦4.5元/㎡·天东升大厦4.8元/㎡·天国际金融中心7.5元/㎡·天德胜尚城16000元/㎡盈泰商务中心海运仓国际大厦6.5元/㎡·月金域中心环贸中心一期6.35元/㎡·月金宝大厦汉华国际4.5元/㎡·天未来假日大厦6000元/㎡国润商务大厦6500元/㎡华章大厦14000元/㎡51国瑞大厦13000元/㎡2005年度北京新推甲级写字楼共计476万方第15页/共76页北京商务市场历年新推甲级写字楼租售情况租赁销售租售模式：环球金融中心凤凰置地广场A座锐创国际中心金泰国际大厦中青大厦远洋光华国际嘉盛中心佳隆国际大厦北辰首作丰树大厦中海广场盘古大观A座中冶大厦中冶霄云中心财源国际中心东塔华彩大厦欧美汇大厦北环国际中心（B座）金澳国际西海国际中心自在香山中坤大厦中关村SOHO居然大厦来福士中心中汇广场金融街中心丰融国际大厦恒奥中心C座冠城•名敦道西山汇鼎城时代广场联东U谷2009年度北京新推甲级写字楼共计328万方第16页/共76页北京历年新推甲级写字楼体量及大单租售面积总体均呈上升趋势，写字楼市场前景一直较好。北京商务市场历年新增供应及租售走势北京历年新推甲级写字楼及大单销售面积走势北京历年写字楼大单租赁面积走势新推甲级写字楼体量总体成上升趋势，随着北京写字楼市场的逐步成熟，供应面积日益稀缺，从2009年（人均GDP突破10000美金）起，供应呈下滑趋势；写字楼大单成交体量呈上升趋势，2009年有一定下滑，但总体情况向好；写字楼大单租赁一直呈上升趋势，随着北京经济不断发展，企业对办公条件需求越来越高。人均GDP3000美金人均GDP6000美金人均GDP10000美金人均GDP6000美金人均GDP10000美金资料来源：南丰智库（CORC）第17页/共76页北京商务市场销售市场北京写字楼市场以开发商持有和整购为主，散售写字楼较少，导致散售写字楼销售表现活跃。北京写字楼市场以开发商自持和整购为主，近年北京写字楼大单成交十分活跃，整购大宗交易不断，涉及项目均为成熟商圈内的优质写字楼及商业，内资机构仍为北京写字楼销售市场的需求主体。适于中小投资者的散售写字楼供应较少，地处五环内核心商圈的散售甲级写字楼则更为稀缺。由于散售写字楼的稀缺性、高回报和低门槛三大优势，2011年散售市场表现也较为乐观，北三环马甸桥金澳国际的热销开启了写字楼的热销行情，带动了国投广场、融科望京产业中心、博雅A5、望京SOHO、霄云国际、屯三里等写字楼项目的大批成交。在限购影响下为中小型投资者掘金写字楼市场提供了更多的渠道。第18页/共76页北京商务市场小结1、北京写字楼市场总体向好，租售两旺（1）、市场需求旺盛：历年写字楼吸纳量、大单成交面积呈上升趋势；（2）、租售价格持续走高：北京写字楼的租售价格总体呈上扬趋势，08年受经济危机的影响会有所下降，09年人均GDP突破10000美金后又开始大幅上涨。（3）、写字楼投资价值高：北京各物业租金收益虽呈下降趋势，但甲级写字楼的租金收益率仍居各物业之首，成为投资首选。2、CBD入驻需求旺盛，部分企业开始商圈外移（1）、金融业、咨询服务业为东部CBD核心区高端写字楼的主力入驻企业，CBD成为外资企业进入北京的首选办公地；（2）、由于CBD空置面积短缺且租金巨涨，许多大型跨国企业已经选择迁址到非核心区域或更分散之地区。3、写字楼开发商自持和大单租售占主导由于北京写字楼市场情况良好，需求旺盛，开发商越来越偏向对物业进行自持，大单购买及大单租赁租金日益增加。由于写字楼市场存在较大机会，写字楼预租现场越来越明显。第19页/共76页典型案例研究北京商务市场发展小结第20页/共76页国贸中心项目简介国贸中心位于CBD核心，总建筑面积110万方，是集住宅、办公、商业、酒店、会展于一体的大型建筑集群。项目由对外贸易经济合作部所属鑫广物业管理中心和马来西亚郭氏兄弟集团所属香港嘉里兴业有限公司共同投资兴建。国贸中心总建筑面积110万方，处于CBD核心位置，是集住宅、办公、商业、酒店、会展于一体的大型建筑集群。国贸中心CBD国贸写字楼1座国贸写字楼2座国贸大厦第21页/共76页国贸中心发展运营周期开发周期长达20余年，历来采取只租不售的模式，租金普遍高于平均水平。1985年1990年1996年1999年2005年2010年1985年9月国贸一起动工建设1990年8月，国贸一期开业1996年12月，国贸二期动工建设1999年12月，国贸二期开业2005年6月，国贸三期动工建设2010年8月，三期A阶段完工一期二期三期北京还没有CBD概念北京CBD概念形成北京CBD发展繁荣阶段1993年入驻企业2001年2012年国内外知名企业（大量世界500强）、金融保险、律师事务所、贸易等服务业为主CBD发展租售情况600元/㎡·月三期最高1200元/㎡·月租售模式市平均租金项目租金158元/㎡·月169元/㎡·月278元/㎡·月只租不售2006年2009年3000美金6000美金10000美金发展运营周期第22页/共76页国贸中心产品情况国贸一期至三期，写字楼分割空间逐渐增大，三期为无柱式结构，可随意分割。国贸写字楼1座国贸写字楼2座国贸西楼柱子较多，不易利用分割较大国贸大厦一期二期三期国贸三期为无柱式办公空间，整层净面积从1500至2100平方米；楼层净高2.75-2.8米；办公区进深（从核心筒至玻璃幕墙外延沿）9-17米。国贸三期特意为租户留了综合布线的架空地板高度，租户可根据自身要求任意分割布置。无柱设计，可随意分割第23页/共76页国贸一、二期：早在1985年，中国国际贸易中心定位于国际高标准，引进国际流行的“世贸中心”，开创了国内综合性高档服务业的先河，成为“城中之城”。特别是在北京CBD核心区，国贸中心以一期的国贸大厦1座、中国大饭店、国贸饭店以及二期的国贸大厦2座，成为首都具有代表性的工程，同时，也为北京CBD的规划与建设打下了基础。国贸各物业租金年均复合增长情况国贸各物业出租率情况国贸中心产品租售情况商城租金CAGR9=9.9%写字楼租金CAGR9=4.1%公寓租金CAGR9=-3.5%备注：复合增长率=(现有价值/基础价值)^(1/年数)–1，比年增长率更能够说明产业或产品增长或变迁的潜力和预期。运营模式：只租不售国贸中心开发较早，当时区域内甲级写字楼稀缺，随着北京经济的进一步发展，企业对写字楼的需求提高，甲级写字楼市场较好，且为了保证整个项目的高品质，国贸中心一开始就采取只租不售的模式。第24页/共76页国贸中心产品租售情况国贸三期：顺应北京城市化高速发展趋势崛起的国贸三期工程，进一步提升了其在全球世贸中心的地位，提升了北京CBD内商务写字楼的国际化程度。运营模式：只租不售租金：20元/㎡·天（最高可达40元/㎡·天，为北京租金最高的项目）出租率：2011年出租率达到85%（2010年8月竣工）项目名称总建筑面积租金华贸中心100万方9-12元/平米·天万达广场50万方8元/平米·天京广中心35万方8元/平米·天银泰中心7.3万方8-17元/平米·天嘉里中心15万方8-13元/平米·天朝外SOHO——7元/平米·天周边写字楼租金对比第25页/共76页国贸中心小结1、租售模式：只租不售，租金持续走高，出租率高国贸中心为北京开发较早的高档写字楼，前期，由于CBD还未形成，国贸片区商务市场还不够成熟，为保证项目品质和入住率，采取只租不售的方式；后期，随着北京商务场的发展，CBD的确立，写字楼市场租售两旺，CBD高端商务项目需求旺盛，国贸三期仍采取只租不售的模式，且租金持续走高，出租率一直保持在高位。2、产品：产品面积分割逐渐增大为不断满足高端市场的需求，国贸中心产品从一期到三期，面积分割逐步增大，产品配置越来越高，以维持其高端项目的形象。第26页/共76页华贸中心项目简介华贸中心总建筑面积近100万方，由5A智能写字楼、高端购物中心、五星级酒店、国际公寓组成。写字楼星光天地国际公寓购物中心北京华贸中心位于CBD东侧，是由北京国华置业有限公司开发的集超5A智能写字楼、五星级酒店、购物商城、国际公寓组成的现代商业综合体项目。项目占地面积为39公顷，总建筑面积近100万平方米。动工时间：2003年5月竣工时间：2007年底运营时间：2008年8月（全部投入运营）第27页/共76页华贸中心发展运营周期开发周期历时5年，采取住宅销售回流资金，写字楼统一招租保证品质的方式，租金普遍高于平均水平。2003年2004年2006年2007年2010年2011年2003年，华贸住宅开工建设，以销售回流资金2007年底，写字楼二期、酒店竣工2008年奥运会期间全面投入运营，一定程度上促进了CBD东移北京CBD概念形成09年CBD东括（将华贸片区纳入CBD范围）北京CBD发展进入繁荣阶段2008年2005年2009年入驻企业行业领先的跨国公司为主，2012年出租率超过90%2012年CBD发展2000年开发周期5年租售情况9-12元/㎡·天2004年，商场、写字楼开工建设2006年，住宅、商场、写字楼一期竣工租售模式市平均租金项目租金住宅销售，写字楼只租不售06年日本re-plus购置12万方写字楼写字楼统一招租，酒店引入万豪酒店集团统一管理5元/㎡·天5元/㎡·天8元/㎡·天3000美金6000美金10000美金发展运营周期9.2元/㎡·天第28页/共76页华贸中心产品销售情况住宅销售，回流资金项目规模（㎡）开工时间预售证时间竣工备案时间开业时间住宅及配套（一期）1409182003.07.15——2006.03.12住宅及配套（二期）1000002003.12.012004.04.232006.09.20商贸广场1730362004.01.062007.03新光入驻1#、2#写字楼及商业裙房2121562004.03.152005.12.282006.12.252007.03入驻3#写字楼830562006.05.172007.09.25酒店1500002007.09.18项目在2003年开工建设住宅，并与2003年8月开盘销售，回笼现金流。住宅二期于2003年底开工建设，继续为项目贡献现金流，支持后期公建建设。商贸广场（新光天地）和写字楼比住宅开工晚一年，以缓解项目的现金流压力，写字楼二期与酒店最后建设。第29页/共76页华贸中心产品销售情况只租不售，确保物业高品质为保证整个写字楼的档次，2006年华贸中心将写字楼一期12万方的物业卖给了日本基金RE-PLUS，再与其合资成立一家资产管理公司，对华贸中心写字楼进行统一招商运营，并严格筛选入驻企业，这样，既实现了现金回流，又保证了项目的高品质。写字楼二期同样为开发商自持，进行统一招租。目前租金：9-12元/㎡·天，普遍高于周边写字楼。出租情况：华贸写字楼已签约入驻客户包括德意志银行、渣打银行、法国汇理银行、万豪国际集团、SAP、伊藤忠商社等66家行业领先的跨国公司。入驻贸中心的金融企业享受北京CBD政府特殊补贴政策。截止2012年，1、2号写字楼出租率超过90%。项目名称总建筑面积租金金地中心16万方10元/平米·天万达广场50万方8元/平米·天远洋商务——4.5元/平米·天大望写字楼3万方4元/平米·天长信大厦——4元/平米·天周边写字楼租金情况对比：第30页/共76页华贸中心小结租售模式：住宅销售，写字楼招租华贸中心开发周期历时5年，由于北京写字楼市场较好，采取住宅销售回流资金，写字楼和商业统一招租的方式，保证项目品质和利润，租金普遍高于平均水平，入驻企业多为行业领先的跨国公司。第31页/共76页银河SOHO项目简介银河SOHO位于北京东二环朝阳门西南角，是由SOHO中国开发的总建筑面积约33万方，集商业办公于一身的综合型项目。项目造型独特，优美的建筑线条营造出流动和有机的内部空间，形成了引人注目的地标性建筑景观。第32页/共76页银河SOHO发展运营周期2003年2004年2006年2007年2010年2011年2010年6月开盘销售2009年底动工北京CBD概念形成09年CBD东括（将华贸片区纳入CBD范围）北京CBD发展进入繁荣阶段2008年2005年2009年购买客户买家多为SOHO中国的老客户，包含许多内蒙、山西等外地投资客2012年CBD发展租售情况7-10元/㎡·天租售模式市平均租金售价5元/㎡·天8元/㎡·天6000美金10000美金发展运营周期2012年11月交房销售4万元/㎡6-8万元/㎡租金统一租赁9.2元/㎡·天2008年5月开发商拿地第33页/共76页银河SOHO产品情况产品面积分割较小，控制在100-200㎡之间，有利于分零销售。销售方式：写字楼均分割出售（只有顶楼开发商持有）该项目于2010年6月底开盘，推出3、5号楼，十天内销售52个亿，其中，第一批成交的27.7亿元中仅涉及15个大客户；到目前为止，该项目写字楼已全部售罄，写字楼前期价格约40000元/㎡，后期价格60000-80000元/㎡；销售情况：该项目2012年11月底交房，为保证业主利益，目前交由5个中介公司统一招商租赁；租金：7-10元/㎡·天；租约年限：2年起租，2年后租金按5-8%递增；出租情况：截止2012年底，有一个整层被某IT公司租赁。租赁情况：第34页/共76页银河SOHO小结租售模式：分零销售，统一租赁银河SOHO位于朝阳门（非CBD区域），写字楼市场租赁环境不及CBD旺盛，再加上产品面积分割较小，采取分零销售可以迅速回流资金，获得了良好的销售业绩。为保证项目的品质及业主利益，该项目销售哦完毕后交由5个中介公司进行统一租赁。第35页/共76页典型案例研究北京商务市场发展小结第36页/共76页小结1、北京写字楼市场总体向好，市场需求旺盛，空置率低，租售价格持续攀升；2、各种大型企业争相入驻CBD，由于CBD办公空置面积稀缺且租金巨涨，部分企业开始商圈外移；3、在写字楼市场向好的背景下，北京历年新推写字楼租赁比例不断增加，许多高品质企业都采取只租不售的方式，以确保物业品质。第37页/共76页上海市场研究北京市场研究总结第38页/共76页典型案例研究上海商务市场发展小结第39页/共76页典型案例研究上海商务市场发展小结上海商务市场陆家嘴商务市场第40页/共76页上海商务市场发展历程1、上世纪80年代中期（办公楼概念形成）：上世纪80年代中期以前上海商品办公楼的概念基本为零。当时一些大公司如需在上海设办事机构，只能租用高级酒店套房。直到1985年，上海第一幢涉外写字楼——位于外滩的联谊大厦建成，标志着上海办公楼概念正式形成。2、1992-1996年（写字楼浪潮开始）：上海真正的写字楼市场浪潮开始于1992年邓小平的南巡讲话。1993年，上海开始大规模地推出办公用地，大量写字楼即将入市。3、1997-1999年（写字楼的寒冬）：由于大量写字楼入市，导致了1997到1999年上海写字楼市场全面供过于求，市场过于供大于求以及亚洲金融风暴的影响直接导致了写字楼市场租金不断下跌，上海写字楼进入了前所未有的寒冬时期。4、2000-2003年（市场复苏）：2000年经济开始复苏，在上海写字楼方面，2000年到2001年进入了一个调整期，众多的烂尾楼项目获得重生，再这一年中写字楼的空置率渐渐降低。2002年上海写字楼的又一个春天降临。5、2004-2007年（飞速发展时期）：上海良好的商业环境及飞速发展的中国经济吸引了众多组织在上海的投资。一些扩展的公司在现有的写字楼市场已经很难找到合适的办公区域以满足其办公需求。由于对优质写字楼的强烈需求始终不减，办公楼预租的情况也愈演愈烈，上海写字楼迎来飞速发展。由于对大陆金融的预期越来越强烈，陆家嘴的金融机构不断增长，此区域也成为全年整个市场的热门区域。6、2008年（拐点到来）：随着全球金融危机对上海金融市场的影响，直接导致了2008年第3季度的拐点的出现，加之上海甲A写字楼的供应量的提高，需求量的减少，导致写字楼价格、空置率及吸纳量极具下降。7、2009年至今（全面发展时期）第41页/共76页上海商务市场与上海人均GDP经济开始复苏，众多烂尾楼获得重生。受全球金融危机影响，写字楼价格下降1997-1999年，大量写字楼入市和受金融风暴影响，租售价格下跌，写字楼进入了前所未有的寒冬写字楼的又一个春天降临写字楼市场飞速发展，预租现象愈演愈烈数据来源：国家经济普查数据第42页/共76页尽管有经济方面的不确定性，市场需求仍持续不减，写字楼市场情况良好。上海商务市场甲级写字楼总体供需情况0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%数据来源：第一太平戴维斯中国区市场研究部供应量净吸纳量空置率上海甲级写字楼供应量、净吸纳量和空置率（2000-2012年）第43页/共76页上海写字楼销售市场保持着需求略大于供给的趋势，整体价格稳步上扬，市场呈良性发展趋势。上海商务市场销售市场供需情况2004-2011年，上海写字楼销售市场供需及价格情况年份2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年供应量（万方）41137129.5123122107230202成交量（万方）80133141191131205153181均价（元）1531214776143021569417942185632143526698成交量供应量空置率140001700020000230002600029000第44页/共76页上海甲级写字楼租赁情况总体需求大于供给，08年受金融危机影响出现严重供大于求，之后逐渐好转。上海商务市场租赁市场供需情况2004年-2010年7月上海甲级写字楼租赁市场整体走势第45页/共76页租售价格指数持续走高上海商务市场租金及售价指数售价指数：即房屋销售价格指数，是反映一定时期房屋销售价格变动程度和趋势的相对数，它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。501001502002502002200320042005200620072008200920102011售价租金2002-2011年上海甲级写字楼租金与售价指数走势图67618285113103146172819390125126159167182193237第46页/共76页上海写字楼大单成交活跃，2012年上半年写字楼大总成交量接近总成交量的50%。上海商务市场销售成交2012年上半年写字楼大宗成交及散售写字楼对比月份1月2月3月4月5月6月总量大宗成交量210531688811032303727713914199455散售成交量369042643833828357554527258055236252平方米第47页/共76页上海商务市场小结1、供需情况：需求旺盛不管是销售市场还是租赁市场，都表现出需求略大于供应的情况，写字楼市场需求旺盛。2、租售价格：稳步上扬上海写字楼租金及售价的波动主要受经济影响，但整体成上扬趋势，租售价格不断升高。3、成交情况：大单成交活跃上海写字楼成交主要以大单为主，客户的购买实力较强。第48页/共76页典型案例研究上海商务市场发展小结上海商务市场陆家嘴商务市场第49页/共76页陆家嘴商务市场发展历程1、1993年以前：陆家嘴引进中国人民一行上海分行、工商银行、农业银行、中国银行、上海证券交易所、中国人民保险公司等一大批内资国家银行、证券、保险公司在此建设总部办公大楼。同时，金茂大厦、东方明珠等标志性建筑物开始动工建设。2、1994-1996年：在这三年里，陆家嘴集团公司土地批租持续看好，环球金融中心开始建设，香格里拉酒店、正大广场、震旦大厦相继进入陆家嘴，为形成上海的金融中心奠定了坚实的基础。3、1997-2000年：1997年亚洲金融风暴，使整个亚洲的经济遭受极大打击。以房地产建设为主的陆家嘴CBD陷入了困难时期，不少一批租的土地进行再转让，更多的项目推迟了建设周期。4、2001-2003年：2001年以后，上海住房制度全面改革，带动了整个房地产的发展，掀起了陆家嘴CBD区域沿黄浦江高级公寓的开发热潮。5、2003-2008年：陆家嘴五大功能组团逐步形成（包括：以中国人民银行、汇丰银行等中心绿地周边地区为重心的国际银行楼群组团；以金茂大厦、证券交易所为主体的中外贸易机构要素市场组团；以东方明珠、香格里拉酒店、正大广场为核心的休憩旅游景点组团；以仁恒、世茂、汤臣、鹏利等滨江地带为代表的顶级江景住宅园区组团；以陆家嘴中心区西区地块为重心的跨国公司区域总部大厦组团。第50页/共76页陆家嘴商务市场CBD发展与上海人均GDP中国保险大厦、华夏银行大厦等入市花旗集团大厦、汇亚大厦入市，陆家嘴五大功能组团逐步形成。陆家嘴标志性建筑物之一金茂大厦建成陆家嘴CBD发展成熟数据来源：国家经济普查数据上海陆家嘴金融贸易区，于1990年成立，是国务院批准的全国唯一以“金融贸易区”命名的开发区。第51页/共76页成交略大于供应，价格持续攀升。成交量供应量价格15000200002500030000350004000045000500005500060000年份2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年1-7月合计供应量万方8.916.72.63.3011042.5成交量万方9.416.45.67.21.47.10.447.5均价元24214235842099934350526805182260858——陆家嘴商务市场写字楼供需及价格走势2004-2010年7月小陆家嘴区域甲级写字楼项目供求量与成交均价变化情况人均GDP10000美金第52页/共76页交付时间项目名称建筑面积万㎡租售模式1997上海证券大厦3.77出售（大单购买）1998汇丰银行大厦8.91999浦项广场6出售（整体收购）1999中国保险大厦5.12出租1999金茂大厦12.28出租2000中银大厦7.7出租2002浦发大厦4.03出售（整售）2003震旦国际大厦7.07出租2005花期集团大厦9.43出售2005中融碧云蓝天——出售2006城建国际中心62007上海银行大厦7出租2007长泰国际金融中心4.52008时代金融中心7.342008渣打银行大厦4.52008上海环球金融中心22.69出售+出租陆家嘴商务市场甲级写字楼租售情况交付时间项目名称建筑面积万㎡租售模式2008未来资产大厦5，112009东亚银行大厦5.6出售（整体团购）2009黄金置地大厦7.82009陆家嘴金融中心大厦4.3出租（大单租赁）2009国金中心（一期）8.2出售+出租2009葛洲坝商务大厦6.22010盛大广场8.12010国金中心（二期）12.8出租2010平安保险大厦6.382011世纪大都会142011中信船厂项目（一期）202011招商银行大厦10出租2011东方金融中心9出租2012长江X3-2项目82012太平保险大厦7出租CBD写字楼以租为主，散售写字较少。第53页/共76页陆家嘴写字楼租金普遍在6-9/㎡·天之间，环球金融中心、国金中心能达到13元，区域最低租金一般不低于3元/㎡·天陆家嘴商务市场写字楼租金项目名称面积（㎡）租金（元/㎡·天）环球金融中心135-230011-13国金中心230-224311-13金茂大厦201-278810-12钻石大厦120-150010-11财富金融广场0-15009-10恒生银行大厦130-15009-10花旗银行大厦200-26008-10中融碧云蓝天212-20008-10SOHO世纪广场200-20008-9.5震旦国际大厦200-25329-9.5太平金融大厦280-27148-9.5上海银行大厦130-19218-9.5汇亚大厦202-23908-9未来资产大厦200-18678-9渣打银行大厦132-19458-9中银大厦150-3008-8.8项目名称面积（㎡）租金（元/㎡·天）21世纪中心大厦494-20007-8.5浦东嘉里城573-22006-8东亚银行金融大厦50-20007-8中国保险大厦250-3506-7.5陆家嘴投资大厦500-27506-7.5浦发大厦76-16556-7城建国际中心173-19006-7葛洲坝大厦100-14006-7东方金融广场150-22006-6.5上海证券大厦141-20006-6.5中国船舶大厦47-17805-6嘉瑞国际广场0-18385-6新上海国际大厦162-15005-6港务大厦100-5003-5.6环球广场80-9603-4第54页/共76页销售市场多以金融机构整购为主，并取得冠名权。陆家嘴商务市场投资分析投资分析：小陆家嘴地区写字楼的投资结构以银行等金融机构收购为主，中小投资者比例极少小陆家嘴的写字楼市场主要就是由个大中外资金融机构所把握，由于政策的扶植性，各大银行等金融机构都愿意在此购置写字楼，并以附加值的形式获取冠名权，迅速占领金融市场中的中的，该区域的项目基本都是在洽谈基本完成后整体推出整体出售。收购时间收购项目收购方收购金额收购情况2006年花旗银行大厦花旗银行——6个层面+冠名权2007年国金中心一期汇丰银行约26.5亿元20个层面+冠名权2008年高宝金融大厦东亚银行约10亿元10个层面+冠名权2009年中融碧云蓝天农村商业银行10.48亿元10个层面2009年浦江双辉大厦农业银行约86亿元两栋写字楼2009年二十一世纪金融大厦宁波银行5.17亿元7个层面2010年东亚银行金融大厦东亚银行——整体团购2011年环球金融中心汤臣集团2.67亿元第72层小陆家嘴销售型写字楼情况：第55页/共76页由于陆家嘴“金融贸易区”的明确定位，金融业成为陆家嘴的主力入驻企业。陆家嘴商务市场写字楼主力租户小陆家嘴板块金融行业各类事务所为带便的金融企业约占55.5%，区域已经形成了金融产业的集聚，交银施罗德、国联安基、捷豹、德事商务中心等知名企业2010年2季度也入驻该区域。数据来源：中国上海核心商务区2010年1-7月高端写字楼物业市场白皮书（由新浪乐居和中国房地产信息集团联合发布）第56页/共76页陆家嘴商务市场小结1、供需情况：需求旺盛陆家嘴为上海的金融贸易区，写字楼需求旺盛。2、租售价格：稳步上扬陆家嘴写字楼售价持续攀升，均价突破6万元/㎡，其中环球金融中心大单成交价为8.3万元/㎡；租金一直保持在较高水平，多集中在6-9元/㎡·天之间。3、租售模式：以租为主，销售多为大单购买陆家嘴的写字楼大部分以租为主，销售型写字楼以银行等金融机构收购为主，中小投资者比例较小。第57页/共76页典型案例研究上海商务市场发展小结第58页/共76页金茂大厦项目简介金茂大厦陆家嘴金融贸易区，楼高420.5米，88层，目前是上海第2高的摩天大楼。该项目总建筑面积29万方，由是集现代化办公楼、五星级酒店、会展中心、娱乐、商场等设施于一体，融汇中国塔型风格与西方建筑技术的多功能型摩天大楼，由著名的美国芝加哥SOM设计事务所的设计师AdrianSmith设计第59页/共76页金茂大厦发展运营周期1995年1996年1998年1999年2012年1994年5月动工2000年1997年2001年入驻企业CBD发展1994年租售情况1999年3月18日开张营业，当年8月28日全面营业租售模式市甲级写字楼租金项目租金3000美金1993年1992年金茂大厦于1992年12月17日被批准立项1997年8月28日结构封顶陆家嘴金融贸易区已成立，大批金融机构入驻大量土地供应，大量项目建设，为形成上海金融中心奠定基础受金融风暴影响，陆家嘴CBD陷入了困难时期，许多项目推迟了建设周期黄浦江沿线公寓开发热潮发展运营周期10-12元/㎡·天银行等金融机构荷兰银行上海分行、新加坡大华银行有限公司上海分行、日本驻友信托银行上海分行出租4.5元/㎡·天2.9元/㎡·天3.3元/㎡·天4.8元/㎡·天8.7元/㎡·天受经济影响租金下降09年出租率衰退第60页/共76页金茂大厦产品情况金茂大厦办公区再塔楼3-50层，建筑面积为122871㎡，均为无柱大空间，净高达2.7m，租户可根据自身需求任意进行分割和布置。150150420420150第61页/共76页国金中心小结租售模式：只租不售金茂大厦修建于20世纪90年代，为当时上海第一高楼，作为地标性的甲级办公楼，金茂大厦采取只租不售的模式，租金领衔周边其他写字楼，受97年金融风暴影响，租金大幅下降，之后经济复苏，租金又开始持续攀升。第62页/共76页国金中心项目简介上海国金中心前身为陆家嘴美食城，总建筑面积逾37万平方米，由新鸿基地产集团开发建设，集世界级水平的超甲级现代高科技办公楼、高尚购物商场ifcmall、国际顶级超豪华酒店上海浦东丽思卡尔顿酒店、五星级豪华服务式公寓酒店国金汇于一体，为客户提供一站式的休闲及生活新体验，是陆家嘴首屈一指的综合发展项目，地标优质综合商业项目。第63页/共76页国金中心发展运营周期2004年2002年2003年入驻企业CBD发展租售情况2007年6月25日破土动工租售模式市平均租金项目租金10000美金2007年2005年2006年2009年2008年2012年2010年2011年11-13元/㎡·天2009年6月，一期竣工国际金融机构及知名企业汇丰银行、彭博新闻社、英国施罗德集团、信诚基金、哈佛商学院、美国沃特财务黄浦江沿线公寓开发热潮陆家嘴五大功能区逐步形成陆家嘴CBD发展成熟6000美金发展运营周期汇丰银行购置一期20个层面一期预租受金融风暴影响，写字楼价格受挫2011年，二期竣工二期预租8.2元/㎡·天7元/㎡·天8.94元/㎡·天6.85元/㎡·天8.7元/㎡·天第64页/共76页国金中心产品情况2007年汇丰银行购置国金中心（一期）20个层面，并取得冠名权。剩余部分面向