房地产市场培训讲义二

如何做好房地产市场研究

2007年7月

主要内容房地产市场研究基本思路14、CBD的开发房地产宏观经济分析2房地产整体市场分析3房地产政策影响分析4房地产市场供求分析5房地产项目市场分析6一、房地产市场研究基本思路1、总体认识——体、面、线、点

市场是一个多面体，多面体是由不同的面构成的，而面是由线构成，线是由点构成，每一个点可以理解成为一个交易行为，在房地产市场可以理解为一个项目的开发和销售。按照这种设想，宏观环境是“体”，而房地产市场与其它的市场一样是构成国民经济宏观环境的“面”；房地产市场这个面又是由各类型物业市场的一条条“线”构成，各类型物业市场这条线是由一个个项目开发的“点”构成的。房地产市场分析方法就是要从体到面，从面到线，从线到点的层层深入，直到认清项目市场的方方面面。一、房地产市场研究基本思路2、房地产市场分析的十大常见问题对未来市场预测不足定量分析方法运用不当分析层次不清市场研究的方向不明确对需求分析不足不进行供求对比对市场份额估计过高市场研究没有给出多种可能方法过高的估价了土地市场价值过于偏重二手资料的运用，缺少对消费者的跟踪调查一、房地产市场研究基本思路3、房地产市场分析的方法与思路

比较法模式运用估价方法，与可比案例进行比较、修正假设条件法模式假设房地产市场某种发展趋势，进行预估未来价格等现状类推法模式通过对现状的分析，可以发现什么类型物业成交量最大等，然后假设项目所在市场与宏观市场同构进行分析

方法：一、房地产市场研究基本思路3、房地产市场分析的方法与思路

三个层次地区市场、专业物业市场、项目物业市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来五个影响因素经济方面、人口方面、区位环境方面、地点的经济地理方面、人文心理方面五个项目分析指标区域、价格、体量、客户、产品

思路：32355一、房地产市场研究基本思路3、房地产市场分析的方法与思路

房地产市场分析所需基本信息表

一、房地产市场研究基本思路4、房地产市场分析的基本内容

估价成本－效益分析可行性研究营销分析专业市场供求分析土地最佳用途和最佳利用分析地区经济分析及预测一、房地产市场研究基本思路4、房地产市场分析的基本内容

不同委托人的不同要求，可选的市场研究种类

4、CBD的开发主要内容房地产市场研究基本思路1房地产宏观经济分析2房地产整体市场分析3房地产政策影响分析4房地产市场供求分析5房地产项目市场分析6二、房地产宏观经经济分析1、房地产市场行情情与经济周期的关关系不同的国家或地区区，房地产波动的的周期长度不同。。从1870年到20世纪末，美国的房房地产周期基本为为18-20年，日本的大约为为10年，香港的大约在在7-8年，台湾大约为5-6年。二、房地产宏观经经济分析1、房地产市场行情情与经济周期的关关系美国房地产经济周期与与宏观经济周期的的关系二、房地产宏观经经济分析2、房地产宏观分析析内容宏观经济与地区经济分析

宏观经济运行的总体状况和景气状况中央和地方政府的政策法规动向及影响重大事件的影响宏观报告房地产市场总体分析

房地产市场总体趋势分析

房地产政策法规的动向和影响分析二、房地产宏观经经济分析2、房地产宏观分析析内容房地产市场总体分分析内容：房地产市场总体趋趋势预测一般用房地产业的的主要经济指标标的变动来表现。。主要经济指标分为总量指指标和结构指标（（物业分类和地区区分类）。房地产政策法规动动向与影响分析土地、商品房、二二手房、经济适用用房等方面。二、房地产宏观经经济分析2、房地产宏观分析析内容可借鉴的专业成果果：中国经济宏观景气气专家调查问卷系统中经宏观景气动向向各城市的景气报告告系统二、房地产宏观经经济分析3、宏观基本数据的的获得全国社会经济统计计指标总量指标：GDP、人口、进出口等等结构指标：GDP、第一产业、第二二产业、第三产业业等水平指标：人均可可支配收入、人均均居住面积（人均均建筑面积）、人人均使用面积等动态指标：零售价价格指数、固定资资产投资、价格指指数、贷款利率、、通货膨胀率等数据来源：统计年鉴、经济济统计年鉴二、房地产宏观经经济分析3、宏观基本数据的的获得地方经济统计指标标宏观年度经济指标标GDP、GNP、GDP指数、人均GDP、固定资产投资需需求、社会消费品品零售总额、进出出口总额、商品零零售价格总额宏观月度经经济指标第一、二、、三产业的的GDP、工业（（工业综合合效益指数数）、商商业(社会消费品品零售额、、社会商品品购售存总总值等)、投资（（固定资产产投资、开开复工面积积、竣工面面积、商品品房销售建建筑面积、、销售额））、收入入（职工数数、职工平平均工资））、人口口（人口总总数、家庭庭规模、出出生率、死死亡率）、、外经贸、、财政、金金融、物价价等数据来源：地方统计计年鉴、地地方经济法法发展月报报二、房地产产宏观经济济分析3、宏观基本本数据的获获得房地产业统统计全国房地产产统计指标标投资：全国国总计、商商品房建设设投资、土土地开发投投资、计划划总投资资金：本年年资金来源源、国家预预算内资金金、国内贷贷款、利用用外资、自自筹资金等等开发：本年年购置土地地面积、完完成开发土土地面积、、施工面积积、竣工面面积销售：商品品房销售面面积、销售售额、销售售价格地方房地产产统计指标标土地开发：：土地开发发投资、土土地使用权权出让金、、土地开发发面积开发投资、、开发量、、销售、资资金同上数据来源：中房指数、、国房指数数、房地产产开发投资资月度统计计快报、中中经网、地地方经济信信息网及地地区政府（（统计局、、房产局））网二、房地产产宏观经济济分析4、宏观基本本数据的管管理一般情况下下以两种方方式进行管管理：图和和表例1：政策法规规数据格式式政策影响二、房地产产宏观经济济分析4、宏观基本本数据的管管理例2：宏观经济济基本指标标数据格式式4、CBD的开发主要内容房地产市场场研究基本本思路1房地产宏观经济分析2房地产整体体市场分析析3房地产政策影响分析4房地产市场供求分析5房地产项目市场分析6三、房地产产整体市场场分析1、市场行情情波动分析析方法指数分析法法：反映市市场行情周周期性变化化的一种预预测方法景气分析方方法：反映映地区经济济活动水平平投入产出方方法：反映映基础产业业投入变化化对房地产产业的影响响价格及销售售量分析方方法：动态态的综合的的反映市场场行情变动动方向和程程度三、房地产产整体市场场分析2、地区房地地产市场总总体趋势分分析报告全国房地产业景气指数稳步回升

北京房地产发展回顾（总体、分阶段、分物业类型）北京住宅市场的供给与需求北京居住物业的区域特点北京房地产价格北京房地产总体市场概况分析三、房地产产整体市场场分析2、地区房地地产市场总总体趋势分分析报告北京住宅指指数与Hedonic指数图房地产开发发投资额与与商品房销销售额图三、房地产产整体市场场分析2、地区房地地产市场总总体趋势分分析报告商品房竣工工面积与销销售面积图图商品住宅价价格走势图图4、CBD的开发主要内容房地产市场场研究基本本思路1房地产宏观经济分析2房地产整体体市场分析析3房地产政策策影响分析析4房地产市场供求分析5房地产项目市场分析6四、房地产产政策影响响分析1、房地产政政策对市场场的影响金融、税收收政策等以以及“四证证”的控制制影响施工工进度，从从而影响市市场供应“90/70”政策、限高高、限容积积率政策政策倾斜的的区域将成成为开发热热点区域影响市场供供求，从而而影响价格格走势对供应节奏奏的影响对产品形式式的影响对开发空间间的影响对价格的影影响四、房地产产政策影响响分析2、房地产政政策影响分分析的方法法跟踪市场政政策动向信信息，了解解最新政策策动态及背背景领会政策内内容和含义义，比较分分析相关政政策，发现现其中变化化与联系的脉络络，由此判判断政策目目标和意图图判断政策影影响的确切切部分，以以及对各主主体的影响响程度尽可能用定定量方法分分析政策影影响分析政策后后果，尤其其是对供求求的影响，，并进行必必要的预测测政策评论，，如缺失之之处，从而而预测政策策的未来趋趋势四、房地产产政策影响响分析3、房地产政政策影响分分析的案例例政策出台背背景——《近期政策谨谨防地产泡泡沫》前后政策对对比——《两税合并对对外资开发发商的影响响》作用部位分分析——《““90/70”政策解析》效应量化分分析——《土地增值税税清算管理理政策评析析》政策走势预预期——《2007年中国房地地产市场策策略研究》政策缺失评评价——《对商品房预预售款专户户管理的一一点置疑》主要内容房地产市场场研究基本本思路14、CBD的开发房地产宏观经济分析2房地产整体体市场分析析3房地产政策策影响分析析4房地产市场场供求分析析5房地产项目目市场分析析6五、供求分分析1、供求分析析的基本内内容板块的界定定市场的细分分供求缺口的的分析五、供求分分析2、供应量及及供应结构构分析潜在供应量量分析可售面积M1未建面积M2潜在土地供供应量=M1+M2现有市场存存量分析已竣工量销售量平均销售周周期五、供求分分析2、供应量及及供应结构构分析供应结构分分析方法对区域、环环线、板块块、户型、、面积、单单价、总价价进行分类类分析五、供求分分析3、需求量分分析方法人口结构人口增长与住宅需求潜力分析家庭结构家庭规模、家庭结构与套型规模的分析收入结构收入与住宅需求潜力分析产业结构产业规划的调整与住宅需求潜力的分析主要内容房地产市场场研究基本本思路14、CBD的开发房地产宏观经济分析2房地产整体体市场分析析3房地产政策策影响分析析4房地产市场场供求分析析5房地产项目目市场分析析6六、房地产产项目市场场分析1、房地产项项目一般特特性分析法律特性分分析：土地地出让方式式、规划条条件、开发发限制条件件等经济特性分分析：价格格、租金、、促销手段段、付款方方式、定价价策略等地理特性分分析六、房地产产项目市场场分析1、房地产项项目一般特特性分析地理特性分分析地块物理条条件：地块块的面积、、形状、高高度、深度度、角度地表的自然然状况：地地貌、地表表景观、地地基状况、、水文地质质、植被状状况配套设施的的物理特性性：建筑筑物的布局局、设计、、通行模式式便利配套：停停车场特色、、安全性设施施六、房地产项项目市场分析析2、对不同用途途物业特性的的分析住宅物业特性性的基本要素素财务特性：租租金、价格、、停车费、付付款方式及折折扣、物业管管理费、其他他相关税费建筑特性：使使用年限、面面积、房间数数量、特殊设设计（错层、、飘窗、天井井）地块特性：：社区配套（（小配套）、、景观等（大）配套特特性：商业中中心、文教娱娱医、交通干干道、公交站站点、运动休休闲六、房地产项项目市场分析析2、对不同用途途物业特性的的分析商业、写字楼楼物业特性的的基本要素财务特性：租租金、价格、、租金折扣、、出租面积、、可用期限、、物业管理费费等建筑特性：标标准层面积、、功能区面积积及比例、可可分割性、智智能化水平、、装修水平、、交通设计、、空调等设备备情况地块特性：：停车场设施施、配套设施施、对外交通通、景观环境特性：与与主干道、交交通枢纽的接接近程度、与与行人密集区区的接近程度度、商业区或或附近商铺的的类型和数量量、周边商业业的租赁条件件附录一、房地地产市场分析析常用工具工具方面：简单的饼状图图、折线图、、柱状图、表表格；量价配比关系系（可用于分分析市场形势势）去化周期（可可用于分析市市场形势和寻寻找市场机会会点）价值价格吻合合度（可用于于分析市场形形势）供需比差（可可用于寻找市市场机会点））表格：适于涉涉及数字较为为复杂的情况况原有可售量新增可售量当前可售量2006年10月150020017002006年11月140020016002006年12月1