房地产开发程序

房地产开发的程序3/21/20231房地产开发的程序土地规划设计报批建设销售物业3/21/20232投资批文土地转让协议规划用地许可证土地证规模批复消防审批人防审批初步设计建筑规划许可证报建以及招投标备案施工许可证进入建设施工阶段图纸审查批准书质量监督登记表安全监督登记表3/21/20233第一章开发的程序一、前期手续办理

主要有以下手续1.土地证2.规划用地许可证3.规模批复4.消防设计审批5.人防审批6.建筑规划许可证7.图纸审查8.施工许可证9.予售许可证3/21/20234第二章土地证的办理一、土地的基本知识

城市土地使用制度1.土地使用权有偿出让

(1)地租(2)补偿费用

2.土地使用权年限

(1)居住用地70年

(2)工业用地50年(3)教育科技文化卫生体育用地50年(4)商业旅游娱乐用地40年(5)综合用地50年3/21/20235二、征地的方式协议出让招标拍卖行政划拨3/21/202361.协议出让适用范围工业仓储市政公益事业以及政府扶持的建设项目出让程序申请回复提交资料提供建设方案签订出让合同支付定金办理土地证3/21/20237申请回复并提供资料提交建设方案签订出让合同支付出让金办理土地证3/21/202382.招标适用范围开发性用地或者有较高技术要求的建设用地招标的程序招标投标开标签约支付出让金办理土地证注意：中标者并非出价最高的3/21/20239招标投标开标签约支付出让金办理土地证3/21/2023103.城市土土地使用权权的转让一、转让的的条件(1)以以出让的方方式取得的的使用权已已支付付全部的出出让金并并已取得土土地证.(2)已已完成25%的投资资.二、转让的的程序(1)申申请(2)审审批(3)签签订合同(4)公公证(5)登登记3/15/2023114.城市土土地使用权权的划拨一、划拨拨的范围(1)国家家机关用地地和军事用用地(2)城市市基础设施施用地和公公益事业用用地(3)国家家重点扶持持的能源交交通水水利等项项目用地二、划拨拨的程序(1)申请请(2)审批批(3)拨地地(4)发证证3/15/202312土地使用权划拨拨审批办理条件：土地没有查封抵抵押、税费齐全全。办理依据：：《中华人民共共和国土地管理理法》、《划拨拨用地目录》办理程序：窗口接卷----受理登记记-----利利用处转批-----经办人人核实权属、确确定界址-----测绘队-----利利用处初审-----局集体体会审领导小组组-----市市政府审批-----草拟用用地批复-----处领导审审核-----局领导审核审审批-----文印校核、测测绘出图-----用地单位位完善税费-----地籍处处发证所需材料：1、申请书；2、双方协议书书；3、土地权权属证书或相关关证明；4、建建设用地规划手手续；5、营业业执照、企业法法人资质证书、、法人组织代码码证、法人身份份证复印件、委委托书、受委托托人身份证复印印件；6、航测测图或土地利用用现状图；7．．其他相关资料料办理时限：卷宗办理时限不不包括用地单位位完税费的时间间及市政府审批批时间。时间按按正常工作日计计算，共51天天。收费标准：收费3/15/2023135.国有有土地使使用权竞竞买审批批办理依据据：1、《中中华人民民共和国国城镇国国有土地地使用权权出让和和转让暂暂行条例例》（国国务院55号令令）2、《招招标拍卖卖挂牌出出让国有有土地使使用权的的规定》》（国土土资源部部第11号）3、《郑郑州市国国有土地地使用权权出让招招标拍卖卖实施办办法》（（郑州市市人民政政府第101号号令3/15/202314办理条件：中华人民共和国境境内外的公司企企业、其他他组织和人均可可参加竞买，可以以独立竞买，也可可以联合竞买。有有特殊规定的公告告中通知。办理程序：挂牌时申请参加国国有土地使用权挂挂牌竞买应向郑州州市国土资源局提提交下列文件和履履约保证金：1、、营业执照副本复复印件；2、法定定代表人证明书复复印件；3、法定定代表人身份证复复印件；如竞买执执行人不是法定代代表人时，应在竞竞买文件中说明，，并附有法定代表表人的委托授权文文件及执行人身份份证复印件；4、、竞买人属国有企企业的，须出具行行政主管3/15/202315部门同意参加投标标的有关文件或证证明；竞买人属股股份制企业或中外外合资企业的，须须出具董事会同意意参加投标的决议议和董事会签署的的授权代表的授权权文件；竞买人为为个人须提供身份份证复印件及户籍籍证明；5、竞买买人开户银行出具具的资信证明；6、履约保证金在在指定的日期内到到达指定帐户。办理时限：：1、公告时限20天2、报名3、资格审查4、挂牌报价价（拍卖竞买或招招标投标）5、、成交，签定成成交确认书6、、出让审批，时限限5天7、交交纳土地出让金和和契税时限60天8、整卷、、转地籍处办理土土地登记收费标准：出让金按成交地价价交纳；3/15/2023166.土地地交易办事程序序：窗口受理理交易易中心测测绘队队评估估所交交易中心心报批批交易易中心用用地单单位交费费地籍籍处办办理时时间：30个个工作日日，其中中不包括括测绘、、评估、、用地单单位交费费及地籍籍处登记记发证时时间。办办理所所需资料料：（（1）、、申请书书；（（2））、协议议书；（（3）、土土地证；；

（4）、建建设用地地规划许许可证；；

（5）、房房产证；；（（6）、、营业执执照；（（7））、法人人代表证证明；（（8））、双方方委托书书；（（9）、、经办人人身份证证明；（（10）、航航测图两两份。注：国有有企业应应有上级级主管部部门的批批准文件件；企业业更名应应有正式式更名文文件；涉涉及拆迁迁应有拆拆迁许可可证。3/15/202317党政机关关、团体体、全额额预算单单位序号收费项目计费单位收费标准管理方式批准文号备注一土地登记费财政(1)土地权属调查宗地2000及以下100元财政予价房字[1993]87号每超过500以内加收12.5元,最高不超过350元(2)地籍测绘宗地2000及以下100元财政予价房字[1993]87号每超过500以内加收12.5元,最高不超过350元(3)土地注册登记及证书登记费证0.04元/平米10元财政予价房字[1993]87号二出让金平米70元—150元/平米财政三用地管理费征地费用总额1.4%豫计收费[2001]1019号四土地契税交易价4%五地价协议不得低于城市基准价3/15/202318第三章规规划划办理“一书两两证”以及人人防和消防审审核1.《建设项项目选址意见见书》2.《建设设用地规划许许可证》3.《建设设工程规划许许可证》4.人人防设计审核核5.建建设工程消防防设计审核3/15/202319（一）《建设项目目选址意见书》办理程序：建设单位申请———窗口受理主办处室办理———主管局长审批发证窗口公示———建设单位领取所需材料:1、建设申请书2、项目建议书书或相关部门批准准文件3、营营业执照（开发企企业须有资质证书书，国有有企业须有上级主主管部门批准文件件）4、有关部门的审审查意见3/15/202320建设单位申请窗口受理主办处室办理主管局长审批局长审批发证窗口公示建设单位领取书面答复咨询服务窗口市政府审批局业务会研究专家论证、评审审协调、征询有关关部门意见3/15/202321(二)《《建设设用地规规划许可可证》办理程序序：建设单位位申请———窗口口受理———主办办处室办办理———主管局局长审批批——发发证窗口口公示———建设设单位领领取所需材料料：1、建设设计划文文件2、建建设申请请报告3、、建设用用地规划划许可证证4、土地地权属证证件或证证明5、具具有相应应勘察设设计资质质的设计计图纸两两份。6、、按全市市统一座座标、高高程系统统绘制的的1/1000或1/500总平面面图四份份。7、具具有前置置审查资资格的部部门的审审查意见见。3/15/202322建设单位位申请窗口受理理主办处室室办理主管局长长审批局长审批批发证窗口口公示建设单位位领取书面答复复咨询服务务窗口市政府审审批局业务会会研究专家论证证、评审审协调、征征询有关关部门意意见市政府联联合收费办公公室3/15/202323（三）《建建设工程规规划许可证证》办理程序：：建设单位申申请——窗窗口受理———主办处处室办理———主管局局长审批———发证窗窗口公示———建设单单位领取所所需材料：：1、建设计计划文件2、建建设申请报报告3、建设用用地规划许许可证4、土地地权属证件件或证明5、具具有相应勘勘察设计资资质的设计计图纸两份份。6、按全市市统一座标标、高程系系统绘制的的1/1000或1/500总平面图图四份。7、具具有前置审审查资格的的部门的审审查意见。。3/15/202324建设单位申申请窗口受理主办处室办办理主管局长审审批发证窗口公公示建设单位领领取书面答复咨询服务窗窗口市政府联合合收费办公室室局业务会研研究专家论证、、评审协调、征询询有关部门门意见局长审批3/15/202325（四）人防防审核1.人民防空空工程设施的的拆除、改造办理条件：审审批对象：申申报拆除、改改造人防工程程、设施的单单位或个人审批内容：拆拆除、改造人人防工程、、设施的指标标参数审批条件：因因城市建设需需要确需拆拆除、改造的的人民防空工工程、设施规规定的审批权权限经人民防空主管部门门批准，按要求求补建或易地建建设办理依据：1、《中华人民民共和国人民防防空法》于1996年10月月29日通过；；2、《河南省省实施〈〈中华华人民共和和国人民防空法法〉办法》于1998年7于于4日通过；3、《郑州市人人民防空工程建建设维护使用管管理办法》（郑郑州市人民政府府令第114号号）于2002年11月22日通过；4、、郑州市物价局局、郑州市财政政局、郑州市人人民防空办公室室关于贯彻落实实人防建设有关关收费问题的通通知（郑价公[2004]1号）于2004年7月1日日起执行。办理程序：1、单位或个人人提出申请；2、由工程所在在地人防主管部部门审核；3、、由工程处根据据业务范围提出出审批（审查查）意见；4、、由主管领导审审核并按规定的的审批权限进行行审批或上报。。所需材料：1、《郑州市人人防工程拆除、、改造申报表》》；2、建筑总总平面布置图收费标准：经经批准拆除人防防工程的，拆除除单位按规定应应补建不小于原原工程拆除面积积、不低于原工程拆拆除面积、不低低于原抗力等级级的人防工程；；因地质条件复复杂、拆除面积小小等原因补交有有困难的，经经人防主管部门门批准，应按新新建人防工程的造价缴缴纳拆除补偿费费3/15/2023262.人民防空工程（（包括城市新建建民用建筑修建建防空地下室））建设项目办理条件：审批对象：新建建或成街、成片片旧房改造民用用建筑项目的单单位或个人审审批内容：新新建人民防空工工程的规划、立立项、设计文件件等

审批条条件：凡在本市市市区和郊县的的重点城镇新建建或成街、成片片旧房改造的民民用建筑和利用用外资修建的民民用建筑均应按按下列规定修建建防空地下室（（2005年7月1日执行））：1、新建10层层（含）以上或或基础（含桩基基）埋置深度超超过3米（含））以上民用建筑筑，按照基地面面积1500元元/平米；2、新建除一款款规定和居民住住宅楼外，建筑筑面积在2000平米以上的的其他新建民用用建筑，按照基基地面积50元元/平米；3、新建除一款款规定外的新建建（包括翻新））居民住宅楼，，以底层总建筑筑面积计算，按按照40元/平平方米。3/15/202327(五)消消防审批1.消防工程消防防初步设计审核受理单位：郑州市市公安局办理条件：审核范围：省级重重点工程、国家级级重点工程以及其其他建设单位主动动申请建筑工程选选址审核和消防初初步设计审核的。。所需材料：１、《建筑消防设设计防火审核申报报表》；２、计委委项目批文（重点点工程）；３、规规划红线图（重点点工程）；４、建建筑初步设计方案案或图纸；５５、消防初步设计计专篇说明（设置置自动消防系统））；６、易燃易爆爆工程火灾危险性性分析报告；７、、工程简要说明。。装修消防设计审核核3/15/2023282.建筑工工程消防设设计审核受理单位：：郑州市公公安局办理条件：：审核范围：：按照国家家工程建筑筑消防技术术标准需要要进行消防防设计的新新建、改建建、扩建及及用途变更更的建筑工工程项目。。建设单位位应当在建建筑工程施施工前到公公安消防机机构办理建建筑工程消消防设计防防火审核手手续，经批批准后方可可动工兴建建；所需材料：：１、《建筑筑消防设计计防火审核核申报表》》；２、项项目批文（（重点工程程）；３、、规划红线线图；４、、建筑图纸纸一套（包包括总平面面图、建筑筑物平、立立、剖面图图，暖通空空调、防排排烟、电气气、工艺流流程设计图图和消防给给水、固定定灭火装置置和火灾自自动报警系系统等设计计图纸资料料）；５、、消防设计计专篇说明明（设置自自动消防系系统）；６６、易燃易易爆工程火火灾危险性性分析报告告等；办理时限：：（按工程性质质分）：１１、一般工工程自受理理之日起，，１０日内内签发《建建筑工程消消防设计审审核意见书书》；２、、国家、省省级重点工工程及设置置自动消防防设施的工工程，自受受理之日起起，２０日日内签发《《建筑工程程消防设计计审核意见见书》；３３、需组织织专家论证证消防设计计的工程，，自受理之之日起，３３０日内签签发《建筑筑工程消防防设计审核核意见书》》；3/15/202329党政机关、团体体、全额预算单单位序号收费项目计费单位收费标准管理方式批准文号备注一配套办公室财政(1)城市基础设施配套费规划用地面积60元/平米财政办理建设用地规划许可证(2)建筑工程配套费建筑面积20元/平米办理建设工程规划许可证(3)绿化费建筑面积1元/平米(4)墙改基金建筑面积8元/平米(5)人防异地结建费建筑面积*750元/m2五地价协议不得低于城市基准价3/15/202330第四章设设计计方案设计初步设计施工图设计配套工程设计计3/15/202331一、方案设计标准设计应满足城市市规划审批的要要求设计成果应满足足单位对该项目目的定位3/15/202332二、初步设计标准满足城市规划、、消防、人防、、抗震审查的要要求满足单位对该项项目的市场定位位要求满足项目的成本本要求可作为施工图设设计的依据周期15－－－20天3/15/202333三、施工工图设计计标准满足城市规划划、消防、人人防、抗震审审查的要求满足单位对该该项目的市场场定位要求满足项目限额额成本预算要要求周期30－－50天3/15/202334四、配套设计计（一）自来水水设计1.临时施工工用水设计2.自来水外外网施工图设设计3/15/202335报装勘查现场设计审批预算施工临时施工用用水签订合同交费返回施工图图验收装表3/15/202336（二）供电设计1.临时施工用电电2.正式用电设计计3/15/202337高压报装勘查现场设计审批预算施工临时施工用电签订合同交费返回施工图验收装表负荷审批工程费3/15/202338（三）其他设计１.热力设计２.天然气设计３.市政管网设计计（雨／污水）４.园林设计５.人防设计６消防设计3/15/202339需要提供供的资料料１.规划划红线图图２.平面面规划图图３.地形形标高、、原雨污污水走径径以及有有关技术术数据。。4.设计计任务书书5.建筑筑施工图图的电子子版3/15/202340序号收费项目计费单位收费标准管理方式备注(一)自来水(1)报装表/快300--400(2)设计造价4.5%匡算价(3)施工费(二)电力(1)设计费造价4.5%匡算价(2)报装费次100元(3)电表费块120----1500(4)施工费(三)天然气元/平米3500元/户(四)市政造价4.5%(五)园林(六)人防建筑占地40元/平米多层新建(七)消防3/15/202341第五章施施工报报批招投标开标施工许可证证开工报告3/15/202342一、招投标标报建和备案案1.需提供供的材料：：企业验资报报告、企业业法人委托书、规规划证、施施工企业资质证证书、法人人委托书、项目目经理证、、企业营业执照照。2.招投标标：接到备案20天后3/15/202343（三）施工许可可证1.中标通知书书；2.施工合同备备案；3.质量监督备备案；4.安全监督备备案；5.施工图设计计备案；6.依据合同以以及预算核费7.交费8.办理施工许许可证3/15/202344（四）开工报报告依据中标通知知书以及施工工许可证由监监理单位给施施工企业下发发“开开工报告”3/15/202345(五)其其它它文物钻探地质钻探检测3/15/202346文物钻探基建项目文物物钻探工作流流程1.项目登记记:需提供规规划用地红线线图、平面位位置图；2.勘查施工工现场：按钻钻探工作对场场地地要求：：清理完旧房房基、砖瓦、、水泥地面及及障碍物等；；3.钻探施工工：根据施工工面积、土质质情况等，确确定适当工期期；4.费用结算算：根据钻探探中是否有文文物埋藏，确确定考古发掘掘和费用。3/15/202347地质钻探基建项目地质钻探探工作流程1.委托2.提供资料，规规划红线图、平面面规划图3.勘验现场4.进场施工5.处理数据6.