金融危机下的房地产发展的对策分析

word文档可自由复制编辑word文档可自由复制编辑word文档可自由复制编辑金融危机下房地产发展的对策分析作者姓名：专业名称：工程管理指导老师：摘要金融业和房地产业某种意义上是对孪生兄弟，在经济全球化的环境下，世界金融危机不可避免地波及到中国，而房地产行业则受到显著影响。无论是民众的消费能力还是消费意愿，在金融危机中都出现大幅度下降。2008年美国的金融危机给全球的经济发展带来了巨大的冲击，这次的金融危机正是由于美国房地产过度繁荣引起了泡沫破裂，分析这次美国的金融危机对我国的房地产金融机构的发展有很大的启示作用，不仅有利于加强我国在金融监管方面的风险防范措施，同时还能揭示我国房地产业现存的不足，并加强予以监督和管理，为寻找我国房地产业未来的发展道路和方向奠定了一定的基础。本文从当年金融危机对房地产业带来的影响进行分析，联系我国房地产业的发展现况和需要面对的多种问题，提出了应对金融危机、推动我国房地产市场健康发展的对策，以便今后遇到金融危机后更快地调整房地产行业的健康发展。在寻求符合我国国情的房地产市场稳定的发展模式上，不仅需要政府的宏观调控措施和进一步的探索，同时还需要企业根据市场环境的变化作出适时的调整，提高企业创新能力，并加快与世界接轨的速度，共建一个健康、稳定和繁荣的房地产市场。关键词：金融危机房地产企业措施金融风险营销策略AbstractFinancialandrealestatesectorsaretwinbrothersinasense,intheconomicglobalization,theworldfinancialcrisiswillinevitablyspreadChina,whiletherealestateindustrywillbesignificantlyaffected.Wheitispublicorconsumerspendingpowerwill,inthefinancialcrisisaredrasticdecline.2008U.S.financialcrisistoglobaleconomicdevelopmenthasbroughtgreatshock,thisfinancialcrisisisduetotheexcessiveprosperitycausU.S.housingbubbleburst,theanalysisofourfinancialinstitutions,reaestatedevelopmenttheU.S.financialcrisisTherearealotofinspirationotonlytohelpstrengthenourfinancialregulatoryriskpreventionmeasuwhilealsorevealingtheexistingshortageofrealestate,andtostrengththesupervisionandmanagementtobe,lookingforthefuturedirectionofChina'sdevelopmentpathandrealestatelaidafoundation.Fromtheimpactofthefinancialcrisisontherealestateindustrythbroughttoanalyzethecurrentstateofournationalrealestatedevelopmeandavarietyofissuestobefaced,proposedtotacklethefinancialcrispromotethehealthydevelopmentofChina'srealestatemarketstrategiesffuturecasethehealthydevelopmentoftherealestateindustrytoadjustmorequicklytothefinancialcrisis.InlinewithChina'snationalcondittoseekastablerealestatemarketdevelopmentmodel,notonlyausteritymeasuresandfurtherexplorationgovernments,companiesalsoneedtomaketimelyadjustmentsaccordingtochangesinthemarketenvironment,andimprovinginnovationcapacityandacceleratewiththeworldspeed,tobuildahealthy,stableandprosperousrealestatemarket.Keywords:financialcrisis,financialrisk,realestate,marketingstratword文档可自由复制编辑word文档可自由复制编辑word文档可自由复制编辑目录摘要.....................................................................Abstrac...................................................................t II目录......................................................................III前言......................................................................1绪论....................................................................2金融危机对国外房地产业的影响.......................................2金融危机对国内房地产业的影响.......................................3国家宏观经济调整...............................................31.2.2资金紧缺以及销售量下降..........................................4外资撤离.......................................................5保障性住房成为市场主流.........................................5当前中国房地产市场现状分析..............................................72013年房地产发展的主要特点.........................................7房地产政策调控.................................................7大型品牌房地产企业扩张继续延续.................................7电子商务冲击...................................................8房地产市场走势.....................................................9我国房地产市场面临的问题................................................11房地产供需性矛盾突出...............................................113.2房地产价格上涨率过快...............................................123.3市场上住房空置率过高...............................................133.4住房的保障制度不健全...............................................133.5金融监管制度的不完善...............................................143.6市场住房投资过于盲目...............................................153.7政府和企业间协调不畅...............................................154房地产业健康发展的措施..................................................17优化开发企业策略...................................................17改善供应结构.......................................................17控制土地供应结构...............................................17盘活空置房.....................................................184.3企业自身管理方面...................................................18促进二手房市场的健康发展.......................................18完善房地产金融市场.............................................18互联网营销.........................................................18房地产金融创新.....................................................19金融危机下我国的房地产业发展对策........................................205.1政策方面...........................................................205.2经济方面...........................................................215.3管理方面...........................................................22结论......................................................................24致谢......................................................................25参考文献..................................................................26前言金融业和房地产业某种意义上是对孪生兄弟，在经济全球化的环境下，世界金融危机不可避免地波及到中国，而房地产行业则受到显著影响。无论是民众的消费能力还是消费意愿，在金融危机中都出现大幅度下降。本文结合当前国内外经济环境，探讨了金融危机对我国房地产企业的影响，并提出了应对金融危机、推动我国房地产市场健康发展的对策，以便今后遇到金融危机后更快地调整房地产行业的健康发展。政府需要充分利用宏观调控的应变能力和实际效果，发展房地产市场的稳定健康经济，加快房地产市场的未来发展。在金融危机的影响下，欧美需求大幅下跌将严重影响中国近期出口，因此，加大投资是中国应对金融危机，保持经济增长的有效途径。企业也应该转变营销策略，从改善楼盘的环保绿化建设，楼盘的低碳建筑材料、低碳公共设置做起，树立良好的企业形象和信誉，增强创新意识，让企业在未来的房地产企业中走的更远。word文档可自由复制编辑word文档可自由复制编辑word文档可自由复制编辑1绪论在2008年次贷危机引发的全球金融危机的严峻国际经济形势下，世界各国纷纷出台各项救市计划抵御危机。中国长期以来的经济持续发展为房地产市场带来了发展机遇，但是，就中国实际情况来说，从次贷危机的经验来看，房地产市场的迅速活跃可能会带动住房信贷的信用和操作风险的加大。同时，房地产市场的资金吸纳能力强，占用周期长，容易引发结构性失衡的状况。对于中国在现阶段的基本国情下，不应当单纯依靠在金融领域中进行的风险防范的治标之举，更多的是应该实现房地产市场理性供需，抑制房价虚高，将房地产投机份额降低至可控范围。从中国的金融环境和土地政策来看，虽然美国次贷危机对中国影响并不是很大，但是对于作为支柱产业的房地产业，保持其稳健运行是十分有必要的。在中国建设和谐社会的发展目标下，对规划房地产行业相关政策，扩大内需，继续拉动整体经济，以及兼顾经济发展与民生需求等问题的思索，将对中国房地产行业未来发展有一定的启示作用。1.1金融危机对国外房地产业的影响美国作为世界经济的中心，在国际经济上起着举足轻重的地位，而在众多行业中，金融业和房地产业正是推动美国经济快速发展必不可少的动力。但是随着美国发达的金融体系的发展，也催化了美国房地产泡沫的产生，而这个泡沫就像蝴蝶效应一样越吹越大，给美国经济再一次蒙上一层阴影的同时，也对世界各个国家的经济体系造成了一定的重创。在此次贷危机中，由于用户利用房地产抵押贷款来购买房屋，随着外部经济环境发生变化，利率的提高使人们无法偿还贷款，导致这类金融资产出现大幅缩水和坏账。同时在证券市场也出现了不同程度的危机，这就引发了整个资本市场的危机，一旦出现资不抵债，而且借不到钱的话就会导致金融机构的倒闭。这就进一步引发金融体系的危机，进而蔓延到了全世界，这个时候各国政府出来救市，注资或大量买入金融机构的不良资产。这样的情况下，金融市场的危机就大量扩散，导致实体经济开始衰退，消费者开始对未来收入持悲观预期。与此同时原有房地产资产价值开始大幅缩水，使得消费开始减少，整个经济就进入收缩，甚至衰退。在此次危急中，房地产和金融有着十分重要的联系。由于房地产市场和金融市场是相互关联，相辅相成的。因此金融市场发展的好坏直接影响着房地产企业的融资，进而影响房地产市场的发展。由于这次的金融危机对全球的金融机构都造成了很大的影响，甚至有些金融机构出现亏损和倒闭，不得不把抵押的房屋以低价销售到市场来弥补资产的亏损，这给房地产市场的复苏带来更大的困难和阻力，房地产价格在金融危机中还正处在下降阶段，房地产市场的发展处于停滞。直到现在国外的许多国家还没有走出金融危机的萧条阶段，而房地产价格在一轮接一轮的下降过程中，会让房地产市场陷入更深的危机，衰退的更快。金融危机对实体经济的影响还刚刚开始，全球的经济增长明显放缓。世界经济这一轮增长的周期已经逐渐进入尾声，受金融危机的冲击，世界经济将被迫进入一个调整阶段，全球的增长速度将会下降。在这样的背景下，国外的房地产市场将面临一段比较长时间的低迷。1.2金融危机对国内房地产业的影响1.2.1国家宏观经济调整在此次的金融危机中，银行是首先受到冲击的金融机构，由于监管不严，大量的坏账和不良资产涌入到银行的金融体系中，而我国银行也未能幸免于难。虽说我国的银行在此次金融危机收到的损失比较小，但也给银行等金融机构造成了一定重创，为了防止此事件在我国发生，银行不得不收紧银根，上调存款准备金率，加强金融监管，防止风险的产生和加大。由于房地产业是资金高度密集的行业，其发展和建设依托于银行的巨额借款，但是在金融危机的背景下，导致股市融资功能大幅减弱，大量房地产开发企业只能向银行申请贷款，我国为了防止出现像美国一样的次贷危机、房地产泡沫的产生，出台了一系列的抑制房价上升的措施，其中近几年就多次上调存款准备金率，导致房地产企业融资难，很难获得大量的贷款，面临资金短缺的困难。与此同时再加之国际原材料的不断上涨，其建造成本也在上升，目前房地产企业的资金链越来越紧张，盈利水平开始下降。由于受到金融危机的冲击，金融机构对金融的监管更加严格，房地产企业融资变得越来越困难，再加上全球股市的低迷，人们对各方面的投资都变得更加的小心谨慎，尤其是对于房地产的投资和购买就要更加谨慎。因此在金融危机的背景下，国家出台了一系列防止房地产泡沫产生和加剧的政策，例如：2010年1月10日，国务院办公厅又出台了“国十一条”，也即《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其规定，购买二套房的家庭，贷款首付比例不得低于40%；房地产企业必须“公开房源+明码标价”。以及2010年全年连续六次上调存款准备金率等相关政策，在这些抑制房价政策上，人们持币对房地产市场观望气氛越来越浓，在这样的情况下房地产市场的成交量出现了很大的下滑。商品房销售面积和销售额、完成开发土地面积等都出现不同程度的下降。目前中国房地产市场正面临新一轮的调整，销量开始下降，部分区域价格出现一定幅度下跌，导致后市市场走势更加低迷。1.2.2资金紧缺 以及销售量下降由于在金融危机的背景下，一方面我国银行大量向房地产企业和购房者发放贷款，另一方面，我国商业银行在此次的金融危机中也相继购买了很多次级贷款的相关证券，企业受到了一定的损失，再加之未来热钱的不断涌入，进一步提升了房地产和银行的金融风险产生和房地产泡沫的产生。现在，国家为了防止金融风险的发生，开始加紧宽松货币政策退出，信贷收紧，这些措施势必会影响房地产开发企业和个人的借款负担，很可能会导致因企业和个人的负担过重而出现信贷违约的情况。这样虽然进一步防止金融风险的发生，但是对于房地产企业和购房者来说无疑加重了他们的贷款负担，房地产企业可能由于资金链断裂而无法开发项目，企业发展停滞不前。而对于购房者来说，贷款负担增加导致生活水平下降，调低了房地产的未来发展预期。这些都表明我国的房地产信贷市场的潜在风险是在不断加大的，如word文档可自由复制编辑word文档可自由复制编辑word文档可自由复制编辑果不引起高度的重视会对商业银行住房信贷业务的发展和房地产业的发展有产生地危害和不利的影响。1.2.3外资撤离 房地产作为一种商品，不仅具有最基本的居住需求功能，同时它还具有很强的升值保值的投资性。随着我国房地产业近几年来的不断发展，许多国外企业和机构也相继来到中国进行房地产业的投资，这些外资的注入一方面推动了我国的房地产业的发展，但在另一方面也增加了我国的房地产市场泡沫的产生、加剧了房产市场的风险，对房产市场发展产生了一定的波动性。首先外资的注入进一步抬高了房地产市场的价格，造成房地产市场结构过热，从而进行房地产投资和投机的人开始不断地增加，房产市场风险加大，加剧了房地差泡沫的产生。一旦外资撤离，房地产泡沫很可能破裂，房价的下跌，将对房地产企业、金融机构和投资机构等诸多企业造成毁灭性的打击。其次，大量外资和热钱涌入房地产市场，虽然增加了国家的外汇储备，但是与此同时也加大了人民币升值的压力，对我国的金融体系造成了一定的风险，如果对房地产外资的监管不严，将会危机整个房地产金融市场体系的安全。因此，加大对房地产市场中外资的监管对我国防止金融风险的产生和加快我国房地产业健康快速的发展有很重要的作用。1.2.4保障性住房成为市场主流表1-1保障性住房建设面积所占比重经济适用廉租房面保障房（经济住宅总 经济适用廉租房 房面积（亿积（亿平方 适用房+廉租面积 房占比占比 平方米）米） 房）占比重9.25 1.17 0.885 12.65% 9.57% 22.22%10.171.170.911.50%8.85%20.35%201111.191.170.80510.46%7.19%17.65%总计30.613.512.5911.47%8.46%19.93%在金融危机的背景下，为了进一步防范房地产泡沫和金融风险的产生，我国开始进一步加大推进经济适用房和廉租房的建设。从近几年的土地成交记录来看，实力雄厚的大公司更格外关注保障性住房用地（见表1-1所示）。北京市土地储备中心公布了朝阳区常营乡三个限价房地块的中标结果，北辰实业股份有限公司以11.5亿元的价格拿到了面积最大的A地块；保利地产股份有限公司以9.1亿元的价格拿到了面积大小居中的B1地块；而广州富力地产股份公司以6.5亿元的价格拿到了面积最小的B2地块。这三家企业都是综合排名前十位的房地产上市公司。此外，随着近几年来国家大力发展保障性住房，参与北京市保障性住房开发的大公司也越来越多，其中还包括北京建工集团、北京金隅嘉业、重庆龙湖地产等区域龙头企业。众多品牌公司热衷参与保障性住房建设的动机，主要原因是在金融危机的大背景下，实体经济受到了巨大的冲击，市场经济低迷，金融机构为了减少风险开始收紧银根，企业很难从银行贷到款，所以房地产企业不得不转战到保障性住房市场，房地产企业一方面通过“两限房”的开发，解决大量中低收入居民的购房需求，另一方面进一步树立企业良好的品牌与形象，在这个过程中实现社会责任与企业发展的统一与“双赢”。随着近几年我国房地产市场的逐步完善，保障性住房建设已然成为市场的主流方向，加快保障性住房建设，满足刚性需求的同时也遏制了房价上涨，和不理性的投资，最终加快了我国房地产市场更快更好更健康稳步的发展。2当前中国房地产市场现状分析2.12013年房地产发展的主要特点2.1.1房地产政策调控 2013年2月和3月的国五条、国六条已成为十年房地产政策调控的最高潮和休止符，年末近二十个城市的房地产调控新举措是十年房地产政策调控的余音回响。几乎所有的重要会议和相关文件都不提“房价”和“调控”，只讲保障房的建设。年末在各地房价高企的背景下，党中央政治局12月3号会议提出“做好住房保障和房地产市场调控工作”。将“住房保障”放在“市场调控”前面，提的是“做好”而非“坚持”。所有的信息都表明，房地产调控已经出现思路和方法上的重大调整，主要表现在：国家宏观经济调控主要任务是总量平衡、结构协调、生产力布局优化等，不包括房地产产业调控；凡是由市场形成价格的都交给市场，政府不进行不当干预；全国统一部署的一刀切政策调控向各个地方政府切一刀的措施调控逐步过渡；用即压供给也压需求的办法逐步转向扩大供给，包括土地释量和融资开闸；加快房地产税立法并适时推进改革；淡化并改变以房价为核心的调控目标，将政府工作重点转向保障房建设和分配，划清政府和市场的职能边界。2.1.2大型品牌房地产企业扩张继续延续中国大型品牌房地产企业的市场集中度进一步提高，无论在投资量、开发量还是销售面积和销售金额，占据的市场份额继续得以提升。万科全年房地产销售金额可在1800亿左右；6家房地产企业年销售额超过1000亿；进入全国一百强、五十强、二十强的开发企业门槛今年又有所提高；一批全国各地单价或总价地王大多是由这些大型企业创造的。大型品牌企业的影响力不仅表现在投资能力和市场占有能力，还表现在开发理念、产品质量、客户认同度、物业管理水平等方面，其中尤为突出的是融资能力。投资和融资能力已经成为中国房地产的核心竞争力。海外上市、增发股票、基金信托、企业债券等在今年都有了较往年更大的规模。一批企业还实行跨界投资经营，少数房企还进入了金融银行业，真正实现了房地产业资本和金融资本的融合。诸如万科、万达、绿地、碧桂园、SOHO等一批大型房企今年还大举进军海外地产，一时间风生水起。绿地集团在美国、德国、西班牙、澳大利亚、韩国、泰国等都有了成熟项目的投资。国外投资融资成本低、土地价格便宜、市场长期看好、法律政策稳定是走出去的重要成因，对企业发展起到重要推动作用。2.1.3电子商务冲击 中国消费模式和支付方式正在发生颠覆性的变化，主要表现在：百货公司日渐式微，大型超市日趋饱和；线性沿街店铺让位于综合体商圈，体验消费挤压实物购买消费；刷卡支付取代现金支付，网上交易笑傲实体店交易。这些变化对传统商业店铺载体的体量、动线、结构、区位、业态等产生了直接的冲击，并由此带来了一个城市的商业地产形、质和量的深刻变革。一大批城市已经出现了商业地产总量的过剩和大量的闲置，同一区位的重叠和恶性竞争，开发出租后的二次破坏性改造，传统商业功能的衰败。尽管有待验证市场的接受度，但是网络销售已经突破传统中介代理销售房屋的领地。在新房销售和存量房销售两个领域，房地产电子商务模式取得了上百亿成千亿的销售规模。有的企业将网络销售和网络金融信贷实行了战略合作，推出了“乐居贷”；有的企业将中国网络销售之手伸到了海外，形成了海外和中国双向的网络销售服务。电子商务销售房屋的长处是突破本地销售开辟了全国和全球销售新空间；极大的压缩了销售案场载体空间和人力成本；立体形象多角度的反映商品房屋内外部及其园区的视觉空间；一一展现建材、部品、部件、管线等建筑用料及其品牌；全面汇集房屋开发和销售的所有政府批文和法律备件；更加详尽的介绍销售楼盘周围的教育学校、医疗卫生、商业店铺、交通车站、公园体育场、警署等配套设施。2.2房地产市场走势2013年1-3月全国商品房销售面积20898万平方米，同比增加37.1%；其中，住宅销售面积上升41.2%；商品房销售额13992亿元，同比增长61.3%；其中，住宅销售额上升69%。单月来看，商品房销售面积和销售额虽较前2个月略有放缓，但仍然保持高位，分别增长26.6%和46.5%。自年初以来房地产开发投资增速始终维持在20%以上，2013年1-3月全国房地产开发累计投资13133亿元，同比增长20.2%。2013年1-3月全国房地产开发企业房屋施工面积47.9亿平方米，同比增长17%，新开工面积2.92亿平方米，同比下降0.8%。3月单月新开工面积同比下降20.2%，继前2个月转好后，本月再次回落。库存替代指标显示3月末的库存指数为-20.1%，较前2个月有所上升，但仍然为负。2013年1-3月房地产开发企业本年资金来源26962亿元，同比增长29.3%，增速较前2个月稍有回落。地产开发资金来源构成中除利用外资外，其余各项增速均有不同程度回落。其中其他资金累计同比增速年初以来一直保持50%以上的增速，说明连续几个月的销售回暖使企业的现金回款加速回暖。2013年经历了4月的短暂回调后，行业传统的销售旺季5月已经来临。一季度出台的"国五条"，二季度进入相对平稳期，未来是落实"国五条"细则和政策执行效果的观察期，从宏观经济方面看，一季度GDP同比增长7.7%，运行偏弱，二季度第一个月的经济仍不容乐观。4月份中采制造业PMI和汇丰PMI双双回落，说明总需求疲弱，经济弱复苏的局面仍将持续，因此，在当前情况下，短期内出台更严厉政策的可能性不大。2013年以来，开发商改变了往年推货的策略，在上半年大幅增加推货量。5月份作为上半年传统的销售旺季，更是开发商青睐的推货期。就深圳而言，5、6月有20多个新盘计划面市。其它部分重点城市，新增批售量亦增加明显。在当前政策平稳，流动性中性偏松的情况下，叠加开发商推盘激增，将导致家庭部门加杠杆的行为持续，红五月真实销售情况火热。纵览一百多家上市房企的年报，对2013年及未来房地产市场形势的判断还是有不少异同。首先，几乎所有企业都认为房地产市场形势已发生了根本性变化，行业已进入了一个新的市场周期。不同点在于，有的企业认为2008年至2012年是一个完整的行业周期，有的企业则认为2011年至2015年是一个行业周期。但大都认为，行业长期趋势没有改变，前景仍可期待。关于企业竞争格局，各家企业具有高度共识，认为未来市场的集中度会越来越高，利润率会持续走低。因此，绝大多数企业都提出要强化内控体系，提高经营管理水平，特别是要尽快提高产品溢价能力和成本控制能力。鉴于各家企业的资金状况及中长期战略不同，多数企业将业绩增速控制在20%-30%之间，少数企业在10%以下或40%以上。对2013年的市场走势，多数企业的目标增长率是2012年实际增长率的一半左右。比如2012年增长30%的2013年增长目标仅设定为15%左右。还有些企业只是表示适度增长，只有少数是"不低于过去X年的平均增长率"。可见，多数企业对2013年的市场走势并不乐观。word文档可自由复制编辑word文档可自由复制编辑word文档可自由复制编辑3我国房地产市场面临的问题3.1供需矛盾突出随着房地产业这几年在我国的迅猛发展，房地产市场达到了空前膨胀的状态。一方面是土地供应开发矛盾的突出，另一方面是人们对于房屋需求量的提高和加大。在这两方面的推动下，我国房地产市场现在处于供需严重失衡的阶段。随着这种矛盾的日益突出，我国房地产市场的房价将会出现进一步过度上涨的趋势，而随之带来的房地产泡沫也将会越来越大。为了抑制和缓解房价的过快上涨，在土地供应和开发方面：表2-1住宅用地供应结构比较单位：公顷、%土地用途2012土地用途2012年2011年土地供应量比重土地供应量比重土地供应量比重住宅用地小计76460.8910055093.5910057498.08100其中普通商品住房用地64433.9684.347050.1985.443985.4576.5中低价位、中小套型12185.915.916015.4229.116524.9128.7经济适用住房用地9725.4412.77259.1313.25974.8410.4廉租住房用地1232.861.6650.771.2223.620.4别墅、高档住宅用地1068.641.4133.50.2114.480.22011年全国住宅用地供应5.7万公顷，其中普通商品住房用地4.3万公顷。2012年全国住宅用地供应5.5万公顷，其中普通商品住房用地6.4万公顷。2013年全国土地供应总量31.9万公顷，同比增加了44.2%。房地产用地供应10.3万公顷，同比增加36.7%。住宅用地供应7.6万公顷，同比增加38.8%。在住宅用地中，普通商品住宅用地供应6.4万公顷，同比增加36.9%（见表2-1）。而在2014年土地供应上，上半年全国土地供应总量为17.9万公顷，同比增加65.1%，房地产开发用地供应同比增加98.4%。从以上数据可以看出这几年我国的土地供应正在大幅度提高，但是在土地供应量增加的背后是地价的升高，地价的抬高给开发商带了了巨大的成本，再加之劳动力成本的上升，使得房地产业的整体成本正在被迅速拉高。在加上银行的利率提高，贷款难度增加，房地产开发商拿地将会越来越困难，开发量将会明显下降。在这些情况下，开发商为了获得利益的最大化，把购下的土地都用来开发中高档的住宅，这样对于大多数的人们来说是根本买不起这么贵的中高档住房的，最后形成了这样的一种状况，即一边是房地产市场中的中低档房屋供应短缺，另一方面是低收入人群、刚性需求的人们正在逐步增加。最终房地产市场形成了两个极端的矛盾，而且这种供需性矛盾还在继续加大。随着未来保障性住房的大力发展，我相信未来中国房地产市场的供需状况将会得到好转、处于平衡。3.2价格上涨过快房地产价格持续攀升。虽然2013年我国楼市经历了近年来最严厉的调控，但是从国家统计局发布数据看，2013年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4％，连续第4个月环比上涨，再次出现了“量价齐升”的形势。上海、北京等大城市房价更是持续攀升。其中2013年北京商品住宅成交金额前20名楼盘销售总额较2012年下降7％，但是成交均价为31032元／平方米，比2012年前20名楼盘均价21997元／平方米涨出近万元。在房地产价格过快上涨中也受到很多方面的影响，主观原因：①地方政府的政策推动；②开发商刻意操作；③消费者、投机者推波助澜。客观原因：①土地价格上涨是最直接的原因；②充裕的流动性是房价上涨的主要“推手”；③经济发展必然趋势。在当前错综复杂的情况下，抑制房价的过快上涨要以科学发展为主题，以加快经济发展方式转变为主线，进一步加大土地供应力度、改善土地供应结构、采取有效措施加快保障房建设，形成房地产业市场与保障性住房“双轨制”发展模式，只有这样才能更好地促进我国房地产业健康稳定发展。3.3住房空置率过高按照我国的定义，空置率就是房地产开发商生产的住房一年内没有销售出去，和整个已生产的住房之间的比例。其实无论是国际惯例还是世界其他国家的统计数据，这个空置率不能反映出真实情况。因为空置率一个方面可以放在房地产开发商，就是住房与供给的需求，还可以放在住房的持有者身上。另外几种，一种是投机炒作的人手上，还有一种是投资居住的人手上。住房产品和其他产品有一个很根本的不同，既可以消费，也可以投资。国家为了应对金融危机，采取了一系列的刺激经济措施和政策，这其中也带动了房地产业的迅速发展，在房地产高利润的驱动下，大量的热钱、投资者以及投机者涌入到了房地产市场，造成了现在很多存量房屋都处于空置状态，形成了一定住房泡沫的产生。在这种情况下，住房市场供求关系严重失衡，价格就往上飙，房地产泡沫就被吹大。如果人们把房屋租出去或者卖出去，从住房来讲，可以解决一定供求关系，更重要的就是租金等费用就不会出现，而对于现在来说，既不卖，也不租，住房市场形成了很大的空置率，造成了资源的严重浪费。更严重的问题就是，因为这些住房持有人，多数住房都是利用政府的优惠政策，利用过高的杠杆率，把房屋买了以后持有手上的。这时候把房价推高，让住房的紧张程度越来越高，不仅仅让整个市场的供求关系紧张，而且还会对我国的金融体系制造一定的金融风险。为了使住房市场的供求关系平衡，为了房屋资源的合理利用，为了减少我国住房市场的金融风险，我国应对住房市场的空置率进行科学的数据统计和评估，并对市场中的住房投机者采取严厉的惩罚措施，在市场和政府的双管调节下合理、平衡、健康发展房地产业。3.4住房保障制度不健全近几年来，随着中国房地产价格一直高位运行，中低收入者在市场上实现自己的住房愿望举步维艰，很多有住房困难的人群都开始通过国家的住房保障制度来实现自己的住房愿望，而就在实施国家的保障住房制度上也出现了很多的问题。首先，住房保障制度所确立的权利内容不明确。以经济适用房为例，不少不具备经济适用房购买资格的人，通过弄虚作假购买经济适用房后，又通过出租或出售的方式兑现为现实利益，使大量闲置经济适用房违规出租或上市交易。这种骗购经济适用房的行为，不但挤占了社会资源，侵害了弱势群体的权益，而且违反了社会公平，导致了公众对整个住房保障制度正义性、公正性的置疑。其次，住房类型比例分配不合理。计划经济时期，我国的住房保障模式主要依托于单位福利分房和政府直管公房，住房实物分配占据主导地位。经过计划经济向市场经济的转轨之后，土地财政成为地方财政收入的主要来源，商品房已成为住房供应的主体，而保障性住房的供给比例不断下滑。最后，法律制度不健全，住房保障政策执行失灵。我国目前的住房保障制度仍不健全，各级政府大多通过制定规范性文件来规制各种保障住房，尚未制定统一的住房保障行政法规。由于规范性文件法律效力本身具有局限性，其不能制定罚则，不能作为行政执法的法律依据，因此对住房保障制度中存在的欺诈、擅自转让、互换、出租、转租、出借、抵押其所承租或购买的保障住房、擅自利用其所承租或购买的保障住房从事经营活动等行为无法予以行政处罚，导致住房保障政策在实施过程中失灵，无法达到政府的预期目标。3.5金融监管制度不完善资金走向不合理。从我国的房地产供求情况来看，房地产市场存在着供给机制失衡、结构性供求矛盾突出的问题。房地产开发商大量开发中高档住房，忽视低档住宅和保障性住房的开发，供求关系严重失衡。这种现象直接导致了房地产信贷资金过多的流向高价格的商品房开发领域，而保障性住房建设所需的信贷资金短缺。信贷资金的这种不合理流向其结果是高档的商品房开发过多，造成房屋长期空置、销售不畅，中低档商品房开发过少，供给不足，导致房地产市场结构性供求矛盾突出，影响房地产市场的健康发展，对金融机构造成了很大的金融风险。信贷风险升级。房地产信贷业务量的增加，自然会带来潜在违约风险的加大。目前，为了应对金融危机的影响，我国实行了宽松的货币政策，流动性相对过剩，房地产开发企业和个人的信贷资金比较充足，出现了不正常的供需状况，房地产企业不断的囤地、开发项目，居民居住购房、投资购房、投机购房不断增加。在供需两旺的情况下推动房地产价格节节高升，房价涨幅大大超过居民的收入增幅，这些迹象表明，我国的房地产市场在一定程度上已经存在泡沫的成分，这己经引起国家的高度关注，对其调整不可避免[5]。随着宽松货币政策的退出，信贷收紧，势必要影响房地产开发企业和个人的借款负担，很可能会导致因负担过重而出现信贷违约的情况。同时，也有数据显示，我国的房地产开发贷款违约率已经比美国的住房贷款违约率高。这些都表明我国的房地产信贷市场的潜在违约风险是在不断加大的，如果不引起高度的重视会对商业银行住房信贷业务发展和房地产业的发展有极大地危害。3.6住房投资过于盲目“京十五条”出台的加强版“限购”、“限贷”以及银行加息等系列叠加政策给楼市热度降温，近期北京住宅市场成交量骤降，而一直在房产交易市场表现一般的商住房却逆势上扬，成交量也在显著增加。其中，支撑商住房需求上涨的因素来自两个方面：一是“被限购”的部分刚需族，只能暂作打算购商住房做过渡；另一方面，则是在投资住宅市场无缝可砖的中小投资客，将投资目标转至不受限购影响的商业地产。在巨大利益的驱动下，大量的房地产投资商开始由普通住宅市场转向商住项目市场的投资。而对于现在住房市场的商改住的房屋来说，投资者存在着巨大的市场和政策两项双重风险，市场住房投资的过于盲目将进一步拉高风险，产生市场泡沫，一旦泡沫破裂，房价骤降，将给投资者带来沉重的打击。所以对于投资者来说购买商改住两用房一定要冷静谨慎，不应过度盲目购买。首先，商住项目土地使用年限只有40年，购买商住项目存在很大的政策风险。其次，商住项目电价、水价、物业费等都按照商业标准收取，不论购房意图和如何使用，商改住项目购买后的使用维护成本远高于普通住宅。最后，在后续可能推出的房产税政策中，商住房的税收可能要先于普通住宅，税率也可能会高于普通住宅。因此，在政策和市场都不太明朗的情况下，投资者应审时度势，不应过于盲目投资。3.7政府和企业间协调不畅一方是房地产开发商不断提高房地产市场价格，另一方是政府不断出台政策抑制房价持续上扬。在房地产开发商和政府两方的不断博弈中，逐渐形成了一道政府和开发商之间沟通不畅的鸿沟。这样在房地产市场中就出现了很多问题，给我国的房地产业的健康快速发展造成了一定的阻力。有一些房地产企业在政策调控的背景下还毅然决然地违背政策决定，抬高房价，致使某些地区房价一路飙升，给当地人们造成了很不好的印象，这样不仅该企业在社会上的声誉受损，同时也给政府造成了很不好的社会反响，最终只能是两败俱伤，问题还是没有得到很好的解决。还有一些企业和政府部门对该地区未来的战略规划意见不同意，致使项目无法实施，延误了发展的时机，最终给企业和政府部分都造成了很严重的损失。从这些事例可以看出，房地产业是一个市场经济，一方面需要市场进行主导的自主调节，而另一方面也需要政府部门的辅助引导和宏观的调节，只有双管齐下，政府和企业之间进行有效合理的沟通和配合，相互之间的决策和决定达到一致，房地产业才能更好健康快速的发展，未来的经济发展才能够更加持续、稳定和繁荣。

4改善房地产业健康发展的措施4.1优化开发企业策略首先，开发企业要实现规模化、集团化。解决当前高楼价与普通居民低收入的矛盾、降低开发成本、提高开发素质，均离不开大型规模企业的支持。只有一批大型骨干企业形成后，政府才能真正有效地调控市场。房地产企业必须走规模化、集团化的道路，通过兼并、收购、联合等经济行为，形成若干有实力的大型开发集团。其次，开发企业应该进行管理创新，包括建立符合市场经济要求的现代企业管理制度，更新观念、多渠道融资；重视人的因素，提高专业素质；注重信誉，增强服务意识；加强成本控制；加强决策分析。最后，开发企业要推行品牌化战略，品牌对房地产企业的发展至关重要，好的品牌可以作为一种无形资产，使企业以较低的成本获得客户，为企业持续发展创造条件，给企业带来较好的经济效益和社会效益。今后，政府要在政策上进一步放宽，为品牌企业引进国内外房地产战略投资者参股创造良好条件，积极引进外资，通过品牌企业内外资源的有效整合，弥补本地企业实力的不足，增强本地房地产品牌企业竞争能力。4.2改善供应结构（1）控制土地供应结构目前市场上中高档商品住房供过于求，以别墅为主的高档住宅占用了过多有限的土地资源，所以要控制高档商品房的土地供应量，加大低价位商品房、特别是经济适用房和廉租房的土地供应量。对于经济适用房的落实工作要严格控制经济适用房的房屋质量、审批程序等。同时，经济适用房建设实际可分配给各个区县负责，并通过成片大规模规划结合郊区建设的方式降低经济适用房的成本，以适应中低收入者的实际购买能力。（2）盘活空置房针对被市场看好但不肯放下身价的房产，政府有关部门应介入监管，采取有效措施促进其销售：如采取成本价处理方式和对空置房限价、限时、增加税费等经济手段。对近期完工即将进入市场的空置房，提供便利服务，积极引导销售，创造良好的企业外部环境。4.3企业自身管理方面（1）促进二手房市场的健康发展二手房是许多发达国家住房供应的主体，它一方面可以推进存量住房流转，增加住房供给；另一方面可以降低空置率，提高房产资源的使用效率。作为一项完善房地产市场的有效措施，却由于我国传统的“一套房一辈子”的置业观，影响了其发展。对此，政府应该引导市民梯度住房消费，扩大二手房的市场需求，同时降低二手房交易门槛和税收标准，简化交易手续，推动二手房市场的发展。（2）完善房地产金融市场对于政府监管部门而言，应鼓励法人治理结构完善、优秀的房地产公司上市。使社会资金成为房地产资本投入的核心力量，降低间接融资的比例，使房地产开发中的利益和风险分担机制趋于合理，减少房地产风险向银行体系扩散的机会。对购房者而言，要拓展住房消费信贷品种，实施还款方式和利率的创新。逐步推出等本等息还款方式、递增还本式、全过程固定利率或分段固定利率还款方式，形成适应不同年龄、不同收入群体需要的贷款系列品种。尽快建立个人信用制度，降低信用风险。同时，对房地产金融监管的重点要放在控制投入到房地产业的货币供应总量和贷款质量上，积极追讨延期贷款，化解现有不良资产。4.4互联网营销首先，鼓励科技创新，提高房屋的实用性。房屋的最终服务对象还是人，因此，不断满足人们的各种需求是科学技术发展的主要目的。其次，保证建筑与环境和社会的与时俱进，以可持续发展观为指导，发展节水、节能、节地和节材的“节能型小区”；适应人口老龄化趋势，建设“亲情小区”；顺应城市化进程，以及农村人口涌入城市的现象，推出“新农村社区”等。4.5房地产金融创新这次美国由于房地产市场调整引发的次贷危机，并迅速爆发为世界金融危机，有制度性的原因，也有监管的因素，特别是美国比较发达的房地产金融衍生证券的滥发，受到舆论的普遍谴责。对于房地产金融创新，我们要有客观的判断，不能因为美国出现了金融危机，就全面否定金融创新。房地产金融创新可以有效解决房地产贷款机构的资金问题，也为购房者提供了融资便利，这种创新如果过度，特别是保障其安全运营的监管和评估体系出现问题，房地产金融衍生品就会遭到滥发，并引发严重的后果。作为一个金融创新不足的国家，我们不应只看到后者，而是既预防房地产金融产品创新过度，也要积极适当地开发相关产品，度的把握非常重要。众所周知，我国房地产企业融资渠道非常狭窄，主要途径就是银行贷款、建筑企业垫款和销售回款等。其中，民营房地产企业的融资环境更加恶劣。这也造成了很多民营企业冒着巨大的财务风险和国际投行机构做“对赌协议”，以此换取国际投行的融资支持。一旦市场风险来临，这些企业很可能就输在“对赌协议”上，失去控股权。企业的这种行为似乎很难理解，但实际情况他们是不得已而为之。因为没有足够的、公平的、可靠的融资手段，房地产企业要活下去就只能铤而走险。因此，我国应该继续加紧开拓新的房地产融资渠道，加快推进REITs的实践操作，有步骤地放开信托融资方式，切实加大银行信贷对房地产企业的支持。同时，要在一定程度上平衡国有房地产企业和民营房地产企业在融资问题上的份额，以市场为导向，而不是以身份为导向，促进房地产企业的健康发展。5我国房地产业发展对策5.1政策方面目前土地供给政策调控房地产市场定位为参与型而非主导型，并把握参与力度。土地政策参与宏观调控是我国宏观经济调控政策实践中的新特征，由于土地政策调控具有一定的特殊性，其终究是作为财政和货币等相关政策的辅助手段。土地政策离不开与货币政策、财政政策、税收政策等其他宏观调控政策之间的协调与作用，需要政策之间互相配合，要加强对土地供给时效性的治理，使政府的土地供给及时转化为有效的住房供给，从而达到政府土地供给的效率。并且，政府在制定土地供给计划和住宅用地供给结构时，应综合考虑市场与保障的互动影响机理、住房市场的发展阶段以及经济发展水平，科学地确定住宅用地供给结构。只有这样，市场中的土地供给才能达到更好的平衡，避免风险的产生。在第四届夏季达沃斯论坛上，温总理强调，我们将把短期调控政策和长期发展政策有机结合起来，把深化改革开放和推动科学发展有机结合起来，切实解决深层次、结构性问题，促进中国经济更大更持久地发展。温总理指出，住房问题既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题，稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要职责。我们要进一步规范市场秩序，完善土地、财税、金融政策，加快建立促进房地产市场健康发展的长效机制，抑制投机性需求，引导市场增加普通商品房的供给，加快保障性住房建设，发展公共租赁住房，促进形成合理的住房供给结构，满足多层次的住房需求，充分把房地产市场调节和政策调节做到统筹兼顾。同时，在房地产市场稳定健康发展上，建设项目要严格按照项目审批和建设程序办事，防止高耗能、高污染、低水平重复建设，不降低工程质量，不搞劳民伤财的“形象工程”和脱离实际的“政绩工程”。要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。加强资本市场基础性制度建设，提高房地产公司质量和治理水平，加强资本市场监管，增强投资者信心。要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。同时，充分利用宏观调控的应变能力和实际效果，发展房地产市场的稳定健康经济，加快房地产市场的未来发展。5.2经济方面投资、出口与消费是拉动经济增长的“三驾马车”，在金融危机的影响下，欧美需求大幅下跌将严重影响中国近期出口，因此，加大投资是中国应对金融危机，保持经济增长的有效途径。其中房地产行业作为资产投资的重要组成部分，对经济的增长起着十分重要的作用。房屋只有进入消费领域，实现最终的消费，才能拉动增长，促进消费，最终保持经济稳定发展。在应对金融危机和保增长的目标下，作为经济支柱的房地产就起到了很好的拉动内需，推动经济稳步增长的作用。在2008年下半年，国家为了拉动内需，推动经济持续稳定发展，开始通过金融机构降低贷款基准率、货币政策逐步放松等一系列措施实施，很好的推动了国内经济发展，扩大了国内内需，其中房地产增加值就占GDP比重超过了5%，可见它在金融危机中对国内的消费起到了巨大的推动作用。作为经济支柱的房地产业也有很大的强拉力作用，它的发展同时也带动了500个与之相关的产业，进一步拉动国内其他内需，防止了可能因金融危机致使国内经济衰退现象的发生。房地产业不仅在金融危机背景下具有很好的抗压保增长作用，同时它的可持续发展能力也保障了我国经济总体平稳较快的发展态势[9]。总之，在金融危机背景下，通过扩大国内房地产市场的需求，对中国应对全球金融海啸，保持经济增长和房地产行业持续健康稳定发展起到了十分重要的作用。在全球金融危机的背景下，国外经济持续低迷，而此时在房地产领域也存在着很多的机遇，其中加快我国与世界房产接轨的速度，对我国房地产业未来的发展无疑有很大的帮助。在世界金融危机爆发以来，许多国家的房地产普遍低迷，而中国房地产市场相对较好，而随着中国在房地产领域进一步扩大和开放，外商正在逐步进入中国房地产市场，这也随之加快了我国房地产行业与国际接轨的速度，为我国房地产业走出世界奠定了基础。随着我国房地产业和国外房地产业接轨的速度加快，以及国外先进技术与优良产品的相继进入，它将在四个方面提升我国房地产业的水平：一是将加快促进中国住宅规范标准向国际化靠拢；二是带动中国生产技术的提高；三是生产管理体制将会有巨大变革；四是大量优秀的建筑师、设计人员的涌入，不仅带来了先进的规划设计理念与先进的社会化专业设计分工，而且也同时对前期项目策划工作的投入产生重大的影响。通过加快我国房产接轨世界的速度，我国房地产业的住宅产业化将会发展的越来越好。5.3管理方面在全球的金融危机下，许多的房地产企业单纯地依靠文化营销来吸引消费者是远远不够的，这种营销手段不仅阻断市场营销竞争力，同时也达不到商业目的。再加之房地产的营销方式千篇一律，缺乏创新意识，很难在激烈的房地产市场中获得优势。所以，在这种情况下，转变房地产企业营销策略就尤为重要。为适应市场发展的需要以及消费者的消费需求，楼盘的环保绿化建设，楼盘低碳建筑材料的使用，低碳设施的配备，目前都已深深融入到房地产建设和营销策略中。因此，房地产企业在营销策略上应跟上时代的步伐，一方面应该将视野向前延伸到产品的市场需求分析、相关技术的发展态势分析，以及产品的设计；向后延伸到顾客的使用、维修及处置。另一方面，随着市场经济的发展，非物质产品日趋商品化。与此相适应，成本控制的内涵也应由物质产品成本扩展到非物质产品成本。而在市场经济条件下，企业的经营决策在循环经济的条件下是要使经济效益和生态效益同时达到最大化，重视和加强对管理决策成本范畴的研究分析，在避免决策失误给企业带来的巨大损失的同时，也为保证企业作出最优决策、获取最佳经济效益提供了基础。市场环境是在不断变化的，而未来房地产企业要想持续稳定的发展，就需要在不断变化的环境中跟上时代的脚步，以不变应万变。这次金融危机的爆发正是由于房地产企业为了谋取高额利益，进而致使整个金融体系的坏账不断增加，从而形成了连锁反应，最终造成全球经济开始停滞。所以，对于我国房地产业来说，提升房地产企业的职业道德观不仅有助于企业快速平稳的发展，同时对于整个社会和国家的稳定和谐也起着至关重要的作用。房地产业作为一个具有高回报率的行业，其所有资源和财富均来自于社会，所以房地产企业应承担相应的社会责任，对社会给予一定回报。这样不仅能够提升企业形象，增强公众对企业的好感，并