说人像一块鸡肋

本文格式为Word版，下载可任意编辑——说人像一块鸡肋中国的养老市场面临两大冲突：一方面，尽管老龄化问题日益突出，但真正的养老时代尚未全面开启；另一方面，企业虽然面对巨大的市场，却很难找到适合的投资窗口。莫非这又是一块鸡肋？

早在几年前，电视剧《中国家庭421》就以第一代独生子女为主角，描写夫妻二人一面在强烈的社会竞争中追求事业，一边竭尽全力面对“上有老（双方两对父母）、下有小”的问题。

时至今日，老龄化问题愈发凸显，2022年末，我国60周岁及以上人口达成1.94亿，占总人口的14.3%，比2022年末提高了0.59个百分点。预计到2025年，老年人口总数将超过3亿，2035年将达成40亿。

同时据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机大约有4万亿元人民币，到2030年，有望增加至13万亿元。这是否预示着中国养老工程开发进入了最正确时机？

中原地产研究接洽总监宋会雍向记者表示，养老工程必将成为未来地产行业最大的进展趋势之一，各类养老工程的进展更能进一步激活社会盘整。

回购使用权

《十二五社会养老服务体系创办规划（2022-2022）》中提出“90/7/3”模式，即90%居家养老、7%社会养老、3%机构养老，这意味着更多的社会资本将投身于养老服务。

伴随着日趋严重的中国老龄化现象，传统的“房地产开发+商业配套服务”的养老地产模式已经不再崭新，并日益显得捉襟见肘。对于投资养老地产的开发商来说，模式创新势在必行。

当前新开发的养老地产工程用地从俭约本金角度考虑，大多项选择择在郊区一带收购工业用地，这类土地通常使用年限为40年，每平方米售价从十几元到几百元不等。工程只有大产权证，每套房源并无小产权，能举行分割的只有使用权。

郊区的工业用地，土地本金比普遍商品住宅低了好多，这也是当前养老地产有效俭约本金并得以顺遂运转的根本所在。而中国人普遍存有的房产情结，造成大多数人对使用权并不“感冒”。如何突破这一瓶颈？

华山老年公寓工程供给了一个参考样本。该工程投资人——上海丰孝实业有限公司总经理徐海涛报告记者：“我们的模式除延续了传统的租售业务及附加商业配套服务外，最大的突破在于对使用权举行回购。”

徐海涛介绍，业主在拥有该公寓房的40年时间里，可以任意将房屋的使用权举行转让、租赁以及返售给开发商，但整体工程的运营仍旧掌管在开发商手中。在产品的细分市场上更适合中端消费水平的老年人群体。

该工程市场负责人进一步解释，工程一期采用期房预售制，每套房源根据面积大小一次性缴纳购房款（等同于保证金）16万元至50万元不等，入住后统一缴纳物业管理费300元/每月。购房满五年即可享有退出回购权益，运营方会将90%的购房款还给业主，并享受确定年息的利息回报。（利率正在换算中）

华山公寓这种模式，将大笔回笼资金投入到其他工程或后续工程的开发中来获取利润，以此补贴公寓运营。除此之外，工程照旧要凭借充沛的商业配套服务，由于只有做好商业配套才有可能实现较高的入住率。

以均价30万元/套计算，工程共设1000套居室，1000套房的收益为3亿元，这笔款项仅获取银行定期利息就可以达成1千万元/年。若这笔资金投入到工程运营中，软硬件水平都将获得较为明显的提升，进而连带产生更大的利润。

根据中等收入老人消费水平调研数据显示，每人单月可支配资金为4～5千元，1000位老人为养老工程带来的直接收入最高可达成500万元/月。可见在工程运营过程中，收益空间相当可观。

养老工程离不开医疗保健体系。据了解，华山老年公寓由上海华山医院前院长张元芳承担工程董事长，公寓10分钟车程内囊括了第六人民医院朱泾分院、枫泾医院等三家甲级医院。片面受访老人表示，阵容浩瀚的医疗团队和医保刷卡系统的引入颇具吸引力。

重点在养老而非地产

不过，片面业内人士对近期养老地产的开发并不乐观。宋会雍表示，养老地产首先要面对的第一个问题是，中国老人大多集中在60～70岁，真正的养老时代尚未全面开启，在缺少客观压力的处境下，未来十年内还不是企业大规模投入养老地产的最正确时机；其次个问题在于，由于政府机构不恰当的干预，使得企业虽然面对巨大的市场，却很难找到适合的投资窗口。

他认为，社会资本进入养老产业理应被激励，但实践中无论是水电暖的居民同价、土地的供给还是税收的减免，由于政出多门，机构要花大量的时间本金去沟通。这反映的是行业进展规划指导的缺位。尤其在供地中应当明确养老的公益性设施和商业性设施的边界，以堵住变相房地产开发的通路。

上海侨园养老投资股份有限公司总参谋王国强对此表示认同，要等国内的养老政策和市场环境逐步成熟，消费群体达成确定的消费水平，起码需要5～10年。

同时他还认为，“所谓养老地产重点在于养老而非地产，养老服务和地产理应结合来做，地产并非是养老产业中的盈利载体。”上海有90%的空巢老人，他们不缺少住处，但是孤独，所以他们最迫切需要的是感受到喜悦，精神层面的得志才是当下最