房地产去库存形势盘点分析：要尊重市场规律

Word房地产去库存形势盘点分析：要尊重市场规律房地产行业发展至今，市场行情如何的?在楼市火爆的今天，商品房成交量也曾经见长过，而去库存问题的解决方式情况详情，就看下下文，我为你整理的吧。

在央行、财政部等多部门鼓励加杠杆、减税费购房之下，各地方政府纷纷出台房地产救市新政，3月1日，沈阳市政府下发《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》，明确说明对毕业未满5年的高校和中等职业学校毕业生，可以低至“零首付”购房;对高校、中等职业学校在校生购买商品房的，给予每平方米200元的奖励政策。同时，对高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房的，给予契税全额补贴政策。

耐人寻味的是，当晚“沈阳发布”官微回应称：该政策尚处于前期调研论证阶段，暂不具备出台条件。其实，这样的政策原本就欠妥，收回去也在预料之中。在房款构成中，首付对应的是银行放款，首付比例越低，银行放款比例也就越高，同时意味着银行的风险也越高。从银行风险管理的角度，越是收入高、还款能力强的人，银行所能承受的首付比例也就越低，因为这种人信用度好。而刚毕业不满5年的高校和中等职业学校毕业生，大多没有多少积蓄，收入水平也不高，这样的风险等级，正常情况下去银行办理按揭贷款都未必能通过，现在却要求银行给予“零首付”的政策。

而鼓励完全没有收入、依靠家庭供养的高校和中等职业学校在校生购房，更加与房产消费及控制金融风险的政策导向相悖。当然，或许有人会认为此举显然是看中在校生背后的家庭购买力，但中央的政策导向从来都是鼓励合理的住房消费，在校生大多居住在学生宿舍，未来毕业后的就业和居住地也并不确定，鼓励在校生买房显然并非支持合理的住房消费，而是病急乱投医的失措之举。更不用说政府补贴与契税豁免涉及到公共财政的合理使用，如此安排是否能获得纳税人理解和同意的问题。

鼓励无收入者、低收入者或收入不稳定群体买房甚至“零首付”买房，这样的政策到底有多危险，和引发了全球金融危机的美国2021年次贷危机比较一下就知道。美国次贷危机的发生，就是因为在房价不断上涨的预期下，放宽贷款政策给信用程度差收入低的高风险人群买房，再把这些房贷打包成债券产品卖出去，结果经济不景气房地产泡沫一破一茬一茬的人断供，从买了这些债券的投资者到金融机构到整个美国再到全世界，一个接一个地受到波及。

当前住宅去库存压力很大，但中央的精神是“鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度”，通俗地讲是在确保经济和社会稳定的前提下，发挥市场在资源配置中的决定性作用，投资者风险自担，通过开发商适当降价、政府以政策鼓励合理的住房消费引导房地产行业软着陆。其他地区也有不同程度的去库存措施，无非是买房减税、买房落户、公积金加息、降低首付比例、房价补贴，都还是在比较理性的范围内。而沈阳这份文件，虽然也提到了上述政策，但以“零首付”和财政补贴鼓励毕业不满5年的高校和中等职业学校毕业生乃至在校生购房等措施，实在超出了市场理性和政策理性，蕴含了极大的经济和社会风险。

地方政府面对去库存的压力可以理解，但不能失却方寸，更不能错误理解中央宏观调控精神。住宅去库存工作，还是应该立足于加大住房保障货币化、培育住房租赁市场、取消过时的限制性措施、调整房屋套型结构，开发商适度让利，通过增进就业和提升公共服务引导人口流入进而提振住房消费需求等基础性措施