奥旗舰店-报建汇报

13January2011奥特莱斯海南旗舰中心现代服务产业区一期商业修建性详细规划（局部调整）2015年3月20日20March2015奥特莱斯海南旗舰中心现代服务产业区一期商业修建性详细规划（局部调整）工程设计证书:中华人民共和国建筑行业甲级A144007371号市政公用行业（燃气除外）乙级190108-sy号建筑智能化系统工程设计专项甲级0411号工程勘察证书:工程勘察专业岩土工程、劳务类甲级190108-kj号勘察专业类工程测量乙级190108-ky号城乡规划编制资质证书:城乡规划编制资质乙级[粤]城规编第（082009）号设计总负责人：胡世强常煜专业负责人：建筑蔡奇原结构张卫国给排水赖海灵电气邹军暖通胡小兵规划辛晶建设单位：海南奥特莱斯旅业开发有限公司修详规编制单位：广州市设计院一、A区修建性详细规划(局部调整）说明1-1调整背景及内容1-2修改原因1-4设计依据1-4修改范围说明1-5调整内容及对比二效果图2-1总体项目规划鸟瞰图

2-2一期商业规划鸟瞰图2-3一期商业夜景鸟瞰图2-4主入口效果图2-5次入口效果图2-6室内效果图2-7东侧花园广场入口效果图2-8南侧主要入口效果图2-10商业花园街效果图2-11中心水景花园效果图2-12花园广场效果图

三设计说明3-1设计依据3-2项目概况3-3规划设计总体目标3-4规划概念3-5总体规划3-6建筑单体设计

目录

3-7景观设计3-8环保节能设计3-9建筑消防设计3-10电气工程规划3-11给排水设计3-12通风与空气调节

四规划篇4-1项目区位图（一）

4-2项目区位图（二）4-3项目区位图（三）

4-4项目周边关系分析图4-5总平面规划图4-6道路系统规划图4-7交通分析图：车流4-8消防分析图4-9交通分析图：一层人流4-10交通分析图：二层人流4-11整体绿化规划分析图4-12绿地系统规划图4-13绿化分析图4-14景观分析图4-15景观湖说明图4-16功能关系分析图4-17功能分布平面图（一层）4-18功能分布平面图（二层）

目录

4-19营业时间/控制区说明图4-20多层商业对停车流线策略说明图4-21基地剖面图（东-西向）4-22基地剖面图（南-北向4-23用地竖向规划图4-24给水管线规划图4-25雨水排水管线规划图4-26污水排水管线规划图4-27电力管线规划图4-28有线电视管线规划图4-29电信管线规划图4-30燃气管线规划图4-31综合管线规划图4-32建筑特征4-33景观特征五建筑篇5-1首层平面图5-2二层平面图5-3屋面平面图5-4立面图一5-5立面图二5-6立面图三5-7立面图四5-8剖面图一5-8剖面图二

六技术篇6-1现状图6-2总平面规划图6-3道路系统规划图6-4绿化系统规划图6-5用地竖向规划图6-6综合管线综合规划图6-7给水管线规划图6-8雨水排水管线规划图6-9污水排水管线规划图6-10电力管线规划图6-11有线电视管线规划图6-12电信管线规划图6-13燃气管线规划图6-14地下一层平面图首层平面图6-15二层平面图6-16三层平面图6-17南北立面图6-18东西儿童游乐立面图6-19南北花园区立面图6-20花园区立面图6-21剖面图（一）6-22剖面图（二）

A区修建性详细规划(局部调整）说明

奥特莱斯海南旗舰中心现代服务产业区一期商业修建性详细规划（局部调整）

1-1.调整背景及内容

奥特莱斯海南旗舰中心现代服务产业区一期建性详细规划的设计图纸，已与2011年07月由广州市设计院完成，并于2011年获得万宁市相关部门批准。此次规划调整是根据招商实际情况针对商业A区建筑局部平面进行了优化。

1-2.修改原因1.我司奥特莱斯商业B期开业以来，运营情况非常良好。根据珠宝城商家进驻的运营模式，我司对奥特莱斯商业A期在原先报规划设计的基础上做局部调整，使商业运营能最大限度地稳定和提升团客流线及购物需求，同时在引进更多品牌的前提下，提升散客流线的自主性。2.原二层平面中庭数量过多，不利于聚集客流以及集中商业的布置，现将局部中庭取消进行封堵，更有利于集中商业运营以及客人使用。3.原二层平面小店铺限制了业态的布置，未能更灵活布置商业，将部分商铺打通形成大营业空间，更有利于商业灵活布置，也有利于人流疏散。4.出于人性化考虑，同时借鉴了B区扶梯使用情况，将部分扶梯调整位置更有利于客人使用，提高了使用效率且更为人性化。5.根据目前对办公空间使用需求情况，需局部增设办公空间。1-3.设计依据1.政府部门批准的规划设计条件万宁市住房和城乡建设局关于万转让2009-52-4号地块用地规划情况的说明（万住建函【2010】333号2.地形图3.甲方确认的项目产品定位及产品设计要求4.中华人民共和国国家及地区有关规划设计的法律、法规、条例和规范5.海南省及万宁市广州市商业、停车场（库）、绿地、市政设施等有关设计标准6.工程建设标准强制性条文—房屋建筑部分7.城市用地竖向规划规范》（CJJ83-99）8.《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）9.《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）10.《商店建筑设计规范》（JGJ48-88）11《饮食建筑设计规范》（JGJ64-89）12《无障碍设计规范》GB50763-20121-4.修改范围说明

本次仅是针对商业A区建筑平面进行局部修改，修改范围示意如右图：B区（非本次修改范围）A区（本次修改范围）1-5.调整内容及对比

1.总平面修改局部平面增设了室外楼梯，不会对总图道路及消防车通行等产生影响。2.经济技术指标对比

此次调整容积率面积增加313.78平方米，容积为0.5723，仍满足规划条件要求。1-5.调整内容及对比调整设计原设计1-5.调整内容及对比3.原二层平面四处中庭楼板进行永久性封堵；原设计调整设计二层局部平面4.二层平面椭圆形中庭侧面进行实墙封堵并取消扶梯（详见修改对比图）；修改位置示意二层局部平面调整设计1-5.调整内容及对比原设计原设计调整设计5.首层、二层局部取消及增加扶梯（详见修改对比图）；增加扶梯取消扶梯二层局部平面1-5.调整内容及对比6.二层局部平面功能修改为办公及局部增设疏散楼梯，疏散楼梯宽度为1.5米，更有利于人员疏散。二层局部平面调整设计修改位置示意原设计办公功能修改为办公并相应增设疏散楼梯原设计调整设计局部增设疏散楼梯1-5.调整内容及对比原设计7.标注店铺修改二层局部标注店铺平面布局修改，取消原设计的小店铺分隔为大空间。取消小店铺分隔范围二层局部平面调整设计1-5.调整内容及对比新设计8.二层平面消防疏散说明二层局部标注店铺平面布局修改，取消原设计的小店铺调整为大空间，调整后大空间布局更有利于消防疏散，且消防疏散距离满足建筑防火规范要求消防疏散距离示意，满足最大疏散距离小于37.5米1-5.调整内容及对比疏散楼梯及安全出口示意

效果图

奥特莱斯海南旗舰中心现代服务产业区一期商业修建性详细规划（局部调整）IllustrativeSitePlan|

彩色总平面图总体项目规划鸟瞰图OverallProjectPlanning一期商业规划鸟瞰图IllustrativeSiteBirdsviewDrawingIllustrativesiteplan一期商业夜景鸟瞰图AerialRendering主入口效果图次入口效果图室内效果图东侧花园广场入口效果图EastGardenPlazaEntryCourtDesign南侧主要入口效果图SouthMainEntryCourtDesign西侧花园广场效果图WestGrandGardenCourtDesign商业花园街效果图GardenWalk中心水景花园效果图CenterWaterCourtDesign花园广场效果图GardenPlazaDesign

设计说明

奥特莱斯海南旗舰中心现代服务产业区一期商业修建性详细规划（局部调整）103529.78101192.780.5723

规划篇

奥特莱斯海南旗舰中心现代服务产业区一期商业修建性详细规划（局部调整）HainanIslandSouthChinaSeaSanyaHaikouProjectSiteHainanIslandSouthChinaSea

南海Sanya三亚市Haikou海口市ProjectSite

项目基地

RegionalSiteLocation 基地地理位置MajorExpress-Way 主要公路TransportationNode 交通节点项目区位图（一）

ProjectLocationDiagram本项目位于万宁，处于海口及三亚的中间，具有优越的策略地理位置。为配合“海南国际旅游岛”的开发政策，此项目将成为海南岛的一个以奥特莱斯商业为主，综合商业，娱乐，休闲为一体的重点商业项目。Inanticipationof“HainanInternationalTourismIsland”developmentpolicy,theProjectisintendedtobeamajoroutletcommercialcenter.StrategicallylocatedinWanning,atthemid-pointbetweenHaikouandSanya,theProjectisgoingtobeamajorcommercial,leisureandentertainmentdestinationontheHainanIsland.项目区位图（二）

ProjectLocationDiagramRECREATIONALBEITOURESERVIOR碑头水库休闲区1.5km3.0kmPROJECTSITE基地位置TO

SHENZHOU

PENINSULA往神州半岛XINGLONGHOTSPRINTRESORTAREA兴隆温泉旅游区GREENBELT绿色生态走廊WANNING

RESERVIOR万宁水库海南万宁奥特莱斯项目基地位置位于海南岛万宁市莲花村，基地面积约1500亩，位于海南岛东海岸东线高速连接三亚与海口市的中间点。本项目入口位于东线高速莲花村出口约600米距离，离规划中的东环高铁站约1300米距离。观光在万宁扮演非常重要的角色，距离海岸约半小时的车程即可到达许多五星级酒店所在的海岸。The1500muOUTLETHAINANWANNINGProjectislocatedinWanningCity,LotusVillageoftheHainanProvince,atthenaturalmid-pointoftheEastCoastHighwayconnectingSanyaandHaikou.

Theproject’ssignatureentryisapproximately600meterfromtheEastCoastHighwayandabout1300meterfromtheplannedEastCoastHighSpeedTrainstation.

Abouthalfanhourfromthebeaches,tourismplaysavitalroleinthecitywhichisfamousforitstropicalsceneryandmanyfive-starhotels.项目区位图（三）SitePlanDrawing总体规划分为两个商业地块，位于基地的东南面，另有七个住宅地块，分布在基地的西面及北面。基地的北面多为自然生态绿地。

海南万宁奥特莱斯项目的商业中心位于基地的南面，充分享有从主要道路过来的最佳视线。大量而连续的地面停车场围绕在商业中心的东南面，让顾客可以很方便的进入到商业中心内。Themasterplandevelopmentisdividedintotwocommercialplots,alongthesoutheasternedgeoftheproperty,andsevenresidentialplotstothenorthandtothewest.

Theareasnorthofthesitearepredominantlyforestandaretoremainnaturalvegetation.

TheOUTLETHAINANWANNINGretailandentertainmentcomplexissitedalongthesouthernedgeofthemasterplandevelopmenttotakeadvantageofvisibilityalongthemainthoroughfare.Continuousparkingfieldswrappingtheeasternandsouthernedgesoftheretailcomplexallowforconvenientcustomerparking.

CommercialDistrict 商业区ResidentialDistrict 住宅区PrimaryRoadAccess 主要道路

SecondaryRoadAccess 次级道路PrimaryIntersections 主要交通节点SecondaryIntersection 次级交通节点VisualConnectionto 视觉连结至商业区CommercialDistrict项目周边关系分析图

ProjectLocationDiagram总平面规划图SitePlanDrawing道路系统规划图RoadSystemPlanningDesign交通分析图：车流VehicularDiagram图例LEGEND:建筑Building入口Entries室内商场步道IndoorMallCirculation戶外步行街ExteriorPedestrianStreet垂直动线(公共)

VerticalCirculation(Public)车流入口VehicularEntry车流出口VehicularExit车流出口VehicularExit车流入口VehicularEntry服务车道ServiceDrive落客处Drop-Off服务车道ServiceDrive服务车道ServiceDrive车流入口VehicularEntry车流出口VehicularExit落客处Drop-Off落客处Drop-Off主要车流出入口PrimaryVehicularEntry/Exit次要车流出入口SecondaryVehicularEntry/Exit次要车流出入口SecondaryVehicularEntry/Exit停车位(95PARKINGSPACES)停车位(798PARKINGSPACE))停车位(213PARKINGSPACES停车位(196PARKINGSPACES)巴士停车场(50BUSPARKING)停车位(80PARKINGSPACES)消防分析图Firetruckdiagram137M105M127M87M102M86M112M131M150M103M95M本项目建筑量体长而低。整体建筑周边可以形成循环的消防车道。另外横向（东西向）有一个贯穿项目的消防车道。纵向（南北向）有三个贯穿项目的消防车道，以保证消防车道之间的距离小于150米。Thebuildingmassingislongandlow.Theentirebuildingissurroundingbyacontinuousfiretruckroute.Inaddition,thereisonelongitudinal(east-west)firetruckroutethatrunthrutheentirelengthofproject,andthreetransverse(north-south)firetruckroutestoensureeachdistanceislessthan150m.交通分析图：一层人流TrafficAnalysisDiagram：L01Pedestrian图例LEGEND:建筑Building入口Entries室内商场步道IndoorMallCirculation戶外步行街ExteriorPedestrianStreet垂直动线(公共)

VerticalCirculation(Public)整体绿化规划分析图

PROPOSEDRESIDENTIALDEVELOPMENT未来规划住宅区NATURALGREENZONE自然森林区NATURALGREENZONE自然森林区RESIDENTIALDISTRICT住宅区RESIDENTIALDISTRICT住宅区RESIDENTIALDISTRICT住宅区RESIDENTIALDISTRICT住宅区COMMERCIALDISTRICT商业区HOTELDISTRICT酒店区ExistingGreenBelt

规划公用绿带ProposedGreenCorridors

建议设计绿化走廊绿地系统规划图PlantingSystemPlanningDesign图例LEGEND:建筑Building乔木DeciduousTrees灌木Shrubs棕榈树PalmTrees草地Lawn景观分析图Landscapediagram花园商业步道GardenWalk东入口景观广场EastEntryLandscapePlaza西入口景观广场WestEntryLandscapePlaza南入口景观广场SouthEntryLandscapePlaza城市绿带GreenBelt城市绿带GreenBelt项目采用开放而富有东南亚风情的景观作为主题，以配合总体建筑设计的风格以及海南岛独特的度假休闲气息。植物的的配置上以当地植物为主体现地域特色。景观设计创造出更多及更多样化的休闲空间，为来访游客提供功更丰富的空间体验。TheprojectprovideslushtropicalgardenlandscapethatwillcomplementthearchitecturaldesignandtheuniqueresortfeelofHainanIsland.Landscapespecieswillbemostlyindigenoustropicalplants.Landscapedesignwillprovidemanymoreanddifferentspacesforoutdooractivitiesandrelaxation,andprovideaninterestingexperiencetovisitors.儿童游乐Children’sPlayground功能关系分析图UseAdjacenciesDiagram图例LEGEND:商业Retail主力店AnchorRetail餐饮FoodandBeverage餐饮和商业FoodandBeverageandRetail娱乐Entertainment儿童游乐Children'sAmusement主要入口中庭MainEntryCourt主要花园广场GrandGardenCourt花园街GardenStreet美食区DiningCourt娱乐中庭EntertainmentCourt精品商业中庭LuxuryCourt儿童中庭Children'sCourt图例LEGEND:标准店TypicalRetail小型标准店SmallTypicalRetail主力店AnchorRetail主商场循环CommonMallCirculation娱乐Entertainment大餐饮LargeFood&Beverage中餐饮MediumFood&Beverage小餐饮SmallFood&Beverage儿童游乐Children'sAmusement办公室Office功能分布平面图（一层）GroundLevelPlan(L01)花园广场GardenPlaza水景花园WaterGarden休闲中庭LeisureCourt儿童游乐入口Children'sAmusementEntry功能分布平面图(二层）SecondLevelPlan(L02)花园广场入口和巴士上下客处GardenPlazaEntryCourtandBusDrop-off图例LEGEND:标准店TypicalRetail小型标准店SmallTypicalRetail主力店AnchorRetail主商场循环CommonMallCirculation娱乐Entertainment大餐饮LargeFood&Beverage中餐饮MediumFood&Beverage小餐饮SmallFood&Beverage儿童游乐Children'sAmusement办公室Office营业厅Businesshall营业时间/控制区说明图HoursofOperation/ZonesControlDiagram图例LEGEND:1区Zone11区出入口Zone1Entries/Exits2区Zone22区出入口Zone2Entry/Exit3区Zone33区出入口Zone3Entry/Exit4区Zone44区出入口Zone4Entry/Exit5区Zone55区出入口Zone5Entry/Exit多层商业对停车流线策略说明图Multiple-LevelLeasingandParkingAccessStrategyDiagramL01L02L01L02$$$$$$$$$$从停车场来的客流CustomerFlowfromParking从停车场来的客流CustomerFlowfromParking从停车场来的客流CustomerFlowfromParking从停车场来的客流CustomerFlowfromParking在一般的多层商业，地面停车的项目中，L01层的客流会多于L02层的客流。因此，L02层的租金收益会比L01层要少。Inatypicalmulti-levelretailprojectwithsurfaceparking,morecustomerswillgotoL01isteadofL02.Therefore,L01rentalwillbehigherthanL02.在本项目所建议的多层商业对停车流线策略之中，一半从停车场来的客流，将通过一个5%的缓坡，直接与L02层的商业连接。因此，有更多的客流能达到L02层的商业，而增加了L02层的租金收益。Inthisproject,theproposedmulti-levelleasingandparkingaccessstrategywillbringhalfofthesurfaceparkingtoaccessdirectlytoL02retailthruagentle5%slope.ThiswillbringmorecustomerstoL02,thereforeincreasetherentalandvalueofL02retailshops.基地剖面图（东-西向）SiteSection(East–WestDirection)项目规划道路PlannedProjectRoad游览车停车场TourBusParking自用车停车场Parking二层落客处L02Drop-Off项目建筑Buildings项目基地现状为缓坡从西向东倾斜。经过测量估算后，建议将整个地块的±0.00米制定为相对于绝对标高37米。Theexistingsitehasagradualslopefromwesttoeast.Aftersurveyingandanalysis,wemendthe±0.00willbesetat+37m.fortheentiresite.东侧项目规划道路的中段将以缓坡方式抬高到绝对标高37米，如此与整个地块的±0.00米拉平。东侧停车场以台地方式往上渐进抬高，与第二层入口在绝对标高42.5米的高度连接。Easternprojectroadshallslopeupto+37hemidsection.Thiswillthenlevelwiththemendedsiteelevation.Fromwhich,aterracedparkingshallriseupgraduallytoconnectwithL02Entranceat+42.5m.层落客处Drop-Off项目规划道路PlannedProjectRoad项目建筑Buildings项目建筑Buildings基地剖面图（南-北向）SiteSection(North–SouthDirection)项目规划道路PlannedProjectRoad项目建筑Buildings层落客处Drop-Off政府规划道路GovernmentPlannedRoad项目建筑Buildings自用车停车场Parking项目基地现状为缓坡从西向东倾斜。经过测量估算后，建议将整个地块的±0.00米制定为相对于绝对标高37米。Theexistingsitehasagradualslopefromwesttoeast.Aftersurveyingandanalysis,wemendthe±0.00willbesetat+37m.fortheentiresite.东侧项目规划道路的中段将以缓坡方式抬高到绝对标高37米，如此与整个地块的±0.00米拉平。东侧停车场以台地方式往上渐进抬高，与第二层入口在绝对标高42.5米的高度连接。Easternprojectroadshallslopeupto+37hemidsection.Thiswillthenlevelwiththemendedsiteelevation.Fromwhich,aterracedparkingshallriseupgraduallytoconnectwithL02Entranceat+42.5m.用地竖向规划图SiteVerticalPlanningDrawing给水管线规划图WaterSupplyPipingPlanning雨水排水管线规划图RainDrainoffPipingPlanning污水排水管线规划图SewageDrainoffPipingPlanning有线电视管线规划图TVPipingPlanning电信管线规划图PipingPlanning燃气管线规划图GasPipingPlanning综合管线规划图MultiplePipingPlanning

在项目入口处，有一座如同古典木质框架灯笼一般的建筑，从内至外绽放光芒，形成既庄重传统，又热闹大气的空间，将人们有效地引领入整个商业项目。建筑体量经过有层次的自然材质及景观元素的衬托，创造出舒展大方，又富有亚热带度假休闲气氛的入口景观。Softglowinglantern-stylepavilionsdenotetheprojectentrances.Grandinscaleandfashionedfromalayeringofsoft,woodmaterials,theinternallyilluminatedpavilionscapturethelightandreflectthefeelingofthetropics.在中心绿地花园周围，围绕着各类餐饮及娱乐功能。这些较小体块的建筑组合成了东南亚风情的木构亭台楼阁，层层迭迭的坡屋顶，和精巧的木构花架融合在花园景观小品内，必将增加人气，并烘托出亚热带度假胜地的环境。繁茂的热带丛林和孱孱流水景致，使这种旅游胜地的氛围更加浓