房地产成本控制关键点

房地产成本控制重点点一、造价管控（一）、存在问题1、编制清单时，存在工程量少算或漏算以及清单特点描绘禁止等现象。2、施工单位招标价钱高低不一，甚至还有施工联合串标单价现象，公司没法对合理价钱做出正确判断，麻痹追求廉价中标；从而致使中标价钱或许是经过施工单位抬价后的高价；或许是低于成本的价钱出现豆腐渣工程。3、招标人会利用清单工程量的可能变化进行不均衡报价，对清单工程量估计结算时工程量会增添的项目报高价，反之则报廉价；对于清单文件中无详细工程量的暂定项目，估计要做的报高价，估计不做或拟再分包的报廉价。利用设计更改进行不均衡报价，对设计图纸中不明确或遗漏之处，估计改正后工程量会增添的项目报高价，反之则报廉价。4、在开标过程中，没有专业人士对技术标中的施工方案、施工进度计划横道图、网络图、劳动力计划安排进行评审，致使好多二三流公司以致挂靠单位以廉价中标的渠道进入公司承包基建项目；造成工期浪费。5、施工单位战线拉得太长，致使资本、机械设施、人力资源周转困难，从而影响工期浪费；6、基建系统所成立的战略合作伙伴数目太少，错落不齐；大宗建筑资料未集中采买。（二）、对策1、对清单编制的质量成立赏罚制度，经过赏罚制度手段来限制清单编制人，从而达到提高清单质量的成效。2、公司在开标前需对该项目做出详尽的估量，对成本做出剖析，确定正确的拦标价钱，达到正真合理廉价中标的目的。3、公司第一应有一套完美的图纸及一份高质量的工程量清单，以防止因图纸的不完美和工程量清单的编制失误给招标人留下可乘之机。4、成立公司内部技术标评定专家库，工程开标时通知技术标评定专家进行评审；对技术不够成熟或实力不够雄厚的公司予以反对。5、应付施工单位做出明确规定，施工单位手头拥有两个以上在建的三一公司项目不得参加第三个项目的招标，保证工期不被造成的浪费。6、按设计、总承包、专业分包、专业及大型设施供应、大宗材设供应等成立战略合作伙伴关系。每种类同级别合作伙伴关系许多于3家以上。这样操作，可缩短招标时间；鉴于成立在互信基础上，节俭工程花费；可加快查收移交使用时间；有益于后序保修与保护。对大型大宗、质量要求高的资料设施集中选定定供应商。签署长久采买合作计划，如通民风镂、墙板、耐磨地面资料、铝型材、母线槽、电梯护梯、电缆、钢材、厂矿灯具、混凝土、外墙石材、卫浴洁具等。这样操作能保证资料质量达到公司要求；在施工中能保证准时供货；减少承包方采买成本，降低资料购置成本、从而为公司节俭建设投资成本。二、规划设计（一）、存在问题1、使用部门提交的产能规划、使用需求没有经过仔细地研究及评审，常常在建设的工程中进行不停的调整，带来大批的设计更改，增添了造价。2、厂房的工艺设计滞后，建筑依照标准厂房设计，致使大批的设计更改，增添了工程造价；或厂房构造局部设计偏守旧，存在浪费现象。3、公司未拟订一致的建设指标标准（如那些部门在车间辅房办公，那些部门在办公楼办公；一般办公人员、研发人员人均办公面积指标；总裁助理、副总经理等领导办公的面积及配置等等），建筑规模存在必定的超标。4、办公楼、食堂、研发楼等存在二次装饰的建筑，因为工期紧，建筑施工图达成便开始施工，当单体施工到必定阶段后才达成装饰设计。装饰设计时，常常对建筑的平面部署进行调整，致使大批的设计更改，增添了成本。5、部分设计任务设计周期不合理，图纸质量难以获取保证。6、设计类战略合作伙伴数目有限，部分单位设计质量不高，管控体制成效不好，致使设计图纸质量、服务质量和实时性都较差，从而影响设计进度和工程建设质量。7、设计行业这几年因为工程量很大，广泛存在施工图纸质量劣质、设计进度滞后、图纸不全、设计技术不合理的现象。如不加管控，将严重影响三一的工程建设质量和成本。8、广泛存在忽略报批报建工作，存在不办理土地证、施工同意证、房子产权证等现象，严重影响三一与政府部门之间的关系，给公司品牌将带来隐患。（二）、对策1、在拟订项目的进度计划时，给项目一个科学合理的设计周期。2、让公司决议层认识到工艺设计对建筑设计的影响，要求事业部做最大的努力配合基建实时达成工艺设计。3、存在二次装饰的建筑，应明确各阶段的设计内容，对各阶段的招标范围进行合理的区分，对可能存在更改的内容暂不设计、不招标。4、组织人力资源部、行政部一同拟订公司一致的建设指标标准。5、扩大、优化设计类战略合作伙伴库，拟订相应的考评体制，对设计类合作伙伴进行优越劣汰。6、增强合同管理，增添对设计院在图纸质量、服务质量及设计周期等方面的拘束条款，对设计院进行相应的处分。7、每个月组织两次对于设计图纸存在问题的总结会，将半个月来规划设计院、审图中心、项目部发现的设计图纸的问题进行汇总，组织基建总部人员进行议论学习，并发给设计院。做到同种类的错误不要重犯。8、对设计质量管控采纳以下举措：1）方案评审：要求设计单位提交全面、完好的设计方案，即不单需要总图、建筑单体的平、立、剖面、成效图、技术经济指标，并且需要提交有关构造、强弱电、给排水、暖通空调、动力等各专业的方案；组织基建总部有关专业及造价人员进行议论、评审，以确定最合理的设计方案。2）施工图审察地勘资料的合理性评审，地勘资料的正确性将严重影响地基、基础的设计合理性，从而将严重影响工程造价；组建强盛的施工图审察队伍，集中行业内优异的各专业工程师对施工图纸进行严格评审，对出现重要问题的设计院（公司）以及基建本部（组织施工图设计的人员）进行评论和处分。拟订各专业施工图审察技术重点，规范审图人员的行为和审图点，使设计图纸质量处在受控状态。9、明确规划建筑设计院、审图中心等各部门职责；明确各专业人员的岗位职责；拟订内部管控流程。依照流程、岗位职责要求进行赏罚管理。三、构造设计（一）、存在问题1、各建筑单体构造形式的选型：建筑单体构造的形式依照不同的房子类型、高度、抗震等级能够有不同的选择。不同的选择对于造价的影响较大。比方多层(六层以内含六层)宿舍楼采纳砖混构造与采纳一般钢筋砼框架构造来说，每平米造价显然不相同；而异型柱砼框架构造对比一般框架构造，相同对造价造成影响；2、基础构造形式的选型：不同的基础形式或是同类基础的不同选型，均对造价的影响较大。设计单位对于基础形式的选择常常过于简单及守旧。比方能够采纳浅基础的却采纳桩基础；能够采纳三桩承台的却采纳四桩承台等；3、地勘单位提交的地勘报告：地勘单位提交的地勘报告中有关承载力常常偏低，过于守旧及部分资料不全甚至错误，抗浮水位常常过高，有时地勘报告深度甚至达不到规范的要求，致使大批增添基建筑价；34、重要或专项的技术举措方案评审：在施工过程中，重要或专项的技术举措，如厂房地面裂痕及沉降的办理、深基坑的支护及回填土夯实办理、码头基地吹砂填海等，假如没有很好的进行技术把关，将造成造价的大批增添。（二）、对策1、各建筑单体构造形式及基础构造的选型，建议请各基建本部及三一规划设计院在方案设计阶段严格把关，在施工图阶段由审图中心重点审察，采纳正确的构造形式；有地下室的基础要综合考虑抗浮问题；2、对于地勘单位提交的地勘报告，建议在付勘探花费以前，应付提交的地勘报告进行构造审察，审察人员可由基建本部技术部或三一建筑规划设计院及审图中心构造总工构成，必需时能够外聘专家。审察达成并改正后，由基建本部付勘探花费。3、对于重要或专项的技术举措方案评审，建议由直管部门组织专家进行论证。专家能够请审图中心总工及外聘专家。深基坑的支护需要属国家严格控制的技术举措，一定要进行专家评审，不可以由本部会同监理评审落实了事。四、成本控制之《装饰设计》（一）、存在问题1、装饰设计类战略合作伙伴数目有限，部份装饰设计单位设计质量不高，设计内控体制短缺，致使设计图纸质量、服务质量和实时性都较差，从而影响设计进度和工程建设质量。2、缺乏高素质装饰专业技术人才，各地区基建本部对装饰专业人员重视度不够，装备的装饰工程师较少，幕墙装饰专业人才基本没有，造成装饰工程在实行过程中缺乏监察与指导，影响项目的最后达收成效。3、使用部门对建筑单体的使用需求不明确，致使后期在装饰项目的实行过程中因为没法知足需求而频频更改，造成项目的巨大浪费。4、因为原建筑设计图纸中也有建筑装饰部份说明以及做法，如该建筑单体有二次装饰设计时极简单造成工程量的二次计算，给公司造成重要损失。5、我司各家产园内的建筑单体项目种类基本一致，很多建筑装饰资料种类也相同，因为各地区基建分管原由，简单造成相同的装饰资料技术要求不同或工程单价出现较大差别，影响我司工程造价的控制。（二）、对策1、扩大、优化设计类战略合作伙伴库，拟订相应的考评体制，对设计类合作伙伴进行优越劣汰；2、基建总部人力资源部应付地区基建本部技术支持部人员知足度进行排名，促进各地区基建本部装备专业完好的装饰工程师，完美各地区基建本部装饰项目指导职能；3、对各需要进行二次装饰设计项目，可提前与使用部门进行交流，帮助使用部门提交完好的使用需求，并获取使用部门领导审察同意，尽量减少项目实行过程中的更改，减少浪费；4、建议各地区基建本部在编制项目工程量清单时特别注意该项目能否有二次装饰设计，在招标范围及技术要求以及工程量清单流程评审过程中应当特别留神，以防止项目的二次计量或许漏项；5、针对公司内各家产园使用量大、使用范围广的建筑装饰资料，可由我司商务采买或招标部门组织相应人员进行观察，并与主要资料供应商签署战略合作协议，既可降低项目成本也可保障主要资料的供货时间。五、景观设计（一）、存在问题1、景观与规划建筑没有有效对接，景观应成为先期规划的一部分。2、打破专业之间的关闭式审图习惯，以及形成专业化的施工图交底小组。3、景观设计战略合作伙伴数目有限，设计质量不高，管理不到位，从而影响设计进度和工程建设质量。4、应提炼出质量高的限价景观模块和元素，推行到各家产园。（二）、对策1、各项目立项后，现场勘查的基础上，考虑景观、规划、建筑三个专业互相配合达成整体规划，为提高景观质量打下规划基础。2、各专业之间、各项目经理之间要形成议论的习惯和气氛，宜形成会议制度来打破“闭关”，形成景观施工图交底专业化小组。审图环节要增强对方案及施工图质量的审察，对设计质量管控采纳以下举措：1）方案评审：要求设计单位提交全面、完好的设计方案，即不单需要总图、平、立、剖面、成效图，并且需要交通剖析方案、与建筑首层平面对接的方案、主要资料选择方案；组织基建总部有关专业进行议论、评审，以确定其方案为最合理方案。2）施工图审察第一审察施工图与领导确认的方案能否切合；拟订各专业施工图审察技术重点，规范审图人员的行为和审图点，使设计图纸质量处在受控状态。主要技术重点有：审察绿化设计对苗木市场不认识造成的浪费；不分级别与地区过分运用高档石材、不采纳合理的工艺作法造成浪费；水景的设计能否合理，严格控制水景的规模，提高水景观的利用率，减少不用要的浪费。土建构造能否合理，根绝所以造成的设计浪费。审察水电的景观成效和成本合理性。形成景观施工图审察的专业小组，并作为施工交底的成员。保证审图的连续性和专业配合度。5重点引进国内外行业顶尖设计团队，要求尽量不采纳明星式的设计公司或设计组合，一个设计服务团队一定拥有同重量级其他主创人员三人或以上，只有这样的设计团队出来的作品才会是客观优异的。3、借鉴过去三一成功的家产园景观和中外成功的工业园景观，提炼出高质量的设计细节、元素，作为三一景观风格的物化依靠，创建性地应用到新建项目中去。搜建筑网。景观美是有其规律的，能够试试培育、确定三一景观美学的方向及认可习惯。4、明确景观所和各人员的岗位职责，拟订内部管控流程，比较流程、岗位职责要求进行赏罚管理。六、给排水设计（一）、存在问题1、单体给排水系统不合理，特别是给水系统，消火栓系统；室外给排水管道设计不切合三一要求，走向埋深不合理。2、给水及消防系统资料不正确，致使系统不经济合理。3、采纳的资料设施不合理或许不符规范要求。4、整个园区的规划要拥有整体性、一致性，不该常常进行整顿，不然也会造成增大成本。（二）、对策1、对给排水设计质量管控采纳以下举措：1）方案评审：要求设计单位提交全面、完好的设计方案。组织基建总部有关专业进行议论、评审，以确定其方案为最合理方案。2）施工图审察各基建本部，业主方应向设计院和总部供应业主要乞降市政资料，以便设计院进行合理设计，总部进行图纸审察。要求设计单位供应设计图纸的同时供应计算书，以便总部专业工程师审察各系统合理性。组建强盛的施工图审察队伍，集中行业内优异的各专业工程师对施工图纸进行严格评审，对出现重要问题的设计院（公司）以及基建本部（组织施工图设计人员）进行评论和处分。拟订各专业施工图审察技术重点，规范审图人员的行为和审图点，使设计图纸质量处在受控状态。2、项目部一定保证市政资料的正确性，对有疑义的内容，项目部有义务进行实时落实，对供应资料错误且不配合要求丈量的项目部进行处分。3、业主对资料有特别要求时，应在施工图设计前提出，如无要求时采纳惯例资料，水管管材应依据当地实质状况选择性价比高的资料。4、跟使用部门详尽交流，明确其使用需求及征地进度，供应经济合理的给排水规划方案。七、暖通、动力设计（一）、暖通专业存在问题1、空调设计方案不合理或不是最经济的方案。2、暖通设计师依据经验，建筑物保护构造冷负荷常常比节能计算出来的大，为了保证空调成效，设计师会选大空调设施，致使成本增添。3、需进行装饰设计的建筑，不可以在建筑设计阶段同时进行装饰设计，造成空调系统需设计两遍，且很可能空调系统不再是最优方案；部分厂房工艺空调设计，因为工艺条件不充分，空调负荷中与工艺有关的负荷由工程师估量，负荷过大、过小都是空调系统的一种浪费。4、暖通施工图纸设计细节不够，在施工及采买时出现破绽，致使施工举措和采买的设施、资料不知足设计要求，惹起返工、资料作废等影响三一工程建设质量和成本。5、对设施、资料的价钱不清楚，没法在设计中优先采纳性价比高的设施、资料。（二）、暖通专业对策1、致使空调方案不合理或不是最经济主要有双方面的原由，针对设计院采纳以下举措：1）对设计师进行设计资质审察；2）要求设计师来我部进行设计联系并组织其现场踏勘；3）要求设计院供应空调方案，检查其先期配合工作能否到位；4）对大型空调项目要求设计院进行方案比较；针对使用部门采纳以下举措；5）与使用部门明确建筑使用功能、使用要求及使用运转方式，一旦确定后，不同意在使用功能方面进行较大调整；6）与使用部门议论明确建筑品位及需求，在设计时即依照相应品位的设施选型进行设计，对于雅观要求不高的建筑，能够设计采纳性价比较高的设施。2、对建筑保护构造设计进行审察，在保证立面成效的前提下，采纳降低保护构造冷负荷的举措，并提请项目部着重保温资料的施工举措和质量。3、在建筑设计时即与使用部门明确建筑功能分开，并明确建筑吊顶高度，由设计院进行空调专业设计；在装饰设计时，不同意对房间分开进行较大调整。对于厂房工艺空调设计，一定在使用部门完美影响空调设计的工艺资料后才进行设计。4、请造价成本部在算量时，将暖通施工图中存在的问题反应到设施所所优点，由设施所安排答疑并在此后的施工图审察中注意此类问题审察；审察基建本部提交的招标技术条件。5、请造价成本部对设施专业常用资料进行价钱比对供应设施所，项目部调研当地资料价钱，供应给设施所。（三）、动力专业存在问题1、动力站房距离负荷中心太远，造成浪费；2、工艺用肚量供应不正确，工艺设施配置偏大，不可以充分使用；配置偏小，不知足使用要求，均造成浪费。工艺用气点供应不正确，按标准设计在每个柱子上均设用气点，造成必定浪费；73、动力设施无专业人员进行保护，设施消耗大，造成浪费。（四）、动力专业对策1、在总图规划阶段，一致考虑动力站房的地点，经过与各部门和有关专业协调将其放在最经济、适合的地点；2、设计前，与使用部门充分交流工艺使用需求，并审察工艺条件，在切合施工图设计条件后，才进行有关设计并对更改进行严格把控；3、提请使用部门重视，由专业人员进行保护。八、电气设计（一）、存在问题1、总图箱变地点不合理，致使电缆敷设浪费。2、工艺资料不正确，影响用电负荷计算的正确性，从而影响开关、线缆规格，变压器容量，母排规格或母线槽容量的正确性，造成浪费。3、导电体材质的选择不合理，致使电器元件成本增添。4、招标范围界定不清或一个项目分红若干项目招标，比方说有装饰要求的，部分设施专业管网预埋是属于土建仍是装饰，没有很好的区分，致使漏项或是重复招标。5、使用需求设计前不明确，致使设计更改屡次。（二）、对策1、设计方案阶段与设计师、使用部门充分交流，确定最经济、适合的总图箱变地点。2、设计前，与使用部门充分交流工艺使用需求，并审察工艺条件，在切合施工图设计条件后，才进行有关设计并对更改进行严格把控；3、导电体材质价钱依据当地调研和技术比较，采纳最经济、适合的材质；4、提请基建本部着重招标技术范围的审察，要求基建本部草拟招标范围时明确细化；5、增强设计先期规划时与使用部门的交流，并严格把控设计更改。九、成本控制之《设计审察》设计质量的高低，将直接影响工程成本。所以，对设计图纸进行有效的审察，是能有效节俭工程成本的最直接、最有效的举措之一。（一）、存在问题1、设计成就的质量广泛低下：1）设计人员自己素质不高，设计成就质量低下；2）设计单位的自己审察（包含校正、审察、鉴定、会签）流于形式，严重者根本就没有自审（有的是专业设计人员不足，有的是不重视自审，有的是设计时间不够）；3）社会的急于求成思想对设计人员的影响，造成追求数目，忽略质量。2、设计过程中，我方有关部门与设计单位交流不够，造成设计成就与公司要求相差很大：1）设计条件不全：如工艺设计滞后，造成设计成就与生产要求不符；没有向设计单位下达《设计任务书》，只是是电话或口头通知，造成理解的误差；2）设计过程中，缺乏有效的交流与检查，只关怀出图时间；3）过分追求建设时间，没有给设计单位合理的设计周期。3、组织设计的部门（基建本部、规划建筑设计院）对设计成就缺乏有效的初审。（二）、对策1、充分审图中心力量，集中行业优异人员，对设计文件进行严格审察；2、拟订公司通用的《基建设计技术举措》，规范组织设计部门《设计任务书》的要求内容，使公司的一般性要求达到规范化；3、成立有效的检查、评论制度和方法，对设计成就的利害，对组织设计部门在设计组织、初审方面，进行常常的检查和评论，并将评论结果与设计付费、对设计单位的处分、对组织设计部门的绩效查核进行挂钩；4、拟订各专业设计文件审察流程、审察技术重点，规范审图人员的行为和审图重点，使设计文件质量处于受控状态；5、成立和有效履行《审图中心激励与查核制度》，提高审图人员责任心，对审图质量进行有效的奖赏和处分管理。（三）、详细举措1、对设计图纸各专业的系统进行合理性、经济性审察：对建筑专业：依据使用需求，进行平面部署的合理性审察，校核人流、物流交通的有效性，减少不用要的公共面积和楼梯、电梯数目；对各功能面积进行审察，能有效提高单位面积的利用率；审察建筑物的耐火等级定性、防火分区区分能否适合，以减少因为定性、分区不妥，造成各专业消防花费的增添；对构造专业：依照地质勘探资料，对设计的基础形式进行审察和优化，使基础设计在知足建筑物对基础的各项要求的前提下，做到经济性