房地产专业知识课件

房地产基础知识

讲师简介照片姓名：所属部门：现任岗位：工作经历：

座右铭：目录一、房地产定义二、房地产业定义三、房地产市场四、土地及使用年限五、房地产相关名称解释及行业术语六、产权知识七、决定物业价值的几个要素房地产买卖行为：产权移动+土地使用权的转让土地产权：国有，神圣，不可买卖

形态：单纯的土地；

单纯的房屋；

土地和房屋的综合体。使用年限：住宅用地(70年)工业用地(50年)商、娱、旅等盈利性项目用地(40年)教、科、文、卫等带福利性用地(50年)综合用地（50年）农民房（永久使用：集资费，农民房）房地产业：从事房地产经营，开发，销售，租赁，活动而取得经济效益的行业分类：房地产投资开发业房地产服务业房地产经纪业：投资开发，转让，租赁，抵押的当事人提供房地产居间介绍，代理的经营活动，主要接受开发商的委托销售其开发的新商品房和二手房买卖，租赁，置换等业务.房地产市场一级市场：土地一级市场、土地使用权出让的市场，指国家通过指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场（国有垄断）出让的土地：生地、熟地二级市场：土地使用者经过开发建设，将建成的房地产进行出售或出租的市场，一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场包括：土地二级市场，土地使用者将符合规定可以转让的土地进入流通领域进行交易的市场：土地使用权的转让三级市场：已获取房地产的单位或个人，再次将房地产转卖或交换，转租的市场住房消费者之间的交易，属于消费市场的重新配置，如买卖，交换，租赁，抵押，典当，拍卖等流通形式

土地及土地使用年限

土地开发：将生的开发成可供使用的土地（熟地）生地：空地、田地、未开垦等不具备使用条件的土地熟地：完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地三通一平：施工现场达到：路、电、水，土地平整。七通一平：施工现场达到：给水，排水、路、电力、通讯、热力、燃气通，场地平整。房地产相关名词解释五证两书

一、《建筑用地规划许可证》

建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。

二、《建设工程规划许可证》

有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。

三、《国有土地使用证》

经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。

四、《建设工程开工证》

建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。

五、《商品房销售(预售)许可证》

市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件

六、“两书”《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》建筑高度分类

低层：1-3层优势：独院式，双联式，联排式，多面临空，通风，采光佳，平面组合灵活，院落式使用便利，安静多层：3-8层优势：构造格局佳，公摊少，房屋价格低，物业费用低小高层：9-18层优势：有电梯，户型设计空间大高层：18-30层优势：抗震性高层优于多层，视野广，景观好超高层：30层以上优势：视野非常好，档次高，外观豪华建筑结构分类

砖混结构：一般在8层以下建筑，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。

钢筋混凝土：这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，空间分割教自由，可改性比较强。小高层和高层住宅多采用这种结构

钢结构：建造成本较高，多用于高层公共建造和跨度大的工业建筑实用率：套内建筑面积/商品房销售面积x100%

公用建筑面积分摊系数

=公用建筑面积÷套内建筑面积总和

容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。

建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。

绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。

容积参数容积率一般由政府规定具体参数如下：独立别墅为0.2-0.5联排别墅0.4-0.76层一下多层住宅为0.8-1.211层小高层住宅为1.5-2.018层高层住宅为1.8-2.519层以上住宅为2.4-4.5住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅指通过经济适用房容积率大于1小于5建筑专业术语开间：即住宅的宽度。一般商品住在的开间为3.0m-3.9m.为了缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性，稳定性和抗震性，砖混结构住宅开间一般不超过3.3m.

层高：下层地板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。层高的标准为2.6m--3m

进深：指住宅的实际长度。砖混结构住宅的进深为3.0m.--6.0m.，为保证住宅具有良好自然采光和通风条件，进深不宜过长

净高：指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离

净高=层高-楼板厚度

容积率----指总建筑面积与总占地面积之比

裙房（裙楼）：指与高层建筑紧密相连，组成一个整体的其他低层建筑。裙房的高度一般不超过24m.洗盘：通过业主资料或其他途径了解房屋的最新动态和基本情况

洗客：通过客户资料了解客户的最新动态

洗楼：通过派发资料直接和业主客户交流，了解其有关需求

跑盘：通过走访，电话了解楼盘信息

跳盘：通过同行挖走业主房源

跳客：通过同行挖走其客户资源

守价：咬住某价格不菲那个

浪价：讨价还价的方式

诚意金：为了了解客户意向和交易方便而向客户收取一定的购房意向金（可以退还）

定金：买卖双方在交易过程中的信物和担保物，定金具备法律效力

实收价：业主出售某物业净收的房价，其他费用（如拥金，税费，按揭手续费等等）由客户另行支付。三级市场常用术语

安居房：实施国家"安居（或康居）工程"而建设的住房（经济适用房的一种）。

党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。

经济适用住房：经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。

使用权房：指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。

产权房：指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用，收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。

房屋的种类

房屋种类

商品房：指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。集资房：政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。权属由出资比例定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。公房：是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。房改房：有一定福利性质，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。产权分为三个级别：成本价产权、标准价产权、标准价优惠产权。

税种个税：是对个人(自然人)取得的各项所得征收的一种