地块竞买可行性研究报告样本

目

录第一章论第二章场营销策划第三章目初步计划和方优化第四章目实施进度计划第五章资估算第六章济评价第一章论

一、项目称苏园（）号块土地使用权竞买可行性研究汇报。二、汇报制单位苏州市房地产业协会苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技。三、地块落位置及环1．落当地块坐落在苏州工园区首期开发8平方公里内金西岸，呈东西向长条形长米宽至176.5米。临湖畔当地块址外园区政府修建湖滨大道及其景观北面和澜韵园别墅区河相望，河道已修好，宽度45米；面隔河为星港街河道未修建面为计划道路及用地性质和当地块基础相同空地。地块土地面积平米。湖滨大道及其景观河及南面道路等由政府实施工程将和地块开发同时，政府答应不影响本项目。2．划苏州工业园区开发建7年多来，取得了令人目标成绩。园区房地产开发也取了辉煌成就园房地产不仅发展快而且销售旺，成为大家往安家落户之地。体州业园区是引进国外资和管理经验开发举世著名开发区，金鸡湖为中心，总体计划平方公里，计划人口60万人。首期开发平方里，紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主包金融业和旅游业中心区第二期围

绕秀美金鸡湖建一个富有水城特色居住区和高新技术产业区第三期靠近上海势开阔建成一个技术密集制造业和加工业基地。景：金鸡湖在园区平方公里计区中心地带，占地7.4平方公里。依据园区总体计划，周围8平方公里将建成公共绿地和现代商住文化娱乐区。1998年初，园区管委会委托国际著名跨国业美国易（EDAW业编制景观总体计划围绕金鸡湖计了湖滨大道市广场珑湾心岛文化水廊、金姬墩、湖角、水巷邻里8特色景区。金鸡总体计划已经中国加坡和美国教授审定取得了中国国家发展计划委员会同意新进展情况湖滨大道城市广场已投入使用，其它六大景之前全部开工兴建。该项工程总投资为11亿元，施期45年。中新双方教授苏州工业园区开发伊始就坚持国际化标准，重视融合现国际城市计划和开发建设经验、新特点，力邀国际著名大师参制设计了含有世界一流水平科学计划体系。同时，本着“计划、后建设”和“先地下、后地上”指导方针动实施高准基础设施开发不仅形成了和高科技产业发展相适应投资环，而且也发明了舒适怡人高品质生活环境。施苏州工业区借鉴新加坡经验住宅区全部商业服务、社会服务设施部集中在邻里中心，在70平方公里计划区内计划19个里中心，园区住宅围绕集商业、文化、小服

务于一体邻里中心部种小区服务设施设计新理念设施为小区居民提供了综合性全方位、多功效服务；同时，园区还新建了职业技术学院新坡国际学校九年一贯制星海学校新城花园小学及隶属幼稚新加花园幼稚园新馨花园幼稚园华新国际幼稚园等教育施又配套了大交通极大地改善了生活环境业园区小区务设施设计新理念实施是园区住宅开发建设成功关键原因。当地块环境综述：当地块位置极佳沿风景优美地块北面澜韵园二期工程正在开发，幢立别墅尚在施工，已基础售完而且，价格由十二个月前一期工每平方米

4200元上涨到二期工程7500-8000元。外，开发区政府工作效率高。由此得结论：该地块投环境很好。四、汇报制依据和用依据苏园土拍（）第1《苏州工业园区国有土使用权拍卖公告州市房产业协会、苏州市新天地工程造价咨询事务所州铭星软件技充足发挥其技术优势和人才优势组织市场营销计划设计工程造价及经济评价等专业著名教授利用苏州铭星软件科技发《房地产开发项目经济评价软件在深入研究拍卖文件和场调查基础上过营销策划计划投资估算和经济分析和多方案分析论证，提出了苏园（）号地块竞买最高限价其风险决议指标与拍卖房地产企业和提供贷款金融机构考。

五、评价标和决议方1．标土地拍卖项目标可行研究其是确定企业能够接收土地最高限价接收该价取得成功可能性有多大和需要冒多大风险。用四个指标来反，即：土地最高限价，财务内部收益率期望值（加权平均值务内部收益率达成基准收益率累计概率（成功可能性内部收益率低于累概率（造成损失可能性土地最高限价定得越，取得土地机会就越大，企业赢利能力越差，所冒风险就大；反之，较低土地最高限价风险较小，但取得土地机会越小以议者不仅需要勇气需要智慧本项目评价提供了多决议方案供投资者决议每个方案均列出了土地最高限价务内部收益率期望值务内部收益率达成基准收益率累计概务内部收益率低于0累计概率等四决议指标。见表2．法决议能够按以下步骤行：企业先确定目标收益--基准收益率，个企业对取得土地迫切程度是不一样，业伴随土地存量降低，其迫切程度加剧，对项目收益水平要求会降低所因每个企业现实状况不一样，基准收益率是不样。从表中选内部收益率期望值≥基准益率方案。此时，可能有多个方案符合件则还需要深入经“财务内部收益率

达成基准收益率累计率内部收益率低于累计概率”作出决议。排除风险大方案，当财务内部收益率低于累计率”很大时说明方案风险很这种方案应该排除当若干个方“财务内部收益率低于0计概率部很小时各案风险几乎是相同应该依“财内部收益率达成基准收益率累计概率来最终定夺。“财务内部收益率达基准收益率累计概率越大则成功可能性越大但取得土机会就越小到多大才适宜由决议者依据对取得该地块迫程度等原因确定。土地最高价风险决议标表方案

土地最高限价

基础分析内部

内部收率期望

内部收益率≥

内部收益率≥

内部收益率≥

内部收益率小（万

收益

%）10%

8%累

6%累于概元）

%）

计概

计概

计概

%）方案一方案

%%）146009.9470.00148009.4059.9070.0082.000.70

二方案三方案四方案五方案六方案七方案八

150008.9549.4064.0082.000.70154007.9643.1059.9070.004.20158006.6839.1049.4064.007.40162006.0429.6043.1059.90165005.3823.9039.1049.40168004.7520.6029.6049.40第二章场营销策划一、市场求估计1．地要求及产品定位当地块计划要求临湖少二分之一用地须用于低层别墅用地，别墅价位较高，场怎样？其它可建为多层或中高层住宅，

市场较大，关键是价怎样？别墅容积率小只土地价格很低情况下能拥有较大用户群土地价格贵情况下如本项目每套独立别墅成本不会低于万只针对境外和中国极少数用户别墅有独立别墅和联体别墅等形独别墅建三层每套面积太大以多为两层联体别墅能建三层土地成本仍然较高境内用户能承受极少国外用又不一定能看中联体别墅所以理论上分析建联体别墅可比独立别墅更难销所以本项目评价未考虑联体别墅方案。多层或中高层住宅价应该能够比其它地段同类住宅高部分。2、场据相关资料，购置园住房人员中，园区公积金会员占43.6%城区人占43.3%，外地人占13.1%。区内公积金会员购房人数绝对量逐年上1997年为年人1999年人人，1-8月人，累计人。园区现公积金会员30900，还有很大潜力。3、求依据计划，苏州工业区以金鸡湖为中心，总体计划70平方公里，计划人口60万人。期开发8平方公里，紧靠苏州古城建成一个以工业为主体包含金融业和旅游业中心区第二期围绕秀美金鸡湖成个富有水城特色居住区和高新技术产业区第三期靠上海地势开阔将建成一个技术密集制

造业和加工业基地。60万口，按三口之家计算为20万户，每户平均面积140平方米，则需要2800平方米，估计园区住宅每十二个月需量见表。在累计达成2769万平方米。苏州工业园区自1994年开始开发用22时间达成60万人口江三角洲发展已经有先例苏州照现速度发展估是完全可能实现甚至可能提前。今年开工面积万平方左右，园区政府估计今年整年可达成80万平方左右开量1997年平均增幅因为销售量等于开发量，计至需求量仍将以14～幅增加。由此可见，存在较大在需求量。价格涨幅年至，均涨幅年，平均涨幅13.2%。需求量统和估计表单位：万平方米

2年份

1996

1997

1998

1999增幅

-80%

276%

111%

88%18%14%数量

14.421.97498

96111

累

14.449.6331计价格

751556

91694

81899

2045

12555年份增幅数量

10%10%8%8%8计

7131043

1233

1442

1668

1912

2176

2461

2769二、产品划1．地计划用途土地计划用途：居住地。拟建产品类型及要求1）立别墅、半独立别墅，建筑层数不超出3，建筑檐口高度不超出米。2）层住宅，建筑层数不低于4。3）高层住宅，建筑层数不超出14地块面积公顷，容积率小于1.2，临湖最少二分之一用地须用于低层别墅用。

2．析独立别墅基地面积576平方米，建筑积平方米。多层住宅每户130平米左右层宅每户平方米左右。3．模拟建规模关键受到地大小和城市计划约束。依据计划要求筑容积率小于1.2建筑度不超出30%;建筑层数14层以下；绿地率大于。确定三个产品方案：部为独立别墅方案；独立别墅+层住宅方案；独立别墅多层住宅+中高层方案详见计划设计中方案比较立别多层住宅+中层”方案为推荐方案。初步计划确定产品规：独立别墅12250m

套多层住宅

，230套；中高层住宅（层）

，132套；商业店面房500m2；汽车库2362车位。三、销售格独立别墅：邻近地块韵园二期工程，还未完工，幢二层别墅只剩6-7套每平方米7500-8000元澜韵园土地成本相对较低，若经过拍卖得土地，成本通常不会低于，所以存量土地用完以湖边别墅价位应该还会提升首期拍卖苏（地块即使还未开据别墅价格将定位在10000元左右，我们认为价在800010000之间很有能。所以，本项目评价基础分析别墅售价取8800元。相关多层住宅和中高住宅之间价格比较分析认为每

平方米土地价格超出元以后住宅成本将超出小高层。当地块土地起拍价已出元，所以，多层住宅成本高于小高层。小高层使用年限比多长但业管理费用稍高所以二者售价应该相近本汇改变高层价格高于多层习惯做法将二者定价相同。当地块因为湖边风景美有一套湖边住宅已成为园区住户二次购房向往本目咨询教授一致认为应该比其它地段同类产品售价高10～分每平方米售价定为。若干教授估计平均值产品价格及收入概率分布以下表：售价分析表产项加权

售价及概率品目平均独售9109800090009200960010000立价别概

0.1750.15墅率多售394335004000420044004600层价住概宅率

0.150.250.250.150.0750.05

高售407035004000420044004600层价住概

0.050.150.250.250.150.075宅率销售269642794429415306413186633337（万元）销售额概率

0．0．200．．180．．08商业配套按每平方米元算，汽车车位每个约万元。四、销售划独立别墅，开盘销售期预售，完工前预售成，完工后十二个月内销余下30%。多层或中高层，开盘售当期预售40%，完工前预售达成，完工后十二个月内销售余下五、回款划签定协议预付定金万元，30内签定协议，首付30%。中高层造到三楼再付封顶再付土建结束再付交房再付

六、竞争力分析和对刚刚实施土地拍卖制，存在土地价格“双轨制过土地拍卖取得土地和过经过协议取得土地二者并存在协议取得土地占多数而且买土地价格远远高于协议土地地拍卖房价提升带来好处使协议取得存量土地能够取得超额利润对于竞买土地来说房提升带来好处几乎全部用于土地费用且拍卖前利润空间也到挤压以竞争力远远不如协议取得存量土地旦市场价向下波动竞买取得土地受其影响首当其冲。所以，土地最高价确实定应充足考虑产品售价风险。当地块计划条件许可多层和中高层住宅可容积率比首次拍卖苏园（01#地块高，若采取“别层高层”方案，容积率由全部建别墅左右提升靠近经分析表明，每平方米土地土地费用载能力比单纯建别墅可提升元上，若以相同价格取得土和开发商取得经济效益相同每平方米别墅价格盈亏平衡点降低左右。

第三章目初步计划和方优化一、苏园）地块计划技术条该地块为居住用地，块面积5.24公，容积率小于临湖最少二分之一用须用于低层别墅用地。1．筑退线1）筑退后小区地界建筑须退全部地界米中沿界最少3为绿化最少2米为间距缓冲带绿化带内不能用做停车场。高层住宅退各边界线于8米如界外是已建或计划活居住建筑还须满足日照间距退线要求。

2）层住宅最小建筑退后户基地线主建筑正面：5米停车房正面：0米

侧面：米；侧面：米；

后面：3米。后面：0米。2．距日照间距系数低层住取多层住宅取算方法应满足《苏州工业园区划管理技术要求》要求。中高层住宅需做日照析汇报，满足相关要求。3．筑户1）区建筑密度不超出３０％，独立式住宅户建筑密度最大不超出40%。2）层住宅每户基地参数独立式住宅不得小于平米。半独立式住宅不得小300平方米。排屋式住宅不得小于平间户200平方转角户3）户基地面宽：独立式住宅不得小于。半独立式住宅不得小8米。排屋式住宅不得小于米（间户）和8（转角户４．标筑1）主干道场地地坪标高设计不低于米，场地它地坪标高不低于米（黄海高程2）层建筑不超出层，建筑檐口度不超出。

3)多、中高层层数不超出。５．绿地率不少于40。６．车1）车道路：路面大于６米，路面两侧至每基/地不得少于３米作为绿化植带。2）通车道路：两侧设大于２米绿化种植带3）车位：每户１个小汽车位。７．小区出入口设于地块部出口宽度（单向双向出入口位置距城市道交叉口和出入口之间间距大于５０米。８．围墙高度通常不得超1.8米，宜采取金属栏杆漏空形式，其实心底座高度低于米。围墙基础出红线，其中沿公共道路围墙外边线后退道红线米沿相邻单位围墙中心线可和地界线一致。９1）划设计、人防、消防、环境保护、抗震方面应符合国家规范及相关管理门意见。2）服务于本区内商业面积不超出总建筑面积1%具体功效设置详见《苏州工园区完善住宅公益和商业配套设施意见3）低层别墅外，用作公共活动空间架空层积最少应达

成建筑基地面积３０，且不能用作停车等其它用途。4）楼标准上不应设平台。太阳能热水器、调室外机等生活配套设施设中应预先设计留位置取遮蔽方法不影响城市美观。5）单体设计前可先报若干总平面构思草图案，确定后再做深化设计。6）式报批设计方案时还应提供“新建项目划同意呈递申请清单”上要求提其它文件。二、苏园）地块址点报表01#块界址点表表4界址点数：12序号

地块：平X坐标值Y坐标值边（米）址点号（米）

（米）001002003004005006007008

44265.9444154.0644016.6644079.3944083.5944086.8644089.1844090.56

59528.1659883.8559838.3259656.9759643.3659629.5059615.4559601.28

176.50372.87144.75191.89

009010

44090.9744090.58

59587.0459508.12

三、套型独立别墅基地面积576平方米，建筑积平方米。多层住宅每户平米，中高层住宅每户方米。四、计划案本项目标计划标准以：1卖设2．案根据拍卖文件要求别用地不低于依据产开发成本和销售难易程度，产优先考虑次序是多层、小高层。3．架车在中心绿地地下建汽车位，和人防结合。在多层住宅底层建自车、摩托车库。在小高层或高层住宅层建自行车、摩托车库停车位。多层住宅、小高层或层住宅底层用作架空层面积不低于。4．现在小高层、高层住全部能为用户接收，容积率是决定经济效益关键原因，所，使容积率靠近拍卖条件要求是计划设计优化方向。全部建别墅首先销售力较大，别墅和多层住宅组合，容积率极难靠近1.2，别多层+小高层（北面沿河部署）能够满足

要求此项目步计划拟订了三个方案划指标见下表计划方案标表表指标名称

单位层数

方案一

方案二

方案三1方案特征

全部独独立独立墅+2用地面积

M

别墅+多层52415

多+中层524153建筑面积独立别墅多层住宅中高层住宅

MMM

2512层

24150

1260039600

1225029900191404架空层面积M25自行车库面M2积

26405240

264051726道路面积7总户数

M户

800069

900036+300

900035+230+1328商业配套面M2

250

500

500积9公建面积、地下车

MM

1507000

3008000/362位面积

11绿化积、总建面

MM

3000024550

3300053000

3300062090积13、容积率

%

0．01．18备注

架空层及地下汽车车未计算建筑面积五、方案较方

案

比

较

表表序

指名称

单

数

量号1

位开项目总投万资元

方案一9

方案二23834.72

方案三26212.272

自有资金

万

6000.00元3

长久借款

万

8750.00元4

经营收入

万

29528.00元

05

总成本费用

万

23834.72元

5

6

其中土地万费用元经税金及附万加元

0

13000.007

土地增值税

万

0.00元8

利润总额

万

784.49元9

所得税

万

258.88元10

税后利润

万

525.611112

元全投资内部收益率自资金内部收益率

5.174.22方案比较表中各方案济分析均设定土地价格为万元见为容积低部建别墅方案效益最差应以否定“别墅+层+中高层”既可满足计划条件，又能满足费者对多层住宅需要（层最热销时又能提升容积率使之靠近于要求上限，可提经济效益。故为推荐方案。

第四章目实施进度计划依据土地拍卖条件，议要求开完工日期：.3，共22个月最迟不得超出～.12共31月因完工日期受限制，所以需在要求时内一次性地完成开发不存在分期滚动开发条件。协议要求土付款和工程进度要求详见表2。土地付款工程进度要表

日历时间79

10111

246月月月月月月月月月月月月项/计划时间项目评价分期

1

21

3452

63

94土地第一次

√土地第二次

√土地第三次

√要求开完日期限期开完日期完成50%工程量时间

—————土地付款工程进度要续表日历时间79

10111

246月项/计划时间项目评价分期土地第一次

月月月月月月月月月月月13195678

土地第二次土地第三次要求开完日—————————期限期开完日—————————期完成50%工程量时间

√土地付款工程进度要续表日历时间79

10111

246月项/计划时间项目评价分期

月月月月月月月月月月月25319土地第一次土地第二次土地第三次要求开完日————期限期开完日—————————

期完成50%工程量时间续表日历时间项/计划时间项目评价分期

土地付款工程进度要7910月月月月月月371314土地第一次土地第二次土地第三次要求开完日期限期开完日————期完成50%工程量时间

第五章资估算和成本估一、项目投资和成本算结果拍卖文件要求起拍价万元定基准收率10%内部收益率推算土地格临界点为14600万元，以此为基础案土地费用由14000万元16800万元测算了多个方各方案投资只有土地费和财务费用不一样基础方案项目总投资组成情况详见表8。项目总投估算表表单位：万元

8序

项目

名

总

投

资

备

注号

称

1

开发建设投资土地用前期工程费

14600.00593.64

可研及勘察设计费按安工程费5%，场地平整费35元/m2基础设建设费建筑安工程费

独立别墅

单方造价元1

多层住宅

单方造价元2

中高层住宅

单方造价元34

车库商业配套

地下车库兼作人防，方造价元单方造价元5公共配设施费

按要求面积计算

间接发费财务用管理用销售用

0778.19180.00784.20

贷款利率01223

开发期税费其它费用不可预见费经营资金项目总投资

313.68185.41600.000.0027795.72

房修基金二、开发本估算开发产品完工后项投资转开发产品成本种开发产品单项工程费用直接结地费用根据每种住宅产品和商业配套产品占用土地面积分它费用则依据每种开发产品建筑安装工程费用分摊。每种品分摊费用和单位产品开发成本详见表8。开发产品本估算表表位：万元

单

序号

项目

累计

独立别墅

多层住宅

中高层住宅

汽车车位

商业配套12

数量开发品成本土地费用

69790.12250.0000014600.7272.2006

500.00

前期工程费

593.65107.64

基础施建设费

293.78507.92建筑装工1470.0程费0公共套设

施费

5.80

9.06

6.95

0.16

间接开发费财务费用管理费用销售费用

778.19141.1039.07784.21142.192.10开发期税费2.11其它费用

313.67185.41

980.33

1.550.91

2.12不可预见费

600.01108.79开发本累计9

120.603

单位成3982.72412.0（元）73290第六章济评价一、投资划和资金筹项目计算期以季为单算始年份从第一笔土地费用付款开始，至开发产品终一笔收入到帐为止，计算期年（期投资依据拍卖文件中“苏工业园区国有土地使用权出让协议”要求地费用可在定协议之日起日内一次付清分三次付清，每次不得低于30%，一次和第二次在签定协议一个季度内付款，第三次付在第二季度（期）完成，详见表“土地付款和工程进度要求期、付款60%第期。建筑安装工程费用建设期内均匀用款管理费销售费用及其它费用在工程业务开展期间均匀使用。财务费用依据每期借余额计算实际发生额。资金1）金结构

资金筹措计划根据项融资或抵押贷款通常要求银行贷款不超出项目总投资70%土地出让金70%其它由资本金和预售收入处理。2）金使用次序通常第一期应该使用有资金自资金使用数额达成贷款条件后（投入使用自资金通常不低于土地价值或项目总投资品预售之前使用银行贷