城市中心公寓专题研究

城市中心公寓专题研究第1页/共30页长沙市中心小户型公寓专题研究报告框架第2页/共30页公寓楼盘综合对比表1项目规划指标

户型配比价格变化

销售情况营销举措

占地总建地址栋数户数配套户型套数/比例一次二次三次

潇湘国际427856345长沙五一大道与长岛路交汇处

1702周围宾馆、银行、医院、学校各类市政配套齐全500多套小户型40-60㎡1房为主，辅以少量90-100㎡2房，145㎡3房均价1万元/㎡11000元/㎡——500余套共31层，除26、27、30、31外全部推出，10月1号开卖以来销售率达90%和天下32000123132新中路立交桥东南角1352南郊公园、铁道学院、中心医院等47-54㎡公寓占91%；86㎡和101㎡两房占9%均价7300元/㎡8500元/㎡已售146套在售48-53㎡一次性97折按揭99折兰卡威国际562839339.1岳麓大道与银盆南路交界处西南角1616

1栋1000多套精装修25-28㎡左右7000元/㎡——7100元/㎡273套交5000可享98折后再一次性付款98折，按揭99折优惠第3页/共30页项目规划指标

户型配比价格变化

销售情况营销举措

占地总建地址栋数户数配套户型套数/比例一次二次三次

恒大华府145000590000长沙岳麓区金星大道长郡中学1589岳麓山风景区丶八方山生态公园丶长郡中学丶长茅岭小学丶岳麓区政府丶市政府丶商场：新一佳超市

医院：湘雅附三医院1栋589套27-63㎡精装修

均价7300元/㎡——已售210套恒大华府限量10套一口价，五星级豪装公寓21.8万元/套起，送1600元/平米豪装，享6重大礼.沁园春御院108439356524.656岳麓区桐梓坡路与金星大道交汇处1539公园：金星公园、西湖公园、湖南商学院、财经学院、小太阳幼稚园、小区自建4班幼儿园等，医院湘雅附三医院、肿瘤医院、市四医院商场华银旺和超市、新一佳、恒生超市1栋539套均价7500/元/㎡8200元/㎡带家电10000其他8800元/㎡已售260套沁园春.御院二期在售43-71㎡精装小户全款9.5折，按揭9.9折米兰春天332988762363麓南·大学城(湖南中医药大学东侧)1690公园：洋湖垸森林公园、科教公园学校：湖南中医药大学、湖南工业职业技术学院1栋690余套35-50㎡精装修

5000元/㎡5500元/㎡6000元/㎡266套30-50㎡面总价—认筹优惠25000，一次性享受12000现金大礼，和99折，VIP在基础上再享受99折。

公寓楼盘综合对比表2第4页/共30页项目规划指标

户型配比价格变化

销售情况营销举措

占地总建地址栋数户数配套户型套数/比例一次二次三次

明城国际6420.591609.5m2芙蓉中路二段98号11181五星级酒店标准配置，周边学校、超市、银行、酒店、医院等50-60m2单身公寓100m2二房户型、120m2三房户型、3层底商组成，其中50-60m2的小户型占80%10000元/㎡11000元/㎡13000元/㎡664套48-120的户型按揭99折一次性97折嘉盛国际1200060000㎡劳动西路与体育大道交汇处11069学校、医院、银行、田汉大剧院、贺龙体育馆等71㎡一房6%62.52㎡一房50%36㎡一房4%49㎡一房6%79㎡一房34%9000元/㎡10500元/㎡11000元/㎡950套

最后一套62㎡公寓楼盘综合对比表5第5页/共30页项目规划指标

户型配比价格变化

销售情况

占地总建地址栋数户数配套户型套数/比例一次二次

万博汇90116.047482444长沙市雨花区韶山中路495号2936砂子塘小学、雨花亭小学、第二十一

幼儿园：长沙卷烟厂幼儿园

沃尔玛、华银旺和、友谊商城、东塘省中医附一医院、市中心医院、银行齐全2栋936套39-67㎡毛坯

均价8800元/㎡均价9300首推192套已售152套凯轩云顶9131.8860102.91长沙市雨花区赤新路38号1416——1栋416套42㎡毛坯均价6500元/㎡均价6700已售129套先锋东外滩51811.809290000营盘东路与浏阳河风光带交汇处1780田家炳中学、火星小学、小杜鹃艺术烈士，马王堆陶瓷建材市场、高桥大市万家丽建材广场旺旺医院

建设银行、中国银行、商业银行1栋780套48-63㎡毛坯均价5300元/㎡6350元/㎡均价5400已售142套公寓楼盘综合对比表6第6页/共30页名称装修情况标准梯户分摊率均价[元/㎡]昊天大厦精装1200元/㎡4梯20户26%9500金域华府精装1200元/㎡——24%6800兰卡威国际精装800元/㎡4梯20户24%7000沁园春御院精装1500元/㎡6梯20户31%8200米兰春天精装1200元/㎡4梯45户28%5500湘腾城市广场精装1500元/㎡4梯24户26%7500恒大华府精装1600元/㎡4梯27户21.5%6400凯轩云顶毛坯——4梯19户27%6700嘉盛国际毛坯——9梯28户26%10000公园西郡毛坯————21%7500山水华景毛坯——4梯17户26%5400潇湘国际毛坯——6梯30户19%11000和天下毛坯——4梯22户22%7500明城国际毛坯——8梯26户23.5%10500万博汇毛坯————27%9200先锋东外滩毛坯——4梯24户20%5300观湖公寓毛坯——4梯28户7200长沙在售公寓装修情况分析第7页/共30页项目规划指标

户型配比价格变化销售情况

占地总建地址栋数户数配套户型套数/比例一次

西子一间24431.23114101.38西子·一间位于人民东路与万家丽路交汇处口西南角3886沃尔玛超市、通程奥特莱斯、广州服饰城，旺旺医院、五一小学也近在咫尺，知名餐饮、娱乐、休闲等配套俱全，数个品牌家居、建材卖场林立周边。浏阳河风光带。1栋精装修47-72㎡6800-720011月13号开盘东塘瑞府12104㎡86800㎡雨花韶山北路641号31200余附二医院、平和堂、家润多、市工人文化宫30-100㎡8888元/㎡起11月开盘长房·时代城147077.297400000长沙市岳麓区桐梓坡路与玉兰路交汇处25637公园配套：教育配套：商业配套：医疗配套：金融配套：豪华酒店：餐饮娱乐配套：5梯49户共637套40㎡一室一厅带厨房预计毛坯5800元/㎡11年上半年一号公馆3417㎡50000东风路203号1588双地铁、五一广场，各样配套齐全32-39㎡56套公摊24.59%预计均价1.5万/㎡12月开盘涉外国际公馆62357.51165000岳麓区枫林路658号涉外经济学院内1800周围宾馆、银行、医院、学校各类市政配套齐全共800套40㎡左右

预计精装修——11年下半年像素

麓谷高新区管委会旁边11000

——1栋1000多套精装修25-28㎡左右6000元/㎡11年上半年东宸19公馆20270.057044.3m2黄兴路与湘春路交汇处3602学校、湘雅医院、银行、超市，沿江风光带等41-48㎡4梯18户602套预计9000元/㎡11月开盘少帅府606850564蔡锷北路教育街1728学校、湘雅医院、银行、超市等便捷生活配套34-86㎡728套——12月开盘上林紫郡1332070000开福区陡岭支路1————————11年中泊富国际——100000芙蓉北路564号1——配套齐全44层公寓——11年中水岸生活——100000远大路970号1533套配套齐全4梯18户533约40㎡——11年中长沙待开盘公寓楼盘第8页/共30页汇金国际嘉盛国际东宸19公馆公园西郡铂宫二期东塘瑞府江山帝景米兰春天沁园春御院像素汇观湖公寓长房时代城恒大华府涉外公馆米兰春天凯轩云鼎湘腾城市广场兰卡威国际万博汇潇湘国际一号公馆西子一间先锋东外滩山水华景金域华府和天下泊富国际水岸生活长沙公寓项目分布图第一湾第9页/共30页明城国际-芙蓉中路上的超高层综合建筑。开发商明城国际旗下“明城地产”

位置长沙市芙蓉中路与白沙路的交汇处西北角项目规模占地6420.500㎡总建91609.578㎡容积率11.16产品组合住宅、办公楼、商业楼规划特色创意地产,小户型,投资地产建筑特色现代建筑风格园林特色——核心配套高档写字楼、酒店、百货、定王大厦、湖南图书城等户型配比50-60㎡公寓、100㎡二房、120㎡三房、3层底商，其中50-60㎡的占80%。价格体系均价10000元/㎡物业情况待定客户来源都市白领、个体户、本地及外地投资客、高收入人群销售动态2万认筹VIP卡，第1-200名、201-400名、401-600名分别可享受原单价588元/㎡、488元/㎡、388元/㎡的优惠；预计2010年07月28开盘销售70%第10页/共30页●该项目建筑高达153.05米，共有48层，主要由50-60平米单身公寓产品、100平米二房户型、120平米三房户型、3层底商组成，其中50-60平方米的小户型占80%。户型面积区间㎡套数套数比高层公寓44-6094681%两房90-10017615%三房120444%合计——1166100%明城国际户型-领先市场的高层创新户型。8台帝森克虏伯3m/s的高速电梯三房：A25两房：A21、A22、A23、A27公寓：A1-A20、A24、A26第11页/共30页开发商湖南东宸智地房产位置黄兴北路与湘春路交汇处东南角项目规模占地13175㎡建筑64280.6㎡容积率6.6产品组合商业、住宅规划特色市内板式小高层加公寓建筑特色现代简约主义风格而园林特色绿色屋顶，空中花园，裙楼中庭花园，地面广场等四级绿化核心配套芙蓉路金融街，湘江，明德中学丶周南中学丶长沙市一中；青少年宫等户型配比41-48㎡公寓116-133㎡三房价格体系——物业情况深圳东宸物管客户来源都市白领、个体户、本地及外地投资客销售动态凡在房交会期间办理东宸领仕会VIP卡的客户在开盘时购买住宅，一次性付款可享受9.5折，按揭9.7折；购买公寓一次性付款9.6折，按揭9.8折东宸19公馆第12页/共30页东宸19公馆户型板楼户型板楼户型公寓户型第13页/共30页开发商湖南嘉盛房地产开发有限公司位置侯家塘贺龙体育馆西南方向项目规模占地12000.0㎡建筑60000.0㎡容积率7产品组合普通住宅商业楼其它规划特色阔景式公寓、金领小户型公寓，建筑特色现代风格，整体阳刚大气园林特色——核心配套酒店、学校、综合商场、银行、剧院、贺龙体育馆等户型配比一房一厅（36-79.63㎡)756套价格体系均价10000元/㎡物业情况嘉盛物业客户来源都市白领、个体户、本地及外地投资客、高收入人群销售动态嘉盛国际36-78㎡白金公寓VIP2万抵3万；2010年3月28开盘当天推出260套销售率达90%，截止10月20号只剩约100套嘉盛国际广场第14页/共30页户型面积套数套数比公寓1房1厅35-40㎡547.14%49㎡547.14%62.52㎡45960.71%71.69㎡8110.71%79.07㎡10814.29%合计——756100%9台2.5m/s的高速电梯所有户型都是公寓、一室一厅嘉盛国际广场产品第15页/共30页开发商湖南三联房地产开发有限公司位置长沙又一村巷88号项目规模占地11604.0㎡建筑100000.0㎡容积率6.57产品组合普通住宅商业楼其它规划特色私密性小公寓、金领小户型建筑特色复古大气、高贵典雅园林特色采用了“ARTDECO”的设计风格与自然风格相结合核心配套学校、综合商场、银行、青少年宫等户型配比29-54㎡一房；51-77㎡二房、86-113㎡三房，共3栋1006套。价格体系一期：均价:6700元/㎡；住宅均价：7000元/㎡；二期：8500元/㎡物业情况湖南省万和物业管理有限公司；1.6元/平方米/月客户来源都市白领、年青成功人士等。销售动态二期销售70%铂宫·中山庭-中山亭9万余平米PT公馆区，城市的青年领袖

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第16页/共30页壹号公馆-长沙公寓产品价格第一标杆

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开发商长沙市华联房地产开发有限公司位置五一广场项目规模占地3417㎡建筑50000㎡容积率8套数：588产品组合商业楼小户型公寓4梯21户规划特色五星级大堂设计，高级材质贴面，带家电的豪华全装修，顶级电梯。建筑特色现代简约主义建筑风格园林特色私享五一广场城市公园绿肺。核心配套五一广场顺光地铁物业，集所有繁华与一身。户型配比44㎡28套32/39㎡56套57㎡28套43㎡364套75㎡112套价格体系预计全装修西面均价1.5万元/㎡东面1.3万元/㎡物业情况世邦魏理仕全球第一物业管理公司，客户来源都市白领、年青成功人士、投资客等。销售动态10月16日VIP卡会员招募中，最高优惠2万抵5万。预计年末开盘第17页/共30页壹号公馆-长沙公寓产品价格第一标杆

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户型面积套数套数比公寓1房1厅32-39㎡569.5%43-44㎡39266.7%57㎡284.8%75㎡11219.0%合计——588100%●小户型设计精致实用，采用大面宽、短进深的手法，方正，得房率高，大大增加了居住的舒适性！●43㎡左右主力户型，适合消费者的主流需求！第18页/共30页潇湘国际-火车站商圈稀缺70年产权小户型公寓。

开发商长沙市华联房地产开发有限公司位置五一大道与长岛路交汇处项目规模占地11990㎡建筑66765㎡容积率8套数：702产品组合商业、写字楼、酒店、公寓、住宅；6梯30户规划特色项目一期为1栋31层建筑，以商务、居家为主，500多套小户型40-60平方米1房为主，辅以少量90-100平方米2房，145平方米3房建筑特色现代简约主义建筑风格园林特色——核心配套五一广场顺光地铁物业，集所有繁华与一身。户型配比40-60㎡小户型500套90-100㎡二房145㎡三房价格体系毛坯小户型价格11000元/㎡，尾盘销售一口价9999元/㎡物业情况——客户来源都市白领、年青成功人士、投资客等。销售动态40㎡—140㎡房源，8800元/㎡起。VIP认筹中，80平米以下交二万优惠一万，80平米以上交二万优惠二万，现在认筹，最高可享受580元/㎡优惠。2011年6月交房第19页/共30页潇湘国际-火车站商圈稀缺70年产权小户型公寓。

●主力户型为市场主流产品，但考虑到商住两用的性质，少量大户型设计为办公和舒适性的居住提供了多样的选择！第20页/共30页长沙公寓特征1●毛坯公寓为市场主流，精装修将成为公寓未来发展趋势！●长沙在售和待售公寓中，精装修楼盘占了10个，精装修标准大致在800-1500元/㎡之间，主要集中在1200元/㎡左右。精装修的优点：●精装修符合年轻人对简单生活的追求，省下了大量装修的时间；拎包即可入住得到了越来越多年轻人的青睐，精装修慢慢成为了开发商打造的重要卖点。●精装修能给开发商带来比较可观的利润，一般开发商打出1200元/㎡的精装修，实际成本也就是500-800元/㎡之间，而实际卖价要高出毛坯1000元/㎡以上。精装修的缺点：●精装修样式单一，一般的装修只有一种风格，最多的也不过三种风格，不一定符合所有的爱好，有些人买了重复装修，有的干脆不买，这样即浪费了社会资源，又流失了一部分客户。●总的来说精装修将成为未来公寓发展趋势，会得到更多人的认可！第21页/共30页长沙公寓特征2热销的公寓户型在35-50㎡之间，主要集中在40㎡左右！热销公寓：●长沙在售公寓有个明显的特点：40㎡左右的公寓基本没有卖的差的，如湘腾城市广场的主要户型为38-42㎡，当天开盘销售379套，又如山水华景43㎡的主力户型，已售285套。滞销公寓：●超过这个范围的公寓销售情况普遍不好，如先锋东外滩的48-63㎡的主力户型出现了严重滞销的情况，开盘当天780套仅售30余套。第22页/共30页●2008年以来，截止2010年9月底已取得批准预售证且尚未销售的新建商品房面积为691.55万㎡，较上月底增加了4.75万㎡。其中住宅543.27万㎡，占78.56%，非住宅148.28万㎡，占21.44%。分区域来看，岳麓区待售量居第一位，达153.29万㎡，占比28.22%，其次为雨花区，待售量为143.70万㎡，占比26.45%。●分面积段来看，144㎡以上的待售面积最大达到195.59万㎡，占比36.00%。60㎡以下的占48.4万㎡，预计总套数达11000万套。长沙公寓特征3长沙公寓产品存量达48.4万㎡，约11000套！第23页/共30页长沙公寓特征4到2011年6月，公寓新增供应量约50万㎡、11000套左右●据上海鉴略战略咨询部统计：到2011年6月，开盘的楼盘个数超过10个，总体供应量在50万㎡左右。约1.1万套。●到2011年6月，加上待售面积，长沙公寓产品总体供应量约90万㎡，超过2.1万套。第24页/共30页项目

区域商品住宅供应量[套]商品住宅销售量[套]套数供销比≤602460-90㎡28108239151.1890-120㎡24654210701.17120-144㎡20981198951.05＞144㎡16252184110.88合计104689951731.10●1-10月长沙内五区累计住房套均面积为107.62㎡，60㎡以下的户型积压最严重，供销比达1.24；仅前10月就积压约3000套90㎡以下的户型占比为40.88%，60-120㎡的户型为供应面积最大的面积段；144㎡以上的大户型成为最畅销产品。长沙公寓特征560㎡一下的小户型供严重大于求！第25页/共30页长沙公寓特征6市中心小户型价格相继突破10000元/㎡，外围也在5500元/㎡以上！●自2010年初，长沙之芯价格突破10000元/㎡后，嘉盛国际、明城国际、潇湘国际等楼盘的价格均已过万，一号公馆的对外报价甚至达到了15000元/㎡。●城市二环外公寓均价也在6000元/平米以上，比同