物业经营管理概述课件

一、物业经营管理概述二、房地产投资及其区位选择三、房地产投资分析技术四、收益性物业价值评估五、房地产市场与市场分析六、租赁管理七、成本管理八、合同与风险管理九、财务管理与绩效评价十、写字楼物业经营管理十一、零售商业物业经营管理十二、物业经营管理的未来发展

物业经营管理

考试要求：掌握：物业经营管理的内容（性质、对象、内容、目标、类别），收益性物业的类型和特点，物业经营管理的层次及各层次之间的关系。熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。

第一章物业经营管理概述关键词：1、以收益性物业为对象，强调为业主提供价值管理服务；2、贯穿物业整个寿命周期，所以要满足业主企业发展战略，进行策略性管理

物业经营管理活动（内容）既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。（一）写字楼（第十章专题讲）写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公部分和公用部分构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。国外将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。对写字楼分类一般考虑12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。（二）零售商业物业（第十一章专题讲）物业经营管理的目的（统一化、专业化）

1、选择优良租户，

2、优化空间内的零售商业的业态组合，

3、保持和不断提升对顾客的吸引力，增加商场人流以增加其营业额，

4、最终实现业主和投资者的收益目标。零售商业物业主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面来分类。零售商业物业的存在形式：只经营零售业的独立的建筑物或建筑群某综合用途物业内的一部分（三）出租型别墅或公寓别墅（Villa)：在风景或在郊外建造的供修养的住所。与城市或者大规模的居民聚居点有一定距离，周边环境质量比较高，独立、豪华。中国人别墅概念与欧美不同：独立、联排、叠拼、双拼、空中别墅。公寓(Apaitment)：包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。包括：复式、花园、单间公寓（四）工业物业为人类生产活动提供入住空间，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房等。三、物业经营管理服务的目标

——从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内：1、持续满足租户正常空间使用需求；2、实现物业各期净收益最大化；3、保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。物业业主包括直接持有产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者什么是REITs就是房地产投资信托基金，是英文“RealEstateInvestmentTrust”的缩写(复数为REITs)。从国际范围看，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。第二节物业经营管理的层次与工作内容一、物业经营管理的层次

（三个层次）物业管理：核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。设施管理：设施管理的对象，主要是高新技术企业用房、医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等物业；服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。(第十二章第三节细讲）以运行管理为主，是一个层次房地产资产管理：从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。一般按照物业类型、地理位置或两者结合起来的分类原则来管理物业。比物业公司更具有广阔的视角。（见下页）房地产组合投资管理：（选择题）

理解和执行物业业主的投资目标；评价资产管理公司的表现；审批资产管理公司提出的更新改造计划；以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标；在合适的时机购置和处置物业资产。以策略性管理为主

创造房地产投资利润的三种基本途径：在极好的条件下购买物业（从开发商或原业主中）；在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营；在合适的时机售出物业。物业经营管理公司工作：

物业经营管理公司

个人和机构投资者投资（Reits)房地产组合投资管理房地产资产管理（写字楼、商场）房地产资产管理（公寓）物业管理设施管理物业管理设施管理物业管理设施管理物业管理设施管理二、物业经营管理不同层次之间的关系管理层次主要职责物业管理公司管理、现场管理、现场作业。保持与租户的联系；收租；控制运营成本；财务报告和记录的保存；物业维护；资本性支出计划；危机管理；安全管理；公共关系资产管理制定物业发展战略计划；持有/出售分析；物业更新改造等主要开支决策；监控物业绩效；管理和评价物业管理企业；协助物业管理的租户关系工作；定期进行资产的投资分析和运营状况分析组合投资管理制定投资组合目标与投资准则；制定并执行组合投资战略；设计和调整物业资产的资本结构；负责策略资产的配置和衍生工具的应用；监督购置、处置、资产管理和再投资决策；负责投资组合的绩效；客户报告与现金管理物业经营管理三个层次工作的主要职责三、物业经营管理中的战略性工作确定战略：确定资产初始组合非常重要，然后通过买卖来维持和提高资产组合质量确定标准：结合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资标准（包括现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化）构建信息基础：构建足以使资产组合中的各个单元都得到合适评价的数据库，对信息分类保存决策分析：投资决策主要取决于预期收益和风险水平。进行资产组合：选择收益最大和风险最小的那个组合。四