河源房地产市场年报-2019年正式版

2019年河源房地产市场年报2020.1.3

政策环境分析土地市场表现商品房市场表现

总结与展望目录政策环境分析1Part政策环境分析——央行调整新发放商业性个人住房贷款利率

中国人民银行公告〔2019〕第16号显示，为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜进行了公告。实施时间：自2019年10月8日起。定价办法：以最近一个月相应期限的贷款市场报价（LPR）利率为定价基准加点形成。重定价周期：重定价周期最短为1年。区别信贷政策：首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率；二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点（0.6%）；商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点（0.6%）；公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。因城施策：人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。2019年8月20日发布LPR：4.85%（目前实施贷款基准利率4.9%）意味着：首套房利率不低于：4.85%，二套房利率不低于5.45%政策环境分析——央行"降息"，部分资金流入房地产，有利于房价上升11月5日，央行发布公告称，当天开展中期借贷便利（MLF）操作4000亿元，与当日到期量基本持平，期限为1年，中标利率为3.25%，较上期下降5个基点。11月20日，央行在其官网如期发布了最新的贷款市场报价利率（LPR）报价：1年期品种报4.15%，上次为4.20%；5年期以上品种报4.80%，上次为4.85%。1年期和5年期的LPR较之前均有所下降。LPR降低的主要目的是未来引导实体经济利率降低，降低资金成本，并不是为了刺激楼市，所以在LPR政策出台之初就针对楼市制定了专门的政策，要求首套不得低于LPR，二套房也不得低于LPR+60个基点。对于房地产市场来说，影响最大的政策是利率政策，而一年期LPR主要是企业贷款成本，5年期LPR基本代表了房贷利率的走势，5年期LPR的降低意味着购房刚需族100万贷款30年，平均月供减少30元，30年合计减少月供10890元。对于购房者来说，刚需购房者，针对当下的优质房源，可以考虑购买，特别是大部分城市已经限制房价。LPR的下降对当下楼市有稳定的作用，同时从侧面刺激购房者买房意愿。土地市场表现2Part土地市场表现——年度走势2019年上半年河源市区住宅用地成交情况23数量（宗）同比+188%104.75占地（万㎡）同比+105%31.42建面（万㎡）同比+167%17.3平均溢价率（%）同比-92%1807楼面价（元/㎡）同比-19%43.45成交金额（亿元）同比+91%数据来源：河源市公共资源交易中心、世联监控土地供求价年度走势：土地供应端明显增加态势，需求端土拍热度大幅增长，楼面价小幅下降。2019年河源市区土地供应大幅增加，2019年供应112.6㎡，交去年同期增加56%，成交104.75万㎡，同比增加105%，楼面价下降19%，为1807元/㎡。2019年河源市整体土地市场供求对比2018年均大幅增长，区域优质地块依然是各大品牌房企的关注焦点，土拍市场热度依然不减，市场预期看好。2019年河源市区住宅和商办用地出让统计数据来源：河源市公共资源交易中心序号宗地编号地块位置土地用途土地面积（㎡)容积率成交价（万元）楼面价（元/㎡）溢价率(%)竞拍人成交时间1河公易土[2019]2号河源市江东新区产业园区横一南路南边、经六北路东边商务金融用地21061.21.54401.790813930.00%河源市鋐晟开发投资有限公司2019/2/272河公易土[2019]3号河源市江东新区产业园区经五北路东边、横一南路南边、经六北路西边、纬一路北边住宅兼容商业服务业16008.822.55026.108125631.36%河源市鋐晟开发投资有限公司2019/2/273河公易土[2019]4号河源市江东新区产业园区柏埔河南路南面、经六北路东边、横一南路北边商务商业混合22343.2935273.01647870.00%河源市宝恒工贸发展有限公司2019/2/274河公易土[2019]7号河源市源城区埔前镇陂角村、205国道西面、埔前河北边商业用地29048.440.52951.321520320.00%河源春沐源旅游文化有限公司2019/2/275河公易土[2019]8号河源市源城区埔前镇陂角村、205国道西面、埔前河北边商业用地26861.130.32729.090833870.00%河源春沐源旅游文化有限公司2019/2/276河公易土[2019]11号河源市源城区埔前镇陂角村、205国道西面、埔前河南边商业用地88028.850.88943.731212700.00%河源春沐源实业发展有限公司2019/4/227河公易土[2019]14号河源市江东新区城市建设起步区碧桂园凤凰城北面、东环路西边住宅兼容商业服务业设施用地44469.543.557460.27973692104.77%河源市顺拓投资有限公司2019/5/178河公易土[2019]13号河源市江东新区城市建设起步区碧桂园凤凰城北面、东环路西边住宅兼容商业服务业设施用地33866.133.546020.97653883104.35%惠州山湖海康顺房地产开发有限公司2019/5/179河公易土[2019]20号河源市源城区埔前镇陂角村、205国道西面、埔前河南边商业用地71896.930.67759.334217990.00%河源春沐源实业发展有限公司2019/5/2310河公易土[2019]27号河源源城区龙岭工业园河源大道以西、高埔八路以北商业服务业设施用15103.563.634660.95868500.00%河源市源城区经济技术开发有限公司2019/7/1711河公易土[2019]28号河源市源城区埔前镇陂角村、205国道西面、埔前河北边住宅用地137197.571.121224.464114060.00%河源春沐源旅游文化有限公司2019/7/232019年河源市区住宅和商办用地出让统计数据来源：河源市公共资源交易中心序号宗地编号地块位置土地用途土地面积（㎡)容积率成交价（万元）楼面价（元/㎡）溢价率(%)竞拍人成交时间12河公易土[2019]32号河源市源城区高埔岗纵一路以东、规划24米道路以南居住、商业、服务业162852.52281.52855600.00%河源市源城区经济技术开发有限公司2019/8/1413河公易土[2019]39河源市高新区东至景江路、西至滨江大道、南至GD-C09-02B地块、北至科技七路，住宅兼容商业服务业50925.162.821,823.81153122.44%河源市润业投资有限公司2019/9/3014河公易土[2019]40河源市高新区东至景江路、西至滨江大道、南科技八路、北至GD-C09-02A地块住宅兼容商业服务业50924.272.821,823.60153122.44%河源市润业投资有限公司2019/9/3015河公易土[2019]38号河源市江东新区城市建设起步区建设大道南边、东江东路东边、东环路西边商业服务业用地51571.681.5100993.9827205217.44%深圳中骏和信置业有限公司2019/9/27商务商业混合用地11825.882.8住宅兼容商业服务业18994.882.530082.322.515118.222.860364.212.526292.292.516河公易土[2019]42号河源市江东新区城市建设起步区东环路西面，规划40米路北面商业服务业32116.233.517091.7224152119.59%河源市江东新区公用事业有限公司2019/10/2317河公易土[2019]41号河源市江东新区城市建设起步区规划D路南边、东环路西面商业服务业24158.693.513053.9823154422.53%河源市江东新区公用事业有限公司2019/10/2318河公易土[2019]48号河源市源城区龙岭一路以东，龙岭四路以南住宅兼容商业服务业设施用地12549.272.51707.95565440.00%河源市源城区经济技术开发有限公司2019/11/15重点地块分析1：惠州山湖海4.6亿拿下江东新区城市建设起步区地块占地建面用途出让年限成交价格楼面价溢价率3.39万㎡11.85万㎡住宅兼容商服住宅70年商业40年4.6亿元3883元/㎡104%2018年11月，河源市公共资源交易中心曾将该位置的四宗相邻地块集中一起推出，土地面积逾13.46万㎡，挂牌起始价约8亿元。因面积大总价高、且相关经济技术指标严格导致最终流拍。2019年5月17日，河源市公共资源交易中心推出两宗相邻的住宅地块，为去年流拍地块，均位于江东新区城市建设起步区碧桂园凤凰城北面，紧邻东环路。挂牌截止当天多达12家百强房企参拍。惠州山湖海以4.6亿竞得面积较小地块，土地面积约3.39万㎡，建筑面积约11.85万㎡，成交楼面价3883元/㎡，成为江东新区近几年土拍最高价。数据来源：河源市公共资源交易中心数据来源：河源市公共资源交易中心占地建面用途出让年限成交价格楼面价溢价率4.45万㎡15.56万㎡住宅兼容商服住宅70年商业40年5.75亿元3692元/㎡105%重点地块分析2：时代中国5.75亿拿下江东新区城市建设起步区地块2018年11月，河源市公共资源交易中心曾将该位置的四宗相邻地块集中一起推出，土地面积逾13.46万㎡，挂牌起始价约8亿元。因面积大总价高、且相关经济技术指标严格导致最终流拍。2019年5月17日，河源市公共资源交易中心推出两宗相邻的住宅地块，为去年流拍地块，均位于江东新区城市建设起步区碧桂园凤凰城北面，紧邻东环路。挂牌截止当天多达12家百强房企参拍。时代中国以5.75亿竞得面积较大地块，土地面积约4.45万㎡，建筑面积约15.56万㎡，成交楼面价3692元/㎡，土拍价仅次于同日成交的相邻地块。土地供求端同时大幅增加，土拍热度不减19年共有23宗住宅、商办用地出让，楼面价有所下降主城区及东源城区土地市场容量接近饱和，发展重心外移品牌房企依旧看好区域热点地块，高楼面价支撑房价上涨潜力江东新区成为住宅用地、商办用地供应主力片区土地市场小结2商品房市场表现3Part2019年市场综述：供应增长，销量指标下滑，价格保持微涨数据来源：河源市房管局、世联监控总体概况：2019年河源市区商品房市场供应量呈增长态势，成交面积小幅略有下降，总供应面积240.33万㎡，同比增长20.17％；总成交面积194.1万㎡，同比下降11.78%；成交均价7457元/㎡，同比上升1.7%，成交均价趋于稳定。供应情况：2019年度整体供应呈波形态势，供应增加，同比增长20.07%数据来源：河源市房管局、世联监控供应分析：19年土地出让面积剧增，住宅供应同比增长，主要增长量集中在下半年，其中保利堂悦林语、龙光城、恒大雅苑、雅居乐金麟府等品牌项目相继入市，2019年累计供应量同比环比均有所上升。成交情况：2019年成交整体呈现量跌态势，同比下降11.78%数据来源：河源市房管局、世联监控成交分析：2019年市区整体成交194.1万㎡，呈现量跌态势，同比下降11.78%。主要去化量集中在下半年，2019年整体市场仍处于低迷状态，部分项目月均成交量不尽人意，多数项目以中介联动和低首付分期政策维持走量，去化稳定且无较大波动，渠道分销及低首付营销方式已成为市场常态。成交价格：2019年河源商品房成交均价走势趋稳，整体均价为7427元/㎡数据来源：河源市房管局、世联监控成交价格分析：2019年，河源市区商品房整体成交均价为7427元/m²，同比小幅上涨3.64%。房价继续维持平稳趋势，除10月国庆返乡各大项目打特价房导致均价有所下降，其余月份均价稳重带升态势。供求比：2019年供求比1.24，趋于平稳，整体呈现良性态势数据来源：河源市房管局、世联监控供求比分析：2019年，河源市区商品房新增供应面积240.3万m²，成交面积194.1万m²，供求比为1.24，供略大于求，整体呈现良性态势。成交结构：90-120㎡产品市场份额进一步提升，低总价三房更受欢迎成交结构分析：90-120㎡及120-144㎡产品成交占比仍占据主导地位。相比2018年，2019年年90-120㎡产品成交占比进一步提升，且低总价三房产品更受客户欢迎。90㎡以下和144㎡以上产品受新增供应及市场环境影响较大，占比均有所降低。数据来源：河源市房管局、世联监控存量去化：供应增长存量面积持续增长，去化周期增长至11个月存量与去化分析：截至2019年12月末，市区可售一手住宅面积为194.65㎡，供应呈增长态势，但成交面积有所下降，供略大于求，库存增加。数据来源：河源市房管局、世联监控注：去化周期=现有存量/近6个月平均成交量开发商排行榜：品牌开发商占据大半壁江山，市场集中度有所下降开发商排行分析：前十榜单品牌开发商占据半壁江山，市区市场格局有所重整，雅居乐、碧桂园双雄争霸局面打破，龙光、华南城以强配套、大盘形象抢占市场份额；龙光地产以短平快节奏成功反超雅居乐项目占据榜首，雅居乐紧追其后。数据来源：河源市房管局、世联监控注：开发商销售TOP10排名是按照住宅物业类型统计，由于数据更新滞后，数据存在一定误差。2019年1-12月河源开发商排名（累计实际销售额）开发商排名销售额市场份额项目龙光地产115.712.47%龙光城/玖龙府雅居乐地产211.79.29%雅居乐金麟府/御宾府/新地华南城实业311.59.13%十里东岸汇景集团411.048.77%汇景九里湾碧桂园集团510.558.38%碧桂园凤凰山/凤凰湾美的地产68.97.07%河源美的城坚基地产77.86.19%坚基美丽城/美好嘉园方圆集团85.24.12%方圆月岛首府保利地产94.83.75%保利堂悦林语浩创地产104.653.69%浩创花语城全市网签-125.94-热销楼盘：TOP10前五多为郊区盘，郊区置业持续火热。

华南城以成交金额超11亿荣登冠军。热销楼盘分析：不同于以往雅居乐、碧桂园双雄争霸局面，华南城、九里湾、龙光、美的等品牌开发商通过郊区大盘形象基本垄断TOP10前五单盘销售额排名；部分项目以中介联动+低首付分期政策维持走量，品牌大盘凭借企业品牌、大社区规模以及多渠道抢占客户占据更大的市场份额。数据来源：河源市房管局、世联监控注：楼盘销售TOP10排名是按照住宅物业类型统计，由于数据更新滞后，数据存在一定误差。2019年1-12月河源单盘项目销售额排名项目排名套数面积（万㎡）均价（元/㎡）销售额（亿元）华南城十里东岸199411.48780011.5汇景九里湾2134815.04680011.04美的城394011.2872008.9龙光城（8.17开盘)4105112.6173008.5碧桂园凤凰山56718.7285006.6坚基美丽城65726.7286005.8雅居乐金麟府74825.786005.4方圆月岛首府86758.165005.2保利堂悦（