酒店式服务公寓

/酒店式服务公寓酒店式服务公寓是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，提供酒店式管理服务的公寓，具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务,真正实现宾至如归的感觉.其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。由于它综合了传统酒店与传统公寓的长处，因此,备受商务人士的青睐。酒店式公寓这种物业类型可分为出租和出售两种.只租不售的酒店式公寓,由开发商自有和管理，第二类俗称是带产权的,它将每个单元出售给个体买房者,由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营。另外，两者比较大的区别就是前者大多位于市郊,后者大多位于市中心,由此带来的区别是前者侧重于度假功能,而后者侧重于居家和商务办公功能。因此，后者更具有投资和实用的双重性,更有家的感觉。和酒店式公寓较为相似的还有一些商务宾馆,相对于王朝、国际等星级酒店,其共同的特点就是客房数量不在这些星级酒店之下,客房档次也相差不多，并且更像酒店式公寓。酒店式公寓个性化十足酒店式公寓应本身具备足够的品质，最重要的，是其能够提供持之以恒的个性化服务。个性化有两方面的含义:一是满足使用者的个性化需求,因为租住酒店商务式公寓的大多数是高学历、高素质,甚至是国际化的人士,他们对居住文化、对办公环境有独特的理解与需求；二是项目本身也应是个性化的,这包括楼型、装修装饰、环境、配套等,不能随大流.这一点,是酒店式公寓生命力的所在，是酒店式公寓投资实现回报的核心因素。酒店式公寓蕴含投资价值

与其他投资类产品相比，酒店式服务公寓的优势明显，因而吸引了众多投资者。首先，风险小。由于物业由酒店管理公司统一经营,只要有一套房屋出租,所有的客户都有收益，避免了因空置遭致的零收益。其次,回报高。近两年,京城的高档公寓租金因整体供量的急剧增长而持续下滑的趋势锐不可当，有些物业租金跌幅达50％以上,然而,类似国贸、嘉里中心这样的酒店式服务公寓反而有上涨趋势，实际成交租价总体浮动不到５％。显然，与普通高档公寓相比，酒店式服务公寓的租金水平更坚挺。目前北京的酒店式服务公寓租金从８美元/平方米/月-56美元/平方米／月不等,出租率普遍在70%以上。

专家指出,酒店式公寓是投资性置业者尤其是异地置业的上选.因为此类物业投资对多数人而言,是有超值回报空间的。通常，酒店的租金要比公寓高出30%。酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其他物业项目所难以比拟的。但是，高档项目占用资金相对较多，回报周期相对较长,所以更适合中长线投资者.

酒店式公寓投资注意因素但业内专家指出,尽管酒店式服务公寓具备投资优势，投资者在选择该类物业投资时需考虑以下几个因素：1、位置。客户大部分是商务人士，讲求方便，所以商务环境是否浓郁，交通是否便捷，周边配套如学校、医院等是否完备，决定物业有没有稳定的消费群，借力成熟商圈的物业更具投资价值。在该类物业投资上取得成功的“鼎极·嘉华世纪”项目开发商-—北京白金房地产开发公司董事总经理解滨认为，酒店服务式公寓的生长环境应该在商圈里.他认为，成熟商圈对酒店服务式公寓的目标消费群体有着聚集效应，公寓的客源才会源源不断。2、服务的水平.在租务市场中，客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量，服务的水平直接影响到经营状况。能否提供良好的服务是评定物业好坏最基本的条件,是产品的附加值，直接关系到物业今后的租金和收益回报。企业实力、经营管理水平是关键,目前市场上缺乏专业的经营公司，整体经营水平不高，诚信度不够,存在收益偏低的情况。鼎极·嘉华世纪这方面的经验也颇具借鉴意义，他们不仅聘请对酒店式管理有着丰富经验的物业公司，而且还积极与各大酒店预订机构合作，保证了客源的稳定。３、价格是否透支。看似“旱涝保收”的酒店式服务公寓，其实也暗藏危机。有不少项目打着回报稳定的幌子,原本数千元的房屋却卖到了上万元，即使加上日后的回报，购买的房子也是负资产。提高入住率的利器影视点播机真正满足宾馆、酒楼、洗浴桑拿、影吧及其相关行业的顾客需求。

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