房地产项目投资财务分析报告地产业

房地产项目投资财务分析报告地产业目 1 2 2(1)项目概 2(2)项目的主要技术经济指 (3)项目方 3(4)项目功能面积分 8(1)本项目财务分析的假设前 (2)损益表与项目静态盈利能力分 (3)现金流量表与动态盈利能力分 (4)项目资金来源与运用 (一)销售部分盈亏平衡分 (二)租赁部分盈亏平衡分 一摘要，形成商业地产、高级酒店、文化档写字楼、顶级品牌专卖店、高档百货、多元化特色餐饮、时尚休闲、二项目背景分析(1)项目概括亿元，是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电市核心区的城中之城，为银川人民提供捷服务，满足各项商务、生活、娱乐体验和丰富的商业中心。(2)项目的主要技术经济指标(3)项目方案根据市场调查与分析的结构(过程略)，主要建主力楼(以出租为主)和公寓(以出售为主)。主力楼是由大型购物中心、室内外商业步结合在万达广场内汇集吃、玩、城(4)项目功能面积分布表1(主力楼)功能面积分布表6~16层19~25层总面积(平方米)修间、变压器房等低压配电房等44643013大堂、商场等26480商场15410商场1541厅2505技术层1774字楼1541避难层1541设备层1541写字楼1541表2(公寓楼)功能面积分布表每层面积(平方米)总面积(平方米)三项目投资估算与资金筹措三项目投资估算与资金筹措(1)项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表1、开发成本(静态)2.3不可预见费163149财务费用6576572.5销售费用003853、总计100089755(2)项目投资计划与资金筹措表业自有资金，二是合合计建设经营期1212712425242543395612127124252425433956121271242524254339569720242558269645500060004500660510176722876055200242565825196序号项目1投资总额1.1建设投资2资金筹措2.1自有资金2.2借款资金2.3销售收入再投资3资金缺口(2.1+2.2)四四项目销售与租赁收入测算销售收入(万元)销售收入(万元)销售收入(万元)合计(万合计(万五项目借款还本付息分析0六项目销售与租赁税金及附加测算序序号项目20102011建设经营期合计201220131销售收入22656365981960678860202012201320142015201645043041045045090%88%87%85%85%383634383866106175582162416241202720282029203020312555252585%85%85%85%85%414141414168816881688168816881113318309803943(元)租赁费用(万商场(-1至租金收入(万金(元)租赁费用(万商场(-1至租金收入(万2销售税金及附加2.1营业税()16.125122.2城市维护建设税(2.1)*7％2.3教育费附加(2.1)*3％2.4防洪工程维护费(1)*0.09％2.5交易印花税(1)*0.05％2.6交易管理费(1)*0.5％3土地增值税 (1)*1％加税费(1)(1)*5％(2.1)*7％(2.1)*3％(1)序号1(1)*12％七项目财务评价(1)本项目财务分析的假设前提算的基础上，按尽可能接近。合银川市商业物业的发展状川市商业物业的发展状况，设定租项和费用的计算标准均严格折旧法。折旧年限取物业产6、期望收益率(基准收益率)的确定(2)损益表与项目静态盈利能力分析2345670742842288222299882266990(3)现金流量表与动态盈利能力分析合计合计建设经营期201020112012201320142015201676439628776292692722924208222222348223482序号11.2租赁收入685536287762926927229242082222223482234822现金流出5000011330115511063792838393895889582.2销售5631.1加4842.2土地增值税7892.3加7071050765163480342703920414241422.4所得税15396362546388583450134473481548153净现金流量-500017446177181659214925138291452414524累计净现金流111414量-50001930537023536156854082369968948②本项目全部投资净现值(NPV)＝86866万元建建设经营期2012201320142722924208222222722924208222221063792838393480342703920583450134473165921492513829-34361148925318序号项目名称1现金流入1.1销售收入1.2租赁收入2现金流出2.1自有资金2.2入2.3贷款还本付息2.4加2.5加2.6土地增值税2.7所得税3净现金流量4量201020112877629269287762926922840115515076516362546388593617718八项目盈亏平衡分析(一)销售部分盈亏平衡分析(二)租赁部分盈亏平衡