天津“彗谷商务中心”整合营销策划方案方案

“彗谷商务中心”整合营销策划方案目的初步分析与工作计划初步分析通过年上半年以来与贵公司领导及各位部门经理的探讨和我们对该项期的计划向贵公司提交初步分析和工作计划(本案)。三、综合市场调研(重点)双方共同组建“慧谷大厦”营销专案组(暂定名)。专案组由调研人员、策划人员、设计人员、公关人员及售楼人员共同组、月日－月日、月日－月日(具体时间安排需进一步确认)、工作流程与工作内容断与分析、营销内部环境的诊断与分析(自身因素)、营销外部环境的诊断与分析(外界因素)包括消费者、竞争对手、公众舆论等等。三项目自身形象的包装包括案名、、楼宇、工地、售楼处等广告形象的包装与定位、视觉识别系统()、行动识别系统()、理念识别系统()果评估调研一、调查对象一、调查内容(包括规模、档次、地理位置、房型、价格、配套等等)、品牌认知程度(形象)、营销策略(包装定位、卖点、广告等)一一二、地域划分：并辐射和平区、南开区的相关地区二、消费者结构调研二、调查内容、配套要求(软性、硬性)二、调查方式时间安排市场调研报告(一)——关于周边及相关竞争物业一、周边地区相关物业(家)一、市区范围相似规模档次物业(家)业名称港湾中心，河川大厦、富士大厦河东区河东区城市星座、美震裕阳大厦一一、北京物业(家)(年内入住)房房三、调查内容：见附项目调查表(周边部分、竞争物业部分)销销售率只有；但是，从今年起，高层的物业销售状况有了较大的改观。物业大约占调研物业总量的，另外，如百脑汇科技大厦、佳怡国际商务广建设至相当部位(如建设至工程总量的以上)才开始销售。区内的销售状况科技产业园区的鞍山西道及其周边地区是我市、电子以及高新技术行业次达到(罗马花园)，即使是以前不太注意绿化的写字楼也开始关注绿化因次。另外，本次调研的部分物业甚至提出了直饮水系统(如时代奥城)。的年开盘的物业在这方面均投入较大，如铜锣湾广场、天津电子科技中采用了美国的综合布线系统。大部分项目还为业主配备了对讲报警系统；美震裕阳大厦有小时闭路无盲点值得我们学习借鉴的。商务广场等在设置了区内局域网，大约占总数，另外，除时代奥城、盈海商倍受推崇向着智能环保生态型写字楼看齐，强调人性化，采用大量智能内庭花园、屋顶花园的设置，最大限度地利用空间创造绿化景采用户室中央空调系统，节省能源。户室中央空调不仅能够让而且在遇到加班时又不必担心每到规定的时间空调就会停止运牌，与甲级写字楼配置相同(如外檐立面采用世界先进中空双钢化玻璃幕墙具有隔热、隔音、防紫外线功能)，用大型企业知名产品，并且前后经过道检测程序，以保证其环保性。按照万兆投资集团与锐设绘共同协商确定的工作计划，在月日结束了(说明：本次调查的项目较多、数据量较大，为使本报告可以直观、明确，。)．其它行业(以广告、设计、装饰等公司为主)．购买及价格水平(目前)表序号行业划分行业人数百分比说明人本次的调查对象(管理决策层)从事计算机及相关行业、广告、设计公司等序序号年龄阶段人数百分比岁岁岁岁本次调查对象对于办公场所的区域选择，如下表序号序号区域选择人数百分比办公场所区域选择比例表数数量百分比说明网络、软件、硬件、耗材等国贸、内贸企业律师、会计师等序号行业分类关行业贸易公司事务所其它南开区调查对象行业分配表数数量百分比赁家办公场所使用状况比例表数量百分比(单位：元平米天)格比例表购购买价格数量百分比 (单位：元平米)元元元素统计表考虑因素人数百分比平化楼楼层因素统计表素统计考虑因素人数百分比办公场所本身关注因素统计表企业统计本次调研的所有企业中，对于是否更换办公场所有如下意向：“不打算”其中选择后两项的即可以成为慧谷项目的潜在的消费者的共人。具体统计情向分类算有打算不一定(有可能)家)人数调研对象更换办公场所意向统计表和以租代买的情况如下表租租购类购买别家)人数有意向变更办公场所的企业比例图表序号序号面积划分数量百分比以下之间受划分价价格划分每平方米家数量场所物业性质与办公模式个潜在的消费者对于物业性质的要求，如下表物物业性质底商家备注————数量家家家家业性质分类表潜在消费者对于办公模式的需求，如下表地制宜家注况区域————数量家家家表潜在的消费者对于办公场所的房型要求，如下表序号序号房型要求数量百分比公空间需求比例表潜在消费者对于车位要求，如下表车车位要求家数量家家求比例表理想办公环境需要的管理手段和配套硬件理想的办公环境需要的先进的管理手段和配套硬件，针对潜在消费者的需求，我们设计了“局域网”等个项目，潜在消费者的具体要求的统计如下表 序号管理手段、配套硬件数量百分比关注程度统境管理手段和配套硬件统计表意向统计象对象及相关行业序号群体划分集中办公意向统计表费者调查分析者年龄结构较轻，消费能力有限在本次调研的人群中，以计算机相关行业()和广告、设计公司等新兴行业为主，在这样的行业起作用的是技术和知识和资讯，而社会经验并不起决定的作用，因此本次调研岁()和岁()的企业决策人员共占全部调研对象(个)的。平米()和()平米之间，价格集中在元平米以下()、元平米()和元平米()，值应集中在万万居多。这一结论正规的写字楼前景看好可能)购置办公场所的家企业，占全部调研对象的。计算机相关行业更是有的企业要求更换办公场所，本次调研的南开区的企业(家)共在本次的调查中，有的人选择纯写字楼，超过其他形式()许别占和。商住两用的写字楼在市场上虽仍有一定的市场但下降很楼”萎靡不振的局面，近期不会改变。配套完善、提供优质服务的甲级写字写字楼必将有更大的市场空间。三、地理位置是选择办公场所的首要因素；其次是交通状况()、价格因素()、房型布局()、商业氛围()、周边环境()、房屋质量()、物业管理水平()、开发商信誉()等。外交通状况(包括车位因素)、价格、房型和商业氛围是选择三、智能化提高要求，安全设施倍受重视本次的调查显示：在有意向的家企业中，有选择为办公场所装设另外，在安全设施方面“室内外红外线监控系统”()、“可视对讲”三、“集中办公”计算机相关行业人士的共同要求资讯；网络公司与软件公司的人士对集中的要求最迫切。三、付款方式——重要的房地产销售的竞争手段向群体中(家)，选择购买的共占，其中只“以租代买”就有的三、办公也要考虑人性化的要求等方面有一些新的要求，背景音乐()、卫星电视()等设施获得了的不可预见性，突击式加班大量存在，因此像小时超市便利店等设施，做为经常会邀请外援人员来共同搞课题，工作一段时间(一般为半月)，对于住宿方本次调查表明消费者的每平米的实际承受能力一般在元之间，另统写字楼并非市场之宠，而考虑了消费者实际需求的个性化空间才是市场需要划分，完全发挥业主的想象空间和创意才能，可以自由划分的空间正是“慧谷”慧谷”销售催化剂策划适当的配套设施，提高商务办公服务的水平，营造商务办公的一、南开区房地产市场现状与前景展望进行，并进行了各个机会点(需求点)的细分。通过此次调研，我们收获颇多，况分析()目前的南开区房地产市场呈现出明显的高、中、低档项目并存的局面。从次中的代表物业均保持了良好的销售势头。()南开区的房地产项目开发相对具有一定的区域集中性，通过调研分析，我们发现南开区项目主要相对集中在以下五个区域：区；；()各相对集中区域的开发项目具有不同的特点万德庄一带从住宅角度上讲是我们不把它们作为竞争对象，仅供参考。)场等)与“慧谷”形成竞争格局，其它项目与“慧谷”并无可比性。尤其是高科一－、南开区房地产市场发展形势预测质的保证。——()优势步价元(待定)／平方米是不算高的。弱点机会慧谷大厦用。内实力企业将目光瞄准的天津，而“慧谷”以其优越的威胁三、营销的定位与可行性分析、项目总括与定位层数：地上，地下层项目定位：纯甲级写字楼目标客户群体锁定于高科技产业园区及周私营企业主、中型公司、高级白领、商务●收入水平：个人月收入5元——元左右。●家庭结构：两代或两代以内结构简单的家庭。相对无竞争的优秀物业。、整合营销策略及营销技巧销策略作为开发商，一个经营者，我们要为消费者提供的到底是什么？前文中我业紧密相连的成功人士。他们普遍具有根据慧谷项目的项目规模，其销售周期应在－个月之间，在这期间，六、分阶段广告执行方案排期(推广期年月－年月)树立强大的企业形树立强大的企业形形象宣传为主体，迅速提高慧到位，并审议通过。象)．卖场外部包装。卖场外部包装为月底－月底－月底谷项目知有率。成。初步建立销售体系试开盘，逐步由形象并力争达成小幅成宣传转向具体卖点。交，建立慧谷大厦知名度。进一步扩大项目影跟踪、分析前一阶段响，与销售紧密结广告效果并随时调整作完成入年月－月合，成交量逐步放大广告策略，反复加深慧谷项目独特的空间抓住销售旺季，运用运用各种行之有效的各种销售技巧，力争促销活动进一步加强放入促销活动紧密结使整体楼盘销售率与目标人群的沟通合)年达到％行现有业主的维护，加强口碑效应通过制定下一阶段的销售工作方案和广告续报纸广告缩量维护，其它形式逐期求定位主题定位：选择一种空间，选择一种生活2..4.6.7.8.、报纸(做为最主要的媒体方式)：以《今晚报》为中心，附带《天津日报》、(另外，有条件的情况下在北京相关媒体刊登广告)、电视：采用天津有线台(收视率最高)播出一类创意形象广告。用低，同时该媒体在慧谷项目的目标客户群体中收听占销售总额的％(依阶段不同略有浮动)第六部分销售企划案、外部本案行销观念着重于懂得消费者需求层次，继而设计规划销售策略主题，()强调物业的附加值，扩大区域层面，依赖附近大型公共设施与商业、文化()慎选现场销售人员，与严格执行个案销售讲习，销售人员除了要对项目的三、业务策略()业务策略即销售推广策略。广义的，包括了销售人员、广告及各种促销作。)对预约客户中有望成交者必须(直接拜访)。。成交客户与配合各种强势媒体宣传，聚集休息时间或广告期间实施(直销)出外追踪拜访客户，并于每日下班前由业务主管总结追踪成果，检查是否达到预期销售目标。)逢休息日、节假日或期间适当制造假客户以达到烘托卖场气氛，刺激购富、勇于开拓、创新者。。。本案为使全部参与销售的人员与公司有关部门人员能在短期内了解公司情况与销