房地产估价师房地产强制拍卖估价知识点汇总

第五节房地产强制拍卖估价房地产强制拍卖卖估价：是是为相关部部门确定拍拍卖保留价价提供服务务，这里所所说的拍卖卖特指强制制处分的拍拍卖。以拍拍卖方式对对房地产进进行处分，是是一种特殊殊的交易方方式，在强强制处分、清清偿、司法法执行房地地产的交易易中较为常常见。知识点一：房地地地产拍卖卖的相相关法律律规定定●房地产抵押，是是是指抵押押人以以其合法法的房房地产以以不转转移占有有的方方式向抵抵押权权人提供供债务务履行担担保的的行为。债债务务人不履履行债债务时，抵抵押押权人有有权依依法以抵抵押的的房地产产拍卖卖所得的的价款款优先受受偿。●设定房地产抵抵抵押权的土土地地使用权权是以以划拨方式取取得得的，依依法拍拍卖该房房地产产后，应应当从从拍卖所所得的的价款中中缴纳纳相当于于应缴缴纳的土土地使使用权出出让金金的款额额后，抵押押权人方可可优先受偿偿。●房地产抵押合合合同签订后后，土土地上新新增的的房屋不不属于于抵押财财产。需需要拍卖卖该抵抵押的房房地产产时，可可以依依法将土土地上上新增的的房屋屋与抵押押财产产一同拍拍卖，但但对拍卖卖新增增房屋所所得，抵抵押权人人无权权优先受受偿。●债务履行期届届届满抵押权权人人未受清清偿的的，可以以与抵抵押人协协议以以抵押物物折价价或者以以拍卖卖、变卖卖该抵抵押物所所得的的价款受受偿；；协议不不成的的，抵押押权人人可以向向人民民法院提提起诉诉讼。抵抵押物物折价或或者拍拍卖、变变卖后后，其价款款超超过债权权数额额的部分分归抵抵押人所所有，不不足部分分由债债务人清清偿。●依照相关法律律律规定以承承包包的荒地地的土土地使用用权抵抵押的，或或者者以乡（镇镇）村村企业的的厂房房等建筑筑物占占用范围围内的的土地使使用权权抵押的的，在在实现抵抵押权权后，未经经法法定程序序不得得改变土土地集集体所有有和土土地用途途。●拍卖是指以公公公开竞价的的形形式，将将特定定物品或或者财财产权利利转让让给最高高应价价者的买卖卖方方式。拍拍卖标标的应当当是委委托人所所有或或者依法法可以以处分的的物品品或者财财产权权利。●委托人，买受受受人可以与与拍拍卖人约定定佣佣金的比比例。委委托人、买买受受人与拍拍卖人人对佣金金比例例未作约定定，拍拍卖成交交的，拍拍卖人可可以向向委托人人、买买受人各收收取取不超过过拍卖卖成交价5%的佣金。收收取取佣金的的比例例按照同拍拍卖卖成交价价成反反比的原则则确确定。//拍卖未未成成交的，拍拍卖卖人可以以向委委托人收收取约约定的费费用；；未作约约定的的，可以以向委委托人收收取为为拍卖支支出的的合理费费用。知识点二：房地地地产强制制拍卖卖估价5?1特点处分房地产由于于于其清偿偿、抵抵债、罚罚没、司司法执行行等原原因造成成其除除具有房房地产产估价的的一般般固有特特点外外，还有有许多多新的特特点。

1．强制处分处分房地产的拍拍拍卖属于强强制制性的司司法行行为，原原产权权人没有有权利利讨价还还价，处分分行为也一一定要在规规定的时间间内完成，如果拍卖不成，通常会由法院主持将拍卖标的物折价抵偿债务。

2．快速变现由于拍卖交易方方方式的特特点，买买受人（购购得得拍卖标标的的的竞买人人）在在较短的的时间间内决定定购买买，没有有充分分的考虑虑时间间，也没没有足足够的时时间对对拍卖标标的物物作充分分的了了解，特特别是是需在较较短的的时间内内支付付全部款款项，承承担的风风险较较大，因此此其其价格一一般较较正常交交易低低。

3．市场需求面面面窄、推广广力力度小拍卖房地产多为为为单宗、部部分分、小规规模物物业，难难以像像房地产产开发发项目进进行市市场营销销，仅仅以拍卖卖公告告的形式式进行行宣传，推推广广力度较较小；；再加之之拍卖卖房地产产是以以已确定定用途途、规模模、位位置的现现有状状况进行行销售售，而不像像房房地产开开发项项目先进进行市市场定位位、营营销、策策划，以以销定产产的方方式进行行，因因此市场场需求求面窄，只只会会满足个个别消消费者的的需求求并在许许多方方面存在“先天不足”，在成交价价格格上不得得不低低于正常常的房房地产项项目。4．消费者心理理理因素购买者由于消费费费心理的的影响响，在购购买前前已先期期认为为处分被被拍卖卖的房地地产价价格会低低于正正常房地地产价价格，使得得拍拍卖房地地产的的价格较较低。5．购买者的额额额外支出由于竞买拍卖房房房地产要要支付付拍卖机机构佣佣金，按按标的的额的不不同，此此部分约约为标标的额的1%～5%，成为为购购买者额额外的的成本，使使之之希望得得到较较低的价价格，以以弥补该该支出出。知识点三：房地地地产强制制拍卖卖估价的的技术术路线拍卖财产经过评评评估的，评评估估价即为为第一一次拍卖卖的保保留价；；未作作评估的的，保保留价由由人民民法院参参照市市价确定定，并并应当征征询有有关当事事人的的意见，即即评评估公司司只需需评估估估价对对象在正正常市市场的价价格水水平。估估价对对象正常常的市市场价格格可以以根据估估价对对象的类类型，选选用市场场法、收收益法、成成本本法等方方法进进行评估估。知识点四：房地地地产强制制拍卖卖估价的的类型型与方法法1．商品房商品房属于完全全全产权的的房地地产，估估价时时可采用用市场场法、成成本法法、收益益法评评估其正正常市市场价格格。

2．行政划拨地地地上的房产产

行政划拨地上房房房产的所所有人人只拥有有房屋屋的所有有权，拍拍卖所得得在支支付处分分工作作费用后后，须须先补缴缴土地地使用权权出让让金，因此此对对划拨土土地上上的房产产进行行估价时时，可可采取两两种技技术路线线进行行估价：：（1）以完全商商品品房产权进进进行估价价，拍拍卖后从从拍卖卖价款中中扣除除应补地地价款款及卖方方税费费。估价价时可可采用市市场法法、成本本法、收收益法评评估其其正常市市场价价格。通通常采采用第一一种技技术路线线。（2）以房地产产的的权益价格格格，即完全全商商品房的的价格格减去应应补地地价进行行评估估，估价价时可可先采用用市场场法、成成本法法、收益益法评评估完全全产权权下的正正常市市场价格格，再再评估应应补缴缴的地价价。

3．在建工程对处于在建工程程程阶段的的拍卖卖房地产产的估估价，应应充分分考虑后续续工工程需投投入的的成本、费费用用，交接接带来来的额外外支出出及不可可预见见费用，估估价价方法可可选用用假设开开发法法、成本本法、市市场法。【教材案例3－－－5】××房地产估价价报报告封面（略）目录（略）致估价委托人函函函（略）注册房地产估价价价师声明明（略略）估价假设和限制制制条件（略略）广州市海珠区××××路××房地产估估价价结果报报告（略略）广州市海珠区××××路××房地产估估价价技术报报告（节节选）一、估价对象实实实物状况况描述述与分析析估价对象所在××××（自编3、4、5幢）为钢筋筋混混凝土结结构三三十一层层的商商住楼。其其中中首层至四四层层为裙楼楼，商商业用途途，外外墙面正正面贴贴大理石石，侧侧面贴小小锦砖砖；五层为为架架空层；；六至至三十一一层为为塔楼，住住宅宅用途，塔塔楼楼外墙贴贴小锦锦砖。估价价对对象位于于裙楼楼二至四四层，××路及××路均设有有出出入口。二二、三三层配套套较齐齐备，装有有中中央空调调，两两趟手扶扶电梯梯，一部部货梯梯（只供供一楼楼至二楼楼使用用），三三个走走火通道道，现现租赁给××，装修修情情况为：：地面面铺抛光光砖，内内墙面部部分油油乳胶漆漆，部部分贴铝铝板，天天花板面面部分分装有木木架吊吊顶，部部分装装有木夹夹板吊吊顶；防防火门门，铝合合金玻玻璃窗，水水电电管线暗暗敷设设。第四层层闲闲置，主要要装装有两趟趟客梯梯，两趟趟货梯梯及三趟趟走火火通道，水水泥泥地面，内内墙墙面及天天花板板面扇灰灰，防防火门，铝铝合合金玻璃璃窗，水水电管线线明敷敷设。二、估价对象权权权益状况况描述述与分析析根据当事人提供供供的《国国有土土地使用用证》穗穗府国用用字第第特××号记载：：宗地地坐落在××号，土地地使使用者为为广州州市××房地产开开发发有限公公司，地号号为530，用途为综综合，使用用权类型居居住份额用用地70年，商业业、旅游、娱娱乐份额用用地为40年，其他他用地为50年，使用用权面积为为6354．41㎡。其其四至为东东至××，南至××，西至××，北至××。当事人人介绍，估估价对象所所在××（自编3、4、5幢）位于于上述宗地地上。根据委托人提供供供的《广广州市市房地产产产权权情况表表》（房房产登记记号：：富字××）记载：：房房产地址址为海海珠区××路××号。根据委托人提供供供的《广广州市市预售商商品房房申领预预售许许可证情情况登登记表》（预预售证号：××）记载：项项目名称为××（自编3、4、5幢）；地址址为××号；申报单单位为广州市市××有限公司；；总建筑层数数为31层，总建筑筑面积为66822㎡；可售层数数为—2～31层，总可售售面积为50239㎡。－l、－2层为停车场场，首层为商商业，第2～4层为商业，第第5层架空，第6层以上为住住宅。商业预预售面积为6500㎡。表3－37估价对象所在楼层分摊前面积（㎡㎡㎡）分摊面积（㎡）分摊后面积（㎡㎡㎡）123376．399967324．1888893700．588856233376．399967311．1499963687．544463343376．399967294．2377783670．633345合计

11058．7776644三、估价对象区区区位状况况描述述与分析析估价对象位于广广广州市海海珠区区××路××内，该小小区区东临××路，南临××路；附近近有有学校、商商场场、酒店店、银银行及公公交车车站等。估估价价对象所所处地地段临近××地铁站出出口口，对外外交通通便利，公公共共配套设设施较较完善。四、市场背景描描描述与分分析（略略）五、最高最佳利利利用分析析（略略）六、估价方法适适适用性分分析（略略）七、估价测算过过过程（一）用基准地地地价修正正法和和成本法法测算算房地产产市场场价格1．测算估价对对对象所在大大楼楼首层商铺铺（以以下简称“估价对象0”）的土地地价价格（1）基准地价价成成果介绍及及及内涵根据《关于公布布布广州市市国有有土地使使用权权基准地地价的的通知》（穗穗国房字［××］669号）。广州州市基准地价价的基准日为2004年12月31日，综合用地价价格内涵均为为基准日下法法定最高使用用年限，在正正常市场条件件、区域平均均土地开发程程度（五通一一平）和合理理容积率下的的熟地价格，基基准地价含土土地取得费、土土地开发费用用和土地有偿偿使用费（史史记：这里的的土地有偿使使用费指土地地使用权出让让金，不是城城镇土地使用用税）。宗地单价＝调整整整后基准准地价价×kl××kk2×kk3××k4××k55×k66×kk7＋开发程程度度修正k1—容积率（楼楼层层）修正系系系数；k2—街角地修修正系系数；k3—集聚度修修正系系数；k4—其他个别别因素素修正系系数；k5—使用年限限修正正系数；；k6—期日修正正系数数。基准地价设定开开开发程度度与本本报告估估价对对象设定定开发发程度相相同，均为为五通一平平，故不需需进行开发发程度的修修正。【纠错】系数交交交代缺少k7。（2）确定估价价对对象0所在宗地地的的基准地地价经查国土房管局局局公布的的《网网格点基基准地地价图》，估估价对象商业业网格点基准准地价为4582元/平方米建筑筑面积，路线线价加价为13419元/平方米建筑筑面积，路线线价加价标准准深度内面积积＝72．59×10＝725．9（㎡），总总用地面积为为6354．41㎡。根据路线价格计计计算公式式：宗地首层楼面地地地价＝（路路线线价加价×标准深度度内内面积＋＋网格格点基准准地价价×总用地面面积积）/总用地面面积积调整后宗地首层层层基准地地价＝＝（1341199×7225．9＋45822××63554．41）÷63554．41≈6115（元元元/㎡）表3－38首层2层3层、－1层4层、－2层1．00．4～0．6650．3～0．4450．25～0．．35（5）确定集聚聚度度修正系数数数（k3）目前该地段商业业业集聚度度一般般，确定定集聚聚度修正正系数数k3＝1。（6）确定其他他个个别因素修修修正系数数（k4）个别因素系数修修修正表表3－40指标标准优较优一般较劣劣标说明形状规则、地形形形地质及及环境境状况好好形状较规则、地地地形地质质及环环境状况况良好好形状基本规则、地地形地质及环环境状况适宜宜形状不规则、地地地形地质质及环环境状况况较差差形状极不规则、地地形地质及环环境状况差修正系数1．10～1．．051．05～1．．01．01．0～0．9950．95～0．．90估价对象0所在在在宗地形状状规规则、地地形及及环境状状况适适宜，综合合确确定其他他个别别因素修修正系系数k4＝1。（7）确定土地地使使用权年期期期修正系系数（k5）估价对象0所在在在宗地商业业用用途使用用年限限40年至2041年3月18日，在估估价价时点算算起，剩剩余使用用年限限为34．41年，故需进进行行年期修修正。根据年期修正公公公式k＝［1－1/（1＋y）^n］/［1－1/（1＋y）^m］，测算算土土地使用用权年年限修正正系数数k5＝0．973。（8）确定期日日修修正系数（k6）广州市基准地价价价的基准准日为为2004年12月31日，本次次评评估的估估价时时点为2006年××月××日，该地地段段地价水水平在在此期间间升幅幅约为3%，故需进进行行期日修修正，确确定期日日修正正系数k6＝1．03。（9）计算基准准地地价设定开开开发程度度条件件下的宗宗地地地价经以上分析过程程程，可得得到估估价对象象在基基准地价价设定定开发程程度条条件下的的楼面地价＝调整整整后基准准地价价×kl××kk2×kk3××k4××k55×k6＋开发程程度度修正＝6115×111×1．08×11××l×0．973××1．03＋0＝6619（元/㎡）2．在楼面地价价价基础上用用成成本法测测算土土地现值

土地现值(即土土土地重新新购建建价格)＝土地取取得得费＋管管理费费用＋投投资利利息＋销销售税税费＋开开发利利润（1）土地取得得费费土地取得费＝基基基准地价价修正正价格×（1＋3%）＝66199××1．03≈6817．57（元/㎡）【纠错】3%%%土地取得得费费率无取取值依依据。（2）管理费用用取取土地取得得得费的3%管理费用＝688817．57×33%≈204．53（元/㎡）【纠错1】管理理理费率无无取值值依据。【纠错2】缺缺缺销售费用用的的计算。（3）投资利息息确定估价对象000所在宗地开开发发期设定定为2年，投资利利息息率按估估价时时点中国国人民民银行公公布的的短期贷款款利息率为6．30%。假设开开发发费用在在开发发期内均均匀投投入：投资利息＝（666817．57＋204．53）×［（1＋6．30%）^2－1］≈912．6666（元/㎡）【纠错1】计算算算基数缺缺销售售费用。【纠错2】宗地地地2年开发期期的的确定未未说明明理由。【纠错3】计计计息期是均均匀匀投入，不不应应2年利息，而而而应为1年计息。（4）销售税费费销售税费取土地地地价值的8．50%。【纠错】销售售售税费8.5%费率无取取值值依据。（5）开发利润润开发利润取开发发发成本及及管理理费之和和的20%。开发利润＝（666817．57＋204．53）×20%≈1404．42（元/㎡）【纠错1】开发发发利润是是什么么利润，利利润润率内涵涵交代代不清，不不同同的利润润率基基数不同同。【纠错2】2220%利润率无无取取值依据据。（6）测算估价价对对象0土地现值值土地现值＝（666817．57＋204．53＋912．66＋1404．42）÷（1－8．50%）≈10207（元元/㎡）3．以估价对象象象0为基准表3－41估价对象项目基准单价（元///㎡）楼层系数评估单价（元///㎡）0首层10207l10207l二层102070．551042三层102070．440833四层102070．3535724．用成本法测测测算估价对对象象1建筑物重重置置成新价价值成本法是以建筑筑筑物开发发成本本所耗费费的各各项费用用之和和为基础础，再再加上一一定的的利润、利利息息、应缴缴纳的的税金后后乘以以成新率率来确确定房屋屋价格格的估价价方法法。建筑物价值＝（开开发成本＋管管理费用＋投投资利息＋销销售税费＋开开发利润）×成新率【纠错】公式式式缺少销售售费费用。1）开发成本1）开发成本开发成本包含勘勘勘察设计计和前前期工程程费、基基础设施施建设设费、房屋屋建建筑安装装工程程费、公公共配配套设施施建设设费、构构筑物物的价值值分摊摊、开发发过程程中的经经营费费用等。根根据据当地建建筑工工程市场场状况况，估价价人员员对估价价对象象l周边规模模相相似的房房屋的的开发成成本进进行调查查，确确定估价价对象象1（钢筋混混凝凝土结构构）建建安成本本为2800元/㎡，公共共配配套设施施建设设费为333330×10．5%＝349．65（元/㎡），前前期期工程费费取建建安成本本的5%＝28000××5%＝224．00（元/㎡）。【纠错1】市政政政配套设设施费费按3300元的基数数错错误，3300数据没有有交交代，不不知出出处，应应该用用2800的建安成成本本做为基基数。【纠错2】错处处处：勘察察设计计和前期期工程程费、基基础设设施建设设费已已全部含含在土土地取得得成本本和土地地开发发成本之之中了了，不应应再在在此计算算了，重重复计算算了。【纠错3】缺少少少其他工工程费费和开发发期税税费估价对象1建筑筑筑物开发发成本本合计＝2800＋349．65＋224＝3373．65（元/㎡）（2）管理费用用取取开发成本本本的3%。管理费用＝（222800＋224）×3%≈90．72（元/㎡）【纠错】管理理理费的费率率未未说明理理由。（3）投资利息息确定估价对象111所在大楼楼开发发期设定定为2年，投资利利息息率按估估价时时点中国国人民民银行公公布的的短期贷贷款贷贷利息率2年为6．30%。假设开开发发费用在在开发发期内均均匀投投入：投资利息＝（333373．65＋90．72）×［（1＋6．30%）^0．5×2－1］≈218．2666（元/㎡）（4）销售税费费（销售税费取房房房屋价值值的8．50%。【纠错1】销售售售税费8.5%取值无依依据据。销售售税费费也应列列出明明细，包包含哪哪些税费费。【纠错2】缺销销销售费用用。（5）开发利润润估价对象1建筑筑筑物开发发利润润取开发发成本本及管理理费之之和的20%。开发利润＝（333373．65＋90．72）×20%＝692．87（元/㎡）【纠错】开发利利利润无内内涵，不不同的利利润率率计算基基数不不同。【纠错】投资资资利润率20%取值无依依据据。（6）建筑物重重置置全新价重置全新价＝开开开发成本本＋管管理费用用＋投投资利息息＋销销售税费费＋开开发利润润＝（3373．．665＋90．72＋218．26＋692．87）÷（1－8．5%）≈4780（元元元/㎡）（取取整整）（7）确定建筑筑物物的成新率率率通过评估专业人人人员实地地勘查查，运用用观察察法确定定建筑筑物的成成新率率。经现现场勘勘查打分分，确确定其成新新率率为0．95。（8）确定估价价对对象1建筑物重重置置成新价价值建筑物重置成新新新单价＝＝重置置全新价价格×成新率v＝c×q其中：v—房房房屋现值值（元元/㎡）；c—房屋重置全全新新价格（元元元/㎡）；q—成新率。建筑物重置成新新新单价＝47800××0．95≈454l（元/㎡）6．测算估价对对对象l、2、3房地产价价格格。6．测算估价对对对象l、2、3房地产价价格格。估价价对象象2、3建筑物重重置置成新单单价详详见下表表：估价对象2、333价格测算算表表3－43估价对象项目土地单价（元///㎡）房屋单价（元///㎡）房地产单价（元元元/㎡）面积（㎡）房地产总价（万万万元）l二层5104454l96453700．5888563569．2lll2三层4083454186243687．5444633180．14443四层3572408776593670．6333452811．3444合计

11058．777669560．6999（二）用收益法法法测算估估价对对象1、2、3的房地产产价价格1．用收益法测测测算租约期期内内估价对象l房地产收收益益价格（1）测算年净净收收益年有效毛收入＝＝＝单位面面积月月租金×12×出租率年运营费用＝维维维修费＋＋管理理费＋保保险费费＋税金金年净收益＝年有有有效毛收收入－－年运营营费用用a．年有效毛收收收入根据委托人提供供供的《房房屋租租赁合同同书》记记载，××裙楼一楼楼部部分及二二、三三楼已设设定长长期租约约，根根据该大大楼的的首至三三层的的租金分分布比比例，拆拆分出出估价对对象1的租金见见下下表：月租金拆分表表3－44项目租金比例平均月租金（元元元/㎡）面积（㎡）月租金收入（万万万元）首、二、三层商商商场—397947．0444309935首层商场l61．92588．85999236462二层商场0．6540．253687．544463148424三层商场0．5534．063670．633345125022合计

309908【纠错1】3999元月租金金没没有交代代租金金内涵。【纠错2】出租租租率是100%欠妥，没没有有考虑空空置率率及收租租损失失。【纠错3】没有有有考虑押押金或或租赁保保证金金的利息息收入入。经过拆分，租约约约期内估估价对对象1（二楼）的的的月租金金约为为40．25元/㎡，可得得年年有效毛毛收入入＝40．25×1122×1000%%＝483（元/㎡）b．年运营费b．年运营费①管理费：估价价价对象所在在地地区出租租房屋屋的管理理费一一般由租租户另另外支付付，不不包含在在租金金内。②维修费：指为为为保障房屋屋正正常使用用每年年需支付付的修修缮费，保保险险费指房房产所所有人为为使自自己的房房产避避免意外外损失失而向保保险公公司投保保的费费用，维维修费费及保险险费取取有效毛收收入入的2%。【纠错】保险费费费的计算算基数数取有效效毛收收入错，应应为为房屋现现值。③税金：指房产产产所有人向向税税务机关关缴纳纳的房产产税和和营业税税等。综上所述，结合合合估价对对象所所在地区区的客客观情况况，税税金、维维修费费、保险险费合合计约为为年有有效毛收收入的的20%。【纠错】缺城镇镇镇土地使使用税税的计算算。c．年净收益估价对象年净收收收益＝年年有效效毛收入入－年年运营费费用＝＝483×（1－20%）＝386．4（元/㎡）（2）测算资本本化化率采用安全利率加加加风险调整整值值法确定资资本本化率。安全利率指无风风风险的资资本投投资收益益率，取取估价时时点2006年10月18日中国人人民民银行的的一年年期定期期存款款2．52%，扣除20%的利息税税后后，安全全利率率约为2%。考虑到到估估价对象象实际际情况，本本次次风险调调整值值取3%。资本化率＝安全全全利率＋＋风险险调整值值＝2%＋3%＝5%【纠错】无风险险险调整值3%无取值依依据据，或说说没有有计算过过程。（3）测算估价价对对象1租金期内内的的收益价价格根据《房屋租赁赁赁合同书书》记记载，租租约期期从2005年3月1日至2013年2月28日止，租租金金前两年年不变变，从第第三年年起，每每年递递增3%。估价时时点点为2006年10月18日，直至2007年2月28日，两年年内内租金不不变，租租金为40．25元/㎡。从2007年3月1日至2013年2月28日，租金金每每年递增3%，递增年年限限为6年，可得得：：a＝月租金×收收收益面积×出租率×（1－年运营营费费用）v＝a÷y×［［11－1/（1＋y）^n1］＋a÷（y－g）×｛1－［（1＋g）/（1＋y）］^n2}}÷（1＋y）^n1v＝386．44÷÷5%×［1－l/（1＋5%）^0．39］＋386．4÷（5%－3%）×{1－［（1＋3%）/（1＋5%）］^6}÷（1＋5%）^0．39≈2273（元/㎡）a为年净收益，nn1是净收益益平平稳年限限，n2是净收益益递递增年限限，g为净收益益递递增的比比率。【纠错】折现率率率不应该该混用用报酬率5%。2．用收益法测测测算租约期期外外估价对对象1房地产收收益益价格（1）测算年净净收收益年有效毛收入＝＝＝单位面面积月月租金×12×出租率年运营费用＝维维维修费＋＋管理理费＋保保险费费＋税金金年净收益＝年有有有效毛收收入－－年运营营费用用a．年有效毛收收收入根据估价人员调调调查了解解，估估价对象l周边档次次相相同、用用途相相近、结结构相相似、装装修档档次相近近的二二楼商场场租金金水平，确确定定估价对对象1客观月租租金金约为65元/㎡，客观观出出租率约约为90%。年有效毛收入＝＝＝65×1122×900%＝702（元/㎡）错处：应说明租租租金内涵涵。b．年运营费b．年运营费①管理费：估价价价对象所在在地地区出租租房屋屋的管理理费一一般由租租户另另外支付付，不不包含在在租金金内。②维修费：指为为为保障房屋屋正正常使用用每年年需支付付的修修缮费，保保险险费指房房产所所有人为为使自自己的房房产避避免意外外损失失而向保保险公公司投保保的费费用，维维修费费及保险险费取取有效毛毛收入入的2%。③税金：指房产产产所有人向向税税务机关关缴纳纳的房产产税和和营业税税等。综上所述，结合合合估价对对象所所在地区区的客客观情况况，税税金、维维修费费、保险险费合合计约为为年有有效毛收收入的的20%。c年净收益估价对象年净收收收益＝年年有效效毛收入入－年年运营费费用（2）测算资本本化化率采用安全利率加加加风险调调整值值法确定定资本本化率。安全利率指无风风风险的资资本投投资收益益率，取取估价时时点2006年×月×日中国人人民民银行的的一年年期定期期存款款2．52%，扣除20%的利息税税后后，安全全利率率约为2%。考虑到到估估价对象象实际际情况，本本次次风险调调整值值取4%。资本化率＝安全全全利率＋＋风险险调整值值＝2%＋4%＝6%（3）测算收益