第十章物业管理的前期介入1-3

第十章物业管理的前期介入本章学习目的：了解物业管理、物业管理前期介入得含义，物业管理及物业管理前期介入的作用熟悉物业管理前期介入得程序和内容熟悉物业管理前期介入得各阶段的业务10.1物业管理前期介入的含义和作用10.1.1物业管理的含义和意义物业管理的含义按国务院颁布的《物业管理条例》所称的物业管理，是指业主通过选聘物业管理公司，由业主和物业管理公司按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维修相关区域内的环境卫生和秩序的活动物业管理的重要性随着我国房地产业的逐渐成熟，物业作为房地产开发的延续和完善，房地产开发项目的物业状况也成为购房者越来越关心的问题。10.1.2物业管理前期介入的含义与作用物业管理前期介入的含义物业管理前期介入，泛指物业公司从项目市场调研阶段开始为房地产开发商从物业管理运作角度提出小区规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁等方面的建设性意见，并制定物业管理方案，直到物业管理区域内业主委员会成立前的物业服务工作物业管理前期介入的作用物业管理前期介入的作用主要有：有利于优化设计，完善细节，减少返工，防止后遗症有利于提高施工质量有利于加强对所管物业的全面了解有利于后期管理工作的进行有利于促进销售10.1.3物业管理前期介入与前期管理的区别前期物业管理根据物业管理条例，前期物业管理是指业主大会选聘物业管理公司之前，房地产开发商与选聘的物业管理公司签订《前期物业服务合同》，并由物业管理公司依照合同的约定实施的物业管理，也指自房屋出售之日起，至业主委员会与物业管理公司签订《物业服务合同》生效时终止的物业管理活动前期介入与前期管理的区别主要有以下几点区别：前期介入得物业管理不一定与开发商确定管理合同委托关系，而前期物业管理必须有委托关系，管理者已拥有该物业的管理权前期介入一般还没有确定物业与业主等具体管理对象，而前期物业管理必须有明确的管理对象在前期介入中，物业管理公司只是起辅助作用，在前期物业管理中，物业管理公司起主导作用10.1.4物业管理前期介入的程序与内容物业管理服务标准的确定参与设计施工物业管理队伍的组建物业管理方案及制度的确定接管验收与业主入住阶段的物业管理10.2物业管理服务标准的确定10.2.1楼盘的功能定位房地产开发企业在取得土地开发使用权后，要对市场进行调研并对项目做可行性研究，一些有远见开发商还会聘请专门的物业管理人员对其项目进行评估分析，如果有可能物业管理的专家还会对项目的日后管理提出咨询报告，以便开发商在预算决策时综合考虑各方面的意见，减少决策的盲目性和主观随意性10.2.2物业管理的档次与服务标准对于功能定位相同的物业来讲，其服务标准是由物业的档次来决定的，物业管理档次的设定，一方面取决于楼盘档次的高低、绿化率、公共设备和设施的先进性及完备程度、小区环境总体状况等硬件设施，另一方面，取决于服务管理是否全面、规范，保安服务是否严密，保洁服务的程度等软件服务的档次不同档次物业管理的差别居住档次服务标准费用普通居民住宅基本的管理和服务低中档居民住宅提供常规性的服务和一些特约性的服务中高档居民住宅较高的标准高10.2.3智能管理随着信息时代的进一步发展，物业管理也逐渐向智能化方向靠近，比如建立独特的小区局域网，火警、盗警的紧急求助按键，友好的intenet界面等等，这是物业发展的一个新的潮流10.3设计与施工阶段的物业管理介入物业管理的前期介入工作可以具体体现在参与物业的设计与施工，就是物业管理人员从后期管理的角度出发，就物业的设计及工程选料和安装方法提出合理的意见，以避免在后期管理中的遗漏工程，更加合理的去管理小区。物业管理施工期分为两个阶段，规划设计阶段和施工安装阶段10.3.1规划设计阶段规划设计是物业能否形成完整、舒适、便利的功能区域的先天制约因素。物业管理专业人员对规划设计的职责主要表现在要全面细致地反映物业管理能得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题或缺陷，把它以咨询报告的形式提交给设计单位并且责成其在设计中予以纠正物业管理公司有责任和义务向开发商和设计提出建议的方面：配套设施的完善水电气等供应量安全保卫系统垃圾处理方式绿化布置消防设施建筑材料选用其他如管线的布局、位置、高度、离墙距离等10.3.2施工安装阶段土建施工阶段物业管理公司在施工阶段的主要内容是确保工程施工质量，物业管理公司参与监理的要点包括：选派有关专业人员参与工程施工质量监理要尽可能全面地收集物业的各种资料，熟悉各个部分，为日后管理作充分准备按国家规定的技术标准，与设计单位、施工单位、开发商一起进行技术交底和图纸会审检查跟进小区已签批的工程和约的进度，详细了解本物业工程设施基本情况设备安装阶段物业管理公司在机电设备安装调试阶段的介入，主要是从物业管理的角度，提出机电设备安装和能源分配的有关专业