农村集体建设用地基准地价评估的研究-以都江堰市为例(可编辑)

农村集体建设用地基准地价评估的研究——以都江堰市为例（可编辑）农村集体建设用地基准地价评估的研究——以都江堰市为例四川师范大学硕士学位论文农村集体建设用地基准地价评估研究――以都江堰市为例姓名:齐小军申请学位级别:硕士专业:人文地理学指导教师:周介铭20090425农村集体建设用地基准地价评估研究――以都江堰市为例人丈地理专业研究生齐小军指导教师周介铭摘要:随着我国农村集体建设用地的流转速度加快，农村集体建设用地基准地价评估研究越来越有必要。本文首先分析了农村集体建设用地基准地价同时对我国目前农村集体建设用地基对我国农村集体建设用地流转的意义，准地价的研究现状以及存在的问题进行了阐述。结合土地估价的理论与原理，研究了四种常用的土地估价方法，并对各个估价方法的特点作了比较。最后，根据农村集体建设用地基准地价的特点，应用成本逼近法和剩余法对都江堰市农村集体建设用地基准地价进行评估。都江堰市关键词:集体建设用地土地定级基准地价constructionlandRuralcollectivepremiumthebase--TakeasexampleDujiangyanMajor-HumangeographyTutor:ZhouGraduate:QiXiaojunJiemingforoftheflowChina’SruralcollectivelandconstructionAbstract:Asassessmentbasehasbecomecollectiveconstructionlandpremiumspeed，ruralconstructionthemralcollectivefirstanalyzesincreasinglynecessary(Thepaperoftheofthelandbaseofourruralcollectivelandforconstructionmeaningcurrentruralcollectivelandforconstruction(Atthesametime(China’Scirculationalelandaswellastheexistenceoftheresearchofbenchmarkpricesquestionsfourandofdescribed(Combinationoflandvaluation。theoryprinciples，studyofthevariousthecharacteristicsusedmethodsoflandvaluation，andcommonlyinconstructionlandmethodscollectivevaluationwere(compared(Finally(ruralofaccordancewiththeassessmentapplicationrequirements(thecollectiveconstructionlandandresidualmethodofmethodCity，ruralDujiangyanassessmentbase(premiumBenchmarkconstructionlandLandwords:CollectivepremiumKeygradingDujiangyanCityII四川师范大学学位论文独创性及使用授权声明本人声明:所呈交学位论文，是本人在导师指导下，厘企整整蕉独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明a本声明的法律结果由本人承担。本入承诺:已提交的学位论文电子版与论文纸本的内容一致。如因不符而引起的学术声誉上的损失由本人自负。本人同意所撰写学位论文的使用授权遵照学校的管理规定:学校作为申请学位的条件之一，学位论文著作权拥有者须授权所在大学拥有学位论文的部分使用权，即:1已获学位的研究生必须按学校规定提交印刷版和电子版学位论文，可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库供检索;2为教学、科研和学术交流目的，学校可以将公开的学位论文或解密后的掌彼论文作为资料在图书馆、资料室等场所或在有关网络上供阅读、测览。’本人授权中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到《中国学位论文，并通过网络向社会公众提供信息服务。全文数据库》保密的学位论文在解密后适用本授权书导师靴敝储戳:币争签字日日签字吕期:访丫年岁’月,日1综述1。1研究意义上世纪八十年代，改革开放全面推开，作为重要经济要素的土地也就顺理成章地成为改革的对象，其中最重要的是建立了新的土地使用制度。最先开展的是国有土地使用制度改革，把原来国有土地的无偿、无限期、无流动使用改为有偿、有限期、有流动的使用，使土地直接参与市场的资源配置。土地市场成为我国市场经济体系中的重要组成部分，在土地资源的优化配置和城市建设的资金筹措等方面发挥了不可替代的作用，对缓解城市建设资金压力，改善城市基础设施，扩大城市承载能力，吸纳农村进城人El,发挥了重要作用川。以国有土地使用制度改革为主要内容的土地市场培育发展过程，在多方面影响着集体建设用地的流转。一方面是入市的国有土地往往来源于向农民集体征用土地，原存量国有土地入市只占很少的份额。另一方面是土地价值的凸现、政府征用土地补偿与出让价格的巨大反差，导致集体建设用地直接入市。集体建设这既有社会经济发展、农村人口转用地的流转在市场经济大潮中势不可挡，移的外在需求因素，又有在土地市场不断发育的大背景下，土地价值不断凸现，集体土地所有者实现土地收益的内在追求因素，同时，也是根据我国人多地少突出矛盾，（实现土地集约利用，提高土地利用率目标的必然选择。早期的集体建设用地流转，一般为进城务工、经商户向集镇或城郊结合部的农民租赁房屋，作为经营和生活居住场所，然后，随着进城镇务工、经商者的资金积累，出现房屋买卖现象。可以说集体建设用地流转是农村人口向城镇转移的必然产物。集体建设用地流转为完善我国城乡供地体制，促进城乡土地资源的合理利用，推动社会协调和可持续发展具有积极作用和重要意义:第，是我国城镇化发展的必然要求。土地置换使农村居民集体建设用地的流转，向中小城镇集聚。集中建设农村居民住宅，不仅可以使村庄复耕，有效增加耕地面积，还可加大对中小城镇基础设施建设的力度，农民居住环境改善了，生活质量提高了，推动了农村城镇化的进程。第二，有利于城乡土地统一规划的制把城乡土地纳入一体，在统一的制度架构下，通过建设用地供应定与实施。总量控制，统筹城乡土地用途分区管制，可以确保保护耕地的基本国策的实施。从我国国情看，耕地的相对稀缺和建设用地的巨大需求的矛盾十分突出，集体建设用地的市场流转，将大大提高土地利用率，使土地资源得到有效配置，可大大减缓国有建设用地需求对农用地的压力。第三，有利于农民集体土地财产价值的实现。集体土地是农民的最重要的财产，通过建设用地使用权的流转，不仅使农民集体能够利用土地资产参与经济发展和城镇化建设，同时农民也能获得地租收益，保障了农民的财产权益。然而，由于缺乏明确的法律规定，地方政府无法可依，管理调控不能到位:同时，一直以来的隐形市场交易，也使得交易双方权益难以保障。因此，需要国家加强对农民集体建设用地的管理，合理利用土地，规范农村集体建设用地使用权流转市场秩序，促进经济的可持续发展。基准地价作为国家或政府制定的一种定价性质的价格，对防止?地进行人为炒作，或是随意压低价格，扰乱市场秩序，或是造成资产流失起到了巨大的作用。但是现在农村集体建设用地还没有基准地价，导致评估集体建设用地时，没有价格基础，也没有价格依据。这样会严重偏离政府的宏观管理，影响市场的正常发育。因此，开展农村集体建设用地基准地价评估工作是推动农村产权制度改革，加强农村集体土地管理，规范农村集体建设用地使用权流转市场秩序，维护土地所有者和土地使用者合法权益的重要基准性工作。1(2研究现状土地农民集体所有是我国特殊的所有制形式，这种所有制形式的土地是国家在建国初期的土地改革中划分给农民集体的，包括用于农业生产的农用地和用于农村建设和农民居住的集体建设用地。上世纪80年代，土地使用制度的在国有土地使用权上，变过去改革把城镇国有土地的使用权和所有权分离。无偿、无限期使用为有偿、有限期使用，使城镇国有土地使用权真正按照其商品的属性进入了市场，创立了以市场手段配置土地的新制度，在社会经济活动中发挥了巨大的作用心3。然而对于城镇周边地区同样具有商’品属性的集体建设用地使用权，我国的法律、法规却长期以来明确规定不得入市。在当前市场经济条件下，土地资源作为一种特殊商品，必然受到市场机制的调节。随着我国经济的快速发展，发达地区尤其是紧邻城市中心地区的集体建设用地使用权价值和资产价值越发显现，流转现象已相当普遍。一方面，由于对土地的需求增多，2而国有土地的数量又是有限的，因此一部分开发商把目标指向了农村集体建设用地;另一方面，农村集体受经济利益的诱惑，又愿意将农用地变为建设用地。因此，现在大量的集体建设用地已经进入了土地市场，集体建设用地的自发流转反映了市场经济条件下对农村集体建设用地使用权流转的客观内在需求。我国已经出台了城镇土地分等定级和农用地分等定级的标准。但对于农村集体建设用地级别划分及基准地价的评估尚无相关的技术规定。关于集体土地使用权流转方面的规定有:《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土口3。2005年，广东省率先制定并发布了《广地使用权依法发生转移的除外”东省农村集体建设用地使用权流转管理办法》。另根据《成都市集体建设用地使用权流转管理办法》成国土资发[2008]124号、《集体土地所有权和集体建设用地使用权登记的有关问题实施意见》成国土资发[2008]127号文件精神，本着“同地、同权、同价”的原则，为集体建设用地流转提供价格依据。2008年成都市委、市政府为深化农村土地和房屋产权制度改革，加强集体土地使用权流转市场管理，夯实农村集体建设用地流转管理基础工作，维护土地所有者和土地使用者的合法权益，制定了《关于开展农村集体建设用地基准地价评估工作的实施意见试行》。这些政策的出台意味着农村集体建设用地从也为地方政府有效管此可以享有与城市国有土地同等的权利进入市场交易;理集体建设用地翻开了新的一页。目前相关方面的研究还较少，中国地质大学的刘泰圻、杨杰、周学武在其论文《集体建设用地定级与基准地价定价浅析》中，结合广东省集体建设用地基准地价制定试点工作，从土地定级与基准地价定价思考出发，探讨集体建设用地基准地价与农用地基准地价、城镇国有土地基准地价三者间的区别与联系，为城乡一体化土地基准地价体系研究提供参考H1。然而，这些政策和研究只是一项探索性方法，要能真正贯彻实施，还需要一系的配套措施。集体建设用地使用制度的改革试点，对当前我国的地价管理体系也提出了新的要求。目前，我国农村集体土地的价格体系主要是针对农用地的农用地基准地价和征地区片综合地价，针对建设用地评估的城镇基准地价覆盖范围又把农村集体建设用地排除在外，因此，集体建设用地基准地价还是当前我国地价管理中的空白。集体建设用地在所有权主体、国家法律政策支持程度、规划条件、使用权价格内涵等诸多方面有别于城镇国有建设用地土地，需要进行深入的研究探讨。1(3存在的问题集体建设用地是我国独有的特殊用地形式，正因为这种独有和特殊性，才决定它在市场运作上没有模式可寻。从而影响到集体建设用地房地产的正常估价，出现难以规范的现象。造成估价结果的不合理性，制约了一些地区经济正常发展，这是亟待解决的问题。1(3(1可操作性差集体建设用地估价时体现的可操作性差，说明集体建设用地进入市场的条件不具备，急需规范和调整，具体体现在以下几个方面:1房地产之间缺乏由于集体建设用地的开发建设缺乏统一规划，即便是相同地区也很可比性。少找到类似的房地产，市场的相对窄小造成可比性房地产不易寻求或无法寻求;2集体建设用地使用年限难以确定。国有土地国家都规定了最高的法定使用年限，而集体建设用地的使用大都没有土地使用年限。虽然有些土地所有者和使用者，在用地协议中自己设定了使用年限，但是，这些使用年限不是法律承认的使用年限，所以也就不科学，即便在估价中采用了这些使用年限后得出的价格也不是客观合理的价格。1(3(2集体建设用地没有入市，缺乏有效的市场资料集体建设用地与国有土地不同，国有土地在符合法律程序条件下随时可以进入市场交易，而且交易的频率极高，交易时体现的内容也很丰富。有了丰富的市场就给估价提供了极为丰厚的交易资料，供估价时筛选使用。而集体建设用地没有市场交易，更没有客观实例可用。在估价时就显得枯燥乏味，评估出的价格也极难适应市场的要求。1(3(3大部分集体土地无基准地价，估价时无法定依据4按估价规范的要求在进行土地价格评估时，必须选择一种估价万蹑就是墨准地价修正法。这是因为基准地价是国家或政府制定的为规范土地市场，(防止土地进行人为炒作，或是随意压低或抬高价格，扰乱市场秩序，或是造成资产流失而制定的一种法定价格。但是农村集体土地大部分是在本地区基准地价覆盖区之外。没有基准地价的指导，势必造成价格的混乱。1(3(4使用风险较大集体建设用地在使用上和国有土地相比风险较大，这是由于:1使用权的取得没有法律、法规的充分保护;2面对的所有权主体是农民集体且在土用上可能有违规违法行为的存在;3有些集体土地上的建设不符。她的使合土地总体利用规划和城市建设总体规划。1(3(5与国有土地在权利上的差别就目前的房地产市场状况看，集体土地与国有土地存在本质差别。1面对的所有权主体不同。国有土地所有者是国家，集体建设用地面对的所有者是乡镇政府或村农民集体。换句话说，就是所有权的差别和使用权的差别;2法律、政策的支持程度不同。国有建设用地使用权是土地使用者在诸多法律法规的保护下，按照严格的程序来完成的。集体建设用地取得过程是土地使用者和土地所有者基本上按照双方的意愿来完成，这种使用权的形成人为因素太大，反映在土地使用权价格上具有不确定性。其实这就是法律赋予权利的差别;3规划条件不同。国有土地是在符合如下条件下进行。第一、符合城市建设总体规划;第二、符合土地总体利用规划;第三、符合土地年度利用计划。集体土地使用权大都位于城乡结合部的农村和城市规划几乎涉及不到的地方，‘远离规范的规划设计和有序的市场机制，很难界定可行与否、规范与否，这就说明和国有土地相比进入市场时有权利的差别。52土地定级估价的理论基础与原则2(1理论基础“土地是社会经济活动的基础，也是人类生活和社会经济活动的主要载体"陆3。农村集体建设用地基准地价评估的建立必须以一定的科学理论为基础，这些理论包括:土地区位理论、地租理论、级差收益理论和经济统计理论。2(1(1土地区位理论区位是指由自然、经济与社会各要素之间相互作用而形成的综合体，是自然界的各种地理要素和人类社会经济活动之间相互联系、相互作用在空间、位置上的反映，是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在地域空间上有机结合的具体表现四;三种区位有机联系、相辅相成，形成土地区位的优劣差异。区位理论是研究特定区域内人类经济活动与社会、自然等其它事物和要素间的相互内在联系和空间分布规律的理论。土地作为人类一切活动的场所和载体，虽不可移动，但因在其上从事的活动不同，使之在空间上表现出的利用类型不同，地租、地价也随之变化、演替和转移，以致不同质量、不同地租、地价的地块之间不仅有距离和方位特征，还具有确定的空间分布规律，并与各种地理要素、社会经济活动的影响有密切的内在联系。因此，土地利用的实质即是对土地区位的利用。当我们把土地作为区位理论研究的客体，而把各种已有的地理要素和社会经济活动的空间配置作为区位条件，分析研究由于这些条件在土地上的分布和变化对土地价格发生的综合影响作用，就可以根据土地价格的明显差异，划分出土地级别，并且评估出基准地价。2(1(2地租地价理论地租是土地所有者凭借土地所有权得到的收入，是土地所有权借以实现的经济形式，其本质就是收益权，即土地所有者从土地上获取收益的权力口3。马克思认为，任何社会只要存在着土地所有者和不占有土地的直接生产者，就有马克思对地租产生的原因和条件进行了分析和研究，根了产生地租的基础。据6地租产生的原因和条件，把地租区分为绝对地租、级差地租和垄断地租等几种形式。绝对地租绝对地租是土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的地租。具体讲，绝对地租是为取得土地使用权而向土地所有者支付的最低地租。级差地租级差地租是指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。由于土地质量不同而产生级差，形成级差地租。级差地租与土地等级相联系，在。等量投入情况下，土地等级不同，土地收益便不同，因此地价也不同哺3马克思在分析级差地租时，按其形成的基础不同，把级差地租分为两种形式:级差地租I和级差地租II。级差地租I是指土地质量好，区位条件好，在土地经营权垄断的情况下，形成稳定持久的超额利润，从而形成级差地租I,它是地租的主要形式。级差地租Il是由在土地上追加投资、改善基础设施等而增加的超额利润转化而成的。土地使用者对自己经营的土地连续追加投资，使一定时间内的效益随投资的增加而递增，从而形成级差地租II。’3垄断地租垄断地租是由土地的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。由于?地供给的稀缺性，优越地段供不应求的矛盾日益尖锐，这样，垄断地租水平由租用者的需求及其支付能力决定。4地价马克思认为:土地价格“不是土地购买的价格，而是土地所提供地租的购买价格”嘲。按照马克思的地租理论，地租是土地所有权在经济上的实现，地价是地租的资本化。土地价格的计算公式可表示为:土地价格地租,利息率。马克思地租地价理论为评估土地提供了理论依据。2(1(3级差收益理论级差收益是土地使用者因占有使用不同区位和不同土地质量的土地而获得的超额利润，土地质量差异是级差收益产生的根源。7所谓土地质量差异，主要指每一地块在自然条件、交通条件、基础设施、环境质量、人口密度等方面优劣程度的差别n弓I。占有较优土地质量和区位的经营者，可以凭借其所处的具体地段，获得社会经济活动中最有利的条件，从而增加收益，得到超额利润。客观上，不同土地位置，不同土地条件的每一地块都存在级差收益。因此，农村集体建设用地土地定级与估价就是要分析土地地域差异与级差收益的内在联系，在客观分析级差收益的基础上，划分土地级别。2(1(4经济统计理论(在土地估价中，首先需要调查分析大量的自然和社会经济数据，因此必须运用现代经济统计理论和方法来分析、检验、处理各种调查数据，从中去伪存真、去粗求精，使评定的土地级别与基准地价符合客观实际。2(2相关原则2(2(1土地定级相关原则土地定级要合理反映土地质量差异及其分布特点，体现土地资源的合理利用和实现其最佳经济效益、社会效益n?。因此，在土地定级中应遵循以下原则:实际测算为依据，结合土地规划、土地利用等政策进行调整(土地受到社会、经济、自然、政治等诸多因素的综合影响，各因素影响不同，导致土地利用效率的不同，从而影响土地级别。因此在土地定级中应以实际测算为依据，另外，要结合土地规划、土地利用政策进行调整。全面考虑全域范围内的经济发展状况、产业分布状况、人口分布状况等因素对土地利用效益的影响，使土地定级具有较高的准确性和可靠性，评测出合理、切合实际的土地级别。地域分异原则土地质量的地域分异规律是土地的自然和社会各因素不同组合的结果，它反映了地域间土地生产力或利用效益上的差别。土地定级应掌握土地区位条件和特性的分布与组合规律，并分析由于区位条件不同形成的各地域分异状况，将类似地域划归同一土地级别。级差收益原则土地定级成果最终要为土地的合理利用服务，而土地利用明笠仝、圻放盈利琢也就是说，土地的级合效益主要通过土地利用所产生的级差收益表现出来，差收益是反映土地质量特性的一个定量化指标，因此土地定级应在初步划分的土地均质地域上，对级差收益明显的行业进行级差收益测算，测算值作为确定土地级别数目和了解行业级差收益及修订初步划分的土地级别的重要依据。定量与定性相结合的原则在土地定级中，“应尽量按实际测算为准，把定性的、经验性的分析进行量化，对能够量化的指标用定量化的方法来表示，做到以定量为主，定性为辅”112］，以减少人为的随意性，提高土地均质地域的精度和土地级别与实际的吻合度。2(2(2基准地价评估原则最有效使用原则土地价格是以该地块的效用作有效发挥为前提的，在评估中，我们应以此原则来确定估价对象的最佳开发利用方式和最佳收益水平。替代原则根据市场运行规律，具有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互比较之后才决定的。地价也同样遵循替代规律。变动原则一般商品的价格，是伴随着构成价格因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过经常处于变动之中，程中形成的。在土地估价时，“必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性、有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素”n弓I。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。供需原则在完全的自由市场中，一般商品的价格取决于需求与供给的均衡点，需求超过供给，价格随之提高;反之，供给超过需求，价格随之下降。由于土地具9有地理位置的固定性、面积的有限性等自然特性，在进行土地估价时，充分分析影响地价的一般、区域、个别因素，考虑土地特殊的供、求特性，寻找地价的变化规律，建立科学、合理的地价指数体系。报酬原则根据经济学中“等量资本应获得相应报酬”的原理，得到“土地的开发投入也应获得相应的收益“H’。基于此原则，在成本逼近法测算中我们要计算土利润及所有权收益。同时，根据经济学中边际地开发投入资金的正常利息、收益理论，生产要素之间存在一定的最优组合，超过一定限度，每一要素的持续增加，其收益却不会相应地成比例增加，这一原则说明了成本的增加不一定会使土地价格增加，所以土地取得费、土地开发费以及相关税费的取值，应考虑区域平均的、正常的、合理的成本。预期收益原则土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为基准。在评估过程中，确定土地的客观收益时，应以估价对象未来使用年期内的正常、有效的客观收益为准。综合分析原则地价受自然、经济、社会及政治等诸多因素的影响。因此，在进行地价评估工作中，要充分考虑影响地价的多种因素，抓住主导因素，进行综合分析，才能评估出较合理的符合客观实际的价格。lO3基本评估方法土地估价就是估价人员依据土地估价的原理、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况、充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权力状况下某一时点的价格的过程。

3(1收益还原法3，1(1收益还原法概念收益还原法的定义收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，它也是对土地、房屋、不动产或其他具有收益性质资产进行估价的基本方法n射。收益还原法是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。收益还原法的原理由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在使用某土地不仅能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年问源源不块土地时，断地继续取得。当将此项随时间延续而能不断取得纯收益，以适当的还原利率折算为现在价值的总额称为收益价值或资本价值时，它即表现为该土地的实质价值，也是适当的客观交换价值，这就是收益还原法的原理。3(1(2收益还原法公式3(1(2(1纯理论的最一般公式D―卫+ 』兰D―卫+ 』兰1 ——十•.. j玉 ——1-1-‘1十巧1+,1+‘1+r21+吃1+‘1+吒1+吩…1+‘式中:r表示土地的收益价格；儡，口：，如，…，口。一一分别表示未来各年土地纯收益；‘，巧，•,,‘，巧，•,,――分别表示未来各年的还原利率。该公式属于纯理论化的公式，在理论分析上具有重要意义，但在实际估价工作中，个别因素都在变化，因此也无法操作，但由此公式，假设某种情况，可以推导出其他各种公式。3(1(2(2土地纯收益流量每年固定不变情况下的两种计算公式无限年期公式2。。P式中:P――为土地价格；g――为土地纯收益；，(――为土地还原率。此式宅的假设条件为:在土地纯收益每年固定不变，土地使用年期无限，土地还原率不变且大于零的条件下应用。有限年期公式夕2廿南］式中:P、a、，(含义同前;行为使用土地的年期或有土地收益的年期。此公式还是由一般公式推导而出。其假设条件为:在土地使用年期有限，土地纯收益每年固定不变，土地还原率不变且大于零的条件下应用。在实际估价中，此公式应用较多。3(1(3收益还原法的特点与适用范围3(1(3(1收益还原法的特点理论依据充分收益还原法是以地租理论和生产要素分配理论为理论依据，土地、劳动、资本等生产要素组合产生的收益，应由各要素分配。用归属于土地的收益，以一定的还原率还原，即可得到土地的价格，所以理论依据比较充分。应用范围广泛收益还原法是以收益为途径评估价格，所以无论是土地还是其他不动产，只要有收益或潜在收益都可运用收益还原法进行评估。纯收益和还原利率的确定比较困难收益还原法是以纯收益和还原利率为计算基础，其评估结果的准确性，主要取决于土地的纯收益和还原率的准确程度。土地纯收益刹算是笛惟佣，殓J尿率选择是否合适，直接影响土地价格的评估结果n钔。3(1(3(2收益还原法的适用范围收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产的估价。例如，租赁用房地产或企业用房地产的估价均可采用此法。收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种而对于没有收益的不动产的估价，例如机关、学校、公园等公益估价方法，用地的估价则大多不适用。同时，由于收益还原法主要适用于有收益或潜在收益的土地或房地产，而关于收益性土地的稳定纯收益和适当的还原率的求取，要受一般的经济行情和工商企业以及房地产市场的发展、变化影响，确定它是一件困难的事。这是收益还原法的一个缺点。3(2市场比较法3(2(1市场比较法的基本原理3(2(1(1市场比较法的定义市场比较法，又简称比较法，还有称之为交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法?"。尽管名称众多，但概念是同一的，都是指将估价对象与近期交易类似房地产加以比较，并根据后者的已知交易价格，经修正得出估价对象价格的一种方法。是土地估价方法中最重要、最常用的基本方法之一，也是国外通用的经典估价方法之一。其基本含义是:在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已经发生交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得到出待估土地的评估时日地价的方法。这里“类似土地”，是指土地所在区域的区域特征以及影响的因素和条件均与待估土地相同或相近的类似土地。3(2(1(2市场比较法的理论依据市场比较法的主要理论依据是替代原理。作为一个经济主体，不论是公司还是个人，其在市场上的一切交易行为总是要追求利润最大化。也就是说，要以最少的费用求得最大利润。因此，在选取商品时，都要效用高而价格低的，如果效用与价格相比较，价格过高，人们都会敬而远之。从而使具有替代关系的商品之间在价格上相互牵制而趋于一致，这就是替代原则，市场比较法就以对于土地这种特殊的商品来说，也可以利用这种替代原则这一原则为依据。的作用，从类似土地的已知价格，比较求得未知的待估土地的价格。3(2(2市场比较法的基本公式市场比较法可以分为直接比较和间接比较两种形式n81。直接比较是以待估土地的状况为基准，把各交易实例与其逐项比较，然后将比较的结果转化为修正价格。间接比较是以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易实例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格。由于直接比较和间接比较所选取的比较基准或参照物不同，所以其计算要求c。过程及公式也有差异。(3(2(2(1直接比较的要求、过程及公式直接比较首先要选择好比较实例和比较因素，然后在此基础上要进行基本和特殊两部分的内容修正。一般应包括交易情况修正、交易期日修正、容积率修正、区域因素修正、个别因素修正和年期修正等主要方面。待估宗地的价格比较实例价格义交易情况修正X交易期日修正义区域因素修正义个别因素修正义容积率修正义年期修正上述计算过程中，交易情况修正、交易期日修正、区域因素修正、个别因素修正为基本修正内容。容积率修正、年期修正则为特殊修正内容。以上过程可用公式表示为:xAxBxDxEVVB卜待估宗地价格;VR—-比较实例宗地价格；A――比较实例宗地情况指数，比较实例宗地指数；B――待估宗地估价期日地价指数，比较实例宗地交易日期地价指数；14卜待估宗地区域因素条件指数,kk,,较实例宗地区域条件指数；E_待估宗地个别因素条件指数，比较实例宗地个别因素条件指数。式中的有关指数，应当通过掌握的交易实例资料中交易价格与各类地价影响因素的相关关系分析，找到地价影响因素与地价的作用规律，进而确定相应的各类因素条件指数。如可设比较实例宗地或待估的某因素条件指数为基础100,，然后利用经验判断，若待估宗地或比较实例的该因素条件较优，则其100,;若待估宗地或比较实例宗地该因素条件较劣，则其条件指条件指数数i00,;最后根据地价因素的作用规律，确定各条件指数的正确值后，代人公式计算即可。3(2(2(2间接比较的要求、过程及公式间接比较适用于有设定标准地块的城市，它是利用标准地块为比较基准，确定待估宗地价格的一种形式。首先还是选择好比较实例，如果选择的比较交易实例正好为标准地块，则修正仍按上述形式进行，只是不需要进行标准化修正;如果选择的比较实例不是标准地块，则要先进行标准化修正，然后用以比较，确定待估土地价格。其具体计算过程为:如果选择的比较实例正好为标准地块，其计算过程为:(待估宗地的地价标准宗地地价义交易情况修正义区域因素修正义个别因素修正义容积率修正义年期修正如果选择的比较实例不是标准地块，其计算过程为:待估宗地的地价比较实例价格义交易情况修正义交易期日修正义标准化修正义区域因素修正义个别因素修正义容积率修正义年期修正以上过程也可以连乘的公式表示为:xAxBxCxDxBVVB式中V、vR、A、B气'D、E含义同前c――标准宗地条件评价系数，比较实例宗地条件评价系数3(2(3市场比较法的特点与适用范围3(2(3(1市场比较法的特点接近市场行情，现实性较强。市场比较法利用近期发生的与待估土地具有替代性的交易实例作为比较标准，修正推算待估土地的价格，因而，最能够反映近期土地市场的行情，其价格具有较强的现实性。市场比较法以替代关系为途径，所求得的价格称“比准价格’’。市场比价法是通过已发生的交易实例的价格，利用其与待估土地之间的替代关系，比较求算待估土地的价格，所以也称比准价格。市场比较法以价格求价格，在不正常市场条件下难以与收益价格相协调。采用市场比较法评估土地价格，是以市场交易实例为基础，通过对交易实例价格的修正求取评估对象价格，虽然反映市场规律，但如果在不正常市场如市场低迷或市场过度炒作、出现“泡沫”经济等，会使得估价结条件下，果容易偏离土地资产的本身特征，无法与收益价格相协调。市场比较法需要估价人员具有较高得专业素质。应用比较法需要进行市场情况、交易日期、区域因素及个别因素等一系列项目的比较修正，这就要求土地估价人员要具备多方面的知识和丰富的经验，否则难以得到客观准确的结果。市场比较法以替代原则为基础，正确选择比较实例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。因此要求评估人员要全面准确调查市场资料，合理选择比较实例，并将比较实例与评估对象进行全面、细致的比较，选。定正确适当的修正系数，以保证评估结果的准确性??3(2(3(2市场比较法的适用范围市场比较法必须以发育健全的地产市场为基本条件，要有充足的交易实例资料为前提。因此，从市场比较法的使用条件来看，市场比较法主要用于地产有充足的具有替代性的土地交易实例的地区，交易实例较少或无市场发达、交易实例的地区则不适用。3(3剩余法3(3(1剩余法的基本原理3(3(1(1剩余法的定义16剩余法又称假设开发法。由于土地本身不是人类劳动的产物，其本身没有价值，土地之所以有价，完全在于其可以开发、利用，并可以从中获取收益n引。人们为了获得土地而支付的地价，很显然是在预计的不动产总价中扣除成本费用和社会平均预期收益后的“剩余价格”。即土地价格等于土地与建筑出售价所以，剩余法是在估算开发完成后不动产正常交格减去建筑物本身的价格。易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费、利息、税收等费用后，以价格余额来估算待估土地价格的一种估价方法。3(3(1(2剩余法的原理剩余法是一种科学实用的估价方法，它的理论依据是地租理论和价格构成从地租理论来讲，土地价格实质上就是资本化的地租，是土地使用者理论。为了获得土地使用权而向土地所有者支付的经济代价。从价格形成理论的角度来讲，任何商品的销售价都是由成本、税金和利润构成，房地产价格也同样如此，只不过其成本构成要比一般商品复杂而已。房地产价格房地产开发建设成本+税金+利润其中:房地产开发建设成本由土地成本、建筑成本和期间费用构成。土地成本可以分解为土地使用权的购买价格和土地开发费用;建筑物成本包括前期工程费用、房屋等建筑物的建筑安装工程费用和公共配套设施费用三项;期间费用则由筹资费用、管理费用和销售费用三项构成。税金由土地使用税和经营税金及附加构成。利润即为进行房地产开发建设所应该取得的正常的利润。3(3(2剩余法基本公式根据剩余法的基本原理，利用剩余法评估土地价格的基本公式是:VA—B—C式中:卜待估土地的价格或购置场地的价格;A――开发完成后的土地总价值或房地产总价值；卜整个开发项目的开发成本;17c――开发商合理利润在实际工作中，常用的一个具体计算公式为:土地价格房屋的预期售价一建筑总成本-N息一税费一利润或房屋的预期售价或总楼价、不动产总价一建筑费一专业费一利息一税费一开发商利润根据剩余法的基本公式，按估价对象的状况，可以将公式具体细化为求生地价格、求毛地价格和求熟地价格的公式。3(3(3剩余法的特点与适用范围3(3(3(1剩余法的特点根据剩余法的原理和计算公式，剩余法估价是从开发商的角度分析，测算其所能支付的最高场地购买费用。其可靠性如何，取决于以下几点:是否根据土地估价的最有效使用原则和合法原则，正确确定了土地最佳利用方式包括用途、使用强度、建筑物的式样、J外观、内部设计与布局。等是否正确掌握了地产市场行情及供求关系;并正确判定了开放完成后的土地连同建筑物的预售价。‘是否正确地确定了土地开发费用和正常利润等。3(3(3(2剩余法的假设与限制条件在应用剩余法估价时，还需要注意以下几个假设和限制条件:尽管不动产总价或租金的取得以及各项成本的支付都发生在将来，但剩余法估价中采用的所有不动产总价、租金和成本数据都是根据当前数据水平确定未来数据。在土地估价中很难准确预测未来的成本和租金、价格水平的细微变化，在开发期间，不但租金和售价会上涨下降，各类开发成本也会上涨下降，因此，剩余法估价隐含着这样一个假设:剩余法估价中涉及到的这些关键变量在开发期间不会发生大的变化。当然，若采用剩余法进行项目可靠性研究和投资决策分析，也可通过周密的市场调查和分析，对预测租金、售价及成本数据作出预测，或采用更准确考虑支出或收益变化的现金流量法或贴现现金流量法进行评估。假设租金或不动产交易价格在开发期间不会下降，并且不考虑物价上涨的影响。假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入。3(3(3(3剩余法的适用范围根据《城镇土地估价规程》规定及剩余法的计算公式和原理，剩余法适用(于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。允许运用于以下几种情形:待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价;仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价;现有房地产中地价的单独评估。在剩余法估价中，由于包含了较多的可变因素，因此，不同的估价人员对于同一宗地的估价结果有时相差很大。这就要求估价人员必须由丰富的估价经验和可靠的资料。3(4成本逼近法3(4(1成本逼近法的基本原理3(4(1(1成本逼近法的定义’成本逼近法就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据:再加上一利息、应交纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。定的利润、3(4(1(2成本逼近法的基本原理成本逼近法的基本原理，是把对土地的所有投资包括土地取得费和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格。3(4(2成本逼近法的基本公式19根据成本逼近法的基本原理，成本逼近法的基本公式为:土地价格土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益3(4(3成本逼近法的特点及适用范围3(4(3(1成本逼近法的特点成本逼近法以成本累加为途径，而成本高并不一定表明效用和价值高，因此其评估结果只是一种“算术价格”，对土地的效用、价值及市场需求方面的情况未加考虑，这是成本逼近法的一个限制。成本逼近法虽有缺陷和限制，但仍是投资者衡量投资效益，进行土地开发可行性分析等,种重要方法，同时也是估算土地成本价格的一种途径。成本逼近法中的成本，是指土地的原购买价格以及土地再转让期间投入的土地资本现值。显然这里真正的地租或土地价格已经发生了变化，有了“增值地租”存在，而“增值地租”却是成本逼近法无法估算的，完全取决于开发改良后土地的收益。这也是成本逼近法缺陷之一。3(4(3(2成本逼近法的适用范围成本逼近法,般适用于新开发土地估价，特别适用于土地市场不发育或地产市场狭小，缺乏交易实例，无法采用其他方法进行评估的土地，如工业用地、学校、医院:(公共建筑、公益设施用地等价格评估。不适用于商业、住宅用地和建成区域已开发土地价格的估价。3(5各种估价方法的比较不同的估价方法有不同的特点和适用范围，也有相应的限制条件，在进行地价评估时，必须根据估价方法的特点、限制和适用范围，选择适宜的方法。下面是对各种估价方法的比较见表1:20表1各种估价方法比较一览表评估思路优点缺点适用范围淤（估价方法,将待估土地在未来每以地租理论对没有（收益适用于有收益或年预期的纯收益，以和生产要素的土地，例如潜在收益的土地一定的收益还原率统理论为理论评估机关、学校、收益还原法一还原为评价时日总依据，所以理公园等公益收益的一种方法。论依据比较用地的估价充分。不适用。根据替代原则，将待最能反映近在不正常市适用于市场比较估土地与近期内已经期土地市场场条件下，如稳定有大量交易发生交易的类似土地的行情，其价市场低迷或案例，并且交易交易进行比较对照，格具有较强市场过度炒案例与待估土地并依据交易实例的价的现实性，容作、出现“泡有替代性的地格，参照该土地的交沫”经济等，被接受。易区。交易案例较市场比较法易情况、期日、区域会使得估价少或无交易案例以及个别因素等差结果容易偏的地区则不适别，修正得出待估土离土地资产用。地评估期日地价的方的本身特征。法。是在估算开发完成后能从开发商在评估过程适用于开发房地?地在正常交易价格角度分析测中，有很多假产或拆迁改造后的基础上，扣除正常算其所能支-设和限制条再开发房地产的开发成本及有关专业付的最高购件以及大量土地评估或测算费、利息、税费、税置费，是一种的可变因素，项目预期利润、剩余法收等费用后，以价格评估土地预不同的估价项目最高控制成余额来估算土地价格期价格的方人员往往有本费用。的一种估价方法。法。不同的估价结果。以开发土地所耗费的直接将土地土地的开发适用于新开发土各项费用之和，再加的费用加在费用高并不地和?她市场欠上一定的利润、利息、一起则为土代表土地的发育，交易案例应缴纳的税金和土地地的价格，获质量高，因而较少的地区，以成本逼近法增值收益来测算土地取简单。需要对价格及既无收益又无价格的估价方法。进行近一步交易情况的特殊的修正。土地的估价。214农村集体建设用地定级开展农村集体建设用地基准地价评估是推动农村产权制度改革，加强农村集体土地管理，规范农村集体建设用地使用权流转市场秩序，维护土地所有者和土地使用者合法权益的重要基础性工作。评定农村集体建设用地基准地价包括三个方面工作:土地定级、评定基准地价和基准地价修正体系。土地定级是根据当地土地利用总体规划、城乡产业发展规划，选择对农村集体建设用地有影响的土地定级因素，计算因子作用分值，揭示不同因素在地域空间上的分布差异;同时根据若干专家对各类因素进行打分后确定的相互权重，在整个定级范围内的定级单元上进行因素作用分值叠加;依据叠加后的总分值，采用聚类分析法，利用聚类分析图划分土地级别。4，1土地定级因素选择及权重确定土地定级因素是指对农村集体建设用地质量优劣有重大影响，并能体现土地区位差异的社会、经济条件豫训。城镇是一个复杂的系统，社会经济活动频繁，各种设施众多，影响土地质量的因素复杂多样。在土地级别评定工作中，不可能、也没有必要对众多的因素全部进行评价，而只能对反映当地客观实际，体现土地质量差异的主要因素进行评价。4(1(1土地定级因素、因子选择原则影响农村集体建设用地质量优劣的因素、因子种类较多，各因素之间既有差别又有较强的相关性，为了能科学合理地选择出都江堰市土地定级因素，应遵循以下基本原则:选择主要因素，排除次要因素土地定级的目的是客观把握土地质量的空间差异，并在此基础上确定农村集体建设用地土地级别和基准地价，因此定级因素应选择对土地质量有重要影舍弃影响不大的因素、因子，通过选择出的定级因素、因响的因素和因子，子，科学、客观、合理地评定土地质量差异。评价因素在不同区位上应具有差异性评价因素在不同区位土地上应是变化的，否则即使对土地质量影响再大也

不能作为评价因素。以经济发展水平为例，从不同地区、不同城镇看，这一因素对土地质量优劣和地价高低显然有举足轻重的影响，但就一个城区内部而言，它对各个区位土地的影响是一致的，因此选择这一因素就无法揭示一个城区内部土地质量的差异，相应地这一因素就不能作为土地定级的参评因素。因素因子对土地质量的影响具有全域性土地定级的评价范围是都江堰市域范围内农村集体建设用地，区域内土地土地用途也各不相同;所谓影响要具有全域性是指所选利用类型多种多样，择的因素、因子应对评价区域内