北京炼焦化学厂新能源研发中心项目市场研究及策划顾问

2011年2月策略发展顾问部（华北区）负责人：王晨董事

项目经理：马延乐电话：010-85198095010-85198096电邮：richard.c.wang@sevens.yl.ma@北京炼焦化学厂新能源研发中心项目市场研究及策划顾问第二阶段报告修改版目录北京炼焦化学厂新能源研发中心项目市场研究及策划顾问第二阶段报告1、项目总体定位2、03号地块详细定位3、项目开发策略及租售价格判断4、动态财务分析04265766定位思路及框架根据项目初步定位，确定本项目的总体定位，对项目整体建筑风格提出建议，对项目核心卖点进行梳理，并根据贵方要求，对项目03号地块涉及的相关物业进行详细定位，并从整体角度出发，对项目开发策略及租售价格进行判断，最后进行动态财务测算。定位思路及框架总体定位核心卖点设计亮点建筑风格功能定位及功能关系写字楼03地块详细定位商业整体开发策略及价格动态财务分析整体档次1.项目总体定位总体定位-项目总体定位论证-功能定位及功能关系-总体布局调整-整体档次-建筑风格建议-公共空间设计亮点-交通组织核心卖点梳理成功关键因素外因内因以办公物业为核心的综合体开发一般要求项目区域具备发展商务区的市场条件，已形成产业簇群，或可通过引入核心客户带来相关簇群，或者是未来城市核心商务区；另外，一般因市场条件、地块条件或开发商资金实力等原因，具有不适合发展大型商业的局限性。本项目总体定位

以办公物业为核心的综合体开发总体定位总体定位功能定位及关系总体布局整体档次建筑风格公共空间设计交通组织客户（产业）支撑——已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区强制性的视觉冲击——超高层或/建筑群写字楼大堂的昭示性功能化体系——写字楼带动其他功能并定位其他功能的规模与档次配套完善——商场、公寓宏观背景市场现状地块适宜性案例借鉴市场需求未来发展潜力巨大，但目前缺少区域功能规划，商业市场有一定空间。具有打造生态独栋办公园区的空间。办公：控制入市量，有节奏的提升租金水平。商业：不建议设置大型零售商业业态。酒店：休闲娱乐为主的酒店有市场支撑，也可满足本项目自身提供支撑。企业独栋：适合打造有产业主题的企业独栋，区位和景观资源具有优势，如能争取优惠政策，对项目推动作用巨大。OfficePark：适合打造特色配套，除满足项目自身配套外兼顾部分外来需求。消费者：可发展目的性强的餐饮、娱乐休闲业态。办公租户：可发展具有产业主题的生态独栋办公园区。与区域主流产品差异化的“生态独栋办公集群+升级餐饮娱乐休闲+适度住宿”的综合体项目总体定位总体定位总体定位功能定位及关系总体布局整体档次建筑风格公共空间设计交通组织项目功能定位及功能关系生态独栋办公集群适度住宿升级餐饮娱乐休闲商务租客配套休闲配套吸引客源打造项目亮点生态独栋办公集群餐饮娱乐休闲适度住宿分为集中办公区和创意办公区。吸引新能源、研发、艺术、文化创意行业企业。依需求打造不同办公产品，体现花园办公特色，重视与公园的结合。以主题餐饮、大型中高档餐饮为主，用于商务宴请、朋友聚会。核心物业，重视餐饮等配套需求。满足项目自身商务功能基础上添加，以吸引目的性消费群。次要物业，满足商务基本需求。以商务会馆型酒店体现。作为项目商务配套型物业出现。配套型物业对餐饮休闲业态有需求支撑。办公+餐饮住宿+休闲娱乐综合联动，相互依托综合商务园区总体定位总体定位功能定位及关系总体布局整体档次建筑风格公共空间设计交通组织项目整体调整功能分布调整后建筑面积（平米）内容商务综合区03号地块110,000生态独栋办公集群+升级餐饮娱乐休闲+适度住宿的综合体创意办公区07号地块45,000办公楼、配套商业、展示活动中心休闲娱乐区02号地块25,000商务酒店、休闲娱乐配套合计-180,000-化工路化工路创意办公区休闲娱乐区商务综合区在保证整体规划的基础上，丰富03地块业态，保证功能的综合性总体定位总体定位功能定位及关系总体布局整体档次建筑风格公共空间设计交通组织首期进场物业适宜度分析生态独栋办公集群餐饮娱乐休闲住宿物业形态集中办公创意办公餐饮休闲娱乐商务会馆进场行业分布新能源环保文化创意员工餐厅、快餐健身房商务酒店研发企业艺术类企业大型中高档餐饮康体会所其他服务行业展示中心主题餐厅KTV布局目标客户泛CBD区域已有企业项目自身客群项目自身客群商旅需求客群城市近郊或远郊企业周边居住区人群周边居住区人群驻京企业目的性消费群市中心价格敏感客户客户群规模物业需求度强中强强中中可利用资源企业自有资源未来主要发展产业公园景观、自然资源项目规划要求未来北侧工业遗址重要性核心核心次要次要配套小03号地块首期开发，保证项目的综合性，满足持续发展需求总体定位总体定位功能定位及关系总体布局整体档次建筑风格公共空间设计交通组织由于分期供地时间存在拖延的可能性，因此在满足整体规划的条件下，尽可能的保证03地块功能的综合性，以满足持续经营、各物业相互联动发展的需求。大03地块功能调整集办公、居住、餐饮、娱乐休闲等商业配套于一体整体功能调整：经调整，03地块由原来的新能源环保为主导、兼具部分商业配套功能变为以办公为主，兼具居住、餐饮、娱乐休闲等功能。整体布局调整：临化工路可着力吸引更重视企业形象、更注重展示性的新能源环保总部型企业；餐饮、娱乐休闲等配套型商业布置于临化工路和临公园地段，更注重外向性和与生态资源的结合。酒店：可在项目最里面布置居住功能，更具私密性。中心绿地广场总体定位总体定位功能定位及关系总体布局整体档次建筑风格公共空间设计交通组织功能内容办公区多层办公楼、独栋办公、配套商业配套区餐饮、休闲娱乐等商业配套、展示活动中心住宿区商务酒店、休闲娱乐配套功能布局商业布置于临化工路地段，位于中部的公共绿地提高了项目的生态性配套商业布局调整：商业为写字楼1-2层底商，并在沿公园位置设计为相对独立的两层集中商业空间，这种沿街商业将很大程度上吸引项目外部人流，有利于未来项目租金提升。公共空间布局调整：通过办公楼相互围合，可营造出地块中心绿地广场，为企业客户提供交流、休憩场所，同时与北焦公园形成呼应。商业商业总体定位总体定位功能定位及关系总体布局整体档次建筑风格公共空间设计交通组织物业功能档次档次示意商业特色中高档餐饮海底捞、双井时代国际餐饮底商商业配套快客超市、订票中心酒店商务酒店巴厘岛商务会馆写字楼中高档国际企业大道、北京LINK、总部基地受访者对各物业档次需求资料来源：DTZConsulting项目整体档次定位配套丰富的中高档主题商务园区总体定位总体定位功能定位及关系总体布局整体档次建筑风格公共空间设计交通组织项目建筑风格建议时尚现代且融合后工业文化本项目设计风格上突出时尚现代的感觉，同时可在细节处融合后工业文化特色。造型上由简约、纯净的体块组合而成。材料的选择上比较精练，外立面主要以玻璃幕墙、石材和金属装饰板材为主，突出项目的档次和外部形象。写字楼和酒店更适合现代简约的风格，增强项目可识别性和现代感。总体定位总体定位功能定位及关系总体布局整体档次建筑风格公共空间设计交通组织

在创意办公区，可利用融合后工业文化，营造出一个呈现出鲜明的后工业时代特色的新型工作、生活空间。项目建筑风格建议创意办公区凸显后工业文化总体定位总体定位功能定位及关系总体布局整体档次建筑风格公共空间设计交通组织水景与建筑的结合主要入口、商业街结合线性水景以及跌水进行布置，一方面构建项目主打的生态感，同时也增加了街道空间的趣味性，增强了项目的内外在吸引力。水景与办公区的结合强调参与性与开放性总体定位总体定位功能定位及关系总体布局整体档次建筑风格公共空间设计交通组织利用城市稀缺资源水资源，商业区的公共区域设计将注重水资源的利用，通过商业与水景观的紧密结合打造亲水特色商业。水景、水系景观水景与商业的结合与水系结合，强调近景和亲水总体定位总体定位功能定位及关系总体布局整体档次建筑风格公共空间设计交通组织公共空间特色及亮点项目以商务办公功能为核心，以生态独栋办公为项目体现，因此在公共空间可将围合的中心广场通过水景、绿地、阶梯等突出项目绿色、生态、园林特色，同时在创意办公区通过打造小型艺术广场营造文化氛围。利用项目独栋办公围合的大面积绿化与北焦公园形成呼应，打造有序列的景观，将中心集中绿化、点式组团绿化与带状公共绿化相结合，分散水系、廊架、绿地和喷泉，营造出生态型产业区域。通过水景、绿地营造项目中心绿景广场，并与焦化公园景观相呼应总体定位总体定位功能定位及关系总体布局整体档次建筑风格公共空间设计交通组织公共空间特色及亮点通过阶梯、景观步道营造交流空间步道：利用各类景观步道、活动空间的设置，将室外空间塑造为怡人的交流场所，吸引人群向该项目聚集，从而带动项目其他商务、商业实施的发展。阶梯：独栋办公围合的中心绿地广场，可设置不同高差的石阶，可供人们驻足休息。总体定位总体定位功能定位及关系总体布局整体档次建筑风格公共空间设计交通组织化工路公共空间特色及亮点小型艺术广场：创意办公区与中心公园之间，可设置具有艺术展示、主题活动功能的小型文化艺术广场或展示中心，布置各类现代派城市雕塑为项目赋予更丰富的文化艺术内涵，并带动广告、美术创作等企业的进驻。小型艺术广场吸引创意企业入驻总体定位总体定位功能定位及关系总体布局整体档次建筑风格公共空间设计交通组织化工路总体定位总体定位功能定位及关系总体布局整体档次建筑风格公共空间设计交通组织交通组织建议在化工路设置4个主出入口，两个位于项目地块两侧，两个位于北焦公园两侧城市交通机动车道地下车库出入口出入口化工路1.项目总体定位-总体定位-核心卖点梳理项目核心卖点梳理外部环境对比竞争项目选取自身品质对比核心卖点梳理与本项目区位条件相似，位于城市拓展区。以商务办公为核心，以花园商务办公为主题特色，商业、酒店配套完善。具有明确的产业导向，提供相应的优惠政策。外部环境对比内部品质对比产业竞争性对比区位条件物业功能产业导向竞争项目选取原因为更准确的指导本项目，特别是03号地块的详细定位，本部分，我们将选择与本项目有竞争意义的商务园项目进行对比分析，以挖掘项目的核心卖点。亦庄.国际企业大道位置：亦庄经济开发区入市时间：2008年项目规模：二期总建筑面积约19万平米。项目类型：办公独栋、商业配套项目核心卖点梳理外部环境对比竞争项目选取自身品质对比核心卖点梳理与竞争项目外部环境对比有效放大和利用绿色景观资源和后工业文化资源外部环境上，本项目占据距离市中心近、区域消费人口多、占据自然、文化资源的优势，其中，绿色景观资源和后工业文化资源可作为本项目的卖点，予以放大、利用。项目核心卖点梳理外部环境对比竞争项目选取自身品质对比核心卖点梳理与竞争项目自身品质对比重视配套设施的配比项目内部自身品质上，本项目商业配套面积充足，可满足企业的日常需求，同时还可吸引项目外人群。规划上，本项目拥有丰富景观资源，与强调与办公区的结合，具有较优的竞争性。另外，尽管项目一期03地块功能相对单一，但可通过未来的07、02号地块的功能进行弥补。项目核心卖点梳理外部环境对比竞争项目选取自身品质对比核心卖点梳理核心卖点梳理近市区、绿色生态、完善配套、工业文化绿色生态工业文化近市区完善配套2.03号地块详细定位办公物业详细定位商业物业详细定位首期开发03地块的原因项目自身限制条件和市场空间综合决定03地块办公物业详细定位项目自身分期拿地的现状，且被北焦公园隔开，自然分区市场全部一次开发、一次推出资金和市场压力大风险规避分期开发风险小，并为之后产品调整预留了空间本项目可能吸引的行业目标客户定位未来可吸引的客户集中在研发和能源环保三个行业受访企业认为本案所在区域主要适合研发、艺术、能源环保类型企业入住。可以看出，行业类型分布集中，说明对该地区已经具有统一的行业认知，可以选择需求调研里需求较强的研发、艺术、能源环保等行业作为主流客户，根据项目整体功能定位，03号地块办公物业的目标客户则主要针对研发、能源环保行业客户。03地块办公物业详细定位规模及布局目标客户档次及硬件租金建议案例借鉴建筑形态特色及亮点目标客户企业现状行业企业办公面积（平米）公司业务新能源环保创碧峰冷暖设备有限公司1,600工程设计中心、暖通空调产品设计内雷塔1,200研发设计,噪音测试,电气检测,寿命实验清华同方人工环境有限公司1,800研发生产中央空调、户式中央空调等博朗环境工程技术有限公司400环保工程设计、施工、咨询文化传媒艺术北京高等教育出版社240出版高等教育，职业技术教育等教材北京利凯形象设计中心400从事企业形象策划画册，样本等各行业形象推广北京风创企业形象设计有限公司1,500从事企业形象设计，广告设计，企划标志设计，CI设计，VI设计平面设计等研发类企业北京尖峰软件技术有限公司1,700软件研发北京电子仪器有限公司750电子设备，测量及成图软件的研发和设计北京洛特技术开发工程公司1,000自动化立体仓库领域的机械设计自动控制研发平均1,060-锁定目标客户行业类别后，我们对目标客户办公现状进行调查，以明确本项目未来吸引的客户群。目标客户群目前办公物业面积平均为1060平米，根据需求调查，未来目标客户大多有扩充计划，按平均扩充1-1.5倍计算，未来本项目可吸引的目标客户办公面积需求在2100-2600平米。03地块办公物业详细定位规模及布局目标客户档次及硬件租金建议案例借鉴建筑形态特色及亮点目标客户作为成长型企业，多对办公面积有较强需求目标客户定位目标客户行业企业类型办公面积需求（平米）需求偏好新能源环保国内中型企业1000-3000楼宇形象好，有利于提升企业形象外资驻京研发机构3000-5000注重生态性、私密性研发国内中型企业1000-2000关注行业集聚性大型企业研发中心2000-4000注重生态性、私密性，偏向独栋其他商务服务服务于园区小型企业300-500价格敏感，对区域成熟度要求较高焦化厂自用--20000--本项目目标客户锁定在办公面积需求在1000-4000平米的新能源环保、研发企业，以国内中型企业为主要吸引对象，努力引入外资、国内大型研发机构，同时发挥焦化厂自身在能源领域长期积累的优势，引入相关联企业入驻。03地块办公物业详细定位规模及布局目标客户档次及硬件租金建议案例借鉴建筑形态特色及亮点锁定在办公面积需求在1000-4000平米的国内大中型新能源环保、研发企业案例借鉴

为确定03号地块办公物业的规模、档次、硬件设施等产品细节，我们将与本项目开发规模相近、品质较优的商务园进行借鉴，参考案例在独栋办公面积、硬件设施方面的设置，并结合本项目地块条件进行合理修正。03地块办公物业详细定位规模及布局目标客户档次及硬件租金建议案例借鉴建筑形态特色及亮点经开国际企业大道北京LINK位置亦庄经济开发区紧邻机场高速，东五环外规模二期19万平米10万平米办公物业类型8-10层独栋办公4-6层独栋办公单体面积5000-10000平米2000-5000平米规划特色下沉式庭院、利用绿丘式果岭将建筑单体连接整体沿园区地块边线分布，形成对外展示于开放的“外向型”建筑布局。通过独栋建筑单体围合成中心绿地，营造内部园林景观案例借鉴—经开国际企业大道单体建筑面积（平米）楼层高度（层）地下面积（平米）A19,698.810366.3A29,715.210381.2A37,71680B14,95280B27,9568371.6B34,95180合计44,989--03地块办公物业详细定位规模及布局目标客户档次及硬件租金建议案例借鉴建筑形态特色及亮点

国际企业大道二期建筑面积约19万平米，其中A、B组团总建筑面积约4.5万平米，包括6栋8-10层独栋办公物业，其中包括2栋10层总建筑面积近10000平米的办公楼和4栋8层独栋办公楼。

在办公物业面积设计上，分为9700平米、7800平米和5000平米三个档次，其中邻街的A1、A2、B2办公楼设有地下空间。

内部空间设计上，首层高8.4米，部分办公楼在1、2层之间设计了LOFT层，便于灵活运用。案例借鉴—经开国际企业大道1FLOFT层2F3F4F5F6F7F8F9F10FA1976.2251941883883883883883883865.71002A2977.8251941883883883883883883865.71002A3668.553.59361017101710171017996996B1373--532682682682682660660B2976.3251943.748858858858858681004B3373--532682682682682659.5659.5A2号楼首层平面图A2号楼3-8层标准层平面图A2号楼LOFT层平面图03地块办公物业详细定位规模及布局目标客户档次及硬件租金建议案例借鉴建筑形态特色及亮点项目3-8层为标准层，面积从682-1017平米不等，各楼栋平均标准层面积840平米，柱距均为8米，每层设有4部电梯，4个消防通道。为满足企业独立性和展示性需求，每个建筑单体都可以分拆成两部分，使企业拥有独立大堂、出入口、电梯等功能。案例借鉴—北京LINK独栋建筑面积（平米）楼座数量总建筑面积（平米）A组团3814415766B组团186659332C组团2861514305D组团335026700E组团2197613182F组团4888314663合计-257394803地块办公物业详细定位规模及布局目标客户档次及硬件租金建议案例借鉴建筑形态特色及亮点

北京LINK项目以低密建筑为特色，分为6个组团，共25栋独栋办公楼座。各组团通过多个独栋建筑单体组成，利用围合空间营造“花园式办公”。

建筑设计上，项目以1800-4800平米的独栋办公楼组成总建筑面积6700-15700平米不等的独栋建筑组团，每个独栋建筑可由1-2个企业使用。地下一层面积（平米）1层面积（平米）2层面积（平米）3层面积（平米）4层面积（平米）5层面积（平米）A组团-965（商业）934957959510（机房）B组团-467467467467C组团-301634642642642D组团779782856856856E组团-403449449449449F组团8088221016101610161016案例借鉴—北京LINKF团-F1栋03地块办公物业详细定位规模及布局目标客户档次及硬件租金建议案例借鉴建筑形态特色及亮点项目2-4层为标准层，面积从449-1016平米不等，各楼栋平均标准层面积726平米，其中F组团标准层最大，柱距均为6.6米，每栋可分割成两部分，每部分设有1部电梯，1条消防通道。A组团案例借鉴—北京LINK03地块办公物业详细定位规模及布局目标客户档次及硬件租金建议案例借鉴建筑形态特色及亮点项目A组团沿街排布，展示性最强，四栋建筑立面连体，内部各自独立，其中首层为商业，2-4层为标准层，商业与办公各自拥有独立的出入口，互不干扰。该组团双面临街，因此地下一层为整个园区的车库。案例借鉴—小结03地块办公物业详细定位规模及布局目标客户档次及硬件租金建议案例借鉴建筑形态特色及亮点国际企业大道北京LINK可借鉴点单体规模9700平米、7800平米和5000平米三个档次1800-4800平米本项目容积率2，可打造10-12层建筑，最小单体规模可在8000平米左右。建筑形式独栋单体，两个单体形成围合独挡单体，2-3个单体相互连接、围合形成组团写字楼可均为独栋单体，2-3个单体可横向连接，拐角建筑可形成半开放围合空间。标准层面积区间682-1017平米449-1016平米参考案例，本项目标准层不得低于700平米，可适度扩大面积，以满足不同规模企业需求。平均标准层面积840平米726平米最小标准层面积不得低于700平米，最大标准层面积可根据市场现状确定。楼层使用率74%74%本项目楼层使用率可为75%03地块办公物业详细定位规模及布局目标客户档次及硬件租金建议案例借鉴建筑形态特色及亮点写字楼建筑特色塑造生态绿色的整体形象为打造项目生态独栋办公集群，本项目写字楼物业可在建筑形态上突出低密、绿色的亮点，建筑类型可以独栋和多层写字楼形式设置。物业功能配比建议规模根据之前总体定位论证，本项目总体合理的办公面积在10万到15万平米之间，根据地块条件，03地块可规划8-9万平米的写字楼。受项目限高限制，本项目建议在地块西侧和沿化工路位置设置3栋较高的（15层）写字楼，形成项目的地标性，在邻酒店一侧设置3栋较低写字楼，形成错落集群的视觉效果。布局03地块邻化工路，可视性好，可在地块外围布置多层写字楼，提高项目展示性，同时与地块外部形成阻隔。

地块面向中心北焦公园开打，由西向东写字楼层数降低，形成阶梯形排布。紧邻项目的酒店部分，有利于形成良好的内部商务氛围和功能联动，提高写字楼和酒店的物业价值。03地块办公物业详细定位规模及布局目标客户档次及硬件租金建议案例借鉴建筑形态特色及亮点以办公为主，兼有商业和酒店功能功能细分功能配比面积（平方米）商务功能写字楼79.5%87,450酒店6.9%7,550商业配套功能主题型餐饮13.6%15,000配套型商业03地块办公物业详细定位规模及布局目标客户档次及硬件租金建议案例借鉴建筑形态特色及亮点商务功能产品情况将原来规划为写字楼的拿出一栋做配套酒店，解决项目的商务差旅及会议需求楼号单体面积（平米）目标客户115,000华北总部、重视企业形象和冠名权的客户、能源环保行业内龙头企业、自用215,000312,00047,550文化创意、新能源环保企业等57,55067,55087,600对可视性要求不高、研发企业、咨询等价格敏感性客户97,600107,600合计87,450-77,550配套酒店，解决项目商务差旅、会议需求；位于孔家井路与北焦公园交界处，相对私密，又临近自然资源，适合居住1234567891003地块办公物业详细定位规模及布局目标客户档次及硬件租金建议案例借鉴建筑形态特色及亮点功能设施面积建议配套设施布局面积（平方米）层平面-1,152大堂入口处230员工餐厅地下或集中于内部餐饮配套处400-700商务中心首层200客梯首层2-3部，视层面积而定车库地下1,000个8m18m标准层建筑面积约1080㎡3部客梯以8x9为标准单元，以不同功能需求进行模式组合，同时满足定制化需求。挑高大堂，显示项目档次和形象，建议在临化工路3栋楼着重布置。每个楼栋配置2-3个电梯，保证乘坐时间。03地块办公物业详细定位规模及布局目标客户档次及硬件租金建议案例借鉴建筑形态特色及亮点平面布局方正灵活，易满足不同客户的面积需求大堂挑高8m挑高大堂面积230㎡2层布置咖啡厅、餐厅等配套型商业03地块办公物业详细定位规模及布局目标客户档次及硬件租金建议案例借鉴建筑形态特色及亮点硬件设施建议参考案例，我们对本项目办公物业硬件设施做出建议。1000平米左右租金价格建议对于本项目办公物业部分的租金，我们主要是以市场比较法为基础，结合市场需求调研的结果，确定其租金。市场比较法主要是以区域内可比办公项目的平均租金为基础，根据可比物业的规模、档次、硬件设施以及其所在的地理位置，赋予一定的权数，然后采用加权平均值的方法，得出本项目办公部分基本租金。

对比项权重基准华腾新天地惠通时代广场亦庄芯中心大成国际区位15%10010512095110商务氛围15%100100120110115物业综合性10%100909080100景观10%100809510080建筑形态10%10080959590硬件设施15%100809595100交通可达性15%10010512095115物业管理10%1009010090110分值100%10092.510696104项目名称权重分值租金（元/平米/月）本项目租金（元/平米/月）华腾新天地30％92.52.52.7惠通时代广场20％10654.7亦庄芯中心30%9633.1大成国际20%10443.8本项目100%

100

-3.5写字楼物业权重对比本项目租金推算03地块办公物业详细定位物业规模目标客户档次及硬件租金建议案例借鉴建筑形态特色及亮点写字楼建筑设计建议写字楼的生态型和独栋体验通过围合空间、共享大堂、绿色中庭设计来实现。围合空间：独栋之间可以自然连接或围合成一个半开放空间，并与中心花园形成对话，同时也形成办公空间与城市空间的缓冲区域，也给员工一个午间休息的半私密空间。1个独栋内最多为3家左右公司进驻，避免了传统写字楼人流混杂的状况，提升了企业形象及尊属感。03地块办公物业详细定位规模及布局目标客户档次及硬件租金建议案例借鉴建筑形态特色及亮点营造半私密花园围合空间共享大堂：同一个独栋写字楼内部几家企业共享一个大堂，楼高2层，与中心花园的景观相互融合。通过共享大堂，可进入企业专属的前台区域，并通过企业专属电梯抵达各办公楼层。03地块办公物业详细定位规模及布局目标客户档次及硬件租金建议案例借鉴建筑形态特色及亮点写字楼建筑设计建议共享大堂体现专属感，设置公共休息区公共休息区：预留休息、接待区域，还可在首层设置商务处理中心，商务休闲吧，多功能会议室、客户接待区等共享商务空间。写字楼公共空间设计03地块办公物业详细定位规模及布局目标客户档次及硬件租金建议案例借鉴建筑形态特色及亮点大堂内可适当引入绿色植物，美化环境的同时还可提升写字楼的整体档次。设计绿色中庭，大堂引入绿色植物实现生态办公绿色中庭：对于10层多层写字楼来说，

则可利用中庭设计来实现生态办公，采取错层或局部中庭的设计方法，使楼层之间产生互动。配合中庭设置步梯，形成企业的交流场地，不仅有助于外部景观的引入，也可用于会议、展示等功能。注重细节打造，提升项目档次，注重项目自身生态和绿化的打造。公共部分特色打造，塑造项目档次。框架结构，能够自由分割，随意打造。区域部位楼地面墙面顶棚备注公共区域入口大堂、电梯厅花岗岩地面艺术设计墙面轻钢龙骨石膏板吊顶灯光设计楼层走道地砖地面涂料墙面涂料顶棚-楼梯间自流平地面涂料墙面涂料顶棚-03地块办公物业详细定位规模及布局目标客户档次及硬件租金建议案例借鉴建筑形态特色及亮点内部空间打造公共部分高品质打造2.03号地块详细定位办公物业详细定位商业详细定位03地块商业详细定位目标客户群商业主题定位业态分区档次及业态定位租金建议商业主题定位

“享生活、享美景、享美食”城东休憩地区域亮点距离CBD核心区8公里，未来重点发展区域，欲打造总部经济区。区域生态资源丰富，发展潜力巨大。建筑亮点

打造特色休闲餐饮，塑造项目的文化性和体验性，将北焦公园的绿色景观植入餐饮区。业态亮点以餐饮为主，以商业配套为辅，弥补区域餐饮不足，为项目拉拢人气，提升知名度。以餐饮业态为核心，为区域办公人群搭建交流平台，成为人们“享生活、享美景、享美食”的休闲地。03地块商业详细定位目标客户群商业主题定位业态分区档次及业态定位租金建议享景分食03地块商业详细定位目标客户群商业主题定位业态分区档次及业态定位租金建议目标消费群多样化目标客户群主力客群将是以本项目自身的年轻商务白领以及周边居住人群为主旅游人群5%目的性消费20%区域周边居住人群35%本项目商务人群40%03地块商业详细定位目标客户群商业主题定位业态分区档次及业态定位租金建议商业业态商业位于商业价值最高的临化工路地段和环境最宜人的临公园地带本项目商业以餐饮、超市等配套型商业业态出现，总建筑面积15000平米，分为沿化工路办公独栋底商和邻北焦公园集中商业两个区。主题型餐饮配套型商业业态类型大型中高档餐饮、快餐、中餐厅、主题餐厅等超市、银行、商务设施等面积（平方米）11,0004,000面积配比73.3%26.7%在沿化工路一侧设置超市、银行、中餐厅和商务配套设施，在沿公园一侧独立的两层商铺可设置一家大型中高档餐饮和主题餐厅、咖啡厅等特色商业业态。同时利用沿公园的景观可视性，吸引外部人流进入本项目，提高在本项目停留时间。商业业态及布局主题餐厅主要位于临北焦公园处，配套商业主要位于临化工路地段商业业态经营内容位置餐饮大型中高档餐饮沿公园集中商业区、沿化工路独栋主题餐厅沿公园集中商业区商务简餐沿化工路独栋甜品、咖啡厅沿公园集中商业区、沿化工路独栋商业配套精品超市沿化工路独栋银行沿化工路独栋商务设施（打印、票务、邮等）沿化工路独栋03地块商业详细定位目标客户群商业主题定位业态分区档次及业态定位租金建议03地块商业详细定位目标客户群商业主题定位业态分区档次及业态定位租金建议经营模式建议建议合作经营，引进商业经营伙伴经营模式操作方式利弊租赁发展商将楼面分割租出，每月向租户收取租金便于整体控制项目的行业组合，便于经营管理资金回收慢，由于固定租金对商户的压力较大，对招商带来一定困难合作经营发展商按照商户每月营业额以扣点的形式提取收益发展商与商户共同分餐经营风险，有利于项目招商的进展，发展受收益回报较大发展商风险较大，资金回收慢自营发展商自行经营所开发的商业楼面发展商可整体控制商场的运作，同时可随时根据情况调整业态发展商承担了全部的经营风险根据项目土地性质为产业用地，因此项目所有商业物业将由开发商自持经营，可采取出租或自主经营两种模式。为分散风险，不建议全部自营，建议引入大型品牌餐饮合作经营和零散商铺租赁和的综合运营模式。租金价格建议与目前周边商业租金相似对于本项目商业部分的租金，我们主要是以市场比较法为基础，结合市场需求调研的结果，确定其租金。市场比较法主要是以区域内可比商业项目的平均租金为基础，根据可比物业的规模、档次、业态以及其所在的地理位置，赋予一定的权数，然后采用加权平均值的方法，得出本项目商业部分基本租金。

对比项权重基准维吉奥广场时代先锋商场区位10%100110100交通可达性20%10011095零售商圈成熟程度10%100110100档次15%10010080业态布局15%10010080项目亮点10%1009070客流量10%100120100硬件设施10%10010090分值100%100105

89项目名称权重分值租金（元/平米/月）本项目租金（元/平米/月）维吉奥广场40％10543.81时代先锋商场60％8976.7本项目100%

100

-

6.2出租型商业物业权重对比本项目租金推算03地块商业详细定位目标客户群商业主题定位业态分区档次及业态定位租金建议3.项目开发策略及租金预判-分期开发及入市节点建议-各物业租金价格预判一期二期二期分期开发及入市节点建议一期新能源环保办公区办公+商业树立项目主题形象，利用商业聚集人气二期创意办公区办公为项目增加文化元素，为后期开发的酒店积累客户群休闲娱乐区酒店+休闲娱乐完善项目配套，保证酒店入住率分期开发策略一期树立项目形象，二期主打项目配套和文化元素建设内容2011201220132014201503地块新能源环保办公楼

办公楼底商

配套商业

07地块创意办公楼

商业配套02地块娱乐休闲（商务酒店）开发周期一期二期按计划，项目总体开发完毕需要5年左右时间，对于一个18万平米的项目来说，整体开发周期适中，这主要考虑目前本区域发展不成熟，交通条件尚不理想。项目初期的3年里，重点打造项目核心区域和推出项目整体形象，一期开发量在11万平米。二期在一期竣工完成后再开工建设，这主要由于2014年地铁7号线将会运行，对本项目产生利好，预计2015年全部竣工。分期开发及入市节点建议入市时点建议五年开发完毕，全部投入市场3.项目开发策略及租金预判-分期开发及入市节点建议-各物业租金价格及吸纳速度预判办公物业租金预测空置率与租金的关系最为密切，预测租金的最好办法即可通过预测未来空置率的变化来实现，通常其变动呈反比例关系。本部分，我们将通过预测北京整体写字楼市场未来空置率的变化率，来推导未来北京写字楼市场租金的变化率，结合本项目所在区位及未来发展趋势对本项目办公物业租金水平进行调整，得出预测时点的租金数据。在预测未来空置率前，我们首先要对北京写字楼市场未来的新增供应量和年净吸纳量进行预测。200520062007200820092010-q3平均存量（万平米）319385457535616643新增供应量（万平米）786673778127空置率17.7%11.9%9.6%13.2%19.9%13.90%年吸纳面积（万平米）54777451296057根据北京全市写字楼近6年吸纳量整体趋势来看，我们假设未来6年，全市写字楼年平均吸纳量为57万平米，以此来预测未来的空置率水平。各物业租金及入住率预判办公物业商业物业酒店物业办公物业租金预测同时，考虑到新增供应在2005-2009年出现供应高峰，2010年出现明显下滑，因此我们预测未来两年新增供应仍有限，到2013年以后再出现集中供应高峰。在假设未来6年全市写字楼净吸纳量面积为57万平米的前提下，通过“空置面积/总存量=未来空置率”逻辑推导未来空置率的变化幅度

，通过“上期租金Ｘ（1-空置率变化率）Ｘ（1+通货膨胀率）=下期租金”逻辑未来租金水平，从而预测未来租金变化率。2010201120122013201420152016存量643678723790857924994新增供应量35354567677070净吸纳量60676767676767空置率13.9%10%12%14%14%14%15%空置率变动幅度-6%-4.04%-2.63%-0.02%-0.02%-0.02%0.24%租金155165164168172176180租金变化率6%0%2%2%2%3%通过计算前16年的北京市平均通货膨胀率，预测未来6年，每年平均通货膨胀率约为2.5%。根据推算，未来6年北京全市甲级写字楼租金变化率平均为3%。各物业租金及入住率预判办公物业商业物业酒店物业办公物业租金及入住率预测

目前北京甲级写字楼市场发展成熟，租金价格已经进入了长期稳定的阶段，尽管年变化率不大，但呈稳定上涨趋势。本项目地处城市拓展区，且未来发展潜力巨大，未来随着7号线的开通、总部经济规划的确立，将会很大程度上拉动本项目的发展。

综合考虑以上因素，我们预计未来10年，本项目办公物业租金水平年增长率可保持在4%。

根据开发节奏推算，本项目03号地块办公物业将会在2013年入住，此时租金可在3.8元/天/平米，到2016年，07号地创意办公区可完成主体，进行招租，预计租金可升至4.3元/天/平米。

入住率方面，预计地办公物业首年入住率为60%，随后逐年增加，到2019年空置率基本稳定在80%。20102011201220132014201520162017201820192020租金（元/天/平米）3.43.53.73.84.04.14.34.54.74.85.0入住率03号------60%70%80%80%80%85%85%85%07号------------40%60%80%80%80%各物业租金及入住率预判办公物业商业物业酒店物业各物业租金及入住率预判办公物业商业物业酒店物业商业物业租金及入住率预测本项目商业租金价格建议为6.2元/天/平米，

根据戴德梁行对北京商业市场常年检测显示，商业租金一般呈年增长3%趋势。

入住率上，预计项目入市后，入住水平可在60%，随后稳步增加，到2018年，全部商业部分入住水平可稳定在90%以上。

本项目商业包括写字楼首层底商和集中商业两部分，其中集中商业区2层，各层之间存在一定租金价差。20102011201220132014201520162017201820192020租金（元/天/平米）6.26.46.66.87.07.27.4

7.67.98.18.3入住率03地块------60%70%90%90%90%95%95%95%07地块------------60%80%90%90%95%楼层租金（元/天/平米）计算方法首层6.8二层4.76首层的70%酒店物业租金预测各物业租金及入住率预判办公物业商业物业酒店物业对于本项目酒店部分的租金，我们主要是以市场比较法为基础，结合市场需求调研的结果，确定其租金。市场比较法主要是以区域内可比酒店项目的平均租金为基础，根据可比物业的规模、档次、业态以及其所在的地理位置，赋予一定的权数，然后采用加权平均值的方法，得出本项目酒店部分基本客房租金。

权重基准大东方温泉酒店大郊亭国际商务酒店博大永康商务酒店商务环境15%100105105115地理位置15%100105105115景观资源10%1001009595交通通达性10%100105105105区域配套10%100102105105酒店品牌10%1009595100客房标准10%1009595100服务水平10%1009595100自身配套设施10%100100100100综合分值100%-919195本项目客房租金推算项目名称权重分值价格大东方温泉酒店35%91331大郊亭国际商务酒店35%91354博大永康商务酒店30%95419本项目--1003654.动态财务分析03号地块20年动态财务分析03号地块20年动态财务分析基本指标及假设投资估算租赁收入总体财务评价03地块总建筑面积约127,500平方米，其中地上面积11万平方米，主要物业功能涵盖商业、酒店和独栋办公，地下面积全部为车库。项目全部持有运营，只租不售，包括地下500个配套车位。基本经济技术指标项目名称单位数量一项目总建筑面积m2127,500地上：m2110,000写字楼m287,450商业m215,000酒店m27,550地下：m217,500车库及设备用房m217,500二出租面积写字楼m287,450车库m217,500商业m215,000酒店m27,55003号地块20年动态财务分析基本指标及假设投资估算租赁收入总体财务评价项目的全部投资均由开发商独立承担。包括土地费用、全部建造费用、相关税费。项目整体属于同一法人。项目全部采用长期经营的模式，没有销售物业。假定贴现率为8%。基本假设项目10年的内部收益率大于8%净现值大于0动态投资回收期小于15年评判标准依据市场情况，判断项目的财务可行性税务支出假设营业税及附加(两税一费)按照租售总收入的5.5%计算（其中营业税5%，城市维护建设税为营业税税额的7%，教育费附加为营业税税额的3%）。

未经注明情况下，房产税按出租收入的12%计算。

企业所得税率为25%。根据最新的《中华人民共和国企业所得税法》，自2008年1月1日起，所有企业应缴纳企业所得税率不分内外资，全部为25%。土地增值税按销售收入的1%预缴，由于本项目持有经营，故不考虑增值税。融资安排方面，根据甲方实际情况，60%来自贷款。

贴现率按8%计算。税金营业税营业收入*5.50%房产税出租收入*12.00%企业所得税应税所得额*25%土地增值税营业收入*1.00%其他假定贷款利息5.76%贴现率8.00%银行贷款比例60%资料来源：DTZConsulting03号地块20年动态财务分析基本指标及假设投资估算租赁收入总体财务评价03地块总建筑面积127.500平米,开发周期为3年,假定2011年开始开发,2013年底全部竣工入市。2011年2012年2013年建造面积详情地下1.75万平米办公物业40,000平米商业10500平米独栋办47,450平米；商业4500平米；酒店7,550平米酒店、写字楼部分外装、收尾工作；整体绿化、内部道路美化时间计划开工时间开工--交房时间--竣工入市时间--整体入市03号地块20年动态财务分析基本指标及假设投资估算租赁收入总体财务评价开发周期及入市节奏03号地块20年动态财务分析基本指标及假设投资估算租赁收入总体财务评价地价及建安成本假设根据甲方数据，地价总共1.2亿元。建安工程费主要由写字楼和商业的开发成本决定，其开发成本主要包括建筑结构、外立面、屋顶工程（防水等）、室内装修、机电设备和电梯等。根据市场经验，本项目建安成本值假设如下：地价单价总价1091元/平米12,000万元物业总建安成本（元/平方米）建造成本(元/平方米）设备设施成本(元/平方米）装修成本(元/平方米）商业3,500元每平方米1,0001,5001,000写字楼4,000元每平方米，注重节能环保技术2,0001,5001,000酒店6,500元每平方米2,0002,0002,500地下3,000元每平米，地下一层3,000项目投资估算03号地块20年动态财务分析基本指标及假设投资估算租赁收入总体财务评价费用合计(万元)单价(元)面积(平米)计算方法土地成本12,