房地产与房地产价格练习题

一、房地产与房地产价格练习题2

（-）选择题2

（二）判断题：4

二、比较法练习题5

（-）单项选择题5

（二）多项选择题7

（三）判断题8

（四）计算题9

三、收益法练习题11

（―）单项选择题11

（二）多项选择题13

（三）判断题14

（四）计算题14

四、成本法练习题17

（-）单项选择题17

（二）多项选择题18

（三）判断题20

（四）计算题20

五、假设开发法练习题22

（一）单项选择题22

（二）多项选择题23

（三）判断题24

（四）计算题25

《不动产估价理论与方法》模拟试卷一27

《不动产估价案例与分析》模拟试卷一34

《不动产估价理论与方法》模拟试卷二40

《不动产估价案例与分析》模拟试卷二46

《不动产估价理论与方法》模拟试卷三54

《不动产估价案例与分析》模拟试卷三60

ExercisesinEnglish68

RealEstateandRealEstateValue68

MultipleChoices68

Questions75

SalesComparisonApproach78

MutlpleChoices78

QuestionsandComputation82

SynthesisQuestions83

IncomeApproach87

MultipleChoices87

Questions92

CalculationExercise94

CostApproach95

MutlpleChoices95

QuestionsandComputation99

Costfactorstudy100

一、房地产与房地产价格练习题

（-）选择题

（1）下列关于房地产的叙述错误的是：

1）房地产本质包括土地、建筑物及依托于其上的房地产权益

2）房地产是指土地、建筑物及其上定着物

3）最终体现房地产价值的是房地产的权益，而不是实物

4）临时搭建的帐篷、戏台也属于房地产

（2）某宗土地50年使用权的价格为1000万元，其地上建筑物目前的市价为500

万元，现探测其地下有铁矿资源，价值为500万元，则该房地产的价格为多少？

a、1500万元；b、2000万元；c、1000万元；d、1500-2000万元

（3）从经济利用的角度，土地利用选择的一般顺序为：

a、工业、放牧地、牧场、森林；b、商业、办公、居住、工业

C、办公、商业、居住、工业；d、居住、耕地、放牧地、森林

（4）下列叙述正确的是（）

a、房地产市场不是地区性市场；b、房地产价格不易受个别行为影响

c、房地产之间不能完全替代；d、房地产的独一无二性使房地产具有独占性

（5）房地产价格（）

a、是客观存在；b、是专业评价人员的价值判断结果；

c、由市场力量决定；d、由市场参与者集体的价值判断所形成

（6）房地产真正的自然增值的原因是（）

a、通货膨胀；b、稀缺性；

c、外部经济变化；d、投资改良房地产

（7）现有甲乙丙三块地，土地单价分别是：1000元/平米，800元/平米，500元

/平米。其容积率分别为：6、4、20如此三块地其他条件完全相同，则明智的买

者应购买（）

a、甲；b、乙；c、丙；d、不能确定

（8）房地产之所以有价格，其前提条件是（）

a、房地产的有用性；b、房地产的稀缺性；

c、房地产的有效供给；（1、房地产的有效需求

（9）抵押价格通常情况下与市场价格的关系是（）

a、高；b、低；c、相同；d、没有关系

（10）使住宅房地产价格明显上升的是（）。

A、中等收入者收入提高；B、高收入者收入提高；

C、低收入者收入增加；D、居民收入提高

（11）商业用途房地产的位置优劣，主要看（）。

A、临街状况；B、繁华程度；

C、安宁程度；D、公用设施完备状况

（12）影响房地产价格的人口因素包括（）。

A、人口数量；B、人口数量；

C、家庭人口规模；D、学历分布

(-)判断题:

1、地役权的存在会降低房地产的价值。

2、房地产特性取决于土地特性，是以土地的特性为基础的。

3、房地产包括土地及地上建筑物，地上建筑物是指地面以上的建筑物。

4、相邻关系的实质是对房屋所有权和使用权的一种限制。

5、决定某一房产价格水平的高低的供求状况，主要是本地区的房地产的供求关

系。

6、理论价格不是现实价格，评估价格是现实价格。

7、房地产与其他物品的价格一样，均会有生产成本。

8、一占地1000平米的8层建筑物个层面积均相同，若其房地单价5000元/建筑

平米，覆盖率为50%,则其房地总价为2000万元。

9、楼面地价比土地单价更能说明土地价格水平的高低。

10、国家规定的商业用地使用权出让最高年限为50年。

11、地价变动主要受需求因素的影响。

12、同地段的期房价格可能比现房价格高。

13、城市中需要拆迁而未拆迁的土地价格称作生地价。

二、比较法练习题

（一）单项选择题

1、某成交实例成交总价24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8

万元，余额于一年后付清，假设年利率为5%,则该实例的实际价格是（）。

A、24B、23.42C、23.43D、22.86

2、某地区某类房地产于2002年10月末至2003年2月末平均每月比上月下降2.5

%,2003年2月末至2003年6月末平均每月比上月下降0.8%,而2003年6月

末至2003年10月末平均每月比上月上涨1.5%。2002年11月末成交的实例价

格为4500元/平方米。若修正到2003年9月末，其价格为。元/平方米。

A、4500B、4223.49C、3752.56D、4179.67

3、某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明买方付给卖方2325元/平方米，买

卖中涉及的税费均由买方来负担。该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正

常成交价格的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗房地产

的正常成交价格为O元/平方米。

A、2625B、2500C、2214D、2173

若约定买卖中涉及的税费均由卖方负担，则该房地产的正常成交价格为（）元/

平方米。

A、2625B、2500C、2214D、2173

4.比较法的理论依据是（）。

A.预期原理B.替代原理

C.生产费用价值论D.最高最佳使用原则

5.不适宜用比较法评估的房地产是（）。

A.商品住宅B.写字楼C.纪念馆D.标准工业厂房

6.运用市场比较法评估，选取的可比实例数量宜为（）个。

A.1-3B.1-5C.3〜5D.3-10

7.建立价格可比基础中，统一付款方式是指（）。

A.统一以人民币表示B.统一用建筑面积

C.统一采用单价D.统一折算为成交时点一次付清

8.某成交实例成交总价为24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付

8万元，余款于一年后付清，假设年利率为5%,则该实例的实际价格是（）

万元。

A.24B.23.42C.23.43D.22.86

9.可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比

实际正常价格（）0

A.高B.低C.相等D.不可比

10.卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格偏

（）。

A.高B.低C.不高不低D.无法确定

11.采用比较法估价时得出四个估价结果，220元/m2,240元/m2,280元/

m2,230元/m2。若求其中位数，则为（）元/1112。

A.230B.242.5C.235D.240

12.某地区某类房地产于2002年10月末至2003年2月末平均每月比上月下降

2.5%,2003年2月末至2003年6月末平均每月比上月下降0.8%,而2003年6

月末至2003年10月末平均每月比上月上涨1.5%,2002年11月末成交的实例价

格为4500元/m2,若修正到2003年9月末，其价格为（）元的2。

A.4500B.4223.49C.3752.56D.4179.67

13.采用比较法估价时应选用的公式是（）0

A.可比价格XXX

B.可比价格XXX

c.可比价格XXX

D.可比价格XXX

14.某房地产在用比较法估价时得出三个估价结果：820元/m2、850元/m2、900

元/m2,若赋予的权重分别是0.5、0.3、0.2,则该房地产的价格为（）元/m2。

A.850B.845C.869D.857

15.从短期来看，房地产价格上涨率要比一般物价上涨率（）0

A.难以把握B.高C.低D.相等

16.下列（）情况会导致房地产价格偏高。

A.卖方不了解行情B.政府协议出让

C.购买相邻房地产D.设立抵押的房地产

17.比准价格是一种（）0

A.公平市价B.评估价格C.市场价格D.理论价格

18.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明买方付给卖方2325元/m2,买卖

中涉及的税费均由买方来负担。该地区房地产买卖中应由卖方交纳的税费为正常

成交价格的7%,应由买方交纳的税费为正常成交价格的5%o则该宗房地

产的正常成交价格为（）元/012。

A.2625B.2500C.2214D.2173

19.同上题，若约定买卖中涉及的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交

价格为厂（）元/1«2。

A.2625B.2500C.2214D.2173

20.下面说法错误的是（）。

A.可比实例在成交日期时的价格X（1+价格变动率）期数=在估价时点的价格

B.可比实例在成交日期时的价格X（l+价格变动率X期数）=在估价时点的价

格

C.可比实例与估价对象房地产价格类型必须相同

D.可比实例必须是正常交易

（-）多项选择题

1.可用作交易日期修正的方法有（）。

A.价格指数法B.长期趋势法C.价格变动率法D.经验值法

2.建立价格可比基础，除统一付款方式，统一采用单价外，还包括（）。

A.统一币种B.统一货币单位C.统一面积内涵D,统一交易情况

3.下列说法正确的是（）0

A.可比实例肯定是交易实例B.交易实例肯定是可比实例

C.可比实例不一定是交易实例D.交易实例不一定是可比实例

4.类似房地产是指在（）等方面，与估价对象房地产相同或相似。

A.用途B.所处地区C.使用年限D.建筑结构

5.区位状况比较修正的内容包括（）等因素。

A.交通便捷程度B.繁华程度

C.基础设施完备程度D.环境景观

6.实物状况修正的内容包括（）o

A.面积大小B,容积率C.楼层朝向D.新旧程度

7.选取的可比实例应符合（）条件。

A.与估价对象房地产用途必须相同

B.与估价对象房地产所处地区必须相同

C.与估价对象房地产价格类型必须相同

D.该可比实例必须是正常交易

8.比较法中房地产状况修正时，房地产状况包括（）。

A.区位状况B.使用状况C.权益状况D.实物状况

9.比较法的原理和技术也可用于下列参数的求取，如（）。

A.成本费用B.空置率C,资本化率D.开发经营周期

（三）判断题

1.交易日期修正实际上是房地产市场状况修正。（）

2.某实例是在估价时点之前一年半成交的，故肯定不能选作可比实例。（）

3.某实例系相邻房地产的合并交易，故其成交价格高于正常价格。（）

4.被法院强制拍卖的房地产成交价格往往比正常水平偏低。（）

5.楼层属于建筑物实物状况修正包含的内容。（）

6.在房地产状况修正中，可比实例房地产状况应是估价时点时的状况。（）

7.某估价对象为单独建筑物，由于只有房地合成体成交实例而无单独类似建

筑物成交实例，故无法适用比较法。（）

8.可比实例必须已成交的房地产实例。（）

9.采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为：可比实例

在成交日习时的价格又（1+价格变动率X期数）=在估价时点的价格。（）

10.交易日期修正时应采用与估价对象房地产相类似的房地产价格指数或变动

率。（）

11.交易情况修正凭估价人员的经验加以判断。（）

12.用于比较的可比实例房地产价格必须划为单价。（）

13.在统一货币单位时应采用成交当时的市场汇率来换算。（）

14.在交易情况修正中应采用正常价格比可比实例的成交价格是高还是低多少

的说法。（）

15.如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期修正。

（）

（四）计算题

1.现拟采用比较法评估某房地产价格，选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有

关资料见下表：

项目可比实例甲可比实例乙可比实例丙

建筑面积1000m21200m29687.6平方英尺

成交价格240万元人民币300美元/m2243万元人民币

成交日期2001年10月初2002年8月初2003年2月初

交易情况-5%0%0%

状况因素0%+2%+5%

又知，可比实例乙、丙的付款方式均为一次付清，可比实例甲为分期付款：

首期96万元；第一年末72万，月利率1%；第二年末72万，月利率1.05%o2002

年8月初人民币与美元的市场汇价为1：8.5,2003年8月初的市场汇价为1：

8.30该类房地产人民币价格2001年逐月下降0.8%,2002年逐月上涨1.0%,2003

年逐月上涨1.2机又知lm2=10.764平方英尺。试利用上述资料评估该房地产2003

年8月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。

2.为评估某房地产价格，选取A、月、C三宗可比实例，有关资料见下表:

可比实例A可比实例B可比实例C

成交价格（元/Bl?）380041003950

成交日期2002年10月1日2003年5月1日2003年6月1日

交易情况-2%+1.5%0

区位状况+3%0-1%

房地产状况权益状况0+2%-1%

实物状况-1%0+2%

上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示

比估价对象劣。2002年6月1日至2003年3月1H,该类房地产市场价格每月

平均比上月上涨1.5虬以3月1日为基准，以后每月递减1幅试利用上述资料

评估该房地产2003年10月1日的正常价格。

三、收益法练习题

（一）单项选择题

1.某房地产正常年净收益为5000元，当前银行年利率为8%,净收益乘数为10,

估价值为（）元。

A.62500B.33550C.50000D.40000

2.用收益法评估某房地产价格时，应选取（）净收益作为评估依据。

A.该房地产的客观B.该类房地产的客观

C.类似房地产的最高D.类似房地产的最低

3.某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，以后每年的净收益会在上…

年的基础上增加3万元，收益年限为35年，该类房地产的资本化率为8%,则该

房地产的收益价格为（）万元。

A.718.75B.581.38C.265.52D.268.06

4.某房地产使用年期为40年，资本化率为8%时，单价为700元/m）当使用年

期为50年，资本化率为7%时，该房地产的价格为（）元/m2。

A.810B.709C.766D.790

5.某商业房地产预计明年年净收益为60万元，此后每年净收益比上一年增加

1%,若资本，化率为5临尚可使用年限为30年，则其现值为（）万元。

A.1032B.1500C.922D.1000

6.银行一年期存款利率为10%,物价指数平均变动率为12%,房地产投资收益

率为14%,

社会平均收益率为11%,则房地产资本化率可确定为（）o

A.10%B.11%C.12%D.14%

7.某收益性房地产，有效毛收入为A,且此后逐年递减，比率为gl；同时运

营费用为C,此后逐年上升，比率为g”则计算该房地产价值的公式为（）。

A.V—B.V—

"gir+g2r+gi-gi

C.-=A+0D.V=A+0

1"g2厂+g]"gl

8.某类房地产，在其购买时通常抵押贷款占七成，贷款年利率为896,自有资

金要求的年收益率为15%,则该类房地产的资本化率为（）。

A.11.5%B.8%C.15%D.10.1%

9.收益法的理论依据是（）。

A.生产费用价值论B.地租原理C.替代原理D.预期原理

10.用收益法计算房地产价格，若净收益a每年不变；资本化率为零；年期为

n。则v=（）o

A.8B.nXaC.aD.0

11.若房地产净收益在t年前（含t年）有变化；t年后不变为a；r每年不变

且大于零；年期无限。则求该房地产价格应采用的公式为（）。

A.V=Y-^—+—^—B.v=y-^-+-^—

C.丫=£

(1+r)(1+r严r(l+r),+1

12.收益法计算公式丫=且+与的假设前提是（）o

A.净收益按等差级数递增；r每年不变；年期无限

B.净收益按等差级数递增；r每年不变且大于0；年期无限

C.净收益按等差级数递减；r每年不变且大于0；年期无限

D.净收益按等差级数递减；r每年不变且大于0；年期有限

13.以收益为目的出租房地产，从租赁收入中扣除的费用不包括（）o

A.管理费B.保险费C.税金D.利润

14.当资本化率为25%时，只要（）就相当于无限年期的价格（精度为

99.999%）o

A.30B.40年C.50年D.60年

15.资本化率的实质是一种（）0

A.利息率B.收益率C.租售价格比率D.购买年倒数

16.收益法有效年期的计算公式中的n为（）。

A.耐用年限B.使用权年限C.已使用年限D.剩余使用年限

17.利用剩余技术评估出的价格为（）0

A.积算价格B.比准价格C.收益价格D.残余价格

18.（）是在假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。

A.有效毛收入B.潜在毛收入C.净收入D.毛租金

19,收益法估价的第三个步骤是（）o

A.估算潜在毛收B.估算有效毛收入

C.估算净收益D.估算运营费用

20.如果估价对象与可比实例房地产的空置率差异是暂时的，并且运营费用比率

相似，则使用（）是一种简单可行的方法。

A.毛租金乘数法B.潜在毛收入乘数法

C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法

（二）多项选择题

1.适于选用收益法评估其价值的房地产是（）o

A.商业大厦B.写字楼C.旅馆D.酒店

2.常用的资本化率求取基本方法有（）»

A.市场提取法B.安全利率加风险调整值法

C.投资组合技术D.投资收益率排序插入法

3.在估算房地产的总收益时，要考虑房地产的（）。

A.客观收益B.实际收益C.有形收益D.无形收益

4.有限年且其他因素不变的收益法公式还可用于（）o

A,不同年限的价格换算B.资本化率的求取

C.比较不同年限的价格高低D.比较法中土地使用权年限修正

5.没有考虑房地产运营费用差异的收益乘数法有（）。

A.有效毛收入乘数法B.毛租金乘数法

C.潜在毛收入乘数法D.净收益乘数法

6.运营费用从估价角度来看，不包含（）等项。

A.所得税B.其他资本或经营的收益

C.房地产改扩建费用D.房地产抵押贷款偿还额

7.收益性房地产的价值高低取决于（）0

A.可获年净收益的大小B.可获净收益期限的长短

C.获得净收益的可靠性D.建筑物的质量好坏

8.出租型房地产净收益通常为租赁收入扣除（）和租赁代理费等后的余额。

A.维修费Bo管理费C.保险费D.房地产税

（三）判断题

1.所谓资本化率即为净收益与价格的比率。（）

2.资本化率实质上是一种资本投资的收益率。（）

3.从收益法的观点来看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和。（）

4.收益性房地产价值的高低与获得净收益的可靠性无关。（）

5.估价对象为自用或空闲的住宅，不得运用收益法进行估价。（）

6.同一宗房地产的有效毛收入乘数大于净收益乘数。（）

7.求房地产净收益时，应选用类似房地产的客观年净收益，即便是有租约

限制，也因其属估价对象的实际收益，故不采用。（）

8.所谓收益法，就是将预期的估价对象房地产未来各期正常净收益求和，

并用适当的资本化率折现为现值。（）

9.房地产的净收益为现状下实际取得的有效毛收入扣除运营费用的余额。

（）

10.房地产的收益分有形收益和无形收益，在估计收益时不仅要包括有形收

益，还要包括无形收益。（）

（四）计算题

1.已知某宗房地产在70年使用权、资本化率为10%下的价格为2000元/m?。

试求该宗房地产在无限年期、资本化率为12%及50年使用权、资本化率为8%下

的价格。

2.某房地产，未来第一年的有效毛收入为25万元，预计此后各年的有效毛

收入会在上一年的基础上增长2.5羯未来第一年的运营费用为7万元，预计此

后各年的运营费用会在上年的基础上增长2%,该类房地产的资本化率为9%0若

年期无限，则该宗房地产的收益价格是多少？

3.预计某房地产每年能提供的净收益为15万元，并且5年后该房地产的价

值为200万元，在资本化率15%的条件下，该房地产现时的买入收益价格是

多少？

4.甲写字楼经济寿命50年，已使用35年；乙写字楼经济寿命50年，刚建

成。两项物业的等额年租金净收益均为150万元，资本化率为15%o求（1）两宗

物业的现值。（2）某投资者欲租赁这两项物业15年的使用权，问他在签约时--次

性投资各为多少？

5.某房地产的净收益为每年50万元，近期同类地价260万元，建筑物重置

价格300万元，已知建筑物资本化率12%,土地资本化率10%o根据上述资料，

试判定该建筑物的折旧额。

6.今有一平房，基地面积150m）建筑面积10（W,土地使用权年限60年，

从1990年5月20日起计。该建筑于1991年5月20日建成投入使用，耐用年限

60年。建筑物原值500元/m2,残值率为2虬此平房出租每月租金2000元，押

金1万元。押金运用收益率8%o综合资本化率10机租金损失准备金按1个月租

金收入计提。税费包括房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加，四税合

计为年租金收入的17.5%o管理费按年租金收入的5%计提。维修费和保险费均按

建筑物原值2%计提。试根据上述资料，评估该出租房屋2003年5月20日的收

益价格。

7、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，当时获得的土地使

用权限为50年，现已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得

净收益8万元；该宗房地产的资本化率为8.5%o该宗房地产的收益价格为多少？

8、已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平米，资本化率

为12%,试求其30年收益权利的价格。

9、已知某房地产30年土地使用权收益价格为3000元/平米，对应的资本化

率为r。假设其土地使用权为50年、资本化率为12%,试求其价格。

10、有两宗房地产AB,A的收益年限为50年，单价2000元/平米，B的收

益年限为30年，单价1800元/平米。假设资本化率为6%,试比较两宗房地产价

格的高低。

11、某宗房地产现行的价格为2000元/平米，年净收益为200元/平米，资本

化率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6

年后建成投入使用，到那时该地区将达到现在火车站地区的繁华程度。在现火车

站地区的房地产价格为5000元/平米。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。

12、预计某房地产未来两年的净收益分别为55万元和60.5万元，两年后的

价格比现在的价格上涨10%。该类房地产的资本化率为10%。该宗房地产的现

在价格为多少？

13、某类房地产，在其购买中，通常抵押贷款占7成，抵押贷款年利率为8

%,自有资金要求的年收益率为15%,则该类房地产的资本化率为：

14、某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为5万元，购买者

要求的年收益率为12%,抵押贷款的年利率为8%。试求该房地产的价格。

15、有一房地产，其土地价值占总价值的40%,土地资本化率为6%,建筑

物资本化率为8%,综合的资本化率为：

16、某宗房地产的净收益为每年50万元，建筑物价值为200万元，建筑物

资本化率为12%,土地资本化率为10%。求该宗房地产价格。

17、某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，平均每张床位每天

向客人实收50元，年平均空房率为30%,该旅馆营业平均每月花费14万元；

当地同档次旅馆一般床价为45元/天，年平均空房率为20%,正常营业每月总费

用平均占每月总收入的30%；该类房地产资本化率为10%,试评估该旅馆的价

格。

18、某房地产建成于1997年底，此后收益年限为48年；1998年底至2001

年底分别获得净收益83、85、90、94万元；预计2002年底至2004年底可获得

净收益94、93、96万元，从2005年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元;

购买该房地产可得到80%的抵押贷款，其年利率为8%,自有资金要求的收益率

为13%。试估算该房地产2001年底的收益价格。

四、成本法练习题

（一）单项选择题

1.运用成本法评估所得价格，通常称作（）。

A.成本价格B.积算价格C.购买价格D.收益价格

2.对坐落在市中心商务区的直隶总督署清代古建筑群运用成本法评估时，宜

采用（）。

A.重置成本B.完全成本C.重建成本D.实际成本

3.运用成本法评估旧建筑物价格时，折旧的实质是房地产价值的（）。

A.减损B.摊销C.回收D.分配

4.砖混结构房屋的残值率为（）o

A.0B.2%C.4%D.6%

5.某房屋拆除后的旧料价值为10万元，清理费用30万元，该房屋造价为500

万元，则残值率为（）o

A.2%B.0C.4%D.-4%

6.从卖方角度看，成本法理论依据为（）。

A.成本费用价值论B.替代原理

C.效用价值论D.预期原理

7.某建筑物建于1983年，其经济寿命为60年。2003年时对该建筑物进行估

价,据现场勘察认定，该建筑物维修保养较差，则其剩余经济寿命最可能为（）

年。

A.30B.40C.50D.60

8.我国经租房产年折旧额的计算公式为：年折旧额=房屋重置成本X（1-残值

率）+（）。

A.经济寿命B.已使用年限C.尚可使用年限D.自然寿命

9.基本完好房的成新度为（）成。

A.十、九B.九、AC.八、七D.七、六

10.用成本法估价时，房屋现值二（）。

A.房屋重置价格一年折旧额X尚可使用年限

B.房屋重置价格一年折旧额X耐用年限

C.房屋重置价格X成新度

D.房屋重置价格一年折旧额

1b某房地产1993年5月建成，2003年5月欲评估其现值,判定该房地产尚

可使用40年，

若残值率为零，按直线法确定其成新率为（）o

A.20%B.30%C.50%D.80%

12.建筑物内部布局过时，内部设备落后引起的折旧属于（）o

A.物质折旧B.经济折旧C.功能折旧D.有形折旧

13.某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的5%

和6猊某宗房地产交易，买方实际支付106万元，则卖方实际收入为（）万

元。

A,94B.95C.100D.106

14.某办公楼1990年建成，2000年补办了土地使用权出让，土地使用权年限

为50年。建筑物的经济寿命为45年。则计算该建筑物折旧的经济寿命为（）

年。

A.35B.45C.50D.60

15.若计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用，则相应的利

润率可称为（）。

A.直接成本利润率B.投资利润率

C.成本利润率D.销售利润率

16.投资利息包括（）的利息。

A.土地取得成本B.土地开发成本

C.A+BD.A+B+管理费用

（-）多项选择题

1.王某于1999年花7万元购得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小区上

风位建了一座化工厂，致使空气中时常有一股酸臭味。于是王某在2002年底将

该住房以4万元低价转售，则引起减价的折旧因素有（）»

A.物质折旧B.经济折旧C.功能折旧D.区位折旧

2.房地产价格通常由下列（）构成。

A.土地取得成本B.开发成本C.管理费用

D.中介费用E.投资利息F.销售税费

G.开发利润H.看房费I.物业管理费

3.成本估价法可作为以下估价的首选方法（）0

A.写字楼估价B.商场估价

C.经济适用住房估价D.学校用房估价

4.下列情况下，需要补地价的有（）。

A.出让土地改变用途B.出让土地容积率增加

C.出让土地使用权续期D.拍卖抵押的划拨土地使用权

5.房屋的完损等级是根据房屋的（）等组成部分的各个项目完好、损坏程度

来划分的。

A.主体B.装修C.室内设施D.设备E.结构

6.房地产直线折旧的折旧基数为（）。

A.CB.C-SC.1-RD.C（l-R）

7.物质折旧是建筑物在物质方面损耗带来的减损，包括（）。

A.自然经过的老朽B.正常使用的磨损

C.意外的破坏、损坏D.延迟维修的损坏、残存

8.建筑物的无形损耗包括（）。

A.建筑物的腐化B.技术进步C.消费观念变化D.老化、风化

9.房屋重置价格是按估价时点当时社会正常的（）等，重新建造同类结构、

式样、质量及功能的新房屋所需要的费用加平均利润。

A.建筑技术B.工艺水平

C.建材价格D.人工、机械费用

10.直接成本利润率的计算基数包括（）o

A.土地取得成本B.开发成本C.管理费用D.销售费用

（三）判断题

1.运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地、毛地等开发成可

供建设用熟地所花费的一切客观、合理费用。（）

2.某开发商使用贷款80万元，和自有资金60万元，投资某一项目。扣除

偿还银行贷款本息、自有资金60万元及其他各项费用支出，尚有30万元剩余，

则其自有资金利润为50机（）

3.在估价上，重新购建价格与折旧总额的差被视为资产实际价值，它必须

与市场价相一致。（）

4.建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计

入。（）

5.现实生活中，房地产价格多取决于花费的成本，成本增减必定影响房地

产价格的增减。（）

6.耐用年限为建筑物的经济寿命。（）

7.某一旧有建筑物，其现值可能大于原值。（）

8.成本法估价是从供方角度出发评估房地产价格的。（）

9.对有特殊保护价值的建筑物的估价以重置成本为宜。（）

10.从理论上讲，同一个开发项目的开发利润，无论采用哪种计算基数与其

相对应的利润率来估算，所得的结果都是相同的。（）

（四）计算题

1.今有一建筑物，建筑总面积1200m:在估价时点时，已使用12年。该类

建筑物的重置价格为600元/m:耐用年限40年。估价师经现场勘察认为该建筑

物剩余使用年限为30年，残值率5%。试用直线折旧法计算其年折旧额、折旧总

额，并估汁其现值。

2.某一房地产，土地总面积2500m'是6年前通过征用农地取得，当时费

用800元/m:现时取得该类土地，每而需1000元，地上建筑总建筑面积6000m2,

是2年前建成交付使用的，当时建筑造价800元/nA现实建造同类建筑物每m?

为1100元，估计该建筑物有八成新，该类建筑物的残值率为2%,试选用所给资

料评估该房地产的现时总价和单价。

3.某宗房地产占地2000m2,容积率为3.0。土地是在1999年4月通过出让

方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2000年10月建成使用的。经调查,

现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/nA同类建筑物重置价格是

1000元Ai?。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需

花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，

经济寿命15年。残值率假设均为零，资本化率为8%,求该房地产在2003年4

月的市场价格。

五、假设开发法练习题

（-）单项选择题

1.对于下列房地产，不宜采用假设开发法的有（）0

A.可改变用途的旧建筑物B.停建工程

C.荒地D.待开发土地

2.在运用假设开发法时，对于最佳开发利用方式的判断,最主要的标准是（）。

A.用途B.规模C.档次D.建筑结构

3.假设开发法更深的理论依据，类似于（）0

A,商品销售理论B.地租原理C.建筑成本概算D.预期原理

4,运用假设开发法，调查估价对象房地产的基本情况，如土地位置、具体的坐

落状况等，这主要是为（）服务。

A.估算开发成本B.估算建筑费用

C.确定开发经营期D.选择最佳用途

5.在假设开发法中，确定开发经营期的方法是（）

A.工期预测法B.开发商决定C.比较法D.最保守估计法

6.开发经营期可分（）和租售期。

A.开发期B.前期C.建造期D.租售前期

7.在贷款合同中约定?某项贷款年利率为6%,以季度为计息周期，则实际利率

是（）。

A.1.5%B.1.51%C.6.14%D.6%

8,假设开发法应计利息项目中，（）一般不计息。

A.待开发房地产价值

B.投资者购买待开发房地产应负担的税费

C.开发成本和管理费用

D.销售税费

9,假设开发法计算时，应扣除的项目不包括（）。

A.已投入的费用B.毛地的拆迁安置补偿费

C.投资利息D.销售税费

10.下面哪个关于现金流量折现法和传统方法的说法是不正确的（）o

A.现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分又包含风险部分

B.传统方法要计算利息，确定计息期时应考虑预售及延迟销售

C.现金流量折现法从理论上讲估算结果较精确

D.现金流量折现法不单独计算利息和开发利润

（-）多项选择题

1.运用假设开发法所得估价结果的可靠性如何，关键取决于（）等预测。

A.最佳开发利用方式B.开发完成后的房地产价值

C.折现率大小D.开发商期望的利润率

2.假设开发法有现金流量法与传统方法两种方法，它们的主要区别有（）。

A.传统方法不考虑资金时间价值

B.传统方法要单独计算投资利息

C.现金流量折现法要进行现金流量预测

D.现金流量折现法将利润隐含在折现率中

3.运用假设开发法评估房地产价格时，需具备的前提是（）

A.稳定的房地产政策

B.长远、公开及稳定的土地供给计划

C.相对稳定的房地产税费标准

D.健全的房地产法规

4.在假设开发法估价过程中，可用比较法求取的是（）

A.开发完成后的房地产价值B.已投入的建筑及专业费用

C.开发经营期D.开发成本

5.投资利润率是利润与（）等各项之和的比值。

A.土地取得成本B.土地开发成本

C.管理费用D.建筑物建造成本

E.销售费用F.开发利润

6.运用现金流量折现法时，确定折现率应考虑的因素有（）

A.开发项目现金流形式B.资本利息

C.开发利润D.开发经营期

7.在传统方法中，影响利息大小的因素有（）。

A.应计息的项目B.计息期长短

C.计息方式D.利率大小

E.计息周期F.选用名义利率还是实际利率

8.假设开发法除适用于估价外，还可以为投资者提供下列数据（）。

A.确定投资者试图获得的开发场地的最高价格

B.确定开发项目的预期开发价值

C.确定开发项目的预期利润

D.确定开发中可能出现的最高费用

9.利用开发商直接利润率计算利润的基础应包括（）。

A.地价B.建筑费用C.专业费用D.租售费用

10.假设开发法估价的关键在于正确地判断与确定（）o

A.最佳开发利用方式B.建筑费、专业费

C.开发商利润D.租售价格

11.估计建设期主要是为推测建筑物完成时的（）。

A.售价B.建筑费C.利润D.利息

12.假设开发法估价时应弄清将拥有的土地权利，包括弄清（）o

A.权利性质B.使用年限

C.可否续期D.转让、出租、抵押等的有关规定

（三）判断题

1.假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法。（）

2.某企业邻近商业中心，若改作商业零售超市估计会有可观的利润，故评

估中选择的最佳利用方式应为商业用途。（）

3.在估价实务中，宜首先采用现金流量折现法，难以采用时也可采用传统

方法。)

4.销售税费在假设开发法中，一般不计利息。（）

5.地租是每年的租金剩余，而假设开发法是一次性价格剩余。（）

6.如果土地的法定开发利用前提未定，则不能采用假设开发法进行估价。

（）

7.利息计算分为单利和复利两种形式，二者并没有实质上的区别，只是表达方

式上的不同而已。（）

8.开发经营期的起点是估价时点，终点是房地产开发完成后的竣工日期。

（）

9.假设开发法传统方法因为没有考虑各项支出、收入发生的时间不同，因

此没有考虑资金的时间价值。（）

（四）计算题

1.某开发商拟购入200亩土地。规划允许建筑面积40万tna,单位建筑面积

的建造成本为1050元/m?,专业费用为建造成本的6%,区内设施配套费预计为建

造成本的15%,税收为销售收入的5%,年利息率为1296,开发商的成本利润率为

30%,预计•单位建筑面积楼价为3000元/ml试用传统方法求开发商能承受的

地价。（总开发时间为4年，开发成本均匀投入，单利计息）。

2.某房地产为一块七通一平的待建筑空地，土地总面积为1000m?,该地块

的最佳开发利用方式为写字楼，容积率为4.0,覆盖率50幅土地使用权年限为

50年，从2003年8月起计。该写字楼建成后拟出租，经市场调查初步确定出租

写字楼的每月净收益为100元/mZ,可出租面积为建筑面积的70%正常出租率

为70%0预计取得土地后建造该写字楼的建设期为两年半，第一年均匀投入50%

的建筑费与专业费，第2年均匀投入35%的建筑费与专业费，其余的建筑费与专

业费在第三年的前半年均匀投入。根据建筑市场行情估计建筑费为2000元/m2,

专业费为建筑费的6%；销售费用和税费分别按楼价的3%>6%计；购买土地相关

税费为地价的3%,年折现率为14%,利润率为25%,年综合资本化率为9虬预计

该写字楼竣工半年后可租出。

根据上述资料试用现金流量折现法评估该待建土地2003年8月出售时的市

场价格。

3.某在建工程开工于2002年11月1日，拟作为商场和办公综合楼；总用

地面积3000m2,地使用权年限50年，从开工之日起计；规划建筑总面积12400m2,

其中商场建筑总面积2400m、办公楼建筑总面积lOOOOm?；该工程正常施工工期

为2年，开发成本为2500元/m,管理费为开发成本的3%至2003年5月1日

已完成9层主体结构，且已投入总开发成本的35%剩余费用在剩余建设期内均

匀投入；贷款年利率为8.5%o预计该工程建成后商场即可出租，办公楼即可出

售；办公楼售价为每m2建筑物面积5000元，销售税费为售价的8%；商场可出

租面积为建筑面积的75幅可出租面积的正常出租率为85%,月租金为80元/m：

出租成本及税费为有效总收入的25%,开发经营期资本化率为12%；投资该类房

地产的正常投资利润率为15%o试利用上述资料分别用传统方法和现金流折现法

估计该在建工程于2003年5月1日的正常价格。（买方购买该在建工程应负担购

买价格3%的税费，折现率为15猊）

《不动产估价理论与方法》模拟试卷一

・、单项选择题（共25题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。）

1.从经济上看，土地利用的一般顺序是（）。

A.商业、办公、工业、居住B.商业、办公、居住、工业

C.办公、商业、居住、工业D.商业、居住、办公、工业

2.抵押价格通常情况下与市场价格的关系是（）。

A.相同B.没有关系C.高D.低

3.某宗土地血积为300m其上附有建筑物，该建筑物的建筑面积为250m:外观及设

备均已陈旧过时需拆除重建，估计拆迁费为300元/m）残值