绵阳澳斯顿国际广场市场调研分析报告

房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！PAGE房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！绵阳“澳斯顿国际广场”市场调研分析报告目录前言…………………………9绵阳市基本概况…………………11一、绵阳概况………………11二、城市规划………………12三、经济发展………………131、绵阳经济地位…………………………132、经济发展速度…………………………143、产业结构………………144、社会消费品零售总额…………………14四、人民生活水平…………………………151、居民可支配收入消费情况……………152、居民消费情况…………………………15五、房地产发展概况………………………161、房地产投资……………162、商品房施工面积………………………163、商品房竣工面积………………………174、商品房进入市场情况…………………175、商品房销售价格………………………18项目周边情况分析………………19一、绵阳市商业市场篇……………………19（一）绵阳市商圈分析……………………191、核心商圈（人民公园商圈）…………192、芙蓉汉城………………273、老茶树片区……………294、五一广场………………305、三江广场………………326、铁牛广场………………337、行业专项调查…………………………34（二）商业个案分析………………………37二、项目区域分析…………………………43（一）项目及周边基本情况………………431、建筑规划情况…………………………432、道路交通情况…………………………443、人流车流………………45（二）周边生活配套设施…………………461、配套情况………………462、各个街区的情况………………………463、区域总结………………47（三）项目SWOT分析……………………481、优势……………………482、劣势……………………483、机会……………………494、威胁……………………49（四）未来的亮点…………………………50投资者数据分析…………………51一、项目投资者问卷数据分析……………52（一）对商铺投资的偏好…………………521、商铺类型的偏好………………………522、影响投资的因素………………………523、投资商铺的预期………………………534、商铺面积需求…………………………54（二）消费能力……………551、总价承受度……………552、付款方式………………553、首付款及月供能力……………………56（三）项目测试……………561、对项目商业未来发展潜力的预期……………………562、对项目发展潜力持肯定态度的理由…………………573、购买本项目的可能性…………………584、可能投资本项目的物业类型…………585、影响购买本项目商铺的因素…………596、投资本项目商铺可承受的最高总价…………………597、对本项目一层商铺销售价格的预判…………………60（四）项目投资者背景……………………611、媒介渠道………………612、目前的主要投资状况…………………613、职业状况………………614、年龄状况………………625、家庭结构………………626、家庭年收入状况………………………637、受教育程度……………638、现居住地………………63（五）总结…………………64二、商铺潜在投资者问卷数据分析………………………64（一）潜在投资者对商铺投资的偏好……………………641、投资物业类型…………………………642、选择商铺的影响因素…………………653、商铺投资的预期………………………654、商铺面积需求…………………………66（二）消费能力……………671、总价承受度……………672、付款方式………………683、首付款及月供款能力…………………68（三）商铺潜在投资者背景………………691、媒介渠道………………692、目前的主要投资状况…………………693、职业状况………………704、年龄状况………………705、家庭结构………………716、家庭年收入状况………………………717、受教育程度……………718、现居住地………………729、行业分布状况…………………………72（四）总结…………………72三、对本项目的建议………………………731、对项目的开放式的建议………………732、本项目最适合经营的业态……………743、对于产品方面的要求…………………754、对本项目配套的建议…………………775、其它方面的建议………………………79商铺经营者调查…………………80一、目前经营状况…………………………811、目前经营商家的类型、面积…………812、目前经营商铺取得的方式、档次……………………823、目前经营商铺的市场价值……………834、目前经营状况…………………………83二、商铺经营者的延展需求特征…………841、开间需求分析（类型、进深、层高）………………842、进深需求分析…………………………853、层高需求分析…………………………854、商铺楼层选择…………………………86三、对本项目的建议及前景预期…………861、对绵阳现有商业的认识………………862、经营本项目商铺的意向分析…………903、对本项目的市场反馈…………………914、本项目最适合经营的业态……………955、对本项目开发的建议…………………96四、经营者/经营企业背景特征…………971、经营经历/企业背景……………………972、经营者背景调查………………………98五、总结……………………99六、对本项目的建议………………………99消费者研究分析…………………100一、消费者消费习惯和行为分析………………………1011、消费出行交通工具……………………1012、一般出行的人数………………………1013、同伴的身份……………1014、休闲偏好及消费水平…………………1025、购物偏好及消费地点…………………1036、餐饮偏好及消费水平…………………1047、娱乐偏好及休闲娱乐消费水平………………………1058、购买消费偏好及特点…………………1059、过去一年中的消费情况………………11810、文化消费地点………………………109二、消费者背景…………………………1091、被访者年龄结构………………………1092、家庭结构及人口………………………1093、教育程度………………1104、职位状况………………1105、家庭月收入……………1116、现居住房屋位置（绵阳）……………111三、消费者对本项目的建议……………1111、想象中本项目营有的配套消费场所…………………1122、消费者理想的休闲消费环境…………1123、对本项目的建议………………………113四、总结：………………113五、对本项目的建议……………………115绵阳写字楼市场调研……………116一、绵阳市写字楼市场概况……………1161、绵阳写字楼体市场整体概况…………1162、竞争对手分析…………………………1163、目前绵阳写字楼市场客户群分析……………………119二、绵阳写字楼市场供求分析…………1211、写字楼市场需求分析…………………1212、写字楼市场供给分析…………………122三、项目整体分析和产品定位…………123１、项目区域分析………………………1232、项目周边商务办公环境分析…………1243、项目SWOT分析………………………1244、项目定位分析…………………………125附：项目初步推广思路…………………127绵阳市酒店式公寓（精装小户型）调研………129一、绵阳市商品住宅市场概况分析……………………129（一）绵阳商品房市场整体概况………………………1291、绵阳市历年房地产投资额……………1292、历年供销及空置情况…………………1293、价格情况………………1304、结论……………………131（二）2021年绵阳房地产走势预测……………………1311、新规出台，鼓励建高层………………1312、地价涨幅较大，电梯公寓开发趋热…………………1313、商品房销售均价预计涨幅达到11%左右……………131二、绵阳酒店式公寓市场现状分析……………………132（一）酒店式公寓市场概况……………1321、酒店式公寓释义………………………1322、绵阳酒店式公寓市场概况……………1323、绵阳酒店式公寓价格概况……………133（二）绵阳酒店式公寓市场需求分析…………………1331、酒店式公寓的主要客户群分析………………………1332、绵阳经济形势对酒店式公寓市场的影响因素分析…………………134（三）竞争对手分析……………………1341、精装小户型……………1342、海棠假日………………1353、结论……………………135三、绵阳酒店行业情况分析……………1361、绵阳酒店业现状………………………1362、绵阳酒店业发展预测…………………136四、本项目定位规划分析………………137（一）项目SWOT分析……………………1371、优势……………………1372、劣势……………………1373、机会……………………1384、威胁……………………138（二）项目设施配套定位分析…………1381、高标准的物业设施……………………1382、专业化的物业管理……………………1383、人性化的服务设施必不可少…………139（三）项目客户群定位分析……………1391、租赁市场客户群分析…………………1392、购买客户群分析………………………139（四）项目价格定位分析………………1401、出售价格定位…………………………1402、出租价格定位…………………………1403、投资收益率定位………………………141五、本项目的投资回报模式分析………………………141本项目商业定位及规划思路……………………142一、商业定位研究………………………142（一）定位原则…………………………142（二）定位研究…………………………1421、绵阳商业地产供求现状………………1422、商业定位思路…………………………1433、绵阳商圈及变迁………………………1434、绵阳城市未来规划……………………1445、商业定位………………145二、业态规划……………1531、本案商业定位初步设计………………1542、整体定位布局思路……………………1553、目标商家定位…………………………1564、商铺的目标消费群定位及分析………………………157三、服务功能设计………………………157四、规划布局设计及调整建议…………1571、商业业态规划调整原则………………1572、各板块商业规划调整建议……………158五、建筑规划设计及调整建议…………1601、建筑外立面……………1602、内部动线调整…………………………1603、其它配套设施…………………………161六、后期物业经营管理模式建议………………………1611、统一经营………………1612、统一管理………………1613、投入费用………………1614、借助外力………………1625、共同打造………………1626、其它建议………………162总结………………164前言本项目是一个以绵阳市中心集中式购物中心为基础，以特色的配套商业为核心的复合地产项目，本项目通过将近五万平方米的商业将各种服务机构组织在一起,提供餐饮、购物、休闲、娱乐、办公、住宿等各种服务的一站式消费场所。其最显著的特征就是业态、业种的复合度极度齐全，行业多，店铺多，功能多；商品组合的广、宽、深度都极高；以到达型消费为主导方向，通过设置附属商业及各类不同行业的专卖店、娱乐休闲场所、主题购物广场、特色餐饮名店等覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客，再辅以不同档次的特色店、主力店、品牌店来针对消费者各层次的需求。我公司在大量详实市场调研的基础上（具体数据报告请参阅我司于2021年9月21日提交的《市场调查数据报告》），结合项目在设计之初的业态规划和建筑情况，提出了对本项目整体的定位及业态规划调整方案，目的是为后期的销售、招商和运营管理提供保障。通过对本项目前期深入的市场调研及分析，我司基本明确了开发商在本项目上的盈利模式，并希望通过我司对商业运营的全程介入，为贵司创造本项目的利润最大化！在本建议开始之前，我们对贵司在本项目上的盈利模式进行了如下的探讨：开发商的利润点来源开发商的利润点来源招商销售经营管理产品市场投资者者经营者消费者后期经营及管理支撑点开发商的主要利润点主要来源于项目前期的招商及销售，而后期的经营及管理是保证项目开发的持续性利润来源。要对前期的招商、销售及后期的经营、管理寻找有效的支撑，就必须从项目本身的产品、整个市场的状况、投资者、经营者以及消费者对项目的反馈等方面进行深入的研究。我司之前就市场、投资者、经营者及消费者进行了深入的调查、访问、研究，并对300份样本进行了分析。本报告就是建立在关于消费者、投资者以及经营者的调研分析基础上，通过对产品、客群、投资与经营等方面的研究分析，得出的定位及规划建议。对于本项目所涉及到的商业定位、业态规划及商业定价这几个方面的问题，在本报告中将有详细的阐述。在本报告中所使用的数据，都为专项调研及补充调研得到的真实客观数据，分析所使用的方式多为市场比较法及市场预期法。同时需要说明，由于样本量以及样本甑别的小众性，数据结果仅作为我们对于定位判断的参考依据，而后面的具体定位思路，将是结合调研报告理性数据，绵阳商业市场发展前景以及综合众多商家、投资人、消费者等经营消费行为习惯模式，作为定位规划判断参考依据。详细研究请见下文。

绵阳市基本概况绵阳概况绵阳，四川省第二大城市，位于四川省西北部，距省会成都90公里。幅员面积20249平方公里。总人口529万。辖两区六县一市，代管省政府科学城办事处。市区建成区面积55平方公里，城市人口60万绵阳历史悠久，自公元前201年汉高祖设置涪县以来，已有2200多年的历史。今天的绵阳科技城正按照党中央、国务院、省委、省政府的要求，以创新为动力，以打造创新示范基地为目标，努力建成制造中心、研发中心和服务中心，把绵阳打造成一座创新城市。畅通便捷的交通，把绵阳与世界各地连在了一起。成绵、绵广高速公路在此交汇，宝成铁路穿境而过。这里拥有二类铁路口岸和公共保税仓库；南郊机场已开通可达北京、上海、广州等航班；正在建设中的集装箱货栈打通了陆海联运的快捷通道，以绵阳为中心的陆、海、空联运立体运输网络已经形成。绵阳科技城是科技产业城，科技城发展的关键在产业，产业的核心是工业绵阳市坚持工业强市战略，实施“两个拳头”构建六大产业集群的工业发展思路，着力构建电子信息产业、冶金产业、建材产业、汽车零部件及特种汽车制造产业、生物医药及食品产业、纺织产业等六大产业集群。2021年，一批重点项目顺利推进。绵江快速通道建成通车，绵遂高速公路，绵—成—峨城际铁路即将开工都将进一步推动绵阳的快速发展。人口变动情况：（数据来源：绵阳市统计局）近年来绵阳市人口总体上呈平稳增长的态势，基本上每年新增人口在5万人左右，扣去人口自然增长率，每年机械增长人口大约在1万人左右。可以看出，绵阳对外来人口具备一定的吸引力，但相对有限。二、城市规划2021年国务院决定把绵阳建设成西部示范城市——国家科技城（也是中国唯一的国家级科技城），建设科技城进一步凸显出绵阳作为西部标杆城市的地位，根据《绵阳科技城发展纲要》规定，绵阳科技城以绵阳城区为中心，规划建设面积８０平方公里，城市人口控制在８０万人左右，人均居住面积达到20平方米（2021年年末人均居住面积为13平方米），第三产业占ＧＤＰ的比重达到４５％以（2021年为38.9%）上。2021年GDP总量达到800亿元，达到中等发达国家城市水平。三、经济发展1、绵阳经济地位（数据来源：绵阳市统计局）（数据来源：绵阳市统计局）2021年绵阳市经济呈现出持续快速发展的良好态势。全市实现GDP482.5亿元，居全省第二位，仅次于成都超过德阳、宜宾等市州。但同时可看出在总量上相对于德阳的优势并不大仅20亿元，而且绵阳人口较多远超过德阳和宜宾等地区，从各地区的人均GDP比较可以看出，绵阳位列第三位，落后与德阳，与乐山相当约9000元，远低于成都的21913元。因此从整体上看绵阳的经济发展水平排在四川省前列，但仍处于较低的阶段。2、经济发展速度从绵阳市的GDP增长情况和固定资产投资情况可以看出，连年来绵阳市的经济保持持续快速发展。2021年GDP增速达到了16.2%。其中，第一产业实现增加值110.44亿元，增长6.6%。第二产业实现增加值196.97亿元，增长19.8%；第三产业实现增加值175.12亿元，增长9.5%。3、产业结构从绵阳市的产业结构来看，第一产业比重仍占有23%的份额，第二产业及第三产业的份额所占比重都明显偏小，从另一方面可看出，绵阳市的经济发展仍处于较低的发展水平，具有较大的发展空间。4、社会消费品零售总额2021年，绵阳市区（涪城区和游仙区）社会消费品零售总额为53.3亿元，并保持每年12%以上的增长率。四、人民生活水平1、居民可支配收入消费情况2、居民消费情况2021年，绵阳市人均可支配收入达到8201元，人均支出达到6422元。收入增长比经济增长略低，但仍达到6%以上的增速。从支出的构成看，食品支出占比为40%，基尼系数较低，但居住的支出只占到9%的比例。五、房地产发展概况1、房地产投资由于2021年、2021年，绵阳房地产投资幅度增长较大，提前消化一部分市场能量，加之受宏观调控的影响，2021年绵阳房地产市场投资减少，总投资额为178854万元，同比上年减少了50268万，负增长率近22%。2021年上半年投资13.75亿元，同比去年增加0.37亿元。2、商品房施工面积2021年商品房施工面积为2582435平方米（其中：本年度开工面积1265092平方米，9407套）。施工面积比上年增加了555691平方米，增长率为27%。从施工面积来看，其中住宅仍然是主流，为2141457平方米，17438套，比上年增长454497平方米，5168套，但所占比重与上年持比，仍为83%。2021年普通商品房施工面积为1432119平方米，11694套，占住宅施工面积的67%。同比上年增加了342425平方米，3261套。电梯住宅施工面积643748平方米，5338套，同比上年增长了182948平主米，2447套。经济适用房施工面积17954平方米，216套（仅相当上年的33%），同比上年减少了36980平方米，394套。别墅施工面积47636平方米，190套（幢），同比去年减少了33896平方米，96套（幢）。商业用房施工面积为341273平方米，同比上年增长953163平方米。写字间施工面积为38486平方米，同比上年增长25548平方米，其他物业施工面积为61219平方米。2021年上半年商品房施工面积1700564㎡，同比去年增加39980㎡；在商品房施工面积中：商品住宅施工面积为1506702㎡，11439套。其中：多层商品住宅636465㎡，4848套，占商品住宅施工面积比重42%；电梯公寓施工面积619789㎡，5270套，占商品住宅施工面积比重41%；别墅施工面积194238㎡，503套，占商品房住宅施工面积比重13%；经济适用房施工面积56210㎡，503套。商业用房施工面积158857㎡；写字及其它用房施工面积35005㎡。分析以上数据，我们可以看出，2021年，绵阳楼市呈现出投资额减少的现象。至2021年上半年投资额有所回升但回升幅度较小。从绵阳楼市商品住宅的物业结构，我们发现商品住宅项目中电梯住宅呈快速增长态势。3、商品房竣工面积2021年绵阳商品房竣工面积为1500817平方米，与上年基本持平（仅比上年略微减少了8405平方米），其中商品住宅竣工1180951平方米，9648套，比上年减少48753平方米，但套数却增长727套。商业用房竣工面积为147974平方米，比上年减少97993平方米。写字间竣工面积为8786平方米，比上年减少4171平方米；其他用房竣工面积为15958平方米，比上年减少了4715平方米。2021年上半年商品房竣工面积434918㎡，同比去年减少537181㎡。在商品房竣工面积中，住宅竣工面积为319038㎡，2448套。其中：多层商品住宅竣工199020㎡，1670套；电梯公寓竣工104018㎡，698套；别墅竣工16000㎡，80套；商业用房竣工103195㎡，写字用房竣工5500㎡，其他用房竣工7185㎡。4、商品房进入市场情况2021年，绵阳市商品房进入市场共2021465平方米，同比上年增长818964平方米，增长率为69%。其中：商品住宅进入市场1711799平方米，14534套，占商品房进入市场总量的85%左右，比上年增加730986平主米，增长率74%。商业用房投放量为234329平方米，比上年增长64436平方米，占全年商品房总投入量的12%左右。在商品住宅中，普通商品房2021年进入市场1103510平方米，9971套，比上年增长377506平方米，4524套，增长率近67%。电梯住宅进入市场563647平方米，4303套，占商品住宅全年投放量近33%，比上年增长371582平方米，2850套，增长幅度近3倍。经济适用房投入市场18027平方米，152套，比上年减少11855平方米，254套。别墅市场投放量为26615平方米，108套，比上年减少9654平方米。2021年上半年商品房市场投入380701㎡，同比去年减少377692㎡，负增长为49.8%。在商品房市场投入中，多类商品住宅投入291765㎡，2847套，占商品房市场投入面积比重为76.6%，套均建筑面积为102㎡；商业用房市场投入75284㎡。从2021年绵阳商品房的投放量来看，市场投放量较大，相对2021年增长较快，究其原因，主要是2021年市场销售状况较好，激发了开发商的投资热情，大量的商品房在去年下半年陆续上市，使购房者的选择范围更大，从而带动市场回暖。而2021年上半年市场投放量较2021年有较大幅度的回落，主要原因为2021年房地产投资的减少。5、商品房销售价格2021年上半年商品房销售平均价格2196元/㎡（按建筑面积计算，下同），其中：商品住宅销售价格为1828元/㎡，在商品住宅中，多层商品住宅销售价格为1730元/㎡；电梯公寓销售价格为2066元/㎡；别墅销售价格为2350元/㎡；经济适用房销售价格为1172元/㎡。上半年商业用房平均销售价格为8836元/㎡。总结：绵阳市作为四川省第二大城市和中国唯一的国家级科技城，拥有超过530万的人口且每年新增的外来人口超过1万人。拥有仅次于成都的经济总量，且保持持续快速发展，构建了电子信息产业、冶金产业、建材产业、汽车零部件及特种汽车制造产业、生物医药及食品产业、纺织产业等六大产业集群。根据《绵阳科技城发展纲要》规定，绵阳科技城以绵阳城区为中心，规划建设面积８０平方公里，城市人口控制在８０万人左右，人均居住面积达到20平方米（2021年年末人均居住面积为13平方米）。所有这些都必然催生房地产市场的快速发展。从绵阳市人民生活水平来看，2021年人均可支配收入达到8201元，具备较强的够买力，但居民支出中用于居住的比重只占9%的份额，仍然拥有较大的挖掘空间。近几年绵阳的房地产市场发展来看，基本保持着较快速度的发展，由于2021年及2021年房地产投资额的相对减少，2021年以来市场投放量较少，致使价格上升较快。今年上半年商品房销售平均价格达2196元/㎡。其中：商品住宅销售价格为1828元/㎡；商业用房平均销售价格为8836元/㎡。

项目周边情况分析绵阳市商业市场篇绵阳市商圈分析绵阳市主要的消费休闲娱乐区域集中在：一个购物中心商圈（人民公园商圈）和五个餐饮休闲中心（铁牛广场、三江广场、五一广场、老茶树、芙蓉汉城）。铁牛广场、三江广场、五一广场是由一条滨江路贯穿的沿江消费带，但目前商业发展还为成熟，三个消费广场还未融会贯通，呈点状分布，是传统的休闲中心，具有一定的口碑。芙蓉汉城是近几年，崛起的新兴餐饮娱乐据点，逐渐占据绵阳餐饮休闲消费的主流地位。商圈分布图次核心商圈铁牛广场行政中心芙蓉汉城五一广场片区核心商圈三江广场老茶树次核心商圈铁牛广场行政中心芙蓉汉城五一广场片区核心商圈三江广场老茶树片区花园批发市场商圈核心商圈（人民公园商圈）概述人民公园商圈是文化广场为中心辐射周边500米区域的城市核心商业中心，由临园路、涪城路、安昌路三大主要干线围合形成。是绵阳最早最繁华的老牌商业中心。绵阳市90%以上的大中型百货、超市均在此商圈内。据统计，这个中心区域内经营日用百货的商场数量达26个之多，总经营面积超过13万平方米。区域内最好地段沿街商铺月租金可达500元/㎡以上，平均可以达到200元/㎡以上，并且租金逐年快速递增。目前绵阳最知名的四大百货商店百盛、富安、兴力达、美一天均集中在这一区域。而目前该中心区域的建筑多为上个世纪90年代以前修建，建筑结构老旧，街道狭窄，对于一个拥有超过60万人口的科技城市来说，该商业中心负荷太大。人民公园人民公园商圈安昌路－警钟街业态有服装、大型百货、茶楼、酒吧、餐饮等，街道两侧商业也较繁荣，以中高档百货商场带动道路两边的底商铺面90%以上以经营服装类品牌专卖店为主。爱喜.嘉年华商业街已经基本销售完毕，预计完成招商后，将提升该地段的商业氛围。目前约靠近涪城路口这部分路段商业租金较高，人流量最大，一层租金从100-180元/月/㎡，二层租金约30-40元/月/㎡。而越远离涪成路口的路段租金越低，临近的富乐路路段，底层商铺建筑年代早，多以临街商铺为主，租金多在30-80元/月/㎡，临近涪河的路段底商租金为30-55元/月/㎡，二楼租金平均约为16元/月/㎡。涪城路：涪城路是绵阳传统的商业繁华地段，尤其是文化广场周边聚集了好又多、美一天、家福来电器、兴力达、富安百货、三鹏商业广场等众多大型商业，还有肯德基、麦当劳等多家洋快餐以及绵阳电影院等，形成以大众化、中档次购物为主的特点，是传统的休闲购物型商业中心，人气较旺；沿街铺面租金一般在110-170元/月/㎡。涪城路除大型百货、电器外，其他业态主要有服装、餐饮、歌城、茶楼、以及杂货店、药店等社区配套商业。值得说明的是，涪城路朝饮马大桥方向，两侧建筑修建年代早，结构老，面积、租金差异大，根据路段和可利用面积不同，租金从30-120元/月/㎡。总的趋势是越往饮马大桥方向，商业氛围越差，租金水平越低。临园路：城市的交通运输的主干道，贯穿高新技术产业开发区、花园批发市场、客运中心、IT数码通讯一条街、文化广场核心商业区等，是城市的经济主动脉。在富乐路口、涪城路口、都集中了众多数码城（佰腾数码广场、绵阳数码通讯城、嘉禾通信城、三和通讯城、大通通讯城等）专业性特点较浓，主要是在原有商场基础上组建起电脑、等IT产品集中销售的市场。靠近涪城路的诺玛特超市，为中低档消费，曾为绵阳最火爆的超市，但是由于近年管理方面的问题和受成都总部变故影响经营情况已大不如前；其他业态主要有音乐器材店、通讯营业厅、服饰店、影楼、歌舞厅等。其中音乐器材店在人民公园正门右侧有近15家，具备一定规模。该街区以沿街底商为主，面积多在30-200㎡，月租金在100-180元/㎡。其中在建的时代大厦已经封顶，建成后1-4层全部为商业用房，必将为该路段的商业氛围和档次带来提升。而路段约向西租金逐渐降低，其中长虹大道口东侧业太多为各类中低档服装，面积在20-70㎡，价格达到70-100元/㎡；西侧为建材、五金、橱柜和日杂等，多在一些办公楼底层，面积在20—60㎡左右，租金价格在30-60/㎡。临园路作为城市主干道的地段特点，使该商业带理所当然的具备了成为商务办公、星级酒店集中的城市CBD的条件。红星路－南河路红星路和南河路这两条交叉线路上，分布了绵阳很多的行政单位（市委、市人大、市政协、区政府、市法院、市检察院、卫生局、人事局、体育中心等）和大片的老的居住社区，片区功能主要是一个城市行政文化中心。以临街的社区商业为主导。红星路沿街的建筑除绵州大剧院成色较新外，其余仍然以老式建筑为主。该街区以小型铺面为主，最大的商业特色就是服装服饰店多汇聚于此，但基本无品牌可言，是绵阳市民的中、低档服装消费相对集中的街区。租金区间在45-100元/㎡/月，其走势情况基本为越靠近南河路一带商气越淡，租金水平越低。而在和警钟街交界口，由于靠近绵阳市委，价格较高。达到了80-100元/㎡，附近也零散分布了少量品牌服饰的商家。区域内主要百货大楼物业情况1）力达大厦（兴力达百货）：位置：位于绵阳市公园广场对面，涪城路。简介：档次属于中低端、大众消费为主。项目目前经营一般，商场规模较大，配套齐全，营业规模21000平方米、开业时间为2021年。项目实行联营扣点的方式经营，扣点数为25%+2%（宣传费）+4%（税费）楼层结构：－1层：好又多超市1-5层：兴力达百货楼层业态分布：-1F超市好又多量贩1F临街面麦当劳、绵阳电影院、药房、书店、幼儿园1F流行名品馆女装、休闲装、鞋、化妆品、珠宝、眼镜、名表廊2F名媛魅力馆女装、皮具箱包、数码、小家电、美体护肤、饰品、婚纱影楼3F绅士时尚馆男装、运动健身器材、配饰、健身俱乐部4F快乐儿童馆童装、童鞋、文化用品、儿童游乐园、美容美体中心5F新天地茶艺坊、健身休闲俱乐部、保健浴足2）美一天百货：位置：位于绵阳市最核心的商业区，涪城路28号。简介：商场以女装专卖为主导，这也形成了该商场的特色，消费客群以女人为主，男装仅仅是其中的点缀而已，其服装的品牌和档次属绵阳市最高端的，汇聚了各大品牌。项目目前经营良好，经营面积为7000平方米、开业时间为2021年。项目实行联营扣点的方式经营，扣点数为25%+6%（税）楼层结构：1-4层：美一天百货5-12层：写字间绵阳市建委、绵阳市城管、绵阳市建设工程造价管理处、绵阳市市政工程指挥部等机关办公室楼层业态分布：1F时尚元素馆1F私语空间2F淑女休闲馆3F精品丽人馆4F青春运动馆、客户服务部快餐：1家（肯德基）女装专卖：约70家；女鞋专卖：4家；女包专卖：4家；男装专卖：约7家；男鞋专卖：4家运动装：6家；钟表饰品5家。女装：声雨竹、名师路、太和、依瑶、芸亦、维尔姆达（丹麦）、卡宾（意大利）、Pink&Mary、Gizhshyh、BanaBaby、obdo（黑白装）、BasicHouse、Blina、Kordior、O。红人、欧尼迩、淑女屋、花木马、红番茄、雪儿、米奇、贝蒂等男装：雅戈尔、爵士船王、虎都、都彭（法国）、皇家雅阁等内衣：黛安芬、安莉芳、嘉丽诗、蔓妮芬、朵彩等休闲运动装：耐克、阿迪达斯、鸿星尔克、波顿等鞋类：百丽、金利来、豪行3）百盛购物中心位置：安昌路简介：项目于2021年开张，总建筑面积23000余平方米，经营面积为21000平方米左右，目前经营良好。于2021年销售营业额为13500万元。1-2F商业，单层面积约为9000㎡左右业态分布较广，档次从低档到高档都有，适合大众化的购物中心，人流量较大，为绵阳老牌的购物中心。楼层结构：1F超市、皮鞋皮包、化妆品、肯德基2F男女休闲、运动服饰专卖业态分布：1F：划分为超市（约占3900㎡）、皮鞋区、化妆品区、金银首饰区、皮包区、肯德基周道金店、飞利浦电器、2F：ONLY、ES、SNOOP、IVYKKI女装、phan1989女装、纤kh女装、elass女装、贝拉维拉女装、雪儿女装、杰克琼斯、耐克4）富安百货位置：安昌路天津桥简介：1～4F单层面积约为5000㎡左右人流量相对较少，2.4m的走道一层两部电动扶梯（otis牌），共两部内部观光电梯；4-12层为写字间。项目实行联营扣点的方式经营，一次性费用：3000元（进场费）+5000元（保险费），扣点数为20到25%+5%（税费），管理费：600元/平方米，活动费用：2021元/年。楼层结构：1F皮鞋、珠宝、化妆品、精品女装2F休闲女士生活馆3F时尚生活馆4F男士生活馆业态分布：一楼各个精品店，化妆品，欧莱雅、多芬；鹿王棉毛衫、鄂尔多斯棉毛衫、宝岛眼镜；有少量女装如马斯费尔女装、巧锦女装，属于中高档品牌名店；皮鞋有部分占比约30%如：金利来皮鞋；珠宝片区，明牌珠宝、妃蒂珠宝、名钻坊、casio表。二楼休闲女士生活馆、ES、艾格、自由鸟、B2、ad、箱子、娜薇、天恩、运动服饰如：匡威、李宁、阿迪达斯、耐克、美景龙中高档休闲少女系列女装（80％～90％占比）三楼为时尚生活馆，包含婴幼儿服饰玩具约占三成、中老年女装约占三成、保暖内衣约占三成、少量床上用品。四楼为男士生活馆，主要为中低档成熟男士正装，如皮尔卡丹、三利、红豆、冰岛、恒源祥羊毛衫。5）三星购物广场位置：位于兴力达商场后面。简介：项目经营面积为11000平方米左右，联营扣点的方式同意经营。其扣点数为22%、统一开发票的扣点为26%楼层结构：1F：男女服饰、化妆品、首饰2F：鞋类、箱包、床上用品3F：儿童运动城，女装业态分布：1F：玫瑰新娘婚纱影楼、敦美园2F：三星鞋城、ITAT3F：儿童健身馆6）红宝石大厦1F-2F3F以上：写字楼7）宇隆春天城1F：李宁、七匹狼、劲霸、啄木鸟、柒牌2F：好年头香辣虾3-4F：好客来歌城5F：咖啡休闲广场6F：川粤海鲜酒楼8）东辰商业广场1F：图腾狮、生活秀、美特斯邦威、金考拉、伊莲.凡登2F：五富茶楼3F：动感健身中心9）亨利大厦1F：信用社、361、本色、柏仙多格、李宁、以纯、BEFORE2F：金江鱼苗火锅3F：茶楼10）东辰美食广场1F：影像店、小吃店2F：茶吧、茶楼11）长兴大厦1-3F：苏宁电器12）天力商业广场1F：富贵鸟、劲霸、与狼共舞、九牧王、群丽婚纱影楼、鞋城2F：联腾体育用品3F：传奇网络、佳好电玩、城市草原咖啡水吧 13）富临大观园1F：中低挡服装、食品、药房2F：金银饰品加工、影吧3F：KTV、茶楼、录音棚、招待所区域内主要百货大楼物业总结就档次和目前经营状况来看，百盛、富安、美一天百货在绵阳应该为中档，也是经营状况最好的百货商场。兴力达、三星广场等百货不论是在商场规划、业态选择、经营管理等方面均无亮点，产品同质性较高，档次在绵阳只能算作中低挡。由此不难看出，高档精品百货在绵阳是缺位的。从最新的沃尔玛规划来看，沃尔玛以超市为主，百货存在一定机会，但是百货的定位必须差异化，如果是中档或中低档定位，则经营风险较大，且于项目总体定位不一致，而高档百货，绵阳的消费能力又是一个现实的问题。成都的双桥子家乐福与北京华联来看，能够存在业态互补组合机会。本区域内的好又多超市位于兴力达百货负一楼，购物环境比较差的，但是客流量却很大，经营状况很不错。而位于临园路的诺玛特超市，装修差，内部购物环境也相当普通，但是在成都总部所有店面全部倒闭的情况下，仍然能够屹立不倒，正常经营。这与绵阳整个城区缺乏品牌连锁超市和以及大型卖场有关。可以预见以沃尔玛的、品牌、规模、优越的购物环境以及便利的交通条件等优势，一旦开业必将形成一个新型的购物中心，引领绵阳消费购物的潮流。本项目所在的临园路与广场步行仅需15分钟以内，直接竞争面，因此寻找商圈内的商业空白点是出路。目前商圈内中低档批发、零售基本饱和，中高档百货规划不尽合理，和定位档次不够，导致很多品牌专卖店宁可选择沿街铺面，如安昌路就已经形成了一条品牌服装专卖街。说明市场有此需求。现有绵阳商业中心区域档次无法再得到有效提升，和超负荷现状，按照绵阳“百万人口科技城”的规划，随着城市的快速发展，城市居民收入水平的不断提高，绵阳出现二个商业中心，乃至多个商业中心将成为一个必然的趋势。与沃尔玛差异化经营，借势用力，配合项目定位高档写字楼和酒店的业态，加上我们公司和贵公司的鼎立合作使之真正成为绵阳市具有标志性的物业，和沃尔玛等共同打造绵阳的第二商业中心。芙蓉汉城该区域主要以置信芙蓉汉城项目为核心的商业聚集区，其项目商业总建筑面积约六万平方米，情景式商业街，建筑风格别致，是置信旅游地产的一种形式，全部为仿汉建筑群，体现三国文化。项目借助区位优势，与具有深厚文化沉淀的富乐山风景区、越王楼、会展中心（博物馆）等融为一体，成为绵阳科技城的一个新亮点。芙蓉汉城是最近几年兴起的一个新型餐饮娱乐聚集地，在绵阳具有一定的影响力，是目前中高档消费的主流区域，并正在逐步的取代原来几个餐饮娱乐片区。芙蓉汉城商家经营情况（部分）商家名称经营面积主营业态租金客流量客单价经营状况诺玛特超市约1000平方米左右日用品百货、蔬菜、水果、肉类、小食品等15-20左右约1000-2021人左右20-80左右消费客群为周边住户，是该区域规模最大的一家超市，休息日是住户采购家庭用品的日子，经营状况较好。老房子约800平方米左右中餐20左右600-800人左右40-100左右经营状况好，是外地进驻绵阳的优秀餐饮品牌之一，接待婚宴次数多，开车来此消费的人占多数。四海香约800平方米左右中餐20左右600-800人左右40-80左右经营状况好，是绵阳本地知名餐饮品牌，接待婚宴的次数多。福帝·燕鲍翅约700平方米左右精品川菜、海鲜20左右400-500人左右50-200左右经营状况好，是目前绵阳最高档的中餐海鲜馆，接待婚宴（480元/桌起）。消费档次高。上善·尚膳约800平方米左右1楼中餐2楼汤锅20左右400-500人左右20-80左右经营状况良好，接待婚宴，280元/桌起。秦妈火锅约800平方米左右火锅20左右500人左右30-80左右经营状况良好，中午上座率小，晚上上客率较高。巴家渔约500平方米左右火锅20左右300人左右15-60左右原有招牌为食圣，刚换为巴家渔招牌，正在做开业酬宾活动，大众消费，经营状况目前还不错。曾实记泥鳅约500平方米左右火锅20左右260人左右30-60左右经营状况一般，中午的上座率几乎为零，晚上生意较好。（1）经营特征：从调查结果来看芙蓉汉城周边经营业态主要有餐饮、茶坊、社区商业三大类。该区域由108国道贯穿，商家主要分布于道路两侧，一般都是以周末及节假日为主要经营时段。（2）各业态情况：娱乐：约3家（其中在经营的1家，待开业的2家），主要集中临街的独立商业，规模较大，从300㎡到800㎡不等，租金平均价格约为20元/㎡，每日接待客人从200到400余人不等，具有一定的消费水平。客人人均消费约在30-80元，营业额一般从6000到30000余元，大部分商家反映经营情况较好。餐饮：中餐约7家左右；火锅（汤锅）约14家左右；烧烤约8家左右。规模多为1-2F的大型餐饮，具有一定的特色，经营面积从500余㎡到1000㎡不等，分布于沿街一带的特色独立商业，形成了一条有规模的餐饮步行街。平均每家店面客流量大约在400-600人，客人人均消费约在40-80元，日营业额一般从一万到三万元不等，具有一定的消费档次，经营情况比较好休闲：咖啡茶楼共约40家以上，主要集中在沿芙蓉溪，已经形成一条比较规模的茶文化街，其租金也是该项目最高的部分。会所1家，浴足1家（常乐足道12月18日刚开业）。社区配套：干洗店、副食店、小超市、美发、蛋糕房、网吧等约10-15家。幼儿园1家。客户来源：绵阳各地方的人群以及周边和芙蓉汉城住户，以家庭为单位的集体用餐为主。消费人群档次普遍较高，通常为自驾车来此消费。（3）租金水平、经营面积分析以特色餐饮为主导，全部为租赁形式经营，面积较大，大部分商家经营面积都在300㎡以上。主力独立商业租金便宜，其租金是平均在20元/㎡。老茶树片区该片区位于安昌河南岸御营坝，由两大板块组成，一个为以御旗路为中轴线200～300M范围内的区域，另一个为洞天公园（新老茶树广场）区域。御旗路区域主要是中低档餐饮为主，洞天公园区域为沿河的一个休闲公园，类似于成都的廊桥周边沿河的茶饮休闲带。主要路段主要商业业态主要物业形态租售水平客单价代表商家滨河南路中低档餐饮、休闲二层临街底商一层售价7000元/㎡，租金30元/㎡二层售价3000元/㎡，租金10元/㎡人均20元酒鬼营、都市绿洲、眉山羊肉、常乐足道、正一品羊肉火锅御旗路中低档餐饮、休闲一、二层临街底商一层售价8000元/㎡，租金40元/㎡二层售价4000元/㎡，租金10元/㎡人均15元巴香渔村、六月雪钙王手抓骨、缘岛咖啡茶艺坊御安巷中低档餐饮、休闲单层临街底商一层租金5－20人均25元哨翁鱼洞天公园（新老茶树）中低档休闲、娱乐露天广场/餐饮：人均10元娱乐：人均30～40元红斑马娱乐城（1）经营特征：从调查结果来周边经营业态主要有餐饮、茶坊、社区商业三大类。商家经营规模普遍较小，以中低档为主，除了少数几个中高档的商家反映客流量较大，经营状况不错外，其余商家则连周末中午的上座率都很低，只有10%左右，转让的商家也较多。消费者主要为周边居民。商家反映近两年的经营情况与以前相比差了许多，客人越来越少，都普遍将消费地点选择在芙蓉汉城等区域。该区域商铺的售价、租金都普遍较低。（2）各业态情况：餐饮：数量较多。规模档次普遍较低，有少量的中档餐饮，经营面积从50余㎡到300㎡不等。平均每家店面客流量大约在100-300人，客人人均消费约在10-40元，日营业额一般从3000到10000元不等，少量具有一定规模的店经营情况比较好，其余的状况比较一般。休闲：咖啡茶楼数量较少，有一定规模的仅有缘岛咖啡茶艺坊，其经营面积约为300㎡，浴足一家（长乐足道老茶树分店）。客户来源：周边住户为主。（3）租金水平、经营面积分析全部为租赁形式经营，面积分布比较广50-300㎡，大部分商家经营面积都在80-150㎡之间。其租金为10-40元/㎡。五一广场商家名称经营面积（㎡）主营业态租金（元/月/㎡）客流量（人/日）客单价（元）经营状况第一风尚歌城650歌城1-2F：1080-12020日均营业额2021元夜色阑珊歌城180歌城1-2F：1030-5020日均营业额800元风铃歌城240歌城1-2F：106025日均营业额1500元今晚8点400歌城1-2F：1080左右25日均营业额2021元花伴雨160歌城1-2F：104030日均营业额1000元椒香鱼600特色中餐25平时：200-300周末：400-50020日均营业额：5000元周末假日营业额：8000元菌王蹄花鸡270特色中餐20平时：20-30周末节假日：100多人25一般营业额：500元周末营业额：2500元自由神歌城350歌城20平时：30-40周末：40-6015-20平时营业额：700元周末营业额：1000元艾菲尔会所700茶、咖啡15新开业20-50新开业茗轩阁2100茶楼、足浴自有房产80-10030日均营业额：2400元驿站休闲茶庄80茶坊30平均：20-305-10日营业额：150-250元163歌城160歌城1030-4025日营业额：800-1000元（1）经营特征：从调查结果来看五一广场周边经营业态主要有歌城、茶坊、餐饮三大类。该区域离市中心教远，一面临涪江，周边居住人口少，商家少而分散，商业气氛冷清。消费档次为中低档，商业规模都较小，装修差，一般都是以周末及节假日为主要经营时段。（2）各业态情况：娱乐：其中歌城有十余家，大部分集中在广场南侧一排二层小楼，但规模都非常小，从160㎡到650㎡不等，1-2层租金平均价格约为10元/㎡，每日接待客人从数十人到百余人不等，由于档次不高，包间标准一般为：豪华包间一般为150元，大包一般为120元，中包一般为65元，小包一般为45元，并且最高折扣可以打到5折，消费水平不高。客人人均消费约在20-30元，营业额一般从数百元到1000余元，规模较大的商家日营业额可以达到2021元。由于规模小，开销低，大部分商家反映经营情况较好。餐饮：五一广场周边餐饮较少，只有数家特色餐饮，规模多为中小型，经营面积从200余㎡到数百平米不等。餐饮商家位置多在五一广场出入口，占据了较好的口岸，租金是整个广场周边最高的，一楼平均可以达到25元/㎡。经营情况根据所处位置和菜品特色以及商家知名度等差距较大。休闲：其他有“驿站休闲茶庄”等20多家的小型茶坊，面积大都在100㎡以下，主要占用道路或广场公共用地经营，位置多在广场西侧和广场南侧住宅底层商铺。规模较大的商家有两家，分别是700㎡的“艾菲尔会所”和“茗轩阁”，前者新近开业，主要经营茶水、咖啡，“茗轩阁”一至三层面积共2100㎡，经营茶楼、足浴，商家反映客流量小，营业额低，经营状况很一般。客户来源：主要来自绵阳市民及广场周边居民，还有一些以商务团队用餐、休闲为主流。（3）租金水平、经营面积分析目前五一广场以娱乐、休闲以及特色餐饮为主导，其大多以租赁形式经营，面积较小，大部分商家经营面积都在200㎡以下。租金便宜，一楼租金多在15-25元/㎡。三江广场商家名称经营面积主营业态租金客流量客单价经营状况三江半岛休闲中心10000㎡餐饮、休闲、宴会、酒吧、茶社由富临集团统一管理较大，绵阳最重要的休闲广场，周末全部爆满喝茶人均10元，餐饮30-50元，菜价略高于绵阳同档次餐饮市场冬天经营状况较差、夏天较好黄金海岸休闲餐饮3000㎡左右经营范围和三江半岛休闲中心类似，但是这家拥有自己的游轮，顾客可以包船行驶租用场地较大，30万元/年左右一般，由于价格较低，主要吸引一些散客和外地人喝茶船上10元/人，船下6元/人，餐饮价格属于大众消费经营状况一般。营业额在6000元/天左右清水苑渔港300㎡左右主要经营餐饮，以河鲜为主自有轮船，基本不用租用场地一般，主要以特色餐饮吸引消费者大众消费，人均约30-50元竞争较激烈，短短一条河道有四家依靠轮船经营的酒店，同质化严重涪江龙渔港300㎡左右主要经营餐饮，以河鲜为主自有轮船，基本不用租用场地一般，主要以特色化餐饮来吸引消费者大众消费，人均30-50元左右竞争较激烈，短短一条河道有四家依靠轮船经营的酒店，同质化严重锦州渔港300㎡左右主要经营餐饮，以河鲜为主自有轮船，基本不用租用场地一般，主要以特色化餐饮来吸引消费者大众消费，人均30-50元左右竞争较激烈，短短一条河道有四家依靠轮船经营的酒店，同质化严重（1）经营特征：三江广场是绵阳最主要的一个休闲广场，周末和假日期间的经营状况非常好，平时上座率很低。据商家介绍，夏天和周末的时候基本没有空位，世界杯时更是人山人海。生意好时一天的营业额能达到10万元，平日在1万元左右。同时沿河有不少油轮式的餐饮酒店，消费者可以包船行驶，具有一定的特色。（2）各业态情况：餐饮主要是以河鲜为主。平均每家店面客流量大约在100-200人，客人人均消费约在30-50元，日营业额一般从3000到10000元不等，少量具有一定规模的店经营情况比较好，其余的状况比较一般。休闲：咖啡茶楼一般会选择去船上或者沿江的地方，比较有特色，对消费者有一定的吸引力。（3）租金水平、经营面积分析主要为自主经营的形式，有很多商家都拥有自己的轮船并进行经营。经营面积主要为300-1000㎡。铁牛广场商家名称经营面积主营业态租金客流量客单价经营状况川江号子火锅食府900㎡/81桌火锅30元/㎡250—450人/天人均40元日营业额1—1.8万元耶士咖啡300㎡/20多桌咖啡、西餐50元/㎡100—200人/天人均25元日营业额2500—4500元，圣诞节可达6000元祖母的厨房800㎡/50多桌西餐均价25元/㎡100—180人/天人均100元日营业额1—1.5万元聚龙砂锅居700㎡/50多桌砂锅15元/㎡300—400人/天人均50元日营业额1.5—2万元亦复然鸭肠火锅1300㎡/108桌鸭肠火锅15元/㎡300—500人/天人均30元日营业额1—1.5万元劲酷歌城600㎡/30多个包间娱乐、歌城30元/㎡100—200人/天人均80元日营业额8000—1.5万元大长今韩式烧烤180㎡韩式烧烤38元/㎡100—150人/天人均35元日营业额1700—3000元,转让费12万元绿岛香洲350㎡/20多桌川、粤、港式餐厅35元/㎡170—300人/天人均30元日营业额5000—1万元商道茶府350㎡茶楼15元/㎡300—500人/天人均25元日营业额7000—1.2万元（1）经营特征：铁牛广场周围以经营规模较大、中高档的商家为主，商家们普遍反映客流量较大，经营状况也较好，周末甚至会出现爆满和提前订座的情况，消费者以公司白领、公务员及周边居民为主。商铺的售价、租金及转让费均较高。（2）各业态情况：餐饮主要是是火锅、汤锅、中餐。平均每家店面客流量大约在100-500人，人流量比较大，客人人均消费约在30-150元，日营业额一般从5000到30000元不等，有一定规模的店经营情况比较好，其余的状况比较一般。休闲：咖啡茶楼，普遍经营状况比较好。（3）租金水平、经营面积分析租金水平通常在15－55元/㎡之间，相对比较便宜，经营面积在180-1300平米不等，很多店面都在300㎡平米以上，很适合作餐饮、茶楼。行业专项调查（一）、咖啡绵阳部分知名咖啡商家情况表商家名称地址面积（㎡）楼层开业时间经营状况上岛咖啡涪城路三鹏广场3002F2021年人均消费30元/人最好咖啡（咖啡猫）人民公园西入口北侧2002F2021年人均消费20元/人依莎贝莉咖啡演艺吧宇隆春天城约8005F2021年人均消费50元/人真锅咖啡安昌路百盛百货1502F2021年人均消费30元/人岸香咖啡芙蓉汉城芙蓉桥5001-2F2021年最低消费10元/人耶士咖啡铁牛广场3501F2021年人均消费25元/人绵阳咖啡行业的分布及现状：（1）市中心在这一区域的咖啡店主要有上岛、最好咖啡（咖啡猫）、依莎贝莉咖啡演艺吧、真锅等。这部分咖啡店经营时间较长，开业时间大多在2021年以前，主要经营咖啡、茶水、西餐。客单价平均在20元以上，其中有50%以上是消费咖啡。觉大多数咖啡店开在2楼及2楼以上，租金相对1楼较低。“依莎贝莉咖啡演艺吧”档次较高，经营较有特色。（2）铁牛广场周边该区域集中了“丁丁猫”、“耶士咖啡”等4家咖啡店，经营状况良好。其中“耶士咖啡”平时日均客流量可达100人，节假日可达200人，日营业额可达2500元到4500元，圣诞节可达6000元以上。（3）芙蓉汉城这一区域咖啡店有主要集中在芙蓉汉城临芙蓉溪一侧的咖啡茶楼一条街，较知名的店有“一米阳光”、“岸香”、“驿站”、“廊桥”等。该区域咖啡商家多，约有10余家