北京存量房市场分析

北京存量房市场分析摘要：中国的房地产市场属于“政策市”，2011年政府针对房地产市场出台系列深入的调控政策，从2月份的“限购”再到“限贷”，年内三次加息、六次上调存款准备金率等政策，可以说2011年是政策出台最集中、最严厉、持久性最长的一年。“限购令”扩展至二、三线城市，限贷政策又进一步挤出部分有效购房需求，加速房地产市场陡转下行，投机、投资需求被挤出，改善性和首次置业需求有限度被满足，存量房市场消费者观望氛围浓重，期待房价大幅下降，购房预期降至冰点，成交极度萎缩，全年存量住宅过户不足10万套，不及2009年的一半，呈现2008年的极度低迷之势。相反，2011年租赁市场在强大租房需求的助推下，量价齐升，成交量创历年之最。关键词：限购限贷市场低迷房价松动租赁火暴一政策———“限”字当头，给力保障房（一）政策出台“最频繁”2011年北京房地产属于典型“政策市”，平均每月都有重磅政策出台。2011年上半年央行以每月一次的频率6次上调准备金率，调整后的大型金融机构存款准备金率最终达到21.5％。政府收紧银根、抑制通胀信号非常强烈，影响开发商的融资进程，影响其对未来投资的预期，加速部分住宅开发企业采取低价出售的方式尽快回笼资金。2011年12月5日起2011年央行加息三次，五年以上贷款利率上调为7.05％。增加购房者买房成本，减缓其入市的步伐，给开发商带来销售压力，加大开发商本身获得资金的压力，融资成本更高。2011年针对房市深入调控的“新国八条”、“京十五条”、土地招拍挂制度以及12月（二）政策执行“最严厉”2011年“新国八条”、“京十五条”中限购和限贷的两限政策，严厉程度史无前例。本地两套以上限购及严格条件的异地限购把投资客户、投机客户、资源占有型客户、终极改善型客户、度假型客户等购房群体挤出北京房地产市场。1大约两成的北京户籍家庭（80万户）不得再买房北京市政协进行的“人口与资源环境协调发展”专题调研发现，2009年底，北京市实际常住人口已达1972万人，其中户籍人口为1246万人，居住半年以上的流动人口达726万人。2010年第四季度，中国人民银行营业管理部对北京市城镇居民购房状况的问卷调查显示：北京市居民完全产权自有住房率为72.4％，多套住房拥有率达到18.3％。按照这一调查数据，北京户籍人口1246万人，大约户数在450万左右，影响家庭大概在80万户。２非本市户籍提供连续5年以上社保或纳税证明，只能新购一套房，影响家庭超百万按照3人家庭计算，726万流动人口大约为250万家庭。北京中原统计抽样调查数据显示：2009年全年北京购置房产的户籍比例中，外地户籍达到55％，在2年中购房家庭总户数在40万左右，叠加2009年之前估算在北京有房产的外地户籍家庭已经超过百万，而这部分家庭都将不得再新购房产。（三）信贷收紧，购房支出变相增多从2004年10月30日开始调整贷款利率以来，截至目前共调整20次，或涨或降，并辅以不同程度优惠利率进行操作。2011年在限购和限贷两大政策叠加作用下，房价出现松动，购房支出本应减少，但由于不断收紧货币政策，取消以往的7北京中原市场研究部统计数据显示：以一套200万元房产计算，在2010年10月贷款100万，按照当时的7折利率计算，20年需要支付的利息款为47.5万左右，即使考虑到后期基准利率上浮，但是因为执行7折利率，实际20年内的利息款依然比较低。而目前购房者如果仍购买一套200万的房产贷款100万，按基准利率计算则需要支付接近87万利息，贷款20年增加利息支出接近40万，即接近房价的20％左右。房价下调20％以内，消费者购房支出变相增多。（四）普宅标准放宽，“惠及范围最广”自2008年11月24日调整普宅标准至2011年4年时间内，经历了房地产市场2009年疯狂发展、2010年冷静发展，再到2011年有限制发展，以往的普通住宅很多“被豪宅化”，交易中成为非普宅，税负增加。2011年12政策一方面鼓励自住需求，降低购房者负担；另一方面，引导开发商增加开发中小户型自住需求房源。（五）最低计税价，“最不确定价”2006年10月1日调整最低计税价格至今有5年时间，之后，北京住房和城乡建设委员会与北京市地税局下发通知，自2011从全市来看，之前的最低计税价，平均在6000元／平方米左右，北京中原市场研究部预测目前全市的最低计税价约为1.5万～1.6万元／平方米（根据2011年12月10日执行的普通住宅认定标准规定，2010年全市商品房均价为1.8万元／平方米，二手房均价应该比商品房价格低（六）建设井喷，政策给力保障房1998年房改虽然提出了“经济适用房为主体的多层次的住房供应体系”，但是在随后数十年房地产快速发展的大潮中，虽然2006年“国六条”重提“建设住房保障体系”，但房地产市场仍以商品房为主，保障房这一块几乎是空白，而市场经济下商品房的体系是根本无法顾及中低收入者的。2011年重新提出保障房的建设，且执行力度空前强大，政府主要通过社会责任角度入手，调控市场，用保障房建设来满足中低收入者的住房需求。2011年我国保障性住房建设的目标为1000万套，相比2010年的580万套增长了近一倍。根据估算，这1000万套保障房的建设资金将突破1.3万亿元。其中，2011年北京计划建设量在20万套以上。2011年是保障性住房政策出台最密集和力度最大的一年，“新国八条”和“京十五条”中都提出要加大保障性住房建设力度。国土资源部2011年5月13日下发的《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》中规定：限定配建保障性住房建设面积，以挂牌或拍卖方式出让商品住房用地。北京市土地整理储备中心数据显示，二行业———行业震荡，思变创新是关键（一）房地产股权交易“最红火”2011年房地产市场在限购、限贷等系列政策组合拳重压下，交易持续低迷，与之相反，股权交易所中房地产并购、转让等交易异常红火，2011年1月至12月上旬股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易（不包含关联交易），涉及金额超过1300亿元。其中，房地产为主业企业的产权交易多达253宗，约为上年全年同业并购宗数的2倍，并购金额超过900亿元，约为上年全年并购金额的6倍。此外，从股权交易比例来看，房地产平均股权交易比例已高达54％，100％股权交易占20％。房地产股权交易市场的红火发展进一步折射出开发商资金链的深度紧张，深陷重围中凭借降价、抛售房产、金融市场、民间投资等手段来吸纳资金，想冲出重围显然力不从心，在这个房地产的寒冷冬天，唯有股权转让成为部分开发商抵御寒冷的迫不得已的痛心选择。另外，非房地产主业企业剥离房地产业务加速推进了房企并购浪潮，几乎支撑起此轮房企并购潮的半壁江山。2011年1月至12月上旬，非房地产主业企业涉及的房地产产权交易达238宗，总金额超过400亿元。（二）开发商拿地“最谨慎”2011年住宅市场大幅萎缩，开发商资金链紧绷，对房地产未来发展走势看空，导致开发商对住宅市场拿地热情不高。据中原集团研究中心数据统计，2011年1～12月北京住宅用地供应面积为674万平方米，同比下降24.4％，成交面积为475万平方米，同比下降38.9％，1～12月住宅用地供应与成交比例为1.42∶1。2011年开发商合作拿地增多，1月至12月16日成交236宗土地，其中住宅类为53宗，住宅类开发商合作拿地占开发商拿地谨慎主要是受目前政策环境影响。以往地价或房价的上涨率远超过开发商金融渠道的融资成本，这使其财务杠杆形成一支驱动力，另外，经营杠杆中房地产成为被“超配”资产，驱使开发商热衷拿地循环进入开发领域。但2011年国际和国内市场格局震荡发展，企业发展“经营杠杆”和“财务杠杆”的“双高”时代面临根本性转变，制约开发商拿地的积极性。（三）中介公司“关店最多”2011年对于中介行业来说，是最难熬的一年，全年二手住宅过户量不足10万套，同比萎缩接近一半。中介公司赖以生存的水源接近枯竭，找不到更好的开源机会，大多中介公司处于亏损状态，“关店潮”再次袭击北京。据北京市住房和城乡建设委员会网站数据统计：2011年北京有备案的中介机构关店数量接近700家，而考虑到部分中小中介门店可能没有按规定进行备案，因此实际“关店数”还要大于700家。但这次相对2008年，风暴来得更猛烈一些、更持久一些。2008年二手住宅交易低迷，住宅成交量不足7万套，市场也有关店情况，主要是经济危机原因，随后2009年系列刺激政策出台，打破交易低迷这一僵局，市场重回快行道上。但2011年局势有所不同，限购和限贷等系列行政约束类政策制约市场发展，2012年政策并无松动迹象，月均网签不足8000套，难以保证目前5000余家中介门店赢利。三市场———成交暴跌，购房预期降冰点（一）二手住宅成交量降幅最大北京自1999年10月开放二手房市场以来，成交量逐年攀升，截至2011年，在二手房市场发展的12年中，仅有三年成交量同比下跌，其中2008年楼市成交量下降的原因是全球金融危机的宏观环境，即客观“被”调整的成分更多一些，而2010年、2011年的下调更多是政府主动调控楼市的结果，属于主观调控的过程。为了抑制因成交过快上涨、热钱不断涌进导致的房价急速大幅上涨，2011年的调控可谓空前严厉，使得当年二手住宅成交量萎缩明显，全年成交量（过户套数）为98779套，同比2010年17万套下降了42％，创下自二手房市场开放以来成交量降幅最大的纪录。（二）二手房价连降月份最多从二手住宅价格变化趋势的比较可以看出，二手房价格在2008年以前一直呈现或大或小的上涨，但自2008年金融危机以来，二手房价格出现了明显的波动，价格有涨有跌，波动起伏较大。即使在2008年下半年因奥运会和金融危机的双重影响，导致房价下探时也仅连续下跌了7个月，而2011年房价连续下跌了9个月，下降的势头超过2008年。在下降幅度方面，2008年二手房价创下全年最大跌幅纪录7.9％（2008年12月与1月相比）。而2011年楼市受到政策严控，房价也是先高后缓之后急速下降，下降幅度也达到了5.8％，仅次于2008年最大降幅，显现出政策调控效果。（三）政策调控，业主预期降冰点从三年来的北京二手住宅报价指数可以看出，随着国家对楼市的调控或松或紧，业主预期也随之波动，房屋报价水平上下起伏不定，从图4可以明显看出相应变动，其中各年度较低的节点分别出现在2009年1月、2010年5月和2011年12月，报价指数分别为20％、29％和10％，这表明在当时业主对楼市的看空态度达到极致。三者相比，北京中原市场研究部认为2011年楼市的悲观指数最高，12月达到了最低值10％。（四）成交周期史上最长楼市低迷会出现很多现象，如房价下降、成交量走低、投资客减少等等，还有一个重要特点就是成交周期拉长，在2008年金融危机到来的时候，因经济低迷导致楼市委靡不振，潜在购房者转为观望，部分投资型业主出现了抛售现象，“卖家积极，买家不急”的一边热现象导致了当时二手住宅的交易周期被拉长，楼市繁荣的时候一套房子一到两周即可成交，而2008年平均1套房子成交需要1个月到2个月的时间。2011年这一现象更加突出，成交周期超过2008年。究其原因是“限购”这一调控政策的抑制作用在买卖双方同时起效，“买卖双方，不急不慌”形象地概括出了2011年楼市的现状。因为政策限制导致拥有2套以上房产的投资者或富裕家庭卖出房产后将没有资格再买新房，不愿意卖和不愿意降价卖的两类人群占主流导致2011年抛售现象并不明显。而买方看到房价回落，了解到2012年楼市调控持续不放松的中央精神，更加坚定了观望的决心，导致买卖双方僵持不下，成交周期大大拉长，3个月以上达不成交易也是常有之事。（五）郊区房价跌幅远超城区随着调控政策的效应逐渐显现，2011年三、四季度房价开始出现明显松动。新房率先降价且多分布于郊区，使得郊区降价新盘吸引了大量的潜在购房者，导致郊区二手房需求明显不足，再加上部分新盘四季度开始大幅降价走量，促使郊区二手房降价幅度放大。而与郊区房价跳水相比，城区房价因无新增供应且业主惜售等因素影响，房价下降幅度比较有限，全年降幅5％～6％，而近郊区如石景山、亦庄、通州地区的降幅在8％～10％。（六）一、二手房成交之比9年首回升从9年来一、二手房成交量可以看出，一、二手房成交量之比在2003～2010年一直处于下降状态，从2003年的6.3∶1下降到2010年的0.5∶1，即二手住宅逐渐成为市场交易的主力，2008年二手房成交首次超过一手房，成为住宅成交市场真正的转折点。而2011年的一、二手房之比9年首次出现回升，变为0.6∶1。这一变化的原因首先是“限购”政策对投资热钱的挤出作用，二手房因位置优势、选择余地大、回报快（可立即有租金收益）而受到投资者的青睐，因此政策对二手市场的冲击更大；其次，2011年新房市场保障房供应力度加大，成交量也明显上升，再加上新房三、四季度陆续开始大幅降价，导致低价盘的成交情况较好，两点原因导致2011年二手房成交降幅大于一手房，这种非对称下调导致一、二手房成交量之比出现了反弹。（七）租赁火暴，成交史上之最随着城市化进程不断加速，外来人口数量不断增多，作为首都的北京，更是吸引了众多有志之士前来寻找自我价值的最大实现。在这样的大背景下，北京的限购政策又直接和间接地使得更多已具备购房实力（资金上的准备）的潜在购房者选择观望，总量与结构上的客观原因，使得北京的租赁市场需求更加膨胀，2011年租赁成交量首次突破200万套，较2010年和2009年分别上涨了24.5％和79.7％。租赁市场发展迅速，2011年的成交量创下了历年之最。（八）区域外延，租金涨幅趋缓中原领先指数（北京二手住宅租金指数）显示，北京租赁价格5年来总体呈现稳中上涨的趋势，2011年全年商品住宅平均单位月租金约为52.4元／平方米，同比上涨4％，涨幅比2010年缩小9.3个百分点，上涨趋势受到明显控制。2011年租金上涨原因：一是传统租赁高峰带动如春节后外地务工人员进京和6月、7月高校毕业生离校租房热，助推成交量猛增。二是《商品房屋租赁管理办法》实施，明确规定禁止出租房屋分割，挤出部分新的租赁需求；同时，“调控年”住房买卖市场低迷，居住需求集中向租赁市场转移，也造成租赁需求增加，租金上扬。三是消费价格水平增加、物价上涨、居民收入水平提高等作用，集体助推租金价格上涨。2011年租赁区域由城市中心向外延展，通州、亦庄等生活圈随着交通、配套升级，出现新的租赁热点区域。如京通快速公交专用道开通，租赁向快速公交沿线区域转移，这些区域租金较低，拉低了整体租金价格水平。另外，换租增多，而换租租金上涨并不高。在租赁高峰期，换租租金普遍涨100～300元，而往年上涨在200～500元之间，上涨空间明显被压缩。（九）租售比逐月回落，波动最小北京住宅的租售比水平一直较高，从国际公认的标准来看，租售比在1∶200～1∶300之间是较为合理的区间，低于200表示房价较低，适合投资，高于300，表示房价偏高，且越高表示房价偏离合理数值越多，泡沫越大。而北京自2008年以来租售比一直位于300～500之间，偏高于合理区间。纵观这几年的租售比变化，最高值出现在2009年12月，比值为1∶480.5，最低值出现在2008年10月，比值为1∶389.7，而从每年最高值与最低值的波动情况来看，2009年波动最大，差值为87.1点，而2011年波动最小，差值为32.8点。2011年也是租售比回落的年份，原因是房价回落且变化幅度平稳，同时租金上涨。四２０12年存量房市场展望1调控继续不放松2011年调控拐点和效果刚出现，一旦放松可能面临大幅反弹，目前楼市已经逐渐出现下行拐点，另外因为地方土地财政的建设，加上国外经济恶化，放松调控的呼声很高，但是本次调控可能是最后一个经济转型的机会，一旦放松，房地产很可能面临硬着陆的风险。调控政策执行还有下半场，政策不动摇，中央强化宏观调控政策的意图一直并未改变。中央领导2011年底强调，当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。楼市暴利时代已经过去，2011年经济工作会议定调续调后，部分开发商和地方政府期待放松调控的愿望落空，明显下调价格的现象将会更加普遍。２继续加大保障房投入统计局数据显示，1999年全国供应的经济适用房在商品住宅中所占比例为24.9％，而发展到了2008年，该比例则明显下降为7.2％，很多城市甚至不足5％。保障房的缺失迫使广大中低收入人群在商品住房市场释放需求，不仅加剧了商品房市场供求紧张的局面，也明显拉高了房价。但最近两年，保障房建设力度被提升到政治高度。2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套，2011年提出全国要建设保障性住房和棚户区改造1000万套，“十二五”期间更是预期开工3600万套，保障房占比将超过20％。保障房建设力度的加强将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求。假定2010年370万套保障房全部推入2011～2012年市场，2012年的保障房供应将分流商品房8％～10％的购买需求。预计2012年，保障房的建设总量将依然维持在一个高位，而且在商品房市场销售萎缩的情况下，部分开发商可能会加大保障房建设的积极性。３房产税改革增试点城市房产税试点扩散在2012年将成为趋势，而最近以北京为代表的城市，修改了普通住宅的认定标准也有可能是为区分征收房产税的类别而做准备。目前已经试点的城市有上海和重庆，房产税可能是后期全国楼市调控的新方向。限购政策虽然目前来看短期内取消的可能不大，但是限购政策毕竟是完全的行政手段，强制地抑制了需求。从长远来看，作为房地产试点的重庆其房产税征收范围逐渐扩大，可能会影响到所有非自住房产，这可能标志着后限购时代的调控方向。一旦房产税试点增加，对多套房拥有者的心理影响将非常大，也有可能给市场带来大量的存量供给。４首套购房优惠利率或定向宽松从目前市场来看，保障房的大量建设已经缓解了部分低收入人群的居住需求，但是对于夹心层和中等收入人群来说，目前受制于贷款紧缩等政策，入市艰难。预计在2012年，政策可能会对首套房的购房者作出定向宽松，从中小套型的普通商品房加快建设供给到增加首套房购房者入市的比例，都将降低刚需置业人群的置业难度。以2011年1～11月全国数据为例，住宅新开工13.49亿平方米，而竣工仅仅4.77亿平方米，调控明显延缓了有效供应。2012年信贷政策或有所放宽，进一步下调存款准备金率，释放流动性资金。另外，针对首套房利率或下调，趋于合理。通过增加大量中低价普通商品房供应、相对合理的首套房利率，促使刚性需求者进入市场实现居住梦想。５经纪行业加速调整2012年调控政策不放松，一、二手房市场缓慢回升，交投仍低迷。2012年将是经纪行业最难熬的一年，维持企业正常运营是第一要务，在业绩下滑的情况下，经纪行业内部调整速度会加快，调整局面会放宽。６二手房价下调范围扩大目前二手房市场的有价无市以及同一区域的一、二手房价格倒挂现象均属于短期的非平衡状态，市场将通过其自身的调节来回归平衡。但由于调控影响的持续性，价格下调以重建平衡的过程将会较为缓慢。预计2012年二手住宅价格下降范围将扩大。分区域来看，在新房供应为主的郊区，二手房价格降价压力倍增；在新房供应和二手房供应并重的次中心区，二手房降价幅度相对较小；而在城市中心区，新房供应稀少，二手房价格相对坚挺。价格下降有望换来成交量的回升，但在限购和限贷的影响下，二手市场的流通性大大降低，因此复苏的过程将会曲折而漫长。预计2012年二手房成交量缓升，价格进一步下调。从成交结构看，市场需求仍将以首次置业者为主，中低价的普通住宅依然会占据成交量的主体。7租赁市场回归平稳2010年开始的租金上涨高峰已经过去，虽然2011年同比涨幅依然比较大，但是环比逐渐下调，2012年北京租赁市场回归平稳。但是需要注意的是在春节后出现的租赁需求上涨，以及楼市买卖市场萎缩，房产投资者对租金收益的看重，租赁市场的短期活跃将会再次影响租金上涨。

宝贝计划专卖店创业计划书企业名称：__宝贝计划婴儿用品专卖店创业者姓名：_________________________________________日期：__________________________________________通信地址：_________________________________________邮政编码：__________________________________________电话：____________________________________________传真：__________________________________________电子邮件：__________________________________________目录一、项目介绍------------------------------------3二、市场分析------------------------------------3三、成本预算------------------------------------3四、盈利状况------------------------------------4五、市场风险预测----------------------------------4六、人员机构配置----------------------------------5七、市场营销策略----------------------------------5宝贝计划婴儿用品专卖店计划书项目介绍：项目名称：宝贝计划婴儿用品专卖店经营范围：以出租和出售婴幼儿童车、童床、儿童玩具、婴儿日常用品和孕前孕后的孕妇培训为主，兼做婴儿游泳馆和家政服务信息等。项目投资：10—14万元回收成本期限：15个月（预计）样板店地址：桂林市兴安县（具体地址待定）项目概况：先组建宝贝计划婴儿用品总店，在此基础上，创办一个以片为依托的婴儿用品连锁店。企业宗旨：一切为了宝贝计划。二、市场分析：(一)市场需求分析：1、玩具是孩子的天使，孩子是父母的心肝宝贝。父母对自己孩子的投入是心甘情愿的，但由于各种原因，又不能完全满足孩子对玩具的占有欲望。同时，由于孩子的天性，对玩具喜新厌旧，一个几百元的玩具玩几天就不感兴趣了。而市场上层出不穷的高价玩具，都是孩子永不满足的需求，这样促使了儿童玩具出租行业的萌芽和发展。比如婴幼儿大都需要童车，低档童车价格大约在60—100元，中档童车价格大约在150～300元之间，高档一点的在500元以上，而一部质量较好的童车起码可以用三五年，家庭购买的童车平均使用期为一年左右，不买童车不行，买吧，用完后又很难处理，而且又浪费，所以本店的特色是——既可以出租而可以出售的方法。相似的用品不仅仅局限于童车童床，还有学步车等等。如果开一间婴幼儿童童车童床出租出售店，可以给消费一般的家庭带来实惠，生意肯定兴隆。2、孕前孕后培训也是一个新兴的行业，据市场调查，在此之前没有任何商家以店的形式对准爸爸和准妈妈进行。因为现在的准妈妈准爸爸无法科学的照顾自己的孩子和孕妇，通过培训后，使其能够正确的操作。(二)目标群体分析：儿童车、童床、婴儿日常用品0～2岁的婴儿。由于出售的儿童车、童床、婴儿日常用品品种繁多，档次繁多，适合于各种不同层次的家庭孩子。选择在县级以上城市开店，可以说明该城市的人均家庭状况一般在小康水平或小康水平以上，对出租玩具的承受能力均没有任何问题。孕妇的孕前孕后培训主要是针对现在准妈妈准爸爸开设的课程，主要是产前的身体锻炼，饮食合理搭配及科学的锻炼；产后的小孩护理及营养搭配，常见的小孩注意事项等方面知识，让准妈妈准爸爸们科学的呵护自己的小孩。(三)竞争对手的分析：目前兴安县出售出租婴幼儿童车、童床、儿童玩具、婴儿日常用品为一体的公司或店铺寥寥无几，现在的店一本是单一性的，不是集中为一体的，而且这样做也是一个新兴的行业，我们应该有一种先人为主的优势，特别由总店然后发展成一片区为分店的一家连锁店。三、成本预算(一)样板店的成本预算15000元样板店启动资金大约在7万元左右，具体安排：(1)办理工商、税务登记等费用：200元(2)店铺租金及押金：9000元(3)装修：20000元(4)工资(1个月)：8000元(5)购买产品及维修保养费用：50000元(6)咨询顾问及资料费：5000元(7)公司其他开支：10000元(水费、电费、管理费、卫生费及流动资金得等)总计：12000元左右（估计）注：总预算里面还包括员工的首期上岗培训费用。四、盈利状况(一)、连锁总店业务收入来源：A、出售婴幼儿童车、童床、儿童玩具、婴儿日常用品。现在很大部分的家庭里面只有一个小孩，不管是男孩还是女孩，都是家长们的掌上明珠，家长们都舍得为自己的子女花钱，针对这一现象，本店采取了出售其婴幼儿童车、童床、儿童玩具、婴儿日常用品，来满足每一个小孩家庭的需求，相对这样出租婴幼儿童车、童床、儿童玩具来说，这样显得奢侈，但是很多家长为了孩子，还是舍得花钱。B、出租婴幼儿童车、童床。现在很多家庭出生的小孩只有一个，如果购买一个童车或者童床势必会造成浪费，本店将为准妈妈们准备了童车童床的出租，这样相对来说，就要节省一点开支，这也是资源的合理利用。C、孕前孕后的孕妇培训。现在的准妈妈准爸爸对孕前的营养饮食搭配、孕前的护理和孕后的营养饮食搭配、小孩的照顾等各方面的培训，培训费是按每节课多少钱来计算，顾客如果使用会员卡，可享受月底结算和打折优惠的特权。D、婴儿游泳馆。婴儿游泳是国内兴起的一个行业，在国外非常常见。因为婴儿在游泳时，可以对其全身的肌肉关节韧带均得到运动，心理放松，神情喜悦，运动所带来的外周刺激反馈至大脑皮层，对脑神经的发育有着良好的作用。E、家政服务信息。本店与当地的家政信息公司进行合作，为各位需要家政服务的家庭提供家政信息服务，盈利在于与家政公司合作的提成。（二）、连锁店业务收入的次要来源：A、本里本店的会员卡是本店次要收入来源，会员卡有效期为1年，然后经过续费后，方可继续使用，会员卡办理卡费是20元，续费费是10元，本卡将采取实行实名制，实行一卡专用。B、赔偿金收入(因顾客归还玩具时，有些玩具可能会由于关键部位的断裂，重要配件的丢失损坏等原因，按照我们的赔偿比例表，按比例赔偿)。五、市场风险预测：(一)竞争者的出现，是本店主要的市场风险当一个项目被发现巨大市场空间时，必会引来竞争者，为了能让企业在市场中生存和壮大，因此在推出玩具出租加盟样板店时，要实行五个统一的管理模式(即统一形象设计，统一宣传资料，统一会员卡销售，统一营销管理，统一售后服务)建立自身的品牌。提高服务质量和准确掌握市场行情也是增强竞争力等办法。(二)玩具、童车、童床是对儿童的伤害最大，是本行业的最大风险所在。为了避免此类风险，可采取以下三种方法：(1)进货渠道严格把关，明确与进货商或厂家的责任关系。(2)向小孩和家长详细说明玩具的使用说明；(3)明确与被租方的责任关系。(三)对玩具损害程度的鉴定，是处理客户关系的一大风险必须从日常的经验和生产厂家，逐步完善玩具损害程度的鉴定标准，明细化与客户的责任关系。（四）、产品售后服务：产品售后服务是关键。本店将对购买和出租童车、童床的用户建立客户信息档案中心（信息档案中心将属于自愿原则，顾客有权不建立）。将定期派遣技术人员为顾客购买的产品进行定期检查或者接到客