精选物业安全管理模式讲义

（优选）物业安全管理模式现在是1页\一共有43页\编辑于星期五课程目标通过该课程的学习，引导学员从个人经验的圈子里走出来，系统认识防范体系给我带来的实用价值和管理参考。

现在是2页\一共有43页\编辑于星期五课程目录ACBD认识DS安全管理模式DS模式的原理及指导原则PK·DSDS模式的推广运用现在是3页\一共有43页\编辑于星期五课程目标

你心目中的DS长得什么样

?好看?好用?过时?现在是4页\一共有43页\编辑于星期五DS典型案例认识DS安全管理模式A1某封闭式小区共设有55处监控探头、围墙红外报警系统、及电子门禁管理系统。3月29日19：30，安全员发现某号房厨房的塑钢窗开启，但未上前仔细查看，也未通知中控室与业主联系。与此同时，班长在园区案发地点附近发现可疑人员，盘查后该人不能说清楚具体去向，之后被班长请出园区。21:00业主返回，钥匙不能开门，窗口有明显撬痕。进入室内发现门被反锁，物品被盗。同日又有两户业主反映被盗，警方判断三户属同一团伙作案。次日，刑警队让值班班长指认嫌疑人照片，确认是3月29日19：30被请出园区的人。事后检查录像，但55处监控探头只有4个探头输入录像机，未能提供任何帮助现在是5页\一共有43页\编辑于星期五是可能导致人员伤害、财产损失或这些情况组合的根源或状态。认识DS安全管理模式A2什么是危险源危险源在哪里?现在是6页\一共有43页\编辑于星期五认识DS安全管理模式A3认知危险源的存在并确定其特性的过程。也可称危险源辨识。传统识别危险源凭经验危险源都存在哪些特性DS识别危险源靠思想什么是危险源识别现在是7页\一共有43页\编辑于星期五认识DS安全管理模式A4可能性后果严重性暴露程度风险:是某一特定危险情况发生的可能性、暴露程度和后果严重性的组合。三大要素的组合风险是动态的风险需要评估风险无处不在什么是风险现在是8页\一共有43页\编辑于星期五DS安全管理模式：DS为“DefensiveSystem防范系统”的缩写，是引进职业健康安全管理相关指导思想并结合万科物业实践经验而形成的安全管理模式的简称。认识DS安全管理模式A5

DS安全管理模式要解决的重要问题是我们的唯经验主义现在是9页\一共有43页\编辑于星期五PK·DS：PK即Practical(实践)Know(认识)。PK·DS，即为在实践当中认识DS。认识DS安全管理模式A6由经验型向理论型转化的桥梁由冲动型向理智型过度的纽带由传统型向创新型发展的阶梯现在是10页\一共有43页\编辑于星期五课程目录ACBD认识DS安全管理模式DS模式的原理及指导原则PK·DSDS模式的推广运用现在是11页\一共有43页\编辑于星期五人防、物防、技防都是预防措施，但三者各有优、缺点，在安全管理工作中应扬长避短，促进三者的有机结合，进而提升资源的有效利用率，避免根据经验而禁锢了我们大脑的创新思维物业类型、周边环境、开发周期以及天气、节气等的不同，防范措施的作用和效果也会发生变化应打破惯性思维和经验，不断加以研究运用新技术、新方法，改进和完善安防体系。安全管理不仅是安全部门的事，也不仅仅是尽到安全管理责任，更重要的是提升全体业主、员工的安全意识，促使大家对生命、财产安全共同关注，并切实采取措施减少与自身相关的风险。以危险源为关注焦点三防结合效率为先动态管理主动出击全员参与群防群治DS模式的指导原则:DS模式的原理及指导原则B1现在是12页\一共有43页\编辑于星期五DS模式的原理及指导原则B2

3月28日7:56分，小区41号业主反映：起床后发现别墅花园后门敞开，随后在花园草坪上发现一个塑料袋，内有多张自己的银行卡、身份证件、手机卡等。回房检查，发现两个皮包中的港币6000元、人民币2000元、另手机一部以及琉璃饰品一个被盗。8:35，主管上围墙检查，发现三处周界报警线路被剪断，防护栏被扳断一根。推测由于外侧施工，路面垫高1米，致使围墙最低处仅1.2米，窃贼将报警线路剪断、防护栏扳断，再从花园后门入室。现在是13页\一共有43页\编辑于星期五DS模式的原理及指导原则B3业务活动分类

危险源识别

危险源风险控制策划DS模式的运作原理危险源分类职业安全主动侵害型非主动侵害型治安消防交通公共安全游泳池

风险评估现在是14页\一共有43页\编辑于星期五DS模式的原理及指导原则B4安全检查表（SCL）头脑风暴法询问、交谈现场观察查阅有关文件和记录5.查阅、分析制度、突发事件记录、值班记录6.观察现场的人、事、物1拟好问题清单2.安全管理人员集体讨论4.通过访谈，获取信息识别方法5W2H法3.七何分析法

工作任务分析7.分析相关人员在工作任务中所涉及的危险获取外部信息8.行业、政府公安部门、集团内其它公司、文献资料、专家咨询现在是15页\一共有43页\编辑于星期五DS模式的原理及指导原则B5定性评价定量评价优点：1、风险评价成本低；2、效率比较高。缺点：１、不系统，不全面；２、依赖于个人经验，质量不稳定；３、难以推广和持续改进危险等级公式：危险等级D=L×C×E.其中:L——危险发生的可能性{0<L<1}C——发生事故产生的后果严重程度{0.1<C<10}E——暴露在危险环境的频繁程度{0<E<1}风险评价及其等级判定现在是16页\一共有43页\编辑于星期五DS模式的原理及指导原则B6可能性概率标准3示例极小可能≤0.02仅在例外情况下发生(一旦发生让人感到极度震惊)如9.11事件较小可能0.02-0.1偶尔发生，预计在多数情况下每半年至每年一次如地震中等可能0.10-0.30有时发生，预计在多数情况下每月至每半年一次如严重交通事故很可能0.30-0.80经常发生，预计在多数情况下每周至每月发生一次如一般交通事故几乎肯定≥0.80频繁发生，预计在多数情况下每天至每周发生一次如主干道交通堵塞危险发生的可能性评价概率值(0<L<1）风险评价及其等级判定现在是17页\一共有43页\编辑于星期五DS模式的原理及指导原则B7危险发生的后果严重性评价分值(0<C<1）程度情形描述后果分值人员伤害经济损失影响程度轻微无人员伤害<100元有管理责任；客户产生投诉或负面意见。0.1中等须进行急救处理≤500元有管理责任；客户有激烈情绪反应或言辞批评；有寻求媒体的准备。0.2高须送医院医疗处理≤10000元有显著直接管理责任；两家以上客户激烈投诉；媒体出现负面报道。0.5重大严重伤害、1人死亡等≤10万元出现负有管理责任的业主较大范围群诉（50户以上）；媒体重大负面报道。0.8灾难1人以上群死群伤>10万元有极大管理责任；影响、危及项目的管理权，影响、危及公司的经营。1以人员伤害程度、经济损失程度或影响程度中的任意一种情形作为评价标准，如下示：在以上各判断标准中，满足其中一项或以上的，即可评价为相应的危险等级。对同一事件可能存在多种后果可能性的，应按照最严重的程度进行评价后果。风险评价及其等级判定现在是18页\一共有43页\编辑于星期五DS模式的原理及指导原则B8危险发生的暴露程度评价分值(0<L<10）分数值频繁程度10连续暴露8每天大多数时间暴露6每天工作时间暴露3每周1次或偶然暴露2每月1次暴露1每季度1次或每年几次暴露0.5非常罕见地暴露风险评价及其等级判定现在是19页\一共有43页\编辑于星期五DS模式的原理及指导原则B9危险等级分值0<D<10

颜色名称处理要求颜色危险级0＜D＜1酸橙现场即时控制和处理；班长或以上专业管理人员到场即时处理，事后报告管理处研究布置解决方案。中危险级1≤D＜2金色现场即时控制、处理和报告；部门经理到场处理，公司品质部和分管领导负责有关善后和预防纠正工作。高危险级2≤D＜4褐色现场即时控制、报告；分管领导即时赶赴现场协助处理，公司品质部经理或相关职能经理研究布置解决方案。重大危险级4≤D＜8橙色现场即时控制和处理；总经理即时赶赴现场指挥，研究布置解决方案。灾难级D≥8红色现场即时控制和处理；公司所有资源投入解决，并向集团、地产寻求支持。风险评价及其等级判定风险评价值的确定及相关处理要求分值(0<D<10)现在是20页\一共有43页\编辑于星期五课程目录ACBD认识DS安全管理模式DS模式的原理及指导原则PK·DSDS模式的推广运用现在是21页\一共有43页\编辑于星期五PK·DSC1井盖翻落伤人.公共设施的漏电（如配电箱不上锁）、坠物（如施工架塌落）、尖角（如玻璃门窗碎裂）伤人等.公共区域火灾.高空作业防护不规范.入室盗窃（经济损失大，而且可能造成人身伤害）.不可容许泳池、水景的溺水.汽车被盗（经济损失巨大），等等.公司或项目的能力和资源评估法律和契约的责任判定风险是否允许现在是22页\一共有43页\编辑于星期五3月7日，早晨8：00，中心接到某苑R201报称被盗，现场察看其书房靠落地窗桌子上有明显进出脚印，客厅、卧室墙及门框上有明显手印，失窃物品为手机两部及现金。13：00，N402报称被盗，与R201相同，窃贼是从阳台书房进入，被盗物品有笔记本电脑等。窃贼是从N与R座之间采光井顺空调架攀爬直上，从阳台书房未锁的落地窗进入，两户居家报警系统开通，晚间未设防。事前的凌晨4：00左右，当值20#在苑北看到两个人由围墙边往架空层走，发觉可疑立即呼喊，两人听到后调头往围墙边跑，20#迅速追去，同时呼叫25、16、21#号赶到,但两人已不见，检查发现围墙的一处钢筋围栏被撬弯,形成一个可容一人通过的洞。[案例]PK·DSC2现在是23页\一共有43页\编辑于星期五4月19日，晚7：00小区紧急停水。10：00左右，海棠苑F201报称被盗，检查发现盗贼是从二楼平台未关的窗户爬入，住户晚上8：00出门散步，9：30点回来。10：05左右，接J102对讲报警，称早上7：00出门上班，晚上9：50回家，进门后物品凌乱。中心立即通知各岗位控制该苑外围，检查发现厨房窗户纱窗被撕开。晚上11：00又接玫瑰苑C101报称被盗，现场检查发现朝向苑内的一个窗户被打开，窗户边缘有被撬痕迹，丢失变焦照相机一部，一些手饰。三家均未开通居家报警。当晚6：30起，各苑内均有一名便衣值守，未发现异常。[案例]PK·DSC3现在是24页\一共有43页\编辑于星期五开放的多爬窗的多楼下的多封闭的少楼上的少撬门的少侥幸的多自防得少小件的多大件的少案例总结:五多五少.PK·DSC4盗窃时间、途径、场所、风险评价及其方法现在是25页\一共有43页\编辑于星期五开放贼眼看安全爬窗尾随翻墙撬门抢劫顺手牵羊欺骗封闭跟踪

危害发生的可能性：

——例如窃贼是爬窗还是撬门。在危险环境中的暴露程度

——例如小区是开放还是封闭。危害的后果严重性

——例如窃贼是谋财还是害命。PK·DSC6现在是26页\一共有43页\编辑于星期五衣、行伪装。挎包，手里提个塑胶袋，拿些报纸，打电话、带小孩、开机动车都是为了掩护便于盗窃。看小偷一定要看眼睛，因为他们时刻要关注周边环境的变化及可能性。一般会选择高档小区、别墅管理松散、有明显漏洞的小区。所偷目标通常为精美电动剃须刀、高级DV、单反相机、时尚手机、新潮笔记本、首饰、现金等方便携带物品偷者偷之前偷什么入室盗窃犯罪形式具有明显的系列性、流窜性；犯罪组织趋向团伙化和职业化，经过比较充分的准备和预谋，实施过程中作案手段熟练；有一套逃避打击的办法；犯罪手段呈现出多无化趋势；作案时间的全天候和作案地点的选择性；入室盗窃极易转化为抢劫、杀人等恶性犯罪.通常经过熟悉道路（踩点），一方面掌握我们的管理规律，了解住户情况，掌握住户作息时间等前期准备后实施作案，通常都不是单人作案，而是有组织有计划有预案PK·DSC5现在是27页\一共有43页\编辑于星期五提问：我们要做的重点防范工作在哪个阶段？踩点（什么时间、在哪偷)潜伏(偷谁、如何偷)实施（偷什么）潜逃（如何逃）1、时机成熟迅速行动2、先主卧后客厅3、以小件、贵重物品为主4、消除作案痕迹1、评估、确定可行性2、制定可行性方案1、确定盗窃目标2、寻找下手时机1、就近潜逃2、原路返回3、出现异常丢弃作案工具或强行逃跑入室四阶段PK·DSC8现在是28页\一共有43页\编辑于星期五单元门本体可攀爬部位围墙路口组团门窃贼入户门入户窗阳台门贵重物品标准化项目的“盗窃途径”示意图

安全死角？

盗窃途径？PK·DSC9现在是29页\一共有43页\编辑于星期五1.小偷甲：现在万科出入口的安全员太不经忽悠，两下一忽悠，或装一下横什么的，他就主动给我刷卡。2.小偷乙（女）：我都不用忽悠，只要我打扮漂亮一点，跟他客气一点，打个招呼，多抛两个媚眼，肯定放行。3.小偷丙：万科控制中心的安全员也并不像大家想像的那样负责任，两个人配合搞一个双簧，跟中心打个电话说我有朋友来访请放行，他连核实都不核实，直接通知大门口岗位放行。3.小偷丁：万科的小区业主都对万科很放心，自我防范意识极差，经常不锁门不关窗，也很少看到有人巡逻，所以只要成功进入小区，基本上不用撬门撬窗，随便就可以搞几家走人。万科小偷半年总结分享会1、敲门、探路。2、趁你不在撬门入屋。3、技术性开锁、用开锁工具开门。4、用同类型的钥匙套开。5、用高科技暴力开锁。6、谎称钥匙丢失，请专业开锁人士上门开锁。7、花言巧语骗你开门。8、从未上锁或未关闭的窗户和阳台攀爬入室。9、水管煤气管道当云梯。10、楼顶拴绳“荡秋千”。11、尾随业主，威逼抢劫。12、盗贼入室后，“防身”意识极强13、除了年轻人外，中年妇女、中小学生等未成年人也是重点防范对象。PK·DSC7现在是30页\一共有43页\编辑于星期五相关案例分析:DS模式的原理及指导原则B10现在是31页\一共有43页\编辑于星期五

小区安防系统,最重要的环节？小区最大安全风险？

1、小区围墙和出入口的安防(78%)是客户认为最重要的环节.2、加强以上两点可极大的提升客户的安全感PK·DSC13现在是32页\一共有43页\编辑于星期五安全检查监控：PK·DSC19人防人防人防物防问题一问题二问题三问题四监控中心边接电话、边埋头处理事务，这种情况怎么监控屏幕监控镜头多，晚上看不清，即使专心致志的监控，又能看到什么刷卡门禁开启时间超过20秒，甚至更长时间，尾随能够避免吗部分物防手段只是摆设，安装时是否进行评估物防物防技防技防问题六问题七问题七问题八物防影响外观，防盗网、防爬刺不仅不美观，也不结实。路口岗一边松一边紧，怎么控制外来人员进出巡逻路线没有重点、安全员对职责不清晰，巡逻的主要职责变成完成打点率底层窗户敞开、不装内置窗花，部门也不加强宣传，大堂门还是用90度定位不能自动弹回的现在是33页\一共有43页\编辑于星期五DS模式是一种思维方法而非管理工具，可以帮助大家在动态的环境下进行分析、判断和作出合理选择。评估关键部位判断防范策略选择风险判断危险源识别盗窃途径是否找到确定防范的关键部位检查在关键部位上有没有防范措施现有措施是否充分、高效如何完善、改进PK·DSC14现在是34页\一共有43页\编辑于星期五通过现场测试增强安全岗位对危险源的识别能力大堂门采用无限位或自动回位弹簧门加大对低层住户的宣传力度主要出入口安装防尾随道闸控制中心评估选定重要监控探头安全检查监控应对措施PK·DSC20人防、