房地产-房地产行业23年2月公司月报：强信用销售同比转正房企投融持续低位-广发证券郭镇,乐加栋,邢莘,谢淼-20230330

03/2205/2207/2209/2211/2201/23-7%03/2205/2207/2209/2211/2201/23-7%房地产行业房地产行业23年2月公司月报核心观点：内房企累计销售表现，仍有多家房企同比转正，市场步入修复阶段。场房地产板块表现不佳。A股方面，申万房地产板块当月绝对收益-持续放松带来的购房成本及门槛的下降对居民观望情绪有所消解，商相对市场表现7%0%-14%-21%-28% 房地产沪深300xingshen@请注意，乐加栋,邢莘,谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。报告日期合理价值（元/股）人民币人民币人民币金地集团人民币人民币人民币人民币人民币人民币金融街人民币人民币-保利物业人民币备注1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（5）越秀地产、绿城管理控股、招商积余 （一）市场概况：市场成交持续改善，强信用房企同比转正 （一）融资综述：融资规模再度回落，融资成本获得改善 20 20 25 25 26 26 表4：主流房企拿地规模及拿地力度（拿地金额/销售金 20 26 一、房企销售：市场氛围持续修复，多家房企获得改善比增长11.8%，同比由负转正。从广发地产小组跟踪的38家重点上市房企（不含恒30%-20%-0%--10%-20%--30%--40%--50%--60%--70%-1920212223M1-222/0122/0222/0322/0422/0522/0622/0722/0822/0922/1022/1122/1223/0123/0290%85%80%75%70%65%60%55%50%45%40%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月201920202021202220234.8%4.8%图3：统计局、房管局重点城市及重点跟踪房企2023年2月销100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%201720182020202120222023201920172018202020212022202317/0117/0617/1118/0418/0919/0219/0719/1220/0520/1021/0321/0822/0122/0622/11月随整体成交量回升，房企销售均价小幅下滑，但同比仍维持较高增25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%17/0117/1018/0719/0420/0120/1021/0722/0423/01—统计局—中指院百城重点跟踪房企数据来源：统计局，公司经营公告，中指院，广发证券发展研究中心40%-20%-40%-60%-80%201923M1-221/0421/0821/1222/0422/0822/12201923M1-221/0421/0821/1222/0422/0822/12价格贡献面积贡献价格贡献80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%2020202222/0122/0322/0522/0722/0922/1123/01均价14000以下均价14000-17000均价17000以上备注：根据主要房企公告销售金额与面积计算，均价单位为元从布局城市能级来看，2月高中均价房企销售金额同比22年分别上升56.6%、月高中均价房企销售规模及均价均获得增长，低均价房企则由于销售面积持续下滑金额增速价格增速60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%2020202222/0122/0322/0522/0722/0922/1123/01备注：根据主要房企公告销售金额与面积计算，均价单位为元表2：评级分档房企销售金额增速表现金额增速价格增速ABCABCABC但累计看年内房企销售表现，仍有多家房企同比转正，市场步入修复阶段。表3：部分重点跟踪房企2023年2月销售情况信用（亿元）（%）（亿元）（%）（亿元）（%）（%）（亿元）（%）（%）金地集团合景泰富集团金科股份世茂集团数据来源：公司经营公告，公司年报，广发证券发长，龙湖为量升价跌，而销售增长的成长型房企中，绿城、越秀、保利置业量价齐图8：部分上市房企2023年1-2月销300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%-150%面积增速贡献价格增速贡献面积增速贡献价格增速贡献金额累计同比增速融信奥园龙光时代佳兆业富力禹洲阳光城中梁金科弘阳首开宝龙新城中骏中南旭辉雅居乐合景金地远洋铁建美的绿城建发滨江金茂建业越秀保利置业融创碧桂园绿地万科保利龙湖招商中海华润成长房企（31家）龙头房企（9家）表4：主流房企拿地规模及拿地力度（拿地金额/销售金额）拿地金额（亿元）保利发展0990金地集团000保利置业集团00金融街00000000060000世茂集团00000金科股份000合景泰富集团060040000000500000000德信中国010祥生控股集团00佳兆业集团0000新力控股集团0000003090%80%70%60%50%40%30%20%10%0%-10%18Q118Q218Q318Q419Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q1从房企投资分布来看，23年1-2月房企投资一线及城市占比进一步提升，达到企重点布局领域，而海西、沈长今年未有房企布局。表5：12家主流房企拿地金额区域分布珠三角图10：12家主流房企拿地货值（亿元）、毛利50004500400035003000250020001500100050021/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/0522/0722/0922/1123/01拿地货值拿地毛利拿地毛利率35%30%25%20%15%10%5%0%约776亿元，毛利223亿元，拿地规模回落，余房企拿地利润水平基本亦处于高位。表6：12家主流房企拿地毛利率12家汇总保利发展万科A华润置地中海地产招商蛇口建发股份绿城中国龙湖集团中国金茂滨江集团越秀地产华发股份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三、房企融资：房企偿债持续承压，股权融资加速推进2月主流房企债权融资66亿元，环比上升165%，同比下降37%。本月房企融资规模120010008006004002000250%200%150%100%50%0%-50%-100%20/0120/0620/1121/0421/0922/0222/0722/12数据来源：公司融资公告，广发证券发展研究中心2023M1-22022202120202019201826%26%23%47%23%39%40%28%21%38%34%68%60%32%33%14%16%17%7%0%20%40%60%80%100%信用债非标融资其他债权融资海外融资数据来源：公司融资公告，广发证券发展研究中心外环-2023M1-2中环-2022信托融资委托贷款其他非标公司债中期票据外环-2023M1-2中环-2022信托融资委托贷款其他非标公司债中期票据短期融资定向工具ABS信用债信用债非标其他债权融资海外融资2023202317627120227552102202113532384202018002875201912842315201812783057201746515782016397312127202890217828612209563315442090%20%40%60%80%100%数据来源：公司融资公告，广发证券发展研究中心2023202220212020201920182017201637810251812265822429104281425178829282095278630%20%40%60%80%100%数据来源：公司融资公告，广发证券发展研究中心因中长期债券发行难度较高，房企发行债券普遍年限缩图16：房企信用债、海外债及信托融资、到期及净融资规模2500200015001000500-500-1000-1500-20004.003.503.002.502.001.501.000.500.0018/0118/0518/0919/0119/0519/0920/0120/0520/0921/0121/0521/0922/0122/0522/0923/0123/0523/09信用债发行海外债发行信用债到期海外债到期债券净融资规模（亿元）债券发行到期比（右）根据单笔融资金额及期限我们可以推算全口径房企融资到期规模及每月净融资从净流出节奏来看，21年8月至今全口径房企债券融资均为净流出，245000400003500030000250002000015000100005000082%72%70%20%18%7%7%-4%-7%82%72%70%20%18%7%7%-4%-7%71%51%38%12%-15%100%80%60%40%20%0%-20%14/0114/0514/0915/0115/0515/0916/0116/0514/0114/0514/0915/0115/0515/0916/0116/0516/0917/0117/0517/0918/0118/0518/0919/0119/0519/0920/0120/0520/0921/0121/0521/0922/0122/0522/0923/0110.0%9.0%8.0%7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%..3.6%35%非标其他债权融资近非标其他债权融资近6个月利率近1个月利率数据来源：公司融资公告，广发证券发展研究中心8%7%6%5%3.64%4%3.64%3%18/0118/0819/0319/1020/0520/1221/0722/0222/09数据来源：公司融资公告，广发证券发展研究中心ABS发行。2000180016001400120010008006004002000—发行成本再度回落。7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%-0.5%-1.0%18/0118/0819/0319/1020/0520/1221/0722/0222/09全样本信用债AA级与AAA级利差（右）5.0%4.5%4.0%3.5%3.0%2.5%2.0%4.1%4.1%公司债中期票据短期融资定向工具ABS公司债近1个月利率近6个月利率我们对比同公司同期限同类债券的融资成本，本月房企信用债发行成本较历史可比债券普遍上行，首开股份、越秀地产、保利置业集团等公司本月发行的公司债表7：房企1月境内信用债发行融资成本对比（亿元）发行主体发行总额（亿元）（年）较此前变化2023-02-10公司债AAA2023-02-10公司债AAA公司债AAA2023-02-16公司债AAA公司债AAA2023-02-17公司债AAA2023-02-17公司债AAA公司债AAA2023-02-17公司债AAA公司债AAA2023-02-17公司债AAA保利置业集团公司债AAA公司债AAA公司债AAA公司债AAA公司债AA+公司债AA+AA+2023-02-14AA+金融街2022-02-18AAA2023-02-15AAAAA+AA+AA+AA+2022-06-16AAAA2022-08-18AA+AA+保利发展2023-02-16AAAAAAAAAAAA2023-02-13AAA2022-10-18AAAAAAAAAAA+AA+AA+AA+400350300250200150100500800%700%600%500%400%300%200%100%0%-100%-200%20/0120/0620/1121/0421/0922/0222/0722/1212001000800600400200060%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%20/0120/0620/1121/0421/0922/0222/0722/12数据来源：用益信托网，广发证券发展研究14001200100080060040020014/0114/0815/0315/1016/0516/1217/0718/0218/0919/0419/1120/0621/0121/0822/0322/106.98%14.0%6.98%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%17/0117/0818/0318/1019/0519/1220/0721/0221/0922/0422/1116.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%18/0118/0819/0319/1020/0520/1221/0722/0222/09投资级投机级数据来源：Wind，用益信托网，广发证券发展研究中心房企三支箭融资持续推进，截至目前，已有10家民营房企成功发行增信票据，表8：涉房企业股权融资计划一览代码公司名称PB（动态）披露时间预计发行方式预计规模（亿元）规模（不超过总股本比例）资金用途600823.SH世茂股份0.412022/11/29发行意向定向增发30%开发、补流、偿债600208.SH新湖中宝0.592022/11/30发行意向定向增发20%开发、棚改、补流、偿债000002.SZ万科A0.882022/12/01发行意向定向增发+港股配股20%-600665.SH天地源0.842022/12/01发行意向定向增发30%开发、补流、偿债600340.SH华夏幸福8.752022/12/01发行意向定向增发未公告开发、补流、偿债600325.SH华发股份1.152022/12/05发行预案定向增发60.030%开发75%、补流25%600693.SH东百集团1.052022/12/05发行预案定向增发6.730%补流、偿还银行贷款600067.SH冠城大通0.702022/12/05发行意向定向增发30%并购、开发、补流、偿债000926.SZ福星股份0.412022/12/05发行预案定向增发13.430%开发70%、补流30%000918.SZ嘉凯城13.872022/12/05发行预案定向增发10.230%补流、偿债000656.SZ金科股份0.362022/12/05发行意向定向增发30%并购、开发、补流、偿债600606.SH绿地控股0.482022/12/06发行意向定向增发30%开发、补流、偿债600094.SH大名城0.682022/12/08发行预案定向增发30.024%开发70%、补流30%600185.SH格力地产1.342022/12/08发行预案收购资产+配套融资对价+830%购买珠海免税集团股权，开发、偿债、补流600675.SH中华企业1.362022/12/08发行意向定向增发30%开发、补流、偿债600565.SH迪马股份0.672022/12/08发行意向定向增发30%开发、补流、偿债600773.SH西藏城投4.302022/12/12发行意向定向增发-开发、补流、偿债600663.SH陆家嘴1.642022/12/15发行预案收购资产+配套融资30%购买陆家嘴集团资产001979.SZ招商蛇口1.142022/12/16发行预案收购资产+配套融资对价+配套30%购买南油集团24%股权000863.SZ三湘印象1.372022/12/19发行预案定向增发16.030%开发、补流、偿债002146.SZ荣盛发展0.282022/12/21发行预案定向增发30.030%开发70%、补流30%600648.SH外高桥1.072022/12/29发行预案定向增发35.030%开发、补流000718.SZ苏宁环球1.062022/12/29发行预案定向增发28.030%开发、补流600048.SH保利发展0.902022/12/30发行预案定向增发135.07%开发、补流000961.SZ中南建设0.422023/01/05发行预案定向增发28.030%开发、补流600638.SH新黄浦0.872023/01/06发行预案定向增发17.030%开发、补流600665.SH天地源0.742023/01/11发行预案定向增发12.530%开发、偿债600565.SH迪马股份0.562023/01/18发行预案定向增发18.030%开发、补流000736.SZ中交地产3.832023/01/30发行意向定向增发30%开发、补流、偿债000002.SZ万科A0.822023/02/13发行预案定向增发150.09%开发、补流001979.SZ招商蛇口1.132023/02/17发行预案收购资产+配套融资对价+8530%开发、补流、偿债000736.SZ中交地产3.972023/02/23发行预案定向增发35.030%开发、补流000514.SZ渝开发1.062023/02/27发行意向定向增发30%开发、补流、偿债600791.SH京能置业0.632023/03/01发行意向定向增发-开发、补流、偿债600736.SH苏州高新0.622023/03/13发行意向定向增发-开发、补流、偿债601155.SH新城控股0.642023/03/13发行预案定向增发80.030%开发、补流600773.SH西藏城投3.422023/03/20发行预案定向增发10.030%开发、补流600791.SH京能置业0.572023/03/22发行预案定向增发7.025%开发、补流600185.SH格力地产1.872023/03/23发行预案收购资产+配套融资70.030%购买免税集团股权、开发、补流、偿债600663.SH陆家嘴1.662023/03/23发行预案收购资产+配套融资66.030%购买四家公司股权、补流、偿债面，申万房地产板块指数由3020下跌至2814