国际复合型CBD案例分析

OneCitywithTwoCBD CityofLondon&CanaryMexicoPaseodelaReforma&CitySanta

OneCityThree tz&Potsdamer

OneCityMultipleAkasaka,Ikebukuro,Shinjuku,Shibuya&Minato, OsakaPark,Kita-ku,Naniwa&Chūō-NorthYorkCentre&ScarboroughCity

YokohamaStation

BangRak,Sathorn,early&Lumphini,ChatuchakDowntown&TechNewYorkMidtown&LowerCenterCity&UniversityDowntownBurjDubai&BusinessDowntown&Stemmons

SanIsidro,Surco(ElDerby),&DowntownLimaChiangChiangMaiNightBazaar,AirportBusinessPark&ChiangMaiBusinessParkDiagonalMar,GranVia&IloiloAtriaParkDistrict,IloiloBusinessPark,IloiloCityCenter

KualaKLCC,JalanTunkuAbdulJalanRajaChulan,DamansaraTownCentre,MidValleyCity&KLCebuCebuBusinessPark,CebuITPark,SouthRoadProperties&MandaniTheBund,Lujiazui,People'sJing'anDistrict&国际复合型CBD国际复合型CBD 区University 区University费城 全美第 CenterCity以CityHall为城市中心，多

配合其产业定位 区University费城的CBD地区也正受到全球办公模式的影响City与UniversityCity加越来越多原本城郊的初创公司重新开始向市中心搬移相较于纽约、加州，费城极富竞争力的政策更推动了该地Source:NewmarkGrubbKnightFrank;JLL 区UniversityCenterCity与UniversityCity地区”TheMostExcitingTech”prominentoffices,institutesandco-workingCenterCenterUniversitySource:Leslie 区University 总体来看，在费城有将近25%的就业人口集中于Center 领域；10.4%在休 域；13.9%在公共行政领域以及5.7%在交通与公用事业领在UniversityCity地区，79.2%的工作机会集中于教育，科研与医 领域，大学城提供广泛的就业机，包括所有技术和教育层面：其中29.8%的工作要求至少副学 ，而40.1%的工作要求至少学Source:USCensusBureau;UniversityCityDistrict2013 区UniversitySource:USCensus;CountryBusinessPatterns 区University Source:Cushman& 区University2014年已竣工及在建的大型开发项

同比增加43%，这充分表明了(机构)投资者对这一区域强大的城步行街项目的开发需求日益增投 castInnovation&TechnologyCenter是未来CenterCity将在休闲、会议和商务旅行业务发力，带动CenterCity大型开发项目开发面积及行业类别一 CenterCity大型开发项目完工时间一览 区University Source:2009-2013AmericanCommunitySurvey5-yearEstimates;U.S.CensusBureau;SEPTA;PATCO&NJ 将各元素有机集合，积极打造UniversityCity概 区 Greenville形

1677年，WilliamWarner从当地印第安人部落处 酒馆、旅店应运而

与旅馆应运而生；同时，由于许多德 踊跃进入，于都市更像是一座countrytown有轨电车，桥梁和隧道建设使得进入Center&Gentrificationn”出现，将该地区命名为“UniversityCity”UniversityCity的发展离不开宾州、城市规 、重建局、及其他主要的公共及私人机构的鼎立支持 多年来，这个区域被视为相较于Downtown以外 UniversityCity是费城教育、科研、医疗与创新之重镇，其拥有诸多世界 的 Source:TheStateofUniversityCity 20年vety 创0新低，仅为。其空置率为费城27个区域二级市场中最低 年 ， 2015年，该地区的高校入学人数首次超过44,000人，

—有近1,000万平方英尺,投资额逾46亿 City地区的就业情况持续保持稳健增长，平方英里覆盖30,000个就业岗位；相比之下，全Ca，,个就业截止2015年，该地区的就业岗位超过75,000个根据 LaSalle研究统计， 年年 City地区的中高收入段就业机会增长近

Source:U.S.CensusBureau.2015;UniversityCityDistrictSurvey

UniversityCity

UniversityCity地区的教育资源极为丰富，拥有DrexelUniversity,Universityof Pennsylvania,Universityofthe全球著名的WhartonSholfuns，nstynnanahoolftnaryM全球一流的商学，药剂学，药理学，医学，生命科学等涵盖本科2015CampusPhillyreportSource:U.S.CensusBureau;DecennialCensus,2009-2013;AmericanCommunity

UniversityCity UniversityCity是费城科研与领域该地区世界一流的创新与研发力随着诸如Pen-novationCenter，theInnovationNeighborhoodScienceCenter的扩建，该地区的创新能力UniversityCity地区的创新步伐在近两年始终保持Source:NationalInstitutesofHealth;UniversityCityDistrictSurvey

Expenditures(inExpenditures(in 医疗领域是推动UniversityCityUniversityCity地区拥有全美多所著名的医学类研究机构括HospitaloftheUniversityofPennsylvania,Children’s Center以及PhiladelphiaVe nsAffairsMedicalCenter等; 根据University UniversityCity

极为关注UniversityCity地区性，并于2000年起大力改进并推动；自2005年起，UniversityCity与CenterCity两地间已启动无自行车通行方案；同时，步行通道的应用性也经由改造MarketStreetBridge后得到了极大提升、在UniversityCity,轨道交通、Amtrak,SEPTA火车、巴士、Source:U.S.CensusBureau;2009-2013AmericanCommunity

费城地区居 UniversityCity地区的住宅市场提供largehistorichomeswithwideporches、walk-upapartments、condominiums,以及专为在校学生提供的dorms与largerapartmentcomplexesUniversityCityUniversityCity地区的办公楼空置率目前保持在左右，创2008年 在建的TheFMCTower作为费城未来新的地标性建筑将于2016竣工，并将为UniversityCity地区提635,000平方英尺的物业空Source:NewmarkGrubbKnight

UniversityCity在UniversityCity地区,涵盖600万平方英尺，总投资额超过22 的29个新开发项目正在紧锣密鼓的建设中包括新办公楼，科研机构，医疗机构和科研学术机构，这些新项目正在不断扩充着UniversityCity的天科研与学术机 商业/酒店/混合开 医疗/生物研发机 公共空 住宅项 UniversityCity地区房地产市场近年来住宅产品，办公楼，酒店和科研机 医疗项目以及目前位于CiraSouth在建的TheFMCTower

（累积单位Source:UniversityCityDistrictSurvey

Korman PoliticalScience&

forJewish

RichardsMedical 3.0

CampusCommerce TheStudyatUniversity

CenterforAdvancedHenryA.JordonM’62MedicalEducationCenterCareatPennPresbyterianMedical3601 Hub 422443rd& 4619 NewCollege The ThePorch TheMarketStreet CIRA Korman UniversityCity区域的扩张步伐还在不断加速,写字楼和零售空间同时 也正加大力度改善公共基础设施，以建立“24/7neighborhood”的城市生活模式未来UniversityCity区域的发展将围绕以下几 开发项UCity CityofPhiladelphia’sPublicSafetyServices&Drexel’sInnovation

CHOPSouthStreet

Philadelphia30thStreetStation UniversityCity未来将继续激发区域创新环境，为提高本地区就业率与低收入人群再就业ThePorchAt30thStreetMarketStreet40thStreetTrolleyCedarPark

BaltimoreAvenueDollarUniversityCityDiningProgrammingOutdoorSpacesThroughoutThe

WestPhiladelphiaSkillsInitiative(WPSI)JobOpportunityInvestmentNetwork(JOIN)UnemployedResidentsJobSeekProjectParkletTheDirt

UCD’s NewPublicSpaceMaintenance&Safety

PriorityAccesstoUCDBusinessPriorityAccesstoUCDCommunityMembers-OnlyBenefits国际复合型CBD国际复合型CBD 德克萨斯州，是德州第3大城市， 第9大城市,全美多种族社区TOP202014其经济支柱产业为工业、金融、电子、能源、医疗业与航空汇聚了超过62,000家企业，300家企业的地区总部，以及全球500强企业有21家落户达 劳动力极为丰富，拥有330万劳动人口，其中33%拥有至少本科2014年失业率仅为5.1%,低于全美1.1%，并连续7年低于全美平均失业在管理、计算机、建筑、工程与科学领域专家超过830,000名，教育与生物医疗领域专家超过400,000共有216,886个技术类岗位，占德州技术类岗位的32%，是名副其实的科技重医疗资源相当完善，覆盖医院、诊所、综合护理等医护服务。 级护理医师6,175名，初级护理医师2,100名护士22,630名、牙医1,500高校学生数达328,000福布斯公布的全球最 企业中，19家坐落于Source:C2ER2014 达拉斯的生活成本远低 其他大城市，甚至于全美平均生活成本 为$188,300，是前20大城市中价格最低第4位(2014)，而全美平均

土地价格相比纽约、加州绝对优达拉斯提供诸 政策，诸如减税、退款、无税港企业开发区及外贸同时，极 的免税政策也为达拉斯的商业氛围入了远远不绝各 e eStatePropertyLocalOccupationTaxLocalWageTaxSource:C2ER2014 Source:NTCOGDraft2020Employment 达拉斯地处中部，位于8条铁路线和路站点,5条州际公路，3条ClassI铁路，19条和州公路和4座路联运站点DART——包括轻轨、TRE与巴士服务，加之AMTRAK等公共交通工具，陆上交通非常航空方面， 同时，两大机场——DFWInternational( 与DallasLoveField每日运行超过2000Source:DallasCity DallasDowntown DowntownCBD是达拉斯地区的金融 中DowntownCBD一英里半径范围内有超过110,000名其办公物业、零售与住宅项目的开发持续增长，将该地区着力打造成“Mixed-useDowntownCBD未来发Dallas360° n“包 城郊租户办公楼搬迁计

提高交通系统流

运用“electricnetwork2-way提高宽带普及将废弃办公空间宅之间有效转 DowntownCBD区 DowntownCBD土地使用情Source:DallasEconomic 现代化有轨电车额外配套巴士运营升 系统升Source:DallasEconomicStemmonsCorridor——生物科技、现 密集StemmonsCorridor——生物科技、现 密集盛名由来：为纪念杰出商人LeslieAllisonStemmons命名此 LeslieAllisonStemmons(1876-——Dallas极具LeslieAllisonStemmons(1876-1908年，TrinityRiver洪水泛滥、暴雨积水（全长1140公里，贯穿德州的最长河流及重要交通枢纽），CommerceStreet52.6英尺范围内大受影响，LeslieStemmons成立了防洪规划 —Ulrickson1926年他筹建了“CityandCountyofDallasLeveeDistrict（达拉斯市与县防洪堤改善区)，并担任该区监事 。该划涉及将TrinityRiver向西移动一英里，同时建造 way(I35E)——达拉斯最宽的高速公Leslie StemmonsCorridor——生物科技、现 密集 StemmonsStemmonsCorridor比邻达拉斯DowntownCBD，是位于达拉斯北部的生物技术密集,纳税额约占达拉斯地区的达拉斯11家生物科技公司中的5家都集中于StemmonsCorridor此外，该地区的交通枢纽非常便捷，StemmonsCorridor在I-35E上，该公路不仅是DFW地区最宽的一条高速路，同时也是全美车流量最StemmonsCorridor——生物科技、现 密集 StemmonsCorridor5043(7.9%ofallbusinessesinDallas170,000(10.9%ofallemployeesinDaytime149,02714,852Top5IndustriesByInsuranceCarriers&RelatedAmbulatoryHealthCare2012StemmonsCorridorofficeStemmonsCorridorwarehouse2012AverageleaseStemmonsCorridorofficeStemmonsCorridorflexStemmonsCorridorwarehouseStemmonsCorridor——生物科技、现 密集

2014医疗资源统生物技术 领域是StemmonsCorridor产业，近年来发展极为迅猛并在区域快速扩未来达拉斯计划将HarryHinesMedicalCenter作为整 U.S.News&WorldReport2014-15hospitalBaylorUniversityMedicalCenteratDallas6 ParklandMemorialHospital——全美LevelI 中同时有3所学校开设高级健康科 课Source:DallasBusinessJournalBookoflists, SouthwesternMedicalDistrict是达拉斯地区的生物科技与开发中心区，大对SouthwesternMedicalCenter,ParklandHealth&HospitalSystem以及Children’sMedicalCenter的翻新与扩建，尤其是对临床护理设施以及新的科同时，该地区计划新建一个350,000平方英尺的生命科学，来吸引创新型的StemmonsCorridor——生物科技、现 密集 SouthwesternMedicalDistrict全球顶级医疗机构分 UTUTSouthwestMedicalTheTheUniversityofatBaylorBaylorUniversityCenteratCenterofDallas SouthwesternMedical 研究领 StemmonsCorridor——生物科技、现 密集 UTSouthwesternMedicalCenter是 顶尖的生物医学构，也是全美顶尖的医 ;其医学研 全美Top占地1,230万平方英尺,每年服务超过90,000名住 和200名门 该机构现有3,500个医学研究类项目，以及全面的生 领域大高 课该机构层培养出6位享誉世界 奖获得者，23 和19位国家医学该机构拥有4所直属医学类合作院校，以及6家附属医

StemmonsCorridor——生物科技、现 密集医学研究里

录取率（2014年秋 教职员工（2014年秋 研究经StemmonsCorridor——生物科技、现 密集 ,该机构致力于为生物 公司 ，开发初期便定位为”BiomedicalCommercialCampusofDallas”它提供世界一流的生物医学领域研究,同时为生命科学公司提该 uilding1占地105,000r.s.f，并提供250个免费停车BioCenter的出现更进一步推动了DallasWorld-classbiomedicalresearchCenter”的愿景

“UTSouthwesterndevelopedBioCenterasourbiomedicalCommercialCampustoacceleratethecreationofbiomedicalcompaniesandtohelpthemsucceedaspartofcomprehensivestrategytofosterdevelopmentandcommercializationofdiscoveriesthatcanultimaybenefitsociety.”DanielK.Podolsky,StemmonsCorridor——生物科技、现 密集 LowerStemmonsI-35E way突破性的交通方案为拥堵的I-35E提供有效的道路解决SegmentLength:RoadType:16- AverageSegmentLength:RoadType:16- AverageDailyTraffic:199,000

LoveField机场服务于包括SouthwestAirlines,AmericanAirlines、Continental、VirginAmericaExpress、TheCityofDallasDepartmentofAviation每年有700万人次通过LoveField(fixedbaseoperatorsStemmonsCorridor——生物科技、现 密集 nDARTFare

andsfor

RenamingofConstructionofaNewParklandHospitalFacility

UniversityofNorthTexas

TrinityRiver

——产 效应下的“多中心”格——产 效应下的“多中心”格复合型CBD——支 未来可持续发展的城市需 随着产业结 为了 的城市特征决定它的“多中心”格随着城市经济发展、人口导入、轨道交通发展，产 等综合因素的影响，复合型CBD定会应运而——产 效应下的“多中心”格城市发展未来动力：蓬勃的工业发

大临大临

大临

大车大车

、速 市他交体格，十成足、向 、 市快成 综通，城市轨道交通网络家 枢地位高 时路中 航“第四城 省内 城市圈、宜昌、襄阳三大城市群，外接皖江城市带和长株潭城市群，形成 万人次、年货邮吞吐 万吨、年客机起 ——产 效应下的“多中心”格城城市发展未来动力：完善的中部地区交通 总——产 效应下的“多中心”格 城市发展未来动力：完善的中部地区交通枢纽角 轨道交通2020年、2025年、2030年规 年达 公里以上，轨道交通覆盖全 十条地铁新线路一

为具有国

地铁系

••高校和科研机构••高校和科研机构是的高科技行业增加值占其总工业增加值比例接近以光电、医疗、电子信息等新兴产业为主导的东湖高新技术区（光谷），其工业产值也以年增速20%上的速度高速增长，并成 进行产业升 的最大引城市发展未来动力：人才和科技优势支撑 ——产 效应下的“多中心”格 实现全球有一定创新创业中

实现全球 创新创业中

全面建成有全球创新创业中建设有全 创新创业中1000亿元：设立1000亿元专项建设有全 创新创业中5000万元：各类金融机构设立或迁入总部或区域2亿元：设立不少于2亿元的互联网金融专1亿元：对引进的国内外顶尖人才，最高给予1亿元

互联：免费向众创空间内的互联 随着王家墩、汉口沿江商务区以及新兴商务区的占比在不断提高 同时，在金融服务业方面，在中部崛起等多 利好的推动下 作为中国新一轮经 展务区新

王家武

四号▪国际复合型CBD（▪国际复合型CBD（ 伦敦——两大金融商务区并驾齐驱，CityofLondon与Canary 伦敦分为内外伦敦两大区域，总面积约1570平方公里内伦敦面积为319平方公里，略大 四环内的面积伦敦传统CBD集中于内伦 区

Zone），被称之为“一平方英里”（TheSquare 包括金融城(City)、中城(MidTown)和西区(WestEnd)三 商务区金丝雀码头（CanaryWharf）位于港区(Docklands)的TowerHamlets,是1980年代后兴起的新兴商务区, 方米，其中约730,000平方米为CanaryWharfGroup所有。目前在CanaryWharf的人口数量约为105,000。 伦敦CBD劳动人口数伦敦CBD劳动人口数包括,StJames’wardMayfair、Soho)CoventGarden以及Holborn。 响了CanaryWharf的整体企业数量。Source:ONS,BusinessStructuralDatabase,ContainsOrdnanceSurvey

公共部门劳动力密集程度最高的区域在St.James’ward,其私人部门劳动力密集程度相对更为分散，总体集中于传统CBD区域与CanaryWharf坐落于CanaryWharf的广场的私人部门就业密度为伦敦最高。与此同时，伦敦城、Holborn,、Mayfair以及Marylebone的私人部门就业密度也相当高。内伦敦的就业人员基本由KnowledgeIntensive伦敦金融服务业分布情伦敦金融服务业分布情目前大多数的金融与商业服务企业主要集中于CanaryWharf伦敦 内的初创企业比其他任何区域都要多 包括CanaryWharf地区。这表明新兴CBD基本不受其他条件的限制（诸如高昂 、交通拥堵等因在商业基础和就业增长方面，TowerHamlets表现极为强劲，其中增长最快的是CanaryWharf区域。私人部门的数量方面，WestEndwards-St.James,CoventGarden以及Holborn区域覆盖了伦敦地区21%的私

伦敦商业基础增长趋势情 Source:ONS,BusinessStructuralDatabase,ContainsOrdnanceSurvey

。以CentralActivitiesZone为例，其金融城以金融业为 业为主。CanaryWharf也以金融业为主。值得关注的是，CanaryWharf是几个商务区中客户特征最鲜明的，金融业客户比例高达66%，其他类型以CanaryWharf为代表的港区已经成为了伦敦具有表性的金融商务区 伦敦各区就业岗位变 伦敦各区金融业从业者变 年 金融业从业者都出现了不同程度的下降，而TowerHamlets区的金融业从业者增长了 年 增长最快的区域。在TowerHamlets过去 个就业岗位中，有约60000个来自于CanaryWharf。 伦敦人口近50年呈现在1980年后的人口增长过程中，CanaryWharf所在的TowerHamlets区域是伦敦人口增长最快的区域，增幅应该说，从1980年代初开始CanaryWharf的再造工程为区域带来的新的产 由于 Wharf成为了伦敦的第二个了区内绝大部分的就业人口，整个TowerHamlets区域成为了伦敦平均工资水平第二高的区Hamlets成为全伦敦房价收入比最低的几个区之一。2009年，TowerHamlets的房价收入比为由于之前港区的居住环境相对不佳，比较难留住在此办公的高收入人群，区域的住宅价值也无法因此，办公物业需要的产业和住宅需要的环境间没有必然联系。特别是对于原有基础不佳的区域 伦敦主要商务区办公楼供应构 伦敦主要商务区办公楼需求构伦敦办公物业的历史供应呈现明显周期性。越为 市场中，办公物业的供需与经济发展的相关性高在过去30年里，每10年出现一波供 ，如1990年代初期、2000年代初期和2009年以后港区的办公物业供应十分稳定，在过去30年内没有出现过负增长的情况。在伦敦每轮市场供 时港区也都体现出强劲的港区的需求保持着比较稳定的态势。与其他几个区域相比，港区的供需走势相对平稳 伦敦主要商务区 变

与其他区域相比，港区 水平是最低的。但是， 走势来看是最平稳的，呈现出一步一个台的形态在经历了初期的高空置率后，的重要部分。金融城、中城和西区是历史悠久的伦敦C，它们已经经历过了百年漫长的发展，而作为最为年轻的区0 港区办公物业的空置率 港区办公楼供应量与存港区办公物业在两次集中供应后出现过空置率较高的现象。但是，空置率快速回归正常水平表明区域需求支撑是稳定由于初期供应的集中放量，区域的空置率很高，因 相对较低。在1997年区域的空置率回归到较正常的水平后，区 也出现了台阶式的提升 作为一个发展相当 世界城市，伦敦的办公物业市场总量相对稳定 金融城和西区是伦敦办公物业最重要的分布区，但是由于近20年的供应量小，其所占比例不同程度港区是20年来伦敦办公物业发展最为迅速的区域，办公物业面积从1990年的48万平米，增长至2010年187万平米，增幅285%，年均增幅14%。相比其他几区，港区的供应量最大，在伦敦市场的比例由1990年3.5%增长至2010年的10.3CanaryWharf——伦敦新兴的金 商务CanaryWharf——伦敦新兴的金融密 商务 CanaryWharf的开发与Dockland码头区密不可分ockan曾是伦敦最重要的港口，由于战后产业结构调整和通 ，头日趋 。ockn的大规模复兴始于1年，保守府参照英国新城发的成模立了LC伦敦码头区开发公司，以吸引私营企业引领市场为理念，凭借 赋予的收购区内多种所有权土地、水域、改善基础设施，为私人投资DockanCanaryWharf不仅拥 中整合了以上两个历史要素，使CanaryWharf不但成为码头CanaryWharf——伦敦新兴的金融密 商务与企业间的通力合作是CanaryWharf成功的关键因素,同时秉持法律上分立，联合投资基础设施的英下英下达指令——重新改建废弃港投资重要的基础设伦敦Dockland开发（LDDC），其作为具性的独立机构，全权负责该项目有利于灵活开发和迅管理整理开开发计为开发商设定财务条采用土地权拥有权来量联系其他利益，取得额外配合开发基础设开发商O&规划具体开发投资项目管理建设进 并吸引商英

成功地重塑了伦敦巩固了伦敦全球CBD成功地 土

开发商O&丰厚的经济回全球声誉的提升就 •已提升就 指CanaryWharf——伦敦新兴的金融密 CanaryWharf通过区域再生计划发展为伦敦目前重要 CanaryWharf曾经是伦敦东部重要的港口，随着经济 1980CanaryWharf开始了经过30多年建设，CanaryWharf从一个没有任何商务基础的占地面积（平米）：约390,000占地面积（平米）：约390,000商业面积（平米）：约55,000酒店客房（间）工作人口（人）：年客流量（人次）：CanaryWharf——伦敦新兴的金融密 CanaryWharf的办公物业是以总 Wharf现有办公物业约139万平米，由28栋公楼组成，另有6栋办公楼处于规划状态Canay Whaf面约万平米.其中，3万平米以下办公楼10栋，3至6万平米12万平米以上6栋CanaryWharf——伦敦新兴的金融密 CanaryWharf的办公物业是以总Canay Wharf%的面积为整栋租赁，0%的面%的面积为散租大型金融机构总部是Canay Whaf的 客户克莱、瑞信摩根大通、汇丰银行的占用面积都超过0。加上根斯利和旗银行6个大客户平，当总%规划及在建项目总体以总部办公