DCYX潜意识广告-XXXX山水泉城的方案

DCYX潜意识广告-XXXX山水泉城的方案

从山水泉城･南城到山水泉城，从独辟蹊径到独占鳌头……山水泉城，走过了不平凡的以往。2012，4个亿的销售任务既是挑战又是机会！如何继续扩大产品影响力、促进全盘销售力，实现项目品牌的有效提升和价格的巩固稳定，是本次提案的核心内容。

序言……第一部分：营销的基础提案架构CONTENTS第二部分：2012年核心营销策略阐述第三部分：典型案例分析第四部分：营销战略第五部分：第六部分：本年度推货计划及价格策略推广策略第二部分：核心问题提出第七部分：营销辅助工作第一部分：营销的基础

项目定位、SWOT分析章丘房地产市场回顾本年度市场审视与预测及竞争趋势研判竞争态势消费者结构及客户购买障碍分析

项目整体定位——政务中心百万平米泉文化公园社区项目产品形态相对较单一，小高层和高层；项目周边生活配套缺乏，例如购物中心、金融中心及医疗机构、农贸市场等缺乏；这些都是新区大盘的共性2012年，山水泉城的优势在哪里？自身拥有与对手相比2012年良好的市场铺垫与认知项目产品拥有高端品质，优良的教育配套项目内外景观丰富，是章丘首席园林社区项目品牌深受购买客户青睐准现房、一期已入住，二期即将交房现楼实景、园区实景呈现项目区位优势，交通便利，紧邻经十东路和世纪大道SWOT分析2012年，山水泉城的劣势是什么？主观不足客观影响2012新品与2011产品相比，缺乏亮点及差异化前期高端形象深入人心，给顾客“高不可攀”的印象；项目的众多卖点一直没有深入化的阐述，根植人心。区域配套不完善，客户有观望交通线路匮乏直接影响现场客户到访量，输送客户途径单一老百姓对片区板块的心理预期2012年，山水泉城的机会和威胁？机会威胁章丘新政府区的未来发展潜力巨大一站式教育体系，区域整体力提升章丘健康良好的地产市场环境大盘齐聚、品牌竞争激烈客户观望、购房焦点分散市场对本案期待值较高，目前产品亮点属性不明显，二者脱节小结：优势和机会都不是目前能被客户所真实感知的，但劣势和威胁却是显而易见的；优势和机会都是需要目前挖掘出来并进行战略与策略整合，充分展示；第一部分：营销的基础

项目定位、SWOT分析章丘房地产市场回顾本年度市场审视与预测及竞争趋势研判竞争态势消费者结构及客户购买障碍分析2011-2010年，商品房施工面积逐年增加，2010年达到420.3万平米。2011-2010年，商品房竣工面积逐年增加。章丘市商品房施工面积呈现均衡增长趋势，09年竣工面积增长率及10年施工面积增长率均有所下降，开发企业放缓开发节奏，适应市场调整。1施工竣工量从统计数据来看，最近几年商品房销售面积逐年增加。章丘市商品住宅年成交量逐年上涨，其中以新政务片区成交量最大，房地产开发重点向城市新区推进。章丘各片区住宅成交情况从统计数据来看，各区域销售不平衡，以新政务片区成交量最大。万㎡2整体供需限购42个城市出台限购令限贷首付上调及基本利率上调限价68城市出台限价目标一房一价保障房1000万套保障房直接影响因素间接影响因素从供需两端抑制需求，效果明显行政干预市场，改变买房预期政府采用限购、限贷、限价、保障房等手段，利用抑制需求，增加供给，提高购房者门槛等多种非市场经济的手段干预房地产市场，希望通过此举抑制房地产泡沫，使中国房地产市场回到正常轨道，从而使中国整体经济实现软着陆。限价由于执行力度有限对抑制房价没有起到实质作用，而保障房短时间内无法真正推向市场，所以限购和限贷是目前抑制房价最有效的政策，从供需两端全面抑制需求，章丘市目前的房地产政策主要是限贷不限购。3宏观政策影响4总结及研判章丘市虽不受限购政策影响，但市场大势仍旧导致量价缩减，客户观望气氛已形成济南章丘融合的背景下，章丘城市建设西进；房地产市场也步入快速发展期，开发重点向城市新区推进；市场受宏观大势的影响，出现量价缩减的态势；开发企业放缓开发节奏，适应市场调整；客户群相对不成熟，受舆论引导较明显，观望气氛容易形成；５回顾给本项目的启示效率项目后续开发应加快进度，同时快速回融资金，提升优势资源，最大降低开发风险；销售力开发商要改变以往销售模式，应该更主动的以目标要求提高销售力，以更好的激励机制提升战斗力；价格体系在目前宏观情势下，调低预期值，追求合理利润，以合理的价格“低开平走”；理性从事开发商要保持理性的态度，要顺势而行，承担社会责任，及时调整策略，规避风险，防患于未然。第一部分：营销的基础

项目定位、SWOT分析章丘房地产市场回顾本年度市场审视与预测及竞争趋势研判竞争态势消费者结构及客户购买障碍分析

本年度市场审视与预测及竞争趋势研判预测一：2012年章丘真正的大盘年代，地产进入“销售年”2011年市场上半年各项目都在如火如荼的销售，下半年因宏观环境影响，福泰新都城等畅销楼盘销售延续，中铁置业、碧桂园等知名开发商已悉数到章丘，中铁诺德名城、凤凰城等大盘的集中启动，竞争格局也将随之变化，2012年章丘将会成为品牌开发商的真正拼杀年！预测二：在同质化比拼中强化企业品牌的竞争在2012年的关键节点上，房地产开发企业将更重视以品牌、品质和服务。市场越来越细分，精细化发展成为趋势。预测三：章丘2012年市场需求将仍以120平米以下中小户型为主比重也会达到70%-80%，市场需求也将会不断增加。第一部分：营销的基础

项目定位、SWOT分析章丘房地产市场回顾本年度市场审视与预测及竞争趋势研判竞争态势消费者结构及客户购买障碍分析大盘主导了章丘房地产市场，本案及福泰新都城等大盘对章丘具备较大的影响力。在售及待售楼盘总建筑面积（万㎡）福泰新都城100龙昌新座10佳兴天城100瑞景皇冠水岸32翡翠东郡42诺贝尔城83齐鲁涧桥40.44龙园城32本案北城106本案南城39中铁诺德名城112.2中国铁建明山秀水14合计710.64

1章丘房地产市场主要项目分布图老城区新政务区大学园区佳兴天城中国铁建明山秀水齐鲁涧桥福泰新都城在售项目潜在项目龙昌新座中铁诺德名城翡翠东郡中国诺贝尔城龙园城本案南城本案北城瑞景皇冠水岸项目名称福泰新都城佳兴天城龙昌新座

翡翠东郡中铁诺德名城

中国铁建明山秀水在售产品高层（3期31#-57#楼及西区61#楼）高层（1#和2#）高层（1-3#楼）小高层、高层多层、小高层、高层（未开盘）小高层、高层（未开盘）价格3期现房均价：6900元/平米，起价5900元/平米西区期房均价：5800元/平米价格区间：4900～5988元/平米均价：5300元/平米起价5800元/平米均价6500～6600元/平米价格区间：3800～4500元/平米均价：4000元/平米尚未开盘，售楼处未开放尚未入市，预计下半年入市户型面积90-200平米3期在售面积160平米以上；西区61#楼90平米两室和120平米3室93平米两室107、108平米三室99-138平米65～111平米50-150平米80-140平米销售情况3期现房还剩40#楼的50%的大户型；西区61#楼，去化60%已推出的1#和2#已售出190套左右，还剩1/31-3#楼都已推出，3#楼最后推出，价格较高；目前整体去化80%左右小高层2011年11月开盘，当日去化33%未开盘，售楼处未开放尚未入市，预计下半年入市2竞品对照福泰新都城，项目占地680亩，总建面100万平，分东西两区，东区已开发，部分客户已入住，从产品、价格和开发商品牌而言是本项目的主要竞争对手；佳兴天城，总建面100万平，与本案略有距离，区位相对较差，整体品质低于本案，但项目体量较大，对本案中低档客群有一定分流；龙昌新座，位于章丘市中心，区位较好，但建面只有10万平，对本案影响不大；翡翠东郡，与本案有一定距离，建面42万平，区位较差，价格是其主要竞争优势；中铁诺德名城，建面112.2万平米，与本案相邻，预计2012年中旬开盘入市，从供应体量、开发商品牌及产品等方面而言是本案的主要竞争对手；中国铁建明山秀水，建面14万平，预计2012年下半年入市，是本案南城的竞争敌手；

以上项目，从品牌、产品、价格等方面，将对本案造成一定程度的威胁，同时，也会为本区域的整体发展带来的机会，对客户而言，无疑是一件好事！3客观信息以上项目与本项目共同之处：都是品牌开发商及物管；都集中于开发热点片区，位置有个别稍逊色于本项目；同等规模大、质素高、以小高层、高层为主的棂盘，物业类型近似；配套设施都比较齐全。本项目与其他项目不同之处创新的大批量大户型产品外有山水，内有名泉公园，百亩东方园林项目较为成熟，已有一期业主入住，工程进度快第一部分：营销的基础

项目定位、SWOT分析章丘房地产市场回顾本年度市场审视与预测及竞争趋势研判竞争态势消费者结构及客户购买障碍分析

章丘市房地产整体市场消费者具有其地域性特点章丘市的向外辐射力有限，以本土内部消化为主；消费者跨区域购买的可能性较大，客源的地域性不太明显；房地产不仅是投资，也是作为实物储蓄的一种理念非常普遍；本项目真正有实力购房客户多是有房子的人，是高收入的置换者；大部分的消费者对什么是真正的好房子缺乏认知，市场缺乏标准。小结：战略和策略的正确指定必须紧紧结合消费者的特性

目标客户定位——挖掘共性偶得客户游离客户核心客户由核心客户所带动起来的首次置业者章丘各下县作为第二居所的置业者章丘市区作为第二居所的置业者本项目只有小高层及高层两种物业类型，一方面从户型面积上决定了它的目标客户相对差异化，但是同时对于项目来说他们又具一个拥有共性的一族，因此找到这种共性就是指明了方向。锁定目标客户精神属性：尽管有着大小户型面积的差异，经济购买能力的差异；从事职业行业的差异，但他们却有着共同的价值观，都追求高品质的生活，热爱自然，注重社区文化，邻里关怀，追求和谐共处，共建和谐社区的，年龄跨度较大在２５－５５之间的一群本土章丘人。

本项目客户访谈的结论，显示来自于消费者的潜在购买障碍，是对本项目生活配套不足所产生的抗性

来自消费者的主要抗性观点：周边生活氛围较差，配套不足；消费者对本区域的价值认同度不高，区域价值没有完全显现出来。绝大部分改善性客户认同本项目产品建筑质量，但对价格认同度的偏低及对物业的增值价值仍需进一步引导；本项目产品上的升级换代弥补了章丘市场上的空白，也将成为本项目的核心竞争力，并且成为消除抗性的重要因素。小结：针对目标客户的分析可以得出产品与精神属性要强烈吻合，将是我们未来营销战略与策略的出发点第二部分：核心问题的提出Question1Question2Question1.Question2.本营销报告面临的最主要问题：作为政务中心大盘，如何消除抗性和实现大户型的热销？本项目作为政务中心区域大盘，如何化解目标客户对心理距离缺乏配套导致的不便利性所产生的抗性，深入感知和认同项目的定位和价值？本项目从二期开始，90平米以上户型占据７０％以上，如何消除目标客户对“物超所值”所产生的怀疑，从而实现大户型热销？Question2实际是含盖在Question1是因为在目前市场大户型比较难走俏。第三部分：典型案例分析万科东海岸万科深圳东海岸项目，在区域条件、竞争态势与本项目有诸多相似之处，因此在营销策略中作为重点案例借鉴东海岸和本项目的类似之处项目具备一定资源条件18万平米的紫郡公园，60米宽排洪河道景观缺乏人气的郊区物业距离城市中心较远，交通不便，区域内配套缺乏区域具有一定的升值潜力项目所在区域在未来会随着东部新城的开发得到改善项目定位近郊大盘目标客户群定位中高端客户群生活方式营销：海岸生活方式本身就是吸引力区域价值营销：重点营销东部海岸区域，多角度将调区域和项目的未来升值空间产品价值营销：挖掘产品创新价值，真正提升居住的舒适度。东海岸通过营销，多角度增强项目的吸引力、化解目标客户的抗性；并借此建立不同客户需求和不同物业功能之间交叉融合对于东部陌生区域的抗性对于物业投资潜力的抗性对于较高物业价格的抗性海岸生活方式的吸引力区域物业巨大投资价值产品创新吸引力。。本地营销：最大可能挖掘对距离无抗性的项目所在区域客户借力营销：充分宣传和利用大梅沙旅游配套，强化度假概念，化解对陌生区域的抗性低开高走的价格策略，增强项目的投资价值化解抗性的营销手法增强吸引力的营销手法33万科东海岸的营销聚焦点一：

共同的海岸生活方式，淡化物业功能和客户特征幸福的人住在东海岸引领世界的海岸生活“背山面海”的生活才像样万科东海岸的营销聚焦点二：区域可达性和投资价值强调区域和项目与海之间的距离深圳，向东看到东部去，那里有真正的海小区设计和展示中，特别注重气氛的营造，通过各种细节和元素，使潜在客户为之吸引，产生震撼和共鸣，促成购买以沙滩游泳池及艺术小品为社区营造海滨生活的感觉露天游泳池水中婚礼堂楼体形态沙滩排球场泳池和热带植物通过促成团购，最大可能的利用所在区域的购买力，加快销售速度和销售气势华侨城集团在东海岸一次性购买了30套房子，以作为东部华侨城员工的居所，类似这样的集团购买或高端客户租赁市场正在这里形成———深圳市政府在东部部署的产业，包括盐田港物流产业、三洲田华侨城旅游产业、惠州中海壳牌的石化产业，现在已进入一个高潮，这对大社区的租赁市场是巨大的机会——VANKE通过促成团购，最大可能的利用所在区域的购买力，加快销售速度和销售气势华侨城集团在东海岸一次性购买了30套房子，以作为东部华侨城员工的居所，类似这样的集团购买或高端客户租赁市场正在这里形成———深圳市政府在东部部署的产业，包括盐田港物流产业、三洲田华侨城旅游产业、惠州中海壳牌的石化产业，现在已进入一个高潮，这对大社区的租赁市场是巨大的机会——VANKE通过促成团购，最大可能的利用所在区域的购买力，加快销售速度和销售气势37多渠道、立体式、高密度的广告投放，将东海岸的信息多触脚的与目标客户接触，使项目成为不可不看的焦点成功的营销案例说明，从增强吸引力和化解抗性两个方面来展开营销，是本项目取得成功的必要条件东海岸虽有抗性，但其“海”却是人们共识的，而本项目缺乏这种现实存在的实际基础，因此要化解抗性及取得高层热销，首先要辨证的从精神与物质(产品)两方面挖掘物业价值，建立起这种基础：Ａ塑造与精神属性强烈吻合的产品，作足本项目－“海”的展示．Ｂ强化本项目独有的资源下只有高层才能最大的满足对景观的占有与享受.1.化解对距离的抗性2.化解对不完善配套的抗性3.化解中心大户型所导致的抗性4.化解投资价值上的抗性化解抗性1.大盘公园社区生活方式的吸引力2.实景展示所形成的吸引力3.产品创新点带来的吸引力4.区域价值增值所带来的吸引力增强吸引力第四部分：营销战略增强拉动力化解抗性本项目的营销战略是，集中资源形成强大的吸引力，同时采取有效措施化解抗性目标下的战略直到你给他正确答案之前，消费者很少知道自己想要什么。

——唐纳德高斯本项目必须与其他项目不同产生差异化，在我们独有的大盘产品和大盘生活方式上做文章，是化解抗性的营销模式。化解抗性的后果仅仅是没有抗性，不会直接促成购买；只有强大的吸引力，才会打开消费者的钱袋。增强吸引力，是化解抗性的最有效方法。就像防守的最好办法就是进攻。我们的观点同行观点营销专家观点多角度增强本项目吸引力，是营销要解决的核心问题聚焦生活方式：集中宣传一种大盘醇熟的生活方式充分展示：通过核心展示区的全面展示，对拜访客户产生震撼效果区域价值营销：多角度强调区域和项目的未来升值空间百万平米泉文化公园社区的生活展示所带来的震撼和共鸣区域升值带来的投资价值平面广告宣传会员参与性活动展示区效果营销举措卖场多媒体宣传平面故事渲染展示区活动展示区效果展示区增值点效果楼书和软文宣传样板房平面和户外广告宣传营销活动项目核心推广策略我司观点：产品的卖点不断释放，而产品从建筑到园林，从外部景观到内部配套，所带给大家的是一种独有的大盘生活品质，这种生活是能让居者深刻的感受到的。宣传山水泉城独有的大盘生活对“山水泉城独有的大盘生活”深层提炼，将本项目独有的资源价值最大化将“山水泉城独有的大盘生活”深层提炼，将本项目在市场独有资源价值最大化。A.大盘园林1）唐王山原生态山体公园、龙盘山森林公园、500亩城市水景公园

2）百亩东方园林景观，36名泉、百年名树、泉景小品、国学小品、首层架空景观……B.大盘配套1）生活社区：英派斯健身会馆、统一银座、商街配套

2）教育社区：三之三双语幼儿园、道通实验中小学、章丘大学城等C.大盘户型

1）品质：一流的户型设计、一梯两户或者三户

2）空间：多以90—140平米户型为主，180-490平米以上户型亦有不少精神诉求：山水泉城项目最终为消费者带来的是一种百万平米的大盘生活品质，它实现了居者追求的生活梦想。同时通过不断的深化,对崭新的生活价值观的诉求,化解本项目的价格抗性。目标战略下要实现大户型热卖必须做好几件出彩的事Problem1针对二期大户型，怎样营销才能实现热卖？

客户亲临案场亦为参加一次“展览”：

在山水泉城售楼处设立“展示区”，通过图片展示、影音介绍、宣传资料等向客户展示项目特点、道通企业文化等。1从品牌端，提升形象，增强山水泉城项目品牌影响力：展示区建议升级景观，做情景式景观，与业主互动；并且注重夜间效果，增加视觉感：1从产品端，完善形象，提高项目整体对位感：Problem2对于大盘来说,细节将决定成败.从营销环境端，强化客户心理认知价值：

绝对有感召力的现场展示与杀伤力：

升级水杯、饮品等现场营销软环境、售楼处包装调性的控制和提升是关键。1细节，体现品质销售现场软环境提升

升级样板间，做能够打动“改善型客户”的新示范样板区：建议根据产品升级样板间，以满足消费者需求。新样板示范区的装修风格及色彩等应充分迎合目标客群的心理及气质。2物业，从专业开始服务，从点滴起步

物业服务保障体系先行开展，从为到访的意向客户服务开始：从消费者看盘开始，到业主入住，深入展示物业五心服务，充分利用项目老业主进行口碑宣传。3颠覆式革命行动独家推出产品增值--买大户型送橱/卫等精装修或菜单定制式装修套餐服务,或提供”花园之家”装修设计,以真心关怀提供买家实际居住便利。4为到访客户及业主开通公交巴士（重型）——“山水泉城专线”：前期方便客户到现场参观项目，为客户节省时间及交通成本，体现人性化；入住后为业主日常出行提供方便所需，可到各大超市及区域内最近公交集合点。1从配套端，解决客观存在的问题：增强拉动力,要从精神到物质,从高空到地下,全方位的营销才能实现大户型的热卖战略清晰,空地结合►

高空---精神层面:

通过倡导一种“大盘生活中的圈层文化”化解抗性,将那群因共同的价值观,因热爱生活而被山水吸引的的人,走到真实的山水泉城面前。►实地---物质层面:

可以被有实际价值支撑的独特亮点产品/优质高层物业/高附加值等所打动,成为真正的山水业主。第五部分：推广策略推广策略展示策略广告表现整体形象主题：山水泉城中国经典主题阐述：巍巍青山、小桥流水、汩汩名泉、国学文化，这些都是代表中国的经典元素。山水泉城百万平米大盘，外有龙盘山、唐王山山体公园，500亩水景广场；内有36名泉景观，大师手笔中国风建筑，国学示范基地……融合中国特色景观与文化，创造中国经典社区。大盘形象定位1、山水泉城的园林景观：卖点阐述：百亩东方园林，36名泉景观，百年名树、四季果木、泉景与国学小品……小区园林规划优势成为章丘真正意义上的品质住宅生活区。广告宣传卖点：36名泉在我家楼下，百年名树种我家门前。【大游园】大盘生活卖点2、山水泉城的社区配套：卖点阐述：小区内有健身娱乐、购物生活的配套，但是最大的卖点就是教育配套，无论是台湾三之三双语幼儿园，还是章丘市道通实验中小学，以及近在咫尺的章丘五中及高级中学、章丘大学城足够体现一站式教育体系；广告宣传卖点：在教室窗外，就是我家的阳台。【大私塾】3、山水泉城的大宅户型：卖点阐述：中心组团的推出，包含了复式跃层和大平层产品，首层私家接待区，专享电梯入户，五星级物业标准，充分迎合山水泉城目标客群“改善性大客户”（市场论证）的特征，他们收入丰厚、追求更好的生活品质，大户型产品符合他们实际需求。广告宣传卖点：高楼视野，家有管家，四重入户。【大宅门】卖点一山水园林卖点二山水配套卖点三山水户型章丘绝无仅有36名泉景观百亩东方园林宣传主题：三之三幼儿园通道实验学校一站式教育体系中央水景大平层、复跃式高层视野时间点03-06月07-09月10-12月大盘生活生活一大游园生活二大学堂生活三大宅门大生活家大盘社区卖点支撑：产品诉求：大盘气度、大园林、大教育、大户型的多元化表征2012，山水泉城“大生活家”年度推广主题总攻略图2012.4.蓄客2012.112012.122012.08.蓄客期热销期持续热销期收尾期三期蓄客期宣传攻略营销节奏事件攻略营销强度大生活家大私塾大宅门

房展会亮相前期客户登记景观游园二期一组团交房道通实验中小学开学圈层、老业主营销活动大游园销售目标1亿后期明确的目标2.5亿0.5亿2012.09.2012.06宣传攻略Action1：整体形象的再次释放利用户外和围挡展现“中国经典”的整体产品形象。Action2：大盘生活入市---大生活家针对目标客户群:一群共同的价值观的人群—“山水泉城二期业主”,需求为90平米以上的中大户型,“大生活家概念”,释放产品独特大盘卖点，引起大盘生活方式的大讨论,吸引核心目标客户群。Action3：顺势---大游园、大私塾、大宅门以山水泉城景观、配套、户型的卖点释放,不断深入阐述产品的大盘特征，让大生活家的概念植根章丘。Action4：借势---山水泉城自然生活靓点作为大盘生活的延续,充分展示山水泉城的项目优势（卖点整合）。宣传推广策略始终在于感性诉求,在精神层面上紧紧围绕着我们的主张.让山水泉城独特的大盘生活成就章丘的大生活家，产品特征深入进入人心。体验攻略我们的一切研究都必须以客户目标为出发点，以市场为导向Action1：以泉文化东方园林为统领整个项目价值体验计划泉文化东方园林绝不仅是僵硬的或者奢侈的植物的堆砌，应该是有生命力的，活动的，有别于其他项目的艳丽而苍白的景观规划．充分利用社区内独具特色的可以互动的设施，如“迪士尼塑瀑景观广场”，使整个公园活起来，吸引客户群置业。Action2：制作“公园游园导图”独特的差异化营销方式，以有别于普通楼书的游园导图，仍然首先紧扣核心优势，将无形的大生活家之大游园的生活方式，及有形的公园，社区，景点，产品（样板房）等紧密结合起来，使客户在体验中得到满足，最终目的达成交易。媒体组合选择低费用媒体可视情况使用。费用宜集中在几项通路上，做足几件事，不宜因分散而力度不足。根据具体成交客户群分析取舍，或增减力度。1.主流媒体：报广+广告牌＋DM（直邮）广告牌—长期效果好，建议重点出击，可以考虑在通过往章丘的主要交通要道等有影响力地点，占据或树立户外广告牌。客户通讯录DM—低成本，有针对性和渗透性。报广选择：章丘日报和齐鲁晚报为主导。2.其它：电视广告＋电台＋公交车体电视广告：有利于形象展示阶段、后期产品发布。流动字幕：促销手段的最佳推广媒体之一。电台：针对驾车一族及出租车乘客等有一定效果。公交车体：根据成交客户分析，从市区到项目，从项目到周边的可选择合理线路。营销事件攻略大盘营销“经营客户”显得更加重要．与工程实际进度紧密结合，在每一个关键节点做好事件活动营销．时间及名称事件营销活动4月《游园计划》“山水泉城大游园沟通餐会“（小型预热)

6月《回家计划》“欢迎回家”----二期一组团交房活动8月《生活计划》“大生活家“生活摄影展9月《学堂计划》“道通实验中小学开学典礼”11月《富人计划》“富人投资讲座”系列公益活动12月《感恩计划》“六年历练成就经典”元旦感恩回馈事件攻略附加Action1：“山水泉城·百年好合”百对新人集体婚礼活动在都市水景公园或山水泉城园区举行此活动，扩大知名度，营销配合，吸引年轻夫妻安家山水泉城。Action2：山水泉城社区运动会利用社区活动增进业主之间沟通，制造社会影响力。Action3：“山水泉城杯”儿童书画大赛以山水泉城的业主为主，邀请章丘及济南市地区选手参赛，进一步扩大影响力。Action4：“创新”产品推介会及新产品样板房开放日渲染空中花园、私家花园、阳光房、观景阳台、大露台等户型亮点。以持续不断的事件制造卖点。最大限度挖掘物业价值，为业主提供增值服务第五部分：推广策略推广策略展示策略广告表现样板房要将项目住宅的核心价值点展示出来营销技巧，促销策略，事件活动，专业执行吸引消费者到近郊置业体验核心价值点样板房展示发力营销策略支撑让消费者花同样的钱买市区买不到的房子，享受市区享受不到的生活1.创新户型2.高附加值3.高性价比（与竞争对手）结合窗外景观，做足室外桃源居家生活的氛围通过高赠送、产品创新实现高性价比和高附加值献给“大生活家”依据章丘市场特点，只要房子的总价合理（低于市中心），作为第二居所也是许多人投资、居住的良好选择。新产品示范单位——选择原则景观展示的代表性结合销售策略结合看楼路线的设计考虑景观较好的位置主力户型，做尽展示方便看楼路线，考虑路线的循环性根据样板房结合景观与目标客户特点，设计不同古典或现代的风格，

营造“大生活家”生活模式；为体现建筑品质，也可以增设工程样板房，让客户提前体验感受“家”的质素；展板及挂牌说明结构剖示实物展示实验体验实景展示展现产品工序、材料等，突出道通公司的产品优势，让客户切身体验。工程样板房-实物展示/配合挂牌说明住宅的发力点：通过高赠送实现高性价比和高附加值高层实体样板房装修示意：送大露台计一半面积的双阳台阳光房一旦后期项目滞销，可尝试营销推出厨卫精装修创新模式售楼处里面细节营造——每日鲜花装点，提升品质、墙上有等离子电视的动态信息不能因为它是一个小烟灰缸，就放弃对它的品质的追求！建议在洽谈桌上摆放，高贵的鲜百合花，每日更换，记客户从细微的细节处，就体验到尊贵感；细节可以体现开发商的实力和态度。用建筑符号凝聚精神寄托，制造视觉焦点产生归属感在本项目所在区域，项目位置优越，周边开阔，视野开扬，因此，应该借势赋予整个花园一个点睛之笔，构筑一个标志性的标志性建筑物，例如灯塔(指引回家的路)许愿树(许下你美好的愿望美好生活梦想成真),突出生活格调，给予目标客户精神归宿感，充满家的温馨。每天，当你卸下一身疲惫，从远远的下班回家路上，就看见那盏在“山水桥”伫立的灯塔，由朦胧到渐渐明亮、清晰的，泛着柔和的光芒，一直指引着回家的路。。。第五部分：推广策略推广策略展示策略广告表现山水泉城中国经典经十东路章丘新市政府百万平米泉文化公园社区经典，是什么颜色？一袭青山的青小桥流水的蓝三十六泉的清澈民族建筑的灰经典，无法以一种颜色形容。彩色，才是经典的真本色。山水泉城，山、水、泉、国学打造的百万平米社区，中国经典的生活颜色。山水泉城中国经典经十东路章丘新市政府百万平米泉文化公园社区经典，是什么味道？论语的厚重史记的博大唐诗的飘逸宋词的华丽经典，无法以一种味道形容。百味，才是经典的真味道。山水泉城，山、水、泉、国学打造的百万平米社区，中国经典的居住味道。大生活家之“大游园”山水泉城二期二组团90-140㎡房源倾情加推36名泉设计、泉韵广场、泉景小品、百年名树、四季果木、春夏秋冬组团、首层架空景观、50%以上超高绿化率，120余种苗木，1400余株乔木为你打造私家园林。移步异景，大游园。大生活家之“大私塾”山水泉城二期二组团60-170㎡房源全城热销内有三之三双语幼儿园、道通实验中小学，外有新龙幼儿园、章丘五中、章丘高级中学，并同步享有福泰小学、实验中学优先入学权，紧邻山东财经大学等13所高校，我家的大私塾。大生活家之“大宅门”山水泉城二期中心组团180-480㎡房源,成就传世大家临水而居、四重入户、私人管家、首层休闲待客区、保姆间、中西厨房、私家阳台庭院，复式与跃层设计，拥有世家风范，成就传世名宅。主题延展：第六部分：本年度推货计划及价格策略我们的任务：在一个特殊的时期完成一次前所未有的创举，快速实现项目资金回笼，实现4个亿的销售额，进一步提升企业品牌形象及影响力。创造一个奇迹前期推货情况回顾：一期剩余货量共103套，面积区间为：120-278平米二期一组团剩余货量共87套，面积区间为：58-220平米二期未推货住宅统计：栋数262728293034313233面积（㎡）63-500140-150132-13382-120105-23089-117套数7260565696968284849栋楼686套二期二组团推货量达到686套，主力面积区间为120-150房源，所占比重较大。一期已推售产品二期一组团已推售产品2012年待售产品价格攻略Action1：根据产品的项目差异较大的产品进行分类。可以从户型、物业类型等因素进行分类。Action2：按分类好的产品分别与其同质的产品进行比较，必要时需对比准项目产品进行细分比较。如：项目之间的三房、四房单位进行单独的