标杆地产集团成本造价成本核算管理操作指引

1页码：第1页共17页成本核算管理操作指引成本核算管理操作指引修订记录2020年5月修订状态V1.0修改内容改人2页码：第2页共17页成本核算管理操作指引1目的成本核算过程中的产品划分、分摊原则以及管控权限，规范成本核算确成本核算过程中的权责划分，为开发项目成本核算管理提供制度依据。本成本2适用范围梁地产集团内操盘开发项目，包括由我司操盘的合作项目。本指引指版本目标成本，明确各类面积指标，划分产品类型，确定成本费用分摊原则和分各项目成本核算工作。代建项目3术语和定义3.1占地面积包括建筑物基底面积、绿地、道路等的面积。一般指建筑用地红线内的用地面积。3.2规划建筑面积3.3建筑面积依据施工图及国标建筑面积计算规则计算的项目面积。3页码：第3页共17页成本核算管理操作指引有产权自持物业，未来可以销售的，按地上计容面积视为可售面积。与可售物业共有偿移交政府的教育及其它配套设施(含回购房、安置房、回迁房等)，应作为归集对象，按计容面积视为可售面积。与可售物业共同分摊各项成本；是否分摊土地成3.5不可售面积除可售面积以外的建筑面积，均为不可售面积。包括:3.5.1户内赠送面积、地下室、架空层、夹层等不计容面积；3.5.2垃圾房、电梯机房、社区活动中心、物业办公室等物业配套面积；3.5.4无偿移交给政府的幼儿园、学校、医院、公交车站、消防站、回迁房、安置房等不3.5.5有产权且可售的地下车库及地下储藏室、地下非机动车库等的建筑面积，在成本核时亦视为不可售面积。售比3.6.2可售比是集团评判项目规划设计经济性的核心指标。3.7销售收入指按签约价格计算的实际总收入，包括地下车位收入。3.8自持产品和面积4页码：第4页共17页成本核算管理操作指引3.9成本核算对象是指结合项目的不同开发分期，能够对成本进行单独测算、计量或可直接承担或归属成本的建筑物、构筑物或建筑群。6页码：第5页共17页成本核算管理操作指引3.10成本归集和分配的对象是指按照受益和配比原则，可将成本费用进行归集和分配的具体对象。3.11成本核算科目是指成本核算的各项内容，主要包括开发成本：包括土地成本、工程成本(开发前期准备费用、主体建筑工程费、主体安装工程费、小区管网道路工程费、园林环境工程费、配套设施费、开发间接咨询费用)、期间费用(包括管理费用、销售费用、财务费用(含资职责4.1集团运营中心区区域集团/区域公职责司相关部门投融策研联盟投资对土地成本进行确认。发展及收并购部门按照集团要求，正确组织本区域集团/区域公司的成本核算工作，合理确定成本成本管理部门归集对象，正确归集和分配工程成本，及时、准确、完整的提供成本核算资料。对期间费用中的财务成本、税金指标进行确认。对期间费用中的销售费用以及全盘(包括地下车位)的售价确认。财务管理部门营销管理部门7页码：第6页共17页成本核算管理操作指引对对期间费用中的管理费用进行确认。及时、准确的提供不同阶段各种产品的数据指标(包括建筑面积、赠送面积、人力资源部门设计管理部门5成本归集和分配对象的确定5.1成本归集和分配对象的确定原则5.2成本归集和分配对象的确定方法各区域集团/区域公司/事业部可根据以上成本归集对象的确定原则，并结合项目实际情况，按以下方法确定具体成本归集对象。5.2.1分期开发项目，要分期核算；尤其对于不同时间竣工的项目，要单独核算。5.2.2同一期内，不同建筑物按超高层、高层、小高层、洋房、别墅(包括独栋别墅、联排别墅、平层别墅、叠拼别墅)、裙房商业、独立商业、地下室商业、酒店式公寓、8页码：第7页共17页成本核算管理操作指引应便于合同的拆分和费用的归集。差异性小的产品可视情况合并作6成本费用的归集与分配原则6.1成本费用归集原则6.1.2除主体建安外，各类成本需先按集团确定科目归集、再按分摊原则分摊到各产品；6.2.1执行“谁受益谁分摊、紧前不紧后”原则。可售面积分摊的，后期开发的分期在目标成本测算时不能确定可售面积数据的，按该分期的计容建筑面积视为可售面积。按计容建筑面积分摊成本数据的，后期可售面积与计容建筑面积不同导致分摊金额不同的，仅修正后前期准备费用、主体建筑工程费、主体安装工程费、小区管网道路工或两个以上的成本归属对象分摊的费用，按下表所示分摊标准分摊计入各成本归分分摊规则1、跨期的土地成本按各期的占地面积进行分摊；2、同一分期、不同业态的土地成本，按照各产品业态的可售面积进行分业态)进行分摊。具体以两种分摊方式孰有利且税务允许为准。成本项土地成本9页码：第8页共17页成本核算管理操作指引开发前期准备费用主体建筑工程费、主体安装工程费小区管网道路工程费园林环境工程费4、大市政配套费如能根据计算准则分摊的，按根据计算准则分摊；没有的则按照各产品业态的可售面积进行分摊。1、存在跨期分摊的，先在整个项目中按各期可售面积比分摊到各期，再根据谁受益谁分摊原则，按受益产品的可售面积分摊到各归属对象。如分摊完各期成本后，后期规划指标面积发生变化，不调整该期分摊成本2、同一分期的，按谁受益谁分摊原则，按受益产品可售面积(部分科按目照户数分摊)分摊到各归属对象。2、塔楼投影下地下室成本归集到地下车库业态内，包括地下室的桩基工1、存在跨期分摊的，先在整个项目中按各期可售面积比分摊到各期，再根据谁受益谁分摊原则，按受益产品可售面积分摊到各归属对象。如分摊完各期成本后，后期规划指标面积发生变化，不调整该期分摊成本总额(不追溯原则。)2、同一分期的，按谁受益谁分摊原则，按受益产品可售面积分摊到各1、存在跨期分摊的，各分期存在明显切分界限的按照各地块景观占地面摊到各期，无明显界限的按各期可售面积比分摊到各期，再根据谁受益谁分摊原则，按受益产品可售面积分摊到各归属对象。如分摊完各页码：第9页共17页成本核算管理操作指引配套设施费(不可售的幼儿园、学校、物业用房、社区用房、医疗、消防站等)地下车库据谁受益谁分摊原则，按受益产品可售面积分摊到各归属对象。如分摊完各期成本后，后期规划指标面积发生变化，不调整前期已分摊成本总额(不追溯原则。)2、同一分期内的，按谁受益谁分摊原则，按受益产品可售面积分摊到3、无偿将产权移交政府或拆迁户的(回迁房、保障房，)将其视为配套设施费，将其成本按可售面积分摊至其他产品业态。4、销售合同中明确约定产权归全体业主所有的教育及其设施应作为配5、独立建设且面积较大的非经营性配套用房应作为独立产品类型，其成本先独立核算归集，再按前述原则作二次分摊至可售业态；面积较小(500平米以下)的可不独立核算，具体可参照下文第6条执行。6、面积较小且随主楼或地下车库一并建设的非经营性配套用房，不作套用房如需做精装或安装后期运营所需的专项设施设备费用应在配套设7、经营性配套用房按照收入来源差异原则应作为独立产品类型单独核归集至车库产品类型，再按受益可售面积进行二次分摊，分摊原则见第3.1条。3.1.2若租金收入是一次性收入且归房产公司所有的长租的项目，其一次性租金收入视同车位售价，按实际收入计取；分摊原则参照上条原页码：第10页共17页成本核算管理操作指引开发间接咨询费用管理费用、财务费用3.2.2对于还未出售的车位计算项目绩效时车位自身承担的成本不得大于车位售价的一定比例(如下)，在此基础上计算的亏损成本统一在地上可售产品分摊；比例计取标准：一、二线中心城区按售价计4万4、人防车位若政府无明文规定人防车位可售，则人防车位(人防地下室)成本视作无收入成本全部二次分摊至可售产品。若政府有明文规定人防车位可售的项目，人防车位成本分摊方法同上述后期通过租售获得收益的，计算项目绩效时按已实现的租赁收入计取收益，后续租赁收益不计算当期收入。在当期中按各归属对象可售面积比分摊到各归属对象；如分摊完各期成本后，后期规划指标面积发生变化，不调整前期已分摊成本总额(不追则)。2、同一分期的，按各归属对象可售面积比分摊到各归属对象。页码：第11页共17页成本核算管理操作指引条分条分摊原则进行分摊。当期中按各归属对象可售面积比分摊到各归属对象。如分摊完各期成本后，后期规划指标面积发生变化，不调整前期已分摊成本总额(不追溯2.2同一分期的，按各归属对象可售面积比分摊到各归属对象。条分摊原则进行分摊。当期中按各归属对象可售面积比分摊到各归属对象。如分摊完各期成本后，后期规划指标面积发生变化，不调整前期已分摊成本总额(不追溯2.2同一分期的，按各归属对象可售面积比分摊到各归属对象。营销费用说明：赠送面积对应的工程成本，按照谁受益谁承担原则，归集分配到相对应的产品类型中。收购项目7.2非净地收购项目土地成本分摊总原则发生成本(不页码：第12页共17页成本核算管理操作指引7.3非净地收购项目公建公配和规划指标等成本分摊总原则分摊成本基数=已建竣工部分应分摊成本+项目整体应新增分摊成本；先按总占地面积8特殊情况的成本分摊管理8.1提前分摊8.1.1集团鼓励项目前置成本风险管控，在整体税负不增加的前提下，项目可结合实际情况、从减轻后期项目成本分摊压力出发提前分摊相关成本。8.1.2经集团确认属提前分摊、有利于风险管控和税务筹划需求的分摊方案，允许突破本办法相应规则。相应方案需专项报备集团大运营中心，并存档管理。8.2延后分摊经区8.3返还成本页码：第13页共17页成本核算管理操作指引正式协议或文件明确规定，可返还的成本在目标成本编制时可不计入。但在动态及计算项目绩效与奖金时，若未按协议或文件实现返还，须按照于按协议或文件要求虽属于先缴后退或部分返还，但返还时间在项目公司注销时9工程成本与营销费用口径划分原则城市展厅(异地临展)：租赁费用及软装费用均计入营销费用，建造费用(如有)及硬久建筑做临时售楼处：硬装计入工程成本，硬装销售收入冲抵工程成入营销费用，软装销售收入冲抵营销费用。硬装装修标准参照集团正式本；软装及土地租赁费用计入营销费用。后续红线外再行建设的非唯一售唯一售楼处：硬装、展示区景观、租总和在根据品控及成本卡位指标标准内费用计入工程成本；超过品控及成页码：第14页共17页成本核算管理操作指引(1)实体展示样板间，硬装计入工程成本(硬装标准须在投前明确)，后期销售收入冲抵(2)临时样板间：在适配个数标准内，土建、安装、硬装费用计入工程成本；软装计入营(3)软/硬装超标准配置：超标部分硬装计入工程成本，后期销售收入冲抵工程成本；超(4)配置个数标准(按可售面积)项目可售面积(万方项目可售面积(万方)123：原则上不允许项目建造红线外的景观，若必须单独做红线外展示景须明确建设标准，投后提前审批并一事一议报地产集团营销客服中心及批通过后，计入工程成本。若利用政府要求代建的红线外市政绿化做为区景观，不论临时或永久，费用均计入工程成本。建议项目尽量做永示区的景观成本须经过大运营条线确认后，单列为营销展示明确建设标准，投后提前审批并一事一议报地产集团营销展示区内花草的初次铺设及不可销售的设施(直饮水、亭子及配套设施、雕塑、桌页码：第15页共17页成本核算管理操作指引9.4.1永久性围挡(围墙)建造费以及景观示范区与工地阻隔围挡(如售楼处前场绿植墙、中场围挡、后场阻隔围挡及看房通道)的基础及结构性部分费用归属工程成本，围9.4.2精神堡垒(无论红线内外)在前期规划时，方案需经成本、营销、设计共同确定，程成本。建造完成后，若营销提出特殊要求导致拆除及重建费用归若由于精神堡垒建造后，品质与前期方案产生巨大差别导致拆除和9.5.2销售案场及样板房(含永久及城市展厅)的物业管理费包含案场物业人员进场开办9.5.3销售案场及样板房(含永久及城市展厅)的物业管理费:按项目面积及货值，由工程10自持可售并存项目成本核算原则10.1自持物业与可售物业并存的情况下，先进行自持与可售物业间成本的整体核算与分摊，再做可售/自持物业内不同产品类型间的成本核算与分摊。配套设施费其他要求配套设施费其他要求页码：第16页共17页成本核算管理操作指引策的前提下，应尽量减少自足项目整体税负最低、利润最大化为原则。自持物业成本核成本项分摊规则成本项依据最低自持成本原则，按照地上建筑面积或用地面积比例确定自持产土地成本品的土地成本，剩余土地成本按照可售产品的土地成本分摊原则在可售土地成本同一分期的，按谁受益谁分摊原则，按受益产品可售面积(部分科目按开发前期准备费用照户数分摊)分摊到各归属对象。主体建筑、安装工程费主体建筑、安装工程费除单独为自持产品建设的大市政工程外，自持和可售产品共用的大市政小区管网道路工程费工程成小区管网道路工程费地范围内的市政工程计入。除单独为自持产品建设的园林景观工