地产住宅交楼后经验分享

Content目

录CONTENTS一二三四五六项目概况工程进度及质量总结工程及设计问题总结交楼的准备及维修总结助力营销工作总结自身管理工作总结一、项目概况1、现场平面分布图：一、项目概况2、交付及维修情况：二、工程进度及质量总结基础主体备案交楼2013.1.10开工2013.5.012013.9.01预售2014.3.012014.12.15装修2014.12.25总施工工期：23个月总交付工期：27个月2015.4.111、总体工期进度图：比一级计划提前172天2015.3.26联合验收

比合同交楼提前330天85.0883.2782.5483.5583.5383.383.3683.3383.8283.3682.91

83.0885.58584.58483.58382.58281.58113~15年质量评分表83.22

质量得分5月

6月

10月

2月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月12月

1月该总包单位施工的2、3号楼工程质量评分平均分为83.41分，整个施工过程中质量控制较好，无重大质量问题，为后续顺利交楼打下坚实的基础。2、质量评分情况表：二、工程进度及质量总结三、工程及设计问题总结工程质量及设计缺陷1、住宅户内部分①厨、卫及门垛尺寸的二次优化

缺陷在砌体施工阶段，如按照设计图纸施工，会造成相邻门门套线冲突、卫生间洗手柜柜门与门套线冲突无法开启、厨房台面石突出等问题。

措施在砌体施工前对各专项尺寸进行二次深化，以联系单形式下发施工方，按深化图施工。整改前整改后三、工程及设计问题总结工程质量及设计缺陷1、住宅户内部分②厨房灶台处只有一个插座

缺陷只有一个插座，业主做饭时只能使用一个电器或接排插转接，不方便使用也不安全。

措施根据一期经验教训，在水电预埋时，进行变更，增加一个插座。整改前整改后三、工程及设计问题总结，整改前整改后工程质量及设计缺陷1、住宅户内部分③户型D主卧开关位置不合理

缺陷此处开关面板位置按设计不合理极不方便日常使用。

措施根据客服反馈意见，及时进行变更，在油漆施工前完成位置更改。三、工程及设计问题总结工程质量及设计缺陷1、住宅户内部分④户型B卫生间开关与门套线冲突

缺陷按设计图纸，此户型卫生间开关位置与主卧门套线冲突无法安装。

措施及时进行位置变更，改在相邻厨房墙面处。整改前整改后三、工程及设计问题总结工程质量及设计缺陷1、住宅户内部分⑤户型A、D淋浴区地漏位置不合理

缺陷此处地漏按设计为在左侧，会造成与淋浴区地砖冲突，且正对厕所门，部分业主有顾忌。

措施将地漏位置改为靠右侧，美观且节省排水管长度。整改前整改后三、工程及设计问题总结工程质量及设计缺陷1、住宅户内部分⑥户型B、C生活阳台铝门与卫生间窗冲突

缺陷按设计图纸施工，当户型B、C生活阳台铝门处于开启状态时，若卫生间平开窗开启，则将打到铝门。

措施发现较晚，装修已基本完成，建议可以将卫生间平开窗位置进行调整。现场照片现场照片三、工程及设计问题总结工程质量及设计缺陷1、住宅户内部分⑦银白龙门夹石易断裂

缺陷银白龙门夹石属天然石材加工而成，整体强度不高，纹路较多，加上长途运输，基本每块石材都有多多少少断裂问题。

措施更改材质，将银白龙石材更换为国产黑金砂。现场照片三、工程及设计问题总结工程质量及设计缺陷1、住宅户内部分⑧所以户型卫生间浴室镜存在于洗手柜水龙头冲突的可能

缺陷若按浴室镜设计高度安装，因部分浴室镜比水龙头先装，部分浴室镜易与龙头冲突，龙头无法开启。

措施建议将浴室镜的安装高度提高5~10cm。整改前整改后三、工程及设计问题总结工程质量及设计缺陷1、住宅户内部分⑨复式出屋面门为铝合金门

缺陷按设计复式出屋面门为铝合金门，该铝合金门为外开门，门缝隙较大，且该出屋面按设计未形成封闭，从屋面处极易打开业主家铝合金门，存在安全隐患。

措施未能很好解决，只将铝合金门缝隙进行调整，建议更换钢质门。现场照片现场照片三、工程及设计问题总结工程质量及设计缺陷1、住宅户内部分10复式楼梯梯级未设挡水条

缺陷按图纸施工大样图，此处铺贴不设置挡水条，但业主日常用中拖洗楼梯易造成污水乱流污染楼梯侧面油漆。

措施因装修已完成，涉及户数较少，未整改，建议设计院增加此部分设计。整改前整改后三、工程及设计问题总结工程质量及设计缺陷1、住宅户内部分11

橱柜吊柜门装饰线条尖锐易碰头

缺陷现场安装的吊柜柜门装饰线条为铝制线条，尖锐，且安装高度不高，极易碰伤使用人。

措施现场未能解决，建议家居中心后续进行改进，可进行导圆角处理。现场照片现场照片三、工程及设计问题总结工程质量及设计缺陷1、住宅户内部分12

淋雨花洒开关问题

缺陷目前我们使用的花洒冷热水开关是分开控制的，业主反映洗澡的时候只能一直开着水，否则又得重新调过水温，造成浪费水。

措施建议改成类似我们洗手盆龙头冷热水一个开关控制，方便业主使用。现场照片现场照片三、工程及设计问题总结工程质量及设计缺陷1、住宅户内部分13

吸顶灯生锈问题

缺陷海边湿性大，带腐蚀性，大量阳台吸顶灯金属装饰线生锈。

措施由厂家统一进行更换，建议更换防锈材质的吸顶灯。整改前整改后三、工程及设计问题总结工程质量及设计缺陷1、住宅户内部分14

户型A入户门正对厨房门

缺陷按设计户型A入户门正对厨房门，部分对风水有研究的业主比较忌讳，非常不喜欢入户门正对厨房门。

措施无法整改，由业主入住后在第二个入户门处挂门帘处理。建议后续设计可考虑改变此户型布局。现场照片三、工程及设计问题总结，工程质量及设计缺陷1、住宅户内部分15

转角窗位置为固定玻璃无法清理

缺陷按设计图纸，各户型主人房位置均有转角窗，且此处为连续固定玻璃业主日常无法清理。

措施未能整改，建议此处可设计一个平开窗。现场照片现场照片三、工程及设计问题总结工程质量及设计缺陷1、住宅户内部分16

卧室窗户均为推拉窗暴雨易进水

缺陷按设计图纸，各户型卧室玻璃均为推拉窗，且泄水槽为一条线上，海边暴雨时，极易从缝隙中进水。

措施未能整改，建议此处可改为平开窗，开槽孔错开。现场照片现场照片三、工程及设计问题总结，现场照片建议做法工程质量及设计缺陷1、住宅户内部分17

外墙砖滴水线问题

缺陷外墙砖滴水线现场已经过二次优化为一块外墙砖收口，很美观，但海边风大，下雨时飘雨多，易打湿油漆，实用性差。

措施未能整改，建议此处改为一期做法，外墙砖在阴角处收口。三、工程及设计问题总结工程质量及设计缺陷2、公共部分①户型C和C’门前采光井未封闭

缺陷按结构设计图纸，户型C和C’入户门前采光井屋面处未封闭，下雨时雨从此处进入公共走道，易进入电梯影响业主出入，存在安全隐患。

措施对此屋面处采光井进行钢结构雨棚封闭。整改前整改前三、工程及设计问题总结工程质量及设计缺陷2、公共部分②架空层地面未设计地漏

缺陷架空层地面未设计地漏排水，下雨时架空层易积水，严重影响业主生活，且容易通过墙体渗入商铺。

措施建议后续设计增加地面排水，避免下雨积水。整改前整改前三、工程及设计问题总结工程质量及设计缺陷2、公共部分③部分园建园路设计不合理

缺陷部分园建园路设计不合理，如靠苑区出入口位置未设置园路做绿化，业主贪方便踩踏绿化，绿化无法存活。

措施建议后续园建设计需考虑业主的日常使用情况。整改前整改后三、工程及设计问题总结工程质量及设计缺陷2、公共部分⑤电梯机房装修及单元门口垃圾平台

缺陷根据后期物业管理需要，需对电梯机房进行各项装修完善，但设计无此内容。

措施物业前期要介入提标准要求，建议后续设计考虑后续物业管理需要。增加后增加后三、工程及设计问题总结工程质量及设计缺陷3、住宅商铺①部分商铺铝门现场与合同图不符

缺陷因销售合同图在铝合金深化图之前，现场为按深化图施工，存在03号商铺铝门现场与合同图不符的情况。

措施针对个别业主强烈要求更改的进行整改，建议后续项目部核对销售图时，注意核对深化图。整改前整改后三、工程及设计问题总结，现场照片现场照片工程质量及设计缺陷3、住宅商铺②商铺门前花池挡住门面

缺陷部分业主反应紧靠商铺门前设计有花池，挡住了商铺门面影响做生意且花池与商铺门间有缝隙已积水。

措施建议后续设计取消该部位靠近商铺花池，往广场方向迁移。三、工程及设计问题总结工程亮点照片展示1、外围效果展示外立面及园建外立面及园建三、工程及设计问题总结工程亮点照片展示2、室内效果展示室内部分公共部分三、工程及设计问题总结工程亮点照片展示3、细部处理阳台油漆水电洁具三、工程及设计问题总结工程亮点照片展示3、细部处理室内外空调孔插座面板三、工程及设计问题总结工程亮点照片展示3、细部处理外砖与公共交接位排水管穿板三、工程及设计问题总结工程亮点照片展示4、水电检查口及排水管固定不锈钢可开启检查口排水管的固定三、工程及设计问题总结工程亮点照片展示5、玻璃钢化粪池的应用玻璃钢化粪池三、工程及设计问题总结工程亮点照片展示6、木塑挑廊改仿木砖仿木砖挑廊走道三、工程及设计问题总结工程亮点照片展示7、彩色压花地坪的施工彩色压花地坪的应用四、交楼的准备及维修总结交楼的装修准备阶段1、现场施工方面工序开展前严格执行图纸会审制度各工序严格执行样板先行三级交底各工序作业面协调及时移交落实施工、监理、项目每日巡查制度及时解决施工造价资金问题交楼前项目客服排查成立维修队四、交楼的准备及维修总结项目交楼的装修准备阶段2、其他部门子公司设计家居区域万方成本与设计提前沟通解决设计问题与成本部及时解决造价合同问题与家居万方公司提前下单采购与区域寻求帮助支援四、交楼的准备及维修总结43%42%10%5%交楼后的维修阶段1、各工种报修问题比例图报修问题比例图总包家居万方生锈、烟机等其他问题四、交楼的准备及维修总结交楼后的维修阶段2、维修总结1）维修单经过电子版筛选分类后下发至维修班组，提高处理速度和准确度；2）对于业主日常二次报修问题有序安排，除紧急维修，其他统一安排，避免工人来回跑，提高高效率维修；3）在周末及节假日，业主到访及入住较多，要求总包及家居增加维修人员，以避免因维修不及时导致的业主投诉；问题分类四、交楼的准备及维修总结交楼后的维修阶段2、维修总结4）除总包及家居普遍问题外，门吸、吸顶灯、马桶、肥皂盒、石材、台面石、淋浴屏风、栏杆、除锈、油烟机、复式楼梯扶手等少数普遍问题需重点推进；理先5）重点业主重点突破，例：香港业主验房提出48条，复验又有17条，以及一些活跃业主等。此外仍需重点跟进处理拒收户和存在收楼风险业主；6）对于班组工人的返单，施工员监复查，项目部抽查后，交由客服复查关闭问题，在交楼开始阶段严格落实每天下班碰头会，核对问题关闭及维修问题；碰头会五、助力营销工作总结1、销售情况：工程已竣工，建筑面积约90853.7平方米，共计1160套，金额约6.3亿，至6月21日，已售1090套，未售70套。五、助力营销工作总结2、如何去化去积存：看现房研究销控表拎包入住体验房五、助力营销工作总结2、如何去化去积存：拎包入住体验房五、助力营销工作总结3、去化效果：2004006008001000120011609911160109016970总套数已售套数剩余套数04月 6月从4月初开始采取去化措施到6月底，去化效果明显，共计去化99套，至今2、3号楼总体去化率达94%。六、自身管理工作总结1、自身管理工作不足：【未能很好的分配现场与内业处理时间】随着区域的做实做强，我们的工作也需要越来越标准、规范化，需要处理的内业资料也在逐渐增多，在现场管理人员不多的情况下，就需要我们自己调配时间，处理好现场及内业处理时间。【未能严格落实样板先行材料先报审的机制】整个施工过程中，因赶工期、管理不当等因素，现场未能很好的落实样板先行材料先报审的机制，部分工序部分材料处在样板滞后材料后报审的情况。【未能严格落实各个工序场地的文件移交】尤其是总包与家居，总包与开荒清洁等单位的场地移交，一定要落实文件移交，有依有据，否则后期责任无法明确划分。【未能很好的分配现场与内业处理时间】随着区域的做实做强，我们的工作也需要越来越标准、规范化，需要处理的内业资料也在逐渐增多，在现场管理人员不多的情况下，就需要我们自己调配时间，处理好现场及内业处理时间。【未能严格落实样板先行材料先报审的机制】整个施工过程中，因赶工期、管理不当等因素，现场未能很好的落实样板先行材料先报审的机制，部分工序部分材料处在样板滞后材料后报审的情况。【未能严格落实各个工序场地的文件移交】尤其是总包与家居，总包与开荒清洁等单位的场地移交，一定要落实文件移交，有依有据，否则后期责任无法明确划分。六、自身管理工作总结1、自身管理工作不足：【装修收尾阶段，无法对现场做更细致的跟进】因现场甲方管理人员有限，室内套数较多，无法对每一户进行细致跟进，到后期主要依赖客服及监理的排查跟进整改。【交楼阶段，维修材料下单不够早】因交楼维修需要，需对部分材料进行提前备料，尤其是家居及部分水电材料，现场下单较迟，造成部分家居及水电材料交楼后一周才到货，维修不能及时进行。【维修阶段，对于甲方采购安装工种无法维修及时】例如抽油烟机、淋浴杆、复式楼梯扶手等，这些均为甲方采购安装工序，因厂家均不在附近，若其他标段无此工种，需等较长时间厂家派人维修，维修无法及时。【装修收尾阶段，无法对现场做更细致的跟进】因现场甲方管理人员有限，室内套数较多，无法对每一户进行细致跟进，到后期主要依赖客服及监理的排查跟进整改。【交楼阶段，维修材料下单不够早】因交楼维修需要，需对部分材料进行提前备料，尤其是家居及部分水电材料，现场下单较迟，造成部分家居及水电材料交楼后一周才到货，维修不能及时进行。【维修阶段，对于甲方采购安装工种无法维修及时】例如抽油烟机、淋浴杆、复式楼梯扶手等，这些均为甲方采购安装工序，因厂家均不在附近，若其他标段无此工种，需等较长时间厂家派人维修，维修无法及时。六、自身管理工作总结2、自身管理工作亮点：【在砌体阶段，对各专项尺寸进行了二次深化】在砌体阶段，对各专项尺寸进行了二次深化，包括厨房、卫生间、部分墙体及各个门垛尺寸等，很好的避免了后期家居安装问题，为后期顺利交楼打下了坚实的基础。【在砌体阶段，对各专项尺寸进行了二次深化】在砌体阶段，对各专项尺寸进行了二次深化，包括厨房、卫生间、部分墙体及各个门垛尺寸