东莞某项目首期物业定位策划报告

***项目首期物业定位和物业发展建议目录TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc7429868"第一部分：背景简介3HYPERLINK\l"_Toc7429869"第二部分：物业市场定位4HYPERLINK\l"_Toc7429870"第三部分：物业建议6HYPERLINK\l"_Toc7429871"一、平面规划要点6HYPERLINK\l"_Toc7429872"二．园林设计要求9HYPERLINK\l"_Toc7429873"三、户型设计10HYPERLINK\l"_Toc7429874"四、公建设计要求14HYPERLINK\l"_Toc7429875"五、物业管理及智能化系统17HYPERLINK\l"_Toc7429876"六、装修标准要点19HYPERLINK\l"_Toc7429877"第四部分：附件：21HYPERLINK\l"_Toc7429878"附件1：市场调查21HYPERLINK\l"_Toc7429879"附件2：东莞市篁村区***项目目标客户调查30HYPERLINK\l"_Toc7429880"附件3：东莞市区楼盘调查表40HYPERLINK\l"_Toc7429881"附件4：东莞市区专业人士访谈表51HYPERLINK\l"_Toc7429882"附件5：澳大利亚52达第一部分：背共景简介淡本报告是争在第**眯*森项目整体战略股报告的基础上汤，对项目首期辣的开发进行详毫细研究的部分坐成果。理（一）战略报偷告中已经确定套的成果：汽1吃、项目整体发息展战略：边差异化创新产践品，引导置业甜观念，创建项自目品牌械2幕、一期客户定献位和物业定位画：导客户定位：族东莞市区及附班近镇区高收入验阶层。两物业定位：均糟价匆5500缸元流/拒平方米；凡TOWNH肠OUSE早建筑面积伯18简0交—备250领平方米挨。吃（二）本报告代已提供成果清剥单基地改造平面规划要点园林设计要求肆户型功能及面绝积要求公建要求捎（三）本报告喂补充成果清单户型设计要求物业定位社区主题形象定位社区名称物业管理智能化装修标准阶第二部分：物岁业市场定位狭1连、物业市场定歇位：泪低密度高档景TOWNHO么USE灾园林住宅换2小、户型定位：店户型面积鼠20寸0剃—唉270宇平方米，总价舱区间虎10也0纱—丑180醉万元；主力户饮型面积遣21思0话—湾240怖平方米，总价具区间荐11邪5脉—介125禽万砍3愚、社区主题：催澳洲小镇、棕寻榈风情挑社区主题统领湿社区建筑园林匙风格，体现物援业定位的特点郊，社区广场、旋标志物、迈运动会所、商阶业街和热带园初林风锻情使TOWNHO光US玩E验准确体现目标表客户追求的尊厨贵、从容、健缘康的如诗如画栗的小镇生活。街社区有主题，糖前期既可指导座平面规划设计培和园林设计符椅合市场要求，挣又便于销售期爆围绕主题系统藏性的推广。动社区主题选蔑择蔬“紫澳洲小镇、棕拾榈风情狸”宇，其一：澳洲虏的经度和东莞则相近，气候相迁同。其二，根摘据对目标客户袋的调查分析，映澳洲是他们较汪为熟知的国度义，澳洲的美丽斜自然风光和黄夸金海岸的惬意铲生活为人们所踢向往。其三，刃作为为成功人蛾士量身定做的慎低密度小火区欣—圈—尝TOWNHO饺US蒙E攻社区，一方面管要求体现私家暖、尊贵，另一慨方面要求人文侵、自然，既不参远离中心，又感不地处纷攘之却所。犹如都市员卫星小很镇品—兽—踢宁静而不致远篇。其四，棕榈迷风情在突出园任林特色的同时暗，更反映了一在种自然、休闲皮、健康的生活伏方式。贷4肃、旅首期形象定位羞：靠东莞新城市中琴心崖●筑首个撕TOWNHO缩USE蚕私家花园社区漂—央—徐区位：东莞市让城市新区类刮提厨袋管棕影莫技弊形象是项目推不广的核心：凸稠现东莞市城市剧发展趋势，指酬明国际化城市期中心尊贵府划邸的物业形式始。灭东莞市区典型纸楼盘的形象定椒位：陕新世界花园：滔东莞首个最贵凡的豪宅站新世纪豪园：订东莞山边高档稿社区定中信东泰花园识：成熟的中档港大社区谷峰景高尔夫：总东莞风景最好月的别墅区桑盈彩美地：超强时代的都市社别区晨金月湾：东莞刷最具现代感的居都市花园潮项目首期形象扔特点：鬼东莞新城市的债传世珍品，东绳莞成功人士繁沟忙打拼后，修滥养身心的理想歉家园。生活尊甩贵而从容，在刃享受大自然神优韵的同时亦感敌受人类现代文宣明的神奇。联5想、项目名称搅：遍***卸**圾*演：伟体现热带风情蚕，反映休闲、缩从容、健康的雾阳光生活。保**齿*气：询美国纽约著名桌滨海中产阶级邮度假住宅区。谈其休闲海滨生狮活十分出名。珍第三部分：物万业建议雪一、平面规划吴要点翻（一）基地改榜造与保护现有山体现有山体排洪沟申■转结合防护绿化喷带、公共绿化坝及私家花园保锡留或移载荔枝提树，使自然景允观及基地品质矩得以延续，利链于营销推广。勤■思结合住宅布置短保留或改造坡世地，使自然地鱼形得以延续，复创造坡地风情探的居住区域。著■降胖坡地改造、绿恳化设置、道路钢规划应结合排恩水沟土方工程诱。眠立交桥处的护浇坡处理纳入景幻观设计中，在寸避免对住宅区彻的干扰的基础船上，要强化对雾外的形象昭示际。撑（二）主题组右团坡地组团坡地组团亲水组团亲水组团展示组团展示组团时代组团时代组团找资遥一期地块占地吸面积习近窃2劈0友万平方米，为闪保证营销推广绘时各组团的销栗售实现的均衡仰，必须在在一梦个核心主题的碧统领下，推出丑各组团主题，胁核心主题与各叙组团主题必须故在规划设计中刊体现，具体建棵议如下：婚项目以目前规喉划入口区域为往起点，社区主炭题以下列三条呀主轴线展开：欧“邀流莲水语+伏生虏态木”渔中部核心轴线沙，其中可布置挑各类岛屿风情录景区，如马尔失代夫卡尼岛风屋情、印度尼西灿亚民丹岛风情紫，该轴线是项槽目核心营销主乓题的物质体现滔。气“蜂山誉涧靠+滚巨型卵缸石梁+消珍稀岛屿植掠物层”辅南部核心轴线蒸，同时赋予各靠类岛屿风情的部内涵。该轴线暮区域应开发坡藏地住宅，应在盘利用原地形的密基础上人工建割造坡地，这样她可使项目场地朴空间景观变化愉丰富。陷“室小广夹场岔+浆小乐品馅+喊珍惜岛屿植攀物遗”授北部轴线，在核区域建设风情域休闲购物娱乐眨步行街。缝根据推广需要佳及结合目前的锋规划结构，项芬目一期分割为沫四大主题核心予风情区，具体柔如下：骤展示组团：澳锻洲风情服务区古，位于人流主财入口处，亲以生态公园、涨运动会所和步蛙行商业街构成战强大的形象昭布示。俯内含多层洋房畜、联排别墅、剥运动休闲会所圆、特色步行街侄、游池及岛屿队风光园林。包穗含联排别墅的渐各类户型，作骆为销售时样板权房展示区。印亲水组团：水凑晶宫风情区贷，内含临姓水宅“辨水晶早宫伤”组高级商务会所芽、岛屿风情园榆林和独栋亲水境豪华别墅、联幼排别墅。允坡地组团：山论地风情区，倦利用地势创造粘富有层次的园副林和建筑，裕为式TOWNHO矿US压E胆核心区。枝时代组团：威短尼斯广场风情午区卫，内含幼儿园添、时代广场、恳商业街和联排异别墅，体现异义域文化和风情茫。余■爆帐主水面延伸到堡入口项目展示陈区内。奉（三）产品类杯型及分布宗取消联排别墅享区域的高层住榴宅，原因如下装：告项目首期推出应联排别墅姑（份TOWNHO俯US网E僵），其以优美单环境及低密度牲抢夺东莞复式束及大平面户型拒市场，同时创沸造东莞高收入摄人士的市场需僚求季，米TOWNHO版US泼E卷与高层住宅布玩置在同一区域课会降箱低磨TOWNHO遥US吊E时品质。终饶杯首期推广时将帅采老用摊“早为成功人士独招身定造的理想拼家刑园僵”剂等一类的推广准口号，睁而灭TOWNHO患US扮E地与高层住宅客妙户群不同，俗街称惹“芽物以类居，人猾以群睡分炸”棉，布局在同一卡区域将降低整达体物业挡次。披高层四周布置植改女变生TOWNHO穴US切E岁区域环境开阔当、自然的特征咏，鬼使辞TOWNHO倾US辰E洪区域被周啄边聋“研石瞧林躬”伴包围。最原纸高层住宅区域浑布置多层洋房草（窄5坟—镰6膜层一梯一户或渴二户带空中花纯园住宅），为如实现项目高贵志品质的目标，亭多层和商业要体剥离。着充分利用水景患资源创造三种侮产品挡次：辉独栋豪华别墅棵、珍宝型别墅葱、多联排别墅侮。减少承原规划独栋豪逼华别墅，仅保愤留靠水面景观症区叔的欠1熟2终栋。同意靠水踪面景观区珍宝也型别墅恰共葱4碍8先套的布局，取厨消其他区域双刻联排别墅的布婆局。靠近运动名会所的展示区污需布置除独立姥别墅外的所有以种类冈的惯TOENHU辽OS冰E际住宅，但整体婶布局应完整，威风格统一。其饺他多联飞排轻TOENHU语OS才E疫建议采用朗6抽—孙8饶栋的排列。寇调整后物业户洒数比预估如下昼：俯独立别扬墅缴兔爹1临2锣栋声双联排别浮墅狮洗4践8趁套绝多联乘排摩TOENHU饮OSE举2霉2唱0便—叮2双4荐0万套公上述套数比例萝和项目物业定吵位基本吻合，采具体套数待下炊一步方案确定欺。太（四）车行交林通与步行交通唉组织馅稳避一期和二期原仇则上采用人车苦分流的交通组垦织形式，细节悄建议如下：姻沿前面所述三屡条轴线建设三蔑条步行道，并帐与四大主题风升情区形成环道鉴。律高层区应有相贼对独立的道路坏系统和物业管耽理区域，避免窗和吴TOWNHO翁US玻E卖区域形成干扰董。礼取消高层区的庭室外停车场布辰置，建议以地盘下停车库为主形，在车行入口善处设访客临时己停车场。毫会所展示区靠粱近车行道处设斩销售中心停车阳场，另设收费抽会所停车场及嫌商业街停车场贴。护车行道两侧结棚合道路景观设蚀生态室外停车长场。傅主车行道宽屠6琴米锁，为沥青路面书，组团及入户等车行道仁路航3坑—袋5桶米甜，为仿自然石丽铺路面或生态谊路面。观主车行道设单期侧步行道，同址时排水沟填土武处车行道路与爪步行道路可赋文有高差。虏（五）首期开种发与设施分布昌首期开发时入认口处设施为会猎所、特色商业栗街、泳池及岛眼屿风光广场园政林，同时艰与明TOWNHO叛US乞E超共同组成项目遮展示区。刮二．园林设计穿要求收目前匆湖面面积太大穗，建议水面减尼小做为草地、押陆地造景区域紫。介利用坡地创造啄活水景观。盖沿湖面设置从馋休闲健康会所衫到蓝VI初P命会所的步行道耗，步行道可部劣分采用木制形域式。拢沿湖绿地设置猫小品及简易儿框童游戏场。异展示区高层建赖筑首期开发时讽建设生态公园基，其他高层区撑保留原有生态附绿地。礼采用轴线绿化晓。帐TOWHOU教S条E闸住宅应有组团啄识别性，围合卡或靠近特色园冒林区域。初统一设花园信它箱及栅栏。户雁外停车场结合汁园林作成生态瓣停车场。四园林风格体现傻异域文化及自料然生态特点。三、户型设计株（一）页首先要满足目赞标客户箭户型面积和功碑能要求绿初步确定户型沃种类如下：昨TOWNHO骤USE宽户型面积占（㎡）掀预期价格（万嗓元）氏房间数尤布局方式闪18把0蚕—模210电10芽0仿—疯110耐（冠550唯0逃元邀/芒㎡）滨四蔽房忠+浸工人饿房敞+贷车库（室蜓外忘1机个车位）淋多联体碍21租0灭—帮240筛11祖5消—僚125段（铸550臭0若元突/兼㎡）旬四妹房肠+庭工人逼房拆+龙车库（室套内网1例个车位）状多联体，主力质户型侦24宜0腿—斧270咐14拘4浩—贺156垃（好600赤0透元禾/由㎡）骂五该房干+耀工人宴房蛙+蜘车库（室煤内煤1稼个车位）刊两联体把35圣0原—弟400钩28项0烦—向320螺（条800郊0浮元肚/递㎡）馋六嚷房暗+佩工人恢房判+治车库（室挑内灵2验个车位）侦独立别墅靠近臭水边，，多层户型趴建筑面橡积衔14刷0圆㎡秤—必16伙0玻㎡罢捎晓四房二厅二党卫滨+执工人酸房狼疏6末层一梯二户带却电梯豪华洋房爹。仓户型具体要求揉为：每户入口杜设另2崇0舒㎡已—劝2愈5杠㎡入户花园；腊入门设玄关；幕主人房卫生间衫设景观底窗；屑坡屋顶，顶楼经送阁楼。设计要求票全部户型采用约双套房、豪华袖主卧室（设衣州帽间）、豪华岭主卫、豪华厨泪房、豪华客厅候。蠢为使户型更有长尊贵感，空间仆布局上采用中概空（客厅中空凝、餐厅中空、阁中空内庭院）雷、低台窗或落跑地窗等空间布参局形咬式。部分单位表首层可采用跃凶式。穗提高客厅层高兼，尽可能做成姻两层悬空以显农豪华品质。约对应目标客户疮经济能力的差蒸异，各类户型敬应有明显平面桂空间档次、面富积、价格的差求别，避免其购据买产生犹豫，鹅具体如下表：侧户型面积（㎡很）敏价格差异辛（万元）舍面积差异是（㎡）形平面差异允(龟参驳考歉)争18城0酸—匠210猪-15熔（徒550俗0努元为/眉㎡）凳-3夺0配（室除外帖1考个车位）波餐厅及楼梯间著中空唤客厅与餐厅跃完式，客厅层高轿略高裁21击0光—辉240乖0值（笛550艘0研元闯/腰㎡）帜0属（室重内纳1们个车位）抵中间庭院，客兼厅中空。惊24托0疯—缩270猎+2具0岗—栽25轻（蒙600臭0翻元柜/敞㎡）蝶+3永0诉（室芒内浊1酷个车位）令客厅中空。空助间与上述相比狂变化丰富，第叙五间房为多功坑能房（棋牌房家、茶室、阳光手房、卧室），圾多功能房空间血活跃，是生活闯功能的延伸。禾35化0荷—究400涝+150衬（筛800挽0仆元哗/援㎡）临（室嫂内犯2效个车位）旨可继承上述户岁型的优点，空搞间功能分工更雨加明确。只第五间为多功庙能房（棋牌房葱、茶室、阳光毕房）是生活功萌能的延财伸说.牧第六间房为备董用客房。们三个套房立上述户型以四般房为基本房间族，房间应宽敞免明亮，符合目汪标客群生活品浑质的要求，四队房以上的房间阶为生活的延伸蹦功能，空间变以化布局应具备鱼灵活性。蝴主卧室、客厅牛及餐厅空间反恰映主人品味及王尊贵生活品质驼，空间应宽大饲，并有良好的依景观环境。锋主人房卫生间沿及厨房反映主把人生活的科技膛含量，建议空柄间宽敞适合现含代科技设备的孕安置，如卫生购间满足双人浴细缸、侮洁身器的安置娇的空间需要，详如厨房满足高嘴级橱柜的安置重空间需要框。杏今剥象有前庭后院，祸前庭较小，户须外生态停车位铺设在前庭，统棒一制作木架遮浇棚。敌（二）体现袄TOWNHO疑USE标特色泼定料位昌TOWNHO臭US嫁E携是在分析地块手的优劣势和了叙解目标客户需葡求的基础上，刃击败目前东莞顽市区市面上的智大平面、别墅融和私房的有效眨武器，以下安就舒TOWNHO扁US局E批和三种物业的钉优劣进行比较定：每T巾OWNHOU址SEv艺s兆大平面轨剩始优势：有天（珠露台）有地（共院落）、空间叙结构更富变化究、私有性强、向低密度、园林朱设计、尊贵感盐示抢劣势：私密性园、安全晃T帐OWNHOU香SEv役s挥别墅溪鸦即优势：社区感才（人气、公共急空间、配套）旱、总房价如T滤OWNHOU损SEv渴s番农民房启蠢严优势：社区感男、安全、尊贵艺策略调：保持优势、沟弱化劣势士要点：排院落、功能分轻布、空间结构衣、车库方法：裙尊贵感：住宅座的组合与个性晴通透、中庭、知悬空、大面积额、低台窗、玄夏关、门楼孟有天有地：屋榨顶花园、中庭愿花园、一楼花舍园、客厅朝南璃（南面大花园乌）搬私有性：前庭告后院、中庭、复屋顶花园、半蹄地下车库灾空间结构变化教：通透、中庭饰、悬空、半地爽下车库触社区感：凸现牺优雅、从容、剃健康的阳光生覆活辜总房价：主力间户型总价严格揪控制在均150己万元以内驴安全：物业管坚理、智能化磁私密：设计考逼虑中要点：院落、蜘功能分布、空歼间结构、车库陪（三）建筑风腐格的指导雁TOWNHO坡US筒E止定位为东莞本蜓地高收入人士五，其风格应又铺能体现别墅的苗高贵的品质，这又能反映时代疮特征，每户建读筑都应有独立椅的姿态。建议辨采用坡屋顶造身型。迈要求：该项权目堤TOWNHO厉US衬E董及别墅总平面昨布局、建筑平固面、建筑造型以应在广东地区久处于领先水平胁，可与番禺锦椒绣香江媲美。朴下艺列蜡TOWNHO抛US埋E庸项目建筑风格食与本项目要求臣的建筑风格的钳差距浅析：狡天津万科美树啦丽舍：设塑造社区感值坏得借鉴，具备绘时代特征，但取色彩过于艳丽夕，不能体现高披贵的品质。听番禺锦绣香江薪：查TOWNHO预US槐E严部分建筑风格剃与天津万科美寸树丽舍相同，姜而其别墅具备慕高贵品质与时毅代特点。隔北京一栋洋房塑：妈结合北京自然娱情况，引入西往方文化元素，济虽有时代特征义但难以体现尊嫌贵品质。北京康城：张融合中国传统触与时代风格，答但外立面形象苍处理不理想，牢不能体现任何君特点。渗四、公建设计轰要求斤（戚1钞）澳洲风情运号动休闲会所诊总建筑面假积叫450匀0团㎡牌—裁500获0性㎡口功能内容个面积要求灰活动内容松空间要求稻室外游泳池瞎（儿童池及成铅人池）必250反0浑㎡肥游泳、戏水、馒跳水、陆地平朱台晚会活动、句水力按摩铅◆悬考虑冬天的观猜赏性。雹考虑项目的形掘象展示夜晚应溪做灯光处理梳仿岛屿海滩游冠泳的感受。蜜与风情园林融涝合在一体布置资。帆室外网球场匪2浪个浴室内游泳池凡30月0惭㎡吉游泳、戏水帐休息活动区应烦具有休闲度假纷之风情。练与存室外游泳池在达空间上有连续不性。籍室内羽毛球场疫6案个场地，芒约辽60透0令㎡蹈乒乓球场地身5顿个台面，冒约跌30零0嫩㎡筋功能内容纸面积要求和内容贱空间要求底建身房股12霉0剩㎡辞运动氧吧质12队0社㎡冶设有高氧饮料谢，氧呼吸，美赞容等趴酒巴趁15是0继㎡私风情运动酒巴睡壁球室脑2况个场地，美约炼10叮0革㎡谊桌球室枪4俩—鹊5定个台面，捡约飘10逼0途㎡稠健康管家抱12断0宪㎡柴延摩暴础欺趴绸励伶落挺凑灰逐撒妻丝篇罚奇匆维闷交式箭遍克购饱述跃幸字残眯绢据惧勾坦坏乘虾航儿童阅览室耐12旧0雷㎡协儿童益智中心晋12仇0礼㎡射棋牌室捞5赠个房间，孕约编8那0吐㎡雁多功能室颈12若0捕㎡结主要为女性业近主提供美容、毙插花、园艺培方训及表演的场盟地。厌会所管理中心购5皆0芝㎡江销售中心哨约担40报0总㎡倚与会所大堂结您合并有单独出皇入口冠会所建筑基本恨要求：脸项目定位和会牵所功能决定了处其风格应是硅味谷别墅会所和钓阳光棕榈圆会拣所的综合，空载间结构时尚、言装修尊贵典雅扒。虎体现社区主题坡：澳洲小镇、渔棕榈风情打社区中心：标严志物樱“郊导航塔楼货”愚、聪社区广场。闸整体建筑和景年观要有交叉，杯体现亲和力。冶大堂作销售展脸示大厅，咖啡不厅为业务中心林，可看见水景史，庭院和绵TOWNHO户USE铸。踩设计时考虑销就售参观流线。搂运动项目沿路弯边分布，展示刑活力；休闲项圈目围合室外泳虑池，情景交融回。薄会所、商业街王、泳池、生态鞠公园应有机相饱联，形成强大激的展示效果。芳销售中心入口另面对东莞大道即。搜会所主入口面缩对项目北向小鲁区道路。忽经营方式：纤自主对外经营杜，五星级酒店香式管理、业主匠及会员健康管浴家服务王（忘2贺）饶VI哄P谁临水高尚会所矮总建筑面积私：价15些0妈㎡侍—酿—指20盖0丙㎡愁功能内容浮面积要求坝空间要求愧咖啡西餐讯10贺0费㎡雁室内空间与室执外园林相互融泽合，并大量采校用借景的手法译。碧棋牌室窃5沃0巡—徐10夫0穗㎡男建筑基本要求庆；些建筑风格反映陷尊贵的品质。须（驾3压）风情步行街悉建筑面积林：同800石0秀㎡狐—作1000活0薯㎡袭层数折：士2益层斤—驰3撞层商业业态：窃超市潮（歼50但0搏㎡）、家具、绒药店、花店、旷书店、布艺、蝴精品、冲印、煮西饼、生果、饺餐厅、音像、椅银行、家电、眨床上用品、体太育用品、画廊笼、净菜市场、金茶室、西餐厅迷、咖啡厅、装冶修设计公司、摘订票商务中心供等。天空间布局要求夫：袍如同星河湾傅步行商业街内胶外形式。我沿街商铺两面兼为大片玻璃门桥窗且可以人行译穿进入内街。退商铺开间不小箱于锤4.造5母米虫。垮二层及三层设改单独楼梯。圾沿车行道设室誉外生态停车场缘。淋经营方式缺：确控制商业态、食先出租后销售利或先销售返租（4）幼儿园播丛建筑面积后：仗300字0忌㎡。清桑位置要求：位迅于项目的东北柿面，靠近小学球，引入知名品销牌。借五、物业管理句及智能化系统每社区服务与物桶业管躁理腹─谨─袜坡方搂案扔1践：引入芳知名物业公司哀方沟案屡2析：引入泳知名物业公司怕作顾问物业管理公司骂物业管理公司复是物业素质的必重要指标之一凯，应尽量聘请石高水平的物业开管理公司提升更楼宇的形象。缩（威1康）汤从招**娘*李公司的现状考码虑，建议采用骄方鄙案趁1隶，聘请戴德梁膏行或者中海物驴业管理公司为奸物业管理公司伤。速（陆2寺）从低成本和岗公司长远发展元考虑，可采用售方赵案理2朵，聘请戴德梁湾行或者中海物临业管理公司为浓物业管理顾问掩，同时自行组碧建物业管理公饲司。但是一设旦管理不善，治会对二期销售寒有不利影响。猴同时，物业管苏理费一定要介战于市面高层住融宅与别墅物业肾之间，即体现芝尊贵又有价格租优势。节物业管理服务票内容商务秘书服务秘书留言容代购飞机票、冲火车票、船票代订酒店包代办商务旅行庭手续帅传真、打印、斯打图等办公服森务房屋中介服务特快专递会议安排服务家政服务代洗衣物醉汽车清洁、美杨容订餐服务房屋清洁捉3市、榴智能化设施案中央闭路电视咽监控系统练保生安呜2犯4谣小时巡更系统抽中央消防警报窝系统姨备用电力供应激系统鸭室内可视对讲元系统茎红外线防盗监托视系统咏宽频、高乘速技INTERN振E僻T慧局域网，直接碌连接互联网和破股票交易系统可电脑自动抄表规（水、电、煤锋气）系统谁小区背景音乐煤系统雄六、装修标准剖要点（一）多层1、公共部分耍大堂：压进口抛光花岗弓石，墙面为优戏质石材贴面，纪天花吊顶尊贵迟、时尚；训电梯及电梯间尽：惨进口高速名牌鹊电梯；电梯间京地面墙面均为尖高级玻化砖和扮墙面砖，天花暗吊顶尊贵、时狭尚；测公共走廊：震进口抛光花岗千岩地面，优知质钢IC政I宵乳胶漆，高级信优质防盗、防复火门；张2督、非公共部分咏（毛胚房）棋入户门：内高级防盗门；琴地台：军水泥沙浆抹平交；域内墙及天花：洪墙身及天花水防泥沙浆抹平；禽窗户：软进口木窗；鹰厨房及浴室：叮预留电插座，雾开关、煤气管骤道、及冷热水格上下位；具（二）多T艇OWNHOU脚SE1、室外部分盛室外门：似防火防水木制蒸院门捎花园：禽种植草皮舌花园栅栏：花防火防水木制医栅栏穷邮箱：居金属邮箱谅门牌：帐金属门牌伙车库门：你统一制作铝合流金门气2瓜、室内部分（哑毛胚房）狸入户门：醉高级防盗门；饼地台：坟水泥沙浆抹平悦；榜内墙及天花：陵墙身及天花水颈泥沙浆抹平；捐窗户：剥进口木窗；典厨房及浴室：厌预留电插座，冶开关、煤气管侧道、及冷热水泄上下位；唤第四部分：附匹件：唐附寸件直1疮：市场调查邮一、东跪莞需**丛*享项目一期物业绣类型的选择责就一期投奴建哨TOWNHO逃US如E相和多层或高层捧的优劣性在战与略报告中已进停行了充分的调赠查分析，以下潜在对东莞市区骨房地产市场进保行了深入调查拘以后，就别墅蜡和孕TOWNHO蔑US福E橡的优劣性和风乱险度进行了比透较分析。扰（一者）购200义2黄年东莞市区别墨墅市场弓1份、东莞市区别盟墅开发历程中收的数据分析胖1.血1患东莞市区现售征别墅调查表蛇最低价黄最高价掘均价胖折扣补实估成交价详峰景高尔夫别尝墅（二期）桐（寻35停1汉平方米作）总价甚：朽25震0于万炮单价勺：比710裕0律元茅（禾55关9盛平方米埋）总价佛：沉88责6泛万胶单价芽：领1585抚0章元益770附0冻元答98饲750撒0博元誉愉景花园蹄（真4首6案0欧平方米芽）总价：趣198堂万肃单价律：雄430强0幻元裁（斜57呆0盲平方米侧）还总价饱：倘50摔0丽万库单价酷：代870嗓0洽元称650贫0灰元击—伴700犬0蓝元奔景湖花园咏（盆316涌平方米见）总价：劫139毛万违单价船：漆440图0陷元累（嚼406们平方米单）总价：嫌450誉万菊单价距：纳1108灶0咽元框600中0圣元陆—牺650捆0背元脉1.礼2由东莞市区别墅嘱历年的销售实洗现海199辰9扯年，东莞市区唱别墅市场仅有舒新世界花园别往墅，其价格接曲近聚2虎万羡元瓜/盲平方米，属于矛豪华别墅。普俭通别墅存在市团场空白。景湖顺花园和愉景花架园适时进入市近场，目前已基辱本上售罄，两尝个花园别墅单析位共计巷近悉100塞0顾套，月均成交恼量漆为素2涨8遮套。在销售过琴程中，其中总拣价栗在迅15坟0稼万魔—秧—扁25准0冠万的别墅销售介最快，也是建艘造量最大的别灶墅类型。纤200慨1含年钥3筹月推出的峰景捐高尔夫别墅一蚁期刘2瓶5抵栋，总价均坦在烂40反0秆万元以上，目景前销售了一半钢，月均成交量黄为签1偿套垒。该200渠1获年精1报1安月推出二帅期假15筋0鬼套，现售心出应5今0右套左右，月成患交蚀量骄1贼3饺套。其中销售语大部分是面王积潮36填0杏平方米左右总播价办25妹0遵万的别墅。宫别墅市场面积范需求呈变小趋石势。遮2届、东莞市区别银墅的市场需求消量还有多大？夕2.渡1丽东莞市城区别遥墅的客户群望东莞市作为制努造业城市，其剑商务、旅游和助度假的功能较准弱，在选择物勤业上区域因素庸较为重要，也箱就是说，如虎亮门镇、长安镇区这些距离较远卧镇上的上层人敏士在东莞市区右购买别墅的可榨能性较小，东胳莞市区别墅的装购买主力是市砌区本地上层人垦士和在市区投讯资设厂外来人浩士。轰2.恨2添东莞市区别墅被消化量贪抛开零星建造勒的别墅和早期厦的别墅区如新搞世界豪园、东酿城山庄不算，获就傅近介3赖年推出的的景考湖花园、愉景导花园和峰景高埋尔夫别墅而言我，其别墅供给梁量已达尸到脑120洋0恳套以上，别墅鸡的投资性很弱梅，已购别墅的短人士基本上不品会在同一城市碍再购置一套别末墅。目前，峰膨景高尔夫别墅杏仍有一半以上冰的别墅未售出劫。态东莞市区别墅册市场的供给已裹经大于需求。励3戏、市场高档住起宅成交量最大摧的总价区间摸200乞2慢年东莞市区热剂销别墅和小高烛层对比表牧峰景高尔夫别鸽墅（二期）骑金月湾（小高水层）巡盈彩美地（小斗高层）修总价（元）盟25您0估—泄88莫6鹿万漫5枯6例—之—锣18迁0党万轰4症0阻—包—浸15明0余万纤单价（分元面/婚平方米）旷7700疼4400棉4200味月销售量（套找）旬13尘300摄150墓200外2董年，东莞市区参的别墅在售数摩量少，销售竞绩争较小，而市僵面充斥着大量紧复式跃式和大蛾平面，其销售句竞争较大。但冲经过调查，比亩较托200责1虑年东莞市区公泥开发售的最高张档的别墅和大难平面花园：大倦平面销售量远削远超过别墅的行销售量接乌近婚2苍0万倍，金月湾大顶平面单价相对示景湖花园和愉浴景花园别墅中禽位置较差的别抗墅的单价差距蒸不大。鼻说明攀不同类型物业猴的单价多少并寸非重要因素，肚关键在于市场汤能够承受的总皱房价是多少。粮总房价快在照5敲0罩—航—威15植0派万的物业拥有摆巨大的市场。叮(勾二童)滔市场风险1、别墅：阻◆萄项目用地无独声特的自然资源码，如山体，湖替面等，建设别能墅即使规划设凑计的好，竞争集力依然有限。宴◆带客户层面窄，恐市场容纳有限昌。肯◆闷片区在东莞市活区没有确立为访高档片区。逗◆研销售前期一旦剥受阻势必影响房整体项目销售虹，并且扭转局弱势较为困难。失2祥、魔TOWNHO尝US笛E俩：喜◆哗市场目前无此连物业，据调查顿有很大潜在市柄场，规划设计牌及开发的好空葬间结构可与别从墅媲美，且有樱浓郁的社区人烂文气氛，但对术规划设计要求竖比别墅高。屋（三）经济分束析奏新的规划方案烤仅是用别墅替耀换了旧方案中终的别墅屠和童TOWNHO悠US房E笔，别墅不含地信价成分本弟141渡6唉元垒/奋平方米灾，稿TOWNHO更U芦S俯的不含地价成爸本波131居3壳元寨/础平方米。所以废，在经济效益接对比分析中，膛只要比较二者久的毛利润即可纪得出哪一种方亦案效益好。独旧的方案中伍：痰TOWNHO笼US逢E坏以比金月湾单达价撞（衰440坊0索元）传多朗60恨0礼元的保守价缓格洪500顺0邻元计，别墅因纽为拥有最好资食源，保守悬以宏800泥0摘元计。斤根据最新规划传的那**百*迹项目一期别墅收区的经济技术赔指标：用地面帮积蒙33830贴0扣平方米钱；建筑面积协20104作0飘平方米箱。其容积率赛是毒0.5陈9写，不低于景湖沉花园的容积率互。从区位和自厨然资源方面比利较慧，街**略*增项目也不比景替湖花园优异。降所以，别墅单辈价保守以景湖羊花园的实现单琴价描600邻0叔元计。捷新方案引：顷廊（别墅的销售翅收入）叛（赚6000-1汉41任6彼）亩*89200堤=4088革9280第0联元双旧方案乓：既川（放TOWNHO屋US抢E枯和别墅的销售波收入）束（汗5000-1体31爬3踪）侄*93720盛+糟（脏8000-1予41稀6改）独*34720早=57414抬212顽0附元厨旧方案比新方床案急多逮1拉亿添6其千万，旧方案帜明显优于新方税案。仁（注：别墅销中售期长，财务隐成本高。经济拳分析中，未计模入财务成本。双）弟（四）推广难恐度1、别墅：离◆量销售速度慢，屈高尔夫别墅销想售速度慈，暖40诸0着万元以上别光墅途1剧套喊/宽月暴，鄙20宜0煎万元左右别连墅鸽1碰3傅套税/糕月；愉景别墅拐及景湖别墅合善计销售速污度阶2伪8凯套黎/占月，但南是肉**扭*对项目如在年底洪推出，目前市担场时机不如愉鸦景别墅及景湖轻别墅以前的推漏出时机，自然埋资源又不如高按尔夫别墅，销孕售速度可想而密知。辛◆踏该项目用地无霜独特自然资源英，片区非高档耳片区，推广成怀本高。狼◆陈项目原开发的握别墅已形成烂摩尾楼的形象，惜如推出同质楼携盘，消除前期惰影响有一定难较度。悦2慎、埋TOWNHO芹US走E野：俘◆航市场潜力大，牌如加上规划设茧计新颖，销售棵时卖场的展示昆强，可艳以造成市场轰份动。朵（五）别墅州与煤TOWNHO糊US忧E拉物业特点1、别墅：优点：匠有独立建筑形赛象及室外花园我，建筑可四面饰采光，空间变断化丰富设计有前余地。私密性高。缺点：占地面积大。矛无建筑群体形况象。仓社区人文气氛锁难以形成。悔2镇、礼TOWNHO窜US搏E晚：优点：夺占地面积比别帝墅小，可有更快多用地供公共谊绿地使用。搜有室外花园建领筑，有建筑群虾体形象。派社区人文气氛退容易形成。缺点：浸无独立建筑形划象。私密性较差。森空间设计有难泰度，但设计好贸可达到别墅空令间效果。庭其实别墅邀与眠TOWNHO业US劲E婚在建筑尊贵感介与空间使用上舍各有千秋，在超社区文化形成逢上醒TUWNHO腊US熟E宁更易朔造，这厌一点合乎东莞栗人的生活习惯甘。喘（六）别墅梦与勿TOWNHO佩US桑E倍物业对实现项课目整体发展目宫标的比较娃根据东莞市场死的调查与项目伙用地的分析，歉项目的战略是为砍“遵差异化创新产驻、引导置业观逮念、创建社区谎品悦牌副”溉，在首期开发攀策略上应迅速工树立项目高档略物业品牌，为佛项目整体带来病更大的土地开余价值，同时避盯开风险，别墅圆与并TOWNHO蚂US喂E假对实现目标效谦果不同，具体燕比较如下：别墅：港同质别墅市场吼开发多，难以辨形成市场的轰爆动，销售期长陈且入住人数少持，难以迅速建恼立项目品牌，械社区氛围短期穴内也难以形成慧，这对后期开强发十分不利。度TOWNHO城US阳E没：滑佣启市场上无同质臭产品，大规模飞推出可实现市赚场轰动，产品港销售速度快，诵社区氛围短期奖内可以形成，邻项目品牌迅速林建立，这对后挎期开发十分有片利。结论：灌从以上分析，聋首期物业定位岔为别墅无论从脚市场风险、市撕场实现、经济价效益和战略意词义等各方面都绪不如首期开狸发枣TOWNHO症US惑E例为主的社区的食可行。巷可根据社区景翻观资源的分布绑情况，在景观残好的地段布置痛少量别墅，充挤分实现资源价勤值。比二、本地竞争届楼盘特点分析播针对市场上热那销的楼盘（参残照附钱表缸2竖），从户型功庄能布置、空间园结构、面积分左布、园林特点四、物管服务、王公共配套、价门格水平和付款万方式进行了详射细的调查。得意出了以下特点晕：史功能配置：念四个房为基准含，竟不少于两个套乔房，卧室尽量许做到有阳台，虹客厅和主卧室赠的阳台一般都既较大，部分单焦位有花园和露霸台。车位基本缺上满足一户一便个，现售楼盘罩已朝一户两个坟车位发展，如描金月湾（小高顽层）售面积分布：淹突出灯客厅、主卧、事厨房。浑园冠克驴林：镰已经开始和知疫名园林公司合皱作，引入概念糕园林。如金月吧湾聘请贝尔高狭林打造园林，严东泰阳光假日仔园林引入圣地哗亚歌风情。但鄙一味强调水主龙题，缺乏创意冻。相对深圳市婆而言，尚处于航初级阶段。脉智能化：榨三表远程抄送塑，闭路监控背客景、音乐，煤升气泄露报警，栋24链小时保安巡更数系统，宽带入镰户的范围。泄物业管理：另安全至上，缺璃乏服务意识。徐公共配套：销会所，内有羽慧毛球、乒乓球竭、台球、室外谱泳池、室外网花球场和休闲餐茶饮设施，但缺辛乏整合，形式役松散。刘价格水平：痕多层和高层均跃价企在榴300登0讽—链420举0舌之间，别墅踩在渐500座0绒—保—盒750升0配之间，不重视缠按揭付款方式芝的引导羊三、目标客户餐消费行为特征踩描述冷针对项目一期构，根据不同的从职业共表对诚1攻8繁位目标客户感、摔5着家装修公司汽和爬6乌名专业人士进灾行了深入的访充谈，就项目目聋标客户以下方霞面收集了较为汇详实的第一手尖资料。1、生活习性2、消费心理3、决策因素膏4霉、户型的功能堪面积要求5、公建配套6、园林要求歪目标客户行为碎心理分析零文化因素：挨目标客户中有菠大学以上的学厕历不到欣10%蛙，但大都见多率识广，追求时歉尚挤。欲具有东莞传统竹的观念和习惯调，能够接受一爱些新事物，希抚望被社会认同花，愿意和同一搁阶层或更高的纸阶层一起居住唉。消费攀比跟禾风心理严重。狗社会因素：寄随着经济实力盛的加强，希望献体现身份，置择业会收家人，解朋友，知名人喉士的影响。美家庭因素：否孝敬尊重父母技，对家庭具有苏强烈的责任心进，父母和妻子预的意见对最终窗决策有巨大影职响。稿个人因素足：客户年龄段耻在咱3揪5住—崖40旷岁，生活从容出，注重健康和东养生。孩子多肉在上学阶段，疗东莞人非常重懒视孩子的教育挨和成长，愿意乘大投入。刊购买动机：货地位彰显需要左，生活环境改漆善的要求。孙姓名顾户籍你本地人机年龄萍3驴0乎—渴—唇4支5平岁致经济能力犯10宵0裹万以上责日常生活伸早晨无锻炼的帝习惯，喝完早愚茶后开始为工蛇作和生意奔忙喝，周一至周五肺通常回家较晚仗，忙于应酬和申朋友交往，方亡式是打牌、唱羽歌喝酒、运动测休闲。对时事肠较为关心，尤盖其港台方面的蓄动向，经常看衫报和香港电视栋台，为其生意漆获取信息。拥铲有一辆以上的知私家车。厕业余爱好铸爱好运动：游笨泳、羽毛球、龙网球、高尔夫恶、台球。几个芳朋友偶尔相约丈打麻将。财行为特征格具有东莞传统条生活观念，追茶求时尚高品质搁物质消费的特拼性。室和家人的交流钱一般不和父母透住在一起，但清经常接父母过槐来小住几日。协妻子不工作，夹在家操持家务纵。对家庭有较谎强的责任感，闹周末在家陪家注人度过，除吃斜饭外，为了和藏家人尤其是和贸孩子有更好的累交流，孩子在混上小学或中学脉，这一阶段是广最关心的是孩暖子的成长，包柴括德智体各方覆面。一家人会摇有户外活动，松去公园烧烤或绍找个服务好的接运动休闲场所丽去游泳和作运旅动隔。点穷理想的居所种希望拥有一个绞高品质社区的馅物业，有便捷御的交通、安全撕优质的管理服侧务、齐全的配贸套设施及优美略的园林景色。伏居住的人群层厦次较为单一或关相似。最好小酬区有重点学校猜便于孩子就读雁，运动设施方端面要求有泳池扁、羽毛球场和队网球场。理想巡中的住房面积予为累180留-25亡0缸平方米蜘，四房二厅带失工人房，最少江有两个套房，是主人房、厨房乓、客厅要豪华恨，最好主人房倦也带有阳台，宣客厅中空。空驾间结构要求动膀静分开，有花叮园和露台更佳侮。载四、异地同质未楼盘调查撞（蹦1逼）就目前的规阁划方案，在满滋足客户要求和丰实现项目利润租和品牌平衡还渠存在以下几个续疑难点：票1更、户型功能的复合理配置喝2宇、空间结构的址创新怕目标客户消费岩行为特征萝3赏、室内车库的孤处理党4倘、容积率的选兼择筒5肚、社区感的营鲜造娃（抹2何）针对以上问季题，对北京、湾天津和成都共瑞10踢个同质楼盘进负行了调查，得因到了搬TOWNHO夺USE粘社区开发的一锤些极具借鉴的政成功经验。弯地点撕楼盘名称桃容积率懂成功点借鉴圾北京众一栋洋房味0.61浑外立面和户型急可参照者北京虾康城彻0.6食户型具有较强诊的借鉴意义届北京喉亚运新新家园洲0.7固外立面、材料双设备和户型的娇创新崭天津贤美树丽舍谋0.园7末左右拳浓厚的社区感港，鲜明的社区厘形象册成都吴河边印象含0.72亲室内外空间关鼻系的处理和车农位的处理母成都款万科城市花园贵社区感岭1棚、洋堤面积在琴230针平方米的户型拦设计较捡为理想。前后延通透和采用中丑庭的樱设计效果较好悦。堆2吓、尘蝇低台窗、两层凭悬空和两三个免台阶开的跃式空间处惊理效果好。税3帐、入户门有玄辟关处理效果要电好。蹦4颜、述但在车库的处理美上，面积低于四250唐平来方米，一般为议室外停车位或竹采用半地下停车位。界5血、假采社区为轴线绿带化，突出重点骨，用京地道摇变贩集约化。切6蛙、公建集中形遣成社区中心，福聚集人气。施附啄件客2农：东莞市篁村饮区莲**佩*熄项目目标客户励调查客户特征表一西姓妈风佛名帐性勉辞要别考男甘年苏开裤龄小35~4办0恼岁耐婚异筹究否枯已婚改形象描述降高层职业经理歪人（证券业）涝日常生活描述盐平时忙于应酬甘，夜生活较多焦。周一到周五宿一般是早姥上变1泉0暮点钟喝早茶，小然后开始工作块，晚上到酒店红打牌聊天和去数酒吧喝酒卡掌拉境O程K过，或者作运动铜，运动一般为鸦打球，如网球山、高尔夫等，典基本高到凭3袋点左右回家。承周末同家人一奶起度过，目前蓝和家人共度一暴个休闲、愉快扬的周末可供选藏择的方式太少毙。咽较少有时间看联电视，看电视翅也只看翡翠台僻和本港台。碍家人生活描述危有多处私房，然和父母分开住灌，父母偶尔会堂过来住些时间福。妻子没有上梅班，掌管家务饶。平时的业余监活动就是打牌猫和运动。孩子身在重点学校上灵学，家人经常念在西餐厅用餐源。浮购置物业的影巧响要素崭希望物业拥有钱优质的管理服后务，齐全的配烂套设施及优美秩的园林景色。限最好小区附近杠有重点学校便絮于孩子就读，螺运动设施方面村为泳池、羽毛揭球场和网球场弱。理想中的住铸房面积烧为铁170鸣-20附0给平方米舰，复式，四房本二厅带工人房翅，空间结构要姑求动静分开，壳最好主人房也蚕有阳台，客厅脉和主卧要宽敞语、客厅中空。客户特征表二夜姓蛙久纹名学性惯荷猪别厅男方年院元南龄绪3善0言岁左右翼婚和靠率否感已婚腿形象描述瘦有成就的个体材工商户越日常生活描述热平时夜生活较后多，回家比较馋晚，经常和朋办友在酒店吃饭亩打牌，偶尔玩敏体育活动。周值一到周五一般闸是早上起床较糖晚，周末同家敲人一起度过，苍一般形式是吃游饭，和家人轻拌松交流的方式慨太少。扮一般不看书籍葛、报刊杂志，杨电视也只看翡摊翠台和本港台葵。堵家人日常生活淡描述熔现在住在自家徒私房，和父母星同住，如若购乐置商品房，父池母因为习惯老榨街区不会同住告，仅会偶尔过腹来住些时间。胸妻子没有上班碰，掌管家务。敬平时的业余活建动就是打牌和疏运动，注重孩债子的教育，希遇望在改善居住盐环境的同时，跨能改善小孩的祥教育环境。自炕家有保姆做饭盐，偶尔到咖啡辣厅用餐。灌购置物业的影松响要素霜现有住房为三穿间，缺少机动捧房，理想中的替住宅是面积四忍房两厅抄，响18弄0汤平米，房间布忌局为自己一间减，孩子一间，高客房一间，工捉人房一间。希桌望拥有一间书渐房，给自己独老立思考的空间渠，在平面设计捷和错层设计中乏更倾向于后者察。希望与父母迷住在一起或居接住距离较近，浓便于照顾。在靠小区设施方面冶，希望配置西勤餐厅、泳池、睛网球（不是必于需品）、公园唉（可供烧烤）泻。倾向严格的计物业管理，但骆对管理公司品织牌并不注重。逮自己的父母喜辟欢看书、看报叹，希望给老人汤一些活动空间之，但不必刻意边制造这种场所狸。交通方面现存在没有私家车辱，在环境安静受和交通便利两捆者的选择中，精可视情况而定堤。客户特征表三仁姓途峡俭名残性熄叉打别师男副年贝篮骨龄桥3寻0玉岁矿婚未龟驼否纱未婚羊形象描述景自由职业者尊日常生活描述希很少看电视，屠阅读报纸方面吗主要关注是证线券、新闻的信协息。生活一般短规律是起床晚半，回家晚。其继主旋律是应酬站，娱乐，如：隶打麻将、卡柄拉不O虚K颤、桑拿、洗脚冷，没有时间做庭体育运动。很陡少与朋友串门涨，通常是在酒疮店，娱乐场所剂聚集交流。父抖母的亲戚经常谋互相走动。光家人日常生活矩描述水现在住在自家耀私房，和父母仆同住，如若购梯置商品房，父懂母因为习惯老原街区不会同住稍，仅会偶尔过诚来住些时间。息妻子没有上班谦，掌管家务。沃平时的业余活喇动就是打牌和掘运动，注重孩现子的教育，在预购买物业的时如候，改善小孩透的教育环境是种非常重要的因歇素。家人偶尔狼到咖啡厅用餐沈。华购置物业的影率响要素咽个人拥有多处湾物业，但希望果改善居住环境拿，社区园林很博重要，安全要圈保证，另外房艺子要宽敞、光晶亮、通风，一袖定要有阳台，艺无论主人房、绣客房，最好都艺是套房。父母克喜欢住在老房财里，购房中家减人的意见很重钟要，但决策权布在于自己，有烦两个孩子。所密以户型要四房亦二厅，染20篇0殊平方米敞左右即可。客户特征表四产姓割者忽名礼性重却办别陡男海年溪叮临龄绞3促4扇岁辽婚蜓盘升否和已婚池形象描述蔑具有时代感的棕高层公务员缩日常生活描述娇尽量控制应酬谨，生活作息有猎规律。下班后屿喜欢到阳台休首息，喜欢贴近协自然的感觉。广渴望安全、安扬定、祥和的生致活。喜欢体育贺运动，注重身堵体锻炼。如：虫打网球、高尔励夫、游泳。买佣衣服讲究质地门和色彩，不注背重品牌。经常蔑看书，尤其是勤有关社会、人当文类书籍。崇哗尚自然。平时婶除了中央台的挂新闻一般很少浑看电视节目。劈常上网，主要拉是颠SOH呀O车、新浪网。民家人日常生活船描述亲父母早上起床朵早，有晨练的此习惯，但白天畜的时光没有太瘦多的方式打发恶，傍晚喜欢散椒步，妻子在家阁操持家务，喜糕欢作运动和打友牌聊天。孩子辰也喜欢运动。锻如游泳、打波浑。家人经常一纤起去游泳。烦购置物业的影站响要素缓现住物业面已积导15休0鬼平米，和父母舅、孩子一起居乘住。公共空间遍与私密空间感藏觉未区分开。震理想中的住宅徒是面积四房两处厅帜，笼17弃0鞠平米，房间布苏局为自己一间鞭，孩子一间，拍老人一间，书察房一间，希望委再有工人房一水间，动静要尽辞量分开，在平皱面设计和错层步设计中更倾向色于后者。在小挑区设施方面，孕希望配置西餐女厅、泳池、网储球。注重管理坦服务和园林绿严化。自己的父胜母喜欢看书、块看报，希望给暗老人一些活动恰空间，但不必累刻意制造这种埋场所。客户特征表五贼姓鸡桶像名归性碍丸询别钻男宁年续迟事龄涌婚拐获喉否刺已婚悉形象描述每私营企业老板伐日常生活描述长平时很少在家罩，早上一般十论点起床，晚上抵很晚回家，和隐朋友常在酒楼屠打麻将，朋友脊圈内喜欢群居房，彼此之间会醒互相介绍购置税物业。家人会肢去会所做运动亡，喜欢旅游，里常到外地（香咳港）购买衣服忙，注重品牌。碌有两辆私家车型。将来会送孩田子去国外读书娘，所以当前孩绒子的教育很重很要，知名学校冰配置对其购置滑物业影响大，知朋友中有和父贿母住在一起，注也有不住在一禁起的。还无论多晚都会雀看报纸，如：沟广州日报、羊支城晚报、南方黄都市报，杂志颈爱看《中国企尝业家》。很少堡看电视，偶尔屡看的电视台为蚕翡翠台、本港车台。滋家人日常生活核描述间有时一家人会酒去外面一起吃穴饭。不同父母阀住在一起，妻窗子没有工作，宿管理家务，负洁责教育孩子，免其主要业余生劲活是体育运动松和餐饮打牌。担有一个小孩正酷在上小学，其新计划将来送孩楼子去国外深造体，对孩子的能瘦力训练和知识姿培养是非常重咏要的。瞎购置物业的影争响要素捐喜欢环境好的但小区，期望好梦的物业管理和得园林环境。现僵住新世界花园君，树40俗0腔平米的别墅，矛三层，五房两计厅，两个工人列房，感觉自家却园林不够大，吊小区景观太少纺，楼与楼之间踩太密，配套设相施不够且与多促层混合，降低训了身份。买房糊时会考虑地域余性，如购买高道尔夫球场的物翻业，付款方式映是一次性付款列。客户特征表六舟姓磁偶沙名刊性话脊嗽别狼男兰年逆催聋龄舍3楚5诞岁逼~4煤0镰岁笋婚附扫瓣否棕已婚河形象描述则东莞市区附近忘镇个体户腔日常生活描述众现和父母住石持龙老屋，其本较人喜欢运动，只如：羽毛球、廉乒乓球、网球抽、游泳等。早洋上有晨练的习苗惯，平常在外宅吃饭较多，晚困上有一些应酬燃，其余的业余兵时间和家人一廊起。喜欢看激棒励向上的书，宗报纸一般看广镰州日报、香港遣商报。偏家人日常生活翅描述效有两个小孩，续都在上学，妻存子帮其打理店汁务。小孩喜爱懒运动如足球、某游泳、网球。皂妻子的业余生玩活一般是喝茶蒙、打牌和游泳客。父母也经常怨过来小住，喜耕欢家人共度业胜余时光。毙购置物业的影贱响因素捎现有住房四房订两厅，家有一吐个工人。自己蠢盖房。感觉建鹅房质量不好，竖配套设施差。鸦喜欢空气好、架植物多、安静革的环境，住房贩外墙要漂亮。伯感觉祈福新村阅很好，尤其是骆设施齐全。现集有一部车，考笋虑再买一部，冰交通方面不是崭问题，希望停什车场和住处的闪距离要近。所允以换房要求生拌活丰富的大社失区，有身份感虑，物业管理好烛，有多种休闲丸娱乐设施，如粥果购房，著名暑的教育配套也它是极其重要的间因素，希望有效装修套餐提供江。戏具体客户描述楚表七满姓君湾煤名喇性刊迁踢别跪男枯年榜暮便龄华3帐5洽岁疮婚僚龟沿否缩已婚旧形象描述遍私营企业老板枝日常生活描述开平时夜生活较逮多，回家较晚劣，经常和朋友铸在酒店吃饭打芽牌，偶尔玩体参育活动，如高亮尔夫、游泳和宫乒乓球。周一很到周五一般是广早上起床较晚内，周末同家人势一起度过，一效般形式是吃饭够，和家人轻松安交流的方式太释少。因一般不看书籍接、报刊杂志，井电视也只看翡除翠台和本港台革家人日常生活垄描述孟有多处私房，姐和父母分开住搭，父母偶尔会东过来住些时间德。妻子没有上警班，掌管家务惩。平时的业余颂活动就是打牌津和运动。抢有够2券个孩子，在重驱点学校上学，走家人经常在外井用餐，大部分攀是在西餐厅。富购置物业的影眨响因素功己买别墅，建窝筑面极积造40腰0下平米，单沙价弟600高0己多元，五房，承二层半，请了啄一个工人。物孙业的尊贵性和版安全性十分重糠要，孩子的教营育及靠近朋友备圈也是重要因蝇素，希望有会糊所、游池、网殿球场等休闲运哀动设施，要求近公共绿化大。典能够接受的价支位宁在漏200凭30泥0咬万之间。捐具体客户描述仗表八既姓亚轿翼名平性熄袖隙别忆男灰年槽兴歌龄野婚盐玩扰否姑已婚尾形象描述匙外经贸中层干默部振日常生活描述迹小孩在深圳读掌书。平时常和复朋友娱乐场所勿聊天打牌、听佳歌、跳舞，上扩班时间固定，阶有时回家的时约间较晚。经常栋打球，很少看三电视，有看书假的习惯。迷家人日常生活阳描述辣和父母住在一闯起，父母有清关晨散步的习惯绍，平时一般是餐和同龄人打牌石下棋和聊天。侮妻子辞职赋职巧在家，从事私两家物业出租，雅其平时的娱乐贞休闲是游泳、灵打牌，常在外六面餐饮。对小犬孩的未来有远祖景规划，小孩侄已送到深圳读富书，节假日才纷回家。贩购置物业的影碎响因素纹现住公碍房漂13则0扫平米，三房二晚厅周围餐饮业狐发达，发廊多替，街道窄，交豪通管理差，孩姐子游活动空间沫小，无备套设蜡施设无绿化。犹自己前两年买锯地盖了房，面英积接凑近土20控0慢平方。但安全织问题存在隐患夜，车辆进出不隶方便。对底层万设商铺的做法眯很反感。目前等购房的倾向于背跃式、大面积竞（斥20芒0盟平米）、四房肃两厅。近具体客户描述沿表九宁姓湿消蒙名谨性序甜挂别绘男乖年夺顿盯龄股婚绕浆窗否燕已婚匙形象描述搏银行行长局日常生活描述辜平时喜欢作运洋动如高尔夫、司桌球、篮球、至网球，应酬是趋能推则推，常宵和朋友喝茶打码牌，晚上回家熄很晚。周末回堂老罗家熊—攀—稼莞城附近的镇撕，一家人共同宾度过。恶家人日常生活写描述凡父母住在老家广，偶尔会过来求住些时间。妻妄子没有上班，旋掌管家务。妻团子平时的业余随活动就是打牌赚和运动。统有牢2稍个孩子，在重域点学校上学，铲家人经常在外凝面一起吃饭。乌家人轻松愉快刃的交流方式太班少。蛇购置物业的影奸响因素洞想住别墅，但思买了不敢住。贿希望住在城区暂外，两个停车趟位。安全感和垮尊贵感非常重彼要，理想中的堂面积回是身200-30蔬0抵平米，平面太喘落后。买房中教，价格不是问浅题，高品质和锅好环境至关重荣要。觉得新世携纪豪苑会所很妖好，大而设施估全，朋友来有爆去处。理想中阔的房子结构是恶一层是客厅、抓厨房、工人房懂、餐厅，二楼恭三间睡房、书叔房、两个洗手便间。买房中妻民子的决策很重愚要。纤具体客户描述谅表十丙姓松务芝名冤性世竖求别哄男壁年务复久龄慎婚倒妙诉否械已婚豪形象描述葬律师费日常生活描述伍平时生活以工雷作为主，应酬社很多，生活基闪本无规律秤，齐恋喜欢看电视、摧报刊杂志，喜矛欢打麻将。运泻动方面：踢足衔球、打高尔夫指、游泳。购吩房中职太太的意见占坏很大比例。椅家人日常生活慰描述乐和父母住在一仍起，父母有清释晨散步的习惯龙，平时一般是泄和同龄人打牌兆下棋和聊天。伪妻子辞职在家南操持，其平时纽的娱乐休闲是抬游泳、打牌，已常在外面餐饮柜。有一个小孩板，目前在读小孝学。常购置物业的影通响因素醉现住在自建住环宅中，已有几闸处物业，但不漂够理想，无品田质感和尊贵感夏，有购置商品付房的想法。理币想中的住宅有下花园、有大阳娃台和大露台，序严格的安全保喇障、良好的环佩境（绿化多）稠、智能化的管洽理。喜欢别墅政，价位顿在星100-20扛0烟万之间，四房吊或五房，两层驾半，喜欢社区控空间布局富有嚷变化，而不是稠一排一排。管湖理费不要太贵寒，隆1.5-霉2允元为好。希望急居住的地方是颂同等身份的人叹在一起，孩子治的教育条件要榜求优异。倾向壁于按揭付款。抄附画件错3华：东莞市区楼椅盘调查表葬东莞市述区汪200六1启年现售楼盘调宗查表崖（杰1窄）深楼盘名称受金月湾饮(晚东城区东城大迁道区政府旁锯)体物业类型拜及规模悼13员栋谅1嘉9心—黎2妻5宋层的高层见共切90挥8佣个单位，占叶地臭4700蜘0旬平方米，有一魄层地下停车场衡可提供车位哈近行100捎0哗个。撞建筑风格紧及户型谁建筑规划设计歌由深圳市左肖圣思建筑师事务不所设计，采用术大阳台、飘窗发，外立面极具把现代感，建筑韵呈弧形。户型京设计有平面、系跃式、复式三丑种，四户两部押电梯并且户户揭朝南。户型有熟四房二厅三卫趋；五房二厅三郑卫；六房二厅界三卫；七房二例厅三卫。孝四房二厅三卫深：毯（原134.3患2需—碰135.0轨9蒜）歪4.1%泄五房二厅三卫迷：俘（司154.2振1舱—毫160.5坚5唇）哄41.2%愈六房二厅三卫材：巧（劣190.8疲7朵—买213.8骑2搏）墨37.4%菊七房三厅四卫柔：逃（柿247.2代2没—真249.8寄0喷）匹6.3%神复晌华先控式核：饥天伟4.色1%序主卧及主卧卫梅生间、客厅、熄厨房投入大量乐面积，除客厅缺的大阳台外，唯主卧也设置了狡较为宽敞的阳辱台。室内功能逆设计趋于合理箱。鹊会壶送顽所贴倾宵面道积幅250苏0渡㎡，位于低层熊群房，设施有罢露天泳池及室司内恒温泳池、染咖啡室音乐厅挑、陶艺间、绘害画室、琴房、愉棋牌室、阅览验室、建设房及宇网球场。控园残澡贱林蹲聘请贝尔高林捧（香港）公司鄙设计了一个以盯水为主题的中驰央园林，但面俊积不大，且绿膜化面积太少。差交楼标准摘户外门、窗、向水电气及电视莲网络管线均到涛位到位，清水扬房。公共部分状也全由发展商税完成。缠物业管理索物业管理顾问宣戴德梁行，物堪管公司东莞市硬金田物业管理虑公司，完善的眨智能化管理系控统（宽带信息鲜口、可视对讲腾、包括四表远队程抄送和信息核查询家电控制喇布防的智能终远端、门磁、煤拣气报警自动关帮闭系统、紧急葱求助按纽、闭缠路监控、红外序线防越系统、谜车辆一卡通）校。管理畅费帮2.巧5悠元复/缎平方米。晴销售卖点酷优异的地段（埋片区成熟，坐呜望黄旗山）；闸先进的建筑和位户型设计；国骤际精品园林；疾物管服务。广崖告惜语袜“壳心怀天地之获美患”袖。著楼书卖点反映础尊荣社区、尊觉荣领地、高贵哗建筑、建筑精哭益求精、与绵驰延山峰共辉映绑、阔逸居室，滚、隽雅园林、膝精致会所、艺箱术会所、贴心草服务。豆销售实现酬目标客户：本脾地中高层人士座。商品房均开价博430昂0资元家/拥平方米，车锁位捏1铅2职万皮/掠个，不到一个辅月售出两百多从套。定位正确弊，把握客户心耕理，维持客户编基本需求的同送时予以改进创瞒新，和品牌专略业公司合作创吧造精品，得到帮了理想的效果劫。伤东莞市春区朝200探1俱年现售楼盘调君查表垃（悦2周）避楼盘名称闻新世纪豪园参(洽旗峰臂路企28关8军号命)迎物业类型朋及规模柏小高层和别墅嗓，占地面月积敲2抓9预万平方米，容牙积监率睛1.硬5疗，绿地伯率浅50嚷%川，建筑密单度照22驳%闲。怜建筑风格笔及户型脊组团布局，每旗一个组团为小苗高层和别墅混坑合。小高层为盲主，现代建筑搁风格，一期推献出时其极富现未代感外立面和孩附加值是当时骨唯一，引起市巴场强烈反响，醉二期缺乏改进胞，日久大量缺件点暴露，且产棉品在市场已丧出失领先地位。业小高层户型有冠平面、复式、货跃式，为超大值户型，有四房煮二厅三卫、五软房二厅三卫、否六房二厅五卫惠、七房二厅六广卫。最小面积阀17关6茎平方米似，大量户型集掏中在岂25崭0跟平方米竟左右。最大面例积皆30客8付平方米签。低会所探会所位于一期炮，独立式多层程建筑，设施有虫：室内篮球、约羽毛球、泳池先、桌球、网球絮、壁球、健身皂室、健美室、野中西餐厅、茶兰厅、琴房、阅朴览室、康乐室昼、商务中心、炼超市。景园林扰每个组团以水掀景为主题，无驶背景概念支撑夕，较简单。没事有形成营销焦歼点。苍交楼标准治清水房。水电显和信息接口均主已到位，公共有部分装修由发扇展商完成。户涉外门及窗已到稳位。扩物业管理蔽物业顾问是深梁圳市长城物业果，由新世纪豪奉园物业管理有姿限公司管理，沾智能化系统（默光纤信息网、宝红外线防越系蛮统、三表自动丘抄送系统、一狭卡通门禁系统银、闭路监控、陈智能停车管理胡、厨房报警系辉统）预销售卖点漠广告唉语止“承天造一半得天吧独厚、地造一溪半人杰地违灵尺”洗深入人心。一刊期的品牌和社征区的进一步成夫熟。面销售实现箩二期产品落后性于市场竞争对累手，物业定位庄和客户定位不堡符。小高层社食区限制了别墅菊的品格，而别性墅的相似的价友格和面积影响奏小高层。依靠悲一期形成的品峰牌。销售成绩燕不理想。寸东莞市湾区姜200贺1脏年现售楼盘调晕查表杜（恢3帝）午楼盘名称庆盈彩美地歇(滥四环路和莞龙伙路交汇处木)着物业类型糠及规模姨小高层，占地档面积万平方米扑，容积罪率泻2.斜2民。文建筑风格沈及户型虚组团布局，现炼代建筑风格，故外立面色彩绚成丽，一期推出曾时其极富现代躺感外立面和新贺颖的户型引起命市场强烈反响键，但在室外工蓬程和园林的施昨工过程，较为延粗枝滥造。与降其所展示的样件本相去甚远。送户型有平面、失复式、三错层跨，有三房二厅危三卫、四房三压厅二卫、五房寺二厅四卫、七味房二厅五卫。妈最小面积巡82.4众6坊平方米林，大量户型集拦中置在猫15幅0与——飘18膜0罚平方米趴。扭会所婶会所位于一期为，独立式多层闻建筑，建筑面殿积大概有御300亮0谦平方米退。设施有：羽丰毛球、泳池、绍桌球、网球、扭健身室、西餐互厅、阅览室、赠康乐室、超市贱。精园林表会所前面的水琴景为主要景观熟，组团之间均捧已简单的花草沸树木点缀。孔交楼标准罗清水房。水电抵和信息接口均斩已到位，公共裳部分装修由发团展商完成。户胃外门及窗已到博位。律物业管理浸物业顾问是深旁圳市长城物业档，由新世纪豪秤园物业管理有须限公司管理，浮智能化系统（酒光纤信息网、毕红外线防越系乓统、三表自动高抄送系统、一压卡通门禁系统俘、闭路监控、验智能停车管理符、厨房报警系只统）暴销售卖点戚广告另语阿“舅超促前做2血0肺年的美丽家搭园缸”柿。创新的户型该、新颖的外立犬面和动听的名景字构成了时代坡感极强的社区呼形象。汗销售实现眼产品推出后引体起市场轰动，纷物业定位和客犬户定位不符。肠小高层社区限董制了别墅的品圾格，而别墅的蜘相似的价格和夫面积影响小高芬层。依靠一期汇形成的品牌。驼销售成绩不理画想。午东莞市迎区天200列1签年现售楼盘调踢查表着（斜4差）贵楼盘名称王新世界花园给(讽东城新城中心舒东城东路场)类物业类型杯及规模航多层、高层和只别墅。花建筑风格摔及户型掩港式建筑，注盆重细部处理。刘组团布局，每组一个组团为一帆种物业类型。吹目前推出的是陷小面积公寓：沫一房二厅（构5脖2除平方米违）吴67降%锋；二房二厅（捕6斩2告平方米宽）酸33遵%发。基园林蛾以智2秃万平方米肆的人工湖为核杂心，以流动水未景、喷泉、小淋品和绿化为点械缀。小区曲径验通幽呈现宁静破氛围。青会所那开发了旗近兄1搏0值年，一直使用志一个殃200邻0歌平方米杨的会所，其中库有咖啡厅、会茧议室、网球场添、羽毛球场和描室外泳池，因子未能满足住户丝需求，现正开驰发一大型体育踩儿童益趣文娱缠会所。仓交楼标准律水电和信息接贼口均已到位，给公共部分装修壁由发展商完成坡。户外门及窗疗已到位，厨房绍和卫生间均已泄装修到位。席物业管理计物业由东莞新玻世界物业管理惯有限公司管理百，智能化系统压（光纤信息网背、红外线防越某系统、三表自艰动抄送系统、泽一卡通门禁系通统、闭路监控郑、智能停车管穗理、厨房报警捡系统）炒销售卖点抽新世界花园坐某落在黄金地段疤，且已经树立芬了高档品牌，泡近几年的销售通主要依靠品牌胡拉动。越销售实现眯在市场处于真牌空的时候，抢还占市场，成为平高档物业的代枯名词，销售一达直都很顺利。置近一两年遭遇绣市场强有力的映多方竞争，加璃上价格太高，普客户定位也有透偏差。销售变顶得困难。组东莞市策区叼200羊1建年现售楼盘调矩查表漠（蒙5输）邮楼盘名称肤中信东泰花园合阳关假日晴(为四环路中信东较泰花园奖)瞒物业类型喘及规模浩多层、小高层然共牙计叔4租0拴栋。损建筑风格茎及户型耕排列式布局，芽引入休闲度假填建筑概念，且括产品在市场已绒丧失领先地位折。小高层户型创有平面、复式亲、跃式，为超筛大户型，有三旗房二厅二冷卫脖60旨%筋（优11弄0聋——连12阶0桑平方米验），四房二厅爆三翅卫援50踏%盾（隔14厦0袖——毯17表0计平方米另）。老会所糟无会所。闯园林孩圣地牙哥式主惭题园林，以水猪景和棕榈大道框为核心，以主数题小品和局部信绿化为补充。愉交楼标准尼清水房。水电怜和信息接口均趋已到位，公共巩部分装修由发嘱展商完成。户喇外门及窗已到郊位。直物业管理急物业由中信东撕泰花园物业管胸理有限公司管借理，智能化系吐统（光纤信息爆网、红外线防命越系统、三表散自动抄送系统咐、一卡通门禁件系统、闭路监颈控、智能停车秋管理、厨房报倒警系统）愿销售卖点架度假休闲社区织，中信东泰花帜园的品牌。职销售实现练有大量的客户般积累，产品有黑所改进。所以粗预售较为理想弓。固东莞市亏区轰200承1避年现售楼盘调料查表（永6串）巧楼盘名称郊景湖花园搞(邪新城市中心区辞四环路景湖花愈园射)炎物业类型赔及规模刑2泪0胸多栋多层洋房僵和铺50痒0求多栋单体别墅司组成，占地近某千亩。滔建筑风格型及户型拒围合式分布，情别墅一圈一圈毕由花园中心向时外分布，最外廉层由小高层围尝合。建筑风格恢特点不突出，械别墅面玉积鹰31炮6佳——放41且0栽平方米类，户型四房到终六房虾。拦钻花园洋房以三动房和四房的大奴平面为主。蛮会所福会所为独立式倍多层建筑，设缺施有：羽毛球孔、泳池、桌球顾、网球、壁球翁、健身室、西胶餐厅、茶厅、掠阅览室、康乐炒室、商务中心便、。忙园林啄以人工湖为主浅题，无背景概耗念支撑，绿化尸较简单。没有播形成鲜明的特拔点。苦交楼标准剥清水房。水电盯和信息接口均恶已到位，公共业部分装修由发沫展商完成。户垃外门及窗已到粪位。民物业管理乡物业顾问是深默圳市长城物业漠，由新世纪豪赌园物业管理有掌限公司管理，蜘智能化系统（出光纤信息网、证红外线防越系溪统、三表自动萌抄送系统、一绩卡通门禁系统遣、闭路监控、蚀智能停车管理伍、厨房报警系弦统）辈销售卖点躲广告酸语程“洋世纪豪园、聚卸龙天缠下差”梁深获本地高收液入阶层的认同锁。形成东莞成航功人士聚集地惨。隶销售实现渠瞄准市场空白用，进入市场时滨机较好。别墅众规模大，形成亮本地成功人士稿的聚集地，品拾质社区形成，番带动多层洋房话的销售。绸东莞市勿区树200腿1丢年现售楼盘调累查表以（戴7幅）吐楼盘名称促愉景谨3积花园凉(谨东城区迎宾大海道衬)织物业类型摇及规模舞少数多层洋房珍和踩30坡0秘多栋单体别墅阻组成凯建筑风格滚及户型鄙组团式，无特丸色，别墅面积援均在蔬40刺0木平方米吹以上。营会所令会所为独立式择多层建筑，设劲施有：羽毛球骂、泳池、桌球巾、网球、壁球梳、健身室、西刑餐厅、卡销拉金O裙K软、阅览室、康立乐室。候园林刊依托高尔夫和往虎英湖的自然逢景观资源，花路园基本没有园坐林配置。桥交楼标准含清水房。水电年和信息接口均贝已到位，公共千部分装修由发碍展商完成。户白外门及窗已到短位。涝物业管理坛物业由东莞市棋愉景花园物业法管理有限公司脸管理，智能化导系统（红外线单防越系统、闭古路监控）恼销售卖点匀位处高档物业劝区和优异的景伴观资源。欠销售实现辛瞄准市场空白肝，进入市场时桌机较好。别墅机规模大，具备畏修建高