上海某房地产开发作业指导书

房地产开发作业指导书试行稿上海XX（集团）公司目录1.土地投标（商务）42.土地投标（技术）63.土地状况调研84.编制可行性研究报告105.建立公共建筑和住宅小区资料库146.建立优秀设计师信息库157.编制设计任务书168.建筑方案招标199.规划方案报审2210.申报计划立项2411.申办《建设用地规划许可证》2512.编制房地产开发流程计划2613.双代号座标网络计划（房地产开发企业项目管理通用范例）3014.设计委托3115.建筑设计优化33列16.冈日照分析报告兆的编制和报毛送获灶针饼稻躲睡中36遣17.吼编制营销策划废书送捏泳徒惑羞枕店征味38苹18.并选择和确定营隔销代晴理卵取填卖航笑颂篇棉40钻19.错召开扩初设计俊审批区会姥荣梳谈视直康债惕42蛮20性.熟扩初设计送悟审究馅号座冒勉锤袭点鬼43盈21.猜委托现场地质让勘还探难山贝奉竹既校叮锐4闯6诵22.使结构设计优判化饱脑乳遍飞章地辣苏弦49启23.欲三通一平跟踪题管括理眨粉怨谣万牧占抱叉5员1霞24.店土地接劳管测固俘悔目液单部元歪残52爪25.毁工程报立建睡眠授子末铁冰改著庄蜓54爱26.键申办《建设工惨程规划许可证钻》蝇佩悉凡肌怎婚葱56纠27.葛工程安全质量贞报棉监战甜墓乘成扁摩疫破5背8孝28.岸申领《施工许雾可证清》罩内蒙迟煮孟葡革克60痕29.斗投资监理委偿托修哑划昼该滴起蛾牺展62恶30糕.问施工总承包招早标僚复韵京软赠纷苹太牲64衔31.隙现场管理台源帐滋吵察愿闯册董铜织超68拉32.潮图纸管疫理超振悬渣稍牛委队醉随磨芹70陡33.筋施工日睬记健售维略椒割墨肥痒掀壮71援34.熊编制会议纪等要叼默率榜全颂朽治便落72稠35.微施工图内狡审兰珠替轿坝耻勺劣象精73酱36.离施工图设计交传底远六但扭侮封材瓣肚指75仅37.唯临水、临电配倘套糕登扒已挽烦唱封注喂77兼38.淋申办开工复验淹红料线船混连粱饲走厨坟烫79药39.塘施工技术方案幸优灯化学接佳螺疮键怨偷奉81育40我.牌委托勘割丈哄才裙店闻迫完虑牌愚精83逢41.研楼书及宣传资毅料制怒作诊住干糊检琴帅因85昆42.场选择首届物业膜管理单垂位糊漏固咸贝时昂丧86腰4狸3录.板申办《预售许恒可证薄》减匙仅长符尝岗抗制88蛾44.咽组织房展么会潮晃午羊淘羡狸伶换陵故90深45其.沿商品房销售合霉同的网上备案投和登互记沈91婶46蜘.将商品房定金合真同的网上备紫案悼93前47.竿编制工程预谁算敞启贱临粪秘障循物溪94门48.贪编制项目计划拔书慢拴装耕太惜睡抄牛臭96旺49.梢审核验工月折报傲强节蛇液蹲锤眼光忌98钥50.温工程拨裳款派唱跃锦柏院坚蹲备及1闯00厦51.蜡甲方采跌购性棒拌逆晌闻追驾栋辣1呼02管52.搭施工安全管聋理荐绍除强享冰籍护葛相105笼53.肿施工安全巡服视达轮估伤箱创奏顿在108洲54.钞施工图修裹改承展狸挺恶秤接浸谋危110茫55.牺工程例腾会腐背柴旋馅巾俘短旅项渐112雹56.禽现场签碰证守凉丈间溉胁拖持读脊114命57.脊工程质量事故宣处笔理盘折衰鞋读蛇利页秃116浙58.突索头赔材糊锄朴亏喷盒汪恐磨浸118妥59.绪样板引路和封卧样验恩收星夹继嫩胡跑粘财122残60昆.始隐蔽工程验收妙（土建产）山授源勿蔑束赞凳124任61锻.虾隐蔽工程验收斧程序（安装译）老罢元杀巷断艇丙126触62.廉竣工备案制验支收搏标类两佩决助靠眠128奏63.艺公建配废套鹊龄糟括纸聪省洽详茎酷133馒64.霸供电配款套彩尿愈骤蛋顾瓶曲伟拢135绍65.童供水配逗套关萌吹绒嫂量抛凡粪农139终66.形排水配纳套季磁察伟粥市猎危哗全142玉67.涝消防配雕套称式女尝插检少历滚夺144舰68.盐燃气配敏套狭夏延焦垒醒颂灯轻陡147缸69.浸环卫配抖套悄铜岩夕堂树卵臂谣愿149废70牢.敢卫生防疫报萌批补毛帅尽雷月定昌奥151先71.粥通信配区套脆魂可砍驴忽神角狐惯153竞72宪.混有线电视配套威工粗程咳颠僻毯寒虚效系155希73.后绿化配付套健橡双壁求先舱样秒帝157衫74.农邮政配套墙159移75.红安全技术防范肥配套猜16潮0柄76.枪门牌报批垮16需2悲77.惧申下办炸“疑使用粘土夕砖蔑”拖核定赏锤163楼78.暑结建映民防工程芽建设管理贴1颠64突79.陷工程竣工档案积编制验收和报飞送拉白168痒80搁.打申办规划验收落方172六81哭.膜公司内部验收述昌174容82赵.角申办入户许可合证串175卧83.较申钉办大产兽证腐坑式度华绘菊寨吃177欲84.录编制工程决算较躬179医85.酸物业移交和接宇管释袖旬阵来骗宫盖丧棵181戏86.虎预售商品房的羽物业交付丑183凤87.招代办小产证肢18撕5垒88.精项目总结扎狡186维89.思项目资金管理巨有188贷90.肥项目贷竿款雪灵寺晨竭肺养逢千妖魔190勾91掀.梳项目经济效益陆测评馒19梯2偿92.远成本管理第戴铺武犹陷用戒球轨吴194港93.控成本核算料申烛含陷甜沃决哀谁波201浓94.蛛课题组研究成颂果报告摘蓄要疫妹转型乱与其义20诸6子95.惧课题组研究成衣果评审意粪见衡葛选桂死滤倡加肆209引土地投标顾(棉商久务缴)1．作业目的慧土地投标分为惕商务标和技术烟标两大部分。骄其中商务标包想括投标报价、惕开发企业资质命、企业简介、愈从业业绩、银短行资信、可行解性报告等内容宏。由于商务标禁在整个投标评库分系统中所占猜的比重往往蛛达瞧70估%亿左右，因此能身否编制好商务阀标是投标成败互的关键。2．作业依据屿政府土地管理米部门发布的土掘地公开招投标斗信息，公司年尽度开发计划，刊地区地形图。条3状.顿决策岗幅位箩旅构总经理：药负责土地投标歼书（商务）的秃批准和签发。开主管岗位总叼经济师贴：胶陈负责投标书的泻最后通稿，向务总经理和董事桨长汇报并商量摇决定投标报价裕。谦协管岗位总会页计师：带对财务部提供吉信息资料的真余实性负责，对物筹资方案的可宏靠性负责。汉证上主办岗位土毅地开发烧：差负责向各相关猾岗位提出投标拜书所需信息资客料收集的具体慌要求，并负责石按时汇总，编拆制商务标的标远书，校核商务披标和技术标的慰连贯性和一致皮性。仿协办岗位营销恩策划，成本控载制，成本核算珠，融资会计：绪按土地开发岗染位的要求，按浙时提供书面的己资料信息，并野对其的真实性丰和客观性负责贵。醒4躲.蓝紧前工作条件胖获得土地招标像文件和相关技茅术指标要求。5.作业描述拿5.1基电组织现场踏勘调由总经济师召拣集，本主办岗筹位组织，由建毕筑师，各协办座岗位参加（详矩见作业指导书亮《土地状况调浸查》）。其中辨营销策划重点摧对现时周边市售场情况进行详离细调查，完成绸市场分析、市违场预测，以及莲未来开发项目访的产品定位（刑总经济师认为淘有必要时，市饥场调研业务可雅安排营销策划身岗位委托专业籍咨询公司进行己）。土地开发式重点对地块及惰四周一定范围写内的道路交通品、建筑朝向、弊市政及公建配盈套状况、城市践建设规划等情植况进行详细调疤查，初步确定未规划设计方案槽的技术指标。皇5.2泽舌投标准备会议房总经济师召集讯上述所有岗位微举行投标准备周会议，按投标尘期限制订工作李计划并布置任问务，各岗位明舱确责任、分工蒸，在限定期限吊内把编写的文哪件经本部门主毫管审核后汇总柱到本主办岗位冷。本主办岗位笑应参加招标地丛块的答疑会，抢做好详细记录锹。睛5.3喝孤各岗位责任和汤分工膝营销策划：务负责编制可行滚性报告。根据释周边市场情况鸭进行市场需求征预测和平均售讯价预测；研究若客户和产品的戚定位，据此对求规划方案（技副术标）提出设削计要求；提交臂初步营销方案炊、销售成本和滚资金回笼计划奥。私土地开发：枝向各负责部门牙催办其部门和式岗位负责提交斑的投标文件资两料，按照招标缝文件规定的格阻式编制商务标鲜。闸负责汇总项目文总投资和预期辆收益，编制项螺目开发经济测潜算书，测估本吧公司的投标报违价范围，并对壤土地投标价格惯作敏感性分析科。剃通过各种途径荐了解竞标对手听的情况，收集冈与该土地招投辫标有关的各项完信息，及时反扰馈给各负责部设门。桨向土建设计管铺理岗位催办技奖术标。裂成本控制：钩负责编制现场拍建设成本。庭成本核算：稠负责编制内部钥管理成本和税吐费。痕融资会计：扔负责提供有关龄银行资信（信盛誉等级、存款礼证明）等方面艳的文字材料。配公司办公室：环负责提供有关穗开发企业资质鄙级别、净资产规等资质方面的效文字内容，近宿两年开发量、叠近三年综合素泉质等从业业绩揭方面的文字内滤容；负责投标备文件封面、封师底和内容排版旦的设计，印刷卸和装订；负责还各类需提交的撑投标文件的盖衡章、存档。列总经济师：点审阅土地开发央岗位整理提交琴的投标文件并未组织修改。在麦向总经理和董伴事会汇报和商旨讨后于投标前徒一天签定最终洪投标报价，密奖封文件。拘5.4辆投标（商务标趟）文件内容：饰投标申请表；键投标书；投标繁文件目录、提除要；投标保证鹿金；企业资质治证明、从业业侧绩等资料；法草定代表人证明箭及身份证复印凡件；参加当日付投标人员的授凡权委托书；可柔行性研究报告当等。挨投标文件应留料有备份，以便盏投标应急使用编和公司存档。绵5.5赚参加投标：尺投标授权委托表人（通常即为屈本主办岗位）牙应参加当日的推开标，开标当黑日将投标文件司装入指定文件津袋，骑缝盖章具，投入土地招尼投标现场指定晴的投标箱。篮投标当日现场椒应备有应急的妨通讯和交通工叮具。被委托人铅必须密切关注桥评标过程，及喝时向上级领导鲁汇报。微5.丝6师投标工作全过成程的保密纪律贤：钻5.6.慰1唇肉所有参与投标骄的岗位人员，腊其个人电脑必迹须设置开机密蔑码，收集和编陵写的文件资料拦必须集中在一系个目录内并设健置加密。缸5.6规.2匠文件资料向本恒主办岗位汇总糖时应通过内部沾局域网传送，麦未经授权不准挥打印和复制。楼伶各岗位对自用超电脑内的投标棚信息承担保密君责任，总经济池师对最终报价猜承担保密责任餐。挠土地投标（技蚊术）1.作业目的觉土地投标的技卷术标部分即为寇征集规划设计晚方案，是土地油投标书的主要问组成部分。也抖可作为中标后话甲方深化设计拒任务书的基础餐。2.作业依据抚从政府土地管屑理部门取得的观土地开发招标主书。才决策岗傅位躁的处总经理：浆负责土地投标亏书（技术）的笔批准和签发。微主管岗位总不建筑师：丘布置本作业任廉务，主持内部榴评选会议，向脏总经理推荐首馋选方案。兴主办岗弹位倚铜土建靠设计管理：黎按时完成以下私作业描述中各吊节点作业。霸4艺．紧前工作条却件认已获悉政府公搜布的土地公开服招标信息，并惹已办理了投标廊申请手续，取逼得地块的规划卵参数。有5棵．掀衡作业描述般5.1峰钞编制工作进度仰计划义因为投标期限宁往往都很紧张奔，工作量又十辽分巨大，而且愤绝对不容许延吓误时间，所以盯必须从公司决氏定参加投标时岔起，本主办岗友位就应立即与船土地开发岗位质一起启石动注“筛土地投幕标殊”稿工作程序，确里定其中各事件此的分工和工作闷截止期限，注告意进度计划应概比投标截止日理期提担早怀1努至雄2朋天，留有一定燕的时间余地。叹5.2具显委托概念方案丛设计垦主办岗位按照述项目的规模和辅特点从优秀设毙计师信息库中锯选记择仗2悉至燕3然名分属不同设贪计单位的合适句人选，并通过前选中的设计师邮与其注册的设种计单位联系委蚂托设计事宜。蜘向设计师提供毙地形图复印件掩和规划指标各竟一份，并在限愿定完成的截止放时限前收齐各秆人的设计资料烘。杯5.3寿荡编写设计任务价书草稿学详见作业指导拜书《编制设计撑任务书》。此盟项作业应在概腥念方案设计阶冤段内同时完成宅，其中主要内步容应尽早与设婚计单位沟通。芝5.桶4枪概念方案的设看计成果粒必须严格遵照倘招标文件中的蹲规划成果要求盈和文本格式。辈通常的要求为写：夸疯规划设计成果猜：牙A撤3选文本格式的规盼划说明书和图岭纸，与投标文大件综合装订成忧册。间隆规划内容与深魂度徒规划说明书：牌包括现状条件虾分析，规划总甜体构思，规划客总体布局，主姻要空间组织和森景观特色，道嘉路绿化设计，缸主要市政设施祸综合考虑；用怕地平衡表，主宿要技术经济指更标（总用地面怒积、总建筑面柜积、住宅建筑挂面积、公建建志筑面积、容积症率、建筑密度莲、绿地率、集阿中绿地率等）歼。还可根据方血案构思的特点作建议画龙点睛星的物业名称。宗规划总平面图帐：包括小区住孩宅建筑布局、熊公建与市政设雷施设置、建筑抖层数、建筑间为距、绿化布局毫（集中绿地面艳积）、道路布柱局、停车泊位蠢数量（停车库爸面积）、周边衫情况反映、比附例尺、指北针州、日照分析等樱。沉小区公建设施宫：应按土地招挑标书相关要求躁配置，招标书盐中未提及则在走出让范围内按诉《城市居住区员公共服务设施见设置标准》土（悠DGJ08-樱55-200岗2/J101忆89-200获2羊）要求为小区宋配置亮。激蛾表达规划设计项意图的效果图遍：如总体鸟瞰抛图，总体景观岛效果，建筑单丝体效果图等。爽5.5俊鞭内部评选哪迹谷一侯方案资料违收全，本主办僵岗位立即组织彼内部评选，会辅议由总建筑师果主持，由本主辣办岗位组织会煎务，包括确定仅参会人员名单皱（以本公司和汤本系统的营销孙策划为主），绝分发会议通知轨，落实设计师烂介绍方案思路忠。由总建筑师误确定首选方案催后，报总经理许批准。位5.券6屈签订设计咨询却合同休与内部批准方您案的设计单位验签订设计咨询栋合同，如是格焰式化合同，应颈在专项说明中姨补充保密责任院和知识产权归翅属等条款。如努对方提出要求填，还可承诺同难意将对方作为绵甲方推荐单位此参加规划方案而招投标。鹅5.7侧浩内部审核招柜音本主办岗位对喝批准方案再次籍仔细核对是否夜符合土地招标句书的要求，包吓括规划参数，砌匿名要求，方毅案的完整性，走图纸和模型的霜一致性等。发盒现问题必须限冤定设计师在投贵标截止日期前砖修改完成，如疫时间尚许可，需应把内部评议州的优化意见与饲设计单位沟通促，由设计单位筐酌情修改。彼5.8矿胡资料移交碑在投标截止日永期之前把装帧看成册的方案移灶交土地开发岗赚位，作为技术输标并入土地投致标文件。租5.9宜永保密责任贱本主办岗位承冒担投标方案的鼓保密责任。过填程中的往来文件件和方案成果抱均需妥善保密真保管，复印资纸料的分发应严牧格登记并加盖晴密级印戳，无丧保留价值的资捞料随时粉碎销碎毁，严禁向无疼关人员透露投佩标方案的内容扯。一旦查实有助泄密现象，不抖管是否中标，蔬均要追究本主督办岗位的责任誉。土地状况调研1.作业目的恨取得直观的地涛块信息，为决抱定是否参加投锅标和编制土地丹投标书作好前爪期资料准备。2.作业依据宁公司年度开发动计划，土地招称标书，地区地刘形图，地区管农线图。鸡3柔.惹主管岗位拼总经济师：芹熟悉现场内外时环境情况，纠摄正调研报告中昼的错误。租鬼赌协管岗位仁总建筑师，总联工程师栗：熟悉现场内著外环境情况及稿地质情况。凳主办岗位私土地开发：亡负责现场调研槽的组织工作，似编制调研报告晨。尖协办岗位惩营销策划：幕熟悉现场内外芒环境情况。通4烈.满紧前工作条件帐已获取相关土树地将要招标的闯信息。5．作业要求蚀5祝.1补踏勘现场需要念组织多次，每嗓次踏勘的重点果有所不同，本甘岗位可根据需亭要组织不同的县专业人员，从求以下内容中选挪择调研项目。膛5.2置踏勘现场必须陈编制调研报告泊，形式为摄影乳照片和文字说欲明组成，可以钻是纸质照相簿缓，也可以写是朗co广d拜电子相册文件魄。报告经多次吗踏勘得到不断施补充直至包含越以下全部内容饭，在建筑方案柄招投标结束之喊前整理完成。锄5.3披本作业形成的柜调研报告的编严制质量接受总董经济师的检查饿和评价。霞6结．作业描述：沟6.1软调研窃外部环境：挑生活环境：包货括地理位置、迫周边商业、教语卫、公交、娱炊乐设置等布局茂情况。评估是参否有拾遗补缺崭的需要甚至创偿建特色街区的蚕可能。座能源环境：包肿括供电，供水枣，供燃气等能翅源容量现状和按与本地块最理梦想的接口位置渗。寺市政环境：包捞括周边道路级商别，有否拓路蔽计划；雨水和若排污管径，有剑否改造计划，哲与本地块最理撞想的接口位置接。辉毁建筑环境：特亲别注意地块南俊北两侧原有建鼻筑的用途性质赖、层数、总高澡度等是否存在享日照的相互影亦响。周边建筑成的风格，色彩服，档次标准。犯对贴近规划红彩线的区外建筑至还需调查其建贫造年代，结构伙稳固状况，是僻否是政府命名稼的保护性建筑增。鹊地质水文环境访：了解地块地蜘貌的历史变迁该，是否有淹涝蹈的历史记载，婆是否存在高成森本的地基处理史可能性。以6.2梨调研单内部环境：序地面障碍物：性动拆迁进展情房况或场地平整桌情况，有否需忘要保留的大树绿、古树、水面营、建筑。如地践形图上没有标肥记的应补上。烘由对于基本平坦悬的地块须粗估废场地现状与周柱边主要道路的吵标高差。对于瞒坡地起伏的地选块须向当地测衔绘部门申领标姥有等高线的地帜形图。篇侧空中障碍物：逼有否途经和穿海越本地块的架犬空线路，如地稍形图上没有标土记的应补上。午夕地下障碍物：着对照地区管线首图，核实地块燕内有否需要搬仁迁或改道的管室线。狼贱本小区比较理卧想的出入口位于置。办对于流经本地洁块的河流，须阀了解其上游的连水质和下游的代通畅程度，常独年的水位，打坐听有没有淹涝聋的历史纪录。瓦编制可行性研乱究报告1.作业目的诞项目可行性研侨究按时间和要各求的不同分为挽初步可行性研秆究和深度可行膊性研究。项目式初步可行性研脚究是获取开发执土地前最重要剑的技术性工作起之一，是投资聚者进行投资决死策的主要依据傅。在土地使用上权正式获取后越，项目开发者蹄还需进行更为静详尽的深度可震行性研究，为胡随后的项目方崖案设计提供依傲据。过去计划溉经济体制下的纸项目可行性研侄究报告在某种路意义上只是投高资决策层既定静意志的体现，衡然而在现时市仁场经济条件下插，项目可行性耽研究报告必须尺真正体现市场巧的趋势，遵循押市场规律，反网映市场现实，遇为项目的投资耐寻找到真正的朵可行之路。2.作业要求同为保证可行性匹研究报告的质牲量，应切实作身好编制前的准甲备工作，占有喘充分信息资料非，进行科学分笛析比选论证，探做到编制依据膀可靠、结构内敏容完整、文本浆格式规范、附皱表附件齐全。辈报告的表述形流式尽可能数字垫化、图表化，捎报告深度能满居足投资决策和糕编制初步设计撑方案的需要。践3.盆主管岗啄位暂呜遭总经济师：皂组建工作小组千，批准工作计早划，组织优化膀和修改报告，律审定报告。剖阵盾协管岗闯位坝出炼总建筑师，总枪工程师，总会洁计师：映审阅相关专业款的章节，提出府优化修改意见歪，协助总经济列师把关。苍主办岗早位兄它缎营销策划：拔制订工作计划的，分配任务，泊汇总编辑，优街化修改督办。管协办岗位：工干作小组成员：炉按各自的专业炼或专长分头进劲行调查研究和怪编写报告章节滋，并根据总经也济师的意见优榴化修改。愿4.芝紧前工作条件陡初步可行性研坡究：已进行市核场调研和现场押调查，已取得却相关土地技术敞指标；聪深度可行性研陕究：已获得土拍地使用权，已豪有明确的地区酸控制性详规和僻相关的经济技僚术指标。5.作业描述骂5极.1鹰总经济师组建甜工作小组，成郑员主要来自公幕司内部各业务盼部门，并基本照固定。有特殊勉要求的可聘请垫社会专业人员知参加。鞭5.2紫丘本主办岗位顾制订工作计划缘，明确可行性亩研究工作的范佩围，重点，深每度，报告提纲走，章节分工，略进度安排，费三用预算等。工车作计划报总经对济师批准后，效布置安排落实渗。像5.3原较各成员按照专诊业分工调查研劫究收集资料，托必要时再次交进行实地调查词和市场调查。烂5.4习想小组集体讨论公，议题为：蛙市场研究。寿包括分析市场脸信息，市场动功态和政策导向炮等。史项目分析和项建目建议。对项摸目本体进行研度判，分析项目展优劣势，并进风行项目的市场示预测；提出项敏目的建设规模抚、产品定位、躺规划方案、进慈度计划以及资贯金筹措方案等基，方案经比愉较论证优化后割，提出推荐方镰案。培经济技术评价刘。对推荐方案懒进行财务评价兆及风险分析，去以判别项目的寇经济可行性和乔抗风险能力。鼠当有关评价指熔标结论不足以超支持项目方案础成立时，可对抖原设计方案进络行调整或重新哗设计。折5.5宫洪编写研究报告晋。弓经过技术经济延论证和优化之间后，各成员分楼工编写章节，陆由本主办岗位瞒协调综合汇总吩，编制报告初哨稿。经总经济丹师批阅意见后可，修改完善，烛形成正式报告字。党5.6久初步可行性研洁究报告内容：市场分析仓.1拼整体市场分析比全市及各主要债分区的市场总叙供应量和总需食求量；激全市及各主要够分区项目年度钓新开工面积、漆竣工面积、销堆售面积、存量霉面积、平均空计置率。鸭5.6.卷1照.屯2互细分市场分析再物业类型、楼肌盘名称、位置吹、占地面积、鸦总建筑面积；国总户数、户型寄及面积、楼高细、售漏价爽/亦租金；透开工时间、预昆计竣工时间；光投资掀商症/麻开发商、承建贪商、规划建筑伏设计公司、租恢售代理公司、染广告公司。法规政策分析神开发建设法规刃、专业服务法枯规；制规划设计导向肠，城市建设信词息；架其他经济信息顺及政策指引。项目分析划5.6.烫3屋.缴1齐项目基本情况享地块位置、四尾至、规划指标监（总占地面积赶、建设用地面善积、总建筑面单积、用地性质扔、容积率、绿监化率、建筑密辅度、建筑高度冷、商米业顽/智居龄住表/妹办公及其他功续能面积要求、刊车位数、主要倾出入口等）。眼5.6.某3早.体2军项目周边情况星主要道路、景聋观（河流、山锈峦、人文建筑喜、旅游景点等岗）、配套设施乳情况（商业、妈娱乐、教育、等医疗、公交、蒙邮电、银行等暗）。跨.3超项目优劣势分宜析蝶（净SWO星T酷分析）娃项目竞争情况计（现笋时哑/锦潜在竞争对手牵）、优势竹（堆S真）、劣势瞧（谈W膛）、威胁欢（雪O粥）、机会盖（龟T壶）。钻.4丑项目发展前景柄预测狡市场前景、价遮格走势、项目羊切入点等。源项目开发建议韵与评价罚.1殊项目主要定位凉市场定位（市朵场形象、主题尚品牌）；表客户定位（主颂要客户对象）愁；唯价格定位（均盟价、最低价、捷最高价）。各项目开发规模蓄和产品类型稿整体开炎发卖/蓄分期开发、产拾品类型（商顾业李/涉居叹住剧/废办洞公嫂/涌其他）。妥项目规划及建唱筑构想喉建筑风格、建醋筑栋数、楼宇苍高度、主要户枕型、分户建筑京面积；蜜小区总体规划筋布局、景观绿现化、车位安排品、会所等附属特设施。项目开发进度帆总体进度要求总、分阶段进度蛙要求。项目财务分析承建筑总成本、佣市场总价值（惑销售收入、租灭赁经营价值）技、净利润、项蛛目净现值、成爬本利润率、投孙资收益率、财嫌务内部收益率晃、投资回收期妇等。袜项目风险分析时与敏感性分析重风险分析、主片要指标的敏感露性分析。医项目研究结论普和建议。沟附件仓（包括酸附图和附表）锹。缠5.7咱深度可行性研染究报告内容：总论没项目开发背景馅，建设规模与株目标，预计的赤项目总投入及垂效益情况等主公要技术经济指版标。项目区位分析保项目地形、地伤貌、地质条件扎，周边建筑物曲与环境条件，瞒城市规划或区属域性规划要求变，交通条件，只公共配套设施圾等。产品供需分析铸市场现状调查业，市场供求预缺测和价格预测设，风险分析。建筑方案选择释建筑设计指导垮思想与原则，牺项目总体规划灰方案，建筑方患案比选。项目实施进度跳建设工期，实睁施进度表（或霞横线图）。市投资估算与资牺金筹措小建设总投资估沉算，资本金筹承措，债务资金击筹措，融资方摔案分析。财务评价室财务评价基础阵数据与参数选钳取，销售收入真与成本费用估丝算，财务评价达指标，盈利能洪力分析，偿债羽能力分析，不墓确定性分析，属财务评价结论寇。风险分析建项目主要风险绸识别，风险程拒度分析，防范推风险对策。结论与建议附表葱投资估算表，哗项目投入资金缴估算汇总表，饺主要单项工程怖投资估算表，厅分年度投资计党划表；财务评夜价报表（包括貌营业收入及营封业税金估算表丽，总成本费用阴估算表，财务继现金流量表，查利润及利润分捧配表，借款偿摇还计划表）。附图泳片区控制性详刃规，宗地图，鹊管线图，总平炮面方案等。沾5.7枝.12浴附件际土地出让合同序、项目建议书吴（或初步可行寸性研究报告）怒的批复文件、破规划管理部门课对规划方案的诱批复文件。宅建立公共建筑奴和住宅小区资选料库1.作业目的馋为充分了解房丸地产开发的现衫状和发展趋势扬，为提高本岗晒位设计管理的峰专业水平，吸鸽收和借鉴同行律业的宝贵经验罢和成功案例，砌提供大量的直榨观信息。在收玩集和制作的过插程中，本岗位仙的思路得以拓婆展，视野得以铅宽广，分析判极断能力得以提吨高。奏2排.铁主管岗凡位摧删亲总建筑师：趋负责本作业工贤作质量的检查那和评价。商主办岗位设垃计管理：尾负责按以下作洋业描述，持之社以恒地做好资边料库的信息收掠集和使用。旋协办岗位营乐销策划：串将业务接触或超房展会上收集椅的图片资料提创供给主办岗位困。3．作业设备骡本岗位须配备仍电脑、数码相赌机、扫描仪等睬办公设备。4.作业要求然4.1嗓制作电子相册踪，随时补充，螺不断积累。居4.2绩载入公司局域词网共享平台，界供公司其他业邻务人员调用。咬4.3竟本作业的工作票质量接受总建稼筑师的检查和脚评价。5.作业描述罪5.1禾资料收集途径冷售楼处，房展弦会，画册刊物额，城建档案馆纯，实景拍摄，到网上下载，国杜内外考察。邮5.2蜂电子相册制作想方法彩按以下分类制健成分册：独立功别墅，联排别雷墅，多层住宅削，高层住宅，烟办公楼，商场匹，会所，小品私雕塑，优秀历趟史建筑，优秀丑小区规划，室劳内装修。哑每幢建筑须包沟括立面效果图凡、平面布置图慎及地址、建筑宣名称、建成年还份、设计单位街、疏简要评论等说蒸明怠。平凡纸质的图片重或相片需经过闻扫描制成逃jpg抓或任tif灶文件，然后插凶入电子相册。耻于来自数码相机令和网页的图像啄可直接插入电疫子相册。冤尊说明和评论文矩字可以文本框占形式插入页面饱的下方或右侧俊，建筑名称可虎以美术标题的话形式插入页面升合适的部位。帜建立优秀设计想师信息库1.作业目的脑人的因素是最蔑关键和主要的退，优秀的设计晴成果来源于具邀备创新精神，芒具备职业道德养，具备精湛技长术的设计师，惠为了使每个项斯目都能有针对羊性地得到合适揉的设计师设计唇，需要收集和摄积累来自各种欣渠道的信息，愁建立动态的优馅秀设计师的信看息库。这是公待司的一项日常侍的，基本的信拆息管理工作。居2往.畜主管岗践位端狭牛总建筑师：催负责本作业工闸作质量的检查锈和评价，批准闲进入首选信息盈库的名单。席主办岗位奔设计管理：大负责按以下作习业要求和描述页，持之以恒地煎做好信息库的践建立和使用。3.作业要求水3.1蚀分首选信息库槽和备用信息库雹两类。首选信砌息库始终保顽持瓶2塘0铸名左右，因淘沸汰引起的缺额县从备用库内补抬充。塔3.2麻信息库以电子撤相册的格式制动作和调用。股3.3样要求本岗位与聚首选库的设计革师们保持经常融性的业务上的必和感情上的联周系，了解他们当近期的设计活赢动内容，也包虎括上门请教咨销询，协助他们再解决公司范围赏内能够提供的酷各种帮助，采雾取不同的途径隙表达公司对他谦们的关爱，必仗要时可向总建副筑师申请经费禾。4．作业描述咸4.1雄收集资料：本皇岗位应把参加模各种房展会当顶作自己的业务凶工作，关心媒臣体对各种优秀未建筑的评论，畏注意各种优秀何建筑和设计师钻的评比活动，判查阅新出版的鞠建筑刊物和书凉籍，经常性地哲到网上收索，拐从各种途径收敢集优秀设计师橡个人信息和他蚂们的作品样本曲。宪4.2裤制作方法：一品人一个文件目押录，每个文件恭的首页是个人良信息资料，其匀余是代表作品陪的数码照片，倒图片的扫描件幸等。林4婆.3特个人资料以表候格形式制作，态其中信息如一岸时没条件填齐寿，可以陆续补哥充。溪4.4锁总表格形式由主劝办岗位自行设扬计，但至少应扩包含以下信息蕉：姓名、性别心、出生厨年矿‘义目前的注册单赚位和注册等级跟、职称职务、误荣誉称号、工差作经历、擅长脉专业、业余爱辣好、性格特征芬、公关途径、犹代表性作品和差论著等。清编制设计任务厘书1.作业目的仔不管采取哪种闷方式委托设计两，设计任务书田都是表达着开疲发单位针对具罚体开发项目的计开发理念和品列牌意识。设计妖任务书也是设浸计单位最主要诚的设计依据。须一份宏观概念岁清晰，细部要记求朦胧，指标饱体系适宜的设杏计任务书必定亮会触发设计人膨员的创作灵感晋和创新意识，换避免大量的徒毒劳无益的返工独和修改，加快售深化和优化的皮过程。成功的勾设计作品往往马起始于一份既添要求明确又有师广阔创作空间伤的设计任务书我。2.作业依据森市场调研报告鄙，土地状况调隙研报告和选址铸意见书批复。律3红.绸决策岗复位待趋总经理：紫负责扑最后审查和签女发。浸主管岗话位谅痰总建筑师：铁拟定设计任务融书提纲，提出胃修改意见，批坛准设计任务书嫌。命协管岗兵位叨专总经济师，总蔬工程师叨：从会签草稿，提庙出修改意见。唱主办岗位猪设计管理：饿起草设计任务话书，并依照总珍经济师和总建嗓筑师的意见修燕改。幅协办岗荒位流勺益营销策划：卖提供市场调研哨报告，和主办行岗位研究讨论俭市场定位和设尽计指标。陷4笑.厕紧前工作条件昨：祥市场调研完成乞，已按土地招强标方式取得土杆地使用权。5.作业描述筹5叛.老1狭介绍现场地理野情况，包括地仍址、面积、界去址、地形、地梯貌、需避让的就建筑、构作物茧、河流、名贵吸树木等。卡5扒.脸2议介绍场外的环葬境情况，包括提道路河流、周响边建筑的体量条和高度、用途叫和风貌、人文超景观等。掌5吃.浆3忽分阶段实施滚肺动开发的大至亿区域范围。液5番.4染规划和建筑风复貌趋向（只宜笨粗分为传统为员主和现代为主盯两种）。巩5.5组市场定位：包俗括建筑标准档矮次的定位和客亩户类型的定向峡。制5腹.坚6罗规划设计控制嘱指标，包括综敏合容积率、各掠种用途建筑的搜比例、建筑覆贱盖率、建筑限美高、绿化率、温集中绿化率等煤。砍5吩.颗7双住宅设计指标春：包括户型面巧积控制范围，邪大中小户型的虑比例，车辆泊诵位与户数的比值例等。亩5毁.约8雄公共建筑设计画指标：包括建播筑占地和高度非的控制范围，车功能，经营方泊式，服务范围伯等。细5蔬.9倦样板区，样板溪房，售楼处的贱设计要求：包助括区域位置、创展示要求、临啊时的还是永久继性的等。盟5狮.型10按设计深度要求技：分概念性方态案设计，建筑吸方案设计和初条步方案（即扩酿初）设计三种朴。注明除符合猴规范规定的深乞度外有何特殊置的设计深度要滋求。秧5昆.伍11兆作品表达方式的：明确各个阶盖段应该提交的肃成果，包括文标本、模型、展矛板、电子文件捐等形式及规格驻。株5.别12核完成期限：注学意尽量给于充看足的时间，一加般情况下不得筝少于行30~40浮个工作日，催旺得太急，方案质构思和制作质门量肯定大打折著扣。许6陶.驶设计任务书的滩跟踪补充妇6指.1刮在设计过程中恳，甲方可以对望设计任务书作馅书面补充，但杀如引起设计返窝工，甲方应实封事求是地给以警经济补偿和延拾长设计时限。垃6皱.2父当设计进入扩菜初阶段时，甲喷方应重新审视塑原来的设计任群务书，按照建挎筑方案的审批坏意见，同时吸涂取会审专家的停优化建议，补课充完善设计任斗务书，重新递抚交设计单位。拍7登.柿设计任务书应丰附以下附件州7巧.1燥当地规划部门姥出具的规划选洗址意见书。剂7葬.2首标有规划红线砖的供1眠:碍50渗0奏地形图（地处慎郊区的笑附得1:100汪0授的地形图），唐并在所有红线间拐角点处标上亲城市坐标（当搂时如无此条件遭的，必须在设向计进入扩初前欲补上）。滋8到.腹当设计任务书狂编进设计招标吃书时，部分章奖节与招标书有锄所重复，设计聪任务书相关内窑容可以简略。建筑方案招标作业目的法为了引进竞争民机制，促进技秀术进步，集思健广益地择优选愿用设计成果，项树立公司持久竟的品牌，缩短架设计周期，提凳高经济效益，督凡公司开发地早块的规划设计抚都必须进行方触案招投标。隶2也.抱作业依据：出建筑工程设计折招标投标管理融办法（中华人殖民共和国建设忧部砖200仪0份年盘第缴8圈2核号）。惕上海市建设工夕程设计招标投版标管理暂行办私法。浅上海市建设工尊程设计招标投带标管理暂行办林法实施细则。绞3丛.殖主管岗舰位转汪总建筑师姿：嫌负责招标全过客程工作，组建腐设计招标工作榆小组，推荐评驳标小组的专家销，决策前征求班总经理和董事婚长的意见。薪主办岗叮位摇惜招标工作小组喂成员：陪按照组长的指颂令缝承担招标具体绘事务。祝4问.般紧前工作条件述诸已通过拍卖或秧招投标等形式重获得土地。市踢场调研报告正葛式成文，修建盆性详细规划已牺获批准。陶5.嫁作业步骤丰（即下图）6．作业描述友本项工作可以葬委托设计招投跃标代理机构进裙行，也可以由茧本公司自行组稀织实施；可以仿公开招标，也抵可以邀请招标殊。但不管是公舱开还是邀请招俊标，都必须接喜受设计招标投盈标办公室（以垦下简称设招办芦）的全程监督蓄和管理。炭6.1塞成立招标工作烫小组练总建筑师担任壮组长，并由其过指定四名相关饰岗位上的人员脉为兼职组员，门具体分工由组识长安排。人员嚼相对稳定，以惊熟练承担公司否所有开发项目融的设计招标工渡作。更招标工作小组浮的主要工作内宪容是：论编制设计招标岗书，拟定评标指小组名单，报提设招办审批；叉接受投标人的张报名，负责资淘质审查，确定垄最终参加投标恭人名单，报设另招办备案；续发放设计招标踩书，收取投标耐保证金，组织刘投标人踏勘现古场，解释和答扇疑，接受和保伏管投标文件与章模型；左组织开标会议浓；敢对投标人的标作书、单位名称孩进行编号，并思作保密处理后健送交评标小组虚评审；邻填报建设工程麻设计招标投标同中标通知书，砌经设招办见证材后发给中标人蹲；铁办理签订设计践委托合同；耐向未中标人返葛回投标保证金英和投标书编制寨补偿金；辟向设招办缴纳傍招标管理费；熔写招标工作综花合报告，报设卸招办备案；死整理招标工作低资料，移交公馆司档案室。扯6.项2软招标登记桂向设招办填报与《上海市建设恳工程设计招标投项目登记表》袖。毅6.同3活发布信息凳待登记表批复适后，即可自行掘向社会发布招隙标信息，内容再包括：项目名心称、地点、界岸址、用地性质轻、主要设计指泛标、开发单位迁名称、开发资弃质、要求投标皮人的设计资质格、书面申请报若名的起止日期膏、报名地点、虚联系方式等。掠6.星4株编制设计招标狼书怒经组长签字后泪报设招办审批执，待批准后才忧能发给投标人情。魄设计招标书至跑少应包括以下飞内容：拍设计任务书：钢在原有设计任测务书的基础上卡根据征集方案钓的综合效果和赏选址意见书调龙整完善（详见坝作业指导书《皂编制设计任务书书》）。猜投标须知：包磨括投标文件的牧清单、规格、纱份数、密封要牢求、供招标小惹组审阅的文件晶必须加盖建筑拾师的注册章和棋单位公章，供趣评委审阅的文凭件必须匿名。研投标文件送达孔截止时间（要灌尽量给予比较侦充裕的时间）象。鹅答疑、开标、泼评标等活动的抢日程安排。缴未中标方案的曲补偿标准：招观标人买断版权把的，补偿标准苍应该要高一些哪。中标方案一印般不单独补偿匹，其费用纳入锹设计合同内。妻知识产权申明复：招标人对中陈标方案拥有完福整知识产权，烂招标人如部分违采用未中标方纷案内容，投标枯人在取得一定靠补偿后应于同秤意。补偿标准咽应在招标书中杰明确。因拟签合同的主苹要条款：如果弓本方案中标的折话，将体现在腹设计委托合同杯中的投标人主奸要承诺：如取艇费标准、付款涝方式、设计周吨期、服务标准孕等。宋6.艳5盒确定投标人名扇单歌公开招标的由暮招标小组审查垒所有书面报名烂的投标人资格雄，从中选玉择狂3喜至制5傻名入围，邀请薄招标的可直接纱向胶3烈名抛或娃3研名以上发邀请库书。棍6.毯6厚发放招标书豆按照招标公告撤或邀请书中规直定的时间和地口点，向已确定潮的投标人发放鲜招标书，并收驴取投标保证金腰，保证金数额尤应在招标公告朗或招标书中明垫确。敲6.马7解踏勘和答疑：替6饮.7.1锅招标人在发售第招标书后的约滩定时间统一组兄织现场踏勘，齿统一介绍现场扔及周边情况。刺投标人在阅读虚招标文件和现这场踏勘中提出苦的疑问，招标美人可以书面形遗式或召开投标滑答疑会的方式胜解答（原则上逮只解答招标书伶及附件本身未情表述明确的疑李问），同时将握解答以书面方骨式通知所有购姐买招标文件的童投标人。该解玉答的内容作为艰招标文件的组胡成部分。询6.娇8膝组建评标小组棉6推.8.1塑评标小组通常日由运7纹～耍1弓1臭人组成，通常谜的比例是规划痛、建筑专业的肝专匆家怨3达～默4奸名，营销策划冬专李家响2侵～罚3就名，结构专家晓和建筑经济专运家掩各胖1工～婆2尸名，其中包括尊本公司的三总弄师。专家由招研标小组推荐或幕委托设招办推仅荐，经公司总所经理批准后报派设招办核准。顽评标小组的主云要工作内容是振：蠢密饺在评标前制定痕评标和决标的炉办法；待稳翅负责评标，汇年总评标结果；抗柄馅按照评标决标蓄的办法推荐或奸决定中标方案晶。所评标小组人员农名单不公开，维评标小组成员洪须对评标活动里内容保密，不结得外泄。6.9开标是开标会议由招阳标小组的组长津主持，各投标减人参加，设招饲办派员全过程轧监督。辆投标文件有下光列情形之一的晨，招标小组不争予受理：柏未按招标文件瘦要求密封的。撕在供评委评阅蚀的方案图册和贪模型上出现设威计单位图签的殃，或出现单位梅名称和设计人谁姓名的。答在单独密封的谎设计说明上无恶相应资格的注贿册建筑师签字牌的，或注册建蛮筑师受聘单位吼与投标人不符滩的，或无投标掩人公章的。污招标小组在审渣查投标人资质锋和匿名要求后针应当众宣布有垮效投标人名单枪。6.10评标怜会议地点由招捷标小组安排落帽实，设招办可贡以派员列席。椅会议由全体评画委推举的组长其主持。挥先由投标人分眼别介绍各自的制方案，然后评岸委在无干扰的悠环境下讨论评债议，按照技术膏先进、适用创榴新、经济、社盏会和环境效益鲁等原则，结合虾在设计进度、狱取费服务等方傍面的承诺综合也考虑择优投票蒙，确定排列名外次。如果招标祸人没有授权评绳标小组直接确幻定中标人。那单么前三名即作余为评标小组向令招标人依次推呼荐的中标候选坊人。理评标小组完成耳评标后，应向钓招标人提供书咱面评标报告。航评标报告由全场体评委签字。6.11定标触评标小组提出掩书面评标报告希后，招标工作位小组一般应当圈在十五日内确合定中标方案。翻招标小组应当疮确定排名第一纤的中标候选方昼案为中标方案减。叙排名第一的中蛇标候选人放弃拍中标或因不可臂抗力提出不能两履行合同，可莫以确定排名第来二的中标候选队人为中标人。判中标通知书由碌招标小组发出握。文6.1艘2江退标：菊询脂招标小组在发庙出中标通知书恶同期发出未中葬标通知书，并至向未中标的投烤标人退还投标浸保证金和支付搞补偿金。园6.1怒3努报告：技地亚招标人自发出忌中标通知书之彩日起十五日内犯，向设招办提够交招标投标情图况的书面报告游。报告至少应遮包括下列内容践：阻招标范围灰；贤招标方式献和发布招标公揉告的媒介；馋招标文件走中投标人须知层、评标标准和叛方法、拟订合筹同的主要条款筐等内容；泻评标委员兄会的组成和评两标报告；漫中标结果姑。御6.1组4监签订合同：付盈鬼自中标通知书演发出之日起三捐十日内，招标摧小组和中标人北应当按照招标贯文件和中标人馒的投标文件订像立设计合同。规划方案报审1.作业目的沟为了体现政府楼对实施城市规芬划的监督，指堂导和服务的职辛能作用，使城辰市和地区的控鸡制性规划设计睡理念和规划控朽制目标得以实件现房地产开发局项目的设计必踪须分阶段地得惨到政府部门的梯批准。因规划融方案报审的时匹间长，环节复秃杂，反复多，棋在公司内部又短需要不同岗位铃在经办时间上饮搭接和衔接。染所以要求各经锐办岗位事先做哄好充分准备，大一旦条件成熟帮，立即进入报洪审程序。避免猜将本作业转化惊到关键路线上还去。2.作业依据瞎中华人民共和法国城市规划法烛；上海市城市啦规划条例；上册海市城市规划面管理技术规定予；获得中标土帮地批准的控制择性详细规划与驳批文、土地协宝议。蛾3漏.分主管岗位齐总建筑师：屿负责规划设计目方案的定稿，扰在报审过程中迁处理主办岗位幻解决不了的协过调问题。罩主办岗位土建司设计管理：膀负责收集整理乱报审资料文件祖，具体经办报忙审手续。竹4良.肃紧前工作条件献规划方案招标邮完成，并按专撒家评审时提出旷的主要优化意际见作了调整。5.作业描述决5阁.1厌主办岗位到规休划部门领取《甩建设工程设计符方案送审单》打填报，并同时巨附送下列文件妻(眉带立*骤号的为必送文跨件，所送原件蚕在窗口交验后尽退态还虽)译：冻*齿5.肃1.1障批准的建设项缺目可行性研究血报告或有关批搜准文件（原件此及复印件各一养份）。献市测绘院提供雪的恼1/50抬0柔或充1/100肃0吩地形图一份，疏地形图上应有病设计单位甚用铁≤耽0.3mm防的墨线笔标明激的下列内容：呆建筑基地用地慨界限，建筑物沾外轮廓及层数洗，新建建筑物桨与基地用地界慌限，道路规划乡红线及相关控末制线，相邻建朝筑物间距尺寸天。夺*5拌.1.3伪1/50介0源或碧1/100蹲0叨总平面设计图催（蓝图）二示份骂,鞠图纸须加盖建铸筑设计单位的晃设计方案出图暮章和注册建筑补师印章，且符傅合国家和本市州设计方案出图患标准。兰建筑设计方案重图（含平面、怖立面、剖面）桑及文本二套，格图纸须加盖建橡筑设计方案出胆图章和注册建右筑师印章，且堪符合国家和本芹市设计方案出沸图、文本的标舞准。败*坚经城市规划部梢门批准的《建耽设项目选址意早见书的通知》淋及附图（复印晶件各一份）。六5免.1.6神《建设项目选思址意见书的通纱知》中要求申碍请单位送审的俘相关其它文件粗、图纸等。摩5寻.2命第二次送审及窄以后各次送审辩所需的文件、向图纸以城市规拳划部门前次审抵核意见要求为是准。祥5上.3辛规划部门组织号召开由规划专董家、规划归口聋的职能部门参寿加的规划方案球征询会，征询尼环保、消防、贺卫生、绿化、廉交通、民防等报管理部门的意案见，以《建筑坝工程设计方案壤审核意见单》好给予批复。并蛛附盖帜有凯“喝上海市城市规绪划管理局规划肠管理业务专用域章镰”场或灰“改上海缎市骄*枕*劳区（县）规划时管理业务专用绸章香”纽的核定设计方伐案。例5疗.4该规划部门认为矿设计方案需要巾较大修改的，也则核察发券“章一醋审俱”兆意见。梯5样.5羊核透发销“抽建筑工程设计进方案审核意见凝单作”净批复的时限为颂每次审核各治为充3破0罢个工作日。通5圈.6仅接规划部门总固窗口领证通知唤后，持规划部剖门发放锦的芳“陪一书二软证恒”道联系卡册（伪I自C赴卡）办理领证苹手续。领取的走内容包括《建奇设工程设计方缴案的批复》和姜附图。申5述.7载本主办岗位依裤据《建设工程矛设计方案的批凉复》和附图，拼配合项目经理炭进入扩初设计想阶段的管理。申报计划立项1.作业目的旨取得项目的开书发经营权唤。栽2的.鞠主管岗位总沫经济师：货督促检查主办巴岗位的作业。仿主办岗位土备地开发：裳具体经办本项戚作业。福3斤.眯紧前工作条件赌怎规划方案已经鹿由规划主管部痒门批准。独4腰.汗作业描述报4.1班规划方案批准剩后，本主办岗饥位负责项目建帐议书的编制组冈织工作。项目湿建议书可自行较编制也可经总炊经济师批准委摔托有资质的投式资咨询公司编朝制。项目建议汗书的主要内容部如下：析项目概况：建黑设地点、内容恩、规模的设想妈；今建设条件介绍始；袭投资估算和资陈金筹措设想，袍偿还贷款测算贴；淋项目建设进度排计划；找经济效益和社监会效益估计；葱结论。唉4.2著项目建议书经脊上级主管单位向或所属区发展葵与改革委员会俯向上海市发展右与改革委员会药申报。住宅、佛商办楼项目由庭城市发展处审小批，宾馆、学择校项目由社会梢发展处审批。警4.3嫩本主办岗位应寄随时对审批进孤展进行跟踪，昆并配合审批部冲门做好项目的斧审批论证工作锁。伞4.4型项目建议书经甲市发展与改革键委员会批准后衡，项目即已立与项。著4.阻5多商品房项目在另扩初设计批准桐后，本主办岗匙位应填写奥《轨*鹰*幻年固定资产投邪资项目信息标毁准表式》，申碑报新建或续建蹄项目的投资计器划。以后每年可在年初与年中汪二次直至项目桌竣工，向上级盟主管部门或区洪发改委填报，捉经上海市发展零与改革委员会轮批准后，列入阔上海市基本建堵设投资计划并烫分批下达。轿申办《建设用石地规划许可证狮》1.作业目的吓为了体现政府乌对实施城市规纷划的监督，指移导和服务的职剃能作用，房地黄产开发项目的原设计必须分阶兆段地得到政府滨部门的批准。缓要求经办岗位奖事先做好充分覆准备，一旦条姻件成熟，立即盏进入申办程序交。避免将本作反业转化到关键涂路线上去。2.作业依据嘉规划管理部门栽张榜公布的《壶建设用地规划侨许可证》申办扫程序。顽3惭.挑主管岗位敏总经济师：孙在申办过程中肤处理主办岗位债解决不了的协缘调问题。限主办岗绸位略裁土地开发：维负责收集整理半申办资料文件鄙，具体经办申厅办手续。怎4枪.毕紧前工作条件沙已取得规划部岭门对规划设计剥方案的批复5.作业描述务5丙.1迎主办岗位到规昂划部门领取《闭建设用地规划耗许可证申请表尽》填报，并同淹时附送下列文支件：俩(匠带流*柱号的为必送文病件，所送原件拌在窗口交验后茧退吹还敲)哗。亭5.揪1.1锦批准的建设项温目可行性研究铃报告或有关计阳划批准文件（离原件及复印件常各一份）。乖规划部门核发斑的《建设项目府选址意见书的弹通知》及附图面（复印件一份永）。侦*5.诞1.3疮《建筑工程设择计方案批复》调及附图（复印篮件一份）。羽市测绘院提供星的仙1/50仙0聚或瓦1/100糕0戴地形图六份，插地形图上应用芹红色铅笔标明赢用地位置地界瞒。亿凡属国有土地泽使用权出让、够转让地块的建驾设工程，需加狼送异“芝国有土地使用泳权出让合册同剥”粗文本（副本）斩及附图各一份船（原件）。勉5.2响规划部门对审奇核同意的项目绳由总窗口发出早领证通知，本历岗位持规划局起发放话的书“椅一书二呆证奸”急联系卡尤（盗I钳C族卡）办理领证例手续。领取内训容包括《建设出用地规划许可丝证》及附图；役《建设用地规撑划许可证的通胡知》。匠5.3耗核发《建设用诱地规划许可证源》的时限叹为手4藏0偷个工作日。怀5.4啊本岗位凭《建熊设用地规划许博可证》向上海根市房屋土地资售源管理局申请师办理《建设用枝地批准书》。六编制房地产开委发流程计划1.作业目的湖一套科学的网镇络计划无论在拐项目管理的前违期论证阶段，目还是在实施过陕程中和后期的棵评估考核中都厕有着不可替代扒的纲领性的地幕位和作用。只把有纲举才能目柔张，才能使项财目中上百个环聪节高效地有序倘地协调地工作忆，达到预定的扰目标。当项目验完成后，这张蜓记录着历次实添际进度前锋线考和调整痕迹的背网络计划图就彻是一份宝贵的估原始资料。它留可以对整个项柴目的进度管理甚作出评价，也贩可以检讨原计敬划编制的科学侨性和准确性，幅为今后的计划桂管理提供依据牵。件2.己决策岗淘位毙反敏总经理：深负责批准计划观和批准计划调蜘整。缠主管岗喝位届漠笛总经济师：谈在与总建筑师乔和总工程师协短商一致的前提药下负责落实在迹项目前期策划求阶段的计划编半制，优化，过剑程检查和调整斑。滴总工程师：刷在与总建筑师哀和总经济师协无商一致的前提真下负责落实在奏项目实施阶段鸡的计划编制，骡优化，过程检易查和调整。斥协管岗遮位盟要杀总建筑师，总箱会计师：火分别向主管总举师提供分管范奸围内的进度目座标和调整意见忍。执主办岗注位以圆觉营销策划：舞负责在标准流倒程计划的基础择上按本项目的装个性特点编制湿双代号座标网敢络计划，并根偷据各总师的意最见修改完善。阅鹰项目经理：伪在计划实施过任程中，根据具族体情况提出调揉整意见，经各胁总师批示后报评总经理批准。党3遇.捞紧前条件和作事业持续时间辞根据公司通用套的双代号座标法网络计划的标针准图式和本项氧目的目标要求星，总经济师在汤土地中标后十疲天内完成。总皮经济师和总工跃程师的主办交牲接界限为规划艺方案定稿之后乱。定期检查和鬼调整的周期通迅常为一个月，祸遇紧急情况可榴以随时检查调坦整。卡4.芬双代号座标网足络计划的四个茄要素袜4.1旷工作要素孩事件的内容称你为根工作惕，也就是按需决要的粗细程度定拆分而成的消酸耗时间或同时贝也消耗资源的非一个子项目或气子任务。在座猫标双代号网络概计划中，采用怖一根连线和左盆右两个圆圈来更表示某一项工黎作。圆圈中的刚编号从左向右故依此排列。整甚个计划中编号寨不容许重复，唯所以某号到某尿号就能代表某组一项特定的工汤作。速4.2嘉时间要素窗在网络计划的兰顶端设计一排步以一个日历天苍为单位的横座钥标，称为宴时间坐标轴体。它的起始原孩点对应着第一责项工作的开始踏日期，它的终本点对应着最后山一项工作的结付束日期。也可恳以把原点设计助为零，依此以佳天数后续，那昼么时间座标轴更的最后刻度就柏表示为项目的勾总工期天数。壤一项工作从开剂始到完成需要虎的合理时间称蜓为该工作的惭持续时间兆。在网络图中晕以连线的长度模来表示，其起末始端对应着该宴项工作在时间纲座标上的开始坛日期，结尾端戴对应着该项工屡作在时榆间座标上的结宪束日期。泪两各相邻圆圈各之间的时间段钱称为桂时距劝。在关键路线枕上，时距和工吼作的持续时间称是相等的。在字非关键路线上今，工作的持续世时间小于时距甚。也就是说在开时距里存在一固定数量的可利住用的时间空间亲，这段机动时乓间称之为该项知工作的停自由时差享。在网络图上懂用波形线表示衔并对应着时间斯座标。如何合淋理利用这段自皂由时差往往是赖在优化网络计泳划时最先考虑歌的潜力所在。弄4.3滩逻辑要素超左侧的工作必处须完成后才有慨条件去完成右的侧相邻的工作奥。同一垂直面捎内的工作必须扇同步完成，它楚们之间没有先妇后依赖的关系奖。汤持续时间和时正距相同的工作责称为晃关键工作灰，自始至终全排部由关键工作赌连接起来的路术线，也就是线袜路上总的工作采持续时间最长麦的线路称之为妨关键线路馅。各项工作的尿次序位置和连同线表示着工作吴相互之间的逻海辑关系，这是语网络计划的精盾髓所在。如果凳逻辑出现错误怎，网络计划也翅就从根本上失路去了可操作性至。全4.4约责任要素都相关的工作可渗以列在对应部嫌门和岗位的水冶平线上，使每流个部门和岗位韵清楚地了解自惠己在整个项目缝中要按怎样的逮顺序做哪些工血作，每件工作帝从什么时候必双须开始，到什旦么时候必须结式束，其中有没缎有机动的时间案，和其他工作旋有怎样的相互勿制约的逻辑关库系，等等。便薪于部门和岗位乘事先制定操作粉方案，配合默宣契地做好各自萄的工作。便于塘上级的检查和识职责考核。馋5.全双代号座标网僵络计划的编制乒要点沙5.1卷确定目标工期稍和计划工期绩根据对计划执黄行的信心程度鬼，将目标工期堂适当压缩后作箭为计划工期，基以便给实施过麦程中的调整留联有余地。伍5.2不建立座标系统删横座标是工期询，如果以天为这单位，则起始纸原点是零，终岂点是目标工期且的总天数。如平以日历的日期恩为单位，则原教点是项目启动壳的首日日期，土终点是项目结粉束的日期。愚纵座标是部门码和岗位设置。绞网络计划中所佣有的工作都能魄对应纵座标上块的具体负责操出作的岗位。同乞时，所有的岗胡位都能归属在左上一个管理层掌次的责任范围惑内，而管理层哲又归集到决策竞层。姻5.3腥分解出项目的姜具体工作，落谨实到岗位，限脊定它的持续时俩间，明确它与碌其他工作的顺五序逻辑关系。抢可以预先列出钉草表，也可以厘按照限定的条绘件直接填写到侧座标网上。墙5.4壮检查各工作的边逻辑关系，所素有节点自左向追右表示工作的碗先后顺序，如扣有部分工作的侮持续时间不足娘时距长度的，禾用波形线补足躲。寺5.5滔把没有自由时闭差的关键工作妥用粗黑线连接键起来，形成关滴键路线。关键虫路线的尽端如河没有超出工期京，可把持续时书间相对紧张的尺关键工作适当著延长。尽端如疯超出工期，则辅把持续时间尚猛有潜力的关键事工作适当压缩宴。反复调整到兽关键路线的尽偿端正好和工期端平齐。重新誊榴清图式，寇双代号座标网束络计划到此初参步完成。迈6.驾双代号座标网昼络计划的优化元和调整遍6.1梯事先优化熟成本目标，进蚊度目标和过高忧的质量目标，贫只能三者兼顾酱，有所侧重，狸而不可能三者析兼得。这是业男内人士的共识站。过高质量要启求的结果会使冲某些工艺性工该作的持续时间句延长和材料人哄工费用增加；巴压缩工期的结政果会导致资源瞧消耗率增高，赶工作效率降低汤，从而使成本猾增加，出现安屋全和质量事故酬的概率提高；华而削减成本又酸会打击承揽企绝业的积极性，醋诱发偷工减料迎，减少资源投缴入，使工期拖猴延。计划的优娃化能使三者兼念顾，有所侧重作的原则得到充劲分的体现。梁例如某个项目券要求进度优先欠。我们可以首滔先在关键路线络上选择资源投胸入率相对较少庆，持续时间相队对较长的关键畜工作着手，看兼它是否能通过挨采取增加资源摘投入力度的办仙法使持续时间史减少。当然这傻种调整引起的渔局部工作的效志益下降必须控叮制在尚可忍受辫和不至于损害艳全局效益的程故度范围内。其辣次看与它平行轧搭接的非关键饿工作的自由时炉差是否由此变您成零甚至成为叉负数。因为这株样会使非关键南工作转变为关动键工作，而关目键路线的路径极改变，将导致夸逻辑关系的变页化，在多数情挠况下，不希望刷发生这种变化俗。辰在计划优化后逝如果仍达不到乓预期的进度目愤标，这只能说部明预定的要求尚是不客观和盲辩目的，需要请进示或说服上级魂领导加以修正春。伶6.2透过程检查驻在实施过程中涨会发生各种事扭先难以预料的爪事情，使实际易进度发生变化浑。所以定期的逮检查和及时地清调整计划不仅姿是难免的也是张必须的。固定舒不变的计划只持能作为流于形票式的装饰品。定过程检查可以趁采用前锋线方练法，按检查时男点从时间座标蛾上的相应刻度祝起向下画一道险垂直线，称之颂为忽检查时点基准昏线碍，然后再把各评项工作在检查伍时点时的实际片进度所达到的披前锋点连接起畅来，形成一条倦垂直方向的折撑线，这条折线肿称为僻实际进度前锋能线奖。前锋线曲折僚越多，说明各丹项工作的同步兰性越差。其中龄折线段处在基兰准线左边的工辜作进度为拖延梨，处在右边的刃工作进度为提污前，其幅度可娘按前锋点到基桐准线的距离从很时间坐标轴上伏量化而得。前狐锋线是宝贵的河信息资料，应店该一直保留在趴图上。销经多次的定期听检查后，通过好对前后两次前贯锋线的对比分蜓析，就可以在膏一定范围内对凳项目未来的进包度和变化趋势延作出定量的预俯测。在某个线搞路上前后两条鹰前锋线所截取勇的线段长度（芬天数）除以前叨后两次检查的颂时间间隔（天景数），所得的鹅比值称之为沈进度比妻。该比值大幼于刊1勿，小斯于剃1分或等械于垦1炼分别表示某线细路的实际进展贴速度与原计划浩相比是快，慢睬或者相等。如衫果保持实际的闻进展速度不变礼（即进度比不详变），那么就狠不难预测若干根天以后，线路屯的前锋将要到痒达的位置。免需要说明的是碑，用进度比这践种方法预测未罪来的进度，有楚其一定的局限评性。因为同一王条水平线路上晴的不同工作，笨进展的速度可董能很不相同，淹也就是说某一肿工作的速度比君并不一定可以晨套用在其他工命作上。但是，显对于同一道工转作，特别是持俭续时间较长的蓬工作（例如工且程的结构楼阶段），采用镇进度比预测方彼法对于指导施竞工，控制进度汽将是十分实用徒可靠的。益检查在于摸清以情况，分析在复于找出原因，体预测在于掌握蜓趋势，明确责都任在于激励岗甩位的责任感，邮在这些基础上维提出调整意见贿应该是胸有成始竹了。慨6.3线及时调整天调整的原则是宇尽量使各条线盈路同步均衡地幅进展，这不仅栋是为了确保工歼期不拖延，对爸减少资源投入拳，控制工程成尺本同样具有非刮常重要的意义山。通常有以下替几种方法：句关键工作拖延幸的，一定会影铸响总工期。常垫用的办法是在真后续的各项关滔键工作中选择岗一项持续时间岗相对较长或资册源投入率相对显较小的关键工贯作，压缩它的掘持续时间，这饺样做有利于减强少赶工费用，泊当然最好不要绵由此改变与其狡他工作的逻辑芳关系，否则容油易引起总工期停延长。饲非关键工作拖销延的，如果仅狂消耗了原有的染自由时差，当苦然无关大局，刚计划不需作调榜整。如果超出幅了时距范围，浩就可能发生两痒种情况，一种情是后续是关键埋工作的，那势舟必引起关键路佩线的改变。另把一种后续也是捐非关键工作而欠且可以借用其爱自由时差进行傲弥补的，计划爱也不需要调整宝。如果不足以李弥补的，就要铺设法尽量压缩箩它的持续时间门，避免使它变尤为关键工作而跟进入关键路线转。评当关键路线的陪实际进度比计术划进度提前时票，先要确定计勺划总工期是否痒也要缩短。打蛾算缩短的，应犬把后续计划当美作一个新的计屈划重新编排。短其中有些工作愚可以参照以前像已证明是合理艰的稳定的速度各比来调整持续墨时间。要求保校持原计划总工抄期不变的，则征可利用这个机谦会降低资源强能度和费用。方他法是选择后续苏关键工作中资魔源占用量大的及或直接费用高悟的予以适当延咬长。裂对于牵涉面不浇大的调整有时屋也采用以不变骂应万变的做法御，可以假设下脂一次检查时点铸的前锋线和基劈准线重合，要腐求承担各项工窗作的部门和岗蠢位自行调节持浴续时间，在下思一次的检查时盛点前达到原计彩划的同步状态驶。3030设计委托1.作业目的哀设计工作是建董设项目开发的情前期必要准备出工作与重要环施节。一是对建疗设项目设计内历容考虑周到全例面；二是项目思的定位表达具期体详细，以利仰项目的建造、畅实施。里2.跑主管岗位勇总建筑师：魄主要合同条款环定调，代表公烘司签署委托合惊同。茎协管岗位稻总经济师，总豪工程师：竟审阅合同草稿球，提出修改意丝见。涂主办岗位撕设计管理：欧按中标单位在蚁投标书中的承仅诺和主管岗位唉意见草拟合同交，主持与合同去对方的谈判，酸办理备案手续修。3.紧前工作庆土地中标，规拼划设计与建筑炊设计方案的中蝇标单位已确定尽，设计任务书识已修改调整完染毕。4.作业描述吓4.1傅设计委托所签杜订的合同文本倍采用由地方建司委与工商行政怕管理局统一印妨制的《建设工推程设计合同》位和《工程勘察雀设计廉政责任看书》等格式文顶件和附件。本问主办岗位负责垃填写，主管岗坊位审核后交设嫌计单位征求意牧见。蹲4.2锄因格式合同是伞设计单位提供即的，所以设计眼单位一般不能胜在格式合同上卖随意增删条款抚，但甲方可以尼不受格式的束跳缚和限制。川4.3望本主办岗位严木格按中标单位乖的投标承诺填泉写格式文本中陵的空格，无关窗的空格填斜杠跪，无关的或不岩能准确表达甲狸方意图的条款朝应划除。滑4.4腐除格式条款外旬，甲方还有必咏须明示的意图刺应在附加条款虾中明示，通常莲有以下但不仅桌仅限于以下内青容：蒸设计费应留游有两1穷0乏～欠15骂%阿在竣工验收后切支付。岗现场配合服务特应参与的范围剪包括耍：图纸交底、锋阶段验收、采滚购考察、设计本修改、设计的崭优化、深化和披补充、设计签的证、审核施工丢技术方案、质蝇量事故处理等戏。羡设计成果的权驴属：应明确成回果的知识产权趴归甲方。需要箭设计单位承诺融本设计成果至否今和乃至今后共始终保持其建厕筑形态的唯一行性。即没有侵感害或抄袭任何逢单位和个人的饺知识产权，也绘不会未经甲方灰的书面同意，旧而重复用于其寿他任何项目。漏设计质量保险摇：应有详细条傅款保证因设计鲁错误导致甲方胖损失时，甲方袍能及时合理地玻得到保险理赔垦。册如甲方指定设棒计人员担任设把计总负责人或许工种负责人的蛇，设计单位必姨须安排落实，城并在图纸会签泊栏和注册盖章雹等方面得到证邻实。薪限额设计的指峰标：如基础和敬上部结构混凝钢土的含钢量，蔽混凝土的折算炊厚度等。相设计单位的违琴约责任：如逾旷期交图、设计臭错误、超限额弃指标、侵犯甲住方或第三方的采知识产权、现渐场配合服务不缩到位等。由此附造成甲方损失歌的，应承担的辨法律责任需要配一一明列，不裳能采求用制“沫按有关规定处榨理遇”蓝等含糊其词的梢说法。洗4.5碑本作业的经办留流程为：主办毕岗位起笨草见——辛—催主管岗位审紫核换——摸—钢主办岗位与对浆方协商谈判修誉改派——漏—马主管岗位再审颜，必要时出面筋再协检商渣——揪—刺定稿，主管岗放位代表本公司情签署合爬同产———渗3分0视日之内报所在雅地建设行政主脚管部门备案。疑4.6吵在设计或施工哄进行过程中，同如发生重大设病计变更，双方安应在原有合同旬的基础上，逐塘项商定增减设汗计的细节、经悟费等，并签订督书面的补充合欣同作为原合同扔的附件，与原懂设计合同具有蚀同等的法律效遍力。建筑设计优化1.作业目的瓦中标方案既已怪中标，自有其瓶高人一筹的亮滴点，作为建设窄单位应该尊重青设计师的设计葱成果，不要大袋刀阔斧地随意遣修改，避免将世原创概念抹杀竞诒尽，除非设漠计师主动请缨隔更有高招。但妄中标方案也并鞭非完美无暇，医总有拾遗补缺趴的优化和细化趁的可能，要求铁总建筑师和本扇主办岗位多方光听取意见，在殃众说纷纭，七件嘴八舌中提炼颂精华，环绕设抄计任务书中明照确的理念目标劈，和设计师平机等地研究探讨卖，把建筑方案失设计到满意为矿止助。诚许2患.惨主管岗鼓位乎语银总建筑师：军主持专家评议葡会议，必要时怀与设计师讨论满交换意见，决词定修改方案的礼取舍。坛条主办岗晕位疫史扑土建设计管理响：嘉收集汇总各种价优化建议，在屈总建筑师的指素示下和设计师军联络，完善建仇筑设计方案。肯3.航规划设计优化状3.1批润作业依据垂水驼规划设计的中深标方案，评标避组专家建议。戚3.2虹唯紧前工作条件窑规划建筑设计病方案招标结束床，规划审批之从前。接3.3鸣重点是路网和触建筑相互关系反的精细调整：艰规划设计中道红路布局是龙头酬，区内主干道砍不宜靠近建筑播，沿途应有景塘观布置；弯曲猾的主干道不仅万有利于景观的隐变化，而且也德便于限制车速堤；建筑物的出热入口应通过次锣级道路与主干腰道连接；住宅岩前后的三级道蚕路应创造条件盏设计成尽端形己式；形成私密诊到半私密半开敬放到开放三种专层次的环境氛毅围；道路的规遮划还须注意转鹿弯半径、路口惹的视线遮挡、否车灯和噪声干惧扰、人车交叉速穿越等细部的能设计。皆答要使建筑融入困环境，环境设皇计必须提早加镜入。为给环境辟设计的创新提琴供空间条件，槽在不违反规划送技术规定的前蔽提下，容许建患筑和道路的位星置稍作改动，苹使二者兼顾。屿3.3.姿3东以鸟瞰的俯视辟眼光去审视规藏划图或规划模眠型，往往容易债忽略人性化方化面的缺陷。只兰有降低视点高速度，象行路人陈或乘车人一样营地走近或走进浑规划模型，甚猪至登上阳台，睛身临其境一样纽地环顾四周，牢才能感觉视线韵是否遮挡，视琴野是否开阔，谊气流是否畅通貌，是否有压抑剂的感觉。特别圾是板式建筑群点。从俯视的视愚角去看，各列情建筑前后错位歌，蜿蜒曲折，品活泼流畅，但西以行人平视的研视角去看，则性可能变成高山配峡谷，重岚叠广障。泛过分强调人车念分流，往往违直反了便捷的原峡则，减少了绿挺化的共享程度豆，结果事与愿鹰违，反而人车宋混杂。赖建设和维护城仗市绿地是政府咐的职能，房产装开发企业没必弟要不惜紧缩建拐筑的间距和占敲地，在小区内叫部开辟大型绿质地和人工水景忙，使小区居民掀长期承担很高夕的维护费用。露尽管景观很秀这丽，但利用率紧不高，缺乏公亭众的共享和参样与，这是对土小地这种宝贵的柱社会资源的浪掉费。琴4.拔房型设计优化饱4.1遵作业依据绢已通过审批的脊规划设计方案困。唉`茧4.2总紧前工作条