住宅小区项目营销策划报告

·2010年营销策划报告地产烟台公司营销部烟台项目组2010年4月目录TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc258763751"第一章市场环境1HYPERLINK\l"_Toc258763752"一、宏观市场情况1HYPERLINK\l"_Toc258763753"二、区域市场情况分析4HYPERLINK\l"_Toc258763754"第二章项目区位概况与市场机会选择5HYPERLINK\l"_Toc258763755"一、项目区位概况5HYPERLINK\l"_Toc258763756"二、项目市场机会选择7HYPERLINK\l"_Toc258763757"第三章目标客户分析及市场形象定位9HYPERLINK\l"_Toc258763758"一.目标客户分析9HYPERLINK\l"_Toc258763759"二.项目形象定位11HYPERLINK\l"_Toc258763760"第四章整体营销策略12HYPERLINK\l"_Toc258763761"一、整体营销策略概要12HYPERLINK\l"_Toc258763762"二、营销分期与推售策略13HYPERLINK\l"_Toc258763763"三、项目价格策略15HYPERLINK\l"_Toc258763764"渔四、项目蓄客冒策略守15HYPERLINK\l"_Toc258763765"仆五、项目推广茂策略惰16HYPERLINK\l"_Toc258763766"耻六、现场包装海20HYPERLINK\l"_Toc258763767"蹦七、营销活动早22HYPERLINK\l"_Toc258763768"丹八、开盘前营炊销总控图及执抚行计划要点蔑26HYPERLINK\l"_Toc258763769"票九、费用预算礼27HYPERLINK\l"_Toc258763770"铲十、匙2010功年推广工作细孤化安排帅30踩第一比章奉贿趁市场环境仅一、宏观市场稀情况犹1爆．宏观经济情星况凭200锁9细年，零烟台届市生产总值完碧成孝3免46帽0笔亿元洒（全国宜第横2谦0债位，山东第二走）炒，比上年增胁长庄12.4活%恰。网201常0赔年，全市生产弓总值将突避破循400耐0踩亿元。删城货市居民人均可粮支配收入达仔到去2112档5淡元镇，售增吗长汁9.2牺%杆。2．宏观政策奴200定9处年以来国家和红地方政府出台征了一系列促进济房地产健康发企展的政策措施炮，主要有：绕（境1呀）非改善型二掠套房竖贷金慧首付至少四爱成禁葡非改善性二套煌首付至少四成供，抑制了部分吊需求。秀（推2连）国务院研究龙开征物业锻税驱歼物业税开征将座对市场产生较抱大心理影响，锦对投机炒房会伶起到比较大的龄抑制作用。扇（介3侦）勿开发商拿地首添付款比例提高烂到五成伐拿地首付比提缴高到五成，且和分期缴纳全部你价款的期限原昏则上不超过一直年。俘（条4吩）住宅营业税堤新政音5夹年以上普通住威房免征营业税围，非普通住宅坊差额征收竿；思5差年以内，普通趣住宅差额征收脉，非普通住宅剧全额征收。糕3摸．祝近年来市场运裙行情况师数据来源：政鸡府统计公报、际市场部骡数据来源：国蜜家统计局网站奴200彼9版年全年，整体唇供求比季为缴0.7驻5是，销售回暖现蔑象明显，新建嫩住宅销售价格演较上年同比累奖计上胞涨气3.3哈%弯，总体呈现出恢平稳上涨的运阵行特点。锹0铁9你年总体上各月壮均呈现出平稳蒙上升态势，不失过价格走势也祥呈现祝出阻“闷V辩”薄型波动。从新峡建住宅各月销厘售价格同比指攀数来看，有一月份同比指阿数涨幅最大达茂到纳4.4拿%填，七月份涨幅描最小昏为沸1.9谦%矩，当1嫁2聚月涨幅则恢复铺到亲3.1日%绪。4．小结：饰（届1嫁）烟台经济继斧续保持较快增迅长；爬（相2正）消201圾0粥年宏观经济政幻策稳中求变佣，整体基调确退定穴为扇“退保增长、调结枕构缺”航；炊（园3悟）在国家鼓励弹住房消费及宽椅松货币政策的吗刺激下谁，脑200计9连年全国房地产知市场呈现出异俘常火爆的局面辰。在这期间，忆烟台房地产市雄场却呈现出相脂对理性的一面遭。截二、区域市场静情况分析熔1圾．肺胞供求结构分析涉从们200惕9姻年开发区的供厕销情况来老看垒，届9仔0视平米以下产品稠供应量少，消相化快，供销比追接充近咬1萍：晴1攀；蔬户型面积在迁90-12混0偏平米产晕品是目前开发泄区的主流产品须，同时也是主趁销产品，市场蝶接受度强，嚼而酸120-14闲0刮平米产品市场体供应量小，特痰别是具有高品汗质的社区环境摄项目更是稀烈缺顽140-20口0芳平米高端改善销类项目供应量记大，且多为高形层项目，市场膝接受度差，是释目前市场的主咳要存量所在；仍高端低密类产鹿品供应量非常暗低，市场处于忍稀缺状态。听2刃．船除价格板块分析遍数据来源：烟卫台市场部监测抗目前区域市场旧三大板块房价恢从北向南依次懂降低，一线海遭景板块具有明纲显的价格优势女。3．总结恳（司1暗）烟台开发区扯高端改善类产更品少，且多为摊高价位、大面瞎积海景高层，砌洋房、别墅供县应稀缺。项段（军2橡）一线海景板佩块供应有限，帮价格具有优势掀。开第二企章横青逮项目区位概况拒与市场机会选称择盛一、项目区位列概况娘1.醉衡区域规划缓项目处于开发阶区西扩区域，锄是未来开发区愿发展主要方向派地带，目前区皂域尚处于发展旨初期阶段。赶开发区西扩区亮域总体规划面屿积河13.8漫2妇平方公里（低即估138乒2焦万平方米）赵，其中八角片平区规划面免积绿11.2棵7屠平方公里，东陈临黄海，西睛至阀20涛6正国道，北到八暗角河以南，南桐至黄金河；古长现片区东南至键古现工业园以宪西，西靠绕城赤高速，北到黄洲金河，规划面押积钢2.5唉5稻平方公里。洲2.矿窑区域交通际项目目前周边肉依托良好的交张通条件摧（馋20姨6避国道），使得沟该区域与开发泊区的核心区沟处通紧密，同时均本区域也是未廉来开发区规划共的副中心所在滋地。厦距离地概块扇2艳0榆分钟车程范围庄内，政府规划贝打造烟台潮水穗机场鸡（玩1附0正万平候机楼，腹吞吐畏量罢75卫0迎万，枢纽机场予定位），烟台若西港区（八角厨港，客货运港迹口），龙烟铁斯路线等诸多方鼻面的建设利好仍将直接使得本灰区域成为市场敬化投资的主要稼关注对象。苗3.身树区域人口繁项目所在区域玉以产业人口（征富士康、大宇捉造船等）为主榴，规模达棵到坐1向0蹲万以上，其监中音2钥万人以上为高仔级技术人员，等收入水平较高铸。该区域的产叮业比重仍在不撒断增加，产业渣人口数量还在遇以每氏年飞3振万的速度递增蛮，预计未前来舍3-佳5挤年内可达高到公3稿0顷万人。友目前区域内常劈住人口较少，慰项目具有良好青的海岸宜居优犁势，随着配套蠢逐渐完善，将阁吸引更多的财引富阶层置业。葡4.接疤区域资源物项目依托良好辞的一线海景资颜源，目前在开惕发区乃至烟台稀，一线海景板散块的项目市场物价格持续走高镜，投资看涨。办特别是在开发桐区一线海景资倡源逐步被占尽巨的同时，本项命目所面对的稀螺缺资源，将是额本项目市场定盖位的重要出发钢点。枯二、项目市场请机会选择琴1.吸智潜在竞争环境寸从烟台全市范喷围看，一线海瞒景潜在供应主签要以高层中大卷户型序（阵140-28利0司）为主，主要淹集中在马山寨帽海景豪庭二期捆、天越湾二期椅，高层普通改湾善类奴（胶80-140丝㎡景）存在市场契类机，洋房与别稿墅产品供应稀真缺。示此外，万科芝知罘岛项目也是哨一个重要的潜叨在竞争对手，软供应主要以高艘层以及低密度宇产品（联排别渗墅）为主，与萝本项目存在一丸定的重叠。烤万科芝罘岛项鸡目主要经济技拼术指标偏技术指标蛋C远地块询D填地块傅G协地块沾地块面积后19.7潮1滋公顷，其中可靠建设用涛地瞎12.现6领公顷肯17.象2朗公顷，其中可建建设用质地关11.1械6招公顷抽25.7领1厚公顷，其中可冤建设用保地暖12.7拥9殿公顷旗用地性质镜居住兼容商业无、办公兄公园绿地兼容际体育、办公暖居住兼容商业垃、办公和文化喷娱乐铃容积率投＜替1.3啊＜肤0.22钞＜斑2.0钉建筑规模翼＜蕉16.助4牵万平方米心＜芽2.裹5你万平方米撤22.沾5哗万平方米册建筑密度拣＜体18%位＜率5%唇18%衰建筑高度袖＜献5熔4笛米纹＜刮1浊8叮米矿＜拾6涌0喜米舌从区域竞争市缺场来看敬，肚赶未来高绩层旺9搞0捎平米以下，总低价生4探0崖万唐/扔套的高层首次器置业类产品对喇区域市场冲击讽较大，总却价削40-8燥0摔万桃/威套的高层普通乞改善类产品及乓高端低密度类悉存在市场契脏机蛾溉普通高层（首贞次置业、普通渗改善）俱

陕建筑面积互㎡饼套数章主力面积区间引主力总价区间下金桥澎湖湾番约酿46喊万芬约缎4000继套左右快40-138笔㎡额20-60喷万蝶/五套变天马相城陡4仓期房约份35蜓万左右伤约橡3000健套左右赶/称/夹海信依云小镇佣约锁20害万左右纽约汪2000离套左右搬90-110惭㎡凳40划万以上铜/壶套属海关小区贞约授20炕万左右狼约虽1800救套左右诵70-150钟㎡却30-60弟万乎/落套杏合计边约犯161身万让

谣

芹

习多层洋房（再掀次改善、高端阻改善）币海信依云小镇大约赞17毅万左右蜜约戒1200甜套左右泼110-16松0狗㎡痒60婚万以上踏/草套捷天马相城告4品期夏约芒5演万左右邀约铲350锡套左右怪/文/氏合计省约粒22酒万疲约摘1550雾套左右伤

念

村2.支辛市场机会选择开依据以上分析种，结合针对本穴项目的经济测饼算育，效1.抱8吉容积率下并以揉社区园林景观粮环境以及海景惩河景资源的利葡用，垃突出产品品质艘的中大高层配醒低密产品规划焦是本项目最为御适合的产品方兴向外，同时具有市肿场可行、经济召可行、操作可稳行，并具有最胖大化的市场价定值婚篮本项目市场定推位：烟台开发着区标杆型逗∣膛滨海异域风情言大盘瞎第三氏章泛葛警目标客户分析挑及市场形象定蛇位谷一促.积钉目标客户分析佩依据本项目的惊产品定位，目懒标客户的构成尤应主要以普通触改善型及高端眠改善型两大类挑客户为主。意区域已购改善宾型客户以开发足区本地客户、粱烟台其他区县厅市为主，约本占行80欲%铃，外地客户以币东三省及北京棕客户为主，约锡占秃20址%裕。年龄分布列以巷35-4狮5录岁为主，此年愧龄阶段经济上誉已有盈余积累弓，生活日渐美纷满，因而考虑偿改善居住环境爹。行业分布以部私企业主、产道业白领、事业钥单位职工、公丈务员为辅。岭目标客户构成愉体系见下图，戴其中红线框图邮内为重点目标臣客群特征。傍本项目产品定巧位于目标客户膜的对应，目标卸客户为两大类继型。曲不同产品类型犹目标客户的价轻值关注点饭：略（阵1屿）高层改善类准客户关注的为肤配套、景观、唤外立面、物业协及户型，其中月竞争项目表现闪较弱的为物业湿服务、产品设纠计。搂（吉2递）洋房类客户是关注的为园林彩、建筑规划、笋物业及产品设绪计，其中竞争者项目表现较弱冷的为园林及物提业服务。叨二陵.封夏项目形象定位字1汽.贤项目价值构成柿体系：析（挽1狮）书基础素质：僵①线稀缺的海岸（享千米海岸线、首沙滩、黑松林侄等）、河景资刚源为基础焦；黑②斥世带界杀50全0净强，中国建筑致集团，建筑品臣质的代言厨；犯③复纯粹的异域风狭情社区规划，丑罕有低密度产圣品供应塌；稳④否完善的内部配氏套与外部巨大恭的发展潜力。挤（冬2吩）可追加气质陵：突①消与种“床海秤”原完美融合的异国域风情主题园愚林菜；闻②角世界品牌物业虚顾问织；压③据人性化的户型四设计。污2允.牲项目形象定位复河海双畔、低属密宜居、异域闻风纪情米——婶临海倚河啄畔燕粗丝异国尚品区波3智.拴项目生活方式腾演绎颈北粉纬意3副7伪度魔∣鸟异域风情海岸凡∣月悠景生活觉不是贵族居住劫的城堡，却是挥贵族生活的领坟域微并没有富丽堂添皇的场景，心少中的优越感却甩尤然而生燃与滨海、河岸刊生活场景相关秤与悠闲自在的是慢节奏相关母与心中的居住啄梦想相关便第四男章侄澡整体营销策略球一、整体营销惊策略概要叫好品牌战略导向原则叫好品牌战略导向原则销售目标导向原则叫座销售目标导向原则叫座洗对于集团进入何烟台的首个品惧质大盘，项目燃不仅仅承载着哄销售任务，更牢重要的是树立凯品牌的影响力坡及美誉度，使冠在烟台不仅院“响叫座克”好还要棵“摔较好懒”阵。钩要点一：以客司户为导向的营瓶销策略或烟台的财富阶挺层客户大多比济较传统、务实歼，因而在渠道统选择上主流媒潜体更具实效，早而实景体验、妈促销优惠则对歌销售促进的作航用明显，因此式工程进度安排新需充分考虑重雨要销售节点对组现场实景效果渔的需要，同时渣会以较高频次询的现场活动及钳促销信息来持立续吸引人气。吐要点二：差异奇化为导向的营字销策除略碍磁本项目具有稀经缺的海岸资源配优势，同时目微标为树立区域插标杆，那么在毛具体的营销做叶法上应适当突绞破常规，唇走壶“你高举高肺打恩”窜的路线，以高盘端形象入市，乖通过产品卓越脖的性价比优势胜，来树立项目裁的区域标杆形困象。吃二、仰营销分期泥与推售策略独1衬.剑整体营销分期锯烟台项目总开傅发面积武约惠6剂7送万㎡，未来开债发面积赚约嘴5格6饭万㎡。本次编你制的计划主要摘是我司自售部漆分围的妖37仙3盒亩地块。灌依据整体开发蓝计划及市场平纱均去化水平，士项目总共按三舱期进行销售组叼织，庸从降201敢0德年启动截衡止起201沫3标年年底共绢计嘴4兔年实现清盘。剖开发周期得开发面积（㎡争）磁可售面积（㎡畏）库预计销售周期股Ⅰ钻期期Ⅰ暗-随Ⅰ状—剑15斥A庆区代建沉为份5.塌4衰万贩㎡醋洋络房翼3.若6邪万嗽高层、小她高怠4诸万妙201白0侧年年喷初筑-201俭1战年年中马Ⅰ巡-测Ⅱ缎—戴8离高层、小闪高踢8香万徐201距1倾年年穴初汽-201冠2散年年中扔Ⅱ威期灯Ⅱ纸-围Ⅰ件—养6轻洋沾房得2乱万响商躺业侨1沉万取201岔1踏年下半拐年苦-201条2压年年中侨Ⅱ益-永Ⅱ微—蜡4印洋龟房扛2壮万葵201朴2脱年年些初跪-201绳2陈年年底例Ⅲ扛期芒Ⅲ堪-堆Ⅰ壶—支12治高层、小证高绢1脱0祥万具洋寇房词2.散2亡万转201还2诊年年熔初眠-201镇3压年年底纸Ⅲ草-匠Ⅱ仰—逆11才高层、小逮高秤7俗万删商聪业运1种万旷201伤3累年年倍初测-201欢3很年年底拌（本分期开发毕计划暂定，依诊据最终规划进惕行相关调整）打2便、泛201拨0扇年营销分期愤201传0嘴年为项目启动含期，对于营销盗层面而言，是控十分关键的一含年。根据本项滑目指201孕0彻年营销时间节顷点安排，建乐议百201牛0刊年销售可分为角以下几个阶段隙：轮3俗.室推售策略：婆（适1胖）整盘推售策肾略：睬作为城市发展骆区综合性居住刊大盘，结合项馅目开工情况、云市场竞争情况酬，整体推盘遵傻循咐“望高密度产品实疼现走量，低密灾度产品实现利偿润最大滔化眼”盒的整体原则，丧整体稻分昏3拳期，每期以高领密度产品为主勇，搭配低密度难产品进行销售也，低密度产品贝实现形象提升净及较高利润率谁，高密度产品劲实现走量以保嗽证资金流转。府（颜2箩）项目一期做推售范围及产耀品组合：绵具体一期推售慎范围在规划方冠案确定后再根封据主出入口的布设置进行划定泰。对外推售的丸产品组合暂定顷为洋纳房挑3.蜓6鱼万平方米，高累层及小高层产弱品且1犯2离万平方米。醒（谁3畜）挺201日0燥年推售策略：疗结劲合昼201敏0录年整体销售节获点考虑，建末议顺201涝0巧年首期分两批绕次释放房源，尽开盘期实现年归度销售任待务盖70跑%射、盘活现金流僻、制造项目旺旁销局面，剩朱余抓30纤%铺通过加推实现枯后续溢价。第一批次：徒好中差房源搭场配比醒例窑3阁：腿2够：求5屡，差房源为主鞋便于实现价格节低开高走。第二批次：利开盘后通过整吨体房源高频次刊涨价，一方面往坚定已购客户津的信心，另一枕方面确保加推梯房源的价格空矿间，好中差房轮源搭配比例咐4起：装2址：彩4妻，好房源用来喉吸引对环境敏益感的客户，差危房源用来吸引很对价格敏感的雷客户。顺三、项目价格障策略叠通过市场比较意法、价格增长猜模型综合分析遗，可初步确定纪项目各产品类吊型的整盘实现算均价：锯物业类型勺均价（口元拐/兵㎡蛇）帝高层投5200博洋房烂7500屡商业腔10000而（地下）车位概返7桑万胶/枝个团201阴0熔年充分考虑竞古争因素及规避写风险角度考虑惯，建议首期入攻市产品均价：划物业类型亲均价（泻元恰/打㎡苍）蚕高层到4500蚁花园洋房瑞6000视价格增长按以垃下策略进行：析价格低开，拉覆大价差，冲击灭市场，形成热葱销局面晃持续涨价，坚崇定已购客户信唱心，促进犹豫咱客户下定恼四、项目蓄客鬼策略层除去代建部分匪，年度实阔现孝3如亿销售额（按所一期预期价格劝水平丙，娃1叙0字年需实现销售诊约贼6玻万平米左右）赤，首次开盘推己出的房源数量起至少需皂55肌0灿套稿左右（高层、拒小高层讽约修45沾0库套，洋房财约惩10特0劲套），开盘期焰实倒现才70赴%木销售，莫即佳40袋0龄套左右，考虑脖项目目前实际黄开发的市场环吐境，建议分两旺大渠道进行蓄昏客。者1柏、大客户及关腰系户团购：周鄙边大型企业中历高层，目标任10查0散套衡左右。宫2汇、市场常规渠犁道：目标勉30擦0蔽套途左右，根据烟剥台市场经验，兴开盘前至少需且要积累意向登盟记客户隆300恢0谎组幸左右，认筹数姓量至少在晚60愤0翅组罗左右（烟台市味场解筹率一般吃在钱50架%沫左右），认筹米时间控制贞在阵1仆个月左右，时用间不宜过长。辩分三个阶段蓄坡客，具体蓄客光形式如下：泽第一阶段为项纯目正式亮相至吗临时售楼处开羽放，以来电意灶向登记为主；捏第二阶段为临供时售楼处开放叠至样板示范区时开放，免费办格理压“茅·VI饭P湾卡友”古（需设置一定至申请门槛），崭凭此卡作为认级购选房及享受哄开盘优惠的凭可证，并可定期顾受邀参加组织猴的相关活动涌。傻初第三阶段为正仇式销售中心开享放尽后稍—余—岔即正式认筹期掏间，针对前期垮积累谢的欢VI肃P阳卡客户采矛用贴“月秒秒金策主略涝”卖，以缴飞纳应1-律3险万元诚意金开造始进行认筹，内进行预选登记技，每天可递增钳优追惠裤300-50煎0妈元，直至开盘苍。族五、项目推广董策略维1控．整体营销推并广思路牙201推0腐年作为项目进堡入烟台市场的惊关键时期，以素低密度高端产配品形象入市，饥根据销售节奏兆需要安排推广低节奏，确保实耍现品牌口碑与仪销售回款的双缴重目标。辈2随．在推广组合洲方面柄（典1艺）主流媒体立回形象，辅助媒名体促口碑告户外、报纸作兰为推广形象的帐主要载体，需熄要在重要销售消节点（奠基仪享式、示范区开打放、开盘等）丧保证一定的投熟放频次。网络伏、短信、电视弃、电台、杂志侵等作为辅助渠远道，投放成本狮较少，对潜在贡客户形成拉网窗式的覆盖宣传卷，能够释放更画加精准有效的杏信息以促进销乓售。茅（荣2端）主流推广渠暗道济①吵报纸：畅高端项目适用归的大众报纸媒简体包括面向各拨个阶层的烟台蒙晚报和面向党地政机关的烟台幕日报等。馋建议本项目通妖过烟台晚报发拨布关键信息，伏并在关键节点索考虑硬广、软唤文相结合的形叙式，同时可考汪虑适量投放针幕对开发区机关伪、企业的《开芒发时报》控②度户外：色根据项目高端扮形象入市的要稳求，结合目前东烟台市的道路首车流情况，目洲前已步在机场路（来少往烟台高端客症群较为集中的三活动流线）、梅同三高速（开滥发区的门户道眯路）把、易20绢6迎国道（项目小周边主干道）辜及开发区中心扭选桂择头4蜘处，市区则可满在重要时间节歼段夹如帖8-1削0萍月短时投放户偿外或重要位置揉电子屏广告。盼（注3骄）其他辅助推酸广渠道携由于烟台有车总一族量比较大酒，建议将电台校作为辅助推广式渠道，烟台有归车一族影响比哭较大的电台媒盒体块为两I-RDI勒O凯，可在项目重知要销售节点按赚时间段进行租肥用。嘴烟台电视台地伙产栏目的收视秤率不断提高，就选择借助电视杆媒体展示项目悔现场形象，由叮于本项目具备揉优越的景观资窝源，建议考虑软采用电视媒体浩。改烟台部分高端劈项目经常采用纪各碎种拼D楚M津媒体在不同的未时机针对不同膀的特定人群进悬行推广。萝建议本项目适卵当采用航空杂怎志，汽车杂志泡，以及面向韩查资企业及高尔疾夫俱乐部高端纷人群投放的高性端杂志，在烟替台较常用的为上《新航空》、洋《天下行》、构《金海岸》。洒建议适当采第用她D逮M句直投广告，如乓针对开发区及答烟台市区具有拨投资能力的个逼体商家进行直帅投，以扩大项构目宣传面感。者陵烟台高端项目抓通常建立自己击网站，并通过悦在专业网站设补置链接。买建议以搜房网和进行广告宣传烈，可借助搜房转网的全国平台冤及资源体系进勺行推广。同时渡也可以烟台房筒产网和胶东在责线做为本地网娃络的辅助加以绑补充，形成立拼体化组合宣传您网。尸3袭．推广频次安陶排柿依据年度销售掘任务，在开盘亭前需要实现客卫户实际到访量炼至少险3000脱组左右，按照珠客户积累时间殃周期宽不惹足县4养个月昼（博201压0阔年援6竟月步至捆201消0丝年杏9忧月）计算则月枝均客户到访量桂需达约到等75狗0恰组左右，即日宴均到访量需棍2妇5妇组铃左右。丸则按照此目标绍来安排推广节碑奏：鲜媒体陕数量辨频次灰单次预计来电苍量残单次预计来访警量设合计转化来访姑量覆说明伟报纸广告迹磨20狗60螺20哑400烧成交转化率高肿户外答四块希更迷换照4演次随即每周每厕块次2瘦0载人旋1280谎现场围挡悟现场码更换画宋面屑4浇次眉欢每输周此4掘0借人咳640饭成交转化率高跃网络广告臭吹持续次每鄙周熔2险0娱组抖转访优率炊1赞0觉：洋2害64买短信朴1托2筒次忍每蹈次俭1辰0柄组主120畜电视、广播、蝇比三个月仅每屑周世2陶0袭组辉转访剑率推1增0勿：镰2帜48逝杂志、商函直碍投广告覆8考次其2米次微/梯月平每梁次披5炭0嘱组损转访慧率准1戒0牛：太4碧160门成交转化率高窜巡展、行销骂

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亲每圈次危2舟0呼组纯80若现场活动请4础塔次找1乘次瓣/欣月栏拆每欧次抄5龙0殊组虑200己成交转化率高瞎合计艺到通过推广宣传稠可累计积累腐约盖299纺2遍组意向客户组单纯通过推广敏和活动可带来删到访客锈户匹299虾2男组左右，另通算过客户的维护罪和保养，实现筹客户间有效的觉人际圈层传播预，暂涛按寒1辞0睬带滨1鸦计算，则可带过来到访量乡约梳30费0葛组左右，可初袄步保蚂证痒1斩0深年开发销售任斗务的蓄客需要决。六、现场包装锅1跃．外展场（临访时售楼处）张考虑芝到韵201宅0毯年政策存在一缎定的不稳定性恋，吓1爱0叫年开发区市场监竞争较激烈，扁而正式销售中搜心记8霸月底才能使用聋，因此项目临介时售楼处的尽焦早启动显得非详常重要，建议肺在搅6础月上旬即启动悉。淋临时售楼处建势议建议首选在纽开发区长江路追沿线，次选海刑滨路沿线，面以积控制犹在陵30匙0鉴平米左右，具俭备较好的停车过条件。旅考虑到现场营沉销中心工程进虑度，临时售楼摘处实际使用时庭间约肤在档201由0芝年衣6撒月锣至晨201舌1喜年简6裕月，合计狼约温1诞2保个月，后期可冬通过看房车解纷决。骤临时售楼处装慢修需在注重成限本控制的同时例，考虑体现与边项目形象及风费格相契合的包催装风格。乎位置何优势亲劣势饰面积炸租金足方传案女1房4习星级以上酒店艘大堂焰人群档次较高侨，基础装修费毒用可省、停车纳方便茎开发区档次好凉的酒店很少详15荐0咏平左右距2吗0度万役/越年左右苗方扰案奔2植长江路中段底育商门头蚕视觉可达性好宜、停车方便、按车流及人流保依证映装修费用较高刑、选择余地较载小赴30掏0孝平左右荷600-10莲0没0辟元招/吼平阔/毒月左右泄方剧案久3捉海滨路别墅但选择余地较大鲜、交通畅达性经好、可观海供车流、人流量兽小，装修费用善高锁30米0培平左右睛400-80廉0燕元旅/闭平嫂/馋月左右舟方铲案锁4发高档商场内千人流量大、费预用较低县开发区档次较讲高商场很少、之沟通协调难度演大、可利用面擦积有限皱10搭0诞平内忍900钢0亡元铸/依平猜/者年左右半方欣案兽5俘写字楼、机关洗办公秤容易租赁、费座用较低熄不方便客户寻授找、可利用面世积有限、档次澡低期10蛇0店平左右宋2000须/灵月左右趟方降案塑6拍地块临建眉位于地块中，筒指示性较好返重新搭建费用朽高，手续麻烦诞-旨-凶建议选择方规案码2卵，次选方杜案含3赞2参、现场户外与夺围墙广告敌建枯议开20曲6泼国道及河岸路喷（部分）树立纠围挡，高度适浓当加高，设置雕外打灯。另建吐议香在婚20臂6遇国道地块周边镜设置交通指示洞牌助2-文3垒处。宝3何．楼体包偶装雹钳在项目工程进是度达到一定阶鼠段的时候，可落对实楼楼体进撑行包装。申4赖．站台更名与蚊包装刚故箭目前本项目所冶在地公交线路锡较为缺乏，建昌议通过与政府绘协调在项目附们近设置公交枢冤纽换乘中心，弹站台设置旺为蒙“稿”泻。以扩大项目朱在区域的影响撤力。评5收．销售中心装榆修风格和样板毒间风格建议绘（叛1础）销售中心确按照整体营销役部署的考虑，敞建议销售中心除选用项目的会渡所，若会所位蛇置不利于展示乳，则可利用幼巨儿园作为现场刊的销售中心胸，但需保证临乒街展示面和停乳车安排。风格垃建议为意大利付古典主义风格谋，与整体建筑词风格协调，内疾部风格注重营即造奢华、大气私感。罗（纱2亲）样板间：奸建议采用实楼庄样板间或在销越售中心顶层设莲置样板间，建才议在三套，即认高层中小户型护、中大户型各宾一套，洋房样网板间一套（如烈果做洋房复式隶样板间，则需矩在实体楼中装载修），结合目炉标客群特征，混风格建议以简中欧或奢华欧式鹿为主，注重营拌造内部空间与藏外部空间的融百合与居住的自爬然情趣。敲7抢．看房通道的吼包装别在销售中心、丈样板间之间，黑通过与园林示尤范空间相结合法的实物布局的纷包装形式，在哭施工区域内独拴辟出实景体验节。须8裳．白银河河道意包装建议队建议对白银河窑河道进行包装效，可借助政府快进行河床清淤具处理，同时对姐河岸进行绿植纽景观包装。七、营销活动祸因为本项目位戒置相对偏远，住因此通过对应章节点性活动来苦提升市场关注负度以及定期客架户维护活动来悲活跃现场人气缺，对保障销售都任务完成。宏1利.火奠基仪模式亚/伙品牌新闻发布西会蠢（绍1终）活动目的衬项目正式面向据社会亮相，引宣发关注剪（体2刺）注意要点：拥瓶农现场的活动流拼程环节组织、恰人员邀请是控趴制的重点；需把要注意媒体的换配合炒作；突渐发事件的处理悠。始2微.应烟台住博会趁（谊1激）活动目的危但烟台住博会是辱烟台最具影响掌力的行业内展馆会，通过参展吉重点在于扩大吹项目在烟台范顿围的影响力。驰（蓝2玉）注意要点：诊巷展会位置，提军前布展；展会傻布置的主题、疯氛围营造；促谎销政策制定。掘3蹦.积样板示范区鉴驻赏会殊（床1鞠）活动目的大邀请诚意客户炕及定向客群进邀行实景体验，凑令本项目口碑肠及生活方式得歉以在目标客户做圈层中传播。斯（取2荡）注意要点：继①刮爆邀请建筑师及原嘉宾参加，增尊加场面感西；隐②陷客户签到及入菠场环节形式感茄充足，令客户倘感觉迈入豪门份，将项目的高炕尚属性提高罚；朽③聪增加互动环节总，让客户认同坟本项目的高尚会性和品牌影响仔力。4.认筹活动融（敌1旦）活动目的押诚意客户转化蓝，对前期积累门客户筛选，锁总定诚意客户宵（异2总）注意要点：判①盆现场诚意客户炭积累达一定数贱量喜；劳②专现场组织需要喷；淘③承项目预计均价密和认筹政策发摆布。5.开盘活动你（扎1作）活动目宵的禽涉通过现场有效只组织，集中消川化客户，同时筐通过火爆销售同形成热销氛围晃。并迅速有效急传播。导（哗2检）注意要点独①腊开盘时间的选晃择非常关键，训尤其注意竞争僻对手的营销动膜作含；获②堪现场组织形式侵、是摇号开盘形还是排队开盘蝴等，选择慎重鹅；代③饺选房现场逼定菠非常重要。裂6.1晶1肌月系列暖场活签动燥（谷1纺）活动目的能通过亲子活动夜、老客户保养乱等活动（星巴浓克咖啡品鉴、善蛋环糕风DI搂Y谈、绘画比赛、强放风筝亲子活缓动等）。对新氏老客户进行维貌系，提升客户锈对项目的认可致度。拖（北2昼）注意要点：茅①屠每一次活动都描能制造出一个数引爆点或话题燥②误活动的档次、秒规模与项目高昼端调性相符滔7骂.奸年底客户答谢侮会孤（愁1萍）活动目的浴通过客户答谢伏，增强与老客友户的联系和感土情，并配合相复关老带新政策叛，促进销售。俩（截2弊）注意要点：孕做好老客户联匪络工作；由于刊位置较偏，只冷有在保证一定烟的客户群体才嗓具备执行性；点八、开盘前营偶销总控图臭及执行计划要运点省【妻以蓬1俊0帮月私1低6极日（周六）为速开盘节点制定房此图】九、费用预算臭1回、一期销售计究划及营销费用律年份式推售区域锅物业类型河推出面积（踪㎡寒）泰销售目标冲均价（框元示/林㎡末）使销售金额（万使元）胆201趟0蝴年驱代建部分云高层尺-墓40000貌37瞧3宪亩地哥块静Ⅰ叼-块Ⅰ无期就高层默40000坐30000申4500厚13500礼花园洋房槐36000伴27500屡6000辩16500崖201当1糠年雾37凯3都亩地为块售Ⅰ患-政Ⅰ膝期爪高层艇10000呈7000岩4800责3360哗花园洋房粮8500假5000豪6600秆3300璃37甩3青亩地付块胞Ⅰ达-恭Ⅱ感期佛高层甩80000掉60000案5000抬30000蔽销售总额（不贝含代建部分）因66660懂营销费用（销洗售总宇额依×2.5椒%孔）射1667丢调整后费用（椅前期增加投入队）木2400姿2陶．滚201猛0出年营销费用计撕划蓬·燥（烟台乳）居201咳0拒年总营销费用滚分配柄表作喜赞祥酸爹项因偷目潜预算（万元）造备蔽突注扫销售代理费素360舱201店0虎年销售柄额都*1.2%吓现场展示费纳450甚营销中心装修寿费秒25斧0污万（含家具、含软饰购买）馆样板房装修俩费氧20苍0揉万创（阳1搞套洋房级，澡18肠0街平宰，郑500盟0旺元害/肥平，泰约激9细0唤万，含家具逝；斩2誓套高层，偶合惧25迈0朽平疼，绳300的0怀元歉/领平，业约踪8慈0愤万，含家具；淋软饰态约奶3居0全万）房广告费穴840饥其中包装物料初费揉19留0凶万、广告活动至费展63贪0困万、刘不可预见凯费掩2惩0烈万某交易税费励20削测绘费条约拉2级0唤万讨总营销费用棒1670愉3皆、广告费用计块划详细分配表充：都·喷（烟台浸）轿201淡0杏年广告费用计牢划表单位：万元骡项角绍目掀内撒恭容盖预算归合计愚备注尸包路装规物大料糟费找现就场博包微装养销售现场包装爷90肥100样现场围挡、示永范区营销包装处，月20饱6熔国道部分撞约肤3盈3欣万（鱼约员150挑0想平钥，被6*25撤0饼，岩22租0普元火/汁平），示范区零包装医约啊2师5高万，销售中心劣内外包装河约牢1小0骤万，维护更新拌及其他翻约温2名5肺万痒其营俱他厦10名如花卉、现场盯导引、道旗、睬喷绘制作、安轻装维护等券物寇料态筹盒备队楼书、海报、笼资料袋等印刷摘35智90职形象海报足3喷万，楼书咽14够万胳（磁3抚0战元攀/插册，宇约抚450巡0基册，成交客婚户缘1暮：借1兽0键比例），折页协及单页欧8胞万，补充印刷持10歇万保模型更换、户仅型制作介30遍小区、区位、流户型模型朽3中D拌宣传片制作疫12讲主要额为姥3召D值建模及渲染费愚用，台约醉5旋分钟，标含款1夏5造张效果图耕网站建设挽3猫邮礼品及其他编10排开盘成交客户概赠送较高档礼搞品急（成交客户高遵层显3广0劳元交/耽组，洋菜房旧10涂0终元乞/作组，合计埋约县2.割5拴万），其他营冬销节点促销礼梨品墨约曲7.齐5警万械广告活动费偷策划搏设计精广告整合设计览60稳440化1贵0较个月费用蔬户外侄媒介袖户遣浩外丸150闪3纯处螺（悉2泄处郊比区令1宋处市中心），被含租赁年费、厅重要节点画面依更换，开盘前杨后三个月信（底8-1霜0俘月）租赁开发腿区范溪围掩3铅处左右，秧约袄3累0滤万杯平面怪媒介朴报租踩纸拔150田根据项目亮相间、认购、开盘尸等重要销售节主点组织投放咏，承4-1右0樱月份，以《烟肾台晚报》为主善（晴7.于5利万吴/懂次体)逝合干2艳0忌次，其他区域箩报纸为辅绑电子粥媒介摘网沟作络闹40欲搜房网为主，那胶东在线、烟况台房地产网为挺辅闭电绸沈台孔15积烟台交通音乐牙电台为寒主仓/爽3堤个月幅（杏8-1漆0令月）典短桨慈信尤15熟2送0墓万宰条犁/陈次相，牧6-1束0疏月，虑合搞1方2摧次叙其言予它打10辨电影院、楼宇腿、机场等场所创推广钩活动芝费用校奠邮层基中5偷190库5狗月份，场地布烘置、嘉宾邀请答等费用垂开怜仇盘至25旬9嘉月划底疫1皱0病月初，场地布菊置、演出费用撤、嘉宾邀请费遭用、媒体车马萄费、开盘抽奖督奖品费用由房交会葡15辽5堡月乳或拆7烫月，展位旅约烛55好0伯元叔/盈㎡管，届100丹㎡皆左右，布展及厚演出费曾用礼9逮万左右筒外沾裳展党吗50给临时售楼觉处孔1谱年租赁协议以醋及相关费用治约松3延0铅万，看房车搞约枣2如0块万帜巡逝傅展撕35玩含东北、北京抄等地进行巡展婆评烫枣奖仍10颤参与权威评奖屠其收邀它丛50瓜重要营销节点啦相关活动组织浴，惭6-1呈2栽月绳，台4桥次大活动（临略时售楼处开放串、产品说明会缓、示范区开放亡、客户答谢会底）拣约匪3唱0妥万来，排8证次小活动轮约蓝2贱0予万眨不可预见费香20界20传顷合计罩840波震十析、太201够0级年推广工作细挠化安排幅1喂、市4-津5址月亮相启动阶惰段推广计划锄（蹄1奥）阶段推广主赴线：冤以从建筑到开持发的品牌价值卵移植为重点，贵进而引出项净目劈“驻系出名骂门僻”玻的高贵形象，马并顺延对项目志的品牌形象加国以塑造。住（管2鼻）活动计划：众校5洪月遣1歇5猜日订—抬—卷奠基仪式暨品鄙牌媒体发布会马支【注：奠基仪居式如果延后，舍则本月单独举隆办品牌媒体发茫布会】兔（姑3拣）媒体计划：炎媒体类别助广告形式些发布时间轻发布频次史内容崇报纸广告吨末版整版硬广柜5保月智1择4遭日煌、质5流月忍2热1罩日沸2蒙形象珍软文网5港月驴1填7兴日乱1宅品牌炒作趋势释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