南昌市某酒店项目可行性报告

一、宏观概况（一）南昌市概况南昌--是江西省省会城市，是全省政治、经济、文化、科技的信息中心及全国历史文化名城，长江经济带地区重要的中心城市，南昌物华天宝，人杰地灵，南昌是座历史悠久的文化古城，自唐代以来便是万商云集，闻名遐迩的江南重要商埠。改革开放二十年来，尤其是随着经济全球化，贸易国际化步伐的加快，南昌的商贸、旅游事业蓬勃兴起，市场日益繁荣兴旺。根据城市总体规划要将南昌建设成为繁荣、文明、整洁、优美、富有滨江、滨湖特色魅力的现代化区域经济中心城市和花园城市。经过五到十年的努力，在城市建设中力争形成“北看大连、南看深圳、中看南昌”的局面。江西省经济在未来的几十年具有强大的后发优势，特别是南昌市潜在着巨大的发展空间，加上中央政府、省委省政府及市委市政府对发展南昌经济政策力度的不断加强，进入二十一世纪来，南昌市招商力度不断加大并创造良好的投资环境，已取不菲的成绩，从高新开发区及昌北开发区到红谷滩建设来看，南昌市经济在将来几年保持快速发展阶段，在中国的中部崛起指日可待，由此各项配套设施需要跟上经济的发展。南昌--地理位置优越，交通便利，京九、浙赣、皖赣、向乐四条铁路线穿境而过，尤其是京九铁路动脉开通与浙赣铁路交汇，南昌成为京九线上唯一的省会城市和我国铁路交通的又一个重要枢纽，南昌站有与全国对开的客运列车32对次，年运输总量可达3000万人次。市政府投资11.8亿元兴建了昌北机场并已全面启动，民航可直达北京、上海、广州、深圳、香港、福州、厦门、西安、昆明、珠海、海口等28个城市；公路是105和320国道的交汇处，长途班车定时开往广州、深圳、珠海、厦门、武昌、长沙、温州及省内各地市。江西省对外交通的发展，加速了南昌市对外联系的步伐。南昌--旅游资源十分丰富，拥有文化遗址600余处，人文景观78处，自然景观26处。1986年被国务院命名为历史文化名城，全市有国家级、省级、市级重点保护单位50多处，国家级森林公园1处。江南名楼滕王阁被评为4A级风景旅游区和全国文明风景旅游区示范点。南昌市委、市政府已将旅游业定位为优先发展的重点产业，有力地推动了旅游经济不断发展壮大，年常流动人口已达到447万余人次，2001年全市共接待海外旅游者41400人次，完成外汇收入2913万美元，国内旅游收入27.16亿元人民币，城市旅游产业规划也名列全省前茅。随着现代文明花园式英雄城市建设的推进，为实现把南昌在2003年争创国家卫生成市，2005年初步建成现代文明花园城市，2010年基本实现建设花园城市的目标。商机无限的南昌正在加快实施城市发展战略，力争到2005年，城市人口规模达到210万左右，中心城区范围达到180平方公里；到２０１０年，城市人口规模达到２６０－３００万，中心城区范围达到260平方公里．由此可看，南昌市城市发展必然要求各项配套建设满足经济发展，所以建设花园式五星级宾馆也是南昌市发展需求。（二）经济概况1、南昌２００１年宏观经济状况国内生产总值（GDP）：485.62亿元，比上年增速１２.1%；社会消费品零售总额：160.8亿元，比上年增速11.4%；地方财政收入：22.38亿元，比上年增速16.9%;个体私营增加值：121.90亿元，比上年增速30.3%；；城填居民年人均可支配收入：6210元，比上年增加8.3%2、对外经济贸易及旅游概况对外经济贸易及旅游，其变化情况直接影响着的酒店与宾馆的经营状况，特别是高星级的宾馆与酒店首当其冲。2000年，全省海关进出口额162399万美元，比1999年增长23.6%，进出口总额42663万美元，出口总额119736万美元，分别比1999年增长4.6%和32.1%。2000年，全省利用外资签订合同金额26568万美元,实际利用外资金额32781万美元,分别比1999年下降30.4%和42.3%。深200牙0菊年，全省接待岗海外游击客耕16.3田1遮万人附次墨,蛾旅游外汇收政入汁623迹4泳万美嚷元择,袜分谢别灾199誉9昼年增裳长玩17.6衔%此和弹23.7%,于200愚0妄年对外交流出宏国株662数5况人宴次窄,唤比拾199干9恩年增活长输22.4纯%忍。黑199裕8颜年祝至捏200稻0父年器,椅全市累计批准逆外商投资项猛目取176冲4证项瘦,斥吸引了来自欧铸美、日本、台遥湾、香港等几射十个国家，引竖进市外资东金访10酸4察亿元。出口市蛾场已扩展到日茎本、美国啄等南6多0尖多个国家和地吼区。已贼有对150板0绩多旱家毅“婚三胀资酿”府企业在南昌注过册经营、外商章投资额成倍增矮长，平均每天谷在南昌注册的灌工商企业超缸过屋4呼0稍家。赠由此可见，南苗昌市对外经济绵在未来几年内梁还将保持快速注发展，外商及她外来投资者来咏南昌市考察及悉业务联系将越跪来越多，其对厦住宿的环境与件条件要求将不殃断上档次；江驱西省及南昌市盟的旅游资源将瞎不断得到开发修，与对外宣传识力度的加强，管境外旅游者及火国内旅游者到穿江西省及南昌膝市旅游的人数披将呈良好势头考，境内外旅游乔者将是宾馆及谣酒店主要客源障之一，由此南席昌市建设的五啊星级宾馆为投朝资者、旅游者叨、商务活动提灰供舒适休息及猎办公场所。鱼详细例表如下北：丰表草一太柏好永洋海关进出口货茎总额表（万美妻元）报年份牺全省情况邻南昌市情况镜进出口总额讽出口总额敢进口总额泼进出口总额探出口总额添进口总额托1998膛124720喇101870桨22850馆1999泻131387胜90611万40776撕98681钱71407厦27274庭2000流162399弦119736率42663货111451态88628穴22823刑表弊二步耕炒形利用外资情况寺年份览全省情况茄南昌市情况颠签约项目（个银）含实际进资（万预美元）吗签约项目（个勿）晚实际进资（万盯美元）独1999晓245孔32080令53灭12668声2000雕272泉22724嚼43敞2943非表载三构活他原龙外商在赣直接朗投资情况粱年份室签约项目（个冷）禾签约金额（万姓美元）刮实际利用外资锁（万美元）污投资开业企业盐（家）洒1999晓245嫂35136涛32080宏1456折2000注272泳26478鹰2274动1264变表乐四贷贯助全省外商投资订企业注册登记坛情况图年份伶年末登记企业捷数层投资总额（万余美元）巾注册资本（万经美元）够1999屈2149莫485298妇31552骑2000照2246轮687577玩33088肥表续五烈跃网躲贤全省旅游情况辈表均年份赏旅游总收入（字亿元）鸡占全国旅游总稠收入比重（％灶）让为全崭省僻GD思P厚（％）筝为全袍省蛾GD提P蔬中第三产业（请％）藏1998斧81.64狼2.37尼4.41凉12.35门1999盯111.29攀2.78叮5.67凉15.03斧2000覆134.6蹈2.98揪6.72欲16.47伤表显六莲划己序全省旅游涉外定宾馆（饭店）祸接待能力俭年份松四星级厉三星级太二星级值一星级场客房数永客房出租率等1998誉1欢20译41贺7讽15781稿53.引1援％误1999蔽2肤25葬42种7做15842壮47.耽1欢％眉2000完3幅43祥86申7钥17266爸57.蜜3衡％粗表基七史忧辛全省涉外旅游吉情况伪年份梳旅游人数（人积次）勿旅游外汇收入缘（万元）照涉外住宿收入黄（万美元）猪国内住宿收入赶（万美元）缠1999码138643柏41815氏615壳25元2000掩163057滋51742旧854晕33垃表鞠八董文客全省国内旅游锯情况警年份森旅游住宿设施杜（家）存床位总数重床位利用率打国内旅游者花摸费（万元）游1998纯3179虫256099者40.0笛0释％笋780809程1999铁3388挤273356酬41.14救7佛％慎107110梯0锹2000糟3814初290634追44.6偿5束％葱129550功0爱表果九洪元嘱南昌市旅游情斗况蹈年份围涉外旅游情况泳国内旅游情况撤旅游人数（人货次）爸旅游收汇（万回元）戏旅游人数（万蚁人）擦旅游者花费（魔万元携1999顽295承195400叠2000讽37010开21397裙392歼219000誉表前十拒生难欠南昌省国内旅衬游情况笑年份耻五一黄金周房十一黄金周批旅游人数（万邪人）仪旅游收入（万辟元）暑旅游人数（万纯人）但旅游收入（万割元）百全省耗1999超71.2烂21022伐2000热166.7妖54900撑128.1谅34446家南昌却1999潜23.7玉5547爽2000锤41.0裤13530板25俭10811阁按箱200旨1骗年江西省旅游庙的统计资料反档映南昌和市为200役1吗年接待旅游人眯数渣44拴7叼万付人泡,青其中境外人氧员酷4.宾1俊万灶人仆,贤而目前南昌具鸦有四星级酒店酿接待水准的五闲家酒店共有客辫房苹121恭8知间、床蜻位枣215势8督个滋;件按其综合平均索开房率计批算转,馅全年接待宾完客纪5滩1士万产次琴,去平均每个酒店瓦接贴待屈1价0怨万人宾次惕,饱预计总收入喊在茎2珍亿元左右缺。馒200包1奇年四家酒尝店丹(啦除江西宾馆未广开弄业先)托客房收入意在率950搜0线万元左右。此拆统计还不包括帐商务客人等。绢可见经营空间愧是十分可观的控。押3限、其它情况：维每年江西省委叶省政府及各部衣门、各系统开倾会次数多达贰闻佰余次；随着辅江西的经济建倒设加速及南昌冻市花园城市建奉设，中央各部抢门工作考察及扮其它参观访问狭的人数将越来锡越多，各种具棕有知名度的商婆业会议及活动寇的举行也将日犹益激增；本市罢各企业及公司线对外联系的也世越来越多，必确将导致其接待嗽服务工作将相禁应增加，并不烛断地提高接待梨上档次；总之疏，随着江西省逼及南昌市经济从发展及城市建竹设的加快，五强星级的酒店市量场消费潜力将础是巨大的。钉(竖三筝)坡南昌市现有经枣营宾馆调查分北析汁根据市场调查象表明，南昌市崇现在四星级宾延馆及酒店棒有点5印家，三星级宾拘馆及酒店另有姓1嗓2浇家，南昌市规热划在红谷滩建侄一五星级宾馆稍；随着星级提祝高，平均入住率率越来越高和址折扣数越低，录表明了现在南挨昌市宾馆星级紫提高，其消费网市场越占有优尾势；南昌市五余星级宾馆尚缺奋，根据经济发沟展速度及客户忆的需求的提高式，南昌市首家党改建五星级酒即店其市场前景仅十分看好。彻锦峰大酒店：猫位于南昌市中侮心的站前西路淘，由二十二层南主楼及五层裙棵楼组成酒店整弦体建筑，拥有恐各类客牧房千16删8禾间，商务办公托用赖房孩500帆0异余平方米；中产西餐厅、大小灰包房、宴会厅蔑共崖86订0逐个餐位，专业恰经营独立的歌司舞厅、酒吧、零卡耗拉粉O抚K询房、桑拿、美身容美发和康乐岗中心、健身房狡、精品专卖店锻、商场等齐全欺的服务设施。亏该酒店是由勿**捐总公司江西省贺公司投资，由州上海胆**根国际管理公司元全权管理。各迎类客房入住宿找率平均笋在货50-5漏5还％之间，旅游题高峰或商务活浊动期洪在元7碰0婶％左右，商务什办公房出租率凑在诵7拔0勺％左右。较高懂的市场占有率敲得益于整体形仰象塑造，成功狐的管理及烟草忘行业的优势，贴加之创办的锦睁峰旅行社，为保锦峰大酒店源帽源不断的提供暂了客源。仁五湖大酒店：图其怜有棒30抖2浆间设计豪华的勾客房与套房，秃各种消闲设施糖齐全，特别是届开展的一些特幅色服务，如幼誓儿看护服务、带免费中巴往来滔市中心、国际迫航班接机服务佩等。各房使用氏率平均烈在路45-4潮5掉％左右，高峰通时已叙达胞8侨0烈％左右，主要渠客群是接待港奶、澳、台同胞希和侨胞及政府煮和政府机构、国民间团体商务渡活动。拿凯莱大酒店：谢属中国粮油进帮出口总公司投株资政4嚷0枝亿组建的凯莱分酒店集团，其狐排名世竭界海20裹0斧强旅游酒店集富团的忙第居17适4秋位，与江西名良楼砖“授滕王少阁于”亦相连，面对抚御河和赣江，充高满热带森林景划致的酒店大堂丛别树一帜。酒较店拥有侍的记32办8及间色彩柔和别辉致的套房，休瘦闲服务应有尽切有，香港名厨具主理的餐饮又应成为洪城实力眠派婚庆的首选物之地。酒店具且有现代气息，康客房独立保险港箱，国际互联辅网络和酒店仅育有的全天候室拌内游泳池也为党酒店添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4.4墙8茫832.66袭1208.5仿9枪62024.殃52伙1007.4顽0慰3730.5垄5启1055.4羡6辈1968.1携9秆2133.6沉8若1830.9魄7守4788.7攻7单位:万元僻全国五星级饭仔店的营业收入建构成址地区臂营业收入糕（万元）蹲#眯客房边（独%肝）劫#姻餐饮干（衫%废）盼#假商品台（务%值）斤#阵其它馅（监%争）洽合筐湿牙计猎北宋耀付京梳天师裹肾津牢内蒙古孙辽野栏眨宁扛吉氧茫就林埋黑龙江担上百良波海存江税肝弱苏但浙倚门危江章安问睬蕉徽顺福伴幼肃建五山蓬钥介东波湖凉早产北赢湖斜抓三南疮广录树乘东井广抱煮券西朽海隐均酸南速重养互归庆林四法威阀川赚云前息垄南总陕成礼经西踢新百闸胸疆胳14695宋90.57拜37522烛8.50枝8读708.9巷3暑5753.浙00莲54750时.66猛12793蛮.00撤14621凑.66倦30183因1.04愈98884六.28等39005举.43竞8852.胁50瘦19523辫.32央55266促.54饿7683.证86饰20917喊.67叫31184庭7.72惰20564赌.64乳27996荐.21死15649日.93共20664墓.11宣21304逮.04爪31366汇.29访23377辅.24晨47.14任48.32翼58.72叠40.90热52.42狠49.61轿46.79劣54.73慎24.67繁38.05窄47.81勇53.30醉47.45获47.94片29.07女43.45嚷56.32缘59.92允55.55剪55.54魄48.10韵60.10保28.67款34.52索32.11榴23.99车42.64性31.13心34.86缎36.71恢35.48缩23.64村39.70附39.24命41.34百42.38旅40.85腥64.56堡34.86口37.12选24.90家37.70精33.97厘41.55盘32.33虾50.85汗4.44床6.61叫0.00望5.44客7.13告0.77戴0.40黎2.27余21.32鹅2.75案0.16却2.00拖0.78宴0.37哗0.60决1.80叨1.66斗1.86革0.00偿0.96抱0.33烤1.74奸0.00缠13.90凭12.97训17.29止11.02为9.32听14.76谷16.10稻7.52贝30.37币19.50讯12.79猫3.37宿9.40披10.84抽5.78附19.89判4.90稿13.33删6.47毛9.52捉10.02削5.84衫20.48送地乔载区纷饭店数损（座）锡饭店规模门客房出租率恼（先%下）亦每间客房年收且入帜（万元）抗每间客房年接帮待人数鲜（人）蠢每间客房年接崭待人数瑞（人天）颂客房数（间）闯床位数（张）鼓合猪敲坏计婚北向惕趋京毒天颂氧乌津蝶内蒙古慢辽炮蜂恰宁毛吉开且梢林踢黑龙江踪上帆陷讲海绞江牙玉雹苏更浙谦衔升江查安喊把昂徽呀福缓再锈建兽山荒馒兰东闸河码满河南贼湖援附裁北订湖粒秀早南立广锤程眯东辟广赶缸脱西涂海决衔顾南蕉重躲响麻庆伶四塌掌负川颠云费沿坊南庸陕悲狸停西市新们否橡疆峡129剪21密1躁1听6梁2疮2称15咏8误4吃2掏4做6萝2谁2快3诚24脾4织5虎2炎3虽5湾4社3作50342撇10875命300句317爽2620游759影684国7380狼2885旦1198兆588蹦1296猪2477触-袭326妹675岛8095来1427溪2004通908伯1486碎1897我1507车638德77683皇17486拔380朽537锄3413粘1196戚723丈10706叠4271查1787商891或2081图3687居-模464类1071套12927敞2536方3147病1291帝2228预3226络2719类916圾65.12万68.70业68.35自61.67莫65.73伐62.34冈32.25京71.59浪60.27些69.75有65.51收46.27度58.86痛50.51昼53.43解57.46斧68.28伪59.72叼57.80狂55.57竹58.64咐59.02予43.11摸53.36抱14.01凭16.67由17.05点7.42策10.95倚8.36勉10.00沟22.38赛8.46敞12.39大7.20喂8.03容10.59活-陕11.30渗9.01隶16.74矿8.12掏8.37之9.57忧7.72悠5.40乞12.51搭10.50吴161价118秃58昂135破109忧154佳142替95撕160劫186窝125纪72北124盏-真417手327裤265疏210估351领143腊163悼144苏-缎205着336构305缘320筑270能287分267绞250钳368制278拣337劫264酒188呢350刚-救644涛736肃418坚345蒜452珍258械320坟263剧-摇337三、项目概况兴(娇一攻)保项目背景统1添、开发背依景消:终“枝**亏花园酒扒店白”伟是南昌市攻**旬花园酒店有限涨公司在原南昌晚市政府大院及熊经济大楼改建杜的一家五星级颂酒牲店叼,愉该项目位于印**电路慧**仁号，在胜利路音步行街与苍**梅路交汇比处偏,凉辣原为南昌市政报府大院旧彩址版,预属政府盘活国举有资产重点项薄目、市委、市女政府领导高度涝重视该项话目给,缸亲临考裹察秘,崇多次组织专题挪会议协调政府洞各部委关缓系岛,余全力配合，该柜项目的改建即蚊能盘活政府在柜老城区的资产锡支持红谷大厦业的建歼设冶,顷又能美化城市剥环史境谋,绝增强城市服务贺功开能插,鼻为建设花园城倍市增加一景，兔2件、区位优茎势船:饲“缓**恳花园酒剧店魄”附地处市中心地先块时,神属于市一级地梅段冤,司有其它地段无竹可比拟的区位悬优势：忽①疫商戏业诸:雹紧临胜利路商晶业步行街和中鸣山路商业巨街浴,既周边分布各类董大小商店、商亿场院,敏商业氛围特别燕浓监厚粘.点②巾交巴通狭:暑**坏花园酒店西临解沿江路风光曲带腿,市与滕王阁为哭邻赢,烈红谷滩新区隔吓江相脊望你;角东与胜利路商干业圈接库壤娱;县南临主干道骨**袄路、可直达八围一广场、火车虎站、昌北机场院、南昌港和市雪内各主要地控点腐;腊北临后墙默路掀.阀③忠休闲娱宿乐糕:妨紧临江南三大牢名楼之一滕王面阁、宏伟壮观鸡的八一大桥、购南昌滨江路风衬光带、中山路满、胜利路、万方寿宫购物商柏城构,固八一南昌起义长纪念馆、佑民工寺、八一公园取可步行到达。男④株标志性：经济铺大楼在上世纪歉八、九十年代部曾经是南昌市歼乃至江西省的弱标志性建筑，慕许多人都以登也上经济大楼旋恒转餐厅浏览南池昌市全景而感裙到自豪，经济婶大楼作为南昌卸市的标志性建最筑已载入南昌厦市的发展史，膏再加之经济大歇楼及申大院曾经作为炊南昌市人民政僚府的办公地点认，其影响已经不深深的感染了钻几代南昌人。症(补二徒)争项目内容惯1剩、地拾段赌:速“敏**饶花园酒驱店备”岛位于市中心繁僚华地寺带阁,害处于胜利路、泻中山路商业圈伸内展,泄与人文景贱观靠晓—炊—泽滕王阁为燃伴茶,穗依傍赣贯江树,摘是一处少有的窝旋转观景酒店鸭。乓2这、酒店规右模狡:贼基础规范用柔地盗44.搞6抱亩历,锯总建筑面撞积范66643.丽4逼8辜平方米。旬3惩、酒店规消划恩:浓项目总体规划烟注重利用现有育大环境资偿源播(罢自然的、地理某的、文化的、拦交通的、社会崭的多等饥)亭,慨并使酒店与城抱市空间、用地百环境良好地协剃调。类酒店布局方式秤与整体合成注堵重造就阳光普更照、清新空气薄、绿地静美的动生态环谈境引.绕有赏心悦目的极楼房空间、均束享的庭锤院谅,秆人车分流的安肤全通谁道枝,舍富有文化内涵欣的供旅客居住悉、休闲、健身石、用餐的活动串环境。泻酒店单元构成栋能随整体合璃成礼,针因地制宜的构蓬筑户才型丰,叨力求栋栋有良柄好的朝向、景钱观及通风的环田境况,促尽量减少栋间口干扰。袍酒店庭院内部轮有分层次系列即性的绿色体坏系猪,君结合自然环务境劫,扑即有大的绿色船景骆观迈,诚又有酒店内的逢绿色庭诚院糕.雨有较完善的服伏务配套设施体梨系秆,捞网球场、室内涌游泳池、健身枣区、会所、商暂店、餐饮、生驻活健康保养设闭施所组成生命柳保养设施体系撞。壁（三）项目建开设规模1、用地面积米总用地面积为禽29733.足4六8饶平方米旨，折作合哨44.涝6耳亩。召前院用地面积赵为供13899.啊1讨4边平方米挥，折秆合璃20.8敲5叔亩。鞭后院用地面积鹰为怎15834.坊3荣4件平方米絮，折羊合昏23.7污5神亩。股2神、建筑面积：丝总建筑面积为呆66643.停4粒8胞平方米哥。军前院建筑面积初为敏46724.恰4粘8廉平方米败。鸭其尚中招:北a扰.耐酒店主楼建筑获面积为雾3967荷6评平方米液（已有讽3425犯8辛平方米膀建筑）。侧b寨.椅设备楼建筑面施积肤为忠75许6英平方米（已有木建筑）。微c陶.烦多层车库建筑锈面积抗为旧6292.8财4咐平方米（已有肿建筑）。困后院建筑面积译为扩1991危9杠平方米浸。搭其中：酿a畜.炼演艺中心建筑斤面积：巾1200疯0颜平方米救。同b谊.嘉总统别墅建筑易面积轰：泊300雷0堪平方米。堡c揉.烘原有办公楼建追筑面积仆：肢491锈9盒平方米（已有枣建筑）。宇四、项目进度恨安排粱1姑、项目分前院托、后院两期实展施。案2慧、第一期进度少安排：选前院计划闹用曾1兄9螺个月时间实施磨，现从改200放3贤年纽6钩月正式开工赵至淹200疏4塑年欺1土2询月竣工。毅3构、第二期待第旅一期竣工男,标“燥**芹花园酒李店睬”砍开业并进入良浪性循环后再安想排实施。炕五、项目投资侧估算及其构成嗓(挤一供)课原市政府大院牲土地房产整体检转让投资将土地、房产整侨体转让补共字1.3姥9撕亿元，分五次刊支付。沟1蒜、第一次支付谅：宪1.3西9踩亿元巾的电6穿0鬼％，虑即午834教0抚万元（现已支块付完）。梨其中抽有钢300倍0漠万元是向建设艺银行贷款，并朋且由赞**强大酒店负责偿那还。断2钱、第二次至第耕五次园共搭556铲0幕万元待前院建壶成营业后分四卵年均等支付，立每年支酿付姐139闻0贫万元。道(洲二济)职前院工程改造顶投港资耐饲1杀、工程改造投涉资额泉为铃1.6辞4棍亿元，其中向醉农业银行申请腐贷恐款寻1000蝇0更万元，待一期歼工程完成营业狼后，分五年归仍还，按等额本仪金偿还，每年蝶还本推金姻2127.8掉2障万元。年利率自为孕5.76辩%扰，月利率抱为贩4.斜8啊‰倚。若利润不够叔支付，可在年缠末址以唱5.76惊%惹的年利率借短井期借款，在第葛二年偿还。躁2砌、蚁工程改造投资峰额赴1.6恶4煮亿元中，土建剧、钢结构外立什面幕墙的概算伟值霞40糖%省的资金由施工式单位垫资至竣痕工，其他项目馒的概算循值吊30懒%鼓的资金由施工椅单位垫资至竣乓工，共第计贴526炸4冶万元。待一期防工程完成营业帝后三年内支付份，每年支用付脉1754.6谈7办万元。终3帝、其余为自有疑资金，槐即名113毁6射万元为自有资怨金。毒（三）前院工晚程等改造费构蝶成帽见表《南昌市冬**回花园酒店工程诞用款计划表》虹。捎六确、可行性数据章预测和选定嘴本报告使用的乐基础数据和基杠本条件是根据肝国内同类城伤市帐,巾同类宾馆的实锻际经营情窗况倾,惨在分析市场前牲提的基础为上肾,授结合本项目的叶具体情况而预蜘测选定氏的磁.饶(控一坏)于营业收入的测墨算标准1、客房收入袄19缝0焦间标准啦间落:48陵0音元健/理日垦·条间椅12台0傲间豪华煮间持:58短0释元戏/突日唇·增间罗3距6起间商务粪间绿:88晚0零元锣/估日把·线间让2夸间超豪华套割间帅:200薯0驻元娱/夸日锈·泳间挠2绝间总统套岁间刚:500粮0勒元描/扯日蛇·务间收入计算公式正（盗1产）房费收入：校（慨480×19构0+580×辫120+88骡0×36+2右000×2+链5000×资2帜）胡×365×7丝0%=527选5.5郊6睡万元齐（她2反）服务费收入亮：若5275.5能6×1激5衡％营＝点791.3侨3因万元么（选3余）客房收入千：捧6066.8秤9筐万元2、餐饮收入脂根据大酒店餐督饮服务设施的绸规模和南昌的动餐饮消费水讽平塔,卵以客房收入苦为节50投%卫从低作为测算现标准。粮收入计算公情式乎:6066联.89×50寸%=3033羡.4暴5俘万元殖3牌、购物中心收宜入膊其服务对象为勿住店客人和非该住店客人，故杀本报告按入住乎客人埋的取50纯%苗作为消费人数低，人均消拿费挎8担0漫元。辆收入计算公式宜：烤80×64捞0贺人裂×50%×3坛65=934诞.轨4妙万元铃4戴、娱乐和康乐把营业收入桌按客房收入虑的疯25蔑%福计算。税收入计算公式禁：很6066.8烦9×25%=腹1516.7寇2闲万严元俗染5君、其他服务收驼入颗本项目以提供捏旅游服务、票顺务服务、电讯六、高科、翻译学、洗衣及会议炉厅、旅游车出鸽租等服务作为床其它服务收券入盖,慎按入住客人快的坑50伯%颂作为消费人教数抬,影人均消省费灭3落0派元英.锦收入计算公到式而:30×6渔4膜0啄人援×50%×3串65=350姨.料4舒万元安6黎、年总收入总经计测:11901纤.8菜6秆万元翻(千营业收入预测歼数目见测称表慰一聚)死(芽二邮)则营业成本的测编算标准镇1称、客房营业成骑本按其收入牛的旷6习%泪测算奖2盛、餐饮营业成雕本按其收入柔的啄45榨%参测算军3龙、购物营业成崭本按其收入季的王80谱%叹测算涂4策、娱乐和康乐排营业成本按其哭收入桃的榆25药%薯测算头5圣、其他服务营杰业成本按其收辈入咽的姜40册%悬测算汇(围营业成本预测业数目见测算表铅二谦)岔(歉三饿)针营业费用的测迹算标准慌1薄、人员编制及亦工璃资修:切人员按每间客特房坏1.散0虫人配膏备伏,故大酒店员工爸为艳:37玻5播人肉,浓平均每人每月植按善80凤0嗽元的工资标准盒发放。哨2解、广告推销镇费茄(烟含交际克费戏)荡:四按营业总收入羡的饿1维%庄计算。兔3盘、水电煤气孩费滨:属投产当年择按辫10现0遣万元。鞠4蓄、维修保养拘费谨:乡营业期第一至涝第三年按营业抄总收槽入祖1咏%挂计晃算羞,努第四年起拨按包3虫%巷计算。蹄(装四链)网土地使用费和罗税项纹1厦、土地使用费发：由于土地属询于出让性冻质未,企在土地使用期父限证5枝0名年内可以免缴钉土地使用费。2、税项醒营业技税脏:怠暂同按绩6猪%钢税率缴交。胀（五）固定资翠产折旧和投资性本息的偿还务（较1宜）该固定资产累总额本赖按饥3洪0邻年平均折社旧邻,怒由于该建筑物齿于颠198先8隔年建成，所以危固定资产总投舱资样30939.赶0守9酷万元霜按与1央5社年平均折旧，芽不留残值。驴（绘2鼓）建设期利息殊计入基建工程阀成本，经营期锁利息计入经营惰成本。自利息计算见附箱表《借款计划魔和利息计算表议》确。杆七、项目经济咐效益研究和评叶价妈（一）项目盈袄利能力分析灭通寿过争1贿6辞张财务报表的责计算，可得到掘：泼1早．全部资金静绢态投资回收期凳：乳6+叶3575.9简4波÷调7215.7哥5帖=6.50沙年租2援．全部资金的翻动态投资回收分期：贡7+汉2671.5轿7肾÷楼4610.1钓=7.58活年。主3井．全部资金的案税后净现值：贺11671.尿68撇万元。挪NPV>0晓,宰所以该项目可重行圈。滨4宜．内部收益率冲（全部资金）涝：ic=17%携NPV=-2驴1458.3连6/1.17非－睁8841.6榜4/1.17远2保+4775.嫂07/1.1疗7尽3谋+7299.良29/1.1泼7深4鬼+顿7453.7枣9/1.17晓5棚+7195.视91/1.1忽7盛6盏+7215.素75/1.1盛7馅7出+7215.更75/1.1歪7愉8骂+岸7215.7废5/1.17它9胡+7215.引75/1.1茫7脑10丰+7215.些75/1.1局7嫩11矛+18149感.38/1.留17异12非=40.19告（万元）ic=18%碌NPV=-2滤1458.3幻6/1.18献－铸8841.6火4/1.18脖2隔+4775.分07/1.1援8雅3充+7299.笼29/1.1筛8潜4淘+杰7453.7企9/1.18树5围+7195.陶91/1.1害8罢6挠+7215.钞75/1.1次8聚7导+7215.佩75/1.1悠8胜8者+插7215.7折5/1.18词9逝+7215.甩75/1.1节8乎10裤+7215.之75/1.1错8炸11逢+18149升.38/1.去18列12哥=-1090优.92昏（万元）确IRR=17渣%+40.1舌9×1%/(罪40.19+阅1090.9腥2)=17棕.04%柔17.04肿%喉大于该行业的处基准收益协率挨,迎所以该项目可招行。枕5坐．自有资金的专税后净现值：赏6821.8祥9第万元。场NPV>0冶,跪所以该项目可秋行赴。块6守．内部收益率贼（自有资金）傍：ic=15%弄3暮-2579.体61/1.1梦5疗4能-1331.悦06/1.1蚀5岔5湾+吵2042.9解7/1.15钓6雕+4965.陡37/1.1真5也7患+7215.含75/1.1瓣5圈8毒+7215.贼75/1.1羽5属9校+7215.想75/1.1渠5匀10死+7215.问75/1.1尸5尤11监+18149博.38/1.剂15码12床=712.4崇2尖（万元）ic=16%泛3血-2579.户61/1.1溉6达4刷-1331.集06/1.1置6泡5夫+农2042.9毁7/1.16窄6箩+4965.矮37/1.1范6泥7臭+7215.塞75/1.1蒜6陷8铃+7215.逗75/1.1议6勤9鸟+7215.师75/1.1结6粘10魔+7215.场75/1.1泳6骗11梦+18149娇.38/1.未16容12胜=-156.辽2临6屋（万元）艘IRR=1镇5催%+欣712.42剃×1%/(顿712.42嫁+156.2杂6纵)=罢15.82卧%绳15.82舱%警大于该行业的渗基准收益匆率庙,爬所以该项目可痒行。辛（二）项目偿左还能力分析蛾固定资产投资责国内借款偿还帖期浇根据资金来源月与运用表及借编款还本付息表司中计算数据可凑得：饲借款偿还拼期腿=6锐+庄（染2127.8扒2+122.汪5梨6些）顶÷突（猴4024.4灵6+2062网.6具1隆）讨店=6厘.3厕7倡（年）资产负债率凝根据资产负债芽表可得，资产仁负债率最大的略年份为建设期稳第二年，淡其余年份的资遇产负债率变得挠越来越小，该驻项目的还款能沉力强。流动比率冷底联摆根据资产负债姻表可得，投产贯期第一年的流税动比率峰为权78.1隔4哗％小于根20叙0牲％，其余年份述的流动比率均细大承于怒20汇0津％，所以该项梢目的还款能力丧强。速动比率拜角酸切根据资产负债艳表可得，投产党期第一年的流体动比率指为参71.1涉9达％小于灌10掘0矩％，其余年份击的流动比率均靠大高于沃10继0苹％，所以该项火目的还款能力者强。样八、可行性结蛮论唯通过上述综合数分析旱，妖“兰**士花园酒感店刷”老的经营前景可盾观，其原因如门下：脆其一：南昌市帖是江西省省会茎城市，是全省葵政治、经济、垦文化、科技、欠信息中心及全华国历史文化名携城，长江经济附带地区重要的按中心城市。根崇据城市总体规赴划要求，南昌顿将建成为繁荣耳、文明、整洁竟、优美、富有悲滨江、滨湖特礼色魅力的现代小化区域经济中倚心城市和花园瞎城市。在新一筝届市委、市政拢府领导下，在虑以三个代表理总论思想的指导五下，解放思想桑，近年来用超刚乎寻常的力度拉、速度对城市灾综合环境进行袖强有力地改造惰与调整，着力骆打造城市品牌逝，使城市形象屿得到了极大与骂全面的提升，建招商引资项目歉成倍增长。前苗来南昌投资、浩经商、考察、埋旅游、访问的耀客商、友人、劫不管是在层次罩上，水准上，斜还是数量上都驰达到了空前规脱模。特别是国祝内及国际上的非大财团、企业叉集团都纷纷入资驻南昌，这无商形对酒店业的惩接待档次提出音了更新、更高撒的要求，而目好前南昌现有的议几椒家含“辽四星好级臭”伏或相当叶于关“伞四星歌级合”至的酒