浅谈房地产开发项目的成本控制new - 新经济学

浅谈房地产开发项目的成本控制new-新经济学对于房地产开发商而言，追求最大利润是不言而喻的。但是在商品利润日趋平均化的今天要追求最大利润，首先应有效地控制开发工程的本钱。控制好房地产开发工程本钱是一个房地产开发企业生存开展的基《７康夭⑾钅康某杀究刂拼油蹲示霾呓锥巍⑸杓平锥巍⒄型侗杲锥巍⑹┕そ锥我约翱⒐そ崴憬锥吻澄龀杀究刂啤《一、开发工程决策阶段的本钱控制

投资前期是决定项目工程经济效果的关键时期，是研究和控制的重点。为了排除盲目性，减少风险，在竞争中取得最大利润，在投资前期有必要进行投资工程的可行性研究，以提高投资获利的可靠程度。在这一阶段应着重从下列几方面加强本钱控制。

1、组织优秀的工程团队

工程可行性研究以及产品的开发策动是一个系统性、专业性的工作。在投资决策阶段，公司需要组织一个由经验丰盛的专业技术人才组成的工程组，本钱控制人员要参与投资决策阶段的具体工作。工程组应由下列人员组成：建筑师、造价项目师、营销人员、项目技术人员、投资分析人员、经营管理人员。

在投资决策阶段，工程组应完成从市场调研、产品策动、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。其中，本钱控制人员主要对城市的市场状况和经济形势、建筑安装项目造价状况、政府费税情况、贷款利率等做出充沛的了解、分析和判断。

2、进行详细的本钱分析

土地开发本钱

土地本钱支出约占工程总支出的25-35％，因此对土地确实定应充沛考虑开发风险和升值空间，其本钱确实定应包含：

①土地出让金。土地出让金可参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算。

②土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费。土地征用费、城市配套费均有具体规定。开发企业在与政府协商时应充沛利用政策优势，针对性地对工程所波及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套作充沛估计。拆迁安置补偿费一般采用货币补偿，其费用可参照近期类似工程。

前期项目费用估算

前期开发费一般占工程总支出的3％左右，但因各地实际收费差别也有很大差异。“三通一平〞和临时设施费应根据实际估算，并结合实际状况充沛发挥临时设施对工程建设的相对永久性，从而相对降低开发本钱。

前期项目费用的其它费用较为繁多，规定费率与实际收费有差别，开发商应注意同相关部门协调。同时，随着政府职能的转变，许多规费由硬性指标转变为市场调控，开发商应确保其既合乎政府政策要求，又满足工程开发利益。

建筑安装项目造价本钱

建筑安装项目造价一般占工程总支出的40-50％，因地域差别比例数也不尽相同。其本钱分析应首先分析当前区域经济形势，掌握建筑市场中施工企业总体状况。调研近期类似工程造价指标，了解市场人工、材料变动情况，对影响造价的主要因素进行分析修正，合理科学地确定工程的建安本钱指标。并对初步设计计划的开发本钱进行分析优化，共同确定产品定位。

社区管网、配套设施、小区智能化费

社区管网费用对于一些中档楼盘社区一般为工程总支出的6％左右。在决策阶段，本钱控制的重点应是对市政大配套的一次网站的供给能力及区内网站的设置进行了解、分析，做好估算。

区内配套应坚持在不影响产品品质定位及差别化的前提下，尽量做到精简配套，同时考虑配套工程的可经营管理性，为工程后期的物业经营运作打好根底；配套也包括社区规划配套，应考虑其适应性。

小区智能化的定位应坚持“宁精勿多、满足根本所需〞的原那么，繁琐的智能化系统的维护和运行费用将给物业经营管理增加难度，而且技术折旧非常快。

园林环境项目费

园林环境一般为工程总支出的3-5％，其本钱应同工程的定位相关联，也与工程所处的地域环境有关。

投资决策阶段的费税分析

管理费：根据城市地域特点一般确定为销售收入2-3％。

销售费用：一般确定在销售收入的2-3％，销售费用的控制应注意选择好适当的广告媒体，处理好售楼处、样板房的设置办法及定位。

财务费用：投资决策阶段应对财务费用做好充沛估计，正确运用资本的杠杆，以最少的财务费用满足工程资金链的连续性。资金的使用本钱将对开发商最终利润产生较大影响。

税金：在决策阶段，开发商应根据政府有关规定估算，并争取获得政府支持，减免局部税费。

br/>不可预见费及风险分析根据工程的复杂程度，不可预见费及风险一般为除去土地开发费用外的直接本钱的3-5％。投资决策阶段，工程组应做好工程的土地本钱变化、建造本钱变化、房屋售价变化、开发周期、容积率、贷款利率、政策变化等方面的风险分析，根本保证风险本钱小于工程净利润的5-8％。二、设计阶段的本钱控制

设计阶段是房地产工程本钱控制的关键与重点。设计对项目造价、建设工期、项目质量以及在建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用。尽管设计费在建设项目全过程费用中比例不大，一般只占建安本钱的1.5%-2%，但对项目造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低项目造价10%。但在项目设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高平安系数或设计规范，而对经济上的合理性考虑得较少，从基本上影响了工程本钱的有效控制。示例：某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离，其间又无防火分区，就设了三只消防箱，而按消防标准要求，只要两支水枪同时达到室内任何部位即可。这种设计不合理，造成了一定浪费，显然是对项目的各种经济指标不够重视。因此，设计阶段对工程投资的影响是极其重要的。特别是初步扩大设计阶段对工程经济的影响达70%-95%，实际上，当扩初设计批复之后，存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视初步扩大设计，以防止“先天缺乏〞。

1、推行设计招标，择优选择设计单位

工程设计一般分为三个阶段，即：计划设计阶段、初步扩大设计阶段、施工图设计阶段。层层控制各个设计阶段，密切技术和经济的结合，才能实现本钱控制的目标。将竞争机制运用到设计阶段，请多个设计单位参与投标，从中择优选定最正确的设计计划，并吸收未中标单位好的设计要点，取各家之长，到达优化设计计划的目的。这样有利于项目本钱的控制，使中标的设计计划能够到达预定的本钱控制目标。积极推行建筑计划与经济计划相结合的设计招标办法，尽量将项目主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在工程整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低项目造价高低功夫。

2、发展限额设计，有效控制造价

积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑项目预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按工程投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的项目造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的项目根底资料。

当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况。这是增加项目造价的不确定因素。由于设计频繁变更，给项目造价控制带来一定的难度。依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额，并建立奖惩考核鼓励机制。对哪个专业或哪一段突破了造价指标，必须分析原因，用设计修改的方法加以解决。克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向，变“画了算〞为“算了画〞。并利用同类建筑项目的技术指标进行科学分析、比拟，优化设计，降低项目造价。

3、采用合同措施，有效控制造价

针对目前设计人员经济观念淡薄，设计变更随心所欲。要在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例时，那么扣罚一定比例的设计费。采取一定的约束力是对设计标准、设计规范、项目量与概预算指标等各方面控制的一种举措。

三、招标投标阶段的本钱控制

1、工程招标过程中的本钱控制

项目招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标开发商择施工单位或材料供给商，这对工程投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。在招标过程中本钱控制，开发商方应注意与加强下列几点：

招标工作应遵循公平、公开、公道、诚信的原那么。招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，防止“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场〞等不正常现象，这对工程本钱控制非常不利。

做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收

集、积累、筛《⒎治龊妥芙岣骼嘤屑壑档氖荨⒆柿希杂跋旃こ淘旒鄣母髦忠蛩亟屑稹⒃げ狻⒎治觥⑵兰郏缓蟊嘀普斜晡募６哉斜晡募猩婕胺延玫奶蹩钜锤赐魄茫×孔龅健爸褐恕保岳谌蘸蟮脑旒劭刂啤《合理低价者中标。目前推行的项目量清单计价报价与合理低价中标，作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以防止投标单位以低于本钱价歹意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。

2、做好合同的签定工作

应按合同内容明确协议条款，对合同中波及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。在签定的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效防止过多索赔事件的发生。此外，应争取项目保险、项目担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理躲避，提高项目造价的控制效果。项目担保和项目保险，是减少项目风险损失和赔偿纠纷的有效措施。

四、施工阶段的本钱控制

施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。房地产开发产业是随着国家住房分配供应体系的改革而产生的。虽然与基建工程具有共性，但也会不可防止地发生“三超〞现象，但“三超〞的超额必须由企业的赢利来弥补，如果控制失衡，会使企业经营亏本。因此，房地产企业的盈利目的决定了工程投资必须实现预期的目标。该阶段本钱控制的主要工作为：

1、抓好合同管理，减少项目索赔

在施工阶段本钱控制的关键是对项目变更实行有效控制。针对目前项目量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利〞的方式承揽项目。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核项目变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行项目变更，减少不必要的项目费用支出，防止投资失控；另外，对施工单位及材料供给商不履行约定义务及时提出反索赔，使本钱得到有效控制。

从管理模式上着手，建立建设监理制，追求工程投资的有效控制按照监理规定和实施细那么，完善职责分工及有关制度，落实责任，从项目管理机制上建立健全的投资控制系统。同时做好月度项目进度款审核，防止投资失控。项目进度款的审核，对经监理方确定的项目量，按合同约定的计价依据，套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的项目进度款。

2、从技术措施上展开工程投资的有效控制

对主要施工技术计划做好论证的根底上，广泛应用新材料、新工艺、新方法等等，想方设法在技术上实施工程投资的有效控制。技术措施是实施工程投资的必要保证。据统计，材料费一般占直接项目费的70%左右。同时，直接费的上下影响到间接费的上下，因此，选用新工艺、新材料，是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。

3、从经济措施上展开工程投资的有效控制

严格控制现场经费和总部管理费，合理使用广告策动费、销售代理费等，减少销售本钱，最大限度降低静态投资。示例：占道费、绿化赔偿费和其他补偿费等，对大宗材料或大型设备按合同要求可直接进行甲供，以到达降低造价之目的。

甲供材料须根据工序及施工进度安顿进料方案，尽量降低存储本钱。另外，加强甲供材料的现场管理，合理堆放，减少搬运及损耗。

五、竣工结算阶段的本钱控制

该阶段是本钱控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核项目款。以政策为依据，对送审的竣工决算进行核实项目量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现项目实际造价。结算工作的突出特点是：“大量性、集中性、复杂性〞。为防止结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立下列机制：

1、会议确认制

结算原那么采用会议确认制。通过结算会议确定结算办法、人选、结算期限、除正常结算工程之外所发生的特殊问题以及合同没有约定或双方分歧较大的工程。

2、二次复核、审计制

建立切实可行的二次复核、审计机制，使结算工作处于受监控状态。一方面，加强内部制约；另一方面，减少工作失误。具体操作人员应聘请经验丰盛的造价人员也可委托中介机构。

3、奖惩制度

结算完毕后，对照本钱目标进行分析、整理，并分别就设计单位的设计质量、监理单位的现场签证的管理情况，进行本钱控制的程度分析，视具体情况给予奖罚。

六、结语

长期以来，习惯于把本钱控制放在建设实施阶段，其实，投资控制、工期控制、质量控制等是互为关联的，存在着对立统一的辨证关系。要抓好投资控制，必须抓好工程的质量和进度等。因此，工程造价、工期、质量等是一个相辅相成的问题，工