房地产估价报告收益法

房地产估价报告收益法HefeiUniversity课程设计CURRICULUMDESIGN价报告估价项目名称：金寨路南七科茂大厦一楼门面房受理估价方：合肥市××房地产价格评估事务所法人代表：××× 三、估价的假设和限制条件 3 五、房地产估价技术报告 6致委托方函我所受贵公司委托，对坐落于合肥南七繁华商业区域，与机研所相邻，金寨路上的科茂大厦一楼门面房成本价值进行评估。估价对象为框架剪力墙结构房屋，总建筑面积:160m2。一、估价目的：评估其房地产市场价格。估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象写)：叁拾陆万陆仟柒佰壹拾柒点陆圆整。合肥市××房地产价格评估事务所法人代表：×××一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2011年合肥市地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘(查勘人：)。六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。字：和限制条件一、委托方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效二、估价对象的权属是合法有效的。三、估价对象是写字楼一楼，商业用途。四、本估价报告为委托方之估价目的专用，不对其它用途负五、本次估价没有考虑他项权对估价对象价格的影响。六、未经本所允许本估价报告的全部或部分内容均不允许在任何公开发表的文件报告或声明中引用。七、随着时间推移或房地产市场行情的变化，该估价结果应合肥市××房地产价格评估事务所二、估价方：合肥市××房地产价格评估事务所估价对象位于合肥市包河区南七机研所南侧确定其房地产市场价格。(一)、《中华人民共和国城市房地产管理法》(二)、国务院《城市房屋拆迁管理条例》(三)、《安徽省城市拆迁管理条例》(四)、《合肥市城市房屋拆迁管理条例》(五)、《房地产估价规范》(六)、建设部《房屋完损等级评定标准》(七)、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》(八)、《2011年合肥市地区各类房屋评估市场指导价格》合建发(2011)9号。估价人员现场查勘所获资料，委托方提供资料。独立、客观、公正、合法。本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用合法的估价方法在认真查勘获取现场可靠资料的基础上，经过准确测算，确定估价对象估价时点总价值为：合计：RMB：366717.6元。人民币(大写)：叁拾陆万陆仟柒佰整。(中国注册房地产估价师)合肥市××房地产价格评估事务所二0一一年十二月二十七日一、区域因素分析(1)区域位置：(2)商业繁华度：估价对象区域主要为居住及商业用地，周围有华联超市、合肥百。(3)区域基础设施状况：②供水：区域为城市供水管网，供水保证率较高。③排水：有城市污水管网，保证率高。通气：城市供气管网，保证率高。(4)区域配套设施状况：旺超市、合家福超市、望江宾(5)道路交通条件：、黄山路、太湖路等。道路通达②公交便捷度：有1、112、226、901等30余条城市公交对外及区域内二、市场背景分析合肥市面临着空前的发展黄金期，大开发、大建设使得合肥的写字楼并不多，商务用房紧迫，市场价值较高。三、最高最佳使用分析为前提进行估价。最高最证，能使估价对象产生最高价值的使用。本评估以确定被拆迁房屋货四、估价方法选用根据《城镇土地估价规程》，现行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价等。估价方法的选择应按照地价评估技术规则，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。评估人员通过实地勘查，认真调查收集资料，在确定估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况，结合本报告评估目的，决定对估价对象采用收益法评估估价对象的价格。收益法是指根据预期原理和投资回报理论，求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格其原理是由于房地产具有连续性，使用期相对较长，其产生的纯收益能够在未来连续获得(假设在有限年期情况下每年的年纯收益为其中:五、估价测算过程合肥市南七里站的科茂大厦一楼门面房经营状况：通过市场调查并结合项目周边店经营状况了解，并与评估标的作比较分析，测算本项目，根据同收益水平本类建筑物的重置价格(包括建造，装修)约为1500元/平方米，维关缴纳的房产税，依己的房产避免意外损失而向保险公司n表示房地产的剩余使用年限(40年)。V÷8%×[1-1/(1+8%