深圳某地地产现状市场

****地产现状研究报告-------------------------------------------------------------------------——8000套房待售，按往年成交比，年内能消化5成否——20万m2以上大盘囤积，巨鳄厮杀，小鱼能安逸否——7000元/m2以下房价显现，虽个树不代表森林但都能岿然否——开发商流于三/四流开发，期待二流的普及，一流的浮现——炒家浮现，楼市快要见底尚未到底，馅饼天天有该出手时就出手前言：第一部分****现状总特征1、供远远大于求2、无写字酒店楼3、流行降价促销4、交通网建设快5、大运会情可待6、二手房不活跃第二部分在售楼盘总体分析1、市场整体销售率仅33％2、品质参差良莠不齐3、好产品还需好活动漂4痰、存量以大户炸型为主萝5耀、营销模式分乏析咸5.缝1隙满城半是杀价拣房初5.制2天品质至上方为由先胳5.箭3急客户面向深圳产市滑5.街4巾活动营销显身羡手拿第三部挪分酒拆年内将售楼盘旧总体分析状1径、国企上市企解业样占该6侮成键2蝇、慌仅链1急个别别墅产8赶个高层摧3失、建面恶超识2叉0炕万的大盘多化4犬、户均面积菊约绸9血6勒平方米垦5底、上下半年开笑盘筝比检4虹：时3妹6御、现代风格大末大受欢迎晨7捕、价格战客户顶战你追我打传第四部露分膊发把脉喊****淡地产场1嫌、于开发商：掌争做二流植2筝、于消费者：宗适当入市津3耗、于咱政府：剪和谐引导前言：琴“徐如果一个投资六人局限于这些失所谓的高质量馆债券而同时缺厦乏独立的研究宴工作，那么华液尔街将会顺水趟推舟，把那些泳高风险的债券狼乔装打扮，贴怨上专‘肚AA进A恐’凑亩的标签，然后换卖给投资者。云我们最近所见炎的最好的例子贼就是次级房屋车贷款债券。几磁乎可以肯定的欢是，华尔街将胸会不停地发明忠一些新的花招数。犯”帜刷以上是江平参坊加全球华人金概融协方会纠TCFA持刊（公TheCh很inese惜Financ闪eAsso牲ciatio胸n)眼崭在哥伦比亚大购学举办眼的姐2007揭贴年金融年会发芒表的一篇凡以温Weak暗Dollar止andt锡heEme书rging台Invest夸mentC束hallen济ges绸丽为主题的演讲逝要点。我想借皮此说明的是，雨亲自研究产品蜂本身很重要，够而且，无论开戚发商还是消费衡者，都应该尽书可能自己去析墓解市场趋势和沈供销状态，从沿而在合适的时漠候进取相应的型目标。而以贴****他的集中爆发量冈，研究当前的述****酬现状，有助企韵业调整步伐、悄开发策略以及林有助购房者选漫择目标。弦“裙一流的开发商沾卖内涵，二流碎的开发商卖服孕务和生活方式漠，三流的开发捉商卖产品和品更质，四流的开肾发商卖户型和衬价门格唇”齿，匹絮从杆****钟现有楼盘的销抹售方式和销售花结果看，好产旨品能卖纯低价旧竞争楼盘反而生不好卖，同时元说明客户的需娘求境界更敞高仰,轧也说明甘****歇的开发商主流肥尚处在四流与替三流之间，部逗分已经进入二秤流的状态，但凡尚无一跨列一糕流。妻文中的哲在售楼盘数据开自家200槽7歌年饱1顽月煮1很日秘开始统计，其档他分析都基于悔该基础之上。蝇同时，盗****富的范畴指围绕叔****鞋广场东西（至戏东）、龙平西林路南北（至北守）、黄阁路东潜西（至西）、萌水官高速出口艘以北（至南）门地段。京概言之墨，浩200梢8段年的龙岗中心库城继续呈现供惊大于求的状态于，电800拳0煤余套在售、待译售非商品房震津撼违200末8朗，充****谷地产竞争空前管白热化，火药乏味十分浓郁，庄轰轰烈烈的产贷品、价格、服效务战全面打响贝。冒第一部箩分义层****奔地产当前特征倦1对、熊旺供远远大于求短龙岗总销体预售建面贱从批200沃6晓年赢的行170.5累1筑万喜m舒2恳上升梅到贿200浴7疮年牙226.蜘4妹万娃m而2雪，上升幅祸度筐3慌3戚％；总体批准纵预售套数察从戏200早6猎年肃的希1655崭6宅套上升秃到钉2397爱5睁套，上升棵了恼4穗5刺％，摄而初200狂7宽年龙岗实际成雾交面积和成交狂套数却分别便比含200录6遵年下浅降庭19颤%剪和皆2蔽1陆％，供大于求援的现象弥漫龙悬岗，检****朱也不例外。方据统计举，从救200蹦7石年挡1塔月厅1档日语至艘200伪8狸年垫4排月衣1狭日培的所有唉****遵批准预售楼盘士，共谷余伟297牺2苦套住宅承和屡48茧5叔套商铺待售，睛加上策4堪月屈1孕2修日熄开售君悦龙庭暗剩余住洽宅陷22肢3扛套和商蓬铺这2菜7顾套，症****伤共沟有身319呢5忘套住宅洲和冷51狱2勒套商铺合眉计畏370盐7迷套房待售。另婆据统计，从善4舅月毁1榆3束日柔之后，喘****敞还痒有趟7宫个楼盘：水蓝敞湾、风临域、坊中海康城一期稠、紫麟山一期虾、依山郡三期菜、公园大奥地逢.产天陇郡、东摊部肌.陵万象天成一期松共超豆过廊460公0拥套商品房待售声，即叠****克待消化的楼盘锤高宗于招830粮0邻套房待售，按党照去年全年深昼圳销处售拥5059斯8种套核比，除范非黎200晌8虑年深圳每销已售桥6哭套就有一套是章****柴的，否则棋****畅200瞧8搏年的在售将售剖房不可能全部册卖掉。事实上炭，不可能实奏现箭6垒：苗1启的销售率，这扩意味着菠****祝楼盘供远大于成求。弯2失、无写字酒店哲楼标截至犁4羡月代1亏6汪日土，遵****叫共宵有秧1爷3起个楼盘在售：亿依山郡二期、糕公园大地一二蒜期、天健现代意城、东方明珠士城（榭丽花园输三期）、城市企锋尚（城市花犯园二期）、悦僵城花园（中央丘悦城）、满园罪、徽王府（爱姓地花园）二期址、天集雅苑、借欧景花园三期蔽、杰****齿国际花园二期单、龙翔花园、培君悦龙庭（一势期），以上楼没盘皆为住宅或含商住项目，无喘一为写字楼或伸酒店。事实上炭，写字楼和酒勾店尚不具备充钉分氛围，碧湖梦酒店的失败，艺令所有赢****椅酒店项目迟迟朱未敢动，以至勤于政府奖么励济500擦0鸡万以鼓励企业族建星级酒店，拴珠江帝景广场策（商业＋写字及楼＋酒店）似泽乎有可能第一盒个尝鲜开业。亚3掘、流行降价促圾销仅多数楼瞒盘都或多或少疫地打出降价的坦旗号，推出特块价单位，搞促们销的活动，其核中逗，伐“党最寺狠尿”斗的是龙翔花园活，该泄盘孙3痰月便打陕出俘“飘666溜6虹元长/m队2糊起述”剪的震撼价格，裁并们于撇4傻月胖5稼－清1咱5赠日推盆出侨“丹送五成首期装述修找款茂”截的活动，即购侍房者只需支付彻一半的清首期款，另一右半首期款开发丢商将以送装修悠款的名义赠送但。该价格对市番场造成一定的炊冲击；城市锋唇尚风689肤0叛元魄/m五2械的超级价格一岛时成为谈柄；驾徽王府降价幅遗度高磁达本3劈5肢％，惜仍乏市化场买单。叮4代、交通网建设畜快惊勿庸置怀疑，交通可以服改变人们的心宴理、交通距离据，地鞋铁捕3纷号线和拓宽响至航1慨0低车道的深惠公线路基本确定将驼于英201巡0联年建成或通车庸，甚至可能水性官高速免费，播如此，兆****誓与城市距离将奖大为缩减。驶“尾大运会不能改或变雀****英的地位，但可税以将哀****净的交通、市政槐配套提奋前云5无年完冒善灰”知，很客观的评善价议。间皇目前，深惠公笛路沿线拆迁工该作紧锣密鼓进郑行，而轻规交旨通网已经紧密蠢展开，部分路围边正在墩子链袖接。地芝铁候3绿号线将在未来绪的袍****伤与深圳的连接花中起到最大的械枢纽作用。地参铁三号线蝶共用2肤2远个站：红岭站慌、老街站、晒眠布路站、翠竹帐站、田贝站、势水贝站、草埔伍站、布吉客运脖站、木棉湾站余、大芬站、丹蔑竹头站、六约姜站、塘坑站、拖松柏站、银海寺站、荷坳站、树体育新城站、犬爱联站、吉祥懒站、撇****话广场站、南联禁站、双龙站，每其中体育新城贯站、爱联站、叨吉祥站、宣****烦广场站布局发****浙，横跨污****俊东西。艇5推、大运会情可彩待满申办大者运会成功的消列息曾经让疯狂纤的开发商一夜抛提良价夏100希0言元箩/m板2稠而成为楼市奇湿谈，至今，开赚发商、消费者霜对大运会的热象情依然没减，王但大运会于片员区价格拉动的郊杠杆作用已经辆非常微弱，远昂比如北京奥运雪板块项目的持岩续疯狂。茅大运会抹之情，可待；汇大运会与价，贩无关。诊但大运士会之前或进行把的三个月左右盖，大运会板块袍的公寓、商业削、写字楼、酒注店必将供不应嗽求，出现昙花描一现般的租售互两热的场面。梅也有可能会出慰现北京奥运板暖块业主自行将宽公寓挂牌出租语的现象。班6寨、二手房不活鸣跃膜****裤历来二手房成尝交都不活跃，蜓除了去年上半镇年的时候。而箭且，成交价格窜从去羽年瓣1姻0舞月开始逐月下喊跌雷，丈2涨月份跌肆破夹800暴0辽元扔/贵平方米；同时模，二手房成交甲面积也大幅下虑跌鹰，帽1片季度成交面积授只蚂有逃13.6轨2崖万平方米，环右比上一季度下孤降河5星0饿％。守第二部曾分仿根在售楼盘总体刑分析叛1纲、悦世市场整体销售虹率钳仅锣3躁3姥％佳想纪200逃7耐年触8贯月是（开盘）裳销售率从高走绢低的分水岭，填从统计数据看垒，拼200虏7彻年员1碍－级7煎月，住宅整体出销售率怜是酬7狮7罗％，畏而摘200少7侮年抵8胆－王200狂8蛾年捉4杂月喊1威6抄日毒，住宅整体销艇售率只睛有知3村4晃％装；著200敲7墨年诉1亩－伏7峡月，商铺整体虹销售率想是层17.梁8会％，拥而详200骡7灿年绸8喘－年200冻8继年足4迫月驳1骆6前日专，商铺整体销勒售率只版有嘴3.甜2秤％。即，绣****培200煎7搞年坦1佣月至扩200家8词年横4圾月蔬1响6昂日繁所推楼盘的整还体销售率只耳有设3属3旦％，这意味谦着状6狡7桃％的待售楼盘逼，冻10柔0卷套奥中森6妹7霞套没有卖掉，吵可见市场压力严之大。砍2巡、霜脱品质参差良莠换不齐押从中央耳悦城、依山郡循开始，洒****坏房地产品质随非着关内大开发杏商的介入而普稳遍提升，但仍绩有少数霉****乖本土开发商的代产品质感甚差厚，设计落后，找服务意识差，刃营销理念落后锻，良莠不齐的跌产品带来的是影良莠不齐的价涉格。萌1芒4据个在售项目中怀，优等邪生泉2肚个，中等河生赶8铁个，差生微有索4奇个。此不一一询对号入座。始3背、启批好产品还需好剪活动叫从半月派销售统计可见层，肆****学楼盘在3车月畏1泪6日日隆－车4赠月爽1备日刊半月间共销售酷量达3适5束套，其中，欧饿景花园独返占且2飘2僵套，公园大地凳紧随其秧后具9安套，其正余击7动个楼盘厨则袖0蚊套销售。事实逮上，中央悦城窜、依山郡等楼涛盘品质堪称搞****条翘楚，但由于举缺乏持续的宣厌传和相关的推咱广活动，以至险市场无关注，索销周售奋0姐成交。席好的产姑品也要好的营单销。君悦龙筝庭龙3亩天苍5因0臭套的成交也表塞明营销于销售歪的价值。森4阻、俭坝存量以大户型显为主络托啊200捉7稠年龙拔岗逼57.萌4糟万平米住宅存鉴量中，户型英以朵15决0祖㎡以下的三、消四房为主。出但总200品8势年下半年面市笼楼盘则家以牙9岩6弹平方左右萄的誉2岭、惹3痒房中户型为主偷。脚5邀、营销模式分许析阁5.丝1梯满城半是杀价齿房单从去魔年凭1机0警月开始，营销渣手法层出不穷权，汇总起来方紧式方法不过如着下几种：全面战降价、推出部竖分特价房、大连打折、赠送装朱修等变相打折动、减马免从1翼－仍2馆成首期款。据誓统计，醒****披在中售膜1擦3现个楼盘中，半照数保持价格稳杯定，目前惨****统还没有因降价捕引起业纠主伸“吊威插权问”创的事件。轨****沟国际：一次戚性退9匪3扭折，按考揭睡9乘4灯折包城市锋烘尚乡：蹲3浙月推仿出地1洗0轧套特价单位，摩最低挎价谎688烛8传元饿/m2碌榭丽花黄园（东方明珠属城）代：纺3慌月推主出碑1录0尝套特价房思，趁8蜻8蓄折，局约确850箩0见元姥/m搬2拥，整体均仇价巡1年万猾/m2轨龙翔花毅园：推斜出动“旦送五成首期装判修熟款浸”矿，购买该楼盘学的客户只需支育付一半的首期井款，另一半首块期款开发商将夏以送装修款的军名义赠送，相寇当游于吩8柴5酿折戏爱地花陈园（徽王府）何：近两月推出沫特价房，最低多价相当于原亭价纱1.庸1雁万稀元愿/m朴2芦的菊6益5趁折，折扣为先****它之最。准5.崭2虑品质至上方为名先消如前言丑所述雪，参“资一流的开发商怕卖内涵，二流颜的开发商卖服细务、生活方式牧，三流的开发柴商卖产品、品方质，四流的开闪发商卖户型、苍价砌格耗”框，从销售统计刻来看，打折最财大的爱地花园省连续数周未有始成交，最低价和的龙翔花园半既月销售酸为散0木，反而均绘价骂1.就7它万袜元李/m性2屑的公园大地和书欧景花园三期阀半月销售最理光想，所以，可唉以得出双重结尊论：并非特价款房就能顺利销维售，也并非房眉价低消费者就蜂买单，即靠传知统的户型与价农格来说服消费蛋者的时代过去焦，同时说明消滚费者更加成熟塔和追求更高的朴内涵比如产品末品质、服务内垂容、企业品牌溜。病购房现呼象的变化提醒赶开发商：未来渡市场品质至上孔，内涵至上！获与其琢磨着打开折、降价促销练，不如多花狱心牢老思考虑怎么研胞磨出一个好的储产品。北岛京懒“敞星河卧湾灿”忌的故事，一定靠值得所有企业堂学习：那种从课骨子里的品质壳与细节雕琢，升目前无盘能及洽。功5.献3娘客户面向深圳译市异曾听德详思勤董事长抓龙固新赴先生讲了一个灶很有启发的故沫事：说上海某友大盘，首推临榆海高层，售价竖高于周盛边烈3蚁0球％以上，贪心灌的老板在推二机线海景房的时托候要求售价高谣过一期海景房赚，这个难题令昼团队尴尬，在顶一番争论与征左求龙总等人意驳见之后，该开像发商做了两件刘事情：首先提佣高产品的品质徒，用材用料全票上一个台阶，根凸现细节的美男；其次扩大客昏户面，将圈于滋一隅的客户群煤扩大至全国高蒙端客户，并做东相应的推广。柴结果可想而知裳：成功。箱****循的楼盘要解决丧，必然也要突灾破两点：品质怠上升、客户群贫的全市化。事弊实上，夺****阻从斧200废3紧－辉200趟7女年经历了一波寇换房潮，前几情年消化了本土表大量有产一族没的购买力，现伸在的撤****锤地产坦，放800痕0稳套的量，唯一爪的解决方式是痒面向全市，而陶附近的坪山、嗽坪地有产一族怪更要竭力拉拢障。冷从公园役大地、风临域纤到未来的中海帅康城、依山郡尼，都有意往全呜市撒网。方向胸，是对的。但缠成功，关键之行一在于交通网边络全面提升的皆预期。扶5.窑4铲活动营销显身伐手泉火热的刑活动可以刺激泡冰冷的气候，考现在的楼市营虫销需要活动来品保持沸点不灭弊，依山郡、天俭健现代城、中队央悦城的半城月物0宽成交跟偃旗息筛鼓的冷静营销浓不无关系。沉倚默，意味着市切场会自然淡化胖开盘已久的楼晒盘，更何况新脂盘接踵而至，犹陆续闪亮登场弦。公园大地的测陆续成交与每涌周一次的业主梨联欢不无关系捡。护既需要有与针母对客户相关的范业主联谊活动速，也要有面向雷大众的周际营缝销。谦第三部剩分唯乳年内将售楼盘套总体分析奖1割、国企上市企勒业府占锅6座成尼蜓从骆4满月胆1寇7革－牺1确2礼月活3砍1脏日站，杆****半共财有铺7美个楼盘将面市瑞：水蓝湾、风汁临域、公园大先地艺.稀天陇郡、中海狐康城一期、深返业片.沫紫麟山、依山亮郡三期、东比部恒.妙万象天城一期故，除了前三个未楼盘，后面四删个楼盘都是国敞企或者上市企宴业的大盘。该坟现象也间接表馋明两点溉：话2词8犁定律下的资源夕集中、资本化跨是长远市场必悔然之路。跌2灿、罩仅期1处个别恰墅昌6拳个高层报员秋7颈个楼盘中，也怀有踏1叠个别墅产品，呆即深练业裁.翼紫麟山，该地春为当年的地王逢，其骆他柔6遵个项目以高层王为主，万象新纺城和中海康城捕最高达那到骄3螺0末层。仅公园大坐地有部分小高吩层。播3块、思2啦0蹈万重m柱2仅以上大盘多吵除了水泰蓝湾、风临域螺是旷1统0条万缘m轧2选以下的建筑规卫模，其他五个纲楼盘建面都忌是暑2订0裂万笑m茅2卸以上的规模，责故多为分期开幸发产品。其中平，万象新城竟：亮2维0傲万斯m怎2胖；公园大地其：醒8洁2冤万趋m钓2扶；依山郡思：还2大8裹万骨m挎2锣；中海康定城芬5吉6览万孙m所2谣。倚4吼、户均面积鞋约牛9均6朽平方米史据统计坛，确定陵于难4岭月煮1奏7理－祸1贺2乎月照3帜1逝日扣将开盘的楼盘兰合计建筑面章积岔44.筐3努万樱m烧2使，确定销售套后数胡461籍1号套，核算后，宣户均面积在况96m2让左右，较往年撞的大户型为主钥的配比大为缩震小。而且，水欺蓝湾、风临域盐、万象新城都技将推出抓60m2害以下的一房小钉两房，中海康骂城一期将推蚀出固7耍0捉－竹89m2萌为主的中徐小展2赵房户型。紫麟创山户型面积最皮大锄，堵25崭0咐－浮500m2隶/腰套，与别墅定枝位有关。耀****仙第一个纯小户发型楼盘是俪景锹花园，之后招霜商依山郡推出谈两栋麦60m2泡左堡右的带装修小好户型，至今风糠临域纯小户楼两盘和其他楼盘途几乎都带有栗70m2粱以上的小户型廉，可巾见蓬70/9农0隐政策影响已经桃释放威力。眠5贤、上下半年开忽盘享4旧：治3滴除了风昆临域、公园大汉地疲.旋天陇郡将蹈于投4运月底开盘，其猪他水蓝湾、中沸海康城、紫麟候山、依山郡、退万象天城等楼钓盘都将珠在伤6科月以后开盘，葱最晚开盘的楼衰盘预计是依山纹郡三期或者万它象天城一期。立6芬、现代风格大肠大受欢迎段****查从覆200状3喇年开始逐步摆启脱欧式建筑风浮格的历史影响战而走向现代化跌的设计之路，描下半年所推楼危盘皆为现代风生格，灰色、白寺色将是柔****宿楼盘的主色调爬。仍7别、价格战客户升战你追我打振竞争总芬是很残酷的，接但市场因此而表缤纷多彩。从特产品特征来看妄，未来入淡市唱7弦盘必须同时面榜向平****凳、坪山、平湖释、关内的客户雾，除了紫麟山访一期别墅的客虹户群有别外，片其熔他支6秃个项目的客户扶重叠性比较强嗓，客户争夺战抬的背后，是产宗品、服务之战内与价格战。最忧近网络甚至传项言中海康桥甚通至将成本久价睛5殿k尽面市，该消息哲不啻于阵欠雷害占第四部吩分浩怠把脉链****凤地产酷“摩把歼脉终”胖加个引号，仅旱表达个人浅见修。1、于开发商惨目前的久****剖楼盘活动缺乏食亮点与震撼点樱，开发商之间溉缺乏默契与合独作。虽然这种玩各自为阵的现颂象，由来已久梯，但如果有一闹个得力的中间悲力量如媒体能判将三方串连起临来，搞个串烧茶，打造伍****纲