土地增值税案例分析111

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二、相关资料资料一、四叶草房地产开发有限公司基本情况：四叶草公司座落于市桥西区钢铁路67号，成立时间为2007年11月，纳税人税务登记号为，法定代表人为高四叶草，财务负责人为李华。职工人数35人。核定的资质等级为二级，注册资本8000万元。开户银行为建设银行天河支行，帐号22200032645。四叶草公司自2011年-2013年只开发了“四叶草花园小区”项目，无其他开发项目。第一页，共56页。2023/4/132（一）征地情况

2011年1月10日，四叶草公司与市桥西区国土资源局签定《国有土地使用权出让合同》（合同编号：天政地国（出）字【2011】第2号），以“招拍挂”方式受让位于市高新技术开发区土地50000平方米，用途为住宅用地和商业用地，出让年限为商业用地40年，住宅用地70年，土地使用权出让金每平方米1500元，总额为75000000元，并负责该宗土地上两户居民的拆迁安置工作及费用。

2011年2月四叶草公司与两户居民签订拆迁补偿协议，并于当月完成拆迁工作。由于该项目为招商引资项目，桥西区政府于2011年3月20日以补贴方式返还该宗土地出让金5000000元。第二页，共56页。2023/4/133

（二）项目立项、规划情况根据2011年1月20日取得的市桥西区发改委（天发改复【2011】3号）《关于基本建设项目的批复》，该宗地开发项目为“四叶草花园小区”项目，全部为商品房开发。

分二期开发（四叶草花园一期、四叶草花园二期）。项目占地面积50000平米。??12第三页，共56页。2023/4/134

一期:

开发四栋普通标准多层住宅楼（结构、规模相同）。开发三栋非普通标准多层住宅楼（结构、规模相同）。根据政府规划要求，在三栋非普通标准住宅楼下建设地下人防工程2000平方米。容积率1.9。二期:开发两栋高层住宅楼（结构、规模相同），各24层。开发一栋商住综合楼，共26层，其中1-2层为商场，3-26层为住宅。建造会所一栋（四叶草花园小区公共配套设施），容积率2.0。第四页，共56页。2023/4/135

许可证取得情况如下：

1、2011年2月1日取得桥西区建设局出具的天规地（2011）1号“建设用地规划许可证”。

2、2011年3月2日取得桥西区建设局的出具的天规（2011）11号“建设工程规划许可证”。（一期）

3、2011年3月16日取得桥西区建设局出具的483390002号“建筑工程施工许可证”。（一期）

4、2011年10月30日取得桥西区建设局出具的天规（2011）28号）“建设工程规划许可证”（二期）

5、2011年12月31日取得桥西区建设局出具的5334780002号“建筑工程施工许可证”。（二期）

？？11第五页，共56页。2023/4/136房屋类别占地面积（平方米）建筑面积（平方米）一期四栋普通标准住宅1000020000一期三栋非普通住宅1000016000整个小区地下人防工程三栋非普通住宅地下2000一期小计2000038000二期两栋高层住宅1600032000商住综合楼3-26层住宅1300017000商住综合楼1-2层商场5000小区会所在二期建造10002000二期小计3000056000一二期总合计5000094000第六页，共56页。2023/4/137“四叶草花园”小区的计算单位一期四栋普通标准住宅楼一期三栋非普通住宅楼二期两栋高层住宅楼和3-26层商住综合楼住宅二期一栋商住综合楼1-2层商场注意问题：1、会所用途变化？2、收入、成本、费用以四个清算单位分别归集。3、存在问题：不区分清算单位。一般规律：清算单位越细化，土地增值税税金越高。问题：纳税人为什么不区分清算单位？？？35第七页，共56页。2023/4/138（三）开发情况：1、“四叶草花园小区”一期工程建设情况：

一期四栋普通标准住宅楼承包给A建筑公司，合同金额15600000元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法,已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为16000000元，单位成本800元/平方米。

一期三栋非普通标准住宅楼承包给B建筑公司，合同金额21700000元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法,已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为21600000元，单位成本1200元/平方米。

一期工程于2011年3月20日开始动工，2012年10月30日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。

第八页，共56页。2023/4/1392、“四叶草花园小区”二期工程建设情况：

二期两栋高层住宅楼承包给C建筑公司，合同总金额41000000元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法。到2013年12月底尚未办理竣工结算手续。

二期一栋商住综合楼承包给C建筑公司，合同金额27500000元，工程所需钢材全部由四叶草公司提供，其他材料及施工由C公司承包。工程价款实行分期预付、完工结算的办法。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为38000000元（含钢材价款10000000元），单位成本1727元/平方米。第九页，共56页。2023/4/1310

二期会所工程承包给C建筑公司，合同金额2420000元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法,已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为2400000元，单位成本1200元/平方米。二期工程于20012年2月20日动工建设，2013年8月31日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。第十页，共56页。2023/4/1311

（四）销售情况：

一期：2011年8月4日取得市桥西区建设局的（2011）房预售证字第（11）号“市桥西区商品房预售许可证”，项目名称：四叶草花园一期，施工编号：1#、2#、3#、4#、5#、3#、7#。均为住宅楼，小区容积率1.9.截止2013年12月底所开发商品房销售情况如下：第十一页，共56页。2023/4/1312四叶草花园一期销售情况(已办理房产证）房屋类别可售面积（测绘）

已售面积普通标准住宅2000020000非普通住宅1550015500合计3550035500第十二页，共56页。2023/4/1313四叶草花园二期销售情况(已办理房产证）房屋类别可售面积（测绘）

已售面积住宅4900046000商业50005000合计5400051000第十三页，共56页。2023/4/1314四叶草花园销售比例：一期：（20000+15500）/35500=100%二期：51000/54000=94.4%注意：1、到现场核实未售房产状态。2、清算时成本扣除时要将未售部分剔除。

？？79第十四页，共56页。2023/4/1315（五）该单位2011-2013年部分各类收入情况汇总如下：

发票收入统计表

填表房屋类别2011年2012年2013年合计一期普通标准住宅25000000100000002300000058000000一期非普通住宅5000000320000002700000064000000一期非普通差价-2000000-2000000一期人防20000002000000二期住宅50000000155800000205800000二期1-2层商场4400000044000000二期车位30000003000000合计3000000094000000250800000374800000第十五页，共56页。2023/4/1316商品房销售合同收入房屋类别合同收入（元）平方米单价（元/平米）一期普通标准住宅58000000200002900一期非普通住宅64000000160004000二期住宅205800000490004200二期1-2层商场(投资)4400000050008800合计37180000090000第十六页，共56页。2023/4/1317说明：1、一期人防收入200万元，系四叶草公司将地下人防设施改为车库出租，全年共收取54户（一期非普通住宅户）人防工程租赁收入2000000元（记入其他业务收入科目）。人防工程租赁协议主要内容：租赁期30年，每平方米租赁费1000元。2、一期非普通标准住宅-200万元，系测绘面积差500平方米退款，已开具红字发票。3、二期车位收入将二期内地上公共空余地方变成车位，并在销售住宅时一并销售给二期内购买住房户，无产权。全年共收取车位销售收入3000000元（记入其他业务收入科目），已开具发票。（车位随房走）4、二期1-2层商场收入44000000元，系四叶草公司将二期1-2层商场5000平方米商品房整体投资天河市万峰商贸有限公司开超市。投资协议规定：商场投资协议价格为44000000元，占投资比例15%。（视同销售）？？89？结果第十七页，共56页。2023/4/1318（六）2011年-2013年度账面记载土地、土地征用及拆迁补偿费汇总年科目账面数备注2011开发成本-土地价款75000000合法票据2011开发成本-土地价款3000000（契税）合法票据2011开发成本-土地登记费43000合法票据2012020130合计78043000第十八页，共56页。2023/4/1319

说明：

与征地有关的其他业务及账务处理如下：2011年2月10日，以银行存款支付被拆迁户张月、李丽拆迁补偿费差额400000元（暂列“其他应收款处理”，关于拆迁补偿无其他账务处理）。拆迁协议主要内容：四叶草公司共拆迁张月、李丽二人200平方米旧房（各100平米），四叶草公司对拆迁的面积以“四叶草花园小区”同等面积的一期非普通住宅进行补偿，并另外对二人分别补偿200000元。第十九页，共56页。2023/4/1320土地价款在一二期分摊（第一次分摊）分期占地面积分摊率分摊金额一期2000040.82%31857153二期2900059.18%46185847合计49000178043000-500万？？176？？163第二十页，共56页。2023/4/1321土地价款一期内分摊（第二次分摊）（计算表）分清算单位占地面积分摊率分摊金额一期普通住宅1000050%15928576.5一期非普通1000050%15928576.5合计20000131857153第二十一页，共56页。2023/4/1322土地价款二期期内分摊（第三次分摊）（计算表）分清算单位占地面积分摊率分摊金额二期高层住宅1600055%25402216二期商住综合楼1300045%20783631合计29000146185847第二十二页，共56页。2023/4/1323土地价款商住综合楼商业、住宅分摊（第四次）

分清算单位建筑面积？分摊率分摊金额3-26层住宅1700077%160033961-2层商场500023%4780235合计22000120783631分摊方法？第二十三页，共56页。2023/4/1324土地价款在二期内各清算单位汇总数据（计算表）

清算单位第三次分摊第四次分摊合计二期住宅254022161600339641405612二期商业047802354780235合计254022162078363146185847第二十四页，共56页。2023/4/1325（七）土地征用拆迁补偿费在一二期分摊表

（第一次）分期占地面积分摊率分摊金额一期2000040.82%489840二期2900059.18%710160合计4900011200000？？223？？第二十五页，共56页。2023/4/1326土地征用拆迁补偿费在一期分摊表

（第二次）

计算表分清算单位占地面积分摊率分摊金额一期普通住宅1000050%244920一期三栋非普通1000050%244920合计200001489840第二十六页，共56页。2023/4/1327土地征用拆迁补偿费在二期分摊表

（第二次）清算单位占地面积分摊率分摊金额两栋高层1600055%390588商住综合楼1300045%319572合计290001710160第二十七页，共56页。2023/4/1328土地征用及拆迁补偿费

在二期商住综合楼商业、住宅分摊（第三次）

分清算单位建筑面积分摊率分摊金额3-26层住宅1700077%2460701-2层商业500023%73502合计220001319572第二十八页，共56页。2023/4/1329土地征用及拆迁补偿费在二期内清算单位汇总数据

计算表分清算单位二次分摊三次分摊合计二期住宅390588246070636658二期商业07350273502合计390588319572710160第二十九页，共56页。2023/4/1330（八）2011年-2013年度账面前期工程费用汇总如下：年内容账面数一期二期共同成本2011规划技术费50000155000合法票据2011项目研究费8400084000合法票据2011一期施工图设计费170000170000合法票据2011测绘费4300043000合法票据2011抗震设计审查费5000050000财政票据2011墙体材料专项基金450000450000财政票据？？230第三十页，共56页。2023/4/1331说明：2012年售楼部租赁费，系临时租赁房屋做为销售营销场所，租期10个月，总租金165000元。2011煤气安装费

5430054300财政票据2011地质勘察费155000155000白条收据2011施工场地平整费用18700001870000合法票据2012二期施工图设计费210000210000合法票据2012售楼部租赁费165000合法票据2012其他243500243500合法票据合计3544800170000一期210000二期合法票据第三十一页，共56页。2023/4/1332

说明：2012年售楼部租赁费，系临时租赁房屋做为销售营销场所，租期10个月，总租金165000元。

支付煤气安装费为其购房户支付已经代收的费用。？？133第三十二页，共56页。2023/4/1333会所等公共配套设施做为售楼处（产权属于全体业主所有）发生的费用计入开发成本。？？租入房屋作为售楼处：租金支出在在租赁期间摊入销售费用。确定前期工程费金额：一期170000元，二期210000元共同费用：2689800元第三十三页，共56页。2023/4/1334前期工程费的分摊

直接归集到一期前期工程费170000元，分摊表如下：清算单位可售建筑面积分摊率分摊金额一期普通住宅2000056%95200一期非普通住宅1550044%74800合计355001170000测绘面积第三十四页，共56页。2023/4/1335直接归集到二期前期工程费210000元，分摊表如下：清算单位可售建筑面积分摊率分摊金额二期住宅4900091%123900二期1-2层商业50009%86100合计540001210000第三十五页，共56页。2023/4/1336一二期共同前期工程费在清算单位之间的分摊

清算单位可售建筑面积分摊率分摊金额一期普通住宅2000022%591756一期非普通1550017%457266二期住宅4900055%1479390二期商业50006%161388合计8950012689800第三十六页，共56页。2023/4/1337前期工程费在各清算单位之间的汇总

计算表

清算单位共同费用分配

期内分配合计一期普通住宅59175695200686956一期非普通45726674800532066二期住宅14793901239001092228二期商业16138886100758550合计26898003800003069800第三十七页，共56页。2023/4/1338支付代收煤气安装费54300元的分摊过程

计算表清算单位可售建筑面积分摊率分摊金额一期普通住宅2000022%11946一期非普通1550017%9231二期住宅4900055%29865二期商业50006%3258合计89500154300第三十八页，共56页。2023/4/1339（九）2011年-2013年度账面建筑安装工程费用情况：项目账面数成本对象共同成本备注一期普通住宅16000000一期普通建筑业发票一期非普通21600000一期非普通含人防工程建筑业票二期两栋高层36000000二期两栋高层两栋高层预提费4100000二期两栋高层计算单二期商住综合楼38000000二期商住综合建筑票商住综合楼钢材10000000二期商住综合增值税发票围墙大门费160000160000合法票据其他建筑费用14500001450000合法票据装修样板房费17500001750000合法票据合计1304600003360000？？237第三十九页，共56页。2023/4/1340

说明：

1、二期预提两栋高层建安费4100000元，系工程已经完工，但未最终决算，无法取得发票。2、样板房装修费用1750000元，系将6套商品房装修为样板房，截止2013年12月31日已经全部卖出。3、地下人防工程2000平方米的建筑成本，包含在一期三栋非普通住宅建筑安装成本中。？？第四十页，共56页。2023/4/1341（5）人防工程费的涉税处理：人防工程建筑安装成本应作为公共配套设施费进行处理。人防工程建筑安装成本=21600000*2000/（2000+16000）=2400000元。（假定按建筑面积分摊，现实中有其他方法）？？一期三栋非普通标准住宅建安成本=21600000*16000/（2000+16000）=19200000元（6）建安费用的分配与汇总

第四十一页，共56页。2023/4/1342建安费用的分配与归集

共同建筑安装费3360000在一二期清算单位之间的分摊

清算单位可售建筑面积分摊率分摊金额一期普通住宅2000022%739200一期非普通1550017%571200二期住宅4900055%1848000二期商业50006%201600合计8950013360000第四十二页，共56页。2023/4/1343商住综合楼建筑安装费在商业、住宅之间的分摊

清算单位建筑面积分摊率分摊金额3-26层住宅1700077%215600001-2层商业500023%6440000合计22000128000000已扣甲供材第四十三页，共56页。2023/4/1344建筑安装费在一二期各清算单位数据汇总

计算表清算单位直接成本分摊金额合计一期普通住宅1600000073920016739200一期非普通19200000（已扣人防）57120022171200二期住宅21560000184800023408000二期商业644000002016006641600合计65600000336000068960000第四十四页，共56页。2023/4/1345人防设施费在一二期清算单位之间的分摊

计算表清算单位可售建筑面积分摊率分摊金额一期普通住宅2000022%528000一期非普通1550017%408000二期住宅4900055%1320000二期商业50006%144000合计8950012400000第四十五页，共56页。2023/4/1346（十）2011年-2012年度基础设施费情况

费用项目账面数共同成本备注消防设施建设费3000030000合法票据自来水系统486700486700合法票据煤气工程285467285467合法票据高压线路工程19478001947800合法票据低压供电工程20500002050000合法票据环卫工程457800457800合法票据绿化工程36589003658900前期关注道路工程849800849800合法票据邮政工程135780135780合法票据其他费用1598015980合法票据有线闭路电视23452345合法票据照明工程15001500合法票据合计99220729922072？？253第四十六页，共56页。2023/4/1347基础设施费的分摊，按建筑面积

计算表清算单位可售建筑面积分摊率分摊金额一期普通住宅2000022%2182856一期非普通1550017%1686752二期住宅4900055%5457140二期商业50006%595324合计8950019922072第四十七页，共56页。2023/4/1348（十一）2011年-2013年度公共配套设施费情况：项目账面数共同成本备注会所建造费24000002400000建筑业发票合计24000002400000？？253第四十八页，共56页。2023/4/1349公共配套设施费在一二期清算单位之间的分摊

计算表清算单位可售建筑面积分摊率分摊金额一期普通住宅2000022%528000一期非普通1550017%408000二期住宅4900055%1320000二期商业50006%144000合计8950012400000第四十九页，共56页。2023/4/1350（十二）2011年-2013年度开发间接费情况：

费用项目账面数共同成本备注质量监督费6420064200合法票据综合服务费78007800合法票据建设管理费126700126700合法票据工资46472304647230合法票据其中非工程管理人员工资-3146520福利费627234627234合法票据其中非工程管理人员福利-446712折旧费用3864538645合法票据差旅费156730156730合法票据低值易耗品摊销9834098340合法票据？？276第五十页，共56页。2023/4/1351（十二）2011年-2013年度开发间接费情况：费用项目账面数共同成本备注修理费23902390合法票据办公费用224798224798合法票据汽车费用785690785690合法票据邮电费用6512365123合