小高层价格方案2011年0102

万科森林度假公园（公寓）度假公寓预计开盘实收2万元/㎡,扣除2000元/㎡实际装修成本（对外宣称3000元/㎡装修标准），预计折算毛坯实收1.8万元/㎡。万科项目12月18日举行认筹，交2万委托装修款可认筹，截止目前共认筹1200组，其中岛内约800组，岛外约400组第一页，共24页。度假公寓第二页，共24页。时代海岸产品供应：总建面52万㎡，含酒店式公寓、高层住宅、别墅、商业裙楼等户型：高层住宅54-74㎡一房（约30%），97-99㎡两房，128-172㎡三房景观：紧邻三亚河，高层可观海景。第三页，共24页。产品推售情况2010年2月7日推出2栋高层公寓，总计约420套，约有一半属于保留单位，目前还剩约86套未售。第四页，共24页。50套/月25套/月淡季1-2套/月，旺季约10套/月6套/月40套/月5套/月4套/月历史成交记录09年1月推出274套6月涨价均价1.6万（毛坯）12月涨价均价3.4万（毛坯）10年2月封盘，准备带装修均价1.8万（毛坯）销售约200套销售约30套销售约10套东岸（鸿洲国际公馆）09年11月3日开始内部认购，共拿出300套2010年1月涨价均价1.8万（毛坯）2月7日正式开盘均价2.7万（毛坯）12月初涨价均价2.5万（毛坯）认购约100套销售约50套销售约50套香榭左岸均价2.9万（毛坯）销售6套第五页，共24页。价格及销售情况时间段2月7日开盘12月10日调价价格均价2.7万均价2.9万销售情况09年11月开始内部认购，12月前平均约15套/月，总计销售约200套平均1-2套/周，约6套/月账面均价2.9万元/㎡（毛坯）折扣一次性付款9.5折折算实收均价约2.75万元/㎡销售情况价格情况第六页，共24页。半山半岛5期（观山景板式高层）产品供应：总占地2000亩，含别墅、酒店、高层住宅，以及高尔夫、学校、剧院、游艇码头等高端配套。户型：五期主要为127-170㎡的两房、三房纯板式高层景观：海景、山景、高尔夫。第七页，共24页。推盘情况231期07年1.8万2期08年3月2万3期08年10月2.8万，09年12月涨至3.8万4期（09年7月认购3.5万，10年2月开盘4.9万）5期5期推出1栋观山景高层（距海约400米）、2栋观海景高层（距海约300米），总计200套左右。12月1日开始接受预订，预计2011年1月中旬开盘。第八页，共24页。3、4期销售情况100套/月60套/月08年10月推出1302套09年9月涨价均价万09年底基本清盘均价3.8万销售约1100套销售约200套3期4期20套/月5套/月09年7月开始蓄客，总计约300套10年2月开盘均价3.5万10年12月5期开始认购均价4.9万认购约150套销售约60套第九页，共24页。5期价格及蓄客情况时间段12月1日12月1日-12月28日具体情况开始接受预订，每个客户可预订一个房号，不用交钱，预定后不能更改房号、不可更名总计有将近120批客户登记房号，现场平均每天到访客户超过20组5期推出楼栋观山景观海景1观海景2对外预计销售均价2.7万元/㎡3.3万元/㎡3.5万元/㎡对外宣称装修标准5000元/㎡5000元/㎡5000元/㎡实际装修标准约3000元/㎡约3000元/㎡约3000元/㎡折算毛坯实收价约2.4万元/㎡约3万元/㎡约3.2万元/㎡蓄客情况价格情况第十页，共24页。别墅及多层洋房，已基本售罄。70年产权酒店式公寓，45-85㎡，均价2.5万元/㎡（可拎包入住）,8月份开始销售，总计336套，目前已售出约100套.2栋11层小高层板楼(宽景洋房),总计132套，均价2.5万元/㎡（精装修），9月30日开售销售，目前已销售约80套凤凰水城南岸（宽景洋房，实为11层的板式小高层）第十一页，共24页。价格及销售情况时间段9月30日9月30日-12月28日具体情况宽景洋房开始正式销售，总计132套累计完成销售约90套，平均约30套/月对外销售均价2.5万元/㎡（精装修）折后销售均价约2.4万元/㎡（精装修）对外宣称装修标准2500实际装修标准约2000折算毛坯实收价2.2万元/㎡折扣类别折扣一次性付款9.8折销售经理折扣可累计到9.5折销售情况价格情况折扣情况第十二页，共24页。卓达东方巴哈马三期目前推出17A、18、21号楼接受认购，预计2011年1月开盘。第十三页，共24页。价格及销售情况时间段09年10月-10年12月23日12月24日-28日具体情况内部客户可认购，均价1.9万元/㎡，累计认购约200套通知所有登记客户可交全款认购，毛坯均价2.1万/㎡,4天来暂无认购。对外销售均价2.5万元/㎡（精装修）折后销售均价约2.3万元/㎡（精装修）对外宣称装修标准3000实际装修标准2000折算毛坯实收价2.1万元/㎡折扣类别折扣提前认购9.3折蓄客及销售情况价格情况折扣情况第十四页，共24页。山水天域产品供应：总建面14万㎡，为纯板式高层住宅户型：一房57-82㎡，两房102-122㎡，三房131-150㎡，四房220㎡景观：紧邻三亚河，高层可观海景。第十五页，共24页。山水天域山水天域2008年2月2日开售，目前仅剩约80套房源未售，紧邻马路，噪音较大、景观较差的户型。如左图所示：第十六页，共24页。山水天域历史销售情况总计1024户，首批08年2月2日开盘。均价1.1万销售约500套09年8月5日均价1万均价1.9万09年12月30日均价2.5万销售约200套10年2月5日09年4月3日均价1.2万10年1月6日销售约300套销售约40套销售约60套均价2.9万35套/月50套/月60套/月40套/月注：山水天域总计1024套房源，目前总计剩余约80套房源未售出。60套/月销售约30套旺季约4套/月，淡季月1-2套/月尾盘第十七页，共24页。价格及折扣情况账面均价2.9万元/㎡（毛坯）折扣一次性付款9.8折，另外现场销售经理有一定折扣折算实收均价约2.7万元/㎡第十八页，共24页。竞争楼盘打分权重制定项目名称折算毛坯实收均价销售情况洋房打分权重万科森林度假公园（公寓）1.8万/㎡12月18日起交2万认筹，至目前为止累计认筹约1200组20%时代海岸2.75万/㎡12月10日涨价前约15套/月，12月10号涨价后总计销售3套15%半山半岛5期（山景房）2.4万/㎡总计有将近120批客户登记房号，现场平均每天到访客户超过20组15%凤凰水城2.2万/㎡9月30日至今累计完成销售约90套，平均约30套/月30%东方巴哈马2.1万/㎡09年至今内部客户认购约200套（均价1.9万/㎡

），12月24日公开认购（毛坯折后均价2.1万/㎡

），没有成交20%山水天域2.7万/㎡4-9月每月销售1-2套，10-12月每月销售4套合计备注：权重的制定，是参考各竞争项目与本项目的相似程度、竞争程度及销售速度等多方面综合进行打分。100%第十九页，共24页。与竞争项目主要指标对比楼盘名称景观梯户比赠送面积比层高万科森林度假公园（公寓）山景、一线湖景两房一梯12户（外走廊板楼）一房一梯16户塔楼12%-15%，平均约13%3米时代海岸紧邻三亚河、高层可观海景一梯八户8%-28%，平均约15%3米半山半岛5期（山景房）一线海景、山景一梯八户（外走廊板楼）平均约14%3.15米凤凰水城（宽景洋房）河景一梯两户30%-50%，平均约35%3米东方巴哈马高层可观三线海景一梯三户至六户平均约15%3米山水天域紧邻三亚河、高层可观海景一梯两户平均约11%3米本项目山景、三线海景一梯两户约30%3.2米项目小高层在自身产品的打造上（如梯户比、赠送面积比、层高等）占据一定优势，但景观资源上无优势。第二十页，共24页。市场上高层二手房价格参考备注：以上楼盘有较多房源为早期低价销售房源，且大多没有房产证或房产证没有满5年，二次交易需缴纳较多税费，故目前二手房销售价格比一手房价格普遍低2000-5000元/㎡。项目名称价格区间均价时代海岸2-2.8万/㎡2.4万/㎡凤凰水城（高层）1.7-2.3万/㎡2万/㎡卓达-东方巴哈马1.6-2.2万/㎡1.9万/㎡碧海蓝天2.1-3.7万/㎡3万/㎡山水天域1.7-2.8万/㎡2.4万/㎡第二十一页，共24页。项目小高层均价制定楼盘因素权重本项目类比项目px万科项目（公寓）时代海岸半山半岛（5期山景房）凤凰水城（宽景洋房）东方巴哈马景观资源30%202627292520交通便利性10%10710899度假生活配套15划设计15%141514151313产品质素15%141313141311发展商实力10%9108988物业管理5%454433总计100%848591928275实收毛坯均价（万元/平方米）1.82.752.42.22.1比较毛坯均价（万元/平方米）1.782.542.192.252.35权重（%）wi20%15%10%25%20%加权平均值（万元/平方米）2.2627≈2.26万元/㎡小高层带装修实收均价=22600+2500（实际装修成本）=25100