泰州金贸商业项目初步开发思路

泰州金贸商业项目初步开发思路XX房地产顾问机构二○○五年二月三日泰州商业市场概述1、商业地产的分区分析泰州整体商业可分成四个区域。第一区域老城区，月城广场周边。这一带是泰州市的老商业中心。2004年5月前周边商场林立，诸如泰州商厦、泰山商场、金鹰服饰广场、天福商城、凤城商场、泰州第一百货等。多数经营中低档产品，店面租赁给个体老板，没有统一的规划。2004年5月坡子街进行拆迁改造，如金鹰服饰广场、天福商城、凤城商场都被迫拆迁。为此泰州商场整改为泰山购物广场，吸纳这些被拆迁的经营户。这一区域的品牌店主要分布在人民西路两侧和五一路上。人民西路两侧约有20多家专卖店，但是人流量也不是很大。五一路今年将会成为泰州品牌专卖一条街，路南侧的房地产商业财富广场都已经售罄，目前经营情况相当火爆。2005年这一区域由增添了三个伙伴，五星电器、苏宁电器和锦泰购物广场。第二个区域以文峰千家惠和时代广场为中心。这一区域拥有3大商业巨炮，文峰千家惠商场、文峰千家惠超市、时代超市。文峰千家惠商场目前是泰州市经营规模最大、经营品种最齐全、经营情况最好的一家大型商场。该商场统一经营、统一管理、统一规划。文峰千家惠超市位于文峰千家惠商场一楼的东侧，相互之间连通的。时代超市位于它们的南侧，距离200米。这3大商业巨炮基本上满足了周边居民的各种需求。第三区域是规划中的新城区的商业中心——济川路。目前该路南侧已经拆迁完毕，路北是一排简易商铺和平房。两年前在路的南侧已经建成了太阳商业广场（2.4万㎡），2004年5月前以经营服装为主，但是招商和销售情况都不理想。2004年9月28日好易家家私、装饰大卖场开业，现在经营情况一般。2003年位于太阳商业广场东侧约4万平方米的商住用地已经被开发商摘走。我司认为该路规划成为新城区的商业中心是不明智的，该条道路要想成为新城区的商业中心预计要等上5年。等周边的土地都建成居住用房或把济川路定位为某一类产品的销售一条街，济川路才可能有出头之日。第四区域府南街。府南街位于市政府南侧，该区域被规划为新城商务区。政府规划建设集行政、商贸、文化、娱乐服务为主的高标准、高水平的新城中枢。目前该区域行政功能已经建成，文化、娱乐服务也以呈现雏形，周边又有很多居住商业用地出让或准备出让,泰州新建的人民公园和人民广场也坐落在这一区域。2、泰州市主要商业街道简介府前路、五一路是泰州市东西向主干道之一。东邻东城河风景区，西接繁华的青年路，海陵区政府座落其中，是海陵区行政、商业、服务中心，交通便捷，环境宜人，既适于经商、又因闹中取静亦适宜居住。由于财富广场和金色广场的成功开发，不久的将来将会成为泰州第一的商业步行街。券坡子街神是泰州传统的使商业中心，素才有泰给州街"喂新街仆口捆"摇之称，街区内砌商店鳞次栉比号，人流如织，由历来是商家必间争的黄金宝地萄。目前坡子街傍商业中心正在捐销售。蜘泰州市东进东帽路旅是贯穿老城区腰的主干道之一焦，紧依东城河蹄风景区。本次役招商地段，东奴至汽车东站，爷西至商业中苏心洽--艺-最西坝口。东进袍路一直是城区症东西向主要商惨业街之一，人泊气旺，物流量桨大，历来是商超家必争之地莲。俘贱目前主要是泰撒州的电子通信份一条街。践东进西路挣是泰州市城区范一条东西向的跳主要街道，与尺商业步行风街攀“殖西仓扔路泪”冶的改造同步进撤行，改造后的罢东进西路街区横路北部为商业昆居住，路南成推为融商业、休冲闲与沿河风光邀带，融传统历柜史文化与现代捷文明为一体的设街区。猜人民东路盲目前是泰州的旋一条品牌专卖某店，诸如梦特烟娇、真维斯、起百世吉等。人胆民东路东侧中说高档影楼居多允。织税东街漠目前两侧的沿忍街门面已经盖统好，主要经营尖流行服饰、大疮型酒楼、茶馆狠等。腔青年路帐是泰州城市的帅主干道，主要字经营品种有汽敏车销售、摩托弃车销售、气配扔修理、餐饮、杠休闲娱乐设施悟。义鼓楼北路绩属于城市主干锹道，主要经营犹酒楼、影楼、垃茶馆等立。倘海陵北路更属于城市老街逆区，目前正在河改造中。主要善经营中低档服存饰、鞋类。泰厌州大多数商场扬都位于路的两明边。是城市老纸的繁华街道。型海陵南路逼始建于十九世形纪末，全长约修１８００米，额街道两旁商铺昨鳞次栉比，建牵筑风格华洋结圾合诵。婆我它是泰州人的览生活中心，购睡物、饮食、娱甲乐、休闲的所伪在，是泰州有佛史以来商业最羞繁荣热闹的马闹路之一倒。乐咱随着步行街内剑涵的不断充实佛、完善，它将琴向人们展现一春幅别具特色的路浓郁的海陵风眉情画。凶济川路季是政府规划的咐新城区的商业妖中心，目前已壮经建造了太阳谢商业广场（好柴易家大卖场）结，大部分地区看在进行拆迁。旁但是我司认为环这条规划路不似符合城市发展朗规律，要想发温展成为泰州新眯区的商业中心吧要唉等替5多年以后。反泰州百货业态设的经营情况扇泰州百货业态佣的经营品种纷名称类位置众经营面积具经营品种幅人流量膏备注酱文峰千家惠待青年路和暮春环路交汇冰每手层下500蹈0殖㎡丢共励6车层瓦约召3售万㎡备1喊层日用品、化紫妆品、珠宝、扎钟表、通讯、宴男女鞋、烟酒稀2辰层休闲运动服牌饰、运动鞋、擦男女内衣、箱叶包、皮带票夹罚3户层女士服饰城陕流行服饰、女幸裙女裤、职业皇女装嗽4奶层男士服饰城妈西服西裤、男泳士精品、衬衫箩领带凝5摔层儿童文体家专居世界童装、信文化用品、工躲艺品、健身器杨材时6英层家电广场空误调、冰箱、洗灯衣机、音响、跨小家电沙5葡0不人各/葵层卡一层聪和得1.躺5侄万㎡的文峰千鹿家惠超市相通北泰州第一百货抛东进西路和海菠陵北路交汇搅每骡层纠500触0棕㎡往共芳4密层器约铁2确万㎡怕地下装璜五金愁、电工材料、超自行车、助力美车盲1网层珠宝首饰、停男女皮鞋、手振机通讯、童鞋辟、百货日用、岔化妆、烟酒、遗皮箱、照相器驰材防2库层女装央3心层男装女愈装查题4担层手织机滨佳童扬装铺短日税用休嘴百忽货还见5军层家电屋4拜0潮人维/与层奖泰州商场锋东进西路和海帆陵北路交汇当每皇层祝500枣0牛㎡娇共检5远层高约俭2.圾5朵万㎡僻1敏层手机、钟表篇、烟酒、化妆惑品、鞋帽橡一层沿知街附币门面大多经营婚中档品牌服饰甩2湖层男女服饰、出童装（经营惨醋淡）志4毒人卵/武层说停业黄泰山购物广场跳月城广场南侧截每积层辛150蛾0巡㎡华共矩4妖层教约离600肯0鲁㎡即1聚层皮鞋、流行服服饰、羽绒服丈2父层女装、内衣仅、床上用品盆3凑层男装蒜4椒层运动休闲、技童装粮3觉0谁人么/投层录锦泰购物广场筋东进西路和海幼陵北路交汇拜每冬层锣800妥0悄㎡切共拥3奏层拖约航2400勤0最㎡杆1己层珠宝首饰、闭男女皮鞋、手拾机通讯、化妆好、烟酒、皮箱或、照相器材、谊食品孝2备层女装问3堡层男装女装弱2询0重人片/读层谷经营情况不好樱，环境和气氛疾不好。家泰州产权商铺都的开发历史架一演、缝200卡3朱年民泰州产权商铺糖市场皇200细3察年泰州在售的屿产权商铺代表之有财富广场、英泰山行宫商业劲步行街、太阳去商业广场思。财富广场蔽位于五一路南饱侧，产权式商烈业街，主要经伤营服装。亚销售情况十分氧良好，半年内爷商铺销售达怀到辛9醉5汤％以上堪。作为泰州中就档商业街，目怠前经营情况十模分火爆。棚楼层绿销售价格（为元储/m鸦2绩）爹租赁价格（厚元轰/么月偏/m赖2烈）奴一层外街等1400锣0池～证15000罩80昂～块140军一层内街通600磨0致～脚7000谱50应～箱80誉二层秩400拔0马～呢5000欢30猛～武50悉2原、车泰山行宫商业务步行街犬位于五一路和眨青年北路交汇毯处，明清风格愉的产权式商业眯街，主要经营过种类未做强制萍要求，各种业笑态均可。五星线电器抚于宏1屡月洲1逆日开业。甲由于地理位置端不好，前期产眼品定位不够有沾特点，导致销仗售周期很长，狮到现在二楼以盘上还有铺。帝楼层狮销售价格（则元翅/m掩2团）鸡租赁价格（渗元除/盈月旺/m睬2彼）恨一层外街蒙12800胁80烈～怪120顾一层内街止7400径60窝～睬80帽二层储4300蜘～玩4600吓40披～涉50亡三层鞠3200艳～跑3400客2袖0咐左右博四层轰2600掩～象2800舰16鸽左右姥太阳商业广场阻位于济川路和堂青年南路交汇嫌处，址于海200劲2积年建造完成，尘原先定位为服摸装城，但是销尽售情况和租赁觉情况都不是很新好。整体必于羊200益4解年初开业，但桶是入驻商家很刑少，经营情况坊更差你。违200伴4滚年神4票月开始整体改放造成为建材、置家私大卖场，垫于淘200承4让年焰9老月岂2装8骤日开业患。贡1柔～鞠4材层租金价格均变为预3舅0享元税/灵月嫁/m赖2道。诞二叫、唉200图4磨年泰州产权商符铺市场米200怖4霜年泰州在售的缓产权商铺有召锦泰购物广场溪和坡子街商业犬中心。封1绿、薯锦泰购物广场涨位于稻海陵路和东进奸路交汇处唐，咳200淡4埋年上半年开始湿销售恩，半年时捆间摘1宏～严2仍层销售完毕，部目前仅有少量奇的三层商铺在焦售。整体定位疤为百货业。丝楼层泉销售价格（凯元桨/m洞2泻）掩租赁价格（苗元桶/偏月把/m彩2贿）趋一层罪15000系210严二层菊7200象120扁三层戒4300窃40里坡子街商业中误心柄位于泰州最老根的商业中心，咬集购物、休闲牙、娱乐、餐饮荣、文化于一体据的多功能商业钟中心。目前仅独销售一楼的店容铺。销售价格易在丘1500梅0抄～扁33000部元墨/m2项，均扶价萄21000辜元戒/m2乔，目前已经销芬售锈6斥0谎％左右。脑本项目的经济舌测算故一、项目逼销售远测算妹根据周边市场掏产权商铺销售疯价格，本项目屈制定的销售价炼格如下：谋睡建筑面积迅（次m拘2羊）棋估计销售单饱价佣攻吃（据元摔/m宾2猴）南估计销售额（怀万元）岂一层衔2300详15000裂3450业二层零2300海7800球1794滤三层扇2300香4500侮1035燥四层倡2300次2800定644换合计浸软纵6923怠根据我司的调队研结果，我司虫认为本项目的词市场销售价格裕应该孩在裂700洒0太万元讲左右瓶，所存以常550鸭0甚万的销售基本渡价格是低于市钟场价格的，整纠体拿下是十分凡合理的。抱二、项目劝租金迟测算咬根据周边市场帆产权商铺租金为情况，本项目盛制定的租金情站况如下：关智建筑面积耗（溜m庸2忍）壶估计租赁价辰格赛竿骨（剑元耍/m关2亿）现估计租赁额（桑万祸元雁/脾月）鬼估计租赁额（展万元）社一层弄2300英110仰25.3锹303.6扔二层潮2300喂65控14.95旋179.4织三层辨2300肠40屡9.2繁110.4姿四层却2300岔20幕4.6临55.2扯合计饲刘籍54.05绒648.6庙如果本项目单慨独租赁的情况满下，我司认为惯整体租金收益四一年将会毛在预60争0坚～帅650谷万元洁之间。木第五孝章线霞本项目的开发弦模式徐项目整体开发始模式探根据泰州市场图的现状，我司贪建议贵公司整僵体收购此项目凯，然后采按照传产权式商铺进撒行销售悄，然后自己进裤驻经营。棒关于硬本项目营销趴模式床整体形象定位纠：泰州中档百即货购物商场免销售模式呀：骨1伪～昼4竖楼产权式商铺井，竖分割老成蚊1显0音～于5工0醒平方米不等的抄小型商铺进行吸销售。粘营销手段：南煎京山西路百货服进驻，提款供狗1慎0同年包租刊，每年租金回搬报乏8普％虽～然1驱0组％不等。会销售价格：一抽层蛙：究1覆5非00奖0苏元她/戏平方米，二层湾7800秒元矿/聚平方米，三层日4800码元米/拍平方米息，四限层屈2800徐元悼/哄平方米燕。结论慢关于泰州母商业市场康1慌、电定位和地段是俱产权式商铺的摆关键妨从柄200艰2娱年以来泰州就验有产权式商铺情在销售，销售神情况各不相同愚。定位准确、洽地段繁华的项军目销售周期仅辆为半年，后期纽经营情况也十捏分良好，如五贸一路的财富广而场、锦泰购物喷广场。定位模灰糊凉、地段不好的穗项目销售周期短最多达强到禽2榆年，后期经营宝也很惨淡，如占太阳商业广场信（好易家）、忘泰山行宫商业哲步行街等。半2常、中低档百货揭商场占领泰州钥市场案目前泰州百货涉商场有文峰千大家惠突、泰州第一