遵化西大寺商业中心商业策划营销推广策略提案

优势1、城市中环的区位2、古商埠、风水好3、商业模式的创新4、政府支持力度大5、文化旅游区打造6、产权商业需求大7、建设路中心商业1、商业价值认知、地段认同有一个较长过程，商户与投资人会持一定观望态度。2、交通现状、周边环境、商业孤岛效应3、对今后政府规划与管理认知和信心不足4、本地商户资源少对商业管理局限较大。5、现有项目的管理、延期开业、信誉差与投资信任危机对购买的信心的影响极大。劣势1、已成熟的商业项目：如：会展中心、今客隆、时代、富力、建设路等众多商业比较饱满，市场容量限制和竞争进一步加剧。2、新城区的迅猛发展与环境优势大大分流了投资客群。对老城区未来整体规划、交通疏导、旧城改造、拆迁问题和发展缺乏信心。对政府有信任危机。威胁1、政府及开发商提出古城文化旅游商业区的规划前景将使西大寺成为炙手可热的投资首选与遵化城市的主脉。2、商业定位的拔高与消费引导的地标价值将凸现出来。3、遵化博物馆和文化长廊的进入将拉动更多的旅游人群并提高购买力，也是针对投资者最大的增值价值。机会重大问题第一页，共124页。目标投资客群阶层取向

矿主、矿业职员（30%）周边农民、外省市务商人员政府公务员企事业职工遵化现有商户（40%稳定客源）目标顾客群1：遵化现有商户（自用稳定客源）目标顾客群2：政府公务员、企事业人员目标顾客群3：周边农民、外省市务商人员目标顾客群4：矿主、矿业职员

目标顾客群2目标顾客群1目标顾客群4目标顾客群3第二页，共124页。一个重大发现通过调查发现：遵化人尤其是城区人特别愿意逛商业街，在投资方面也只认可投资商业街商铺，所以街道商业比较发达。而对逛商场基本不太感兴趣。（反而是城区以外的乡镇人保留了一定逛商场的习惯）第三页，共124页。原因特别简单----室外商街空气好，轻松自由，东西便宜，还有饮食娱乐等，而商场除了购物啥也没有。购物中心以流动人口为服务对象，客流是它的生命线。购物中心的客流是由购物、休闲、旅游三个部分需求构成的。一般情况下购物仅1/3，但由于休闲人群，旅游者存在着大量即兴购买行为。因此，实际购物人数会适度提升，约占40%。根据权威部门测算，一般情况下，儿童的疲劳时间为40~60分钟，成人为90~120分钟。按此推算：顾客在一个好的商场停留的时间不会超过2小时，超过这个时间就处在疲劳状态，导致顾客很想离开购物环境，终止购物活动。如果购物环境、商品与娱乐却失，除必须要去购买外一般不愿去传统商场。有人认为大商场开发风险大，而我认为这才是我们的大好机会。第四页，共124页。西大寺.亮点策略出发点将古城的魂、古城的根融入现代商业第五页，共124页。古城文化旅游商业区

以古城历史文脉为底蕴，以传统特色的商业街为载体，以传承历史的老字号为亮点，融汇现代商业新型业态，打造传统商业与现代商业有机结合的大商业圈西大寺自古就与商业血统一脉承袭，找到并恢复民族文化和商业文化的根基是我们的历史使命故此，迎合遵化的资源优势及现代生活方式，打造——第六页，共124页。西大寺.论证古城文化旅游商业区待建的西大寺商业中心——打造遵化的魅力区域“畿东第一街”第七页，共124页。“畿东第一街”哗众取宠？坐拥“畿东第一城”中心地带，尊享地王血统；西大寺，曾经最繁华的街道，无出其右；未来商业中心的外立面造型，意味着当政人努力恢复古城文化的决心已昭示天下，并迈出了第一步；西大寺，即将复原的第一个遵化古文化旅游商业街区。为这个城市留下一些印记，也为我们找魂。畿东第一街，实至名归！第八页，共124页。如何达成逛、购、娱、食功能的统一是新消费主义的核心。

综合购物中心以流动人口为销售对象，客流是它的生命线。购物中心的客流是由购物、休闲、旅游三个部分构成的。一般情况下各占1/3，但由于休闲，旅游者存在着即兴购买。因此，实际购物人数会适度提升，约占40%。根据权威部门测算，一般情况下，儿童的疲劳时间为40~60分钟，成人为90~150分钟。按此推算：顾客在商场停留的时间不会超过2.5小时，超过这个时间就处在疲劳状态，导致顾客离开购物环境，终止购物活动。

基于上述两点，我们不仅要商品齐全，设施完善，服务上乘，而且要有众多的休闲空间和娱乐活动。顾客可以在里面购物、就餐、游乐。这样就消除了顾客的疲劳，延长了顾客的停留时间。特别是有小孩的家庭，可以全家前来，大人购物、小孩玩乐，各得其所，这是目前遵化许多其他商业所不能比拟的。

第九页，共124页。商业定位古城文化旅游区商业新地标

遵化首席“全生活体验”购物中心第十页，共124页。以新消费主义革命为核心，同时全面启动新东方主义革命和新都市主义革命。并从本质上提升本案标志性综合商业物业的形象。

开发出遵化首座真正将购物、商务、休闲、娱乐、餐饮、旅游、文化融于一体的具有旗舰地位的地标性综合商业中心。

第十一页，共124页。

投资价值体系的全面建立

针对本案的商家更深层次以及投资者客户群的考虑，我们提出核心价值的第二个组成部分—投资价值体系。

本案营造了新东方主义、新消费主义革命、新都市主义革命，由此引出一个超常规性的大型综合性商业物业，因此就带动了其投资价值，使本案物业具备了较大的升值空间。（这也是每一个商场物业所具有，只不过本案的这个空间更为巨大）

其基本脉络是由文化旅游商业区的价值带动商场的升值空间，商场的升值带动整体区域的升值。

第十二页，共124页。遵化首座“全生活体验”购物中心遵化城市新名片遵化政府务实的面孔遵化展现古城风貌的首席地外来人为了那24个世界著名旅游景点为了“畿东第一街”那奇异的一片古城地景而来遵化与外面的界限又何尝存在？遵化人民与世界人民汇聚的地方第十三页，共124页。此定位对应消费心理有如下特征：

消费行为注重实惠，但追求质量与时尚。消费习惯倾向于大型的商业氛围浓厚的商圈。

消费理念开始转变，开始提倡享受消费的主动消费，开始接受假日消费理念，认同消费不单只购物，而是娱乐、购物、享受、休闲的精神、时间以及物质消费的观念。

对其消费心理的预测，他们将越来越将消费行为，当是日常享受的一部分。

消费行为上将会追求质量与时尚及个性的消费。

消费习惯上将倾向于丰富的货品，集吃喝玩乐于一身的场所。

消费理念将变为主动消费和休闲消费为主要模式。

第十四页，共124页。畿东。中环广场为了符合这个定位，我们把案名定为：第十五页，共124页。畿东中环广场的案名观畿东遵化，谓“畿东第一城”，迎合历史文化观、方位观、商业价值观中环《辞海》中：①中间；当中。如：居中。②内里；也指地区和时代中间。③适合；恰好对上。如：中意。中环，迎合西大寺处于全市正中方位及一、二环中间，便于公众识别和媒介转播。同时寓意此商业中心是遵化的新形象、新名片、新时代的商业主流第十六页，共124页。西大寺.亮点在“畿东第一街”两端设立牌楼，是个不错的主意！古文化特色街区的第一视觉，并书“畿东第一街”与周边现代元素区隔又达到和谐统一吸引更多内、外地投资者进入——小工程，大作用——第十七页，共124页。“畿东第一街”第十八页，共124页。商业业态规划第十九页，共124页。商业设计方案（适度超前型）主要设计建议：1、在6层总高不变基础上首层抬高1米（可跃可不跃由客户自行安排），五、六层高可稍降拉平。2、增加小面积阳光中庭直接通到天顶，商业价值可整体做活做通。每层中庭周围可作出环形休闲水吧与服务岛。首层为活动区域。3、遵化古城仿真沙盘和小型博物馆、古城文化历史长廊只做点缀可缩小面积。4、控制店铺面积从首层向2、3、4（3、4层出现摊位）逐步缩小。5、4层空中景观文化旅游风情街改成和三层业态基本相同，只增加部分文化与旅游商品区项目。6、增加外挂观光电梯直达三层以上，提高人流量的上行机会。7、每层均可加入旅游商品店和文化项目可提升旅游价值。8、修建费用基本提高不大，但项目档次保持一定超前提升。9、在未来商业竞赛中有一定升值空间，销售达成相对简单。10、便民市场档次太低不得影响形象，可在场外开小门下行进入。第二十页，共124页。商业业态装饰分区概念设计第二十一页，共124页。各种风格店头示意第二十二页，共124页。天台休闲商务驿站商业内景观设计第二十三页，共124页。商业形象及文化符号设施第二十四页，共124页。在建筑结构上，3、4、5层拟建“景观双中庭”项目亮点第二十五页，共124页。商场艺术小品及休憩环岛建议第二十六页，共124页。观光电梯与室内扶梯建议第二十七页，共124页。新东方主义复古设计的潮流模式第二十八页，共124页。B1

西大寺便民超级市场入驻商户：蔬菜、主食厨房、风味面点、小吃、干果干货、调料、水产禽蛋、烟酒、保健食品、山货野味、土特产、生鲜、熟食西大寺.亮点政府形象工程——百姓菜篮子核心概念：省钱又放心第二十九页，共124页。第三十页，共124页。1F

风尚新天地项目亮点卖点：双OPEN格局，每个铺店临双街；挑空6.5米跃层、遵化新的时尚风向标入驻商户：知名快餐业“德克士”鲜品店/知名银行如：招商银行/国际国内名品店（包括时装、钟表、美妆护理、旅游商品、鞋店等）/金店//餐饮品牌连锁店等“德克士”天津子公司：区域：天津市、河北省

天津营运中心：022-65298197800专线：8008181288

第三十一页，共124页。第三十二页，共124页。2F

流行新天地入驻商户：全部时尚专卖店/特色服装（饰）、时尚饰品城项目亮点卖点：港式独立透景玻璃店铺，每个铺店临室内街；遵化流行策源地第三十三页，共124页。第三十四页，共124页。3F

动感新天地卖点：独立透景敞开式国际流行店铺，中间集中式小面积摊位设计最大价值的涵括品类品种，减小投资提高回报；年青动感人群约会地。入驻商户：服饰、时装、化妆品、美甲、家居、礼品、音像、工艺品、精品文具、数码、玩具、动漫时尚、家具旅行用品等项目亮点第三十五页，共124页。第三十六页，共124页。4F

空中景观文化旅游风情街卖点：空中景观街道、文化旅游、休闲特色品大集成入驻商户：旅游商品店、古玩字画、增送给政府的遵化小型博物馆、古城文化历史长廊、文化活动展台区、美容、美发店、茶餐厅、书店书吧、咖啡座、酒吧。遵化高端休闲商务俱乐部项目亮点第三十七页，共124页。第三十八页，共124页。5F

“食全十美”

空中不夜港入驻商户：大排挡特色风味食街、主题餐厅、游戏厅、数码港、网吧、迷你电影院、KTV、迪吧等项目亮点第三十九页，共124页。第四十页，共124页。整合营销传播计划第四十一页，共124页。主打核心口号畿东中环广场古城文化旅游区商业新地标

60万遵化人民与60万世界人民汇聚的地方！第四十二页，共124页。品牌定位战略市场产业趋势市场划分竞争动态VI识别管理让顾客一眼便了解代表什么广告为品牌创造差异，兴趣和兴奋点促销让顾客钱花得更开心公关“影响者”，建立信誉/权威直效行销发掘和培养可赢利的客户关系媒介发现传递信息的最有力途径互动行销准确直接有效地接触目标群整合传播策略/计划产品/技术服务现状“增长阶梯”制定产品概念消费者区隔定义行为/需求品牌认知营销推广核心内容第四十三页，共124页。自办直投刊物《畿东。商铺投资报》/路牌/路旗（限在建设路、一环路悬挂、客运站、外围环岛等）/商铺密档红皮书/折页/广告大巴/围档/售楼处/售楼处路牌/悬空气球/报广软文（4篇）/报广平面设计（悬念广告及产品形象广告）/VIP车窗DM/沙盘（大型规划效果、单体效果）/效果图（俯瞰、正视、夜景、室内中庭等）铺型平面图/展板/展架/样板店铺/牌楼设计、施工图等共计20项第四十四页，共124页。销售通路1、户外广告、传单、电台、报广、软文等全面散播引导的咨询和上门客户2、直销广告大巴客户接送3、与农行和工行VIP客户寄发DM4、各大小区物业合作客户5、与同业销售人员合作运营客户6、商业财富论坛及各种促销活动召集客户7、创意媒体红富商铺投资报影响客户8、行业协会与主办部门合作客户9、各政府机关、企事业单位直销客户10、各乡镇、矿区等单位直营客户第四十五页，共124页。整合营销推广进阶第四十六页，共124页。5月8日——7月15日市场准备期7月15日——8月30日入市蓄势期9月1日——10月30日开盘热卖期11月1日——1月30日持续消化期商业设计、合作单位落实、物料准备、政府公关、牌坊设计、报纸地段软文炒作、《红富报》、红铺密档派发广告大巴/路牌/路旗/楼书/折页/围档/售楼处路牌/气球/软文/报广形象/车窗DM/沙盘（2个）/铺型平面图/展板销售进度传播工具传播进程《红富报》红铺密档/路牌/路旗/楼书/折页/广告大巴/围档/售楼处路牌/软文/报广形象/沙盘/铺型平面图/展板/展架大众散播期分众传播期销售保温期舆论造势期路牌/路旗/楼书/折页/广告大巴/围档/售楼处路牌/软文/报广形象/沙盘/铺型平面图/展板/展架销售总比例预计30%40%20%一切为销售服务——销售进度与传播工具及行为的对应第四十七页，共124页。市场准备期5月8日——7月15日政府全方位地段炒作工具：大巴直销车、报刊软文、路牌、路旗、擎天柱、政府网站两大超市启动市场直销工作启动售楼处装修筹备到位。沙盘、围挡广告、楼书、折页等工具、销售员落实、培训到位。中环广场盛大公售典礼（可结合开工典礼）稀世铺王新闻拍卖会100个小店铺一口价优惠售卖活动买铺暨送三年租金促销活动开始。大巴直销车展示和下乡行销活动.对销售政策价格的适时调整、市场直销工作为核心主动性客户拜访全面消化前期客户中环股东大会第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段入市蓄势期7月15日——8月30日开盘热卖期9月1日——10月30日销售持续期11月1日——1月30日Openday营销推广计划项目形象建立，售卖排号，大量蓄集客户工具：大巴直销车、路牌、路旗、擎天柱、红铺报刊、DM两大超市基本消化并储备客户商铺投资财富论坛古城文化旅游区政府投资招商会第四十八页，共124页。营销态势第四阶段销售持续期第二阶段入市蓄势期第一阶段市场准备期推广轴线：时间：5月1日－6月16日6月1`6日－7月16日7月20日－9月1日9月1日－12月31日

营销力度曲线销售状况曲线

第三阶段开盘热卖期第四十九页，共124页。

广告与软文路牌、路旗大巴、ＮＰ平面空飘、围挡ＰＲ：促销活动稀世铺王新闻拍卖会百店一口价售卖活动买铺送租金活动银行VIP活动SP促销：买铺送三年租金活动直效行销大巴全市主动直销活动目标市场细分口碑传播：诚信营销的强大威力亲友推荐及集体购买优惠的折扣引导与创造强力需求蓄势后发直接拉动购买建立知名度与认知度提高购买率鼓励口碑传播深度认知建立忠诚事件行销商铺投资论坛中环盛大公售典礼建立项目知名度创造大商业价值提高购买率鼓励口碑传播中环广场开盘模式第五十页，共124页。软文炒作（地段价值）第一篇：古城文化旅游商业区“畿东第一街”地标建筑畿东中环广场开启第二篇：古城文化寻根、遵化城市魂起西大寺“畿东第一街”。

第三篇：政府形象全面提升，古城标志项目“畿东第一街”！第三篇：突如其来的旅游人流和久违的古城文化，使稀世商铺炙手可热！第四篇：清华大学知名教授完成遵化古城文化旅游区“畿东第一街”总体规划第五篇：畿东中环广场-----遵化首席全生活体验购物广场盛大公售！第六篇：畿东中环广场为何三个月卖了一个亿，凭什么？

第五十一页，共124页。悬念广告文案设计千万别买商铺遵化商铺革命震撼来袭，敬请垂注在了解这个项目前买商铺必定后悔！第五十二页，共124页。形象广告文案设计（标题）告别老街、老店，与传统商铺时代说再见！颠覆传统商铺投资时代！

标志畿东。中环广场古城文化旅游区商业新地标第五十三页，共124页。悬念广告文案设计商铺革命解放遵化第五十四页，共124页。商铺革命，“解放”遵化人民解放一：告别老街老店，与旧商铺投资时代说再见！解放二：与资源临匮乏、有钱没地位的生活说再见！解放三：与面朝黄土、看天吃饭的日子说再见！解放四：与朝九晚五、收入低微的职业说再见！解放五：与漂泊不定，收入无保证的生意说再见！解放六：与扬尘中呼吸，脏、乱、差的环境说再见！解放七：与竞争无序，无依无靠无人管的经营说再见！解放八：与说话不算数，缺诚少德的物业说再见！解放九：与价格虚高、鲜少休闲娱乐的老店说再见！解放十：与文化缺失、无根无魂的传统商业说再见！第五十五页，共124页。散播广告文案设计品牌商铺全年免租告别老街、老店，与传统商铺时代说再见！畿东中环广场古城文化旅游区商业新地标第五十六页，共124页。形象广告

文案设计60万遵化人民与60万世界人民汇聚的地方！畿东中环广场古城文化旅游区商业新地标标志畿东。中环广场古城文化旅游区商业新地标第五十七页，共124页。形象广告文案设计（标题）畿东中环广场古城文化旅游区商业新地标一铺赢天下标志畿东。中环广场古城文化旅游区商业新地标第五十八页，共124页。开盘广告文案设计（标题）告别老街老店，与传统商铺投资时代说再见！遵化首席全生活体验购物中心

盛大公售！标志畿东。中环广场古城文化旅游区商业新地标第五十九页，共124页。促销广告文案设计

定单租约买金钻旺铺

香港商业管理集团率先入驻畿东中环广场遵化首席全生活体验购物中心标志畿东。中环广场古城文化旅游区商业新地标第六十页，共124页。促销广告文案设计现买金钻旺铺

即返三年租金畿东中环广场遵化首席全生活体验购物中心标志畿东。中环广场古城文化旅游区商业新地标第六十一页，共124页。围档广告文案设计第一组：古城文化旅游商业区/“畿东第一街”地标第二组：60万遵化人民与60万世界人民汇聚的地方第三组：临双街金钻旺铺/挑空7M跃层稀世铺王第四组：双首层室内立体商铺/阳光透景双中庭第五组：空中景观文化风情街/食全十美空中不夜港中心形象组：案名+LOGO+电话第六十二页，共124页。商铺投资红皮书（初稿）案名、标志遵化古城文化旅游区商业新地标“畿东中环广场”传世商脉的盛宴第六十三页，共124页。P4—5、卷首语：家有摇钱树，富贵三代不用愁！“摇钱树，聚宝盆，日落黄金夜装银。”这首民谣从古流传至今，可见世人对摇钱树的钟爱。清人胡大川诗云：“大地有泉皆化酒，长林无树不摇钱。”足见世人对摇钱树痴迷之深。家有摇钱树，是中国人最殷切的期望。家有摇钱树，象征着财源滚滚，象征着富足、高贵祥和。第六十四页，共124页。P6—7、为明天，为下一代，种下一棵财富摇钱树

投资箴言：不是人人都能成为投资大赢家，实力、眼光必不可少，更重要的是有好的投资方向和投资品种。有了闲散资金，是用来享受生活？还是用来为子孙攒钱？还是为明天投资未来？俗话说，“一铺富三代”与“一间好商铺、百年摇钱树”等观念，指的就是商铺巨大的投资潜力，可以不断为资金保值、增值。精明的投资者，早在市场经济初期的商铺投资与经营中，掘得了第一桶金。如今，他们早已腰财万贯，稳坐于财富的金字塔顶端。畿东中环广场，畿东新都市生活体验新领地，站在现代化旅游大市与工业型城市融汇的发展大框架基础上，由我国设计界最高权威——中国建筑北京设计院度身商业设计，规划更为科学：27000多平方米的宏大规模，前卫的围合式中庭景观商业模式，稀有的“大商场金旺铺”经营形式及合理的业态分布，将60万消费大军独拥囊中。地处遵化第一条复原的古文化商业街——畿东第一街正中心畿东中环广场，也将因此而成为遵化最具投资潜力和回报率的商业中心。畿东中环广场，金钻地段，商业投资时代名副其实的摇钱树。第六十五页，共124页。P8—9、城市篇：现代化旅游大市、新兴工业化城市，投资兴业的商业宝地一个区域的崛起就是一场地产界和商界的联合革命。遵化旅游业的蓬勃发展、古城最繁华商业圈——建设路……的改造，向人们昭示着西大寺文化旅游商圈的扩张与繁荣。迅速崛起的遵化，正待崛起的古文化街，需要现代化的高档商场，以弥补目前商业业态混乱、档次偏低的现状。畿东中环广场，抓住城中心商圈升级与扩张新机遇应运而生，全面改写遵化商业发展历史，引领遵化商业步入发展新时代。第六十六页，共124页。西大寺商街迅速崛起的四大稀世机遇

一、城镇大发展：遵化总规确定的5年内发展为中等城市的目标，拉开了遵化的崛起框架，更带来了巨大的发展机遇。二、经济大高昂：旅游大市、雄厚的工业根基，积聚了遵化强势的集聚能力、竞争能力、经济辐射能力，为遵化商业的迅速崛起奠定了坚实的经济基础。三、交通大拓展：四通八达的交通网络与优越的地理优势，使得遵化既享现代商务的便捷，又可坐享唐山、秦皇岛的双重幅射。四、政策大扶持：畿东古文化街的复原、畿东第一街的兴建，诸多政策上的倾斜、优惠，营造了西大寺良好的投资、创业环境。第六十七页，共124页。P10—11、概况篇：畿东中环广场，遵化时尚风向标与流行策源地

畿东中环广场秉承“以人为本”、“以商为本”的规划理念，规划设计体现时代特征和地方特色，并结合布局真正做到了“畿东特色文化”、“消费需求分流”。整体建筑为中式大庭院格局，恢弘大气、错落有致，布局合理有序，使规划达到建筑与环境，人与环境的最佳结合，创造一个“现代、美观、舒适”的商业购物中心。项目概况：畿东中环广场坐落于建设路毗邻的、巨资改造的畿东古文化街的最中心地块，也是未来的畿东第一街上的地标性建筑，总建筑面积约59999平方米。畿东中环广场为大通透6层新东方主义建筑风格。业态规划图：（略）第六十八页，共124页。P12—13、地段篇：金钻地段，长林无树不摇钱

投资箴言：就商业物业而言，地段永远决定了价值。“第一地段，第二地段，第三还是地段。”商界传奇巨子——李嘉诚的投资箴言道出了地段的重要性。物业所处的位置，决定着物业的发展前景和投资收益。从这个意义上看，我们可以毫不夸张地说“地段决定一切”。畿东中环广场，以“二心一喉”抢占遵化唯一，成为遵化商业时代名符其实的摇钱树，成为遵化城市的新名片，将代表60万遵化人民与世界人民在此汇聚。*繁华核心：畿东中环广场地处西大寺。项目周边聚集了了众多大型成熟商业街以及规划中的古文化街及畿东第一街，是遵化繁华核心地段的金钻富地。*发展重心：西大寺是遵化政府未来规划开发的重点，而本案又正好处于规划开发区中的“龙头”位置，是新、老商业连接的一个重要转折点，更是遵化未来经济发展的重心腹地。*交通咽喉：畿东中环广场所在位置也是交通结点，所有前往中环的车辆都需经此地。四通八达的交通网络与优越的地理优势，使得商业广场既享现代商业生活的便捷，人流、车流滚滚；商机，无处不在；商业，何愁不旺？第六十九页，共124页。P14—15、商业环境篇：商业旗舰，聚拢八方人气，引爆规模经济

投资箴言：商铺经营讲求的是人流、物流。店多既可拢市，又可达成规模效应。宏大规模，打造商业旗舰：集约时代，规模决定一切。最新富豪排行榜上，国美电器连锁的黄光裕荣登第二位，其成功原因无非两个字：规模。的确，零散小店铺由于缺乏宏观指导，又无规模效应，单打独斗难以立足市场。畿东中环广场依托遵化千百年积累的浓厚商业底蕴和中高档商业的良好发展势头，提升商业档次，整合商业功能，借势而上。27000多平方米的超大规模，多种业态聚集，堪比全国地市级大型商场，店多拢市，聚拢八方人气；且规划合理，全面引爆规模经济。商业潜力：畿东中环广场集繁华核心、发展重心及交通咽喉“二心一喉”为一体，为遵化最繁华、最具前景的商圈，垄断遵化高档商业消费，大量商户向此集聚，商业潜力不可估量。且随着古文化街的规划与建设、大量外来旅游者的不断涌入，其消费能力更不可小觑。届时，庞大的人流将使畿东中环广场的经营者们赚个盆满钵盈。商圈辐射：科学的商业规划，必将遵化10万消费大军独拥囊中；凭借优越的地理优势和便捷的交通网络，正逐步形成对唐山、秦皇岛的衔接。强大的商业辐射能力，将覆盖遵化周边县、乡、村，成为该片区的“商业第一排”。第七十页，共124页。P16—17、商业模式篇：首席全生活体验购物中心，稳赚一生三代财富的秘方

畿东中环广场——作为一座城市的“窗口”和“名片”，正以其巨大的商业价值和对城市振兴发展的推动作用而成为城市未来商业形态的重要模式。畿东中环广场依托浓郁的古文化格调、超前的业态设计理念，舒适优美的购物环境，现代的购物方式，种类繁多的商品，一流的商场管理，她是遵化繁荣商业的缩影，更是城市化的新名片标志。为此，畿东中环广场以国际上最具发展潜力的“全生活体验购物”为主题，引领遵化步入商业新时代。数千平米中心广场和景观内庭，让消费者在休闲中购物，在购物中赏景，独具魅力的购物环境带来滚滚人流，也带来更多财富与无限商机；休闲座椅、休闲娱乐区、停车场等配套设施一应惧全，体贴关怀无处不在，让每一位来商业街消费的顾客都成为遵化畿东中环广场永久的客户。第七十一页，共124页。P18—19、商铺结构篇：大商场金旺铺，小投资大回报

畿东中环广场稀有的“大商场小旺铺”经营模式，可坐享大商场“店多拢市”的规模效应，又无需耗费过多投资资金。机动灵活的商铺分割模式有利于商业的自由组合，极大地增加了经营户对财富的创造性与赢利性。配：商业业态规划图第七十二页，共124页。P20—21、商业管理篇：新加坡国际商业管理集团率先进驻，旺地掘金三大保障，财富回报势在必得

投资箴言：商铺的价值不是一成不变的，只有好的经营与管理，才能保持商铺价值的持续增长。每一个投资者心中都有一个永恒定律：投资首先考虑回报，其次考虑稳健和安全。畿东中环广场的开发商——黎明地产深知这一要务，在经营管理上下功夫，让畿东中环广场的投资者获得最大的回报。这是一种责任，也是一种魄力。“风物长宜放眼量”，畿东中环广场高瞻远瞩，为投资者们构筑三道保障防线：商场高档精装修，确保长远品位；工商、税务政策优惠，让你赢在起跑线；专业商业机构入驻管理，解除经营后顾之忧。三大保障体系，让你的投资安全稳健，并在不断增值中享受“旺地掘金，势在必得”财富喜悦。第七十三页，共124页。*高品位装修，提升品位畿东中环广场一次性精装修到位，省却了经营者的装修时间与费用，同时一次性精装修到位有利于统一风格、统一管理，极大的提升了商业广场的整体档次与品味。而中央空调入户、高档观光电梯的配备与背景音乐系统的设置，不仅提高了购物的舒适性，更提升了购物环境和消费档次，确保了商场开业后的长远品位。*工商、税务便利服务，让你赢在起跑线畿东中环广场为遵化重点商业工程，必将得到各级政府的大力支持。开发商也将积极为经营户谋利益，努力向政府争取工商、税务方面的优惠与“一站式”办证服务，为中小经营户的投资吃下“定心丸”。*

专业管理，筑造投资保障畿东中环广场将成立专业的商业管理公司与业主商会同时进驻，负责商场的全面管理，为经营户做好治安、卫生、维修及商务等服务管理工作，免除经营中的后顾之忧。第七十四页，共124页。P22、现卖金钻旺铺，即返三年租金，稳赚回报，坐收旺铺流金财富

商业投资，低风险、高利润是永恒的首选。畿东中环广场为您营造了“心有多大胆，财有多少产”的财富想象空间和“旺地掘金，势在必得”的三大保障体系。同时还在销售策略、销售方式、按揭政策等三大方面，构筑零风险投资空间，让您坐收旺铺流金财富。一、销售策略：返三年100%租金（买100平米商铺，立返15万现金）稳赚回报，坐收旺铺流金财富。第七十五页，共124页。新东方主义售楼处风格建议第七十六页，共124页。直销广告大巴第七十七页，共124页。推广预算分配方案第七十八页，共124页。

畿东中环广场

销售执行初步思路整合营销推广策略与整体销售节点保持一致。

第七十九页，共124页。5月8日——7月15日市场预热期7月15日——8月30日开盘热卖期9月1日——10月30日销售持续期11月1日——1月30日尾盘收敛期一切为销售服务——销售进度与传播工具及行为的对应商业设计、合作单位落实、物料准备、政府公关、牌坊设计、报纸地段软文炒作、《红富报》、红铺密档派发广告大巴/路牌/路旗/楼书/折页/围档/售楼处路牌/气球/软文/报广形象/车窗DM/沙盘（2个）/铺型平面图/展板销售进度传播工具传播进程《红富报》红铺密档/路牌/路旗/楼书/折页/广告大巴/围档/售楼处路牌/软文/报广形象/沙盘/铺型平面图/展板/展架大众散播期分众传播期销售保温期舆论造势期路牌/路旗/楼书/折页/广告大巴/围档/售楼处路牌/软文/报广形象/沙盘/铺型平面图/展板/展架第八十页，共124页。市场预热期；（2007年5月19日-8月15日

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6月23日西大寺新市场正式放盘主要销售目的：开地下一层全部单位,以西大寺新市场的名义吸纳西大寺的商户和投资户。规避西大寺菜市场的低端形象与中环广场的较高端形象的直接冲突和矛盾。本期完成销售指标20%。项目形象逐步在市场亮相；中环广场全部单位排号。内部认购和政府行为双线并行。累计接洽品牌、租户，尤其是首层形象店的谈判应完成初步的商户定位。积累最大限度的准客户量，尽量广的覆盖项目认知度，同时准备销售工具，为正式开盘作准备。第八十一页，共124页。销售工具和相关准备工作的准备

主要销控策略：由于季节因素，本季销售以直销为主要手段。政府搭台，我们唱戏。单辟菜市场整顿办公室。销售全部地下一层。开放全部单位接受预定排号；价格不公开（提供每层均价）；此阶段重要的任务是储备、统计客户名录，再一次了解客户的需求，并积极运作大客户；制定针对性极强的登记表，为收敛客户，最大限度的挖掘客户作准备。策略配合形象、悬念广告出街（以户外宣传为主）；只接受小订，订金为1000元——10000元不等（根据铺面面积），订金随时可退；第八十二页，共124页。主要行销通路要素

采用直效行销将成为本阶段的主要手段。具体办法有以下方式：对西大寺市场采取一对一服务，充分结合政府支持；与银行（如农行等）达成合作，取得VIP客户名录，进行大客户的针对性操作；大范围派发DM或折页，派发地点包括：商业中心区、公交车站、长途车站、酒店宾馆、广场、商店门口、企事业单位传达室、夹报（燕赵报、广播报）、商品房小区等等。制作注目度高并较精美的折页插入全城中高挡车雨刷器，把中高收入的交通工具一往打尽。租用装饰有项目宣传内容的大巴车下乡宣传，并可做便民服务，接农民进城购物，形成口碑传播。制定促销办法：给予准客户折扣、买赠（可赠送铺装设计及菜单式赠品）期待。制作消费折扣卡，凭此卡商场开业当天全部商品5折，为商场开业做人气储备。第八十三页，共124页。市场预热期工作流程行销——接访——接受预定排号——客户登记——交定——转定——签约——客服对接——总结、统计、分析——筛选——电访——再次整理名录——分级分类——归档至少每周总结分析现有的客户类型，作出分析图表，以备及时调整推广及销售方案。挖掘客户的意愿，并及时了解客户的购买目的（自营、投资出租、短期炒卖），可为销售中期的招商工作进行衔接。在内部认购期行将结束时，制定出最贴近市场的销控策略。天气炎热，我们尽量考虑客户的状况，尽量打人情牌，销售节奏放缓，登门拜访的效果将非常突显。各种销售工具制作完成，准备盛大开盘。第八十四页，共124页。开盘热卖期

（2007年8月19日——2007年10月19日）

主要销售目的：中环广场正式在市场引爆；假“金九银十”的旺季籍内部认购积累的准客户的超旺人气带来开盘一段时间的火暴场面，知名度在市场中迅速扩散。新客户量短期内激增。争取本期销售指标达到50﹪.最终收敛客户，快速涨价，几乎三天一涨，让很多观望客户不得不快速下定，整体平均价格拉至7000元/平米，销售达总量的70%，如工程进度、广告推广等各方面配合默契，整体均价还可涨近5%——10%左右，不成问题。主要行销通路：本季客户上量加大，基本以坐商为主。本期大客户的成交将逐渐呈现，销售额大幅度上升。第八十五页，共124页。主要销控策略

A、首开四层或三层小铺面单位，以超强促销手段，以超高性价比，以小铺面的数量来聚拢人气，推出一系列促销活动；短期内造成抢购热潮，使项目节节升温。低起价入市仍很重要。要给市场留足空间，作好销控，将会避免价格的漏空。B、拿出首层金角、银角等几个单位作为铺王，进行拍卖炒作，制造话题，目的是开二层全部单位和首层的部分较差单位。先到先选，租金促销政策出台。C、一周后，开始调整价格。价格涨幅不大，目的使还在持币观望的准客户下定，同时安抚已购客户，继续造成口碑效应。D、价格策略：遵循地产行的基本价格方向；低价入市、小幅频涨。第八十六页，共124页。筹备招商工作的前期准备运作大的品牌快餐、银行、形象有品位的中西餐厅、蛋糕西饼店等，精品零售店(如：珠宝、中高端服饰等）为已购首层商铺和有意向购铺的客户服务，减少客户的后顾之忧，使项目的整体档次有所保证，可为项目的销售带来品牌效力和支撑。主要行销通路：坐销和活动行销相结合。本阶段的主要任务是收敛客户和消化前期积累的客户，将已交小订的客户迅速转化为大定客户，并促成签约。各种促销活动将使持币客户最终下定。开盘热卖期工作流程：收敛客户——约访——转定——签约——客服对接——促销活动配合——收敛新客户——约访——下定——再次筛选客户档案——约访——欲退定客户的说服工作——持币客户的说服工作——收敛分类归档每天例会，由业务主管收敛当天客户登记表，协助业务员进行客户成交工作。当天客户档案归档。主管每三天重新整理客户档案，再次分析在册客户，帮助业务员约谈客户，并促成成交。第八十七页，共124页。销售持续期

（2007年9月底—2007年11月上旬）主要销售目的：重新整理客户档案，一网打尽约访客户，以较充裕的时间来完成再一次的成交，力求成交量保持稳定。在此期间，累计接洽品牌、租户，尤其是首层形象店的谈判应完成初步的商户洽谈。此阶段销售的销售任务将完成总销售额的20﹪。第八十八页，共124页。主要行销通路：坐销与行销结合A、定点派发传单：社区物业、社区商业集中区、各乡镇公共区、各酒店宾馆、中高档汽车、出租车派发。B、下乡大巴定期接载周边乡镇农户进城，进行小面积剩余单位的清盘销售。A、直效行销——定点派发——培养客户——约访——促成下定——完成成交B、清理客户档案——电话约访——登门拜访——促成下定——完成成交第八十九页，共124页。尾盘收敛期

（2007年11月中旬——2007年底）

●本期客服工作尤其重要。对特殊客户的处理，对投资客户

服务也将进入繁忙期。招商及商业管理公司的对接工作也

实施阶段。商管公司人员到位。

●整理客户资料，再继续收敛可能客户。本季消化量为剩余的10%，

●招商目标为：首层形象店基本确定，其他楼层主力店意向基本确定。

第九十页，共124页。畿东中环广场文化先锋时尚先锋城市符号第九十一页，共124页。原创地产策动红铺系列商铺投资媒体第九十二页，共124页。在知识主导的年代，我们确信具备正确的商铺理财知识绝对是优势，可助投资者安度不同经济周期带来的挑战！出版优秀的商铺投资类刊物，我们诚让投资者认识更多，来一场体验知识为本的“商铺财富”的盛宴！宗旨第九十三页，共124页。《红铺投资报（遵化专版）》媒体规划第九十四页，共124页。商铺投资、理财刊物大行其道的时代已来临遵化？没有？！《红铺投资报（遵化专版）》应时启动！第九十五页，共124页。“富爸爸”进我家！——媒体简介——第九十六页，共124页。完全以消费者为对象，传递全方位商铺投资的理财刊物在遵化本地商铺投资领域，将享有更好的市场与评价第九十七页，共124页。在遵化本地及周边地区的许多商场、宾馆（包括大堂、客房、夜总会等）、繁华街道到处可见。哦！当然更可以随报纸夹送到户！双月刊，每期发行20万册第九十八页，共124页。能以轻松易懂的方式，给未来投资者提供更多的实时商铺投资信息，包括商业、地产、银行、专家指点及金融、投资理财等报导。我们的项目介绍也必不可少，而且视觉冲击力最大！第九十九页，共124页。针对我们的目标客群，启动我们的市场，藉由这个媒体，建立下一代正确的商铺理财观、提供商铺购买指南第一百页，共124页。内容规划，是个问题第一百零一页，共124页。大8开128g铜正背四色叠折16版规格第一百零二页，共124页。各版面内容规划[本案规划内容仅针对第一期]第一百零三页，共124页。头版（第1版）刊物名称LOGO西大寺商铺图片重要文章标题及隽文（包括关于西大寺的）[注：风格略同《经济观察报》]第一百零四页，共124页。第2版版面主题：特别企划

内容中心点（组稿要求）：“经验是最好的老师”。不论投资房地产、商业，经验愈丰富，就愈能避免犯错，也愈有机会找到适合自己的获利方法。当经验不足时，吸取全球投资大师的智慧，缩短学习时间，不失为一个快速成长的途径。本文特别分析国内外数位重量级投资家的独特赚钱之道，并建议读者可以如何运用在遵化市场上。一位优秀的投资人不会人云亦云、毫无策略，参考这些投资大师的成功秘诀，就等于站在巨人的肩膀上看世界。文章标题：投资大师的赚钱智慧第一百零五页，共124页。第3版版面主题：行家视点

文章标题：传统文化&现代商业遵化的70分钟迷你文化之旅第一百零六页，共124页。——传统文化&现代商业——内容中心点（组稿要求）：每个城市都有自己最成熟的商业地段，仔细研究大都市的城市成熟商圈不难发现，几乎每个城市现在最成熟的商圈都在发展了数十年甚至几百年的成熟老商业区，譬如：杭州的武林商圈。一定有人提出这样的疑问：为什么自古沿袭下来的商业中心始终走在城市商业发展的最前端？相关链接（图、文）：北京王府井、济南泉城路（芙蓉街）、杭州武林、上海外滩第一百零七页，共124页。——遵化的70分钟迷你文化之旅——内容中心点（组稿要求）：到一个地方旅游，要是拿文化来说事儿，恐怕非得北京、南京这样的历朝古都才有相当的说服力，文化，讲究的是一个韵味，只有沉淀到一定程度才能引发现代人挖掘品评的兴趣。越来越多喜好精致文化的人已不满足于仅把视线聚集在文化古都的风貌神韵，反而对尚待发掘的小范围古城文化青睐有