房地产公司：开盘交付风险预控管理制度

12015年月2一、开盘风险检查管理制度3.10三、风险检查问责制度10.3意2适用范围2.1总公司客户关系中心2.1.2负责监督指导城市(项目)公司开展开盘风险检查；2.1.3全程跟踪各项目开盘风险检查工作的执行及检查结果的整改落实情况。2.3.1负责销售说辞、销售合同、合同附图、交楼标准、销售资料、销售沙盘、不利因2.3.2负责上述评估后最终资料的审核。；3.1.1开盘风险检查：指在项目开盘前，对销售卖场、资料、样板等进行检查，评估项4开盘风险检查包括以下主要内容:与相关内容的检查。4.1.2广告宣传资料类：包括报刊广告与售楼书、户型单页等各种宣传资料(包括网址等网络宣传资料)。和类：图纸、设计变更、技术方案等工程资料。4.2.2合同、政府批文、广告宣传资料等相互比较、验证。4.2.5对发现的问题及时做好记录，对存在重要问题的材料以复印、拍照等方式留存。4.3风险检查前准备工作4.3.1项目开盘前二个月，城市公司/项目公司应成立开盘风险检查工作小组。4.3.2被检查项目已经达到开盘条件；4.4开盘风险检查内容和过程4.4.1销售管理检查51)对房屋本身的介绍包括结构(砖混还是框架)、尺度(进度、开间宽度、层高)以及其它卖点(景观、朝向、间距；花园、阁楼、露台、阳台、飘窗等)。2)价格条件价格优惠条件。3)设备和材料包括电梯、洁具、橱柜、门窗、燃气炉、暖气片、插头插座、灯具，这些设备和材料的4)楼盘或小区的主要经济指标5)绿化指标包括绿地率、绿化率、绿地面积(总绿地面积、人均/户均绿地面积)、水面面积等数6)小区配套娱乐设施7)小区配套教育设施8)小区配套商业服务设施邮局、洗衣店、美容美发屋等。9)停车场11)开发、设计、施工、监理单位的名称采暖方式(煤、油、电、气)、收费标准等。业主班车、直达巴士、免费接送等承诺。614)周边配套与环境地铁、轻轨、公汽、公园绿地、海景山景、名校名胜、商场、体育馆、书店等交通文体商业设施，以及垃圾处理填埋场、污染河渠、殡仪馆、铁路边等不利因素。1)是否有提示语2)提示语是否准确3)提示语的字体、位置是否醒目4)内容是否违法或可能侵犯他人权利(特别注意)5)是否载明《商品房预售许可证》的批准文号6)对公司商标的使用是否正确7)是否使用国家机关或国家机关工作人员的名义8)是否使用国家级、最高级、最佳等用语9)使用人物照片、姓名的，是否签订了相应的许可使用协议10)是否存在涉及他人隐私、名誉的内容11)是否存在侵犯他人著作权、商标权等权利的内容12)对专利的叙述是否正确2销售合同，包括商品房买卖合同、认购书、退/换房协议等与客户签订的材料。1)是否欠缺关于双方权利义务的主要条款，是否就合同正文的不合理内容制定补充条款2)是否存在片面保护我方利益、显失公平的“霸王条款”3)语言表达是否存在歧义，可能得出对我方不利的结论合同是否经相关部门评审等是否签字确认1)《商品房预售许可证》等五证2)《商品房买卖合同示范文本》(已填写)及补充协议3)商品房销售面积预测报告74)《物业临时管理规约》5)《前期物业服务合同》二)是否有销售人员口头解说可能不够准确的提示，提示语是否准确，提示语的字体、三)现场展示的沙盘1)提示语是否有、是否准确、字体/位置是否醒目尺，比例尺是否准确3)建筑物的朝阳/间距、绿地、景观、后期开发用地、周边道路/环境/配套等标识是否4)对后期开发用地、市政规划道路、市政规划设施等是否有特别提示四)现场展示的户型模型、单体模型等其它模型。提示语是否有、是否准确、字体是否醒目/位五)现场悬挂的总平面图检查：同沙盘/位置是否醒目/位置是否醒目七)示范单位1)是否有整体提示，提示语是否准确、字体/位置是否醒目2)对房屋结构域与交付标准不符之处、随屋附送或不属于交付范围的物品等是否有特八)现场安全防护布置、展示的其它内容国旗悬挂是否正确3)是否有其他不当或违法之处内外不利因素公示检查积累与开放资源的匹配度二)公司VI的规范性三)销售团队培训及演练效果8五)竞争项目的了解程度六)卖场监控录像系统的完备性七)CRM开通及操作程度八)销售代理公司备案手续4.4.2规划设计检查4.4.2.2规划调整侵犯业主权益问题(建筑密度、容积率增加、绿地减少、侵犯相邻业4.4.2.5公共设施(变电站、垃圾房、水泵房等)对景观、视野、居住的不利影响4.4.2.6降噪隔音措施是否得当(临噪音源侧))4.4.4物业管理检查94.5应形成的文件和记录项目客服部负责汇总检查结果，应形成客户投诉及法律风险防范检查报告4.6开盘风险检查问题的整改4.6.2信息管理。开盘风险检查小组负责对检查、整改、复查情况进行统计分析，并定式，将开盘风险检查工作的进展向项目相关部门和项目领导通报。4.6.3开盘风险检查发现的问题关闭后，由工作小组提交开盘风险检查结束申请和开盘中心备案，开盘风险检查工作结束。序号文件名称备注1《开盘风险检查表》2《客户投诉隐患及法律风险防范评估要点》客户投诉隐患及法律风险防范评估要点管理制度2适用范围本制度适用于城市/项目公司房屋交付前的风险预控管理。3.1总公司客户关系中心高各城市/项目公司的风险预控能据交付风险检查结果及时进行整改，保证项目交付的正常进进行。4交付风险检查的主要内容项目如期交付前必须满足诸多条件，从客户投诉风险的危害程度可划分为两大类:。问题的界定也比5.1项目经营计划管理。城市/项目公司的项目开发节点计划中，必须包含项目交付风营计划的里程碑节点。在销售开盘后下发的所有设计变更须及时通知城市/项目公司客服部和营销部，由客服部根据合同、法规判断是否5.3销售承诺(含承诺客户的变更)管理。销售资料、承诺和承诺客户的变更，必须建5.4房屋质量检查。在工程项目竣工后，从客户角度对拟交付房屋观感质量以及公共部位做全面检查和整改(模拟验收、工地开放日活动等)，交付检查工作由交付检查工作小组6工作程序6.1城市/项目公司的首次交付项目由总公司客户关系中心联合项目管理中心、城市/项目公司相关人员开展联合项目交付检查工作，其他类由城市/项目公司自查。 (2)销售承诺实现； (3)设计变更和客户提出变更的控制； (4)房屋质量的符合程度 (1)交付前3个月，客户关系部组织相关部门(营销、法务、设计、工程、物业)进行综合风险检查，包括合同附图、交标、销售案场、承诺类、功能缺陷、产品品质、工程取 (2)交付前1个月，完成《项目交付风险检查报告》，城市/项目公司客户关系部编作，解除风险；城市/项目公司客服部应在项目交付前1个月将《项目交付风险检查报告》及各项工作督办工作计划上报总公司客户关系中心及所属项目管理中心。 (3)交付前，完成交付风险问题的整改，责任部门负责按照整改建议与整改方案对检查出的问题组织整改并逐一消项，城市/项目公司客户关系部负责对整改、复查情况进行统计客户关系中心报备。 销、法务、设计、工程、物业)进行后评估，梳理项目缺陷、编制《交付后评估报告》，反等部门在后期项目中规避。程度决定是否组织抽查，总公司客户关系中心的检查应不晚于项目交付前1个月开展，在检查前会提前知会城市/项目公司；6.3.2对于总公司客户关系中心抽查的项目，将以检查报告的方式将发现的问题告知总公司相关责任部门，总公司相关责任部门必须针对问题逐项整改关闭，城市/项目客户关系司客户关系中心说明。7.1针