2022-2023年度房地产估价师之开发经营与管理挑选试题及答案二

2022-2023年度房地产估价师之开发经营与管理挑选试题及答案二

单选题（共55题）1、一般来说，人口越多，收入越高，房地产市场需求量就()。A.越大B.越小C.坚挺D.疲软【答案】A2、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（）。A.房地产平均价格B.房地产中位数价格C.房地产价格指数D.房地产同质价格【答案】C3、住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的（）债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A.房地产企业债券B.个人住房抵押贷款C.房地产企业抵押贷款D.金融机构长期融资【答案】B4、房地产开发项目所需的大部分资金是以()的方式筹集的。A.债务融资B.已建成房地产抵押贷款C.权益融资D.建设贷款【答案】A5、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资B.净收益抵偿全部投资C.全部现金流入抵偿全部现金流出D.净收益现值抵偿全部投资【答案】B6、当贷款综合风险度超过（）时，为高风险贷款。A.50%B.60%C.80%D.90%【答案】B7、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（）。A.收益现金流风险B.资本价值风险C.比较风险D.未来运营费用风险【答案】D8、在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。A.物业出租经营成本B.同类型物业市场供求关系C.物业出租税费水平D.业主希望的投资回报率【答案】B9、盈亏平衡分析结果显示：甲项目售价下降30%、成本上升60%时，开发利润（税前）为0；乙项目当售价下降20%、成本上升50%时，开发利润（税前）为0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面，（）。A.甲项目强于乙项目B.乙项目强于甲项目C.甲项目与乙项目一样强D.不能确定哪个项目强【答案】A10、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，零售商业用房市场相对于整个投资市场的风险系数为0.23，整个投资市场的平均收益率为18%，则零售商业用房的预期收益率为()。A.11.07%B.12.45%C.13.59%D.10.78%【答案】A11、下列关于过度开发与房地产泡沫的描述中，错误的是（）。A.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D.“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益【答案】B12、王某的住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款，如不考虑利率变化，则各期的还款额（）。A.逐渐减少B.逐渐增加C.数额相等D.先增后减【答案】A13、在房地产资本市场中，上市发行股票融资渠道属于（）。A.私人权益融资B.私人债务融资C.公开权益融资D.公开债务融资【答案】C14、关于评标委员会组成的说法中，正确的是（）。A.评标委员会由政府有关部门代表和技术经济方面的专家组成B.评标委员会成员可以为5人C.评标委员会成员中，经济技术专家不得少于成员总数的1/3D.评标委员会的专家成员应由招标人负责指定【答案】B15、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（）。A.变动成本的设置B.销售收入的不同C.固定成本的设置D.平衡点的设置【答案】D16、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于（）。A.单元估算法B.概算指标法C.单位指标估算法D.工程量近似匡算法【答案】B17、在物业管理中，市场化、社会化程度最高，管理最为复杂的是（）物业。A.收益性B.工业性C.居住性D.特殊性【答案】A18、开发投资的投资者主要是()。A.赚取利润B.保值增值C.获得收益D.消费【答案】A19、根据消费者()的差异，市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类，即便利品、选购品和特殊品。A.购买习惯B.购买心理C.购买动机D.购买行为【答案】D20、项目投资现金流量表中在运营费用中不应该扣除下列哪项费用（）A.财务费用B.折旧费C.摊销费D.修理费【答案】D21、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（）。A.收益现金流风险B.资本价值风险C.比较风险D.未来运营费用风险【答案】D22、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值()。A.下降B.上升C.不变D.不能确定【答案】B23、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元，则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（）。A.1.07B.1.47C.2.07D.3.33【答案】C24、房地产市场分析中，根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是（）。A.区域结构分心B.租买结构分析C.供求结构缝隙D.投资结构分析【答案】D25、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（）。A.时间类参数B.融资相关参数C.评价标准类指标D.收益相关指标【答案】D26、某收益性物业的潜在毛租金收入为100万元，假设在某报告期内的空置率为28%，受阻损失为2%，运营费用为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为56万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。A.86B.26C.126D.70【答案】C27、下列影响消费者行为的因素中，属于消费者心理因素的是（）。A.使用者地位B.购买动机C.对渠道的信赖度D.对价格的敏感程度【答案】B28、下列属于会计恒等式的是（）。A.资产－费用＝负债＋所有者权益－收入B.所有者权益＝资产＋负债C.资产＋费用＝负债＋所有者权益＋收入D.负债＝资产＋所有者权益【答案】C29、投资者所要求的最低利率是（）。A.基础利率B.存款利率C.贷款利率D.同业拆借利率【答案】A30、通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目，不需要房地产开发企业自行办理（）。A.建设项目用地预审与选址意见书B.建设用地规划许可证C.国有土地使用证D.建设工程规划许可证【答案】A31、经济活动的类型和特点不同，现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很大差异，对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常不包括（）。A.补贴收入B.出租收入C.销售收入D.其他经营收入【答案】A32、以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（）构成。A.基础设施建设费B.公共配套设施建设费C.城市建设配套费D.不可预见费【答案】C33、下列房地产市场指标中，属于供给指标的是（）。A.房屋施工面积B.城市家庭人口规模C.销售量D.房地产价格【答案】A34、（）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。A.权益融资B.债务融资C.发行企业债券D.吸收其他机构投资者资金【答案】B35、下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是（）。A.开发商品住宅B.开发工业厂房C.购买优良区位的新竣工物业D.购买繁华区域的成熟物业【答案】C36、（）是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段【答案】A37、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为()。A.9.00%B.8.05%C.30.00%D.7.52%【答案】D38、某房地产开发项目采用20％的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率为（）。A.小于20%B.满足目标收益率要求C.大于20％D.不满足目标收益率要求【答案】C39、有三个互斥方案，不可以采用的比选方法为（）A.差额投资内部收益率B.净现值C.内部收益率D.等额年值【答案】C40、（）反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。A.借款还本付息估算表B.利润表C.投资各方现金流量表D.财务计划现金流量表【答案】D41、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（）。A.空置率与有效毛收入呈反向变动B.通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响C.权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加D.金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率【答案】A42、关于房地产面积测算的说法，错误的是（）。A.房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积等的测算B.房地产面积测算包括房屋面积测算和土地面积测算C.房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积D.房屋面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积【答案】D43、开发商申请领取施工许可证时，若建设工期不到一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的（）A.20%B.30%C.40%D.50%【答案】D44、某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了()元。A.994.37B.1016.81C.1255.16D.1387.24【答案】A45、房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括（）。A.对原材料的检验B.对配套设施的检验C.确立质量文件档案制度D.确立成本控制档案制度【答案】D46、房地产开发投资的投资者主要是（）。A.赚取开发利润B.保值增值C.获得收益D.消费【答案】A47、在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定性因素发生的概率Pi的取值范围是（）。A.Pi＞0B.Pi≤1C.0≤Pi≤1D.Pi≥1【答案】C48、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）。A.解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布B.蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C.解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D.蒙特卡洛法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题【答案】D49、房地产市场分析中，根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是（）。A.区域结构分心B.租买结构分析C.供求结构分析D.投资结构分析【答案】D50、某市2010年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2009年末完工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2010年竣工的房屋建筑面积为70万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为()年。A.1.4B.1.9C.2D.3【答案】B51、房地产开发项目用于（）时，不计算借款偿还期。A.出租B.自营C.经营D.销售【答案】D52、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。A.折旧费B.审计费C.金融机构手续费D.无形资产摊销费【答案】C53、评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员为5人以上单数组成，其中经济、技术专家不得少于成员总数的（）。A.二分之一B.三分之一C.三分之二D.四分之三【答案】C54、在房地产市场指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况的是（）。A.土地转化率B.开发强度系数C.开发投资杠杆率D.房价租金比【答案】B55、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税为25%，则该项投资的税前现金回报率为（）。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%【答案】A多选题（共20题）1、编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（）。A.现金流量表B.损益表C.资金使用计划D.资金筹措计划E.资金来源与运用表【答案】CD2、房地产组合投资管理的主要工作包括（）。A.制定并执行组合投资策略B.设计和调整房地产资产的资本结构C.进行资产的投资分析和运营状况分析D.制定物业策略计划E.监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策【答案】AB3、甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。甲公司于2006年4月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。2008年4月30日，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。A.该宗商业房地产的收益年限为28年B.该宗商业房地产的收益年限为28年，但须考虑剩余年限土地使用权价值的影响C.该宗商业房地产的收益年限为38年D.该宗商业房地产的收益年限为38年，但须考虑建筑物剩余经济寿命的影响【答案】AB4、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的有（）。A.回归分析法B.简单平均法C.移动平均法D.指数平滑法E.市场因子推演法【答案】BCD5、企业不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。A.可衡量性B.可实现性C.可整合性D.可盈利性E.可区分性【答案】ABD6、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。A.单元估算法B.工程量近似匡算法C.单位指标估算法D.蒙特卡洛模拟法E.概算指标法【答案】ABC7、开发商对投标人进行资格审查时应考虑()。A.企业注册证明、资金和财务状况B.主要施工经历、投标人在施工的承建项目C.技术力量简况D.投标人的积极性E投标人正在施工的承建项目【答案】ABC8、根据消费者对产品不同属性的重视程度，可将市场细分为（）。A.同质偏好市场B.异质偏好市场C.分散偏好市场D.集群偏好市场E.个体偏好市场【答案】ACD9、房屋施工面积包括（）几项。A.报告期新开工的面积B.上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积C.上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积D.上期已经停建本期未恢复施工的面积E.上期开始施工跨入本期未施工的面积【答案】ABC10、土地一级开发，是指城市政府委托当地土地收购储备机构，按照土地利用总体规划，城市总体规划及控制性详细规划和年度土地供应计划，对确定的()，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。A.存量国有土地B.拟征用土地C.农转用土地D.开发商委托开发土地E合作开发土地【答案】ABC11、盈亏平衡分析中，产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有（）。A.产品总成本不随产销量变化B.产品销售量等于生产量C.单位产品变动成本不随产销量变化D.单位产品销售价格不随产销量变化E.单位产品固定成本不随产销量变化【答案】BCD12、随着市场细分化理论在企业营销中的普遍应用，消费者市场细分标准可归纳为（）。A.消费习惯因素B.人口因素C.消费行为因素D.消费心理E.经济因素【答案】BCD13、在工程项目施工阶段，质量管理的任务主要有（）。A.在施工过程中及时检查