广东东莞某住宅项目营销策划整体思路报告

****营销策划总体思路报告东莞市广告2001-8-18目录第一部分宏观经济环境分析-------------------------------------------------------------5国民经济发展方面----------------------------------------------------------5房地产宏观态势-------------------------------------------------------------5第二部分东莞市经济发展概况----------------------------------------------------------7东莞地区经济发展概况----------------------------------------------------7虎门镇经济发展概况-------------------------------------------------------9第三部分东莞市地产格局演变---------------------------------------------------------10东莞市房地产现状---------------------------------------------------------10东莞市房地产走势---------------------------------------------------------13第四部分当前开发经营的弊端及突围------------------------------------------------14弊端---------------------------------------------------------------------------14突围---------------------------------------------------------------------------15第五部分东莞市别墅竞争格局---------------------------------------------------------15第六部分项目分析------------------------------------------------------------------------20腔项目概治况黑------闲------统------盆------解------秧------跨------丢------货------壮------把------祸---20添优劣势分析及趟建岭议内------沉------切------细------隆------承------饶------党------舱------蛾---20省结恐论幼------螺------正------差------爆------就------遣------辣------伴------党------并------显------丧---30戒第七部么分毕熔衔市场定位泪------映------哑------样------设------港------乔------嘴------镰------狗------牺------恶------刮30忍项目定前位浇------主------锯------躁------洋------龄------叉------膛------抵------话------条------有---30柿品质定雅位丸------鞭------竞------并------揭------题------醒------限------略------诸------箭------决---31邀结栋论施------夏------借------今------凤------阿------霞------葡------为------乳------队------宁------竖---32震第八部范分葬代凯目标市场分析乱------仁------移------芳------引------挤------证------全------孔------窄------馅------条32白目标客户细倒分撇------蜂------顶------惭------虹------悠------脾------解------打------波------劳---32焰价格初步定分位云------似------息------瞒------取------境------嘉------赏------修------草------溉---34么卖点分草析兄------狐------尼------呢------诸------移------饭------批------健------阁------义------谈---34化第九部围分钳霸才广告策略概述碍------衣------捏------隆------辱----嗓------列------城------浑-----定------疏------纵-关--35写广告传播原画则昨------姐------福------衰------扇------辅------劫------砌------氏------蹦------强---35搭主要传播形孟式悲------梢------钳------钩------惧------董------旁------吓------滥------栏------蛇---37兄广告费用分假配艘------柿------连------到------碍------祸------读------崇------泳------止------风---38还第十部姨分便普明营销推广总体蓝原则毅------偏------概------酒------吩------炕------患------浑------粱------寇------吓39战总体开发战隆略星------偏------琴------设------报------狸------涛------咸------气------估------译---39池总体开发理边念多------肥------霜------节------根------魔------皱------垒------承------歉------于---39段开盘时机建舱议堆------晚------价------亏------喇------秆------箩------劲------鼓------拾------奉---39阵前期准备工作蛛细绍项巨------售------夜------新------欺------推------撑------厕------绢------寺---40轻第十一部僵分它喷栋本报告阐述的或重点植------拣------砌------垄------赖------龄------奉------合------潜------保---43猪第十二部胞分询性殊总述敞------抗------闸------野------气------脸------撇------蜂------列------竭------添------劳------富---43膊敝司深感得蒙膏贵司赏识之荣谈耀，躲为看“下****数”赌（以下简称本互项目）提供项床目《营销策划奥总体思路报告溉》，并感谢贵缎公司相关部门渴提供宝贵资料善，并作切中扼睬要的概述。屑一个项目的推扬广成功，需经砍多方面努力及向细致铺排，而迎这些工作必须赵经多方面的专尺业人士担当，俯本项目的市场队定位，形象包碎装，广告及宣菊传策略等工作喉，切需严谨地锣执行。正本次建议，仅鞋做概要性阐述弊，并将随市场乖变化情况适时欲调整。轧本建议书，专宁门浪为锹“京****覆”恋制定，非相关存人员不得传阅求。东莞市广告馆2001-8焦-18既第一部分：宏船观经济环境简尸述首旧呢回朱顾味200展0都年国民经济总狗体情况及涉及煮对房地产市场吼影响较大的一谊些政策因素的部调整，可以说够在很多经济调租控方面对房地银产行业的支持概是前所未有的怀。宪一、在国民经只济发展方面打200娃0抹年经济基本摆射脱亚洲金融危抵机的不利影响缎，国民经济出陶现了重要转机猜，经济增长加距快，初步预计笼，全年国内生驶产总值黎为级8鲁万捕9牲千多亿元，按社可比价格计算壤，比上年增长山8疲%钩。消费品市场籍稳中趋活混，追1振—斜1衫1时月，消费品零罗售总缴额郊3047努3农亿元，比上年随增么长短9.8愤%痒，市场物价止斩降转稳，领前偷1仍1袄个月，全国居瞎民消费价格总坛水平同比上博涨泊0.2遥%补，扭转前两年跑价格总水平持奏续下跌的局面释。咏尽管今年以来家中国国民经济扮发展出现重要遣转机玩，融GD灯P薪增长有望达过到逐8.1旨%延，但由于农民须收入增长缓慢斜，民间投资依绪然偏低，物价疤仍处于一个较虏低水平，国际奖油价仍保持在订较高水平。因谦此今年中捏国搁GD婆P悠增幅将腐在许7.5州%撞左右，由于积闹极的财政政策起和稳健的货币载政策的综合效衰应逐步显现，言结构调整和国掉企改革取得了跨积极进展，微村观经济主体活险力有所增值，守今年成为亚洲来金融危机以来态中国经济表现型最好的一年。虏具体表现在国偿内生产、投资甲、消费加速回怒升，对外贸易诱保持快速增长扶，财政、金融累形势平稳，国妇际收支状况良掏好，加上本年是度积极的财政六政策，微观主春体活力继续加茫强。实施西部承大开发战略，束都是国民经济解持续发展的有揪利因素。艰今年社会消费城零售额较去年膨同比有所增加研，购买力量呈台现活跃的趋势庆，外贸出口形肉势普遍好转，眨局部地区可保互持高速增长，慌企业效率普遍鸽上升，但有效忧需求不足的问顾题仍未得到根棒本解决。特别播是农民收入增茅长缓慢，政府愧投资增长不快笔，通货紧缩虽习有改善，但低差物价问题依旧财突出，结构不灶合理问题在短粱期难得到大的哪改善。因此，喘今年经济增长冲减速的潜在危淋机不可低估。扯二、房地产宏绵观态势醉首先染：住房体制改邮革的全面推进构，住房的分配结供应、市场、此金融、物管、驳中介行政调控牲等体系的全面搬启动，并在世歪纪未取得了截盆断住房实物分或配推进货办币化分配的突珠破性成果，使远得住宅市场因汤此一度走旺，汗个人消费大幅仁上扬，集团消辱费大幅减低，掉个人购房比例破迅即上升字到并80体%析以上。可袄见贴9如9胆年房地产住宅豆市场是个人消草费的一大转折比点。在市民购我房意识形态上谁做了一次彻底普更新，使得一泼大批此类型的四人的购买意识俘得以提升，私订人购房需求释蜂放增加。笋其二攻：在财政金融碍方面，去年第密七次实行降息沫使存款利息创震下建汁国宾5昂0优年以来的最低茧点，贷款利率完比币9网6光年减少一半以搞上，存、贷款醉利率差进一步帐收窄。紧接着递降低房地产贷秤款利率，由建线行带头放宽信衫贷口子，购楼如首期款从三成诉降至二成，大肺大降低了置业谊门槛，使得一外大批中产阶级问迅即成为准客研户群，且该部新分群体在国内筋消费市场中所称占比例非常之监大。因此购房申者在购房成本叨支出上大大降塞低，较原来未类降息前利息支访出降删低嘴2/估3猛，使住房更具首有投资性。目轰前存款利息已陡非常低，加上拢去年颁布个人扇征镜收挡20适%民存款利息税后桶，个人实际利越率相对降低，棕相当于降息征旋税后实际利率堂仅刑为忽1.8播%验，利息税的征箩收，无疑增加岸许多人对不动忽产的投资，尤简其对中档及经剑济型房产的促士进尤其之大。铃相应集中距在亚9核9顷年度所出台的玉一系列积极的蔬财政、金融、定房改等政策将底在今年的经济全发展阶段发挥动相当大的政策担滞后作用，职在英9顷9元年度我国在固冠定资产投资上塌增发敬的拐60笑0约亿建设国债，雁很大一部分效扯果将结转到去卸年盟。秀200护1胁年积极的财政流、金融、房地煌产政策可望持兼续加力，房地袖产业的投资力否度会在市场消烟费释放及宏观夕调整政策放宽魔的带动下进一瞧步加强增大奋。腰9子8金－臂200叛0榴年房地产增加铃值皂占欢GN滔P武的比重已超己过沈5浇－创7连%私，为国民经济偶增长贡场献捏13菊%震，政府在财政摩杠杆上将进一景步倾斜，并将肢出台关于固定萍资产投资方面冈相应的支撑型管政策。丰随着我国加拘入益WT尾O记近在咫尺，随吃着与国际惯例钉的深入接轨，膏房地产明显将爆成为国民经济遣的支柱产业伸。匹WT扮O锯的加入对地产年行业的影响将忙是全面利好的涨，包括：绩因拉升经济所展带来的社会购呈买力；华降低关税有利忍于降低建材价气格，降低建安竭成本；喘实行国民待遇洲将有利于境外浸人购房；擦将进一步开放驶金融、保险行皱业，国外金融近的进入促动我虫国住房金融制且度加快完善；愁农业开放程度馋扩大，促进农庸业规模经营降佳低成本，由此顺会造成大批农弦民进城，各镇揉区的购买将形赌成热潮；收对外贸经济的忠刺激，外资进分入将放大等等系。涛我们可以预就计护WT迷O忍加入是本世纪自初房地产开发腊的一次相当大层的契机。但加馆入凑WT产O芦对市场的影响排不会是突变性芽的，而是渐变鞭、渗透性的，锦地产界应对其倾做中期乐观估排计栋，迅WT狠O念加入意味着对胸住宅要求更加查精益求精，将呢来只有精品住串宅才能立足市及场。湖其三划：唇200哥0蛛年全国房地产小市场稳定升温戒，房屋销售价棚格上涨了犬0.2%赵。全国房地产遇开发投资额比缩上年同期增窗长本20寒%丘，其中以商品菜住宅的投资增票幅为主，二级予市场逐渐完善晨和成熟，二手皇房销售价格上朵涨了米6.8月%棕，房屋租售价毒格上涨了从2.4橡%撇，住宅租赁价泡格大幅上涨包14.2屋%芳。响200怒0牵年上半年，全屠国房地产投扶资雅162键3轻亿元，比去年苦同期增长吐22.4锋%悦，受房改政策绞逐渐深化和品2000特年金融对居民洪商品房购买支册持力度加大的播影响躲，纠1同－移6朋月商品房销售圆面欧积践407辱3躲万平方米，增能长皮36.7危%员，药1剑－拖6堵月，房地产土和地购置面汗积症422校9亦万平方米，比缘去年同期增长抄45.9绒%雄，新建面享积框1162支2竭万平方米，比拿去年同期增长专32.5恶%到。大1康－赌1更1游月，全国固定翠资产投资（不嫂含集体和个人佩）完办成规1819扁1晨亿元，比上年桌同期增长文11.7早%逃，增长加快窃4.9传个百分点，发吉行长期建设国首债取得了显著辰成效，进出口扣总锤额亭1射－挎1沟1羞月膛430增9蹦亿美元，比上悔年同期增长跪33.4粥%胜。葡综上所述，国仍内房地产市场耗总体趋好，市荷场环境有利，汤但鉴于房地产恒市场的区域分确布不均衡及经捞济差异特性，酸局部将会出现村特殊现象。息第二部分：东造莞经济概述普一、东莞地区嘴经济发展概况录富嚼东莞市位处于葵珠江三角洲地捧带，广东省中则南部、珠江口绣东岸，处于深翻圳、珠海、广浇州三地中心点洲，交通网络发臣达，经济流通豪频繁携。译8创5幸年撤县立市富，匪8扛8谣年升为地级市凝。东莞市行政牧区划越为钓3羊2披个镇区辨，给59恋4耽个管理区，分则布较散。各镇获产业结构各具浅特色；主要以美外资企业、合愧资企业、乡镇劝企业、三来一传补、私人企业权构成，国有成筋份比重少，经饿济稍落后地区破主要以劳动密顷集型、加工行饶业、初级产品蜘生产为主，部扔分发达镇区高啄附加值产品科州技企业比例增垫长迅速，总产踢值增长率高达斗79惩%污。似9跑9盆年东莞市国民但经济总值以滨17.9先%撇增幅高速增长秋，名列广东沿棕海地区前列，含居民人均拥有画私家车数量名介列全国第二，柱外贸创汇名列阶全国第三，储疾蓄存款余额长达淋61场6金亿元，同比增悦长谋15.47弟%站。在去年外贸罚形势严竣情况爹下仍保持谁了疫7斥%舒增幅。经济活斑力相当强劲。译侄好东莞市陆地面克积茎246寺5扶平方公里效，狠9棋8那年户口统计，话户籍人匠口需148.7纽7键万外来暂住人蕉口舟19怎9织万人。此外有疼港澳台同鲜胞徐7肢0径多万人，海外姓侨沿胞耀2港0散多万人，是著殿名的侨乡。据晒最新统计，外洗来人口数将超染过带60壤0撑万人，户籍人僚口数刮近炊25烦0痛万人，人口增稠幅出奇之大，凉其特殊的人缘凶及地缘关系，债使东莞市消费带市场呈现出多冒样性及复杂性剥。户籍人口小觉康化程度腿达曾80快%邮以上，目前东饶莞市拥有外资惜企秆业曲1680传0堂家，随着中国差加墓入殃WT店O录对其外贸外向旱型企业将有很日大刺激，相对核东莞地产亦将饲很大程度受益缴。家199狼9吹年，东莞市国汗内生产总值，帆工农业总产值用，财政收入三没项指标，增长逼速度均列全省讽前列，第一、皂二、三产业分圾别比上年度增炉长了发3.74育%洒、推20.11末%磨、观16.92摔%攻，宏观经济效宇益有所提高暴，卫9宾9两年全年宏观人天均国内生产总打值娱2755累6圣元，比上年增箩长菊16.3犁%辨。躲在国家扩大内哀需政策的拉动摄下，固定资产幅投资力度加大沟尤其在基础产晓业及高科技产莫业方面趋，菌9夺9别年全年实际完协成固定资产投形资蹲88带.32垒亿元，比上年替增长活14.01问%奴，其中基本建摆设投资疲23.2旨9温亿元，增长旱13.83遗%偶。涌200壁0项年，我市外经狱贸工作续写辉刑煌，全年实现叶外贸进出口总酬额骄达欠32漠0艘亿美元（海关叶口径），比上敞年增添长啄12呼.6睛%遮，其中出口泛171.6绣亿美元，增长爪13.2腿%吓，进出口规模箭继续稳居全国皮第三位。实际保利用外资炮16.47拥亿美元，增趁长昨13叨%膜，创历史最好葡水平。番外贸出口快速是增长，外贸企帖业竞争力进一筑步增强溉。兰200蚊0良年我市外贸出杨口在较高起点仿上仍实现了两阀位数的增幅，唤保持了较快的往增长速度。革在柳200弄0陕年外经贸部公宇布膛的票199乐9揉年进出吐口挡50房0谁强和出穷口代20益0旷强企业中，我让市符合条件的爷企业外乎贸公司贷有嗽2束2嚷家，外商投资丑企业也乐有米2卡2惯家。葛外汇收入大幅悲度增加，对国皱家的贡献越来缠越大。去年，坟全市结汇总额往达润51.5辞亿美元，增惰长嚼38令.17荒%雁，结售汇顺差期达到了慕42.41销亿美元。出口悲产品的科技含最量提高市场结螺构进一步优化社。圈东莞市经济结喂构中第二、三霉产业占据了国陪民经济中的主目导地位。投资峰结构进一步侧港重基础设施建安设，环保建设缸与高科技项目贤建设；存量结凡构进一步调整撕，电脑资讯产烤品为主的高新牲技术产业成为幼新兴支柱产业眨。谁在市场物价方搬面连续两年下裹跌后伪，遭200矩0倍年市场均价呈党现回升态势，沙居民消费价格给比去年同期上最升了絮1.5同%便。在八大类消庆费价格指数中软，其中，居住梢类和服务项目捏类分别比去年次同期上升膊13.8锯%壳和疲12.8齿%幸，居住类物价类上升的主要原胖因是受住房制鼻度改革的影响窄。公房房租价授格比去年同期灾上升倦88.6净%伞。架在居住条件方棉面进一步改善建，华200氧0飞年，城镇居民努家庭人均居住刊面积净36.7麻平方米就，比上年孩2专9.7贡平方米息增加罢7辩平方米脉，农村居民家孟庭人均居住面塞积驱49.5返平方米笨，比上年度家4倒6考平方米缴增加了许3.5税平方米乎。居住条件的保改善从一个侧丸面，反映了东狭莞市房地产业风的发展。打综上所述，东袋莞经济充满活快力生机，为房马地产提供了良隔好的市场基础而，但仍然存在严一些问题：国艺民经济效益回急升不均衡，物螺价回升增幅不恢均衡，就业压晌力加大，在项布目的开发总量杀上增幅过大。话势必造成新一渣轮的竞争。米二、虎门镇经沿济发展概况急虎门镇隶属广膛东省东莞市管简辖，现情有梯3塔9州个管理区，总镇面支积荒171.杜2招平方公里。驱改革开放以来避，虎门已引进要外锄资汁7险亿美元，外商令投资兴办工业磨企她业霉135翅0握多家，形成了征电子电器、玩鼠具、服装、食萍品、建材、家拥私、五金、皮灌具、毛织、电匙缆电线等十大脊支柱产业，其巧中日商投爬资春1私0罚亿港元，台商趴投资崇近裹1歼0柄亿港元。躲兴建种类专业聋市棕场好3解8财个，面建积纷2妨4兄万雷m寨2尸兴办个体、私串营工商农企璃业梯800叨0宪余家，形毙成了工农业，办商贸旅游业齐霞发展的格局，苹一、二、三产隔为的结构洽由进198当7雀年津的惨5补9好：浓3锁8堡：索3始，变为现在看的猾8敬：具4嘱1滑：危5芬1早。畅200黎0世年实现工农业薪总产景值昼4骨6丢亿多元，其中济工业产饮值映4亚0迎亿多元；财税扎收恳入铁8征亿元；创吐汇虾11驴7夕亿美元；城市社居民储蓄余赠额拣7罩9种亿元；获准得犬“惧全国财政之顿星伯”锁“嘴全国乡镇之毯星杏”答“纱广东省乡镇之榴星煎”搅的怨“退三星拱市照辈”群荣誉称号。傅目前固定居物民驼9今万人，流动人我口沙约倚2猫0栏万人。满第三部编分遍命造东莞市地产格吸局演变医东莞市房地产颈现状总述叼从历年房地产车的开发投资情轻况来分析雾，韵9额8隐年开始房地产祖从沉寂中走出虑，开始缓慢启瞎动，全年完成殊投辨资叛9.5治5治亿元灭，恩199柏8爪年增光长嫁10.14激%植、捞9抵9净年相地杨对献9至8耗年弊有抹9.39贿%役的增长，在房创地产销售面增聪长概近悄54昼%齐，商品房空置覆情况首次出现厘了增长现象，浪建筑面积同比科增差长研19耐%晨，可见有效需兵求得以实质放紫大，在市场利奸好的一片热潮锣中，导畏致涛200港0利年房地产开发磨投资的极度放若量，商品房建类设加快拴，吃200惧0千年报建项目面别积同比增长率某达台57城%燥之高，在需求圣不可能如此放谊大的情况下，碰势必今年地产幅市场一场鏖战述在即，预计今疤年下半年将进暑入白热化局面率。踏从各类型物业轨销售看，普通正住宅览占剂65.7涝%准，可见市场仍箱然以普通住宅优为主导，中产爪阶级仍是消费蚕的主力。承城镇私人房屋糊建筑的情况，顺在毁9务7卧、塑9寇8市年度快速增长药，分别很为役32.9半%毙、遵23.6摩%盒，大量私人房颂屋建筑在一定断程度上制约了婚房地产商品化洋的发展：但殖在忆9仔9匠年登200盈0娘年开始呈下降银趋势。硬忘傲疤败禾毙对以上情况，听我们分析整个惜住宅市场，可贡见以下特征：敬目前东莞市各箭类商品房中，搬住宅物业是主教体，其中普通绞住宅的开发和红销售量占绝大启比例，说明市订场对普通住宅谈的消化力及接壤受程度不容忽春视，中产阶级房置业进入下一馋轮房地产坡开发热潮的主复角，越来越多继的外来人仕在筒莞长期居住，幅具备一定支付渴能力，将成为嘉商品房住宅的燥主力消费群之蝇一，加上私人时建房开发仍占疾一定比例，在窝此情况下，就柱更应注意非本骡地居民的购买己。东莞置业趋势脏东莞在珠三角客地区属富裕区狠域，经济增长默速度一直保持环领先，各种文彩化冲击频繁，弄使本地居民对桥居住观念、生华活方式等发生揉了较大的变化早，人们从原来辛以地段为第一棍要素的购房心传态，逐步向综慈合素质好，而粗且具规模的住衔宅区域置业，秆更注重环境，译社区文化及建泉筑整体规划的巷个性，项目的推形象、定位，将对物管、户型载、会所、生态私环境提出了更刷高的要求。从站统计来看，购常买配套好、具织规模、交通便讽利的住宅区比钱例逐步上升，反并大体呈现出盒以下共同特征另：援仍然有相当东市莞本地居民对荐地段的追求首舱位，但地段不角再是决定购买非的唯一因素。击对环境的要求辅提升至第一位远，不同程度上眼已成为最易形细成口碑的竞争仍因素。主要指蒙：瓣片区环境：即悲大市政配套及丛周边区域的发蜓展趋势。严小区环境：项饥目内部配套，六园林、绿化、融规划及各种自引然环境，东莞冶人在环境心态讯中主要榨是便“缎水巨―渣―溜山挺―忌―脑绿肢化东”跑的心态。恐楼内环境：每虏个户型内部结召构，通风采光水性及户外可视懂景观，往往畅倍销楼盘在样板需房方面均做的陪很到位。棚优异、创新的匆户型成为攻击石市场的主要切歉入点。共规模效应，追败求一定规模的赚楼盘，规模大术，配套好，可倚消除某些地段悉上的不利因素尊。这也决定了乏中信东泰花园蠢作为一个总体乓质素不是很高帮之楼盘为什么冰能够迅速占领坦市场大部分份旗额的主要原因奴。猪客户对能够明岂确其购买成份居的楼盘抱有极拆大兴趣。礼客户追求具有庆时尚，超前概东念的楼盘，对母香港及欧美等碍地引进的楼盘袭概丸念较为信服。墨目前产生一种暮市民意识形态炸的转变，正处拢于趋向理性置浊业的初步阶段吐，客户崇尚美懒好的社区生活蓄，但没有真正列清晰的社区生墓活概念，我方颈应充分把握这膝一点，做好引册导消费者的工响作。东莞市普短通住宅项目销择售情况因个盘蠢条件不同而有县很大的差异，焦总体来讲，新困开发、质素高叫、配套设施全叼的楼盘销售情奇况明显好于部棚分开发时间较丢早、楼盘外观匹陈旧、户型设繁计较差的旧楼弱，一部分旧楼父虽已推出一年昼，但销售情况际仍不尽人意，蔬伴随不断有新放楼推出，更加六难以销售。建火筑形式不同，筋销售情况也有躬差异，多层的穴总体销售情况辈好于小高层、壁高层，高层的受总体市场承接示能力最差；户竭型方面，以两颈房、三房为销熟售的主力户型碎，其它如一房樱或平面大户型度、复式等受欢非迎程度要差。搅(合三殃)益价格趋势预测森东莞市房地产项经芒9练4利、惰9保5裙、萝9汗6怖、指9安7奏年地产低谷踩，捉9口8评年开始启动写，诱9向9匠、辨200编0学年呈明显上升决趋势，大市整铜体性趋向利好裳，预计今年东洁莞地产竞争局验面激烈，发展书商应抱谨慎态脆度。爱9急9楼年下半年，东属莞地产销售面妙积增幅较大，扩但总体价格空干间上升不大租，问200落0俯年上半年市场跟供应量较大，历但不十分明显章，少量楼盘价北格有稍微上升哀。尚200举0衔年下半年市场藏供应急剧放大算，部分楼宇价照格下调较大，居总体价位上升职压力较大，繁至跟200贡1抬年应是地产竞凝争激烈的时期屯，预计价位上菌升空间，期望肿不高，会出现缠相当一部分楼求盘价格跳水，抚预计市区楼宇霞升幅空间糖在隙5锤%沈以内，跌幅空拴间恭在帐5-10冰%醉左臣右役,佳高层项目市场省普遍不被看好烛。阀房地产开发现井状璃200砌1秋年，东莞市楼枣市升温已是明顽显的事实，东栏莞楼市涂自征199谜1佛、尖199周2迁年以来，又进师入新一轮景气展持续期。分析惊东莞楼市的开惭发实况，有如断下特点：懒大部分项目研是谨1991~1困99撇2猴年光“埋圈地运白动拨”制至今未消化编的誓“趁烂尾楼牙盘驰”星或空置土地。突大型住宅区（镇占铺地扎20昆0康亩以上）的项离目仅晋占精8疏%唤左右，配套设悲施不完备。惧大量开工与大再量积压并存强。挎200蠢1傍年商品房开工示面积筋约阻16粱5惰万平方米赠，选200傅0肉年商品房积压罢面积育约肯7艘3柔万平方米。陡高档住宅同质校性极强，缺乏嚷特色及创新。顽主题式项目开意发较成功，户器型，建筑风格倒、环境设计等腹极有特色。铃近郊住宅区备派受关注，特别惑是与城市主要沿交通干道同步反发展的住宅区傻，将是东莞住波宅未来发展的词方向。雀项目发展过程题中各环节都到巾位薪的禾“乐精品妨盘孤”晴缺乏；亭物业管理的素吉质成为买家关宫注的重点。之价格呈明显上巡升趋势，大市扶整体性趋向利剃好，目前，东历莞市中档，中慈高档住宅价格勤在樱280耗0寻—听350兵0胶元植/m咸2性左右，别墅住餐宅价格袄在远700娱0次元榜/m鹿2释左右。难销售管理体系阅的完善和创新直尚不到位。作迅为企业立足于骆市场旱的如“佳桥头略堡段”绞，当产品与竞渔争对手相近时欣，销售部门的鼓素质就成了决占定因素，但销守售队伍的建立虑、人员培训、耻人员稳定、人厅员激励等关键窄管理机制，普中遍受到发展商恨忽视。葬各镇区房地产寒开发水准不均慨衡。寸东莞市房地产拾走势钞东莞大市吴域扔201逢0须年的规划面积错达葬237.悬6狂平方公里。东堡莞新经济发展店目标提出庭：说“离以建设东莞中资国著名大学科滨学城来规划未炮来东莞政治、租文化、科技及穗商贸服务中仔心拳”强。忽根据目前东莞维市的实际人口驶数量，市委市奔政府指出，应顾按而照吹100腊0孙万城市人口的赖标准，将东莞佳市规划为亚太盟区科技地级城弓市。就房地产额走势而言，可雁划分为六大片副区：轿中国著名大学止科技城行政办有公文化商贸区予以新城市中心往区为轴心辐射全，由大型住宅船区各高级白领消为市场定位的凑城市精英集居扒区。滤高新科技园居寨住片区虑以东莞市东城刃区、竂步、大陈朗镇为中心的鞋亲山近水住宅固区域，以莞深绳高速公路出口货为枢纽，以社吓会新贵及外商枝为主要客户对靠象。洁蓝天碧水科技浸园片区逮以石龙信息产色业园与石碣电冒子产业为重点党，尤其石龙镇使是全国首个信卸息产业试点镇弓。该片区以本删土富裕阶层貌，志I伯T妥产业人员和一彩河三埠自然江拴景豪宅为市场葬定位。喉科技大道高新打技术产品服务介片区存以东莞市篁村乔区西平管理区嫁至厚街，南临鼻10没7完国道的区域为示中心，现已汇欣集了诺基亚、洲金霸王、伟易版达柏、哪IT瞧T湿、雀巢等大型婚企业，配合厚宁街，虎门的第钩三产业，将带励动普通白领阶熟层的商住综合驶住宅区和休闲等度假式的物业脊类型。愁商贸口岸快速被干线片区简以虎门镇、沙泥田镇、万江区坟为重点的口岸溉板块。这是东圣莞市入世后商柔贸转产的新动雄力引擎。随着翠北环快速干线狐的连通和海关追货场的迁移，仿依靠广深高速辰公路和北环快驰速干线，将加等快东莞市辐射冬珠三角和国际属市场的电子、稼电器折、还I塞T啊、服装、家私核等行业的物流滩，本片区的酒诱店式服务公寓躺将有较大的升省值潜力。运河片区垒以运河两岸的送传统商业文化提和生活的综合申片区为中心。搭通过旧城改造继、净化运河、骂规范街区功能数，将作为老城敌区居民升档，幼商业文化的中皆心。挽第四部伟分抛获采当前开发经营邮业的弊端及突蒜围弊端熟同质性楼宇充派斥市场农卖点，概念无搭足够的硬件、炉软件作为支撑宏。概念推陈出萌新，但项目本号身质素并思无明显改变。坡缺乏运用先进芒的整合营销手果段，来提升项招目在客户心目遣中的形象。辆企业品牌意识适淡薄。颂宣传推广的计惠划缺乏节奏性夺、系列性。虽企业内部管理顶不规范。突围思路求新垫求控异伯黎杰→违硬结件光→料管圆理铜→封全员意识提凑升茎→后软件求变方式注重生活环境注重生活方式抽注重企业品牌始，项目品牌的肺塑造、提升及沾延续笛项目前期的营牲销思路杠第五部放分性谜愈东莞市别墅竞骨争格局款东莞市焰自鸡200明0惨年开始，楼市评风云突起，别凶墅楼盘除时富凉花园、御花园碰、骏马山庄（夜原白马山庄）糟、丽湖山庄、调赛格花园等开恋发年限长、现臭已婚呈探“磨烂尾阅楼渗”逢状态的项目外乖，均处于良好乐的销售态势，湾预计今套后晶3邮年别墅楼盘将祝处于白热化的贩竞争形式。景湖花园项目概况洞地处四环路临飞街处，面对中越信东泰花园。抗项目占搏地乎130痒0恋亩，带由兽40害0筒栋独立别墅拣，自10扬0淡栋联排别墅怜，驴2紧5辛栋小高层洋房侧，奉50艺0衡套低层洋房组垫成，呈点式分描布。云规界划驴4扇个小型时题公俱园，双会所，煮兴建两条环形池人工河著和英2寸个小型人工湖灿，三期交楼为持毛坯房，户内贷配宽带网，可别视对讲系统，担安防系统，水夏杯子工程。亿第三期单位主席要为山顶的独杏立别墅，西角抵的独立、联排堂别墅及洋房。肝第四期单位现吴已发售，为靠钉近中心会所的拍别墅单位。户型分析别墅利主力别墅户型者为六房五卫三惑厅，独立式面执积微约爱31脏6湿—考399m歪2赞联排式面积牌约欧271僻-316m棍2棋。大卧房大客巾厅，双车位设抚计。在车库与声客厅，二层厅童与中功能房的展连接处理有缺处陷，实用率偏娘低。功能配套嫁亦有问题。洋房理一梯两户，三饼房二厅为炸120m愁2租，四房二厅为给140m躺2楚，五房三厅为宾200m辟2乘，六房三厅为浊220m钥2值。主力户型为叫三房二厅及四谷房二厅。户型道方正实用，四惭阳台设计，通养风受光良好，糊功能分区较理浇想，无明显缺世陷。3、价格分析滩别墅单位独立狡式拨17读9博—杂28赤3肆万，拾以抬25猎0蛾万为主，联排哀式飘10体8探—估15社0蚊万，谢以贤15吉0催万为主。洋房渗均钱价械330督0因元棋/m库2叙。4、评价箱（晌1淹）本项目地理基位置极佳，开厅发规模庞大，狐有条件对配套剪设施进行研发赏。泼（晕2输）户型设计较蚂合理，园林设逝计有特色。悬（素3办）户内的硬件书，软件配置较兵完善，横（症4广）水体设计缺瘦乏流动性和亲旺水性，园林施暗工不够精细。票（膏5馒）建筑材料和游装饰材料较粗冰糙。孝（货6该）生活配套设翠施基本缺乏，算入住率低。闪（二）新世纪给豪园项目概况朝地处黄旗山西劈南角，占乓地故45黎0欢亩，总建筑面辽积舌3顾0互万平方米，总象户数蒙约盲200嫩0骤套。整个项目悔别墅和小高层慧组成，共分三赶个组团开发，岔呈围合式布局抚。熊区内建有一个梳六星级会所，馒配休闲、娱乐匠、餐饮设施，诉并提供较完善骗的家居服务。稼二期拟救建讽1.却4荐万平方米津的大型人工湖递和伴2谈个小型主题公策园。交楼标准鼓为毛坯房，户缘内配置集中供政热管道系统，头智能化系统。听二期孝由毅1避3盘栋小高层核和董3板9赌栋独立别墅构荐成，小高层现代已封顶，别墅歼人工湖处于施丙工阶段。户型分析（1）别墅禁面积约牢376m脱2糠七房二厅六卫西。大卧大厅，敏功能区连按合该理，使用率高喜。厅的设计仍魔不能满足实际植生活需要。（2）洋房咳环湖单位主要怒为一梯二户，魄部验分解胃一梯四户，面丹积闸约些153~碍361m蛇2不，户型四层二研厅四卫至七房差二厅六卫。主然力户型为五房嫌二厅五卫，面位积介寻于煌250~富270m侵2沸。话户型方正实用遣，四阳台设计目，功能分区较僵理想，设计较榴超前。但卫生缩间及工人户基口本为黑房。价格分析牌别墅单位抵约株300~32垮0僻万元，洋房均增价捧390欣0辜元抄/m距2蛙。评价挺地理位置及自乓然资源极佳。有户型设计较超布前，合理，功护能设计基本无蛋缺陷。润建材的选用注袍重品牌，并选马用了一些新的视施工工艺。慈园林景观施工段精细，在植物魄配置、建筑小妨品、景观动静贩结合方面极有欠特色，其管理册亦佳。材生活配套仍欠壁缺。等西侧的工业园逮涉及电子、首欲饰等污染性行沾业，对小区生友活质素有影响羊。出市场上关果于纯“午风失水茫”弱的流言对其销钢售有一定的负膜面影响。什（三）愉景花废园1、项目概况粉地处东城区迎虫宾路，临峰景泥高尔夫球场，士占偿地惯19厦3迈亩，总建筑面虎积柏60663m扑2茫，别寄墅左24宗5似栋特，早1窑栋勤2容1粪层洋房，配会裤所、网球场、假商场，呈组团吩布局。2、评介针（检1裂）地理位置有倒优势，整体规耽划较好，交通捞系统设计比较深全理。争（围2傻）户型设计不静理想。危（帝3炒）局部园林较迈粗糙。兼（虫4获）生活配套不浴足。宗（四）峰景高急尔夫项目概况弄峰景高尔夫地碍处东城区迎宾伪路端，紧临虎华英湖及黄旗山省，二艇期前“多山水忧轩榴”并占地面桶积纷20困0拥亩，兼共垃15抄2蝶套地中海式花莫园别墅，整体王以欧洲小城镇露为布局基础，裳配高级会所。户型分析掌共忆1吼0齿种户型，是真冲正意义拉上火“蚂贴身订辞做钱”均的风格别墅，拴建筑面积酬在籍34珠7低—膀576m咽2湖，占地面积毛在怠32捞0蛮—苏1071m皱2斑，售价蒜在成24册0透—倘85蔬5拔万之间，销售触情况良好。评介米（屋1崭）该项目地理桌优势极为明显千，自然资源丰你富，风景极佳过。极（翼2糟）建筑风格极钩具特色，体现倾了盘“仗豪瞒宅示”说的内涵和品位狗。暗（太3违）建材和装饰迟本材料的选用慎精细，高档。浇（央4倘）物业管理水减准高，客户切么身感受到尊贵猛。姐（期5煮）生活配套少辨，衣食住行不冶方便，生活成哥本高。铲（孝6愁）是目前东莞猾市别墅水准最惹高的项目。钳（五）海逸豪所庭项目概况豪地处厚街镇环辨岗水库，规划桃用床地服93闪5桥亩。原谜为到“母丽湖山江庄松”素后由和江记埔楚收购改为现名任，共计别墅亭约返23径0拢栋。户型分析裳首期户型设计讲落后，材料低尸档，风格不明讨显。面积约血210m铲2安，花园面积约聪149m坦2赠。售价森约稿11蒸0饥万元。评介郑该项目环境优尽美，是东莞首疮家引随入捎“便高尔面夫重”崖概念的别墅盘唤。脏户型小，质素血差。讲物业管理水平子一般。交通不便利。祝配套设施少，服导致入住率低拦。婆第六部冷分棒连尿项目分析项目概况禾****答位于虎门镇新韵联管理区白坑饰水库周边，距激离虎门镇中心湾不超伏过兰1.甲5杂公里，从环境摆和地理位置而剧言，该地块是找典型的城乡结阶合地带，属于牢东莞市理想的党高尚住宅用地易。扇本项目自然资叫源优典美君,旬交通便塑利贤,蒜处繁华而不喧凉闹，周边镇区泳如厚联街锈,俱长安的经济发势展碍,蛋也为本项目提忌供了足够的客奇户源。鉴于本倚地块尚处于前绕景可瞻阶段，袜现时周边的市框政配套尚嫌不多足，予人以偏泊僻之感。缩本项目沿白坑毙水库南、西、傻北岸呈条状围粪合型布局，园遮林环境以主入说口及湖岸为中扛心，其余园林盟景观呈点状分架布于社区各角来落。东西向视部野极为开阔，遭可远眺亦可近付观。总体位置欠呈三面环水，辈一面临山，总剖用地面积近籍2升2地平方米访，总建筑面积惭约披3岛3娃万平方米，建洁筑密锅度柄22.8煎%撤，客积澡率跑1.5叮%戚，绿化钱率湖40.8技%毫，居住户复数辣227运0问户，停车位是共双78拐0无个。椅本项目业已开肃工，目前推出仙丰泰区别贷墅韵1叼5糠栋，华园别船墅鹿2今7竖栋，小高层洋页房应3慎栋炒共却24模0怒套。户型设计欺功能分布较合骡理，采取地面铸停车场方式。理从项目现阶段被形式而言，综辆合素质较高，暗未处于别墅楼碧盘竞争区域的散热点之中，针布对于此，我们陕应充分利用项绒目的优势吸引项周边镇区的客棒户，扩大销售亮范围。趣优劣势分析及贪建议吃（一肥）定“田山水文炭化非”呜概念泥本项目的自然盗资源优势极其率明显，拥有东葡莞屈指可数的些山景和湖景，牧并铸且经“法两者兼攀得爱”则。但鉴于本项看目的规划躁对板“华山水文沃化价”名缺乏更深层次喊的理解，因此茄，就目前的规手划而言，本项厘目西的岂“艇山设水危”椅优势并未充分稍挖掘。骑中国人素佛有殊“钥山水情门结禾”悔，依山傍水修护筑别墅，是中须国人对居家的龄最高追求物。愤“挤山羞水赚”贼即意味着大自图然的宝藏，人希们休闲，探奇魔、回归自然的跃地方。而本项衰目正好依山环止湖，这是一种娘令人兴奋的巧怜合。自建议：荷一、增加水上首运动和山地运至动的设施及场托地，加强人与愿自然的互动性脆，使山水资源脱真正与客户保饲持接触，如潜版水、游泳、沙临滩排球、水上装餐厅、水吧、乖攀岩、定向运轮动、草地滚球沫、划船、山顶先凉亭等。骂二、项目南向角山坡的植被已泥被破坏，北向艇临工业区，视蝇线所及的景观衔受到影响及阻涛碍，可作如下扛补救措施：南权向山坡可采用榆藤本植物进行端屏避，覆盖裸巧露的岩体；北振向沿工业园围诵墙可采用网状避铁丝上覆藤本严植物或种植毛筹竹林，减少周狸边劣势景观的世影响。帅提前做好地盘梳包装及销售通凯路的包装，尽情可能少暴露施革工现场戒的偷“吼脏、乱、费差达”觉场面。施工人源员及施工设备递，材料等另安际排出入口。贯四、销售中心闲和样板房尽可溉能直观山景、贿湖景，使客户葱充分感受到山贝水资源的优美唱和珍贵，加强勤其现场感受，撕从而忽略其它舞的劣势。情五、项目主入仪口是第一视觉创点和有利的传饼播面，应强化亩此部分形象，今使期成为业主雾聚集的中心，铜须于开盘前完处工，以利于聚啦集人气，亦可万通过该环境来淹弥补现时周边财环境的不足，或提升现场的感德染力。凭六、技巧性地出通过模型的制打作，使本项目董的领“化山水文经化俭”污特征充分加强倚。模型制作在咏开盘阶段极其普重要，要求具馆备相当高的专球业制作水准。葛为充分利公用易“箭山水资越源揉”泥，可考虑作如喘下景观轴线：烟在山顶处设一段人工山泉，水顺山势而下成肯一瀑布，局部俊为水帘，蜿蜒梨回转而成山溪胖，至主入口处诊设一涌泉，将景水体的细流，恐浅流、跌流、面激流、洄流、垂涌流等姿态一鸦一展现，并贯跨穿本项目的园重林设计理念。资（二苍）女“坏7×2障4面健康度假生串活袖”昨概念窄本项目馋以邀“勺山水文吼化扒”位为主题，必定骤有高号召力和蚁市场效应扣，袭“岭山水主题别墅榆区贴”牲符合有效差异叫化的各项原则腿，即重要性、奴明晰性、优越坝性、可沟通性雀、可互动性、蹦收益性等条件外，拼将也“回7×2尿4寸健康度假生现活旱”棕，概念导入本寸项目，给本项岁目赋予了旺盛希的生命力与鲜蓝明的个性，必圣将大大提升本护项目的品位和命品味，一改以飘往饼“距优美的环境＋吊豪华的别墅＝稀别墅肌区凭”枪的千篇一律的繁模式。选7×2挤4街健康度假生右活膜—拐—慌每卧周声7堂天，每薄天扣2威4冬小时全程享受放星级健康度假倚的生活套餐。前本概念的导入闻，使本项目的佣宣传推广的诉雄求主题十分鲜发明、突出、富揪有号召力，而涉且使促销活动矛，尤其是公关陆活动、广告创凭意空间十分广毒阔，届时健以仆“毕健仓康漆”六、吹“努运锯动草”塞等效应促销就爆显得顺理成章胶了，并且有利减于今后社区文社化建设，使社以区文化题材更单丰富多彩。访（三）交通地彼理桶本项目地处新穷联管理区内，没临白坑水库呈烛环抱状态，处偏于虎门、厚街筝、长安的工业恭中心的辐射范烦围之内，在地段理位置上属于射中等，从目前屯的人流，车流丛指标来看，尚域属一般。鉴于槽别墅项目对地缘理位置，交通热条件要求较高焦，本项目的宣朵传推广将有一泄定阻力。显建刮议熊1充、制作整体规快划沙盘，将虎惊门商业中心凭，尖10挑7座国道，广深高忍速公路纳入沙库盘中。逆新联管理区入呢口至本项目入安口，进行环境防整改，并设置鸣灯杆旗，宣传两围板及挂幅，且通过看楼专车滚接送，连接客勒户视觉通路，丙拉近客户的心迫理距离。临加强媒体的曝锐光度，增强本窑项目的亲和力泄。蹄强势宣传本项毕目的自然资源京优势，降低客踢户对交通地理右的顾虑。脱强势宣传城市插的喧闹，繁杂催，充分阐述本饥项目宁静，安道逸和从容的生克活环境。羽（四）整体规娘划暮根据本地块的腥特征，本项目热的整体规划在式保持和利用原吗有地形和原有案植被方面有所则欠缺，有必要俭对原整体规划家进行局部整改鸟。灰建议：今1象、大胆利用地宿形的高差，位仆置变化，安排羊楼宇的位置与廉朝向。竖直方勒向考虑防止建唉筑物之间视线淹阻隔和干扰，货最大限度满足想每个住户单元洪有观湖面山两鸟种视觉空间；伏在投影平面考绝虑日照要求和虎楼间绿地的空西间安排；在组帽群平面布置方颠面依山脚、山误腰排列，维护县原有山脊轮廓夜线；道路布局帽宜曲线迂徊绕硬行，避免一览杯无遗，以造成绣开放流动的空辟间感柜和菊“苏移步换朝景酿”逃的景观面，形丛成融于山水，貌错落有致辞的性山地建筑群落竞。坐在建筑体量分非布方面，将别铜墅沿湖岸展开拉，以便体现该隶类型楼宇丰富诉多彩的建筑设丧计风格；将小贝高层布置在山恨脚，山腰及外让围，以便越过闯别墅向湖面和抱山体取景。中静态交通组织证方面，除固定重车车位外，亦么可采用小高层益的首层架空层失作为车库和观钥景台两种功能炎。东莞地区多计雨，架空层形赞成有顶的车库颤，便于来主上揭下车，真正体肆现发展快商椒“生以人为圆本捉”障的经营理念。想对外来车辆，志亦需考虑停车规的便利性，可逐在主入口会所检俱乐部处设置殖露天停车场，壳地面用植草砖礼，配以高大乔到木挡夏日炎热平阳光。爽步行系统兼顾畏交通便捷和园支景构图两方面岁，避免机动车驰对休闲人群的绣干扰。饰绿化系统尽量堡保留原有植被非。已被破坏的遗山体，以透水酸性建材固土，饭并以蔓生植物绣覆盖山坡，尽屯可能避免采用膜挡土墙。架空灶层立柱底部设菠花池，种植攀增援植物，减少乌立柱对立体景睁观的不利影响芒。植物选配方轮面，注意选用贞适合本土的物状种，以求抗虫跟抗灾的效果，厘防止追求高价何名贵植物误将印公共园林设计没成植物博览会矛。拔道采用反光材缝料标志，尽量脆减少路灯，减蹄少夜间照明时讲室内的干扰。障（五）环境设揪计寇本项目现阶段显的环境设计较名单薄，未能将惧自然资源合理耻地融入设计当洪中。本项目本秆身具室有蹦“容山水园暗林颜”厉的特点，自然阴景观已十分丰捆富，为本项冈目盲“悉山水文烂化鱼”丸的宣传提供天质然的条件。长建议：整个环幸境设计分为四坑个重点部分：恭主入口景观轴猾线季→串湖景轴缸线扔→睁山景轴盼线超→溪区内各小型主柔题公园。汉将园林、交通耀、环卫、照明烂、健身等系统绘纳入整体环境仿设计体系之中柔。栽主入口部分在取现有的环境设犯计基础上增加峰叠水墙和灯光递，利用植物的闹色差和高低，舌提高主入口景趴观轴线的层次湿感，与对面的隔湖景及山景相北呼应。贞湖景部分应充匙分考虑与山景横和公共场所相史吻合，以各类遵健身设施和各检式灯光的运用岗，拓展空间的绸延伸性，矩以药“拿动驻”致为诉求主题。拢山景部分可利宏用数条小径直扒达山顶，小径铜两侧以乔木和通灌木为主。山刮顶设凉亭，视亦野亦开阔。尽投可能可能将山也景与湖景相沟牧通，等以鬼“袍静挠”初为诉求主题。殖主题公园的设戴计应做到小中秃见大，精致细什腻、特色明显刚。注重立体式签景观塑造，注话重人与园林互陆动。驱会所和样板房闹应加强园林的扒部分，使室内校与室外自然，辅融洽。雕塑宜少。亚在宣传推广过王程中进行环境友设计专家的详渡介。决会所周边的环萄境施工应于开光盘前完成猛开盘前销售通掌路周围以喷绘吸围板遮蔽，以鹿阻挡施工现场移的脏乱场面。刷环卫设施式样淹的设计应精巧飘，趣味，并且末与山水园林相衫吻合，如贝壳轮、木桩、岩石纺等。备宣传资料中制歉作局部环境透尝视图。驴沿湖岸的道路舅宜方便步行和宰电瓶车通过，遗机动车道及道奸沿的设计、施退工宜精细。依本项目的环境捕设计极其重要诵，我们的目标转在于把业主从吗家中吸引，出肺来，在开放空唯间享受家的乐遵趣，以开放空渔间生活为主，歌充分享受一种颜全新的动态居浩住生活模式。屏蔽系统悼本项目地块虽悉然环境优美，班但相对于高质缠素生活的要求猜而言，仍有许肃多不利因素，仔需以屏蔽手法肠加以隔离，以栽创造出一个适啊合家居生活的尼室内外室间。疑建议：羞1裤、车流噪声。多区内外都有通炎行车辆，在地敏块沿南向高速邻公路，西向北德向的区外公路恩设置高大植物绿（如乔木、竹月林、攀援植物杜等），起吸音喜墙的作用。外劝界声音侵入户雾内的主要途径锁是窗户，可选哗用塑钢共挤型其窗材，配双层禽夹胶玻璃，可骂达到隔音、防挺水、密封的效版果。2、保温赤南方建筑亦有膊保温问题，需梁避免阳光直射磨，引起室内空端调电损耗大、质不利于室内活礼动（如操作电床脑，午休等）鲁的弊病，可选英用夹层玻璃和鸣加气混凝土砌乏块。3、环境送住宅区内的垃调圾收集和运输凳、排污处理等松亦需要注意屏牛蔽处理，减少包对空气，绿地平的污染。盐4四、疏理地表水均系片由于有山坡地载表，本项目破监土动之后，如谁不即刻处理裸欧土，会造成雨山水冲刷，祸及诉保留的植被，撒同时由于屋面场和地面不留水悦，会增大地表斤径流，山顶浅气呈水亦会引发蛙地表呈流水问突题，造成湖景吴被破坏。领在处理方式上鞋，可对破土动乓工之处，尽量娃用疏水材料覆有盖，比如植草考砖，碎石疏水阔槽等减少呈流说水和接纳地表醋水，通过下水笼管道流入地块欢北向的市政排俱污系统。丰（七）建筑设役计油本项目的别墅睡设计较新颖，嗽小高层洋房设草计较普通。别瓦墅作为住宅最智高级别，其对偷居住需求也是示最高级的，而连洋房的设计则艺追求适用。目雅前市场上的别幼墅项目，因立界项较早，规划生和设计已是几米年前的模式，许户型相对落后蚊。社建议：战别墅盾———键1呀、入口。入口注是客人进入和吉道别之处，是淋别墅形象的关觉键体现，大门坐旁最好有侧窗稀以便主人预先耍看到来访客人势。荷2伤、玄关。玄关牌是入口的一部检分，需有足够锻的挂衣空间和蒙摆入鞋、伞、瘦物件的空间，甩最好有坐椅。剧3量、客厅。是主盖人举行正式礼杏仪活动的空间酒，因此需有足德够的墙面、开顾间和良好视野吧的窗户，亦可茶作为家庭博物扛馆和收藏间。说4酷、厨房。尽量金采灰用副“薯U每”垫型布局，节省惕交通面积，且排保证操作空间扰。鞋5逼、家庭室。是额家人团聚的空典间，比客厅更朝为私密，放松命，最好连接室嚼外花园或室外庸平台。南主卧室。主卧肢室的功能分区互包括：里（春1结）睡区。布置花睡床，床头柜腥和电视机等辅难助设备。浙（压2泰）坐区。靠近阳窗户，巷为鞋“喉次休中息伐”侵空间。猛（介3卫）储衣区。包受括梳妆设施。阔（崭4宁）卫生区。宜敢实现洁污分区记。堆车库。考虑到贼别墅住户的特筋点，可采用双龄车库。让储藏室。储存榴割草机，园艺培工具，汽车维辈护用具，家庭挖杂物的空间。矮私家花园。别巴墅的前后院功司能有很大区分担，前院因具有芽礼仪功能，最抄好设计成开放关式，尽显主人诱品位；后院因厨一般与家庭室深，厨房相连，矮除考虑景观外坊，应强调隐蔽衰，私密的特征潜。如可利用围算墙，植物实现坚全封闭，其中双，设置儿童游蝇动区，休闲区颠等。争室外平台。室绞外平台空间分嚷为木板平台，晶硬地平台等。轻功能可表现在谊室外休闲，观阵景，用餐等。伴客厅上层主卧及室的卫生间，栗需考虑给排水界管道对下层客慈厅的外观影响榴。舞别墅户型可考伸虑膛“春TOWNHO栗US运E烈”代（联排别墅）染。洋房—型目前推出的小偷高层洋房赌为毫1板梯败5~彼6晓户，有部分黑接房，西向户型缝景观较差，将鸭有一定的销售汽压力，建议将呢二房户型调整址到该方向。阁针对本项目的鹿自然资源优势评，第二期开发混项目，拟设率计凤1惊梯继4未户的蝶式户型芒，使户户有景须观。犹平面布局方面徒，可考虑将小丛阳台移至餐厅能，便于采光，猛晾晒衣物、避子免厨房油烟污躬染，且扩大阳令台的使用功能么。废洋房的首层大脉厅宜采用较高它档的装饰材料标，力求气派。度将园林景观引表入入口大厅，拜梯间窗台和屋浪顶。应在电梯内和公别共过道挂艺术奴摄影作品。差空调位建议设田置在阳台上，失避免影响建筑浩物的外观，且傅便于安装，维咸护。形洋房可考虑跃走式，错层户型隆。竖增加公共的天污顶观星台。（八）会所竭本项目会所的洽风格突出，功赵能较全，品位阵较高，但体现书在市场化配置枯方面，有局部仍功能需要调整逢，以深圳为例坑，竟约佣70无%课的项目建有会倘所，其中刻约壁70挖%次的会所不同程疾度地存在着生窄意冷淡，经营浆不善的问题，罗更有膨约原30数%北的会所基本功除上是一种豪华正的摆设。剖建议：夏1蚁、本会所设商竹务、图书吧，丧多功能会议室漠、客房，卡绪拉拍O蝴K升房等功能的市霞场空间极为有另限，因为类似宗的娱乐，商务错活动，业主极酷少在本区会所寿中完成。专2慨、本会所属于摩综合性会所，是缺乏主题性，瞒建议鹿以蒜“耐健勒康恳”刮作为主题进行辛功能配置。躁3咏、本会所运作替方式，宜是业婚主与非业主区渐别对待，业主姐凭驾“挺业主贵宾帆卡爽”之享受免费项目乐或优惠项目。筋4茫、会所仅仅是朱项目的一种配巧套设施。据调郊查发现，会所帜内活动者多为位老人和儿童，妻以休闲，健身窄等参与性强的呼内容为主，。步5循、建议增湖设络“旧业主健康家庭稻档案虑室往”鉴、杏“冶药埋浴掠”滔、平“唇推盼拿独”赔、其“陪美乞容度”稠、隙“丹医疗咨脖询慈”惜、双“忍中型购物商禁场己”吊、吉“慧棋牌僚室闯”叔、览“疏茶援座阔”植等。贿会所的功兰能画泉在于聚集人气笑，加强区内交她流，保障会所长的正常经营，喝同进亦提升销奇售现场的销售缘气氛。板会所的经营建崇议以招商的形窜式进行，一方被面可选择有成亭功案例有实力犯的经营者，另御一方面，也为皂宣传本会所作豪铺垫。配套设施布本项目的配套莫设施较齐备，拾但生活配套较砖欠缺，尤其是坑日常生活配套督。汪建议：嘴1趋、增设中型超层市，满足业主季日常的生活资论料需求。才霜2猾、小区观景处堤，设背景音乐副，选用有山水乌情调的乐曲。都镜3龟、增设室外网削球场。额建筑配套增设齿智能化系统，颜分质供水系统档，可视对讲系绕统。习建材可考虑使橡用超厚塑钢门便窗，等新型材瑞料和名牌材料励。分为精装修灾和普通装修，叶以提高业主的序尊贵感和身份丹感。拐用户可考虑用权高强度玻璃，损具有防盗、采戏光、观景、安围全的功效；门亿锁、木料、地颜板、地砖、洁抗具、餐具、厨溜具等均需体现肥高档、华贵。物业管理朗本项目的物业浊管理极其重要卵，是业主感受凤到尊重和自我匪身份的最佳途错径和保证。付建议：贞1穴、物业管理公严司须于开盘前虾确定，包括管错理模式，服务容内容，收费标识准，人员招聘岸培训，办公地挎点，用品及用秆具等。央2玻、聘请深圳知悼名物业管理公婆司为顾问，或架直接招投标委帮托管理。（如盗万科、怡高、冒金地、中海等均）隐3渣、增加服务项限目，建能立锻“狼个性化物业服亦务赖”锤模式。可挥设愧“陆美食艇通抱”签（订送早餐，享西餐，筹备酒鸟会）；建立业避主健康家庭档伟案雷；献2蹦4居小时医疗支援胞；易2流4页小时家电维护泥；雹2脏4退小时专车服务口；灌2卷4尝小时物业热线料；园艺保养及荣顾问；清洁服螺务；智能化保使安系统；健身猛运动咨询；家你政服务；子女叙看护和学习辅椅导等。（十一）价格绳从高档住宅及孔本项目定位出像发鱼，都享由于项目本身瓶的建造开发成悲本高，故不适容于与中档，中膊低档楼盘进行狗价格竞争，同仔时本项目势必肃要以合理的价木位来获取合理碗的利润，而目屡前本项目价格展偏低，导致合号理利润减少且尖降低本项目品睁位和品味。惭建议：主1众、在本项目开梯发过程中，对真每一环节都做同到精益求精。唇2叮、通过强势宣堆传，提升本项馆目的形象和品盾质，使客户充村分体会到物有丈所值。派3引、营造高尚住棍宅的形象，将抛本项目附仙预逼“璃山水文誓化猜”塞“蓬休闲文逆化我”纺“布健康文彩化乒”杨的附加值。晴豪宅的价格策槐略与普通住宅印的价格策略差起异极大。一般聚而言普通住宅挖的价格对客户老影响比较明显秤，而相对于豪术宅，客户更注牧重楼宇的价值雁。岸（十二）建筑酸新技术及材料谊豪宅十分重要钥的一个构成因怠素是用料好。左不一定价格昂絮贵，重要的是患优质，上乘。建议：皱别墅和洋房采帅用不同的装修信标准。慎尽可能采用名浇牌承诺5年保修悦各供应商（建责筑、建材、装伯修、室内配件棕等）留守人员塌划归物为管理里公司设备部。伤在适当时机，库与各供应商共中同宣传新产品息，新工艺，一疯方面借用供应移商的企业品牌粮和产品品牌，阵另一方面，亦挣步亦趋可体现甚本项目的质素惠和品位，袜抓住建材的卖伐点，体现本项添目的尊贵。占可考型虑我“浩太空防弹玻宰璃肝”牧、兆“溉PB迁C柄双层夹膜隔音垒玻边璃减”活、犁“书太阳能生态节观能供垂水霞”打等环保建材。桂本项目陶瓷制贴品，卫浴设备体，厨房设备、慌化工涂料、门碗窗设备、给排哑水设备、防水板隔音材料、地丧板、布艺、墙狐纸、天花、玻荣璃、五金、康端体休闲设备、娃石材等选用需有体现豪宅的品筋位。尤其是样血板房的用料，哄更应注重名牌奇和艺术品位。结论胡从本项目地块目性质而言，是棉东莞市别墅楼记盘中的一棵奇范葩，是理想的劈豪宅建筑用地掉。若本项目在扛上述要素中做孝足功夫，将对盒本项目的价值库提升起直接的晓驱动作用，本伤项目鲜的肥“欢唯一怨性得”逗，盘“钢前瞻脉性值”搭，乱“肯升值嗓性粘”剪极为明显，通像过各种营销手枝法，可使本项方目的竞争更具扬有优势，从而蚊达到快速销售阴的目的。纺第七部分市场浴定位项目定位孕“库****寇”编项目现已开工曾，项目定位基斯本明晰。但从基深层次分析，捧本项目定位过观于谨慎，市场乱风险较大，亦轧意味着从实际弦的项目定位而核言并不符合市个场。现分析如专下：销售区域定位关本项目各类物妻业共计飞2270赔套，按常规榨的盲“员有购买意向的惑客批户灯”毁：泉“岭实际购买客折户菜”敲=6~龟7肥：蔬1础，则本项目要弊求有购买意向镇的客户应达娘到纽13620~落1589魄0铜人，到达销售泰现场参观的则泥需渴50000斗人，以虎门镇浓的人口比例和激社会阶层分布虫状况而言，虎飞门镇尚不足以碧提供本项目的心客户数量群，倦相对于本项谈目秤“欺快速销售以快迷打城慢岔”迅的销售策略而间言，有一定的深风险。宰从区域性房地关产发展水平而钳言，现阶段厚咱街、长安两镇毙尚缺乏具有本键项目素质的大很型楼盘，尤其街是厚街镇与虎炎门镇之间交通移极为便利，本刺项目又紧临厚己街镇。因此，散我们可以大胆辰地将本项目销距售区域定位为活：共以虎门镇为中非心，辐射厚街辛、长安两镇。功能定位评面向二十一世篮纪，别墅应该凡如何开发，这奉是任何一个有现发展眼光的开舱发商所备加关俯注的问题。别龄墅盘与其他形涉式的楼盘一样咽，与人们的生椅活时尚、行为喉方式始终保持抓同步。做从庙“嫌注重户型面核积花”寇阶段，受到权“解注重环境营荣造席”商阶段，是别墅未项目发展的前交两个阶段，但毫仍不是理想阶唇段。别墅盘要寸想形成强大躁的扁“筛第三冲击衡波辱”利就必须充分注租重对外稀缺景铲观资源进行深愁层次，多角度肿的综合利用，期从而奠定别墅拨的价值基础。哪本项目既具备励了东莞地区难赢得坚的浓“令山水资谈源槽”迟，就有必要对坟本项目功能进跃行提升和扩充坐，通过市场分速析和项目分析炼，可以得出以短下结仙论放——垫品质特征明显微，完全可以抓这住市场的空白烧点。防本项目的异质炊性，可以避免阀客户进行价格货对比，使发展壶商有更大的利呜润空间。漂异质性开发思淹路可以考虑适蚀度超前，但不店可冒进。现阶愈段健康式、住味宅式、亲山亲忠水毅式厨“款三位一稻体艺”拥的别墅项目在定东莞仍是空白战。商“船三位一耽体暖”蒙即意味着适度晚超前、又具备共市场空间和市悟场前景，宣传高推广题材尤其狗多。读本项目功能定更位不利之处在僻于其物业服务鲁方式在开发前旅期尚不明确，核业主对今后的现管理有顾虑，甘对物业管理模灯式、配套设施上及服务水准等终要求较高，有蚀必要让珠江三因角知名物业管狂理企业提前介胜入（如会所专拿业服务）。鬼可以带动项目役后期商用物业案的商业气氛。骨概嘱由此，对本项杏目的功能定位弓为：泻健康式、住宅辈式、亲山亲水钞三位一体品质定位杠本项目的品质厘定位十分清晰阻，别墅盘永远远是少部分人才练能享受的华贵蚊。东莞别墅市肾场并不缺乏购叶买力，而是缺宅乏稀缺、不可暮再生的、独有扣的自然资源、嚼缺乏新生的、驳适度超前的，仓具升值潜力的伪别墅楼盘。侦本项目在品质患定位上有如下针特征：唯一性；前瞻性；升值性；尊贵性；生活化；健康性；人性化。结论么由以上分析来权看，我司芽对菌“扫****寸”僻的市场定位提扣出如下建议：元（一盒）窄“逼****羞”冤三位一体式定眼位，对硬件设够施要求严格。阔（二购）奶“丢****眯”亏的建筑施工，院建筑材料选用阳，装饰材料选认用，环境施工材，配套设施、玉工作人员招聘锯培训、服务内辞容及标准等必浆须做猎到面“坦精益求婶精达”裤。只（三）社区文易化活动需贯穿长品质定位的内河涵。蹲（四翁）时“寺****抬”备的发展商对于撇外界来讲比较狐陌生，要有本竿企业令的倍“辛C贴I揭战傅略蛇”泽，树立发展商罚对外的整体形污象，公关人员讯要树立关系形零象。傲第八部分目标右市场分析晨目标市场客户争群矩以区域界定目膝标客户群塑虎门镇识：陪75%朝厚街镇赌：倚15%长安镇：5%昆其他地区茧：能5%屿以职业界定目窃标客户群困私营企业和外各资企业员工老是总捎政府中高级公砌务员腐国企中高级管榨理人员个体工商业者诸该部分消费者辱无论从财富还哄是从社会地位师而言，都是处抢于社挥会森“及金字启塔喷”代的顶端，年富猫力强、事业有跌成、个性较强汪、相对而言，俭该群体较单一嘴，也比较容易欢把握，对本人斑和家庭的价值违和身份极为看叠重。责以年龄界定目储标客户群洒2所5扔—烟—交3骗0姻岁赛：御30%郊3拘0削—脸—谜4遇0助岁滤：侵50%专4牧0浇—劝—涨5校0欠岁与：苗20%它以文化层次界踩定目标客户群帐高等文化层次懒：骤15%昏中等文化层次套：发60%抽中低等文化层扩次烧：鲁25%猫以置业次数界脊定目标客户群良首次置业结：非20%瞧多次置业博：夜25%以置业为目的剧投资性置业选：菠25%范自用性置业讽：帆75%更（将根据项目彻定位及市场调策节而定）拔目标市场初步种价判格轧根据东莞市目倒前知名别墅楼夕盘的定价，普胞遍价格区间为锈：别墅迁650觉0竹—招1500张0裳元裂/m遍2奏；洋房耐340苹0爸—琴600被0罗元支/m辅2饮，进行权重综梅合分析，价格业平均水平在别奸墅腊720誉0图元级/m朴2益，洋房亲390宣0岛元辽/m航2等。披若将本项目的植优势充分扩充资，将劣势进行惭整改，预计平搅均价格幅度可刃控制在：蜂别墅：就550脚0减—袭650富0烤元启/m线2娇就嗽洋房：戒280班0津—病350孕0橡元编/m配2般鉴于项目定价悄策略很大程度掀上决定于销售赶速度，因此，饱必须结合本项课目的整体宣传帜推广手法等因抚素。三、卖点分析腾本部分是对本样项目优劣势分路析及建议在宣下传推广过程中晌的提炼，仅作执概述。（在《酿销售执行报告唇》中将做结合山论述）主力卖点抬1倡、撞“维亲山亲款水间”陪概念。筒2无、仆“押7X2两4薪健康度假生袋活帅”别概念。错3暴、澳神洲垒“妄大溪地却式纠”谨别墅户型。4、升值性。次要卖点她显尊贵，大气察的会所。驶智能化，直饮璃水等配套设备苹。完各种优惠政策粪，促销手段。毯各种公共活动针所联发的效应援。括物业管理模式引与水准。台建筑材料的精书选。适第九部至分述渐皂广告策略概述寇本项目销售成荷功的基础，在戴于销售资源的狡整合。销售资避源的整合不仅奸建立在建筑、妹环境、销售管串理、物业管理艇上，而且务实询与务虚相结合没的策划、执行淡也相当关键。番通简过其“朽高保真价值传直播沫”浙策略，将具有催独特价值的信副息，快速、准纳确、有效地传粮达给目既标客户，让客基户产生感性和周理性认知，从掘而实现销售目毅标。炎从目前本项目厌的工程进行度老和销售管理模义式而言，本项森目的开盘至关急重要。主要工孩作都集中在开农盘前，本广告赢策略将着重针火对此阶段论述衬，未能详尽之谣处，将在《响****鼓销售执行书》确中详述。广告传播原则宣传目标蚕重塑本项目独庆具特色的外部沾形象，迅速切钩入市场，快速恨形成良好的市助场口碑，建立拐明确的视觉识愿别系统，吸引枯目标客户直达庭现场参观，补以庆“边短、平、馒快趴”骗的手法完成销吉售目标。宣传口号菠——事“龙湖光山榴色络兆止自在自撇我垒”责（主）中——百“归亲山亲无水矛爽法经典互食动极”肝（副）甚——税“册山水豪舞情支杯香真我接哲触残”方（副）没——醉“委归隐山壳林泰袭攻我心高杯远吓”眼（副）弟主题口号原则艺上应平实中带罚雅趣，易于记握忆，体现人文塘气息，便于联给想宣传手法蚀宣传主题具诱横导性。条平面设计色彩泳宜体现华贵、哀高雅，打破东共莞市场常规的射表现方式。缘宣传资料的制怨作应精雕细琢劣。解整体规划、建伴筑外观，户型奥设计，园林小脊品，配套设施尖等重要效果图爽资料，应进诚行深加工处理擦。韵开盘前，宣传存资料和销售资啄料及销售人员快、物员管理人漠员、各类用品地用具应全部到糟位。付以软性到硬性萍，由直接到间收接，由形象到冒品位，由细部粥到整体的广告共推进手法进行海推广。鄙宣传推广策略补上先以悬念吸瘦引市场关注，掏再宣传细部和昨文化内涵，奠波定基础后再表北现项目的特性风，再进入强势背推广阶段。睁充分发挥媒体农的炒作效应。酒前期应将主入剩口包装、会所弱包装，样板房锁包装，工地包晋装等工作做为缘重点。逐加大公关活动淋的力度。概充公利用本项村目卸的锋V家I朋系统，先作形溜象、悬念式宣贷传，后作市场锦卖点。主要传播形式莲以新颖别致的码设计风格入市劫，厚重华贵洗正炼，避免其它烧地产广告的干横扰，迅速引起粮市场关注，提乓升本项目的品青位，并产生对谈系列广告的一姓致性、欣赏性间产生好感。报纸拢务激虚丘→娃虚中有勤实根→晚实中有帐虚械→稻务实穗抽唉象诚→朗形匪象逐→税具贼象减→寻形象专引起市场关塘注控→萍引起市场讨周论差→拾市场接夕受古→荒市场追捧电视霞制爸作忌30-4妻5唯秒形象广告，漫诉求求毅“矮水当—歉—樱山石—捷