哈尔滨松北区松浦大厦商务酒店建设项目建议书可行性研究报告申请报告

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目录项目总论1项目建设背景与建设必要性5市场分析与预测13项目建设条件分析和需求分析18建设内容与规模23工程设计方案26环境影响分析34节能37消防与安全卫生39项目的组织机构与运作方式44经营方式与营销策略51项目实施进度55投资估算57经济效益评价58结论与建议62

第一章项目总论11项目简介1项目名称松北区松浦大厦建设项目2项目建设单位黑龙江科技学院3项目负责人赵国刚4项目建设地点松北区松浦大厦位于黑龙江省松北区黑龙江科技学院内位于美丽的松花江畔与松浦大桥毗邻占地面积1250平米5项目建设内容和建设规模松北区松浦大厦按四星级标准设计共有客房500套贵宾房20套一至五层为办公会议场所五层以上为酒店楼层数为40层总高130米总建筑面积50000m26投资估算及筹措资金总投资32000万元其中建设投资31300万元铺底流动资金200万元本项目资金筹措按以下方式进行校友投资32000万元7可行性研究报告编制单位黑龙江科技学院建筑工程学院12可行性研究报告编制依据指导思想与范围121编制依据1《中华人民共和国城市规划法》2《城市用地分类和规划建设用地标准》GBJ137-903哈尔滨市国民经济和社会发展十二五规划纲要4《哈尔滨土地利用总体规划》和松北区其他有关专项规划5《哈尔滨城市总体规划》2004～2020年6国家计委《建设项目可行性研究报告内容及深度的规定》7其他相关的政策法规和技术规划8松北区松浦大厦建设项目提供的相关资料122指导思想1充分利用项目建设所在地的区位优势搞好项目的规划设计突出经济先进实用美观舒适和多功能性2项目建设要围绕发展城市经济知识经济假日经济旅游资源人文优势等做好旅游观光事业这篇文章为国内外商贸易交流文化交流做出贡献3项目建设是按照哈尔滨市城市总体规划的要求通过项目建设进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能创造良好的投资环境和经营气氛吸引更多的客户谋求项目最大的经济效益和社会效益4酒店设计既要现行特点体现行业特点住宿餐饮娱乐商务旅游展览与展示购物会议交际等又是具有服务社会满足市场需要增加就业拉动全市经济增长等的功能123可行性研究报告编制的范围1项目建设的背景及必要性2项目选址及建设条件3建设规模与建设内容4工程技术方案5公用工程和辅助设施6环保节能安全与消防7项目实施计划8组织机构与人力资源配置9投资估算和资金筹措10效益分析11结论与建议13项目建设单位简介松北区松浦大厦由本校校友投资该校友成立了一个房地产公司注册资本10000万元现有员工人目前以房地产开发经营为龙头凭借资金实力成立伊始就招揽大批高素质人才公司通过产品经营品牌经营资本经营的有机结合形成并重点发展"商贸"大板块日出江花红胜火之畔的将继续秉持以品牌化经营秉承诚信团结创新务实的核心理念凭借一贯的创新精神及专业开发优势以项目为主线的经营思路从产品创新产品质量生态环境生活配套等方面精心打造人居产品肩负建筑"百年大计"的重担致力于为城市缔造生活梦想最优秀的的业地产业业投资开发商和运营商之一沚在中国都市地区和旅游城市休闲成为一种主流时尚文化并相应产生多种市场需求在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济形成了地区新的经济增长点2000年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到392开始迈入小康水平的门槛2003年我国人均GDP首次突破1000美元旅游休闲进入了一个急剧扩张期假日经济就是一种突出表现很多城市的经济增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业区域基础设施系统比较完善对外开放度大经济基础好产业结构层次较高经济发展总体水平处于全省领先地位经济集聚和辐射功能日益增强本区位于合理开发利用资源进一步增强经济增长极功能222本项目建设是黑龙江科技学院建大学长远发展的需要黑龙江科技学院坐落在哈尔滨市松花江畔原名黑龙江矿业学院是原国家煤炭工业部所属的院校1998年高等教育管理体制改革后隶属关系实行中央与地方共建以黑龙江省管理为主是黑龙江省唯一一所具有矿业特色的普通高等学校黑龙江科技学院始建于1947年现地处北国冰城哈尔滨市的松花江畔在半个多世纪的办学历程中学校秉承厚德博学强吾兴邦的校训铸就了"求真求实创业创新"的校风为全国各地培养各级各类人才数十万余名该校因坐落在松花江北岸因此又有江畔朝阳一说近几年学校坚持发展是硬道理抢抓国家加快发展高等教育的黑龙江科技学院抓住有利时机用两年半的时间在一片废墟上崛起了一个规划科学化功能现代化信息网络化后勤社会化园林生态化的校园圆了几代科院人建设新校区冲击硕士点的两个梦实现了办学规模办学层次办学空间和办学领域的跨越式发展形成了一校两地哈鸡四校区的办学格局全日制在校学生20000余人固定资产14亿元初步建成了以工为主理工管相结合经文法相协调的大学目前黑龙江科技学院正在以科学发展观为统领以振兴老工业基地为契机深化确保生命线构筑增长线强化保障线的三条线内部管理改革以评促建充实内涵实现规模结构质量效益协调发展续写科技学院新的灿烂新的辉煌随着黑龙江科技学院的发展尤其是近年来提出建大学的构想对配套服务提出了更高的要求校内缺少一个高档的会议办公场所这给学校承办各种高水平大规模的学术研讨会带来了很大的不便本项目的建设正适应了满足黑龙江科技学院建大学发展的需要规划建设配套服务区提升黑龙江科技学院的配套水平为学校举办大型学术会议带来了很大的便利也间接提高了黑龙江科技学院在业界的知名度223本项目建设是城市副中心建设的需要至2004年来哈尔滨市松北区实现生产总值1207亿元同比增长191今年1-9月份全区实现生产总值1378亿元同比增长398从2004年2月设区至今时隔不过两年松北区令人刮目相看树立科学发展观规划先行高起点大手笔的运作让松北成为哈尔滨变化最大发展最快的一片热土大气谋事精于干事高效成事松北人秉承这一理念以全新的思路规划松北建设松北使其成为哈尔滨实现一江居中两翼齐飞宏大构想的世纪之作松北承载着哈尔滨复兴的梦想对其进行高起点大手笔的规划是松北发展中第一位的问题去年以来松北区坚持规划先行和不留历史遗憾的原则投资近4000万元聘请了国内著名的王志刚工作室为松北进行战略策划与英国阿特金斯中山大学南京大学规划院等国内外著名公司和院校对松北区的总体规划园区规划和重点地区控详规划进行了深化细化论证完成了部分城市设计根据规划松北总体功能定位是建设成为现代化园林式新的中心城区行政旅游服务商业贸易中心对俄贸易基地发达制造业和高新技术产业基地以及生态旅游休闲度假区规划中的松北区是一个生态城区拥有大面积的森林湿地和江河湖泊城区绿化率高达45随着东北亚经贸科技合作区欧美亚科技园区国家环保产业园等三个产业园区被纳入黑龙江省哈大齐工业走廊松北腾飞再添动力从总体空间布局上看松北的城市规划为组团式结构具体可以概括为三片三点一带三片分别是西部的前进片东部的松浦镇和南部的太阳岛风景区三点分别是万宝镇乐业镇和对青山镇一带是北部的科技工业聚集带松浦大厦位于松北区松浦镇层高米工程竣工后将成为松浦镇标志性建筑为松北区构建市域副中心发展迈出的坚实的一步

第三章市场分析与预测31哈尔滨市旅游市场简析前往哈尔滨旅游最佳的季节是以每年12月至次年1月此时满目的银装素裹虽然寒冷却到处可以看到与江南水乡迥异的雪地冰天景色另外7月至9月的夏季对游客而言绝对是理想的避暑佳季哈尔滨中西合璧的城市风貌粗犷豪放的北方民族风情一道道亮丽的风景令人流连忘返一年一度的哈尔滨之夏音乐会冰灯游园会冰雪大世界等大型活动显示了哈尔滨深厚的文化底蕴哈尔滨极地馆防洪纪念塔文庙极乐寺圣索非亚教堂俄罗斯风情的中央大街萧红故居等文物古迹和东北林园亚布力滑雪旅游度假区原始森林等500余处人文自然景观与哈尔滨周边的镜泊湖五大连池扎龙自然保护区一起构成了中国北方别具一格的特色旅游地凭藉这些优势哈尔滨市1998年被国家旅游局评选为首批中国优秀旅游城市哈尔滨素来有着东方小巴黎东方莫斯科的美名市内建筑中西合壁格调鲜明人文历史悠久不仅荟萃北方少数民族的历史文化而且是中西文化结合的名城庄严雄伟的圣索菲亚教堂神秘气氛笼罩的尼古拉教堂造型奇巧的俄罗斯木屋典雅别致的歌特式楼宇欧式建筑的中央大街雅洁明快的建筑色调灯红酒绿繁华如锦的都市风貌一年一度的哈尔滨之夏音乐会冰雪节国际冰雕雪塑比赛以及国际经贸洽谈会处处折射出东方莫斯科的独特魅力芜湖市委市政府十分重视旅游事业自九五以来旅游投入逐年大幅度增长旅游基础设施逐年完善城市建设旅游接待服务设施等方面都取得了突飞猛进的发展全年接待国内外各类游客54982万人次比上年增长96其中接待国内游客548万人次增长96全年实现旅游业总收入3565亿元比上年增长150其中旅游创汇收入2460万美元增长118目前全市公交运营线路长度7615公里车辆718辆拥有4000辆出租车全市共有旅行社37家星级饭店20家拥有AA级及以上旅游景区5处 序号 酒店名称 星级 客房平均价格元间天 出租率％ 年平均接待人数万人次 1 哈尔滨福顺天天大酒店 680 90 208 2 哈尔滨香格里拉大饭店 680 80 202 3 哈尔滨万达索菲特大酒店 680 70 194 4 哈尔滨华旗饭店 五星 680 80 188 5 哈尔滨新巴黎大酒店 680 80 176 6 松花江凯莱花园酒店 680 90 157 7 哈尔滨勃莱梅大酒店 五星 680 70 156 8 哈尔滨万达假日酒店 480 80 165 9 哈尔滨天鹅饭店 480 80 152 合计 1598 322哈尔滨市内星级酒店业发展总体趋势简析一是高星级酒店的经营比重仍是大头虽然利润的绝对额和利润率在下降但经营比重在酒店行业是仍拔头筹二是商务酒店的比重量继续增加三是高星级酒店入住率高四是有着世界先进管理模式酒店管理集团对星级酒店的影响他们凭借着在信息收集和客房预订宣传促销与管理培训等多方面优势使自身在华的市场份额和经济效益等都领先于我国传统酒店业33项目周边市场环境分析331区域特点1本项目建于位于黑龙江省哈尔滨市松北区文化中心科技学院内倚江而建东临松浦大桥交通便利出行自由到江南市区仅需十分钟车程区域内有美丽的国家五A级风景区太阳岛东北虎林园哈尔滨冰雪大世界极地馆等一年一度的哈尔滨冰雪节会在这儿举行在每年一月五日开幕这是中国第一个以冰雪为内容而组织的国际性节庆活动每年的哈尔滨冰雪节都举办大型的冬泳比赛场面非常壮观332市场分析1通过对哈尔滨市星级酒店市场分析哈尔滨福顺天天大酒店哈尔滨香格里拉大饭店哈尔滨新巴黎大酒店等五星级酒店均在哈尔滨市内对本项目影响不大松北区境内没有一家四星级以上的酒店所以这儿有着很大的市场空间2随着哈尔滨市松北区的发展各种基础设施和旅游环境将持续改善大规模接待散客旅游者的条件已经成熟同时伴随着对外开放的进一步扩大度假旅游等新型产品的开发度假旅游者商务旅游者会议旅游者将大大增加这将确保市场高档酒店的出租率持续攀升3松北区内没有一家四星级酒店有着很大的市场缺口伴随着中国加入WTO并且企业的业务范围不断加大企业交往将大大增加会带来大量的国际国内客源另外一方面开发区各知名企业的商务活动包括商务会议对该地区高星级酒店有较大的需求商务客源及会议客源呈现跳跃式增长而本项目正是充分顺应了这种趋势34本章小结1由于项目所在地的地理位置经济发展强劲势头和需求旺盛等造成了极大的高星级酒店市场机会同时形成了一个刺激酒店业结构优化化的过程2目前项目所处范围内的没有高星级酒店而本项目凭借其优势和管理优势使其具有极强的竞争力有望成为城南新区酒店中的"明星和龙头"企业3项目建设地周边的商务圈使得本项目存在极大的发展空间客源会议以及有关活动较多加上本项目将委托有经验的管理集团对其进行管理这些都对该项目建成以后的正常经营十分有利4伴随着哈尔滨经济的发展松北区的经济地位区位优势也必将加强国际国内商务活动的日益频繁以及国际国内旅游业的持续发展将推动哈尔滨酒店业的持续繁荣兴旺

第四章项目建设条件分析和需求分析41项目建设条件分析411松北区概述黑龙江省哈尔滨市松北区位于松花江哈尔滨城区段北岸面积736平方千米人口16万人松北区是黑龙江省哈尔滨市下辖的一个区位于松花江哈尔滨城区段北岸面积736平方千米人口16万区人民政府驻松北街道松北一路18号下辖3个街道4个镇街道办事处松北街道松浦街道万宝街道镇太阳岛镇三电镇乐业镇对青山镇省市行政中心聚集松北交通便捷信息畅通商贾云集人杰地灵适于发展总部经济高端经济和现代服务业这里有驰名中外的太阳岛碧波荡漾的天鹅湖旖旎的天然湿地风光东北虎野生放养的虎林园风情万种的俄罗斯小镇具有哈尔滨冬之韵的雪博会冰雪大世界等展现了松北区北国四季各异的独特风姿城在林中路在绿中楼在园中人在景中目标的实现将成为人们休闲旅游居住的最佳选择松北区自然资源丰富发展绿色和特色农业及农产品深加工潜力巨大独有的政区型开发区管理体制和运行机制可为入区企业提供方便快捷高效的服务和优良的经济发展环境松北区发展前景广阔是国内外投资者兴业发展的一片沃土1气候条件哈尔滨位于最北端是中国纬度最高气温最低的大都市四季分明冬季漫长寒冷而夏季则显得短暂凉爽哈尔滨的集中降水期为每年7至8月集中降雪期为每年11月至次年1月年平均温度36℃最冷的1月份平均气温为零下132℃至零下248℃最热的7月份平均气温为181℃至228℃3-5月份为春季易发生春旱和大风气温回升快而且变化无常升温或降温一次可达10℃左右6-8月份为夏季炎热湿润多雨7月份平均气温19-20℃最高气温达38℃平均降水量占全年的60-70由于降水集中间有暴雨易发生洪涝灾害9-11月份为秋季降雨明显减少昼夜温差变幅较大9月份平均气温为10℃10月份北部地区已到0℃南部地区2-4℃12-次年2月份为冬季漫长而寒冷干燥雪覆大地1月平均气温零下15℃-零下30℃最低气温曾达零下523℃地质条件哈尔滨市区及双城市呼兰区地域平坦低洼东部10县市多山及丘陵地东南临张广才岭支脉丘陵北部为小兴安岭山区中部有松花江通过山势不高河流纵横平原辽阔哈尔滨市区主要分布在松花江形成的三级阶地上第一级阶地海拔在132～140米之间主要包括道里区和道外区地面平坦第二级阶地海拔145～175米由第一级阶地逐步过渡无明显界限主要包括南岗区和香坊区的部分地区面积较大长期流水浸蚀略有起伏土层深厚土质肥沃是哈尔滨市重要农业区第三级阶地海拔180～200米主要分布在荒山嘴子和平房区南部等地再往东南则逐渐过渡到张广才岭余脉为丘陵地区42区域经济基础分析初步测算全年松北区·高新区实现生产总值1162亿元比上年增长203其中松北区实现719亿元同比增长191高新区实现443亿元同比增长208松北区第一产业实现增加值49亿元同比增长84第二产业实现增加值309亿元同比增长194第三产业实现增加值361亿元同比增长205非公有制经济实现增加值487亿元比上年增长204占全区生产总值的比重为677三次产业对经济增长的贡献率分别为32453515产业结构继续调整由上年的82437481调整为69429502全年实现社会消费品零售总额227亿元比上年增长215在全区社会消费品零售总额中吃的商品零售额118亿元比上年增长222占全部零售额的519穿的商品零售额45亿元比上年增长211部零售额的198用的商品零售额58亿元比上年增长213占全部零售额的比重为256全区已备案家电下乡销售网点4个全区实现累计补贴数量758台累计补贴金额165万元对外经济全区实现进出口总值14115万美元海关口径比上年增长471其中出口总值13762万美元同比增长551进口总值353万美元同比下降509全年松北区·高新区实际利用外资8690万美元同比增长1716其中松北区实际利用外资3500万美元增长94高新区实际利用外资5190万美元松北区华润欢乐颂商业中心国际啤酒城皇朝家私等一批大项目签约入区科技创新城哈焊接所等国家工程研究中心省科技厅的新兴产业技术创新服务平台省农科院的国际农业科技创新中心等23个研发项目签约入驻创新园涉及现金制造业生物工程等领域的九州电气天地仁药业等24个新兴战略产业项目签约入驻产业园

第五章建设内容与规模51建设内容与规模松北区松浦大厦位于黑龙江哈尔滨行政文化中心的北端占地面积1250平方米酒店按四星级标准设计共有客房500套贵宾房20套一至五层为办公会议场所五层以上为酒店楼层数为40层总高130米总建筑面积50000m2主要技术经济指标如下总用地面积25000m2总建筑面积50000m2建筑密度24容积率2绿地率30机动车停车数100辆52经营内容1客房服务为国际国内的个人或团体提供高档次的客房服务▲为短期国际国内游客服务标准客房▲为短期国际国内商务服务标准客房▲为短期国际国内政务人员服务标准客房▲为短期国际国内事务人员服务标准客房▲为短期国际国内政要服务高级套房▲为长期国际国内政要服务高级套房▲为国际国内机构办公用房服务写字间2会议展览与展示服务为国际国内不同规模的会议展览与展示活动提供全方位全过程服务为此设计了大中小会议中心和展览与展示厅▲为商务会议服务▲为技术会议服务▲为学术会议服务▲为政务会议服务▲为新闻发展会服务▲为展览与展示服务3商业服务▲为住店客人及机构提供一体化的购销服务▲为过往客人及机构提供精品购销服务▲经营主业旅游用品礼仪用品纪念品艺术品生活用品文化用品办公用品等4餐饮服务▲为住店客户提供一体化餐饮服务▲为过往客户提供特色性餐饮服务▲经营主业中餐西餐茶座酒吧▲特色经营日餐韩餐泰餐素餐等5娱乐服务▲为住店客户提供一体化娱乐服务▲为过往客户提供大众化娱乐服务▲经营主业游泳保龄球网球壁球台球网吧健身棋牌卡拉OK舞会等▲根据时尚性要求开展新奇性趣味性刺激性的娱乐及健身服务6其他服务▲美容美发服务▲保健服务医疗桑拿按摩氧吧生理测评心理咨询▲停车服务▲邮政服务▲金融服务▲交通服务▲旅游代理

第六章工程设计方案61设计依据1原有总体布置和松北区松浦大厦设计要求2规划用地红线图3国家和地方颁发的有关规范和标准62工程概况松北区松浦大厦位于黑龙江哈尔滨行政文化中心的北端占地面积1250平方米酒店按四星级标准设计共有客房500套贵宾房20套一至五层为办公会议场所五层以上为酒店楼层数为40层总高130米总建筑面积50000m263建筑设计631总体布局与环境设计松浦大厦位于松北区新的文化中心黑龙江科技学院内与松花江毗邻在基地的东南角有规划的公共绿地环境优美交通方便是建造高档酒店的理想位置整个项目为一个层数为40层高度为130m的超高层大厦在基地的西北角留有将来发展的用地酒店沿沿江路设有单向6m宽的出入车道中间用5m宽的绿化带分隔这一道路形式与转角的绿地靠酒店道路一侧设向喷水池一起组成了极为气派高档的酒店入口空间酒店主入口广场与南面绿地交接处呈弧形布置中间是圆形的喷水池和花坛通过不同色彩的石材图案来渲染酒店入口广场的精美风格总体布置了一片标准网球场作为酒店配套在酒店的东西侧布置了大型的停车场地建筑周边有环通道路作为消防和货运停车场使用东南转角公共绿地结合总体布置成三片以树木为主的绿地围绕一个圆形大草坪的形式组成疏密有致的高档绿地与大酒店形成一个统一的整体632单体设计酒店按星级标准设计地上总建筑面积为50000平方米共布置500套不同面积的客房和商务套房配有多功能宴会厅大小会议大型餐饮游泳池网球场健身房SPA会所KIV棋牌室等休闲设施大厦一至五层为办公会议场所五层以上为酒店核心筒内布置有四台客梯135吨另有一台服务电梯兼消防电梯每个标准层共有20个单间和1个套房十六层布置了行政酒廊和行政会议室另外还有8个商务客房所有南面客房部都有阳台在此可眺望优美的松花江风光64结构设计641设计荷载使用荷载根据使用功能按规范确定主要使用活载标准值如下1使用荷载上人屋面20KNm2非上人屋面05KNm2办公室及客房20KNm2商场35KNm2厨房空调机房餐饮40KNm2走道楼梯厕所25KNm2消防疏散楼梯25KNm2库房设备用房桑拿房按实际荷载取用2风荷载基本风压值为04KNm2基本雪压值为04KNm2地面粗糙度类别B类3地震作用丙类建筑设房烈度6度设计地震分组为第一组特征周期035sⅡ累场地土水平地震加速度005g4抗震等级大厦采用框架剪力墙结构体系框架抗震等级为四级剪力墙抗震等级为三级642上部结构1据建筑平面布置按〈建筑抗震设计规范〉要求在大厦房间设置抗震缝缝宽度120mm结构体系明确平面规则受力简洁经济合理2根据大厦建筑平面高度及功能主楼采用框架剪力墙结构体系楼面为现浇梁板643材料混凝土大楼C40其他均为C30垫层为100厚C10混凝土钢筋HPB235HRB335钢材Q235B墙体所有墙体材料见建筑说明65辅助工程651给排水工程1水源由城市给水管网直接接入经过DN200给水管二根以供本工程室内外生活消防用水酒店生活进水管为DN150在总体上设置DN150水表一只DN200消防水表一只2用水量表序号 用水名称 用水量标准 1 客房 400L人·日 2 职工 100L人·次 3 SPA健身 150L人·次 4 冷却塔补充水 按冷却循环水量15 5 车库冲洗 3Lm3·日 6 锅炉补充水 7 绿化浇洒 2Lm3·日 8 餐饮 100L人·次 9 未预见水量 按最高日用水量10 本建筑最高日用水量估为950m3日3给水系统在地下设置生活蓄水池给水系统采用上行下给供水方式室外给水经超滤水处理装置处理后进入生活蓄水池由设置在水泵房内的生活水泵提升至屋顶水箱屋顶水箱供水区域分为高低二个区高低区内给水系统采用减压阀进行竖向分区各给水区最地用水电处静水压力不超过350Kpa顶层水压不足区域另设变频供水设施地下室用水由城市给水管网直接接入商务用房以及贵宾楼生活用水由城市给水管网直接接入4排水1污废水最高日排水量约为500m3d2酒店室内排水采用污废水合流制雨水单独排放排水系统中设有专用通气立管公共卫生间排水管增设环形通气管客房卫生间排水管设器具通气管消防电梯井旁设置集水坑和专用消防排水泵3室外排水采用雨水分流制室内排出生活污废水在总体经汇集后接如市政污水管道雨水在总体上经汇流后排入市政雨水管道雨水量按芜湖市暴雨强度公式计算设计重现期采用P3年652电气工程1负荷等级与供电电源本工程酒店为四星级标准酒店属一类高层建筑按一级负荷要求供电本工程中消防负荷经营管理用电子计算机系统电源变电所各弱电机房酒店大堂宴会厅餐厅酒店管理中心娱乐设施厨房及主要通道等照明变电所电源生活水泵主要客梯等为一级负荷变电所排风货梯电力酒店的一般客房照明等为二级负荷其余均为三级负荷根据当地供电情况引入一路10KV独立电源供电电源从当地区域变电站引来以电缆埋地方式进入酒店一层变电所商务中心和贵宾楼的电源由酒店变电所引来酒店设置柴油发电机组作为消防设备应急电源以及市电电源失电时酒店照明客梯等主要负荷的应急备用电源2负荷估算酒店地上部分按100Wm2计算电容量地下部分按35Wm2计算电容量考虑需要系数068功率因数补偿达到09等因素商务中心电安装容量按160KW计需要系数按07考虑每幢贵宾楼电安装容量按20KW计需要系数按07考虑酒店计算有功功率2181KW商务中心计算有功功率112KW贵宾楼计算有功功率70KW总计算有功功率2363KW总计算视在功率2626KVA选用变压器2×1600KVA容量为3200KVA负荷率821应急柴油发电机组负荷容量估算按总负荷的30考虑按800KW设置3防雷接地本工程地处芜湖地区酒店按二类防雷建筑物考虑商务中心和贵宾楼按三类防雷建筑物考虑在酒店屋面装屋顶避雷防雷引下线利用钢筋混凝土内主钢筋上与避雷带焊接下与大楼基础底板基梁和柱内主钢筋连接组成一个接地网电气设备工作接地保护接地火灾报警等弱电设备接地及防雷接地共用大楼基础接地装置接地电阻不大于1欧姆4保安及接地措施低压保护系统采用TN-S接零保护系统一般插座贿赂均设置漏电保护开关各低压配电方式一般为放射式配电方式照明灯具尽可能采用节能型荧光灯具直管型荧光等一律配装补偿电容器以减少无功损耗5电信工程酒店建立800门程控用户交换机房机房设在酒店一层主机房内机房设备主要有数字程控交换机保安配线柜整流电源蓄电池组话务台维护终端等组成中继方式采用2个2兆口各层均建立移动通信分布式天线系统每个楼层布置收发天线系统采用50欧姆同轴电缆组网前端馈源有移动通信局基站提供商务中心和贵宾楼的通信由市政电信网直接接入商务中心设置100门容量的程控用户交换机酒电组建两套计算机网络酒店营业网和客房网酒店营业网供酒店管理酒店办公等使用客房网主要供客人上网使用653暖通工程1按全空调设计其参数室外设计参数夏季干球温度35℃夏季湿球温度282℃夏季风速23MS冬季干球温度-5℃室内设计参数大堂商场餐厅包房办公会议客房夏季温度26-28℃相对湿度70冬季温度20-22℃相对湿度30新风20～50M3PH2通风换气次数地下停车洗衣房餐厅厨房职工浴室卫生间洗手间制冷机房热交换站库房垃圾处理间等场所均装设机械通风系统其换气次数为地下停车库排风为6次h送风为5次h晚上送排风量各减半厨房40次h职工浴室卫生间洗手间垃圾处理间为10次h制冷机房热交换站库房垃圾处理间等场所均装设机械通风系统其换气次数为地下停车库排风为6次h送风为5次h晚上送排风量各减半洗衣房20次h厨房35次h职工浴室卫生间洗手间垃圾处理间为10次h制冷机房热交换站库房等为5次h对餐厅厨房的机械通风系统为避免串味厨房保持负压煤气灶单设排风系统3空调冷热源冷热负荷本工程酒店裙房和主楼客房做舒适性中央空调系统设计采用中央空调水系统总建筑面积约为32908平方米空调建筑面积约为31638平方米总冷负荷约为4200KW冷指标为133Wm2总热负荷约为2050KW热指标为65Wm24冷热源根据酒店空调负荷变化规律及部分负荷运行调节的要求本工程酒店空调冷源采用高性能电力冷水机组二台大小机组搭配其中一台850UTR2989KW水冷离心式冷水机组一台3501231KW水冷螺杆式冷水机组机器总冷负荷4220KW第七章环境影响分析71周边环境现状松北区松浦大厦位于黑龙江松北区文化中心黑龙江科技学院内与美丽的松花江毗邻地块优势明显地块近似正方形地势平坦用地周围自然景观良好由于项目尚没有进行施工场址现状对环境污染影响较小且周边无大型污染源主要污染物为道路扬尘汽车尾气以及少量的建筑垃圾72环境影响分析721项目施工期间的主要环境问题1空气环境项目施工期间的大气污染源主要来自建设期间土石方和建筑材料运输所产生的扬尘和汽车尾气以及房屋装修的油漆废气等2废水项目施工期的废水排放主要来自建筑工人的生活污水地基挖掘时的地下水和浇注混凝土后的冲洗水等3固体废物项目施工期间会产生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾产生的建筑垃圾和生活垃圾应做到及时清运对环境影响很小4噪声项目施工期噪声主要来自各种施工机械设备和工程运输车辆在运行过程中产生的噪声722项目运营期间的主要环境问题1空气环境项目运营期间的大气污染源主要来自区域内汽车尾气和宾馆厨房排放的燃料废气和油烟废气等2废水项目运营期的废水排放主要来自宾馆和公建部分产生的生活污水3固体废物项目运营期的固体废物主要为装修产生的建筑垃圾和日常生活垃圾4噪声项目运营期间噪声主要来自区域内机器设备噪音及车辆交通噪声等73环境保护措施及治理效果731施工期环境污染防治措施及预期治理效果内容类型 排放源 污染物名称 防治措施 预期治理效果 大气污染物 建筑材料车辆 扬尘汽车尾气等 1合理设置粉尘建筑材料的堆2采用商品水泥尽量少用干水泥3运输道路及时清扫冲洗4每日定期洒水防止浮沉5减少车辆在场区的停留时间6安装汽车尾气净化装置 有效减少汽车尾气对环境空气的污染 水污染物 生活污水地下水浇注混泥土冲洗水 CODBOD5SS 由市政管网收集经芜湖县污水处理厂集中处理 污水经处理后达标排放对受纳水体伊通河环境影响较小 固体废弃物 工地建筑工人 建筑垃圾生活垃圾 建筑垃圾及时外运运至建筑垃圾填埋场统一处理生活垃圾收集到指定垃圾箱内由环卫部门统一处理 减少二次污染 噪声 运输车辆机械设备 噪声 车辆禁止鸣笛避免大量高噪声设备同时施工选用低噪声设备基础做减振处理作封闭隔音处理等 区域噪声达标 732运营期环境污染防治措施及预期治理效果内容类型 排放源 污染物名称 防治措施 预期治理效果 大气污染物 车辆厨房 汽车尾气主要成分SO2NOxCmHn厨房油烟 1在场区周围绿化植树以增加大气环境的自净能力2汽车尾气排气管安装净化装置以消除汽车尾气对环境的影响3严格执行国家有关规定使用高质量高效率烷值汽油以减少汽车尾气中有害物质的发生4排油烟机 对大气环境影响甚微 水污染物 生活污水雨水 CODBOD5SS 由市政管网收集经抚州市北郊污水处理厂集中处理 污水经处理后水质达到城市污水三级标准后排放对受纳水体伊通河环境影响较小 固体废弃物 宾馆 装修垃圾生活垃圾 定期由环卫部门统一回收集中清运 防止二次污染 噪声 来往车辆供水设备等 噪声80-90dB 来往车辆禁止鸣笛选用低噪声设备作封闭隔音处理等 区域噪声达标 生态保护措施及预期效果在场区周围及区内空地处科学合理绿化植树以增加大气环境的自净能力

第八章节能81设计依据1《公共建筑节能设计标准》2《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》3《民用建筑热工设计规范》4《旅游旅馆空调及热工节能设计标准》82节能措施821建筑专业1屋面采用保温隔热处理保温材料为挤塑聚苯乙烯保温块材传热系数为Km≤072外墙在石材幕墙内铁保温板传热系数为Km≤103底面接触空气的架空或外挑楼板传热系数为Km≤104地面地下室外墙热阻限值≥125外窗的气密性等级气密性不低于Ⅱ级6外窗采用隔热性能较好的断热铝合金型材主要房间玻璃为中空玻璃外窗传热系数K及遮阳系数SC符合规范规定要求822设备专业1热水管热水回水管须保温保温材料采用橡塑海棉2公共卫生间内卫生洁具采用节水型及部分光电控制以节约用水酒店顶层区域采用变频水泵供水达到节能目的3热交换器和冷却塔等设备采用节能型产品4酒店设楼宇自控系统BAS对空调通风设备等运行工况实行监视控制调节测量使空调系统能随建筑物的负荷变化选择最经济的运行方式5过度季节利用全新风供冷实现免费冷却6对使用功能使用时间不同的建筑分别采用不同的空调系统7加强空调风管供回水管的保温以减少能量损失8加强能量的有效利用以节约用电量9变电所变压器柴油发电机均选用高效率低能耗产品10照明功率密度值设计严格遵守照明节能设计要求11照明灯具采用高效节能型光源且荧光灯采用节能型电子整流器12所有电机选用Y型节能型高效率电机13水泵机采用变频供水方式最大限度节约电能14采用建筑设备自动监控系统对空调设备给排水设备电气设备照明设备及其它用电设备监控和自动控制降低能耗

第九章消防与安全卫生91消防1消防给水水源由室外给水管网二路DN300给水管接来消火栓消防泵自动喷淋消防泵直接从给水管网抽水以供室内消火栓系统和室内自动喷淋系统消防用水量2按《高层民用建筑设计防火规范》本工程建筑属一类建筑耐火等级为一级3总体消防车道呈环通布置酒店主楼东北面均直接落地沿此面设消防车停靠扑救场地室外按规定设置室外消火栓4主楼设有三座防烟疏散楼梯均从地下室通至大屋面主楼设一座上下贯通的消防电梯整个建筑在裙楼设有二部消防电梯裙房地上设八座疏散楼梯锅炉房设有直接对外的疏散楼梯5本工程内的建筑材料按其耐火等级采用相应防火建筑材料6大楼及裙房都采用自动喷淋灭火装置及消火栓灭火7安全疏散距离均符合规范要求主楼标准层裙房内尽端房间至防烟前室的距离不大于15M位于两个防烟楼梯间之间的房间疏散距离不大于30M8火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器楼层区域报警显示器火灾探测器手动报警按钮等组成9办公室变电所弱电机房强弱间客房走道楼梯间电梯机房等场所选用感烟探测器10本工程酒店属于一类建筑火灾自动报警系统保护等级为一级本工程设置一套火灾报警及消防联动系统FAS在一层设置消防控制室消防控制室内设置火灾自动报警屏消防联动控制屏及火灾应急广播和消防专用控制设备92劳动安全1土建安全本项目基础采用梁板式筏形基础地下及地上中间部位为框架剪力墙结构地上南北两部分为板块剪力墙结构该工程按抗地震6度设防饭店客房卫生间游泳池公共浴室及卫生间等处采取了防滑措施2防火防爆本项目为一类建筑物耐火等级为一级有关防火措施见"建筑防火设计"有关煤气工程的安全措施按煤气公司规范要求进行设计3电气安全本工程采用TN-S接地系统全楼采用等电们联结对澡盆沐浴盆游泳池和涉水池及其周围电梯装置等进行辅助等电们联结澡盆沐浴盆游泳池和涉水池的水池及其周围等各区内所选电气设备具有以下保护等级建筑物内一般场所的插座配电采用三相五线制并加装漏电保护对餐厅厨房洗衣房及水泵房等比较潮湿地方的用电设备采用三相五线制并加装漏电保护装置但消防泵不用漏电保护本工程电气线路和用电设备按规范要求分别装设过负荷保护和短路保护变电所电气设备之间及设备与墙门等的距离均满足规定要求变压器高低压配电屏电容器柜发电机控制屏操作电源柜等设备前后均铺设橡皮绝缘垫绝缘垫耐压等级不低于10KV对澡盆沐浴盆游泳池和涉水池的插座及照明器具等采用标准电压不超过12V的安全超低压供电酒店客房内220110V刮须插座内220电源侧设有安全隔离变压器对走廊等处的安装高度低于78米的照明灯具加装防护设施或采用安全电压供电4防雷措施按《建筑物防雷设计规范》GB50057-94第203条规定本工程为二类民用防雷建筑物本建筑物设防直击雷感应雷和防雷电被浸入的措施93卫生防护本项目为职工设立了职工食堂更衣室公共浴室厕所卫生室自行车车库等饭店每层设有开水房消毒设施并为服务人员设置了厕所会议及商场部分也设立了开水供应处餐厅厨房作二次装修设计设计时应符合加流程避免往返交错符合卫生防疫要求防水生食与熟食混杂等另外还应满足《饮食建筑设计规范》中一级餐馆的要求1生活给水采用变频调速恒变量供水系统城市自来水进入设备在地下三层的生活消防使用蓄水池然后由水泵吸水恒压送往各用水池对生活用水加装了紫外线消毒设施蓄水池内衬瓷砖全封闭水池上部无排水管道通过2排水生活污水粪便污水餐厅等含油污水及雨水采用分流系统生活污水经中水处理后进行排放地下车库不设洗车装置3空调通风及采暖本工程的饭店商场娱乐场所会议室宴会厅餐厅等场所均设有空调空调夏季室内温度根据不同场所而异一般在24-28℃之间冬季一般在16-20℃之间在所有空调场所均设有新风补给设施其中最小的新风量为饭店客房为120立方米h室餐厅内25立方米h人宴会厅会议室酒吧卡拉OK厅等为40立方米h人健身房为80立方米h人美容院为30立方米h人走道大厅为7立方米h人上述设空调场所换气次数为8-15次h对无空调又经常有人停留的其他场所和房间设有采暖装置采暖温度为低于16℃4振动防治及噪声控制振动防治本工程振动源主要是制冷机组风机水泵及电梯等设计中将以上设备布置在单独房间内并分别设了隔振减振设施电梯在布置上尽量不与客房相邻以减少对客人的影响噪声的控制本工程采用大板大模等整体性较好的结构体系为此在经常产生撞击振动的部位如客房外门设备管道等采取了防止结构声传播的措施饭店走廊及客房均采用地毯走廊有吊顶等吸声处理措施风机水泵制冷机组及空调设备等均设置在单独房间内并采取了一定的隔声减噪设施饭店客房设在5-8层与嘈杂的大商场餐厅及娱乐场所远离对客房商场餐厅宴会厅会议室等处的空调及排风管道采取了消声处理措施

第十章项目的组织机构与运作方式101组织机构实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理逐级考核的直线分层次管理体系依靠有效的激励机制和制约机制坚持自主管理以人为本以质量为中心以责任为纽带鼓励不断创新走中外结合传统与现代相结合的管理之路102部门职能1021董事会1负责召集股东大会并向股东大会报告工作2执行股东大会决议3决定公司的经营计划和投资方案4制定公司的年度财务预算方案决算方案

5制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案

6制定公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案7拟定公司合并分立解散的方案8决定公司内部管理机构的设置9聘任或者解聘公司总经理根据总经理的提名聘任或者解聘公司副总经理财务负责人决定其报酬事项10制定公司的基本管理制度1022总经理1执行国家有关企业的政策法律和规定执行上级主管部门和董事会的各项决议2直接向董事会负责组织领导酒店的日常经营管理工作实行统一指标垂直领导全权处理酒店日常事务定期向董事会和主管上级汇报工作

3根据市场发展趋势结合酒店实际研究制定酒店的发展规划和战略目标不拟定经营方针和相关的重要决策4制定短期经营计划并组织贯彻实施努力实现各项经营管理目标5建立健全适合酒店的各项规章制度切实有效地组织落实保证内部管理的有效性6建立健全适合酒店情况的组织机构和运行机制包括机构设置岗位职责目标考核及各项人事政策等指导部门工作协调部门关系任免中层管理人员提高管理的效率与效益7研究制定酒店的年度预算并组织贯彻落实随时了解掌握预算完成情况督导各部门及时采取相关措施确保年度预算得以完成维持良好的财务状况8审定岗位的服务程序标准与规范不断提高酒店的服务质量9有权任免中层管理人员负责组织开发酒店的人力资源科学配置合理定编加强对各级人员的业务知识观念作风的培训与教育培养高素质的管理者和员工队伍10组织开展企业文化活动与建设对内不断提高员工的工作和生活条件丰富员工的文化生活增强员工的凝聚力和爱岗敬业意识对外利用各种渠道和时机提高酒店声誉扩大酒店影响为经营管理创造良好的外部环境11建立健全各种民主管理的制度和渠道定期向职工代表大会做述职报告12主持召开酒店总经理办公会每日晨会每周例会及每店务会参加或列席有关业务工作会议审核并签订酒店的重要合同审核酒店日常各项开支代表酒店参加重要的接待活动1023副总经理1执行总经理的各项决策和决定2按照总经理的分工安排完成好各自负责的经营管理工作确保总经理做出的经营计划得以完成3深入了解和酒店日常经营管理中的具体情况及时把握市场动向和竞争发展趋势对总经理提出有益的建议4根据总经理的安排主持召开专项业务会议并就业务工作进行布置指导协调和检查5总经理缺席时代行总经理职责1024总会计师1执行国家相关经济政策遵守相关法规和财经纪律2协助总经理领导并负责主持酒店的总体经济工作包括拟定总体经济规划参与酒店经济决策审核经营投资方案监督检查经济规划和经营合同的执行3编制和执行预算财务收支计划信贷计划拟定资金筹措和使用方案开辟财源有效地使用资金4进行成本费用预测计划控制核算分析和考核督促各部门降低消耗节约费用提高经济效益5建立健全酒店的经济核算制度利用财务会计资料进行经济活动分析6负责对酒店财会机构的设置会计人员的配备会计专业职务的设置和聘任方案组织会计人员的业务培训与考核支持会计人员依法行使职权7负责审查酒店的重要经济合同和重大开支项目8负责定期向董事会和总经理报告酒店的财务情况9负责酒店财务会计报表的审核与签章1025审计师1执行国家政策和财政规定遵守财经纪律2负责酒店的财务审计工作审查稽核酒店的财务收支和会计账目向总经理并向董事会提出报告3负责审核财务编制的月季年度会计报表审计年度资产负债表和损益计算书并提交董事会审议通过4负责审核酒店的财务工作对年月财务预算事前要审计事后是检查对违反财政税务法规者提出处理意见对遵守和维护财政法规成绩显著者提出表扬或嘉奖意见并报请上级审批5接受上级审计部门的审计任务并及时请示汇报1026总经理办公室

总经理办公室是酒店的行政管理枢纽负责监督酒店各项决议的落实和执行情况确保酒店领导管理思路得到切实准确地贯彻与执行负责向酒店领导班子提供及时全面详尽的店内外信息为领导决策提供支持和帮助负责做好上下级之间店内外的信息传递与宣传报道做好上传下达与上级主管部门及各政府机关搞好外联与协调负责日常行政事务处理兼为酒店服务质量卫生交通安全工作的组织实施机构1027促销与公关部1促销职能确定企业市场目标制定企业营销方针与策略实施并执行企业既定方针建立企业市场目标通过建立广泛的联系网络为酒店招揽客源在总经理领导下开展业务工作并保证各项业务计划的正确贯彻与执行2公关职能在企业与政府部门社会团体企事业单位重要人物新闻媒体上级机关同业机构的关系中架起一座相互信任的桥梁为提高酒店的知名度和树立良好的企业形象做好各种沟通工作宣传和解释工作1028前厅部前厅部是由前台接待处问询处结帐处行李房商务楼层总机商务中心等部分组成的它是全面体酒店接待服务水平的窗口是开展多方面业务活动的中枢它最先接触客人又最后送别客人是酒店服务的起点和终点是为企业创造经济效益和树立服务形象的关键部门1029客房部客房部是为客人提供住宿服务的综合部门包括客房楼层洗衣康乐中心美容美发中心和公共区等部门其主要职责是为宾客提供典雅舒适清洁安全便利的房间和热情周到的服务10210餐饮部餐饮部是酒店创收的主要部门之一是体现酒店特色及管理模式的重要窗口餐饮部设有咖啡厅大堂酒吧大小宴会厅和中西厨房等餐饮部不公生产高质量高标准的饮食产品而且还是客人提供热情周到细致的服务使客人获得物有所值赏心悦目的就餐享受充分体现酒店的管理理念10211后勤服务部一是负责酒店和住店客人的生命与财产安全维护酒店正常的经营秩序二是确保酒店设施和设备时刻处于良好的运行状态保证酒店日常经营活动的正常进行三是为酒店员工提供工作和工作服务设员工餐厅医务室员工俱乐部员工宿舍等10212人力资源部人力资源部是酒店进行人事劳动工资管理的职能部门负责企业的劳动组织人事调配合同执行工作考评工资福利纪律奖惩劳动保护档案管理劳动工资统计人员培训等各项工作的组织和实施10213财务部财务部是酒店的核心部门之一其主要任务是遵循酒店资金运动规律遵照国家财经政策法令和会计制度加强经济核算和财务管理利用货币价值形式对企业的经营活动及其结果连续地系统地进行记录和运算编制会计报表财务部通过资金筹措运用与支出财务计划的控制核算分析和考核以资金形式监督经营过程确保企业正常业务的连贯进行为总经理和管理层提供必要的信息和决策依据10214工程部主要负责项目建设期间对施工现场施工人员施工机械施工材料的管理以确保施工质量达到如期要求

第十一章经营方式与营销策略111经营方式1111整体经营方式松浦大厦将按照现代企业制度组建企业整体经营方式是在董事会的领导下监事会的监督下实行的总经理负责制企业整体将实行统一管理下的承包经营与承租经营方式1112分体经营方式客房经营按照国际化的酒店管理集团经营模式进行管理经营会议经营引进高水准的国际会议经营方式在企业统一领导下进行分包式的一体化管理经营商业经营按照商业百货零售的业态特点在企业统一领导下进行承包式的管理经营餐饮经营主营餐饮在企业统一领导下进行承包式的管理经营特色餐馆在企业监督管理下进行承租经营其他服务项目经营按照企业一体经营理念进行分包的管理经营112营销策略酒店营销中市场营销是酒店经营活动的重要组成部分它始于饭店提供产品和服务之前研究宾客的需要和促进酒店客源的增长开发酒店市场的潜力增进酒店的收益市场营销涉及到满足宾客的需求产品从饭店流通到宾客的一切业务活动最终使酒店实现其预设的经营目标必须以最敏锐最超前最独到的嗅觉感官去创造和设计适宜于酒店经营发展的最佳经营模式使酒店经营更趋完善先进及独特方式来吸引客源①可选择电视电台报刊等媒体经常性地报道酒店新近推出的特色菜肴客房环境活动项目等提高宾客对酒店的感官印象运用行业性杂志报纸旅行线路小册子指南广告传单直接信函等方式对酒店产品进行宣传以邀请知名演出的方式壮大声势增强影响面营造酒店的消费热点如邀请举办省市模特大赛时装秀大型歌舞器乐演奏等促销方式设计推出啤酒节菜肴赏品的方式提高酒店消费增加效益销售要求针对宾客的不同需要开发各种受宾客欢迎的组合产品吸引客源公务客人组合产品针对公务客人的特殊服务为公务客人提供优惠如免费在客房供应一篮水果免费提供欢迎饮料免费使用康乐中心的设施和器材免费参加酒吧歌舞娱乐活动会议组合产品会议组合产品包括使用会议厅会议休息时间供应点心咖啡会议期间工作餐家庭住宿组合产品形式如双人房供全家住宿小孩与父母同住免费加床提供看管小孩服务小孩免费使用康乐设施餐厅提供儿童菜单蜜月度假产品蜜月度假产品只向新婚夫妇提供一般需要漂亮而宁静的客房以及一些特殊的服务如一间布置漂亮的洞房免费床前美式早餐免费奉赠香槟酒客房里供应鲜花水果篮婚礼组合产品类产品主要针对当地居民市场结合婚礼消费的形式适应消费的心理强调喜庆的气氛吸引消费该产品组合内容有筵席免费提供全场软饮料四层精美婚礼蛋糕一座以鲜花和双喜横幅隆重地布置婚宴厅根据具体要求制造婚宴气氛播放婚礼进行曲洞房花烛夜免费提供新婚套房鲜花水果和香槟酒免费美式早餐送到客房周末组合产品周末组合产品可吸引客人在一周工作之余来休息和娱乐一下因而需策划组织一些娱乐体育活动如举办周末晚会周末杂技演出等等将娱乐性活动加上饭店的食宿服务组合成价格产品淡季度假产品在营业淡季时以一周十天住宿加膳食以提供给客人同时为了吸引宾客还要策划组织宾客免费享受娱乐活动特殊活动组合产品可利用现有的设施和服务组织如乒乓球网球保龄球赛等活动提高酒店的声誉及形象

第十二章项目实施进度121项目工程实施计划2011年10月～2008年12月完成项目工程可行性研究编制及报批工作2012年1月～2012年2月完成项目工程的初步设计施工图设计审查2012年4月完成项目工程的施工前期的准备工作2012年4月～7>2013年11月完成项目工程的全部土建工程施工2013年11月～2009年12月工程的全部装饰装修工程